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1、房地产项项目公司司管理规规划大纲纲重庆房地产产开发有有限公司司二一年十二二月商住住项目管管理规划划大纲目目录一、 商住项目目的背景景、目标标和任务务：二、 商住项目目所处环环境和条条件；三、 商住项目目的项目目结构、管管理模式式以及合合同结构构；四、 商住项目目管理组组织模式式、结构构及职责责；五、 商住公司司管理体体系构建建；六、 商住项目目管理的的内容；七、 商住公司司人力资资源管理理计划；八、 商住项目目资金需需求计划划；九、 其他有关关组织、管管理、经经济保障障措施（建建议）。一、 商住项目目的背景景、目标标和任务务：（一）、商商住项目目背景：1、商住住项目是是某某集团团整体迁迁建项目
2、目中的一一个子项目根据某某某集团以以及重庆庆市的统统一安排排，在多多方案比比选的基基础上，某某集团旗下两公司（某某特装和某某股份）于2008年6月5日与某某政府签订整体迁建入驻协议，某某分期提供3600亩土地供某某使用，其中供应600亩商住用地用于某某集团职工住房建设。后因某某某区位变变化、某某某集团团摩托车车产业整整合等原原因，于于20110年44月299日双方方达成调调整意见见，工业业用地由由30000亩调调整为222600亩，商商住用地地由6000亩调调整为3300亩亩，同时时供地价价格、区区位和供供地时序序也分别别有所调调整。商住项目目的实施施对减少少两公司司的异地地通勤费费用，改改善
3、职工工的居住住环境，帮帮助企业业吸引和和留住人人才有重重要作用用。2、商住住项目的的实施受受到国家家对企业业职工自自建房有有关政策策的限制首次协议议签订时时，商住住项目是是按以某某某特装装公司为为载体、通过职职工集资资建房方方式实施施的组织织模式在考考虑。但在220077年年底底，国家家建设部部等七部部委出台台了规范范集资建建房的经经济适用用住房管管理办法法（建住房房200072588号），禁止了了企业利利用新征征地对职职工实施施集资建建房的路路径。为为应对国国家对集集资建房房的政策策限制，在在企业和和地方政府府双方共共同的努努力下，达成了通过组建项目开发公司来实施定向销售的新途径。项目公司（
4、重庆某某房地产开发有限公司）与某某县政府于2010年7月29日签订了中国某某集团职工商住项目协议，明确了供地面积、价格、时间、税费优惠以及上市交易限制。3、商住住项目与与某某特装装和某某某股份两两公司搬搬迁项目目有内在在联系尽管商住住项目区区别于某某某特装装和某某某股份迁迁建项目目的特征明明显：建建设主体体不同、建设项项目投资资性质不不同、经营管管理类别别不同，但由于商住项目的用户是两公司职工家庭，又使三个主体、两类项目之间产生了一定的内在联系（商住项目的定向销售和职工团购也是其本质联系）。本项目永嘉大道中部通道东林大道双星大道大学城金剑路红宇大道规划新商业中心交通情况工业园区包括某某、金冠等
5、多家大型企业老县城至永川（二）、商商住项目目目标：1、建设设内容、规模、投资额：项目占地地约300亩亩，地处处某某未来来新城核核心区域域，总规规模计划划70万万方。其其中周转转房、家家属房及及配套设设施面积积60万万方，预预留100万方，投投资总额额约155亿元。2、质量量标准：质量要求求不低于于“雅仕居居”二期（建建筑结构构获“三峡杯杯”称号），争取部分组团评为重庆市绿色生态住宅小区。3、项目目进度：周转房、1145以上户户型不分分期，只只建一期期；其余余户型按按组团设设计，原原则上分分两期；现处于于项目总总体规划划阶段。周转房及及家属房房一期房房排出了了详细进进度计划划（见下下表）：开工力
6、力争在220111年二季季度，竣竣工期为为：周转转房在220122年三季季度，家家属房在在20113年一一季度底底；家属房二二期开工工期在220133年四季季度，竣竣工期在在20115年四四季度，尚尚未排出出详细进进度计划划。家属预留留房根据据企业投投产后的的情况决决定建设设规模及及开竣工工时间。三项目大大日程表表附表一某某某某某商住总总体规划划项目大大日程安安排序号任务名称称计划开始始时间计划结束束时间1调研策划划20100年7月22日20111年1月31日2土地招拍拍挂20100年9月1日20100年11月30日3地质勘查查初勘20100年1月1日20100年1月31日4规划可研研2010
7、0年12月23日20111年3月16日5总体方案案设计20111年2月21日20111年6月4日附表二周转房项项目大日程安安排序号任务名称称计划开始始时间计划结束束时间1初步设计计20111年4月30日20111年7月1日2地质勘查查详勘20111年6月4日20111年7月4日3平基20111年6月4日20111年8月3日4施工图设设计20111年7月1日20111年8月25日5施工用水水、用电电衔接20111年6月4日20111年8月25日6工程规划划许可证证20111年8月20日20111年9月19日7施工许可可证20111年10月4日20111年10月24日8施工20111年10月24日
8、20133年2月5日9决算期20133年1月26日20133年7月25日附表三家属房一一期项目目大日程安安排序号任务名称称计划开始始时间计划结束束时间1初步设计计20111年5月14日20111年9月2日2地质勘查查详勘20111年6月4日20111年7月4日3平基20111年6月4日20111年8月3日4施工图设设计20111年7月28日20111年10月1日5施工用水水、用电电衔接20111年9月26日20111年10月26日6工程规划划许可证证20111年9月26日20111年10月26日7施工许可可证20111年11月5日20111年11月25日8施工20111年12月5日20133年
9、6月7日9决算期20133年5月7日20133年11月7日4、团队队廉洁目目标：内部项目目管理成成员严格格遵守国国家相关关的法律律、法规及及集团出出台的相相关规定定，做到到项目完完工后“一套不不少、完完整交付付，一个个不倒、顺顺利成长长”，圆满满完成公公司交给给的任务务。二、商住住项目所所处环境境和条件件（一）、宏观环境：1、处于于当前国国家对房房地产行行业实施施最严厉厉调控的的敏感期期：房地产行行业在经经历了近近十年的的高速发发展，特特别是在在国家实实施单一一的市场场化措施施后，房房地产更更是充当当了国民民经济的的支柱产产业和金金融危机机期间拯拯救经济发展展的火车车头角色色，伴生生出大量量的
10、社会会问题。自自20110年4月117日国国务院出出台国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（国发发2001010号号）以来，国国家有关关部委出出台了大大量的针针对房地地产的信信贷、土土地、市市场、税税收等调调控措施施，此次次房地产产新政曾曾被社会会各界舆舆论贯以以“史上上最严房房产调控控”之名名，然而而政策实实施半年年以来，楼楼市调整整仅仅表表现在“量量跌”，房房价并未未有太多多下调。鉴于此，2010年9月29日，国家有关部委又出台“国五条”（简称“929新政”）具体内容包括了限购、限贷、征收房产税等更具实质性的杀伤手段，各地方也纷纷落实调控细则。面对多次调控政策的出台
11、，房地产行业处于政策不稳、预期不明的特殊时期，这些因素均极大地影响着职工家庭的决策。由于房地产开发的长周期和高价值属性带来的高风险特征，对开发管理人员的政策敏感性和特定市场需求的把控能力要求甚高，有别于社会化的商品房开发建设。2、处于于当前国国家对房房地产及及建筑领领域专项项治理的的关键期期：房地产开开发建设设，必然然需要政政府职能能管理和和社会建建筑业的的大力支支持，但但房地产产和建筑筑业的腐腐败已是是全社会会腐败较较严重的的区域。为为此，中中央开展展了2000920111年为为期三年年的集中中专项治治理。这这也宣告告房地产产及建筑筑领域的的经营由由利用“体制优优势”的时代代转向了了依靠专业
12、业化的新新阶段，规规范化和和职业化化将是其其显著特特征。3、处于于建筑市场场高度开开放与国国家法治治不健全全的矛盾盾交织期：我国加入入世贸协协议以后后，国外外大量先先进的投投资管理理和建设设管理经经验、模模式迅速速传入我我国，比比如工程程总承包包和项目目管理外外包方式式，引起起了我国国相关业业界的广广泛重视视。但也也应该看看到，发发展得较较快的行行业往往往集中在在政府投投资领域域和石化化等国家家垄断领领域，而而在其他他纯粹竞竞争性领领域运用用还相当当谨慎。就就其原因因有二：一是我我国基础础的市场场经济环环境与西西方发达达国家相相差较远远，诚信信和法治治这两根根支柱均均较弱，不不足以广广泛推广广
13、；二是是不排除除在业主主强势和和对成本本（投资资额）不不敏感的的背景下，还还是有一一定的市市场基础础。当前各种种理论断断章取义义充斥于于耳，考考验着我我们各级级人员的的判断能能力，搞搞得我们们无所适适从。（二）、区域域环境：1、区位位、政策策环境：由于大学学城-壁壁山隧道道的贯通通，某某某短期内内成为了了西永微微电园的的配套基基地。重重庆向西西、向北北扩展战战略的迅迅速实施施，使某某某县从市政政府20009年年才定位的的卫星城城标准调调整为22012220015年年升格为为主城区区新定位位。新的的区位优优势和发发展定位，吸引了了大量高高新产业业的入驻驻，对传传统制造造业形成成了挤压压，对房房地
14、产业业形成了了拉动。两两方面的的变化对对某某均是是负面影影响，使使某某在地地方政府府的合作作中处于于越来越越弱势的的地位，我我方的潜潜在利益益容易遭遭到侵蚀蚀。2、建设设配套条条件：与区位和和定位短短期内迅迅速改变变不同的的是，工工业化和和城市化化需要的的市政、公公用配套套的积累累需要一一定的时时间和较较大的投投入。某某县大大配套能能力较弱弱的情况况短期内内难以改改善，水水、电、气气供应和和科教文文卫诸方方面都存存在严重重短缺，这这不是仅仅仅依靠靠某某县一一己之力力可以彻彻底解决决的。3、地块块周边环环境：某某商住住地块位位于绿岛岛新区，某某项目又是开拓者角色，因此，无论施工条件还是使用条件的
15、完备某某均需要付出很大努力才行。（三）、内内部环境境：1、处于于某某集团团所属两两主体（某某特装、某某股份）彻底分离的敏感期。自20110年66月4日日某某股份份和某某某特装的的全面分分开和220100年南方方摩托公公司的成成立为标志，某某集集团正式式拉开了摩摩托车、军军品专业业化整合合的序幕幕：某某某股份的的制造基基地新定定位，消消减了某某某迁建建在某某某的意义义；特装公公司也面面临某某某集团范范围内的的军品专专业整合合，为特特装公司司的迁建建带来了了更大的的变数。这些变化也将最终影响到某某县对商住的支持程度。某某集团团整体搬搬迁的内内涵已发发生了较较大变化化，而且且随着时时间的变变化，其其
16、变化的的范围将将越来越越明显、深深刻。两两公司统统一政策策、同步步搬迁的的基础在在逐渐销销蚀。相相反，三三项目将将更多地地随着主主体的变变化而变变化。三三项目通通过共同同的纽带带职工住住房问题题而有效效连接。但但三项目目统一指指挥的方方式已难难以运行行，必须须及时、依依法调整整。三公公司组织织结构如如下：股份、特特装、商商住项目目组织结结构图南集团特装公司迁 建指挥部南集团南方公司股份公司迁 建指挥部特装工会开发公司璧 山项目部2、处于于内部建建设管理理经验相相对贫乏乏、传统统运作平平台难以以依靠的的特殊时时期：某某近十十余年来来，两公公司较大大规模的的工业建建设投资资很少，导致了大量原来的专
17、业人员的流失，因此，集团职能部门目前缺乏相关专业人员。而近十年来，国家对建设管理领域的法律法规建设力度很大，如果不是持续跟踪学习，已很难适应当前形势。某某的职职工住房房建设从从20000年后后，为适适应国家家关于企企业不再再投资建建设职工工住房的的规定，住住房的建建设管理理事项是是全面委委托了嘉嘉茂物业业在代管管和代建建，决策策方面多多采取职职工代表表组长联联席会的的方式进进行，集集团党委委、总部部介入得得很少。因因此，也也间接造造成了集集团经营营管理系系统缺少少建设管管理经验验。当前，虽虽然组建建了商住住项目公公司，但但要求由由股份公公司指挥挥部统一一管理，这这就更加加重了股股份公司司的管理
18、理负担。但但企业生生产建设设与职工工住房建建设毕竟竟是两套套不同的的运作体体系，要要能基本本运行，必必须解决决以下几几方面的的问题：一是指指挥部层层面如何何承接和和发扬某某某既有有的住房房建设经经验和传传统，搞搞好指挥挥；二是是具体操操作人员员如何在在新机制制下调整整适应也也有个过过程；三三是如何何满足特特装公司司的实质质和形式式要求。某某是有有持续成成功实施施职工集集资建房房经验的的极少数数企业之之一。按按理说，通通过对商商品房开开发序列列的定销销、团购购化技术术处理后后可以实实现与原原集资建建房模式式的无缝缝对接。过过去的集集资建房房，我们们有四个个项目（学学生公寓寓、枝元元村多层层、松江
19、江村高层层、雅士士居小区区）同时时运作的的经验，也也有小区区统一规规划、分分期建设设的经验验（雅士士居总体体规模为为30万万方，规规划为四四期，建建成两期期）。相相对来讲讲，现在在的项目目公司的的业务是是比较单单一的，只只是项目目的规模模大一点点、外部部的衔接接多一些些，但定定位差异异不明显显的情况况下，职职工销售售方面的的统筹难难度反而而小些。根根本的问问题还在在过去某某某成功功实施集集资建房房的前提提条件是是以集团团主、辅辅分离后后的项目目法人责责任制和和项目管管理规范范化两项项基本制制度为基基础的，按按专业化化在运作作，与现现在某某某的建设设管理方方式有很很大不同同。但不不管怎么么讲，某
20、某某在职职工住房房建设上上是有很很好传统统和基础础的企业业，这应应该是西西南兵工工业界、某某职工的共识，也是当时总体迁建同步建设商住区的决策基础。而且我们应当相信某某的建设者能够继往开来，为某某的搬迁再立新功。三、商住住项目的的项目结结构、管管理模式式及合同同结构（一）、商商住项目目的项目目结构：（二）、项目运行模式选择目前，房房地产开开发行业业已是社社会化分分工非常常成熟的的行业，在在项目投投资决策策、项目目建设实实施以及及项目使使用管理理三阶段段，房地地产开发发商并不不需要在在房地产产开发的的融资、拿拿地、策策划规划划、设计计、采购购、施工工、销售售、交房房及物管管等各个个环节都都亲历亲亲
21、为；作作为专业业整合商商，房地地产开发发商主要要专注于于项目决决策期的的融资、拿拿地、规规划工作作，项目目建设实实施期的的科学外外包和大大宗材料料、关键键品保设设备的采采购等影影响项目目全局的的工作；基本上上诸如策策划调研研、设计计、施工工、销售售、交房房及物管管等专业业性工作作均在外外包范围围，由更更加专业业的社会会单位实实施。 某某商住住项目本本质的顾顾虑点集集中于资资金保障障、管理理能力、施工发包形式等三个方面：其一、在当前明确土地必须由项目公司承接的情况下，实质对内、对外的法律主体已经明确了，即便是外部的开发商来整体操盘，名分上也只能是项目公司委托其经营，法律责任还在项目公司。如果要外
22、部开发商名正言顺地承担责任则必须转让项目公司股权或商住土地权属，风险太高。理性地看，由社会开发商来整体操盘的可能性不是很大；其二、通过财务部门与银行的接触，项目公司直接或依托某某集团向银行直接融资的可能性较大，而且还可帮助解决职工的按揭贷款问题。因此，依赖社会开发商来整体开发融资的必要性不是很充足；其三、在明确“规划设计单位与承制单位分开发包，同时规划设计与承制原则上不能由同一家单位承担”的情况下，实质只剩下项目管理和施工外包两件主要工作。从商住公公司在前前期与潜潜在合作作者的接接触来看看，有合合作兴趣趣又有资资金实力力的开发发商比较较难找。看看来，资资金问题题和管理理问题打打包解决决的难度度
23、较大。关于管理理组织，办办公会明明确过坚坚持“小业主主、大咨咨询、社社会化”的组织织模式，实实质上就就是借用用监理公公司的技技术力量量，使其其在承担担施工监监理的同同时还完完成设计计、招标标环节的的监理服服务。唯唯一未明明确的就就只有施施工的发发包方式式：是采采取施工工总承包包方式还还是实行行土建单单位总承承包管理理、甲方方主导专专业分包包的方式。这这取决于于建设工工程的质质量要求求、成本本水平以以及甲方方对施工工单位的的垫资、带带资要求求等综合合因素，是是甲方可可以广泛泛选择和和进行技技术经济济比较的的工作，不不应是项项目运行行的前置置条件。（三）、项项目的合合同结构构四、商住住项目管管理组
24、织织模式、结结构及职职责（一）、管管理组织织模式建建立的基基本原则则：1、项目目法人制原则采取项目目法人制制组织形形式，将将职工家家属区商商住建设设事项与与某某两公公司生产产经营事事项在决决策体系系、日常常管理、核核算归集集、法律律责任等等方面彻彻底分离离，达到现现代企业业制度要要求的主主辅分离离要求。项目公司内部的部门设置、层级关系、管理跨度、授权范围等满足独立开展各项工作的需要，能形成一个有机整体。2、公司司化治理理结构原则则集团健全全商住公公司内部部的股东东会、董董事会、监监事会和和经理班班子等决决策、执执行和监监督机构构并有效效运行，避免多多头领导导、多头头指挥和和无人负负责的现现象发
25、生生。3、业主主至上、忠忠实受托托原则从政策法法规的角角度看，商商住项目目是某某某政府要要求的限限制权能能、定向向销售的的团购商商品房。但但不管外外在形式式如何变变化，在在某某职工工的心理理接受度度上，某某某新区区商住项项目仍然然是某某某职工内内部的集集资建房房。因此此，要实实现基本本的用户户满意，商商住公司司必须自自始至终终建立起起忠实业业主、受受托管理理的理念念和制度度，必须须借鉴、坚坚持企业业传统上上行之有有效的民民主决策策、民主主管理的的途径和和方式，让让广大职职工家庭庭不仅对对结果满满意，还还对过程程放心。这这是某某某商住项项目区别别于社会会商品房房运作的的显著差差异。职工代表表组长
26、联联席会以以及新区区住房职职工监督督委员会会是比较较好的具具体保障障措施。4、小业业主、大大监理、社社会化原原则考虑到我我国现在在实行强强制的工工程监理理制度，在在国际上上把这类类服务归归为工程程咨询服服务，我我国的建建设工程程监理属属于国际际上业主主方项目目管理的的范畴。鉴于商住住公司定定位是项项目公司司，并不不以持续续经营、永永续发展展为使命命。因此此项目公公司可以以采取业业主方与与项目管管理公司司共同管管理的模模式实施施项目管管理，将将工程监监理的范范围由强强制的施施工领域域向规划划设计乃乃至项目目决策阶阶段延伸伸，减少少项目公公司内部部的组织机机构和人人员规模模，使项项目公司司小型化化
27、。同时，在在可研、设设计、施施工、销销售、物物管等可可外包的的领域广广泛利用用专业化化细分带带来的比较优优势，在强化化业主方方整合管管控能力力的情况况下，保保持总、分分包管理理体系的的顺畅，尽量采取取甲方主主导专业业分包的的招标、采采购方式式。使当前前社会化化、专业业化的成成果能更更多地为为某某职工工分享。结合国家家当前法法律法规规和某某某住房建建设成功功经验，归归纳为“小业主主、大监监理、社社会化”原则。5、责、权、利平衡衡原则项目的不不可重复复性使项项目管理理区别于于企业的的日常经经营管理理，不具具有管理理标准的的复制性性。因此此，授权权和权变变是项目目管理的的内在要要求，责责权、利的平衡
28、既是是项目有有序、持持续运行行的前提提，也是是充分调调动项目目组织各各级管理理人员工工作积极极性的重重要手段段。因此此，项目目管理要要做到各各部门及及各级人员员的责任任明确、权权力恰当当、权责责对等、激激励合理理。（二）、咨询（监理）单位项目部的组织结构和管理服务方式1、组织织结构2、项目目管理实实施理念念（1）坚坚持项目目科学管管理、建建立健全全各项规规章制度度。管理理咨询项项目部具具有明确确的目标标和自己己一套严严格的管管理制度度。（2）建建立完整整清晰科科学的业业务系统统。建筑筑工程项项目管理理是一项项综合的的系统工工程。它它涉及生生产、技技术、经经济、材材料、成成本、预预算、合合同各个
29、个环节。（3）树树立项目目管理团团队意识识，努力力做到：围绕项项目目标标而形成成和谐一一致、高高效的项项目团队队；建立立协同工工作的管管理机制制和工作作模式，建建立畅通通的信息息沟通渠渠道和各各方共享享的信息息工作平平台，保保证信息息及时、有有效和准准确地传传递。（4）完完善责、权权、利，让让每一个个管理人人员有权权、有责责、有利利。管理理咨询（监监理）项项目部建建设应注注意重管管理绩效效，有效效发挥个个体成员员的积极极性，并并充分利利用集体体协作的的成果。（5）加加强制度度实施的的严肃性性、权威威性、公公正性。定定期评估估运作绩绩效，有有效发挥挥和调动动各成员员的工作作积极性性和责任任感。（
30、6）项项目决定定的独立立性、决决定性。3、管理理服务内容容（1）、项项目管理理咨询依依据建立管理理咨询服服务合同同、监理理委托合合同、施施工承包包合同及及合同附附件；立立项审批批文件、设设计文件件、地质质勘查报报告、设设计施工工图等；中华华人民共共和国建建筑法、招招投标法法、合合同法等等相关法法律法规规；建建设工程程质量管管理条例例（国国务院令令第2779号）、建建设工程程安全条条文（国国务院令令第3993号）、建建设部颁颁发的工工程建设设强制性性条例、建建设工程程监理规规范（GGB5003199-20000）及及国家和和地方最最新颁布布实施的的规范、条条例等。（2）、技技术咨询询2.1、负负
31、责审查查设计施施工图、符符核工程程量、并并对施工工图出现现的问题题提出合合理化建建议。2.2、负负责对工工程进度度付款进进行审核核并提出出审核意意见。2.3、根根据管理理咨询服服务需要要，派人人到现场场开展咨咨询工作作，按时时完成管管理咨询询任务，对对所管理理内容提提出书面面建议。2.4、负负责对施施工单位位提出的的工程变变更会同同业主、监监理、设设计方等等进行认认真分析析，作出出合理科科学的书书面意见见。2.5、负负责协助助业主邀邀请专家家对重大大变更进进行论证证，必要要时协助助业主聘聘请专业业队伍对对现场增增加技术术手段。2.6、提提供合同同管理、进进度管理理、投资资控制等等方面的的咨询服
32、服务工作作。（3）、制制度管理理咨询3.1、协协助业主主对项目目设计、施施工进行行全方面面管理，实实现项目目在投资资、质量量、进度度、安全全等方面面的目标标。3.2、协助业主组织设计技术交底会议、督促施工单位按时准备好相关资料。3.3、开开展项目目中间评评价工作作，每月月定期向向业主提提供项目目咨询报报告，并并及时提提供项目目有关的的进度、质质量、费费用等方方面的情情况，及及时向业业主提供供工程建建设中的的动态信信息。3.4、要要求施工工单位按按月报进进度计划划，对实实际进度度和计划划工期进进行动态态评价分分析，及及时将各各点工程程进度报报告和信信息提供供给业主主。3.5、协协助业主主及时妥妥
33、善处理理项目施施工过程程中的有有关问题题。3.6、协协助业主主做好项项目竣工工验收工工作。3.7、开开展项目目的后评评价工作作。（4）、监监督检查查组4.1、建建立定期期到现场场对各工工地进行行检查一一次的检检查制度度，检查查各参建建单位是是否按工工程建设设程序和和相关规规范执行行。4.2、对对施工单单位质量量管理体体系实施施状况进进行监控控，监督督、检查查施工单单位是否否真正按按质量管管理体系系文件进进行施工工、管理理体系是是否发挥挥良好的的作用，有有何不足足和问题题。督促促检查施施工单位位严格按按照有关关的质量量标准、规规范等按按照设计计图纸进进行施工工。4.3、督督促和检检查监理理单位，
34、是是否履行行监理合合同和建建设工程程监理规规范（GGB5003199-20000），严严格履行行监理职职能，是是否履行行监理理规划和和监理理实施细细则。4.4、督督促检查查施工单单位按月月报进度度计划和和根据计计划进度度检查实实际进度度，对实实际进度度进行动动态评价价分析，并并及时将将进度报报告和信信息提供供给业主主。4.5、督督促检查查工程质质量验评评工作，加加强施工工质量保保证体系系和管理理体系工工作，督督促检查查施工单单位的施施工队伍伍、设备备设施是是否满足足工程进进度和质质量要求求，施工工方法或或工艺是是否能保保证质量量要求，包包括进场场材料质质量控制制、工序序质量控控制和验验收资料料
35、是否完完备、齐齐全，是是否与工工程进度度同步等等。4.6、督督促检查查现场工工作的准准确性控控制。对对计划工工作要及及时复核核认定，原原始记录录、数据据、资料料是否齐齐备、真真实。对对计量进进行审核核和评价价。4.7、督督促检查查工程建建设中对对工程变变更、工工程量确确认、隐隐蔽工程程验收、工工序验收收、分部部工程验验收是否否按固定定的程序序进行。4.8、协助业主做好施工现场的安全检查、安全管理工作。每月对安全措施执行情况进行评价。（5）、对甲方方的定期期沟通汇汇报制度度（三）、项目公司组织机构图：（四）、咨询询机构与与项目公公司的对对接关系系图：46（五）、项项目公司司内部各各级部门门职能、
36、职职责工程部职职责（1）认认真执行行国家及及公司制制定的有有关工程程建设方方面的政政策、法法令、规规定、规规范、标标准，严严格执行行建设程程序和工工程施工工程序。（2）配配合综合合部等部部门进行行项目前前期运作作，参与与项目可可行性研研究工作作，收集集房地产产、楼宇宇的市场场调研成成果、销销售策划划等部门门反馈资资料，做做好与相相应部门门的交流流工作。(3)负负责会同同市场销销售部确确定楼宇宇室内、外外主要建建筑材料料的规格格、品牌牌等选用用方案的的确定工工作，并并报分管管领导审审批。（4）按按照公司司的规定定原则，负责甲供材以外的招投标、比价组织工作。保证按形象进度和计划要求，做好公司应供工
37、程材料、设备的检验工作。（5）负负责进行行工程项项目建设设各阶段段使用的的招标文文件、合合同等统统一制式式的编写写工作。（6）代代表公司司与管理理咨询机机构的技技术组对对接，与与监理机机构对接接，确认认监理、施施工方实实施进度度并协调调甲方资资金支付付；协调承承建、监监理、设设计、供供货与相相关单位位之间的的关系。（7）参参与规划划建筑设设计的委委托；负负责编制制设计任任务书；组织规规划、景景观设计计方案的的论证； 组织织建筑设设计的评评审；办办理施工工前设计计变更文文件和施施工中变变更文件件的办理理。（8）负负责落实实工程地地质、水水文地质质的勘察察工作，组组织开发发项目的的放验线线工作；负
38、责开开发项目目施工过过程中质质量、安安全、投投资的控控制等各各方面管管理；负负责技术术签证、设设计变更更、基础础隐蔽工工程的记记录、检检查、验验收工作作，做好好施工现现场综合合调度工工作；全全面掌握握施工现现场建设设进展情情况，协协调与施施工安排排、单位位工程及及配套项项目建设设的关系系；统筹筹现场水水、电、路路、材料料供应、机机械设备备、施工工力量的的平衡。（9）负负责工程程竣工验验收及移移交工作作。（10）对工程程管理过过程中的的文件、资资料进行行管理。（11）参与各各种合同同的评审审工作。（12）及时完完成公司司领导交交办的其其他工作作。综合部部部门职责责（1） 公司经营营班子的的办事机
39、机构，协协助总经经理拟定定董事会会上会资资料；（2） 负责公司司企划管管理、质质量体系系、法务务（合同同）、公公共关系系的管理理；（3） 负责公司司的日常常经营计计划、投投资计划划的管理理工作；（4） 负责公司司人力资资源的管管理；（5） 负责公司司的接地地工作；（6） 牵头项目目的报批批工作；（7） 负责公司司的行政政、后勤勤的管理理工作；（8） 负责公司司的档案案管理。市场销售售部部门门职责（1）协协助公司司制定发发展战略略、规划划开发项项目及产产品的市市场定位位提供适应应当前市市场需求求的规划划设计、户户型方案案等市场场信息；办理项项目的预预售许可可手续；项目交交付使用用时协助助物业管管
40、理公司司做好房房屋的验验收、交交接及与与客户的的关系协协调等工工作。（2）根根据公司司的发展展战略制制定房地地产的各各项推广广策划方方案。（3）深深入了解解项目的的经营特特色和经经营情况况，参与与项目设设计方案案的评审，定定期收集集房地产产信息，不不断推出出各种促促销手段段和措施施在委托托策划代代理公司司前，负负责项目目的前期期宣传和和推广。（4）主主动、积积极配合合公司选选定的策策划代理理公司，提提出策划划方案、广广告稿改改进意见见，对策策划代理理公司提提出评价价意见。（5）挖挖掘新的的客户来来源，跟跟踪潜在在客户，并并对客户户资料进进行整理理。（6）协协助财务务部收取取客户需需缴交的的各项
41、费费用。（7）提提出或代代表客户户提出设设计变更更申请，参参与重大大设计变变更的评审，参参与设计计改进分分析，提提出改进进方案。（8）配配合委托托项目的的销售，监监督销售售代理公公司的工工作。（9）监督、检检查、评评价主控控供方的的工作，对对策划代代理公司司、广告代理公公司的工工作提出出考核意意见和改改进建议议。（10）提出项项目（前前期)的的策划代代理公司司、广告告代理公公司、印印刷单位合格格名册，向主管领导汇报考察、洽谈情况。（11）负责签签订购房房协议（购购房合同同），严严格按照照协议或或合同规规定的内容容填写。（12）做做好销售售过程中中的客户户服务工工作，及及时反馈馈楼盘质质量信息息
42、。（13）及时完完成公司司领导交交办的其其他工作作。财务部部部门职责责（1）按按照相关关规定，遵遵守各项项收入费费用开支支范围和和开支标标准，挖挖掘增收收节支的的潜力，合合理使用用资金，加加强资金金管理，做做好工程程结算工工作，确确保公司司计划和和利润指指标的实实现。（2）按按照公司司合同、章章程以及及国家有有关会计计制度的的规定实实施财务务工作,做到手手续完备备，内容容真实，数数字准确确，帐目目清楚，日日清月结结，按时时报帐；（3）负负责公司司会计凭凭证、帐帐簿、报报表等财财务档案案的管理理工作。（4）负负责公司司各项费费用开支支的审计计、支付付、监督督、检查查等工作作；（55）负责责公司工
43、工程用款款计划和和管理费费用的报报批，审审核工程程拨款计计划，核实实工程进进度，严严格按照照管理权权限的要要求和工工程形象象进度拨拨付工程程款，杜杜绝超拨拨现象。（6）负负责对上上报表、对对外数字字公布的的制定、核核准工作作，负责责与相关关部门、单单位的工工作联系系和关系系协调工工作；及时准准确地公公司提供供核算资资料和经经济信息息。（7）负负责公司司的融资资公司，确确保现金金流需要要；（8）负负责公司司税务管管理工作作。（9）负负责公司司全面预预算和年年度财务务决算报报表的编编制工作作。（10）及时完成公司领导交办的其他工作。项目管理理部职责责是公司多多项目并并行情况况下的组组织方式式，可采
44、采取针对对每一具具体单位位项目设设立一个个项目专专责组，通通过矩阵阵组织完完成项目目的职能能统筹。其中工作核心主要是按照公司制定的项目目标检查“三控制、三管理、一协调”任务的执行情况。重点监督监理单位、施工单位、设备材料供应单位的合同实施情况，协调内部报建衔接、财务支持等各部门的工作，保证建设合同顺利实施圆满完成的第一执行部门。五、项目目公司管管理体系系的构建房地产产企业的的管理至至少涉及及十六个个方面：（1）法法人治理理；（22）法律律事务管管理；（33）企业业发展战战略与战战略执行行；（44）企业业品牌/文化管管理；（55）行政政事务管管理；（66）投资资者关系系管理；（7）财财务管理理；
45、（88）成本本管理；（9）人人力资源源管理；（100）供方方与采购购管理；（111）目标标与计划划管理；（122）项目目管理；（133）销售售管理；（144）客户户关系管管理；（115）信信息管理理；（116）危危机与应应急预案案管理。房地产企业管理涉及至少十六个方面，需要建立的制度有100150个（企业规模不同）。因此对所建立的管理体系文件进行分级是极为必要的，有利于企业管理模式的整体化和清晰化。房地产企业管理体系分分为四个个层次。见见下图。第层次次制度第层次制制度是指指企业的的基本管管理制度度，就是是公司司法所所规定的的属于股股东会、董董事会职职权范围围内的管管理制度度，包括括公司章章程、
46、法法人治理理结构、企企业发展展战略、组组织机构构设计、公公司财务务/会计计制度、公公司薪酬酬制度、企企业品牌牌/文化化建设等等。第层次制制度是公公司的先先导性、纲纲领性制制度，类类似于一一个国家家的宪法法。集团对对商住公公司的管管理重点点可集中中于此。第层次制度第层次制度是指某一管理板块或职能模块的、公司层级上的管理制度，如公司法务管理制度、公司信息管理制度、人力资源管理制度、招标采购管理制度等。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业可以建立以下管理分体系：行政事务管理体系；信息管理体系；法律事务管理体系；人力资源管理体系；财务管理与成本控制体系；投资者关系管理体系；供方管理与采购管理体系；项目（工程）管理体系；营销管理体系；客户关系管理体系等。各分体系的内容（制度的内涵）主要包括公司层级的各项管理方法。通俗地说，就是“公司级的统一规则”。可由商住住公司经经营班子子在集团团有关部部门的协协助下制制定。第层次制制度第层层次制度度主要是是指某些些第层层次制度度下的分分支制度度。例如如，随着着多项目目同时开开发逐渐渐成为房房地产市市场主要要特征，许许多房地地产企业业纷纷进进行多个个区域、多多种物业业类型的的多项目目开发。项项目类型型按照按按地域划划分可分分为本地地项目和和异地项项目；按按股权划划分可分分为独资资项目、控控股项目目和参股股合