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1、淄博赛格格壹世界界数码电电子时代代广场策策划建议议淄博赛格格壹世界界数码电电子时代代广场策策划建议议目录市场篇一、 城市概况况二、 淄博社会会经济状状况描述述1、 宏观经济济2、 区域经济济3、 淄博市土土地市场场分析三、 淄博房地地产市场场经济状状况描述述（状况况、特征征和竞争争）1、 历史回顾顾2、 总体评价价3、 发展情况况4、 存在问题题5、 发展趋势势四、 淄博房地地产微观观市场状状况描述述1、 张店区在在建楼盘盘分布图图2、 多层住宅宅市场分分析3、 高层住宅宅市场分分析4、 小户型住住宅市场场分析5、 别墅住宅宅市场分分析6、 写字楼市市场分析析7、 商业地产产分析8、 替他项目
2、篇一、 项目状况况二、 新世界步步行商业业街情况况描述（街街区功能能）三、 区域规划划分析周周边环境境分析四、 政府机能能状况五、 文化教育育氛围六、 商业氛围围七、 人口及小小区状况况八、 交通组织织状况九、 公共设施施情况十、 项目优劣劣势项目概念念篇-概概念设计计一、 对项目的的基本认认识二、 总体策略略和总概概念设计计三、 产品梳理理四、 概念设计计及构想想项目定位位篇一、 市场定位位1、 市场定位位2、 经营产品品主题3、 配套主题题二、 价格定位位三、 客户定位位1、 目标客层层状况2、 目标客层层的区域域分布3、 影响到目目标客层层的渠道道四、商场场的区划划分割与与功能分分区策略
3、篇一、 入市策略略与时机机二、 项目的形形象策略略三、 价格及付付款方式式策略四、 项目包装装策略五、 公关促销销策略六、 媒体宣传传广告策策略销售推广广篇一、 阶段销售售工作安安排二、 控盘策略略及销售售控制附件1、 项目装修修标准建建议2、 销售培训训纲要和和人员招招聘安排排淄博赛格格壹世界界数码电电子时代代广场策策划建议议书市场篇一、 城市概况况（一） 淄博区位位：淄博博位于山山东省中中部，东东临潍坊坊市，东东北与东东营市相相连，北北接滨州州地区，南南靠临沂沂市、泰泰安市，西西与济南南市、莱莱芜市接接壤。淄淄博是山山东半岛岛对外开开放较早早的城市市之一。全全市国土土总面积积59338平方
4、方公里，其其中市区区29661平方方公里。（二） 历史沿革革：淄博博历史悠悠久，是是齐文化化的发源源地，被被通称为为齐鲁古古都。（三） 行政区划划：淄博博下辖五五区-张店店、淄川川、博山山、临淄淄、周村村，三县县-桓台台、高青青、沂源源（四） 全市人口口4122.033万人，其其中，城城市人口口2655万人，张张店人口口67万人人。二、 淄博社会会经济状状况描述述1. 宏观经济济：20033年,全全市国内内生产总总值完成成10003.338亿元元,同比比增长116.66%,为为十年来来增速最最高的年年份。其其中,第第一产业业增加值值49.3亿元元,增长长6.22%;第第二产业业增加值值6111
5、.922亿元,增长119.77%;第第三产业业增加值值3422.166亿元,增长113.22%。三三次产业业比例由由20002年的的6.22:588.1:35.7调整整为4.91:60.99:34.10。经济总体体运行呈呈现出“速速度加快快、质量量提高、结结构优化化、后劲劲增强”的的良好发发展态势势。经济济运行的的主要特特点是:11、工业业生产持持续快速速增长。2003年,全市规模以上工业企业共完成总产值1413.29亿元,同比增长30.68%;实现工业增加值441.09亿元,同比增长25.16%。地方工业生产形势良好。全年全市规模以上地方工业完成总产值974.56亿元,同比增长36.85%,
6、高出全市平均水平6.17个百分点,高出中央省属工业增速29.18个百分点。地方工业中,市属工业完成总产值93.82亿元,增长21.15%;区县及以下工业完成总产值880.73亿元,增长39.75%。区县工业总产值排前3位的依次是淄川区(159.96亿元)、张店区(156.30亿元)、桓台县(138.53亿元),产值增速居前3位的依次为临淄区(63.9%)、博山区(48.21%)、周村区(44.43%)。2、工业整体效益水平大幅提高,地方工业效益继续看好。2003年全市规模以上工业经济效益综合指数达142.81%,同比提高19.67个百分点;实现利税138.71亿元,其中利润65.82亿元,同比
7、分别增长54.11%和84.21%。效益水平大幅提高的主要原因是中央省属工业整体效益的明显好转。2003年中央省属企业盈亏相抵后实现利润8.89亿元,较上年同期增效11.52亿元,极大地支持了全市工业整体效益的高速增长。2003年中央省属工业实现利税39.29亿元,同比增长84.28%。2003年地方工业效益综合指数为147.62%,同比提高12.61个百分点;实现利税99.42亿元,其中利润56.93亿元,同比分别增长44.74%和48.40%。地方企业中区县属工业效益快速增长。2003年市属企业利润同比下降14.99%,区县及以下工业增长54.48%。从区县利润指标完成情况看,利润总额排前
8、3位的依次为:淄川区(113193万元)、桓台县(100250万元)、临淄区(100112万元);增速居前3位的依次为:临淄区(118.63%)、高青县(69.53%)、博山区(56.44%)。3、固定资产投资大幅增长。2003年全市50万元以上项目完成固定资产投资365.91亿元,其中国有基建、国有更改、国有其他和房地产开发投资共完成196.20亿元,同比增长66.5%。分隶属关系看,市区县属固定资产投资完成301.61亿元;中央省属单位完成投资64.29亿元。住宅建设设继续保保持较高高投入，220022年全年年城镇单单位自建建和房地地产企业业开发住住宅投资资达400.044亿元；竣工住住宅
9、面积积1799.511万平方方米；商商品房销销售额113.994亿元元，其中中销售给给个人112.339亿元元。（220011年城镇镇单位自自建和房房地产企企业开发发住宅投投资达114.774亿元元；竣工工住宅面面积1339.446万平平方米；商品房房销售额额9.335亿元元，其中中销售给给个人88.599亿元，增增长799.711）。4、消消费品市市场稳中中有旺。2003年全市社会消费品零售总额实现254.86亿元,同比增长15.1%。其中,城市消费品零售额增长14.8%,区县及以下增长18.4%。分经济类型看,国有经济增长4.7%,个体经济增长13.7%,私营经济增长25.7%。从区县完成
10、情况看,各区县均呈不同程度的增长,社会消费品零售总额居前3位的依次为张店区(71.36亿元)、淄川区(42.48亿元)、博山区(35.32亿元)。5、物价稳中有升,居民收入稳定增长,生活水平稳步提高。2003年全市居民消费价格指数为100.1%,同比回升0.1个百分点。全年全市城镇居民人均可支配收入为8720元,同比增长11%,城镇居民人均消费性支出6126元,增长7.7%。6、财政收支保持稳定。2003年全市实现地方财政收入40.25亿元,同比增长25.08%;地方财政支出47.92亿元,增长20.16%。分区县看,财政收入居前3位的依次为临淄区(56051万元)、张店区(46545万元)、
11、淄川区(39086万元);各区县增速呈不同幅度增长,居前3位的依次为桓台县(40.18%)、高青县(34.61%)、临淄区(32.71%)。7、税收完成情况较好。2003年全市税务部门共完成各项税收84.09亿元,增长13.01%;其中国税完成收入57.81亿元,增长13.68%;地税完成26.28亿元,增长11.54%。分区县看,税收总额排前3位的依次是临淄区(268517万元)、张店区(187567万元)、淄川区(92100万元),增速最高的是高青县(27.47%)、其次是桓台县(24.69%)、第三位是博山区(19.22%)。8、金融形势稳定。年末,全市金融机构各项存款余额达824.26
12、亿元,比年初增长22.31%。其中城乡储蓄存款余额479.32亿元,增长15.74%;企业存款222.99亿元,增长23.09%。全市贷款余额达605.11亿元,比年初增长21.51%。在短期贷款中工业贷款和农业贷款分别增长7.21%和24.46%。2003年全市金融机构完成现金收入2591.03亿元,现金支出2580.05亿元,累计完成货币净回笼10.98亿元。9、利用外资形势良好。2003年全市累计批准利用外资项目169个,合同外资金额61607万美元,同比增长133.61%;实际外资到位35058万美元,增长72.48%。2. 区域经济济：三、 淄博房地地产市场场经济状状况描述述（1）
13、淄博市房房地产行行业历史史回顾19999年，淄淄博市房房管行业业抓大事事、干实实事，全全面完成成年内工工作任务务。全市市房管系系统房地地产业完完成增加加值133.6亿亿元，比比上年增增长199.3；城镇镇居民人人均居住住面积110.22平方米米，比上上年增长长3；房地产产交易面面积3881万平平方米，交交易额223.55亿元，分分别比上上年增长长13和144；经经济适用用住房建建设年内内争取计计划1338.77万平方方米，开开工1220万平平方米，竣竣工755.5万万平方米米；完成成房屋评评估业务务1066万平方方米，房房屋安全全鉴定225万平平方米，房房屋监理理8.55万平方方米，房房屋设计
14、计11.5万平平方米；10月月底完成成已购公公房上市市的启动动工作，房房地产二二级市场场全面开开放；房房改售房房工作进进入收尾尾阶段。20000年，全全市房管管系统房房地产增增加值完完成155亿元，比比上年增增长100%；新新开工经经济适用用住房1122万万平方米米，竣工工74万万平方米米，提供供住宅1103660套；完成房房地产交交易4220.997万平平方米，比比上年增增长5.13%，房地地产交易易额达228.559亿元元，比上上年增长长7.111%；房地产产交易市市场迁入入新址，新新交易大大厅面积积30000平方方米，实实现“一门式式”服务；住房制制度改革革平稳推推进，基基本完成成房改房
15、房由部分分产权向向全部产产权的过过渡；大大力推行行物业管管理，继继续开展展优秀住住宅小区区达标创创先活动动，年内内有4个个小区获获省级优优秀住宅宅小区；全市城城镇居民民人均居居住面积积10.39平平方米，高高于全省省平均水水平。20011年，淄淄博市住住房制度度改革全全面进入入住房货货币化分分配实施施阶段，沿街开开发和旧旧城改造造成为全全市房管管系统新新的经济济增长点点。全市市房地产产市场活活跃，房房产交易易日趋规规范。全全年房地地产交易易面积完完成4997万平平方米，交交易额338.223亿元元。一是是成立市市房屋置置业中心心，中心心与市内内各大银银行合作作，推出出贷款“一一条龙”服服务，全
16、全年累计计为8000余户户居民提提供住房房贷款担担保，担担保额880000多万元元，刺激激了房地地产金融融市场的的发展。20011年，全全市房管管系统房房地产业业增加值值完成115.99亿元，比比上年增增长6%；城镇镇人均居居住面积积11.1平方方米，比比上年增增加0.71平平方米；房地产产交易面面积4997万平平方米，交交易额338.223亿元元，分别别比上年年增长116.771%和和17.66%，全市市住宅与与房地产产业继续续保持良良好的发发展态势势，在房房屋拆迁迁、置业业担保、评评估改制制、测绘绘改制、房房产宣传传等方面面取得重重大突破破。20011年，淄淄博市房房改各项项指标均均高于全
17、全省平均均水平，公公房出售售17.5万户户、12291万万平方米米，出售售率955%以上上；公积积金归集集累计总总额122.644亿元，归归集率886%；住房贷贷款余额额93000万元元。20022年，全全市房地地产业依依然保持持快速发发展态势势，全年年房地产产交易面面积4330万平平方米，交交易额445亿元元，城镇镇人均居居住面积积11.8平方方米，住住房消费费成为社社会消费费热点，从从而有效效调动了了社会资资本投资资房地产产的积极极性，带带动了相相关产业业的发展展，对拉拉动全市市经济增增长起到到重要作作用。220022年，全全市空置置商品房房31.91万万平方米米，其中中住宅227.007
18、万平平方米，其其他4.85万万平方米米。空置置率155.1%。20002年年，全市市房地产产综合开开发销售售总额226.334亿元元，其中中：住宅宅22.06亿亿元，其其他4.28亿亿元。11.全年年出售公公房22262户户、建筑筑面积220.22万平方方米，全全市累计计出售公公房177.733万户、建建筑面积积13111.33万平方方米，占占全市公公有住房房总量的的95%以上；住房公公积金累累计总额额11.36亿亿元，归归集率达达86%。2.完成成24个个单位，224388户产权权过渡工工作，全全市房改改由部分分产权向向全部产产权过渡渡工作基基本完成成。3.选定定在张店店中心路路以西、联联通
19、路以以北集中中建设经经济适用用住房小小区,可可为13370户户城镇中中低收入入家庭提提供111.9万万平方米米的住宅宅。4.出台台关于于进一步步加强经经济适用用住房管管理的通通知，明明确规定定经济适适用住房房的认购购条件、审审核程序序、权属属管理、上上市交易易等工作作。5.落实实国务院院关于于进一步步加强住住房公积积金管理理工作的的通知及及全国、省省住房公公积金管管理工作作会议精精神，着着手准备备成立住住房公积积金管理理委员会会。20033年，淄淄博市现现有具备备房地产产开发资资格的企企业1335家，总总注册资资本金110.229亿元元，房地地产开发发企业从从业人员员37550人。其其中：省省
20、属开发发企业11家，外外地进淄淄开发企企业3家家，市属属开发企企业1331家。具具有开发发一级资资质的企企业2家家，二级级资质的的企业66家，三三级资质质的企业业18家家，四级级(含四四级)以以下资质质的企业业1099家。1135家家开发企企业中：国有企企业144家，集集体企业业27家家，股份份制企业业51家家，合资资(包括括外资)企业88家，民民营企业业35家家。（2）淄淄博市地地产行业业总体评评价：从以上上数据显显示，淄淄博市房房地产市市场正在在稳步发发展，现现在已经经成为淄淄博市国国民经济济的支柱柱产业。几几年来，淄淄博市房房地产开开发市场场总体上上表现为为供销两两旺，投投资、销销售均保
21、保持了较较快的增增长速度度。全市市商品房房平均销销售价格格增长速速度平稳稳，年增增长在550880元m2之间，房房地产业业已经成成为国民民经济发发展得支支柱产业业，房价价稳中有有升，住住宅市场场行业风风险不大大。（3）淄淄博市地地产发展展情况1. 目前，淄淄博房地地产开发发主要集集中在张张店区，作作为市政政府所在在地的张张店区是是全市政政治、经经济、文文化和科科技教育育中心区区，房地地产市场场较活跃跃，平均均价格在在17000元/平方米米左右。2. 由于城市市发展的的要求，淄淄博中心心区西移移已提到到日程上上，同时时这也带带动了新新一轮房房地产热热潮的兴兴起，以以建业城城市花园园、世纪纪花园、
22、紫紫荆园等等为代表表的大中中型规模模社区业业已启动动。3. 淄博地区区区域住住宅户型型主要以以三房为为主，面面积以11102000平方米米为主力力户型。因因地域性性和消费费习惯原原因，楼楼层以446层层为主，客客户对高高层建筑筑接受程程度低；建筑风风格仍以以简单模模仿欧陆陆风格为为主。楼楼盘绿化化上仍属属起步阶阶段。 （4）淄淄博市房房地产市市场目前前存在的的主要问问题由于于淄博组组群式城城市格局局明显，区区域经济济发展不不平衡、差差异较大大。从统统计资料料分析和和市场调调查情况况看，其其存在的的主要问问题及原原因是： 部分分区县政政府和部部门指导导思想有有偏差，导导致局部部地区房房地产开开发
23、规模模过大。有有的区县县和个别别领导对对房地产产开发市市场发展展规律把把握不准准，对当当地实际际号脉不不透，“形象工工程”、“政绩工工程”意积仍仍在作怪怪。土地供供应计划划不够、建建房主体体行为不不合法，直直接影响响了房地地产开发发市场的的正常发发展。1、个个别城区区土地供供应过量量，开发发项目确确立不规规范，摊摊子铺的的过大，存存在潜在在的市场场风险。据据20002年房房地产统统计资料料显示，全全年房地地产综合合开发施施工面积积比上年年增长661.22%，全全市房地地产施工工总面积积达到5558万万平方米米。一方方面说明明房地产产综合开开发率比比上年有有了较大大提高，另另一方面面也表明明土地
24、投投放过量量，新开开工面积积增加。其其主要原原因是：无计划划确立开开发项目目，规划划失控，多多头批地地。建设设单位和和开发商商所用地地块和项项目开工工后，才才到有关关部门补补办开发发经营手手续。据据统计，220022年比上上年增加加开发面面积311.2%，土地地比上年年增加2230%。缺少少年度开开发建设设计划的的控制。2、个别区县和个别领导仍存在批条子、减免规费问题。从而造成资金流失，使房地产开发经营市场出现不平等竞争。2002年新开工的项目，有近50%项目有减免规费现象，其中领导批条、说情和区县政府以文件、会议纪要形式减免上级规费的现象占90%以上，造成上亿元的资金流失。致使市场形成不平等
25、竞争，配套资金不足，群众的生活质量得不到保障。也挫伤了部分开发商的积极性。3、机关事业单位自建自用住房问题没有得到有效控制，个别有钱的单位还在建房，冲击了开发经营市场，助长了不正之风。房地产开发管理职权不清，部门职能交叉，办事程序混乱，导致房地产开发经营市场发展不规范。1、房地产的开发、拆迁、商品房销(预)售等过程都属于房地产综合开发其中的一个环节，均属于开发建设行为。目前，淄博市房地产开发管理和拆迁、房屋销(预)售管理在两个部门。房地产开发经营许可与房屋销(预)售许可管理脱节。2、审批程序颠倒，导致部分开发经营项目违法建设。房地产开发项目的确立应该由建设行政主管部门依据城市总体规划和住宅专项
26、规划，按照年度建设计划组织实施。而多年来建设项目的确立是建设用地规划许可和建设用地批准在先，自建自用非经营性项目和开发经营项目的性质还没有区分，就取得了建设用地规划许可和建设用地批准文件，致使很多企业在不具备开发经营资格的情况下，从事房地产开发经营活动，造成了主体行为违法的事实，同时也是造成大量在集体土地上搞开发的主要原因之一。房地产综合开发建设管理机构不健全，不适应房地产开发形势的发展。淄博市开发办现有事业编制11人，正科级单位，与发展中的房地产业极不适应。区县级开发管理力度贫乏，多数区县只设立了房地产综合开发建设管理领导小组，好的区县还有一个专门管理人员，个别区县只设一个兼职管理人员。管理
27、人员的不到位，导致开发管理监管力度不够；对无资质开发、集体土地上搞开发、未取得开发经营许可搞开发、产权部门利用职权以旧城改造的名义开发经营等违法行为的处罚力度不够，挫伤了合法经营者的积极性。淄博整体体房地产产市场仍仍属起步步阶段，房房地产经经营仍属属粗放型型经营；整体规规划水平平仍显稚稚嫩。产产品差异异化区别别不明显显，市场场产品同同质化现现象严重重。住房信贷贷发展仍仍未向服服务型转转型，手手续仍繁繁琐；消消费者购购房心理理不成熟熟及自我我保护意意识仍弱弱。（5）淄淄博市房房地产业业的发展展趋势1）住住宅需求求继续扩扩大。随随着货币币化分配配住房和和取消福福利分房房政策的的实施，居居民的住住房
28、要通通过消费费市场解解决，住住宅的需需求量将将继续扩扩大。一一是我市市居民住住宅消费费层次差差异较大大，有理理想住房房的大都都集中在在机关事事业单位位和经济济效益较较好的个个别企业业。有660%的的居民户户有住房房，但不不理想，由由于企业业效益不不好，想想通过筹筹资或按按揭贷款款准备购购房改善善居住条条件。另另有100%左右右的无房房户租住住或借住住房屋，期期待购房房。二是是住房二二级市场场的开放放和规范范使得房房改房放放开上市市交易，住住宅品级级和需求求层次拉拉开，市市场交易易活跃，规规模逐步步扩大。三三是城市市现代化化的步伐伐加快，也也将进一一步扩大大住房需需求。目目前淄博博市的城城市化水
29、水平达到到41%，比全全省平均均高出55个百分分点，但但与西方方发达国国家相比比还有相相当的差差距，上上世纪八八十年代代，美国国的城市市化率就就达到了了87%、日本本达到了了65%。为此此，住宅宅的需求求量在未未来一个个相当的的时期内内继续扩扩大。2）住住宅开发发向“全优化化”发展。随随着居民民生活水水平的不不断提高高，对生生活质量量的追求求发生了了变化。居居住小区区和住宅宅的“智能化化”、“生态化化”、“多能化化”建设，成成为房地地产开发发商的发发展方向向，对于于户型、环环境、会会所、教教育、配配套等方方面的要要求进一一步增强强，产业业多元化化突出，多多层、小小高层、高高层、别别墅、TTOW
30、NNHOUUSE、商商铺、产产权式酒酒店、写写字楼等等业态大大量出现现。3）经经济适用用住房在在今后一一个时期期内是住住宅消费费的热点点。目前前，淄博博市的消消费水平平还较低低，20002年年城市人人均可支支配收入入78550元，按按每户33人计算算，年户户均可支支配收入入235550元元。根据据联合国国公布的的住宅消消费收入入价格比比36年的的参考标标准计算算，再照照顾到贫贫富之间间的差异异，淄博博市住宅宅每套销销售价格格在200万元以以下比较较适宜广广大居民民的消费费心理。经经济适用用住房将将是我市市面向大大众的消消费热点点。4）房房地产市市场向多多元方向向发展。随随着房地地产法律律、法规
31、规和市场场体系的的健全，房房地产市市场将由由目前的的重营销销发展成成为生产产、销售售、租赁赁、抵押押、评估估、物业业管理并并举的市市场体系系，土地地将由过过去的协协议出租租、出让让、转让让，逐步步实现招招标、拍拍卖取得得土地，土土地交易易向规范范化、市市场化转转变。二二手房将将成为销销售市场场的交易易主体，租租赁市场场趋于活活跃。城城市化步步代的加加快，使使得城市市人口快快速增加加，房地地产二级级市场和和租赁、抵抵押、评评估将加加快发育育。物业业管理也也将从过过去开发发商孵化化出的同同体子公公司分离离出来，逐逐步实现现规范化化、社会会化和市市场化。5）房地产企业强强联合，向规模化、集团化方向发
32、展成为必然趋势。房地产业是一个资金密集型行业，也是风险较大的行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长期生存和发展，必须具备强大的资金实力。世界各国房地产的共同特点，就是企业的规模化、集团化，只有少数十几家、几十家大的公司主导了房地产的大部分市场。淄博市135家房地产开发企业，总注册资本金只有10.29亿元，而且135家公司中，国有和集体企业还有41家。资金的分散、体制的问题已经制约了进行大规模开发的需要，加之国家2003年6月份颁布的“121文件”对房地产企业的限制，地产去也只有进行体制改革和行业内部的强强联合，形成一批对市场有主导能力的实力企业，才能在日益激烈的市场竞争中稳步发展；而实
33、力弱小、缺乏核心竞争力的房地产企业，在未来几年内将面临着被淘汰的危险。6）“品牌”成为房地产企业的生命。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的条件，在市场供大于求的状态下，消费者成为左右市场的和企业生存的决定因素，开发企业要取得竞争优势，立于不败之地，就必须注重树立品牌意识，保持企业的长期稳定的发展。7）诚信成为房地产市场的灵魂。古人云：“人无信不立”，离开诚信，整个社会都将失去发展的基石，并陷于无序的状态。从某种意义上讲，市场经济就是法制经济、信用经济。房地产市场也不例外，开发商要把诚信当作经营原则和长期生存和发展的命脉。随着政府对房地产市场的逐步规范，房地产企业信用档案的建
34、立，广大消费者的消费理念趋于成熟等，诚信将成为房地产市场的灵魂。8）淄博市的住宅价格会稳中有升。目前，淄博市的住宅价格与开发成本基本相等，其利润空间几乎为零。有社会背景的开发商目前取得的利润一般有以下几个方面的来源：一是通过减免政府规费，把部分用于小区配套的资金作为利润；二是通过减、免、缓缴部分土地出让金作为利润；三是减免部分税金作为利润。没有背景的开发商只有通过加强管理和降低原设计标准获取利润。即便这样，淄博市的消费群体也嫌住宅价格偏高。同时，城市居住小区受诸多因素制约，综合环境质量不上档次。形成了淄博市房地产市场的特有的发展状态。随着国家对房地产市场的整顿和规范，淄博市的房地产市场逐步向着
35、健康有序的方向发展。四、 淄博房地地产微观观市场状状况描述述1、张店店区在建建楼盘分分布图2、多层层住宅市市场分析析多层住宅宅项目大大多分布布在张店店城区西西、北郊郊区，主主要分布布在世纪纪路以西西及联通通路到开开分区一一带，在在淄博市市占主导导地位。1） 楼盘信息息明细表表图表一市场抽样样户型统统计比例例图表二问卷调研研中居民民对户型型需求比比例 从表表中户型型数量统统计结果果分析得得出：目目前复式式楼供应应量相对对过大，处处供过于于求状态态；而且且复式楼楼多为顶顶层，多多数淄博博当地市市民反映映复楼存存在楼层层高，上上楼难的的问题，对对复式楼楼有一定定抗性。二二房，四四房总体体开发量量不大
36、，目目前市场场供应不不能满足足现有需需求。三三房供求求基本平平衡。从从以上几几个图表表中也可可粗略了了解淄博博房地产产开发的的思路，市市场的成成熟程度度以及消消费群体体的需求求状况。 张店店区多层层住宅市市场特点点（1） 绝大多数数楼盘以以三房为为主力户户型一般是以以三房为为主，二二房为补补充，如如恒生城城市花园园，鸿泰泰嘉园等等。附加加顶层复复式户型型，或者者是以三三房为主主，四房房为补充充，附加加顶层复复式户型型，如：翡翠园园等，也也有部分分楼盘以以三房为为主，二二房为补补充，如如：天立立花园。三三房占了了很大部部分的市市场份额额，且面面积集中中在1005-1440m之间，户户型面积积适中
37、，比比较合理理。三房房占主导导地位，说说明了淄淄博住宅宅市场的的开发是是以三口口之家居居住为主主，迎合合和反映映了本地地居民的的家庭人人中结构构，生活活习俗和和消费需需求。（2） 户型结构构设计不不够合理理还有许多多户型不不能满足足明厨、明明卫、明明室的采采光通风风要求。还还有表现现在有些些户型的的阳台及及卧室设设计上；在淄博博很多户户型均为为阳台设设计，还还有诸如如窗户采采用平窗窗的较多多，采用用凸窗设设计的住住宅小不不多，这这可能是是受淄博博的空气气污染严严重及北北方温度度相对较较低，天天气寒冷冷有关；（3） 底层，顶顶层设计计淄博大部部分楼盘盘的临街街，临路路底层都都设计成成了商铺铺，有
38、些些二层甚甚至三层层都联体体做商业业，或办办公用房房。一般般小区内内底层设设置储藏藏间和车车库，底底层车库库出售为为主，车车位以出出租为主主，一般般车库和和储藏间间数量总总和与户户数比为为1：11进行配配比规划划，储藏藏间的层层高一般般都在22.2米米以下,这样开开发商对对于这部部分面积积可以不不计入建建筑面积积之内, 储藏藏间的价价格水平平在30005000元/mm之间.车库价价格水平平在20000元元/m左右;顶层多多为六楼楼或五楼楼送阁楼楼,阁楼楼屋顶设设计几乎乎都有没没有顶层层花园.一般阁阁楼在销销售时采采用不计计入销售售面积进进行赠送送的方式式,相对对单价比比五层低低,但单单价并不不
39、是最高高价,一一般楼层层最高单单价出现现在三层层.(4)创创新户型型少,开开始出现现创新户户型并赢赢得市场场错层,跃跃层户型型市场份份额较少少,但错错层,跃跃式户型型已经出出现,并并取得了了不错的的市场反反映.如如翡翠园园除多层层住宅一一个单元元外其余余都为错错层户型型,相对对错层户户型成本本比平层层高,一一般来说说它的售售价是比比要同楼楼层价位位高出约约50元元/m,但是是购买者者仍是大大有人在在翡翠园园是中房房淄博城城建公司司继紫荆荆园开始始销售后后做的规规划设计计,据说说是在销销售统计计分析了了平层与与错层销销售情况况的调查查基础上上做出的的规划定定位,而而事实上上翡翠园园错层销销售还不不错.(5)“会所”“商业业街”等配套