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1、中海物业业阳光海海岸物业业管理交交接方案案二六六年三月月三日目 录第一部分分 项项目基本本情况.3第二部分分 管管理服务务思路.4第三部分分 管管理模式式、组织织架构和和人员编编制.5第四部分分 物物业管理理服务费费.7第五部分分 弱弱电系统统功能配配置及技技术要求求.9第六部分分 员员工培训训与考核核.15第七部分分 档档案资料料管理116第八部分分 会会所的经经营与管管理.18第九部分分 社社区文化化建设119第十部分分 装装修管理理.23第十一部部分 业户投投诉处理理227第十二部部分 安全管管理.28第十三部部分 园林绿绿化与养养护.37第十四部部分 清洁卫卫生管理理.40阳光海岸岸是
2、广东东龙光（集集团）有有限公司司继成功功开发阳阳光雅轩轩、金禧禧花园等等多个楼楼盘后，斥斥20亿元元巨资开开发的又又一个集集居住、休休闲，娱娱乐、购购物于一一体的大大型高档档综合小小区。小小区总用用地面积积4600亩，总总建筑面面积约770万平平方米，该该项目无无论是从从建筑本本体的立立面形态态，使用用功能、到到附属设设备设施施的设计计、配置置和施工工均融合合了现代代化住宅宅小区先先进的设设计理念念和技术术。特别别是作为为汕头市市唯一一一个“引引活水、造造环境”的的小区，阳光海岸被评为“国家级健康生态住宅”，其超前的规划设计更是行业一大创新。小区的目标客户定位为汕头市私企老板、政府公务员及企业
3、金领等高收入、高素质的人群，因此也对小区的日常管理提出了更高的要求。如何配合合及指导导龙光物物业管理理公司做做好阳光光海岸的的物业管管理工作作，对我我公司即即是机遇遇、又是是挑战。我我们将在在传统物物业管理理的基础础上，以以一个新新的高起起点规划划阳光海海岸物业业管理项项目，在在引进中中海物业业在全国国成熟、优优质的管管理模式式的同时时，将以以更高的的管理工工作水平平实施物物业管理理操作，最最终保证证高质量量稳定地地向业主主提供物物业管理理服务。因此，我我们经反反复地研研究和讨讨论，针针对本项项目特点点制定了了一套物物业管理理方案，以以期用优优质的管管理，完完美的服服务，为为业主创创造一个个安
4、全、整整洁、宁宁静、便便捷的居居住环境境，让阳阳光海岸岸成为汕汕头乃至至粤东地地区名符符其实的的高档精精品住宅宅小区、标标志性的的建筑。第一部分分 项项目基本本情况一、小区区总体情情况阳光海岸岸位于汕汕头市长长平路与与黄山路路交界处处，发展展定位为为粤东地地区最大大的高档档住宅小小区。整个项目目用地面面积4660亩，总总建筑面面积69964994平方方米，其其中：住住宅52270444平方方米、商商铺面积积229962平平方米、地地下室面面积12267553平方方米、会会所面积积45889平方方米、架架空层面面积26646平平方米，其其它还有有小学、幼幼儿园、肉肉菜市场场等共1125000平方
5、方米。小小区设有有多个地地下停车车场。二、阳光光海岸主主要设备备设施情情况 阳光海岸岸拟配置置设备设设施主要要有：1、 供配电系系统；2、 给排水设设备；3、 电梯（日日立）884部；4、 消防报警警系统；5、 闭路监控控系统；6、 停车场管管理系统统；7、 一卡通门门禁和可可视对讲讲系统、家家庭安防防系统；8、 周边防范范系统；9、 电子巡更更系统等等。三、阳光光海岸水水景取水水设备1、 潜水泵（WWQ24445-6066-2000）44台；2、 潜水泵（WWQ24445-6066-2001）22台；3、 真空泵（SSZ-11）2台台；4、 电机（YY1322S-44）2台台；5、 电动葫芦
6、芦1套。第二部分分 管管理服务务思路中海物业业之所以以能成为为业内翘翘楚，不不在于过过去取得得了何种种成就，关关键在于于不断的的摸索并并求新求求变，形形成了自自已独特特的管理理特色及及管理思思路。阳光海岸岸的总体体规划设设计决定定了物业业管理的的重要性性，探索索阳光海海岸物业业管理新新模式，对对于推动动楼盘销销售与物物业增值值，满足足作为受受益主体体业主主的服务务需求具具有重要要的现实实意义。我我们通过过对阳光光海岸的的管理模模式进行行了反复复探讨，最最终以“创精品品服务，全全心全意意满足顾顾客需求求”目标为为导向，确确立了阳阳光海岸岸的物业业管理思思路：- 紧密围绕绕“服务业业主、报报效社会
7、会”的核心心理念，提提供“精品服服务”的优质质产品；- 倡导“以以业户为为中心”的流程程管理思思想，建建立以流流程为基基石的业业户需求求价值链链；- 倡导科学学管理和和专业服服务，规规范管理理服务行行为；- 致力于与与业主建建立平等等的现代代契约关关系，推推广“非接触触管理、零零距离服服务”的服务务理念。在日常管管理服务务中，我我们还将将：- 采用整体体管理和和专业管管理相结结合的办办法；- 强调成本本控制意意识和成成本管理理程序；- 强调维修修资金的的效能管管理与维维修计划划的科学学实施的的有机结结合；- 强调流程程团队的的有效运运作和服服务流程程的持续续改进；- 确保公众众服务的的规范化化
8、与特约约服务的的个性化化；- 确保配套套设施的的不断完完善与商商务服务务的日臻臻完美；- 致力于培培养员工工的专业业素质以以及社区区全员的的参与意意识；- 致力于共共用设施施、设备备的持续续改进和和功能提提升；- 致力于文文化功能能的提升升，塑造造符合现现代文明明的理想想居住环环境。第三部分分 管管理模式式、组织织架构和和人员编编制一、阳光光海岸管管理模式式结合阳光光海岸的的管理要要求，实实现“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，根根据阳光光海岸的的业户定定位、楼楼宇设备备设施的的自动化化程度、以以及阳光光海岸所所处的地地理环境境，拟采采用“以业户户为中心心，以服服务品
9、质质为导向向”的经营营管理模模式。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和业户满意度指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，确定业绩顾客满意度不达标顾客满意度及成本均达标成本指标不达标奖金否决给予奖励奖金否决二、阳光光海岸管管理处组组织架构构管理处主任副主任漾日绿洲浪琴湾畔协和水岸保安队客服中心机电组水务组保洁组绿化组50人4人11人25人4人6人第四部分分 物物业管理理服务费费物业管理理收费与与其他行行业比较较而言相相对较低低，收入入来源较较少，如如何节约约每一分分钱显得得十分重重要。为为此，在在阳光海海岸的管管理上，管管理处要要充分发发挥财务务管理在在成本管管理和成成
10、本控制制方面的的职能，从从加强计计划、统统计、成成本考核核等环节节入手，减减少各种种不必要要的开支支，杜绝绝浪费，在在持续提提高管理理服务质质量的同同时有效效降低管管理成本本。一、财务务管理财务管理理是物业业管理正正常运营营的“生命线线”。物业业公司和和管理处处应严格格执行国国家、广广东省及及汕头市市有关物物业管理理的财务务管理规规定，依依法建帐帐，依法法管理，确确保物业业管理资资金的良良性运作作。（一）财财务管理理基本原原则1、实行行“开放管管理”，定期期向业主主公布管管理处财财务收支支报告，增增强管理理的透明明度，接接受业主主的监督督；2、坚持持“取之于于民，用用之于民民”的基本本原则。（
11、二）财财务管理理措施设立财务务管理机机构，加加强财务务管理的的职能。管管理处设设会计、出出纳和收收款员等等专、兼兼职财务务人员，负负责管理理处的财财务管理理工作。建建立规范范、透明明的财务务体系。1、根据据阳光海海岸的实实际情况况，制定定切实可可行的财财务管理理制度，并并严格执执行。2、公司司本部对对阳光海海岸物业业管理处处的财务务工作定定期进行行检查，每每年定期期对财务务帐目进进行审计计。3、管理理处财务务工作由由管理处处主任主主管，凡凡涉及管管理处资资金使用用的，除除较大金金额（5500元元以上）需需报告公公司领导导外，一一律由管管理处主主任签字字审批后后方可使使用。4、管理理处每半半年向
12、广广大业主主公布一一次收支支帐目。5、管理理处于每每年初制制定当年年的物业业管理费费预算报报告，并并提交公公司审批批，经批批准后实实施。二、物业业管理服服务费在物业管管理经费费收支上上，将“取之于于民，用用之于民民”作为物物业管理理服务费费收支的的基本原原则。收收入方面面，坚决决按合同同中确定定的价格格及汕头头市国土土房管局局、物价价局等政政府部门门的定价价标准执执行；支支出方面面，以服服从全体体业主的的利益为为前提，坚坚持“事前预预算，事事后核算算，量入入为出，合合理使用用”的资金金管理原原则，并并采取必必要的增增收节支支措施，在在降低管管理成本本、提高高服务质质量的同同时，确确保资金金的合
13、理理使用，实实现物业业管理在在较低收收费条件件下的高高效运营营。阳光海岸岸物业管管理服务务收费：多层住宅宅：按建建筑面积积0.665元/平方米米.月；小高层住住宅：按按建筑面面积加电电梯运行行费用：一层00.700元/平平方米.月、二二层0.75元元/平方方米.月月、三层层0.880元/平方米米.月、四四层1.05元元/平方方米.月月，五层层以上每每层递增增0.005元/平方米米.月；商铺：按按建筑面面积每月月每平方方米1.80 元；写字楼：按建筑筑面积每每月每平平方米11.200元；别墅：按按叠合建建筑面积积1.440元/平方米米.月；因乙方原原因的空空置房按按物业管管理服务务费和电电梯运行
14、行费用全全额收取取；车位管理理费：660元/月.车位 三、物业业管理服服务费及及代收代代缴费用用的收取取（一）管管理处设设置专职职收款员员，负责责物业管管理服务务费及各各项代收收代缴费费用的收收取。对对于部分分在交费费时间上上有困难难的业主主，采取取节假日日照常办办公、预预约上门门服务的的形式，方方便业主主交费，提提高费用用收缴率率。（二）在在费用收收取方式式上，管管理处在在接管初初期采用用人工收收费和电电脑划帐帐同步进进行，力力求尽量量减少现现金的收收取，提提高收款款工作效效率。（三）对对于极少少数欠缴缴管理服服务费用用的业主主或租户户，采用用电话催催交、发发催款通通知单的的形式进进行催交交
15、，必要要情况下下管理处处主任、客客户主任任进行上上门拜访访，敦促促其交费费。对于于拒不交交纳的，管管理处可可采取必必要的法法律手段段作为催催缴方式式，以确确保全体体业主的的利益。第五部分分 弱弱电系统统功能配配置及技技术要求求一、闭路路电视监监控系统统（一）监监控位置置： 整整个小区区设一监监控中心心，前端端设备要要求合理理布置，减减少监控控死角，以以下位置置应做为为重点监监控区域域：1、人行行、车辆辆出入口口；地下下车库直直接通往往地面的的安全通通道口。2、电梯梯轿厢；一层梯梯间前室室（大堂堂）；小小区外围围。3、地下下车库内内；监控控中心内内设一专专用广角角摄像枪枪。4、小区区内主要要通道
16、、区区间公共共路道；景观水水域水面面；广场场。（二）有有关要求求：1、采用用16画画面的数数字硬盘盘主机（DDVR）及及矩阵主主机作为为闭路监监控系统统的中心心控制设设备。带带电子地地图等辅辅助功能能。2、摄像像枪的解解晰度不不低于4480线线，重点点部位应应提高至至5200线，使使用不大大于0.01LLux低低照度的的彩色摄摄像枪；外围及及光线不不足的区区域应加加装红外外线夜视视装置。3、录像像资料贮贮存时间间不低于于7天。4、传输输距离超超过3000M以以上，视视频信号号、云镜镜控制信信号要求求采用数数字传输输方式，经经解码器器解码后后用双绞绞线输送送；对距距离较远远的区域域，可用用光纤传
17、传输。5、系统统与报警警联动（包包括与周周边防范范红外报报警）报报警时，监监控中心心能将报报警画面面自动切切换到专专用的监监控器（电电视幕墙墙内的等等离子电电视）。6、各终终端设备备电源AAC2220V由由监控中中心分区区域控制制；各摄摄像枪电电源采用用开关电电源。7、所有有16画画面（路路）DVVR采用用实时录录像方式式；配用用19”三星或或飞利蒲蒲显示器器；并组组成一电电视幕墙墙；电视视幕墙配配一422”的等离离子电视视（三洋洋PDPP-422W5CCT或三三星）作作为监视视器，其其画面显显示与矩矩阵主机机配用显显示器显显示画面面同步，电电视幕墙墙预留二二、三期期。8、监控控中心设设一操作
18、作台，操操作台应应包含门门禁可视视对讲终终端设备备、停车车场管理理监控终终端（授授权发卡卡在物管管中心）、保保安通讯讯指挥中中心设备备及监控控终端主主机和显显示器、键键盘等。9、系统统有视频频丢失报报警及显显示功能能，配UUPS。10、监监控中心心设备及及终端设设备应采采用高质质量的优优质品牌牌产品。11、采采用矩阵阵输出，所所有监控控画面可可任意路路切换到到等离子子监视器器上。12、提提供一个个统一控控制平台台，通过过此控制制平台可可完成所所有监看看图调用用、设置置、录像像、回放放、矩阵阵切换、云云镜控制制等功能能。云镜镜控制提提供鼠标标控制和和带液晶晶显示的的矩阵键键盘操作作两种方方式，可
19、可通过任任一种方方式完成成对所有有云台/镜头的的快速控控制。13、系系统稳定定、可靠靠性及数数据安全全性。二、公共共广播系系统1、按景景观设计计图纸要要求进行行选型。2、系统统中心设设备如CCD机、咪咪头、调调谐器、前前置放大大、功放放扩音机机等应选选用优质质品牌，预预留二期期、三期期。3、在火火警时，应应自动切切入消防防紧急广广播状态态。4、具有有全区、分分区选择择广播（播播音）功功能，即即要配分分区选择择器。三、红外外线防盗盗报警系系统1、对周周边的各各消防门门及小区区的外围围可能攀攀越的区区域安装装红外线线探测器器。2、现场场安装声声光报警警装置（警警灯、警警笛）。3、与闭闭路电视视监控
20、系系统联动动，在报报警时向向监控中中心发出出信息，驱驱动闭路路监控系系统切换换报警点点的图像像到主监监视器上上，并显显示报警警区域的的位置。可可查询主主机贮存存的报警警信息。4、采用用艾礼富富对射和和品牌主主机。四、门禁禁系统（一）门门禁系统统组成：对住宅宅小区重重要的出出入道大大门进行行管理。由由管理电电脑（与与楼宇可可视对讲讲系统共共用）、读读卡器、控控制器、电电锁、闭闭门器、开开门面板板开关等等组成。（读读卡器品品牌须采采用道闸闸系统读读卡器，由由安装公公司与选选定的停停车场管管理系统统供应商商联系。）（二）门门禁安装装位置：（均为为门外单单向读卡卡门禁，门门内安装装开门面面板开关关）1
21、、住宅宅楼和别别墅区各各单元大大门（与与可视对对讲门口口机联用用）。2、地下下车库直直接通向向住宅楼楼的通道道门（与与不带可可视的对对讲门口口机联用用）。3、别墅墅及小区区外围人人行出入入口。（三）门门禁系统统的功能能要求门禁系统统是有效效管理门门的开启启与关闭闭，保证证持有合合法ICC卡人员员的自由由出入，限限制未经经授权人人员进入入；同时时对出入入人员代代码、出出入时间间、出入入门号码码进行登登记和储储存，功功能要求求如下：1、系统统可以用用程序预预先设置置持卡人人进入门门的权限限，如地地下车库库通向某某住宅楼楼的通道道门只允允许有汽汽车存入入停车场场的车主主才有权权通行。2、系统统能对某
22、某张卡、某某个人、某某个进出出口的状状态和权权限等统统计查询询，并打打印。3、以电电子地图图和表格格的方式式实时显显示当前前所有出出入口门门的开关关状态。读读卡器或或门禁故故障（即即刷卡不不能开门门时）或或各出入入门禁如如经一段段延时后后未关闭闭，监控控中心计计算机应应有报警警并显示示其位置置。4、监控控中心计计算机发发生故障障、现场场控制系系统能脱脱机正常常工作，并并能保存存事件记记录。5、系统统能禁用用一张个个人卡或或一批卡卡；能跟跟踪每张张卡的行行踪，设设置黑名名单。6、系统统能附加加持卡人人的个人人资料，形形成档案案管理系系统。7、系统统信息资资料可查查询、打打印。五、楼宇宇可视对对讲
23、系统统：楼宇可视视对讲系系统通过过与来访访者的对对讲通话话和图象象来确认认来访人人身份，决决定是否否打开楼楼门电锁锁，以达达到安全全方便管管理的目目的。（一）系系统功能能：集可可视对讲讲、呼叫叫、开锁锁、三防防实时监监控、信信息接收收于一体体的智能能产品。（二）系系统的组组成及功功能要求求：1、中心心配有系系统的管管理设备备：包括括管理机机、管理理电脑（与与门禁共共用）、显显示器、打打印机和和智能小小区管理理软件，其其功能有有：（1）监监控中心心可与各各门口主主机和用用户分机机之间互互相呼叫叫和对讲讲。（2）物物管中心心可对用用户进行行个人资资料的登登记、授授权、增增加、删删除、修修改、查查询
24、操作作，监控控中心可可根据需需要进行行开锁、拍拍照、查查询记录录等。（3）可可实时显显示和监监视小区区的出入入、报警警情况，可可对来访访人员进进行拍照照，同时时将所有有的记录录和拍摄摄的图像像保存在在电脑硬硬盘里；可按事事件发生生的日期期、类型型打印事事件报表表，对已已处理和和未处理理的报警警事件和和出入记记录、呼呼叫记录录进行区区分。（4）带带信息发发布功能能及电子子地图。在在报警时时，系统统会在监监控中心心操作台台上显示示器自动动弹出报报警点的的位置，有有关信息息及资料料，并有有声音报报警。2、楼宇宇单元门门口，配配有门口口主机、电电锁、闭闭门器、开开门面板板开关和和电源，其其功能要要求：
25、（1）各各幢一层层门口机机选用壁壁挂式或或斜台式式；地下下一层进进入住宅宅楼梯间间处防盗盗门可视视对讲主主机采用用壁挂式式，具防防水功能能。（2）具具有呼叫叫、对讲讲、开锁锁、防拆拆报警及及语音提提示功能能。（3）可可在门口口主机上上设置密密码、用用密码（也也可用钥钥匙）开开锁。用用户密码码采用一一户一码码制，并并可随时时修改。（4）可可与监控控中心管管理机呼呼叫、可可视及对对讲。（5）应应选用低低照度、4420线线解晰度度的黑白白摄像枪枪。3、用户户分机用户家里里设有带带三防的的可视对对讲分机机，其功功能要求求：（1）住住户可通通过可视视对讲分分机查看看楼门口口的情况况和来访访者。（2）与与
26、管理中中心的呼呼叫、对对讲，具具免提功功能。（3）与与门口机机对讲及及开锁。（4）带带信息接接收功能能。（5）含含三防功功能，包包括隐形形安全防防护网、门门磁、紧紧急按钮钮、煤气气探测器器，可对对三防进进行布防防、撤防防操作。（用用IC卡卡可完成成布防、撤撤防。）（6）煤煤气泄漏漏报警时时自动关关闭煤气气管道电电磁阀，电电磁阀可可手动打打开，操操作方便便。4、其他他要求：（1）利利用联网网的信息息发布功功能，电电梯轿厢厢内显示示屏中可可与信息息发布联联网。（2）可可视对讲讲系统选选用的器器材应是是国内知知名品牌牌产品，要要求是近近期出产产的质量量可靠、系系统稳定定、功能能满足使使用要求求的新产
27、产品。（3）天天面门安安装执手手电锁，由由消防破破玻控制制；开门门信号与与监控中中心相连连，门开开时监控控中心报报警并显显示其位位置。（4）消消防门安安装电锁锁（可用用钥匙）及及门磁，与与消防联联动，现现场安装装声、光光报警，信信号与监监控中心心相连，可可由监控控中心控控制其开开门。（5）长长平路主主出入口口及黄山山路南、北北区间人人行路道道、别墅墅车辆出出口道闸闸旁人行行路道安安装带门门禁的可可视对讲讲（围墙墙机），控控制人行行出入口口的三辊辊闸通道道机(共共6台)。六、信箱箱：信箱材料料采用不不锈钢，信信箱的规规格、外外观设计计要求按按甲方提提供的图图样，根根据各幢幢住房数数量及首首层景观
28、观布置情情况，在在适当的的位置设设置信箱箱群，并并办理通通邮手续续；七、停车车场管理理系统功功能（一）配配备以IIC卡为为信息载载体和身身份凭证证的智能能化车辆辆出入管管理系统统，达到到小区一一卡通的的功能。要要求使用用一套软软件来管管理所有有的一卡卡通设备备，包括括车场系系统、道道闸机、消消费系统统（二）按按小区平平面设计计车辆出出入管理理系统方方案：（三）系系统所有有设备与与监控中中心及物物管中心心联网，达达到对各各出入口口车辆出出入情况况进行实实时、有有效的管管理和控控制。系系统的具具体功能能要求如如下：1、入场场控制功功能：（1）固固定车辆辆读卡进进入，临临时车辆辆由自动动出卡机机发临
29、时时卡读卡卡进入；（2）“满位”提示（或或场内车车位显示示，进入入一辆，车车位减11，出去去一辆，车车位加11）。（3）语语音提示示（确定定“语音提提示”内容）。（4）入入场图像像拍照。（5）中中文信息息显示。（6）入入场信息息记录。2、出场场控制功功能：（1）固固定车辆辆读卡出出场。（2）临临时车辆辆临时卡卡由保安安收回，读读卡、收收费、放放行，并并具有“同一辆辆车在00：000-24：00内内多次出出入停车车场只收收取第一一次出入入费用”的收费费方式。（3）语语音提示示（确定定“语音提提示”内容）；（4）出出场图像像拍照，并并与入场场图像对对比，OOK可起起闸杆，否否则不起起闸杆。（5）中
30、中文信息息显示（入入场停车车时间，收收费金额额）。（6）出出场信息息记录。3、控制制与管理理功能（1）一一卡通管管理软件件必须可可在WIINDOOWS 20000的操操作系统统下运行行；（2）服服务器采采用品牌牌服务器器，配备备足够大大容量的的硬盘；各工作作站也采采用品牌牌电脑。（3）IIC卡管管理：具具备ICC卡的发发行、更更改、挂挂失、解解除挂失失、退卡卡、回收收等管理理功能；（4）系系统管理理员卡一一张，授授权卡两两张和操操作员卡卡若干张张（根据据需要而而定），进进入系统统需要刷刷卡和输输入密码码双重确确认；（5）各各出入口口的呼叫叫及对讲讲与监控控中心联联网，其其呼叫对对讲终端端设备设
31、设置在监监控中心心，便于于各出入入口与监监控中心心联系；（6）万万能查询询功能；（7）统统计管理理功能并并可打印印各类报报表。4、安全全保障（1）非非法开闸闸记录；（2）权权限管理理与控制制；（3）安安全防砸砸：每台台闸机配配备地感感防砸车车保护装装置及遇遇障碍自自动反向向运行功功能。5、系统统稳定可可靠（1）可可脱机、脱脱网运行行，系统统在电脑脑故障或或网络不不通时能能够继续续正常运运行；（2）具具备高可可靠性设设计，产产品的抗抗干扰能能力和系系统的稳稳定性强强；（3）具具备完善善的检验验测试系系统。6、技术术要求（1）系系统结构构、数据据安全、可可靠；（2）一一车一卡卡、一进进一出逻逻辑；
32、（3）系系统易于于扩展。八、其他他要求：1、提供供所需计计算机的的数量、配配置、及及用途。2、阳光光海岸分分三期建建设，在在第一期期设计弱弱电系统统时，需需要考虑虑如何兼兼顾到二二、三期期的设计计与造型型。监控控中心（机机房）结结构布置置、操作作台的结结构布置置、如何何布线等等。3、UPPS是各各弱电系系统独立立使用。4、弱电电系统电电源和信信号输入入端应有有防雷击击措施。第六部分分 员员工培训训与考核核现代化的的物业管管理对从从业人员员的素质质提出了了越来越越高的要要求，为为保证整整体运作作能够有有充分的的人员保保障，需需建立一一套科学学的人力力资源管管理体系系，其中中员工的的培训至至关重要
33、要。特别别是对人人员培训训系统的的设计上上要做到到培训目目标明确确、培训训方式灵灵活、培培训课程程设置针针对性强强、培训训考核机机制科学学。一 阳光海岸岸管理处处培训计计划根据从业业基本常常识和岗岗位应具具备的专专业知识识，有步步骤、有有目标地地制定培培训计划划。（一）基基本素质质培训内内容主要要包括：- 物业管理理基本知知识，国国际、国国内物业业管理状状况；- 物业管理理法律法法规、公公司规章章制度；- 各工作岗岗位的岗岗位工作作职责；- 安全、消消防基本本知识；电气安安全知识识；- 计算机应应用知识识；- ISO990011质量体体系教育育及实施施要求。（二）专专业知识识培训的的内容主主要
34、有：- 电工、空空调、电电梯等专专业工种种取证培培训；- 小区电气气设备知知识；- 电梯运行行安全操操作；- 设备安装装、装修修、装饰饰工程预预算；- 物管员岗岗位取证证培训；- 物管员岗岗位管理理业务知知识；- 清洁工相相关知识识、清洁洁工岗位位技能；- 消防基本本常识、灭灭火技能能；- 会所经营营管理知知识；- 职业礼仪仪规范；- 保安员岗岗位技能能。二 阳光海岸岸管理处处人员考考核办法法 为为鼓励员员工为管管理处做做出更大大成绩，预预防和纠纠正员工工的违法法失职行行为，保保证顺利利地达成成管理目目标，要要逐步建建立管理理处主任任对各部部主管、主主管对普普通员工工的逐级级考核制制度。通通过
35、将岗岗位的职职责与要要求进行行量化，量量化考核核得分与与员工的的工资涨涨幅、职职务升迁迁直接挂挂钩。第七部分分 档档案资料料管理物业档案案是对前前期开发发成果的的记录和和继承，是是当前实实施物业业工程维维修、配配套、改改造必不不可少的的依据，是是物业管管理企业业的基础础工作。阳阳光海岸岸物业管管理档案案资料包包括：基基建项目目竣工验验收资料料、设备备档案、行行政文书书、财务务、经营营租赁、小小区管理理、消防防、治安安、建筑筑及工程程运行、维维修技术术等业务务活动过过程中形形成的一一切有价价值的文文字图像像资料。小小区的档档案资料料管理要要将这些些资料按按小区工工程建设设、业主主/租户户、日常常
36、管理三三方面进进行分类类管理。一、 制定档案案管理制制度设置综合合档案室室，专人人负责收收集、归归档和管管理。二、档案案的收集集和归档档1归档档的文件件材料要要求完整整、系统统、准确确、真实实。阳光光海岸的的相关文文件材料料的收集集、 归归档需要要得到前前期开发发商的大大力支持持。2 扩建工程程、改造造工程的的竣工验验收及外外购设备备开箱验验收等，必必须在文文件资料料的完整整、准确确、系统统的情况况下才能能验收；3 基建项目目、改造造工程的的资料在在竣工后后一个月月内归档档。 三、档档案的保保管1接收收档案必必须认真真验收，并并办理交交接手续续；2 档案资料料必须按按顺序分分类规范范排列，便便
37、于查找找；3 底图除修修改、送送晒外，不不得外借借，修改改后的底底图要及及时归档档，并认认真检查查修改、补补充情况况；4 档案室要要做到“七防”：防火火、防盗盗、防高高温、防防潮、防防虫、防防尘、防防有害气气体；5 高度重视视消防及及用电安安全，严严禁吸烟烟和使用用明火。四、阳光光海岸的的交接资资料主要要有 小小区竣工工建筑平平面图及及相关文文字资料料 小小区道路路竣工图图及资料料 小小区给排排水竣工工资料 小小区电气气竣工资资料 小小区空调调、供热热系统资资料 小小区自动动喷淋系系统资料料 小小区电梯梯资料 小小区室外外工程资资料 其其它相关关竣工资资料第八部分分 会会所的经经营与管管理1、
38、阳光光海岸会会所的定定位是“走精品品服务之之路，创创小区会会所的典典范”；2、会所所经营原原则是“保本微微利”，实现现会所的的良性运运作；3、会所所的经营营宗旨是是“为业主主营造一一个温馨馨亲善的的商务交交流和休休闲娱乐乐场所”。会所作为为小区业业主或租租户商务务交流、休休闲娱乐乐活动的的一个主主要场所所，它与与一般纯纯赢利性性娱乐消消费场所所有较大大的区别别，一是是服务对对象相对对集中，主主要是本本小区业业主和租租户；二二是费用用相对低低廉，以以“保本微微利”为经营营原则；三是以以商务交交流和休休闲娱乐乐活动为为主。随随着业主主对小区区配套设设施要求求的不断断提高，以以及开发发商对会会所的重
39、重视程度度不断加加强，会会所的经经营管理理已成为为物业管管理的一一个重要要组成部部分。经经过对阳阳光海岸岸的初步步调研，我我们对会会所的定定位是“走精品品服务之之路，创创小区会会所的典典范”。一、会所所的经营营管理模模式目前，会会所的管管理模式式基本有有两种，一一种是由由专业的的会所管管理公司司负责管管理，一一种是由由物业管管理公司司负责管管理，将将会所的的管理纳纳入小区区管理处处的日常常物业管管理事务务。根据据本公司司及阳光光海岸会会所实际际情况，建建议采取取第一种种模式。第九部分分 社社区文化化建设1、 找准切入入点，开开展形式式多样的的主体活活动，节节日活动动，经常常性的活活动，丰丰富业
40、主主的文化化生活；2、 充分利用用自然或或人造景景观、娱娱乐休闲闲设施，以以环保、休休闲为主主题，给给业主形形成归属属感、成成功的自自豪感。生活因文文化而美美丽。物物质文化化生活水水平的日日趋提高高，体现现生活质质量和品品味的人人文环境境的要求求也越来来越高，人人们期望望更多地地感受到到理想的的精神环环境满足足。他们们追求时时尚，品品味高雅雅。针对对阳光海海岸的地地理和人人文环境境，社区区文化定定位，体体现在从从硬件建建设上入入手，发发挥文化化软件的的功效，软软硬件均均为社区区文化建建设提供供精彩展展现的广广阔舞台台。精心心设计高高品味的的社区文文化蓝图图，展现现传统文文化的韵韵味与现现代文化
41、化的新锐锐视角，成成为现代代文明城城市的典典范和亮亮点。 一、社区区文化建建设构想想（一）硬硬件建设设的构想想 营造一一个良好好的活动动环境，促促使人们们自觉地地养成良良好的工工作生活活习惯。优优雅的自自然环境境，良好好的空气气指数，完完美的园园林设计计，舒适适的人文文环境，长长期生活活在这种种环境当当中，便便不知不不觉的受受到熏陶陶，提高高自身的的素质修修养，整整个小区区的文化化氛围也也就自然然而然的的体现出出来。 （二二）软件件建设的的构想 软软件建设设是社区区文化活活动的核核心，包包括一系系列的活活动计划划、管理理制度、人人员的配配置和服服务、各各项活动动的筹备备实施过过程、效效果、业业
42、主的参参与配合合以及对对公益活活动的热热心程度度等。社社区活动动源于生生活，融融于生活活，立于于生活，富富有特色色，才能能显示旺旺盛的生生命力。通通过精彩彩纷呈的的社区文文化活动动，促进进物业管管理公司司与业户户之间，以以及业户户相互之之间的正正常沟通通。二、社区区文化建建设的总总思路（一）社社区活动动的原则则与要求求卓有成效效的社区区文化建建设是一一门高超超的管理理艺术。为为了多角角度深层层次满足足小区业业户的文文化需求求，社区区文化建建设要建建立三个个“结合”两点“要求”的指导导方针：坚持大大与小的的结合，远远与近的的结合，雅雅与俗的的结合，要要求内容容丰富多多彩，要要求形式式新颖独独特。
43、（二）活活动项目目的设立立社区文化化的弘扬扬与深入入，让小小区成为为业户工工作及休休闲娱乐乐生活的的理想场场所，各各种特色色活动与与整洁明明快的小小区交相相辉映，构构成耀眼眼的社区区文化，使使小区增增添无限限的生机机和温馨馨。社区区文化活活动除开开展常规规活动外外，还根根据小区区业主人人口结构构、文化化素质和和各种需需求，开开展特色色活动如如专题活活动、兴兴趣活动动等调动动业主的的参与社社区文化化活动的的热情。（三）他他山之石石，可以以攻玉加强与周周边小区区的联谊谊，密切切与兄弟弟管理处处之间的的交流，取取长补短短，开拓拓思路。（四）利利用地域域优势，强强强联手手利用交通通的便利利，并借借助社
44、会会力量，在在小区不不定期组组织一些些具有积积极意义义、影响响广泛的的活动，并并借助媒媒体对社社区文化化建设的的成绩进进行有力力宣传，树树立“文化社社区”的形象象。（五）利利用社区区刊物及及小区宣宣传栏，加加大对外外宣传效效果。三、社区区文化建建设的保保障体系系（一）制制度建设设为了了保证社社区文化化建设顺顺利开展展，要制制订一套套日趋完完善的规规章制度度。如阳阳光海岸岸社区文文化工作作制度、阳阳光海岸岸社区文文化活动动运作流流程、阳阳光海岸岸社区文文化活动动计划以以及专职职社区文文化工作作人员的的岗位职职责等，还还将制订订会所的的管理制制度。这这些制度度的建立立是管理理处服务务质量考考评的重重要依据据之一，为为社区文文化的正正常运作作提供有有力保证证。（二二）人员员配备1、专职职人员：管理处处设置一一名经验验丰富的的行政主主管，负负责阳光光海岸文文化的组组织、实实施工作作。文案案和美工工等专职职策划人人员，对对社区文文化建设设进行统统筹安排排和全程程指导。2、兼职职人员：管理处处全体员员工在必必要的时时候都将将协助社社区文化化工作，成成为临时时兼职人人员。充充分发掘掘业主中中热心公公益的专专业人才才，聘请请文体专专业人员员，担任任社区文文化顾问问，帮助助提高社社区文化化活动水水平。（三）场场所安排排