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1、第五章 物业业管理市市场第一节 物业业管理市市场的形形成和发发展第二节 物业业管理市市场的运运行机制制第三节 物业业管理市市场的运运行秩序序物业管理理市场第一节 物业业管理市市场的形形成和发发展 一一、物业业管理市市场的概概念与特特点 (一)物物业管理理市场的的概念 市市场，是是指商品品买卖的的地方，它它“至天下下之民，聚聚天下之之货”，使人人们得以以“交换而而还，各各得其所所”。市场场即在一一定的时时间、一一定的地地点进行行商品交交换的场场所。这这是对市市场的狭狭义 理理解，是是对市场场局部特特点和某某种外在在表现的的概括，它它仅仅把把市场看看作流通通行为的的载体。 按按照马克克思主义义政治
2、经经济学关关于市场场的广义义理解，市市场是指指商品交交换和商商品买卖卖关系的的 总和和。它不不仅包括括作为实实体的商商品交换换的场所所，更重重要的是是，它包包括一定定经济范范围内商商品交换换的活动动。生产产者与消消费者就就是通过过市场形形成相互互联结的的纽带。 列列宁指出出：哪里里有分工工和商品品生产，哪哪里就有有市场。随随着分工工的扩大大和商品品生产的的发展 ，市场场也在发发展。它它不仅表表现在市市场主体体的增加加、市场场客体数数量和种种类的增增加、市市场规模模的扩大大和市场场场所的的增多，而而且表现现在不同同职能市市场的出出现。从从市场发发展的历历史轨迹迹来看，先先 有消消费商品品市场，再
3、再有生产产资料市市场；随随着简单单商品经经济发展展到扩大大商品经经济，便便出现了了劳动市市场、资资本市场场。由于于生产要要素全面面商品化化，在商商品市场场中又派派生出各各种特殊殊的市场场，如 技术市市场、信信息市场场、产权权市场、文文化市场场、房地地产市场场、物业业管理市市场等等等。在各各种各类类市场中中，又可可以根据据交换客客体的形形态，将将市场分分为有形形的商品品市场和和无形的的商品市市场两大大类 。 物物业管理理是有偿偿出售智智力和劳劳力的服服务性行行业，所所出售的的是无形形的商品品，其核核心是服服务 。这这种以物物业为对对象的管管理服务务如同其其他商品品一样，具具有价值值和使用用价值。
4、物物业管理理服务进进入商品品交换领领域，便便构成了了物业管管理市场场。所谓谓物业管管理市场场，是指指出售和和购买以以物业为为对 象象的管理理服务这这种无形形劳动的的场所和和由此而而引起的的交换关关系的总总和。具具体地说说，就是是把物业业管理服服务纳入入到整个个经济活活动中，使使其进入入流通、交交换，使使物业管管理经验验与服务务得以传传递、 应用，并并渗透到到生产、生生活领域域，改善善生产与与生活环环境，提提高生产产与生活活质量，从从而实现现其应有有的价值值。 (二)物物业管理理市场的的特点 由由于物业业管理市市场交换换的是无无形的管管理服务务，是市市场细分分的结果果，因此此它有着着与其他他商
5、品品市场不不同的特特点： 11.非所所有权性性 物物业管理理服务必必须通过过服务者者的劳动动向需求求者提供供服务，这这种服务务劳动是是存在于于人体之之 中的的一种能能力，在在任何情情况下，没没有哪种种力量能能使这种种能力与与人体分分离。因因此，物物业管理理市场交交换的并并不是物物业管理理服务的的所有权权，而只只是这种种服务的的使用权权。 22.“生产”与消费费同步性性 物物业管理理服务是是向客户户提供直直接服务务，服务务过程本本身既是是“生产”过程，也也是消费费过程，劳劳动和成成果是同同时完成成的。例例如保安安服务，保保安员为为业主提提供值岗岗、巡查查等安全全保卫服服务 ，当当保安员员完成安安
6、全保卫卫服务离离开岗位位时，业业主的安安全服务务消费亦亦就同时时完成。 33.品质质差异性性 物物业管理理服务是是通过物物业管理理企业员员工的操操作，为为业主直直接服务务，服务务效果必必然受到到员 工工服务经经验、技技术水平平、情绪绪和服务务态度等等因素的的影响。同同一服务务，不同同的操作作，品质质的差异异性都很很大。如如不同的的装修工工程队，装装修的款款式及工工艺就有有很大的的差异，即即使是同同一工程程队 ，每每一次服服务的成成果质量量也难以以完全相相同。 44.服务务综合性性与连锁锁性 物物业管理理服务是是集物业业维护维维修、治治安保卫卫、清扫扫保洁、庭庭园绿化化、家居居生活服服务等多多
7、种服服务于一一体的综综合性服服务。这这种综合合性服务务的内容容通常又又是相互互关联、相相互补充充的。业业主或使使用者对对物业管管理服务务的需求求在时间间和空间间及形式式上经常常出现相相互衔接接，不断断地由某某一种 服务消消费引发发出另一一种消费费。例如如，业主主在接受受汽车保保管的同同时，会会要求提提供洗车车及维修修服务。 55.需求求的伸缩缩性 业业主或使使用者对对物业管管理服务务的消费费有较大大的伸缩缩性，客客户感到到方便、满满意时，就就会及 时或经经常惠顾顾；感到到不便或或不理想想时，就就会延缓缓，甚至至不再购购买服务务。特别别是在物物业管理理的专项项服务和和特色服服务上，如如代购车车、
8、船、机机票，代代订代送送报刊等等，客户户可以长长期惠顾顾，也可可 以自自行解决决或委托托其他服服务商。 二二、物业业管理市市场的形形成与结结构 随随着我国国的经济济体制从从计划经经济向市市场经济济转变，传传统的政政府行为为模式的的房屋管管理方式式 逐渐渐被打破破，出现现了一种种新的专专业化、经经营型的的物业管管理模式式。物业业管理的的健康发发展和规规范运作作离不开开市场。物物业管理理市场作作为一个个独立的的市场形形态，并并纳入到到整个经经济的市市场体系系之 中中，是社社会主义义市场经经济发展展的必然然产物。 (一)物物业管理理市场的的形成11.物业业的特殊殊性使物物业管理理服务成成为独立立交换
9、对对象具备备了 可可能性物物业本身身是一种种特殊的的商品，它它在空间间上固定定不变，时时间上长长期使用用，供给给有限，价价格高昂昂。但在在其消费费阶段，随随着物业业的使用用，必然然出现陈陈旧、破破损和功功能的退退化。为为了保 证物业业的正常常使用和和消费期期的延长长，就需需要进行行科学的的管理、维维修和养养护。同同时，随随着科学学技术的的发展，高高层建筑筑及相当当规模的的小区不不断增多多，功能能复杂的的设备大大量使用用，使物物业设施施 与功功能复杂杂化和多多样化。要要管理好好这些设设备，就就必须有有专门知知识和技技能的管管理人员员进行管管理和维维护。因因此，物物业管理理服务便便成为独独立的交交
10、换对象象而存在在，使物物业管理理市场的的形成具具备了 可能性性。 22.社会会对物业业管理服服务需求求的日益益增加促促使了物物业管理理市场的的形成 社社会对物物业管理理服务的的需求是是多方面面的： 首首先，是是业主对对物业管管理的需需求。业业主为了了使自己己所拥有有的物业业得到正正常的使使用和保保值 增增值，需需要有专专业的物物业管理理机构料料理自己己名下的的物业，对对物业及及各种设设备、设设施进行行养护、维维修，对对环境进进行美化化，对治治安进行行维护等等。通过过对物业业的专门门化管理理，业主主获得了了一个 舒适的的生活或或工作环环境，从从而提高高了生活活质量。 其其次，是是房地产产开发商商
11、对物业业管理的的需求。优优质优价价的楼宇宇加上良良好的物物业管理理，现在在 已成成为开发发商推出出新楼盘盘的新卖卖点。随随着人民民生活水水平的提提高，消消费者在在购买房房产的时时候，除除了质量量、价格格、地理理位置等等基本因因素外，对对环境及及售后服服务亦提提出了更更高的要要求。开开发商 将引入入优秀的的物业管管理作为为提供良良好售后后服务的的一项重重要的措措施，并并接纳物物业管理理的提前前介入，既既顺应消消费者的的需求，又又对售后后的房产产进行妥妥善的保保养，减减少返修修量，这这样，亦亦使开发发 商在在房地产产销售竞竞争中取取得更多多的优势势。 再再次，是是城市管管理的要要求。城城市规划划与
12、城市市管理是是社会文文明进步步中的一一项主要要内容。城城 市管管理需要要对各类类住宅小小区、商商业楼宇宇和工业业区进行行全面有有序的管管理。要要达到这这一目的的，非常常重要的的一条，就就是通过过各个小小区自身身的物业业管理来来配合实实现，将将物业管管理与社社会文明明建设 结合起起来，创创建出文文明小区区与文明明城市。 (二)物物业管理理市场的的结构 物物业管理理市场与与其他专专业市场场一样，由由市场主主体、市市场客体体和市场场环境三三个方面面构成。 11.市场场主体 市市场主体体是指在在市场中中进行交交换的个个人或组组织。一一种商品品或劳务务之所以以成为交交换的对对象 ，是是因为有有对这种种商
13、品或或劳务的的需求，以以及相应应于这种种需求的的供给，因因而市场场主体包包括需求求主体和和供给主主体。物物业管理理市场的的需求主主体是物物业的所所有权者者和使用用者；供供给主体体是物业业管 理理的经营营者，即即通过合合法手续续取得物物业管理理经营资资格的人人或组织织。 22.市场场客体 市市场客体体是指在在市场中中被进行行交换的的对象。一一个市场场区别于于另一个个市场的的主要标标志在于于 它们们所交换换的对象象不同。市市场客体体可以分分为有形形的商品品和无形形的商品品(即劳劳务)两两大类。物物业管理理市场上上的交换换对象是是物业管管理服务务，是一一种无形形的劳务务。这种种劳务具具体体现现在：房
14、房屋及 其附属属设备、设设施的维维修、养养护、管管理，安安全保卫卫，清扫扫保洁，环环境绿化化，代理理租赁，以以及应业业主或使使用人的的要求提提供的各各种服务务，等等等。 33.市场场环境 市市场环境境是指进进行交换换的环境境。需要要明确的的是，这这里所指指的“环境”并不是是进行交交换的具具体场所所，而是是指使交交换赖以以进行的的社会制制度以及及各种相相关的法法律、法法规。就就物业管管理市场场 来说说，主要要包括：基本的的社会制制度、市市场经济济体制及及国家大大法宪法；与物业业管理相相关的各各种专门门性法律律，如民民法、经经济法、合合同法、企企业法等等；具体体有关物物业管理理的法规规和政策策；
15、各各类物业业管理的的契约或或合同。上上述各种种制度与与法规共共同制约约着物业业管理市市场的具具体交换换行为。第二节 物业业管理市市场的运运行机制制 一一、物业业管理市市场价格格机制 价价格机制制是指在在市场竞竞争过程程中，价价格变动动与供求求变动之之间相互互制约的的联系和和作用。价价 格机机制是市市场机制制中最敏敏感、最最有效的的调节机机制，价价格的变变动对整整个社会会经济活活动有十十分重要要的影响响。 (一)物物业管理理服务的的价值构构成 物物业管理理公司的的产品服务务，凝结结着物业业管理公公司工作作人员的的劳动，同同样具有有价值和和使用价价值。由由于物业业管理服服务的无无形性，服服务的等等
16、级层次次很难具具体地加加以描述述，因此此在方法法 上又又与有形形产品的的定价有有所区别别。 物物业管理理服务的的价值在在形式上上表现为为物业管管理服务务价格，它它是物业业管理的的效用、物物业管 理的相相对稀缺缺性及对对物业管管理的有有效需求求三者相相互作用用的结果果。也就就是说，物物业管理理服务的的价值由由这三者者的相互互作用并并通过具具体价格格表现出出来。 11.物业业管理服服务的效效用 物物业管理理服务的的效用是是指物业业业主或或用户因因物业管管理公司司的服务务而得到到满足的的程度。物物 业管管理服务务如果没没有效用用，就不不会有物物业管理理服务价价格，业业主或用用户也就就不会产产生占有有
17、物业管管理服务务的欲望望。 22.物业业管理服服务的相相对稀缺缺性 物物业管理理服务的的相对稀稀缺性，即即意味着着对比业业主的一一般欲望望，其欲欲望的满满足由于于从质和和 量上上有限而而处于不不足的状状态。因因此，物物业管理理服务价价格被看看作是稀稀缺性的的价值反反映，可可以认为为是在结结合效用用和稀缺缺性后产产生的。 33.物业业管理的的有效需需求 除除以上两两个原因因外，还还须对物物业管理理服务形形成现实实购买力力才行。人人们把购购买力所所形成的的 需求求称为有有效需求求；就是是说，业业主或用用户对物物业管理理服务费费具备一一定的支支付能力力。 (二)物物业管理理服务的的价格形形式 目目前
18、，我我国物业业管理服服务的价价格形式式可以分分为政府府定价、政政府指导导价和经经营者定定价三种种 。 11.政府府定价 政政府定价价是一种种政策性性定价，是是以城市市居民平平均生活活水平为为基本依依据的。政政府定价价的目 的是为为了推进进住房制制度改革革的深化化，这关关系到千千家万户户的切身身利益、社社会的安安定，也也关系到到物业的的正常使使用和保保值增值值。19996年年，国家家计委、建建设部联联合发出出的城城市住宅宅小区物物业管 理服务务收费暂暂行办法法规定定：“为物业业产权人人、使用用人提供供的公共共卫生清清洁、公公用设施施的维修修保养和和保安、绿绿化等具具有公共共性的服服务以及及代收代
19、代缴水电电费、煤煤气费、有有线电视视费、电电话 费费等公众众代办性性质的服服务收费费，实行行政府定定价或政政府指导导价。”政府定定价的形形式，在在住房制制度改革革和物业业管理市市场起步步阶段是是非常必必要的，它它有助于于市场的的稳定。 22.政府府指导价价 政政府指导导价是另另一种政政策性价价格形式式，是由由政府物物价部门门会同物物业管理理行政主主管部门门， 根根据当地地经济发发展水平平和物业业管理市市场发育育程度制制定并公公布执行行的中准准价。物物业管理理公司与与业主委委员会共共同协商商，在政政府指导导价规定定的幅度度内确定定具体收收费标准准。 33.经营营者定价价 经经营者定定价是指指物业
20、管管理服务务收费标标准由物物业管理理公司与与业主委委员会或或产权人人代表、使使 用人人代表共共同协商商议定，然然后将收收费标准准和收费费项目向向当地物物价部门门报告备备案的一一种价格格形式。这这种定价价形式完完全体现现市场规规律的作作用，是是一种市市场价格格，在发发展得较较为成熟熟的物业业管 理理市场中中适宜采采用这种种定价形形式。 (三)物物业管理理服务价价格的确确定 11.定价价原则 物物业管理理公司是是一种企企业机制制，应遵遵循市场场经济规规律，以以马克思思的劳动动价值论论为基础础， 结结合物业业管理服服务的特特征，来来确定物物业管理理服务价价格。 (1)坚坚持权利利与义务务相结合合的原
21、则则。按照照市场经经济原则则，物业业管理公公司提供供的服务务与取 得的费费用应做做到质价价相符；同样，作作为业主主，在得得到一定定等级的的服务之之后也必必须支付付一定的的费用。 (2)坚坚持依法法定价原原则。依依法定价价必须按按有关部部门的政政策和标标准，反反对物业业管理公公司单 方面定定价。 (3)坚坚持遵循循符合业业主或用用户消费费规律的的原则。 22.定价价方法 (1)成成本加利利润法。成成本一般般是通过过对物业业管理费费及其构构成进行行测算和和处理，然然后加上上 按目目标利润润率计算算的利润润额。 (2)由由物业管管理公司司与业主主委员会会或产权权人、使使用人协协议定价价。这种种定价方
22、方法适用用于造 价较高高的物业业。 33.定价价策略 (1)差差别定价价法。即即针对不不同的物物业、不不同的市市场采取取不同的的价格；或者对对同一幢幢物业 ，按不不同的顾顾客需求求采取不不同的价价格。 (2)增增量定价价法。就就是指通通过计算算由价格格政策引引起的利利润是否否增加来来判断定定价方案案是否 可行，如如果增量量利润是是正值，说说明定价价方案可可以接受受；如果果增量利利润是负负值，就就是不可可接受的的。增量量利润等等于定价价方案引引起的总总增量收收入减去去定价方方案引起起的增量量成本。 (3)物物业管理理服务价价格与服服务质量量的定价价技巧。不不同的服服务质量量与相适适应的价价格标准
23、准组 合合在一起起，在物物业管理理公司与与用户或或业主认认可的范范围内是是可行的的。高服服务价格格、低服服务质量量的组合合不为业业主所接接受，高高服务质质量、低低服务价价格的组组合对物物业管理理公司来来说无利利可图。一一 般地地，在既既定的服服务价格格水平上上，业主主希望得得到最优优质的服服务，或或者在既既定服务务质量水水平上，业业主希望望自己支支付最低低的价格格。 二二、物业业管理市市场供求求机制 在在物业管管理市场场中，供供给是指指在一定定时间内内已经存存在于市市场和能能够提供供给市场场销售的的物 业业管理服服务的总总量；需需求则是是指在一一定时间间内市场场上消费费者对物物业管理理服务的的
24、具体货货币支付付能力的的需求数数量。 物物业管理理市场上上的供给给与需求求是对立立统一的的关系，二二者互为为条件、相相互对立立、互相相制约 。供给给和需求求都要求求对方与与之相适适应，达达到平衡衡协调的的关系。然然而，供供求之间间不可能能永远一一致，在在一定时时期和一一定条件件下可能能表现为为供大于于求；而而在另一一时期和和条件下下，又可可能表现现为 求求大于供供。可是是，在一一定时期期的客观观条件下下，物业业管理服服务又可可能会呈呈现供求求相等的的平衡状状态。但但总的说说来，供供求之间间的平衡衡只是暂暂时的、相相对的和和有条件件的，而而不平衡衡则是普普遍的、 绝对的的。 (一)决决定物业业管
25、理市市场供求求的主要要因素 11.决定定物业管管理服务务供给量量的主要要因素 (1)人人力资源源状况。物物业管理理提供的的是服务务，要完完成这种种服务，最最主要的的是人力力资源。 如果社社会上熟熟练掌握握物业管管理技能能的人多多，表明明物业管管理行业业的人力力资源丰丰富，物物业管理理服务的的供给量量就多；相反，社社会上熟熟练掌握握物业管管理技能能的人少少，人力力资源贫贫乏，物物业管理理服 务务的供给给量就会会相对地地少。目目前，在在我国物物业管理理市场中中，科学学地进行行组织经经营、管管理和熟熟练掌握握物业管管理技能能的专门门人才并并不多，人人力资源源并不丰丰富。 (2)国国家经济济政策。国国
26、家的产产业政策策、财政政政策、税税收政策策等对物物业管理理服务的的供给量量 也产产生影响响。产业业政策的的变动会会影响投投入各个个生产部部门的劳劳动总量量的变动动，从而而影响各各部门的的供给量量。国家家支持发发展的产产业投资资多、贷贷款利率率低，因因而能扩扩大生产产增加供供给。国国家如果果 对某某一部门门或某一一产品增增加财政政补贴，可可以刺激激生产增增加供给给；如果果提高贷贷款利率率，则会会抑制生生产减少少供给。 (3)相相关服务务价格的的变动。有有些劳务务的使用用价值与与物业管管理服务务是密切切相关的的或可以以互 相相替代的的。这些些相关连连或可替替代的服服务价格格的变动动，也会会引起物物
27、业管理理供给量量的变动动。比如如，专业业的家庭庭服务公公司的服服务价格格下降，人人们就愿愿意直接接请其提提供服务务，减少少物业管管理公司司 提供供的服务务。价格格的变化化引起需需求的变变化，这这样，家家庭服务务就会扩扩大，供供给量增增加，物物业管理理的服务务项目就就会萎缩缩，供给给就会减减少。 22.决定定物业管管理服务务需求量量的主要要因素 (1)消消费者的的货币收收入水平平。在货货币币值值不变的的条件下下，消费费者的购购买能力力会随着着货币 收入的的增加而而提高。如如果说人人们的货货币收入入增加了了，即使使物业管管理服务务的价格格不变或或略有上上升，业业主还是是会购买买这种服服务，需需求量
28、会会增加；如果人人们的货货币收入入减少，就就会缩减减消费， 即使物物业管理理服务的的价格不不变或略略有下降降，需求求量也会会有所减减少。物物业管理理服务并并不是生生活必需需品，而而是一种种享受性性服务，收收入水平平的变化化对其需需求的影影响程度度相对会会大一些些。 (2)消消费者偏偏好。消消费者偏偏好是指指人们习习惯于消消费某种种商品或或特别喜喜爱消费费某种商商品的 心理行行为。消消费者偏偏好对物物业管理理服务的的需求量量有较大大的影响响。例如如，有人人要求有有保安员员的保安安服务，亦亦有人不不喜欢保保安员的的保安服服务，而而使用科科技安全全防范产产品进行行保安。特特别是当当 前，物物业管理理
29、还未被被全社会会充分认认识，业业主对物物业管理理服务的的需求还还缺乏主主动性。当当然，人人们的生生活习惯惯和消费费偏好是是可以引引导和改改变的。 (3)房房地产发发展规模模。房地地产发展展规模大大，向社社会提供供的物业业绝对量量增加，客客观上扩扩大 了了物业管管理的需需求；房房地产发发展规模模小而且且慢，对对物业管管理的需需求自然然较少。就就一时一一地而言言，房地地产规模模的变化化，对当当时物业业管理服服务需求求量的变变动有着着明显的的影响。 (二)物物业管理理市场的的供求规规律 供供求规律律是物业业管理市市场中的的一个重重要规律律，主要要有以下下内容： 11.供求求的变动动决定着着价格的的变
30、动 (1)如如果物业业管理服服务供不不应求，价价格就要要上涨。这这种情况况可以在在供应量量不变而而需求量量 增加加的情况况下发生生，也可可以在需需求量不不变而供供应量减减少的情情况下发发生。 (2)如如果物业业管理服服务供过过于求，价价格就会会下降。这这种情况况可以在在需求量量不变而而供应量量 增加加的情况况下发生生，也可可以在供供应量不不变而需需求量减减少的情情况下发发生。 22.价格格变动引引起供求求情况的的变动 (1)如如果物业业管理服服务的价价格上涨涨，需求求就会相相应减少少；相反反，价格格下跌，需需求就会会相 应应增加。 (2)如如果物业业管理服服务价格格上涨，供供给便会会增长；价格
31、下下跌，供供给便会会减少。 (3)供供求的变变化和价价格的变变化方向向相反。如如果物业业管理服服务供不不应求，价价格自然然会上涨涨 。价价格上涨涨会引起起物业管管理公司司扩大经经营，或或其他行行业转移移经营，供供给量增增加，需需求相对对减少。而而当供求求状态趋趋向供过过于求时时，价格格就下跌跌，物业业管理公公司就会会调整减减少经营营，供给给量 随随之减少少，需求求量相对对增加。这这种增减减到一定定程度，价价格就回回升，往往前发展展又会变变成供不不应求，循循环发展展。 33.供求求变动决决定买、卖卖方市场场的变动动 在在物业管管理服务务的供求求变化中中，买卖卖双方哪哪一方占占优势，在在价格和和其
32、他条条件上就就能压倒倒 对方方，在市市场中对对自己有有利。在在物业管管理服务务供不应应求时，卖卖方占优优势，便便形成“经营者者主权”，表现现为卖方方市场；在物业业管理服服务供过过于求时时，买方方占优势势，便形形成“消费者者主权” ，表表现为买买方市场场。 三三、物业业管理市市场竞争争机制 竞竞争机制制是指竞竞争同供供求关系系、价格格变动、生生产要素素流动与与组合，以以及市场场成果分分配诸 因素之之间的有有机联系系和运动动趋向。市市场经济济是竞争争经济，没没有竞争争也就没没有市场场经济。 (一)物物业管理理市场竞竞争的必必然性 在在物业管管理市场场中，市市场主体体之间，尤尤其在物物业管理理经营者
33、者之间的的竞争是是一个内内有动力力 外有有压力的的、持续续不断的的市场较较量过程程。因此此，竞争争推动和和迫使物物业管理理经营者者进行合合理的决决策，并并且通过过优胜劣劣汰的强强制作用用，奖励励高效率率者，惩惩罚低效效率者，对对价格信信号作出出迅速 及时的的反应，不不断尝试试新的生生产服务务要素组组合，开开发和扩扩大新的的物业管管理市场场领域，推推出新的的服务项项目，保保证资源源配置到到最为需需要的地地方。 如如果没有有竞争或或缺乏竞竞争，占占据物业业管理市市场垄断断地位的的少数企企业就会会靠牺牲牲其他市市场 参参与者(包括物物业管理理服务经经营者和和业主或或使用人人)的利利益，谋谋取垄断断利
34、润；由于没没有作出出相应的的市场贡贡献，从从而导致致整个物物业管理理市场的的经济效效率和服服务水平平的降低低。 我我国的物物业管理理市场是是一个新新兴的市市场，市市场机制制还不完完善。基基于此，119999年5月月，在 全国物物业管理理工作会会议上，国国家建设设部提出出要在物物业管理理市场中中尽快引引入竞争争机制，明明确要求求： (1)在在20000年之之前，必必须彻底底改变谁谁开发、谁谁管理的的垄断经经营局面面。开发发企业下下设的物物 业管管理机构构应与开开发企业业脱钩，面面向社会会，独立立经营，自自负盈亏亏。 (2)凡凡是100万平方方米以上上新建商商品住宅宅小区的的物业管管理，开开发企业
35、业应当在在主管部部门的指指 导与与监督下下，在商商品房预预售前面面向社会会招标。 (3)鼓鼓励物业业管理企企业通过过兼并、收收购、联联合、改改造、改改组等方方式进行行企业重重组，以以大 带带小，合合小为大大，合弱弱为强，形形成规模模优势，从从而降低低企业管管理成本本，提高高企业适适应市场场的能力力。 (二)物物业管理理市场竞竞争的形形式 11.物业业管理企企业之间间的竞争争 从从市场竞竞争的范范围来考考察，物物业管理理企业之之间的竞竞争主要要是围绕绕着提高高服务质质量、增增加 服服务项目目、降低低经营成成本等内内容而展展开的。这这种竞争争促使各各个企业业管理服服务的个个别劳动动时间平平均化为为
36、社会必必要劳动动时间，其其结果必必然是推推动企业业的技术术进步和和劳动生生产率的的提高。 22.业主主与经营营者之间间的竞争争 从从参与竞竞争的市市场主体体之间的的关系来来考察，业业主与经经营者之之间的竞竞争主要要表现为为对物业业 管理理服务，业业主要贱贱买、经经营者要要贵卖的的竞争。这这是经营营者与业业主争夺夺物业管管理市场场主权的的竞争。 33.价格格竞争与与非价格格竞争从从竞争是是否围绕绕价格变变动这一一角度来来考察，价价格竞争争就是 通过降降低服务务价格来来争取较较多的消消费者，从从而扩大大物业管管理服务务销售量量的竞争争，其实实质是企企业之间间提高劳劳动生产产率的竞竞争。它它要求物物
37、业管理理企业千千方百计计加强管管理、改改进技术术、节约约资 源源，达到到少投入入多产出出的目的的。非价价格竞争争就是指指不变动动价格，而而是通过过其他途途径和采采用其他他方法来来争取较较多的消消费者，从从而扩大大物业管管理服务务销售量量的竞争争。如：开发新新的服务务项 目目，提高高服务质质量，扩扩大广告告宣传，改改变销售售方法，等等等，用用这些方方法和途途径来争争取更多多的业主主购买物物业管理理服务。(三)市市场竞争争与经济济风险有有市场竞竞争就必必然存在在经济风风险。在在 社会会化大生生产的市市场经济济中，由由于生产产技术的的迅速变变化，市市场情况况的千变变万化，以以及某些些政治因因素的干干
38、扰和自自然灾害害的影响响，使物物业管理理经营者者的实际际收益低低于原预预期收益益，从而而蒙受 经济损损失，甚甚至发生生亏损或或破产，这这就是经经济风险险。随着着社会主主义市场场经济的的发展和和经济体体制改革革的深化化，物业业管理企企业作为为独立的的经济实实体，有有自身的的经济利利益，要要参与市市场竞争争 ，这这就要承承担经营营决策的的正误以以及经营营活动的的好坏所所带来的的后果。 在在市场竞竞争中，从从产生经经济风险险的原因因来看，经经济风险险主要有有三个方方面： (1)自自然风险险。由自自然因素素造成的的经济风风险，如如雷击、火火灾、水水灾、地地震、气气候突变变等 给给经营者者带来的的经济损
39、损失即属属自然风风险。 (2)社社会风险险。由个个人或集集团的社社会行为为造成的的经济风风险，如如盗窃、事事故、政政治动乱乱、 战战争等给给经营者者带来的的经济损损失即属属社会风风险。 (3)经经营风险险。由物物业管理理企业自自身决策策失误或或经营管管理不善善造成的的经济损损失即属属经营 风险。 四四、价格格、供求求与竞争争机制的的功能 价价格、供供求与竞竞争机制制的功能能从总体体上说是是调控整整个物业业管理市市场运行行的过程程。 (一)适适应与协协调功能能 在在物业管管理市场场中，各各个独立立的物业业管理企企业的经经营和业业主的消消费是分分散决策策的，需需要 通通过市场场价格和和竞争机机制的
40、作作用相互互协调为为一体。市市场价格格信号的的变化反反映着物物业管理理服务的的稀缺程程度，从从而表明明一定的的物业管管理服务务的需求求程度。处处于竞争争之中的的物业管管理企业业，出 于自身身经济利利益的追追求和市市场竞争争的巨大大压力，必必然会对对市场价价格信号号的变化化作出灵灵活的、及及时的反反应，调调整自己己的经营营规模和和经营结结构，其其结果是是保证了了物业管管理服务务能不断断地适应应 变化化着的需需求。 (二)刺刺激与创创新功能能 竞竞争就是是要战胜胜对方，在在市场上上保持优优势。每每一家参参与竞争争的物业业管理企企业都试试图获得得 一份份超过竞竞争对手手的利润润，为此此要不断断改进技
41、技术、降降低成本本、开发发新的服服务项目目和新的的市场 领域，进进行服务务与经营营过程中中的技术术创新和和项目创创新。竞竞争促进进了技术术进步。因因为谁运运用了 新技术术，提供供了新的的服务项项目，谁谁就可以以暂时地地(或长长或短地地)获得得一份由由创新形形成的垄垄断地 位所带带来的优优先利润润。竞争争同时也也促进了了物业管管理新技技术的推推广和扩扩散。随随着竞争争参与者者的 模模仿过程程的普遍遍化，创创新者的的暂时的的垄断地地位和优优先利润润也逐渐渐失去。在在这一过过程中，物物业 管管理服务务的新技技术、新新项目得得到普及及，整个个物业管管理服务务的技术术水平也也因此而而提高。物物业管 理智
42、能能化就是是一个非非常显著著的例子子。第三节 物业业管理市市场的运运行秩序序 一一、确立立物业管管理市场场秩序的的基础 要要维护物物业管理理市场的的运行秩秩序，有有两个基基点必须须首先明明确：一一是物业业的产权权归属，二二 是物物业管理理的委托托代理关关系。这这二者是是物业管管理市场场中，市市场主体体即消费费者与经经营者之之间的关关系问题题。正是是有了这这种关系系的存在在，才有有物业管管理市场场的存在在。只有有明确这这种关系系，理顺顺 这种种关系，物物业管理理市场才才能有秩秩序地运运行。 (一)物物业的产产权与权权属界定定 11.私有有产权 对对于物业业的“所有者者”来说，他他拥有这这座房子子
43、的权力力，包括括独自拥拥有、使使用和享享受其名名下物业业及全部部租金的的收益，以以及全权权将其名名下所占占的业权权份数，连连同上述述的权利利自由出出售、 转让、出出租或准准许他人人使用而而不受其其他人的的干涉。 22.集体体产权 顾顾名思义义，集体体产权就就是由多多个人共共同拥有有某一资资源。如如何使用用这一共共同拥有有的资源源， 就就必须经经过集体体来决定定。例如如，一个个小区中中的运动动场是全全体业主主共同拥拥有的，但但这并不不表示每每一位业业主都可可以为所所欲为地地使用。如如何使用用这个运运动场，必必须由全全体业主主组成的的业主委委员 会会集体决决定。同同样，如如何对集集体拥有有的物业业
44、进行维维修保养养，也需需通过业业主委员员会集体体决定。 33.建筑筑物区分分所有权权 在在理论上上，私有有产权、集集体产权权是比较较容易区区分的。但但在物业业管理的的实际操操作中，对对于 一一幢单体体建筑物物，如果果由多位位业主共共同拥有有，其产产权的界界定仍有有相当的的难度。法法学界把把多人共共同拥有有同一建建筑物的的情况界界定为建建筑物区区分所有有权。 建建筑物区区分所有有权是指指多个区区分所有有权人共共同拥有有一栋区区分所有有建筑物物时，各各区分所所有 权权人对建建筑物专专有部分分享有专专有所有有权与对对建筑物物其用部部分所享享有的共共用部分分持分权权，以及及因区分分所有权权人之间间的共
45、同同关系所所产生的的成员权权。 (二)物物业管理理的委托托与代理理关系 对对于自己己的物业业，一般般来说业业主可以以自己料料理。但但是，随随着建筑筑技术的的发展，物物业的复复 杂性性越来越越高，业业主自身身已经无无能力对对自己拥拥有的物物业进行行大规模模、多方方面的管管理。这这使得业业主们开开始寻找找专门的的代理人人，进行行自己没没有能力力或者不不愿意进进行的物物业管理理活动。物物业管 理的委委托与代代理关系系便由此此而产生生。 在在委托与与代理关关系中，主主体有代代理人、被被代理人人和相对对人。没没有相对对代理人人则不能能发生 代理关关系。物物业管理理的实践践中，代代理人是是物业管管理公司司
46、，被代代理人是是业主或或业主委委员会。相相对人则则有两类类：一是是各类相相关的专专业公司司，如房房屋维修修公司、设设备维修修公司、绿绿化公司司、清 洁公司司等。物物业管理理公司与与各专业业公司签签订各种种合同，以以满足被被代理人人的需求求。二是是分散业业主(相相对于业业主委员员会)和和承租人人(相对对于产权权所有人人)。物物业管理理公司代代表业主主委员会会或产权权 人与与分散业业主或承承租人签签订房屋屋使用合合约或公公共契约约，以规规范他们们使用物物业的行行为。 产产权人与与管理者者是一种种委托代代理关系系，物业业产权人人为了保保证自己己所拥有有的物业业能正常常使 用用，在物物业管理理市场中中聘请代代理人，将将其物业业的管理理权委托托给代理理人。当当物业管管理公司司通过委委托合同同获得物物业的管管理权时时，产权权人和管管理者之之间的委委托代理理关系即即告成立立。 二二、物业业管理市市场秩序序的主要要内容 为为了建立立良好的的物业管管理市场场秩序，必必须确立立全面的的市场法法则。这这些市场场法则虽虽然带有有 一定定的主观观性，但但它对维维护物业业管理市市场的秩秩序是一一种有效效的约束束。同时时，它所所反映的的内容和和要求也也体现了了物业管管理市场场客观规规律的要要求。 (一)市市场进出出秩序 进进入物业业管理市市场进行行经营活活动的物物业管