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1、 人民置业业【金色华华庭】策策划报告告书理性决定定价值 专业业决定高高度目 录前 言第一部分分 【金色色华庭】项项目市调调分析第二部分分 【金色色华庭】个个案研究究及项目目定位第三部分分 【金色色华庭】经经济效益益分析第四部分分 【金色色华庭】营营销推广广概要第五部分分 【金色色华庭】销销售管理理第六部分分 附件件总平平规划建建议图 户外外广告位位平面设设计图前 言“决断于于谋划，善善行于智智慧”，受成都都人民置置业的委委托，我我司为其其在互助助路区域域的项目目进行全全程营销销策划，经经过深入入细致的的调查研研究及分分析，形形成了此此报告。本报告针针对项目目的特殊殊性，采采用各种种适用的的调研
2、方方法、调调研手段段，获取取第一手手真实的的市场相相关信息息和数据据，在此此基础上上结合业业界前沿沿的理论论和行业业技术，形形成了我我们对该该项目的的真实认认知和感感受。我们在进进行项目目的调查查过程及及策划过过程中，丝丝毫不敢敢大意，专专业责任任感和职职业道德德，保证证了本次次报告及及其建议议的科学学性、真真实性以以及可参参考性。结结合项目目实际和和我们积积累的丰丰富经验验，形成成了以下下营销策策划报告告。第一部分分 金金色华庭庭项目目市调分分析一、 成都市房房地产宏宏观市场场分析（一）、总总述据有关资资料统计计，20003年年，成都都在155个副省省级城市市中GDDP为118700亿元，排
3、排名第44位；社社会消费费零售总总额7771亿元元，排名名第4位位；人均均GDPP23000美元元，排名名倒数第第4，为为12位位；人均均可支配配收入排排名为第第10位位。影响响人居中中心排名名关键因因素之“住房消消费指标标”(指市市民能否否买得起起住房以以及住房房质量)，成都都在第114位，排排名较前前， 220033年成都都的土地地投资减减少，开开发商购购置土地地9577.399万平方方米，同同期下降降了6.1%。220044年1-2月，开开发商购购置土地地71万万平方米米，比同同期减少少了755万平方方米，下下降511%。20044年一季季度，成成都新开开项目共共计355个（包包含亮相相
4、项目），供供应总量量约1009.112万，市场场整体发发展态势势良好。新新开楼盘盘中，以以小户型型+商业业物业成成了今年年1季度度成都楼楼市的主主角。（二）、项项目开发发热点区区域20044年1季季度成都都楼市供供应量以以城西和和郊区为为重点，其其中城西西供应体体量最大达达34.16万万平米，占占1季度度总供给给量的三三成。而而城东和和城南供供给平淡，但随随着城东东旧城改改造力度度的逐步步推进，同同时城东东的一些些大盘如如万科金金色乐章，华华润翡翠翠城二期期等大盘盘都将在在年内推推出，届届时，城城东楼市市将会出出现井喷。而城北的房地产开发则主要靠商业地产项目的开发充实体量，其中金荷花花、荷花花
5、金池、大大正鞋都都等项目目区域周周边的开开发是为为最大的的体量冲冲击和竞争争。从环域分分布状况况来看，11季度楼楼市供应应量较为为均匀，各各自所占占比例差差距不大大。其中中，二至至三环仍仍是商品品房供给给主力区区域，占占到总供供应量的的37%。三环环外及郊郊区楼盘盘也较为为活跃，比比例达到到26%。（三）、项项目开发发量及市市民对房房价的看看法20044年1-2月，市市区住宅宅供应面面积(批批准销售售)455.644万平方方米，同同比减少少24.6%，而而销售面面积达1106.69万万平方米米，同比比增长442.449%，缺缺口达61万万平方米米，加之之20003年的的供应缺缺口，总总面积达达
6、2000万平方方米，即即约2万万户的需需求缺口口。其次次，土地地供应出出现错位位。20003年年，成都都的城市市住宅地地价为负负增长，成成都拍卖卖土地有有60%为旧城城改造置置换出来来的土地地，400%为新新增土地地。市区区内用于于住宅开开发的土土地明显显少于用用于商业业开发的的土地，大大量的住住宅开发发转向郊郊外。有40%的消费费者认为为未来两两年内，成成都的房房价将平平和下降降，600%认为为可能会会上涨，上上涨的平平均幅度度为100%；如如果面对对涨价，有有34.2%的的人认为为不会因因为涨价价而冲动动购房，444%的的则处于于观望状状态，88.4%的会延延后购买买，只有有13.4%的的
7、会提前前购买。（四）、城城北区域域市场宏宏观分析析城北由于于旧城改改造以及及沙河的的整治，城城北的房房价已经经提高了了一个高高度。尽尽管目前前城北的的城市配配套有待待完善，交交通状况况也还不不怎么理理想，但但是北是目前前离城区区最近，房房价最便便宜，住住宅性价价比最高高的区域域。目前前城北二二环路区区域内的的房价在在25000元/32000元/左右右，因此此，城北北的房价价还有很很大的提提升空间间。万科科金色花花园的推推出将会会进一步步提高城城北楼盘盘的品质质及房价价。二、 项目周边边市场调调查及市市场分析析（一）、项项目周边边市场调调查1、项目目周遍二二手房市市场调查查因本项目目位于城城北片
8、区区，在一一环路和和二环路路之间的的互助路路，周边边商品房房市场尚尚不成熟熟，同一一区域近近距离内内的商品品房可类类比项目较少，所所以对互互助路周周边的二二手房交交易市场场做此调调查，得得到以下下数据以以供参考考。位置价格元/修建时间间距本项目目距离互助路综综合市场内内230002600020000年相临鑫源小区区2600019988年50米小沙河边边2300080年代代末相临互助公寓寓2500020000年相临2、 目周边商商品房市市场调查查项目名称称地址占地面积积总建筑面面积绿化率主力户型型均价元/已售比例例已售时间间外立面建筑形态态容积率建兴百家家庭院一环路北北三段10亩31888731
9、%90、11102950099%3个月涂料电梯公寓寓3.2维达北苑苑互助路3亩22666728%110、88526600已售清不详瓷砖电梯公寓寓3.4迪康银色色诗典一环路北北三段14亩33099625%不详29600已售清5个月涂料电梯公寓寓3.9雅图丽景景一环路北北三段6亩28000028%105、9903050060%10天涂料电梯公寓寓3.5星辰苑一环路北北三段5.6亩亩23522022%81、11353200070%一个月瓷砖电梯公寓寓4.2富临沙河河新城府青路二二段100亩亩146000035%78、113533000正排号半年涂料电梯公寓寓2.8前锋阳光光嘉苑一环路北北四段10亩2
10、1911231%88、113631000正排号6199日涂料电梯公寓寓3.533万科金色色家园府青路二二段57亩109000031%80、11203800060%6199日涂料电梯公寓寓2.53、 周边商业业情况调调查：项目名称称铺位数销售均价价已售时间间已售比例例业态配置置建兴百家家庭院46个118000元/3个月95%未定维达北苑苑14层层80000元/不详0大型超市市迪康银色色诗典140个个160000元/4个月90%电器专卖卖雅图丽景景25个128000元/10天不详未定（二）、市市场调查查情况分分析1、 二手房房市场调调查情况况分析互助路片片区附近近房屋多多为拆迁迁安置房房及早期期单
11、位集集资建房房，多为为非小区区式的，房房屋质量量及小区区环境均均相对较较差，二二手房房房源紧张张，且销销售周期期短，说说明片区区购买力力强劲，市市场房源源尚处于于求大于于供。此此片区二二手房价价格在22300027000元/之间间，个别别装修较较好、房房屋较新新的房屋屋可能卖卖到28800左左右，个个别在880年代代早期建建设的房房屋价格格在20000左左右。此此片区二二手房市市场销售售情况相相当好，且且空置率率低，进进一步说说明此片片区房源源的紧张张及消费费者购买买力的强强劲。2、 房市场调调查情况况分析在对北门门片区的的商品房房市场调调查中，共共调查项项目8个个，以下下对项目目调查的数据及
12、及信息进进行进一一步分析析：户型：在在北门片片区的商商品房中中，户型型面积除除富临沙沙河新城城和万科科金色家家园外，其其他项目目均控制制在1330平米米以内，1130平米米以上的的大户型型只占到到总户数数的100%以下下。其中中，套二二户型多多为两种种，一种种是600平米左左右的实实用性小小套二，一一种为990平米米左右的的两室两两厅双卫卫。套三三的户型型同样为为两种：一种为为90平平米左右右的实用用性小套套三，一一种为1130左左右的三三室两厅厅双卫。部部分顶楼楼为1445左右的的跃层式式。结论：畅畅销户型型为实用用性两室室两厅单单卫及实实用性三三室两厅厅单卫。两两室两厅厅双卫及及三室两两厅
13、双卫卫户型消消费潜力力也同样样巨大，但但需保持持一定比比例。建筑形态态： 在在调查的的城北片片区的88个项目目中，建建筑形态态全部为为电梯公公寓，其中除雅雅图丽景景为188层，星星辰苑为为15层层外，其其他项目目全部为为11层层小高层层电梯公公寓。在在售的富富临沙河河新城中中，111幢多层层公寓，由由于均价价仅为228000元/，所所以早已已一抢而而空，多多层销售售情况一一片火爆爆。而距距本项目目最近的的建兴百百家庭院院和迪康康银色诗诗典、维维达北苑苑等项目目中，小小高层的的电梯公公寓均以以29550元/左右右的均价价在一到到三个月月内销售售一空。结论：城城北片区区的购房房者中，多多层公寓寓或
14、小高高层电梯梯公寓在在适当的的价格范范围内均均可以接接受。外立面：在调查查项目中中，除星星辰苑使使用瓷砖砖处理外外立面以以外，其其他在建建在售项项目全部部采用外外墙漆涂涂料装饰饰外立面面。而本本项目南南面及东东面相临临建筑全全部为瓷砖砖外立面面，尤其其以互助助路综合合市场的的建筑颜颜色较为为显眼，以以黄、绿绿为主。结论：因因政府硬硬性规定定，建筑筑外立面面只能用用涂料，所所以本项项目外立立面的处处理宜采采用高级级涂料或或小型面面砖（马马赛克）材材料，在在互助路路的大环环境中形形成特具具特色的的风景线线。销售价格格：在调调查的项项目中，价价格除万万科金色色家园均均价达到到38000元/以外外，其
15、他他项目基基本在22800034000之间间。但多多数项目目占地面面积不大大，容积积率偏高高，绿化化率较低低，导致致项目品品质一般般，产品品附加值值下降。周周边暂无无有可比比性的在在售多层层项目。结论：本本项目应应尽量完完善社区区配套，提提高社区区品质及及产品附附加值，使使售价能能在相同同区域达达到新高高。容积率：在被调调查的项项目中，除除万科金金色家园园和富临临沙河新新城属于于低容积积率的大大社区外外，其他他同区域域的电梯梯公寓项项目容积积率全部部都在33.2以以上，甚甚至达到到3.99、4.2之高高，平均均数为33.5。结论：建建议本项项目为保保证高品品质，社社区化，合合理售价价及低成成本
16、，最最重要的的是保证证销售进进度，故故容积率率应设置置在2.8左右右。 3、 目商业部部分调查查情况分分析距离本项项目较近近的几个个项目的的商业部部分中，虽虽销售期期都不长长，但销销售进度度较快，销销售情况况均较为为火爆。除除维达北北苑为114层整整体出售售，销售售不成功外，其其余项目目的商业业部分均均已接近近清盘。建建兴百家家庭院的的商铺中中，在顺沙巷和和小沙河河边的铺铺位，距距本项目目仅百米米之遥，商商业氛围围有相似似点，也也有不及及本项目目住宅区区域的成成熟之处处，但销销售三个个月已告告清。加加之蓝光光金荷花花和荷花花金池与与本项目目隔河相相望，城城北建材材商圈近近在咫尺尺，此区区域的房
17、房地产投投资能力力可见一一斑。迪迪康银色色诗典的的商业部部分共两两层，一一层为分分拆销售售部分，二二层为迪迪康公司司自主经经营部分分，主要要经营电电器，且且销售已已接近尾尾声。此此项目的的商业部部分多为为自营者者购买，投投资者所所占比例例较小。这这个项目目的出现现，又增增加了附附近片区区的消费费配套，与与街对面面的“灿坤”一起托托起了城城北片区区的电器器消费市市场。综述：本本项目所所处城北北片区现现阶段房房地产消消费仍处处在不断断上升中中，目前前市场供供应量明明显不能能满足购购房者的的消费需需求，整整体市场场处于饥饥渴状态态。但市市场整体体供应中中普遍存存在品质质一般，产产品附加加值较低低，环
18、境境、配套套、服务务等相对对较差的的情况，消消费者在在选择此此价位的的房屋时时，选择择面较窄窄，同时时消费者者要求相相对较低低。第二部分分 金色色华庭个案研研究及项项目定位位一、项目目概况（一）、综综述：项项目所处处互助路路片区，虽虽居住环环境一般般，但整整个片区区却是一一个非常常成熟的的生活居居住区域域，城市市配套及及生活基基础配套套在整个个城北片片区属于于相对最最为完善善的区域域，又处处于一环环路、二二环路、互互助路、小小沙河的的包围之之中，距距任何一一方都在在二、三三百米之之内，内内部环境境安静，交交通较为为方便。与与蓝光金金荷花和和荷花金金池隔河河相望。同同等项目目竞争压压力较小小，但
19、消消费市场场又十分分巨大，所所以项目目营销压压力较小小，同时时我们对对项目的的营销也也充满信信心。（二）、项项目地块块：项目目地块为为原文华华食品厂厂地块，具具体指标标如下：地块面积积：211亩。绿化率：约255%以上上。覆盖率： 333%。限高：550米。容积率：多层11.8，小小高层22.8。（三）、周周边业态态分析：1、 互助路综综合市场场，该市市场是成成都市示示范市场场，与本本项目相相临，经经营种类繁多，经经营环境境及经营营秩序良良好，是是目前整整个城北北片区最最为规范范化、综综合化的的市场，也也是整个个城北片片区规模模最大的的综合市市场。2、 迪康电器器城，该该商场目目前尚在在修建中
20、中，距本本项目3300米米左右，营营业面积1000000余平方方米，是是专业的的电器零零售市场场。拟在在今年年年底之前前开业。3、 灿坤电器器城：该该市场于于20003年初初开业，主主要经营营各种电电器设备备及黑、白小电器器，属于于全国连连锁品牌牌，距本本项目5500米米左右。4、 红旗超市市：距本本项目1150米米左右，营营业面积积15000多平平方米。5、 蓝光金荷荷花：正正在修建建中的国国际服装装批发市市场，总总经营面面积100余万平方米，预预计20005年年上半年年开业。距距本项目目1500米左右右。6、 荷花金池池：正在在修建中中的鞋类类批发市市场，总总经营面面积达到到5万多多平米，
21、预计20005年年上半年年开业。距距本项目目2000米左右右。7、 建材商圈圈：距本本项目一一公里左左右的范范围内，分分布着数数十个专专业建材材市场及大量量沿街为为市的建建材经营营者，商商气及投投资氛围围浓郁。（四）、居居住人口口：该区域的的主要为为片区常常住人口口、老国国有企事事业单位位职工、个个体经营营者等。近近年来，该该区域的的外来人人口数量量增多。区区域的主主要经济济类型为为商业个个体经营营集中区区域，区区域个体体经营者者主要在在荷花池池、高笋笋塘经营营批发零零售日用用百货、建建材等商商品。由由于商业业市场的的火爆，该该区域良良好的区区位条件件，部分居民实实际收入入较高。由由于其特特殊
22、的职职业构成成，区域域居民的的房屋需需求及投投资热情情都较高高。（五）、建建筑形态态：该区域中中只有在在售或刚刚清盘不不久的商商品房均均为小高高层电梯梯公寓，其其他老式式房屋全全部为多多层（77层）结结构，且且多为条条式结构构分布。二、项目目SWOOT分析析（一）、优优势：1、互助助路片区区是个成成熟的居居住区域域，虽环环境一般般，但居居住氛围围良好，交交通方便便。2、目标标客户群群体稳定定，购房房需求巨巨大。3、与荷荷花池商商圈仅一一河只隔隔，建材材商圈近近在咫尺尺。目标标客户群群体消费费能力强强劲。4、项目目所处位位置是目目前成都都市同区区段内房房价最低低的区域域之一。5、项目目用地价价格
23、较低低，总成成本相对对容易控控制，则则价格活活动区间间较大，营营销手段段具有多多变性。（二）、劣劣势：1、项目目所处区区域整体体环境一一般，存存在脏、乱乱、差现现象。2、项目目用地本本身仍存存在诸多多问题。3、项目目处于内内街位置置，给宣宣传推广广上带来来一定难难度。4、项目目地块呈呈不规则则状，规规划难度度较大。5、开发发商第一一次进行行商品房房项目开开发，开开发经验验稍显不不足。（三）、威威胁：1、附近近项目均均离一环环路较近近，或者者处于一一环路边边，这些些项目的的均价较较低，所所以销售售速度较较快。对对本项目目的定价价、销售售等造成成一定冲冲击。2、虽离离荷花池池商圈直直线距离离较近，
24、但但被小沙沙河隔开开，步行行距离较较长。能能否考虑虑在河上上修建一一座供人人行走通通过的桥桥，增大大项目附附加值。3、项目目地块只只有东面面51米米临街，可可修建商商业面积积受到限限制，给给项目产产值的最最大化带带来阻力力。（四）、机机会点：1、项目目附近已已没有在在修建商商品房项项目，目目前的几几个项目目基本上上已经全全部清盘盘，市场场远期供供应量较较小。2、项目目在同一一片区属属规模最最大的唯唯一的封封闭式社社区，即即社区型型居住形形态，有有望提高高居住品品质，吸吸引目标标客户群群体。3、项目目周边绿绿化较少少，如在在项目内内部能形形成较好好的绿化化及景观观，则本本项目必必然是目目前此区区
25、域购房房者的首首选。4、人民民商场集集团雄厚厚的资金金实力，全全资本性性的操作作，能够够保证项项目工期期的顺利进进行，有有望在项项目的工工期营销销上有所所突破。三、项目目定位（一）、产产品形态态定位：（两种种选择方方式）11+11层小高高层电梯梯公寓，加加商业。6+1层层多层花花园洋房房，加商商业。（二）、目目标消费费群体定定位1、项目目周边常常住人口口。2、项目目周边商商圈的个个体经营营者。3、外地地置业者者。4、投资资者。其中重点点目标消消费群体体为第11、2项项。（三）、项项目目标标客户群群体定位位分析项目处于于城北片片区，此此区域的的商品房房购买者者一般追追求两点点，一是是城北情情节，
26、多多年居住住在城北北养成的的生活依依赖性；一是以以方便为为主解决决居住问问题或子子女上学学问题，此此部分群群体多为为附近做做生意的的流动人人口，有有一定经经济实力力及购买买能力，但但他们却却更看重重实用性性和经济济性。目目前在此此区域，如如果我项目在规规划、建建筑、户户型、视视觉效果果、服务务等方面面能够做做到与众众不同的的话，必必然可以以填补目目前项目目周边的的品质型型社区的的市场空空白，从从而最大大限度的的拉拢目目标客户户群体。外外地置业业者来成成都置业业，考虑虑北门方方向的主主要原因因就是价价格因素素，想用用更少的的钱买到到更好的的房子，所所以有些些此类客客户会考考虑城北北片区的的住宅。
27、而而投资者者看中的的就是北北门的良良好出租租率及不不可估量量的增值值空间。（四）、目目标客户户群体概概括项目周边常住人口部分外地客户客 户 关 注 点 居住环境的舒适 居住房屋的品质 居住户型的实用与合理 居住社区的差异性客 户 特 征 年龄段30岁55岁 家庭收入月总收入在3000元以上 商业部分购买者为北门及外地更为广泛的自营者及投资置业者为主项目周边商圈经营者投资客户（五）、项项目规划划原则及及定位1、规划划设计原原则规划超前前化：以以前瞻、现现代的表表现手法法，科学学规划，合合理组团团，形成成良好的的社区规规划；户型合理理化：户户型设计计更科学学、更适适用、更更合理、更更人性化化，充分
28、分满足业业 主需需求；建筑艺术术化：要要求建筑筑外立面面俊朗清清新，靓靓丽明快快，有时时代感和和艺术感感，形成成城北的的“风尚建建筑”代言；质量标准准化：质质量为本本，责重重如山，工工程质量量力求创创优良工工程；环境生活活化：在在小区内内部环境境营造上上下工夫夫，“中心花花园+组组团花园园+活水水溪流”，创造造“居家公公园生活活”的社区区概念；生活智能能化：导导入先进进的智能能设施，实实现小区区信息网网络化、管管理智能能化，便便利业主主生活；配套完善善化：针针对项目目周边大大环境配配套不完完善，基基础设施施建设较较差的情情况。所所以项目目的规划划设计要要有足够够的商业业配套，充充分考虑虑项目业
29、业主的生生活需求求；社区人性性化：整整个社区区犹如一一个温馨馨的大家家庭，构构筑良好好的社区区氛围，建建立良好好的邻里里关系！培育“多一分分沟通！多一分分参与！多一分分友好！多一分分真情！”的社区区氛围！用途复合合化：在在项目的的平面及及空间的的设计与与规划中中，要求求尽量避避免相同同用途的重复复或简单单的排布布罗列，而而是尽量量在某一一区域实实现多重重用途，以以便节省省空间，有有效利用用土地资资源，使使内容更更紧凑，形形式更丰丰富。功能区分分化：为为了避免免不同年年龄层次次而产生生的活动动内容的的相互干干扰，应应根据人人的活动动性质及及形式实实现功能能分区化化，使区区域功能能更适宜宜某一类类
30、或几类类人群，产产生相对对有序的的环境，且且便于设设施的配配置。2 、项项目规划划定位：项目规划划应注重重同一区区域的个个性化规规划设计计，努力力达到“别有洞洞天”的内环环境视觉觉效果，以以人车分分流为主主体思路路，完成成交通动动线的组组织。在在外观及及大门的的设计上上，应做做到有气气魄，有有气势，有有区别，使使小区成成为“三高产产品”，即性性价比高高、品质质高、产产品附加加值高。在在设施、场场所的配配置上，应应遵循如如下原则则类型重要程度度排布设施必要性绝对需要要贯穿项目目主线或或重要位位置会所、集集会广场场、商业业设施等等附加性有则更好好散布于空空间家政服务务等选择性兴趣问题题零星设置置于
31、小区区内雕塑设施施等（六）、项项目规划划建议1、出入入口：由由于项目目只有东东面511米临街街，所以以主出入入口只能能设置在在该位置。宽度度应保证证在100米左右右，能形形成双向向车流同同时进出出，设置置IC管管理系统统及244小时保保安值勤勤。2、建筑筑规划：建筑整整体形态态建议形形成半围围合式建建筑组群群，使项项目内部部环境的的营造不不受外界界大环境境条件的的限制，而而且能使使项目内内部景观观与建筑筑本身保保持一致致，形成成良好的的内部氛氛围。3、景观观规划：项目内内部主要要景观应应在半围围合式建建筑内部部营造，主主要以绿绿化营造造为主。半半围合式式建筑外外部只需需建造绿绿化隔离离带。另另
32、外在主主入口正正对位置置应设置置一水景景喷泉，在在不规则则地带的的较大一一角形成成一儿童童乐园，放放置简单单儿童娱娱乐设施施，在主主绿化景景观周围围放置户户外健身身器材。以以上景观观及功能能的营造造，成本本较低，却却是最有有效的提提高项目目品质的的直接途途径。4、道路路规划：为形成成人车分分流，保保持本项项目建筑筑与周边边建筑距距离，应应将围合建筑群群向内向向压缩，在在其外部部沿项目目红线位位置形成成一条顺顺时针绕绕行式机机动车通通道，两两边配以以乔木绿绿化植物物，减小小噪音及及尾气污污染。内内部形成成四通八八达的人人行通道道。自行行车在主主入口处处就近停停靠。4、 车位规划划：车位位应尽量量
33、满足业业主居住住需求，达达到1：0.77左右。如如不修建地下下车库，车车位可设设置在绕绕行式道道路的两两边，在在靠近外外墙一侧侧就近停停靠，在在靠近建建筑一侧侧的建筑筑底楼，修修建室内内车库若若干单位位，业主主可以选选择租赁赁或购买买。同时时使室内内车库对对应的一一楼内侧侧位置形形成中小小户型，增增大项目户型面面积区间间，提炼炼出又一一宣传点点。6、围墙墙规划：围墙应应采用栅栅栏式封封闭围墙墙，建议议形成两两个小型型出口，一一为项目与互互助路综综合市场场相临位位置，一一为项目目离小沙沙河最近近位置，同同时在这这两个出出口处设设置治安安岗亭。这这样规划划极大的的方便了了业主的的生活，使使项目做做
34、到了人人性化的的设计，但但同时保保证了小小区的安安全性。7、外立立面：外外立面建建议使用用涂料或或小型瓷瓷砖（马马赛克）材材料，色色彩明快快，与周边建建筑形成成显著差差别，并并保持整整个外立立面的完完整性，最最大程度度的增大大项目建建筑的外外观视觉觉效果。8、户型型：在市市场调查查中发现现，中型型户型在在城北市市场受到到青睐，实实用性户户型更是供不不应求，而而且在对对城北一一商业项项目中业业主的访访问中，大大多表示示愿意购购买空间间运用合合理，功功能齐全全的60085平平米左右右的两室室两厅单单卫和990平米米以上的的三室两两厅单卫卫，但在在其他项项目的调调查中发发现，1120左左右的户户型和
35、1145左左右的跃跃层同样样销售情情况良好好。同时时，还应应充分结结合目前前市场流流行趋势势，户型型中加入入飘窗，非非封闭式式生活阳阳台，最最好能设设计出透透光的卫卫生间，尽尽量避免免有暗室室存在，还还要尽量量做到功功能分区区合理，动动线设计计科学，浪浪费面积积最小，实实用性最最强等方方面。最最后，结结合本项项目本身身的经济济性及建建筑规划划指标，建建议采用用如下户户型面积积及户型型配比：户型面积（）所占比例例两室两厅厅单卫6077520%两室两厅厅双卫8088520%三室两厅厅单卫90110025%三室两厅厅双卫105125530%四室两厅厅双卫140左左右5%9、层高高：住宅宅建议层层高为
36、33米，商商业部分分为3.94.55米左右右。10、商商业部分分：项目目所处区区域目前前配套商商业发展展明显滞滞后，周周边几乎乎没有大大型的快快速消费费品购物物场所，也也缺乏中中大型的的休闲、餐餐饮等配配套商业业，所以以整个片片区的居居住品质质难以得得到提高高。本项项目在成成彭路的的临街面面是本项项目唯一一的临街街面，长长度为551米左左右，在在此处应应设置一一定的商商业面积积，包括括地下和和地上部部分，地地下部分分由人民民商场集集团自主主经营或或作为地地下车库库，地上上部分进进行租赁赁及销售售。此种种方式即即能增加加项目产产值，又又能填补补目前周周边的此此类商业业配套。可可极大的的提高本本项
37、目的的居住品品质。而而且本公公司在与与一些资资源客户户进行交交流时，客客户均希希望能在在北门的的居住片片区增开开分店，所所以，我我们对所所设定的的商业部部分面积积的销售售信心十十足。11、植植物配置置（园林林组团化化概念）：园林方方面需要要提出的的是：园园林与建建筑的有有机结合合，为居居住环境境营造多多元化、立立体化的的氛围。风风格自然然化、园园林主题化，局局部不同同的园林林与建筑筑风格融融合一体体，相辅辅相成，形形成多个个园区景景点，都都有其相相应主题题，为其其塑造特特殊的文文化背景景，以人人格化配配置，形形成松柏柏之挺拔拔傲然、芭芭蕉之潇潇洒阔度度、合欢欢之纤巧巧妩媚、竹竹之潇洒洒风流、莲
38、莲之亭亭亭玉立等等特色绿绿色景观观。（七）、项项目价格格定位项目价格格定位应应成为同同区域最最高价位位，同时时考虑到到市场因因素，多多层均价价应控制制在27700元元/左左右，电电梯公寓寓价格应应控制在在26880元/29880元/之间间，均价价为28800元元/。商商业部分分价格应应略高于于当地市市场均价价，同时时考虑便便于快速速完成销销售，故故商业部部分一楼楼均价应应控制在在80000元/左右右，二楼楼均价应应控制在在36000元/左右右，三楼楼均价应应控制在在30000元/左右右。（八）、项项目理念念定位理念幸福家园健康家园智能家园绿色家园金色华庭 成都“首席邻里社区”第三部分分 金色色
39、华庭经济效效益分析析一、项目目经济效效益测算算多层层公寓+商业在此部分分测算中中，住宅宅与商业业部分全全部以容容积率为为1.88计算，成成彭路临临街面的的商业部部分共拟拟建40000，考虑虑两种建建设方案案，一种种为地下下一层，地地上三层层；一种种为地上上三层。这这两种建建设方案案其建设设成本偏偏差不是是非常大大，在此此以建筑筑面积统统一进行行经济效效益测算算： （一）、总总建筑面面积：21亩6666.7/亩1.88=2552000其中：商商业部分分：40000（商业业部分的的拟建位位置与第第二款中中的相同同） 住宅宅部分：212200 （二）、销销售额：商业部分分销售额额：49933元元/（
40、均均价）40000=19773万元元住宅部分分销售额额：211200027000元/=557244万元合计总销销售额：76997万元元 （三）、成成本：1、常规规成本：土地成本本：18800万万元。建安成本本（含主主体、内内外装、电电梯、主主体管网网等）：1. 住宅：6000元/212200=12272万万元2. 多层商商业：7700元元/40000=2800万元地勘规划划设计：14元元/252200=355.3万万元报建：1140元元/252200=3553万元元总平：约约1000万元绿化：约约55万万元强电：约约90万万元弱电：约约20万万元自来水：约255万元营销、推推广费用用：7990
41、9万万元4.55%=3356万万元（其中推推广费用用为2.5%，推推广费用用包括售售楼处及及样板房房的修建建及装修修、销售售资料的的设计及及印刷、各各种户外外广告的的制作、沙沙盘制作作、售楼楼处内部部各种物物品的配配置、电电视、报报纸、杂杂志、车车厢广告告的制作作及发布布、SPP活动等等）开发商管管理费用用：约2200万万元小区内及及物管配配套设施施：约330万元元前期物管管：约330万元元其他不可可预见费费用：约约1000万元税收（营营业税、附附加税、所所得税等等）（营营业税、附附加税、所所得税等等）：779099万元11% =8870万万元2、其他他成本：商业部分分地下车车库：115000
42、15000元/=2225万万元住宅部分分地下车车库：22000015000元/=3300万万元此部分成成本不计计入总成成本，住住宅部分分的地下下车库可可通过将将其销售售冲抵，商商业部分分的地下下车库可可通过经经营冲抵抵。4、 成本合计计：约556166万元 （四）、税税后利润润：约220811万元二、项目目经济效效益测算算小高高层电梯梯公寓+商业 在此部部分测算算中，住住宅部分分全部拟拟建容积积率为22.8的的小高层层电梯公公寓，成成彭路临临街面的的商业部部分共拟拟建40000，考虑虑两种建建设方案案，一种种为地下下一层，地地上三层层；一种种为地上上三层。这这两种建建设方案案其建设设成本偏偏差
43、不是是非常大大，在此此以建筑筑面积统统一进行行经济效效益测算算： （一一）、建建筑面积积及容积积率：1、将临临成彭路路呈方形形的地块块命名为为“A块”，将其其他部分分命名为为“B块”。2、A块块：拟建建商业用用途建筑筑，分为为地上三三层，地地下一层层。地下下一层可可做卖场场，也可可作为地地下停车车场。东东西两边边各退99米后，其其东西向向长度约约为333米，南南北向长长度约为为40米米，则：单层建筑筑面积：40米米33米米=13320地上三层层建筑面面积共：132203=339600，合合40000。占地面积积：约约约3.55亩。容积率测测定：440000约3.5亩6666.7/亩=1.771
44、经测定，其其容积率率低与11.8。3、B块块：拟建建小高层层居住用用途建筑筑。地块面积积为：约约17.5亩容积率：2.88总建筑面面积：117.556666.7/亩2.88=32266884、A、BB块总建建筑面积积：3226688+440000=3366668总容积率率：3666688216666.7=2.662 （二二）、销销售额：1. 商业部分分：一楼均价价：80000元元/二楼均价价：36600元元/三楼均价价：30000元元/一、二、三三楼均价价：49933元元/销售额：49333元/40000=19773万元元2. 住宅：32666828000元/=991477万元3. 合计销销售额：91447万元元+19973万万元=1111220万元元（三）、成成本： 1、常规规成本：土地成本本：18800万万元。建安成本本（含主主体、内内外装、电电梯、管管网等）：1. 住宅：9000元/326668=29940万万元2. 多层商商业：7700元元/40000=2800万元地勘规划划设计：16元元/366668=588.7万万元报建：1140元元/3