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1、房地产工程公司治理规划大纲重庆房地产开发二一年十二月商住工程治理规划大纲目录一、 商住工程的背景、目的和任务：二、 商住工程所处环境和条件；三、 商住工程的工程构造、治理方式以及合同构造；四、 商住工程治理组织方式、构造及职责；五、 商住公司治理体系构建；六、 商住工程治理的内容；七、 商住公司人力资源治理计划；八、 商住工程资金需求计划；九、 其他有关组织、治理、经济保障措施（建议）。一、 商住工程的背景、目的和任务：（一）、商住工程背景：1、商住工程是某某集团整体迁建工程中的一个子工程依照某某集团以及重庆市的统一安排，在多方案比选的根底上，某某集团旗下两公司（某某特装和某某股份）于2008
2、年6月5日与某某政府签订整体迁建入驻协议，某某分期提供3600亩土地供某某使用，其中供给600亩商住用地用于某某集团职工住房建立。后因某某区位变化、某某集团摩托车产业整合等缘故，于2010年4月29日双方达成调整意见，工业用地由3000亩调整为2260亩，商住用地由600亩调整为300亩，同时供地价格、区位和供地时序也分别有所调整。商住工程的施行对减少两公司的异地通勤费用，改善职工的居住环境，协助企业吸引和留住人才有重要作用。2、商住工程的施行遭到国家对企业职工自建房有关政策的限制初次协议签订时，商住工程是按以某某特装公司为载体、通过职工集资建房方式施行的组织方式在考虑。但在2007年年底，国
3、家建立部等七部委出台了标准集资建房的经济适用住房治理方法（建住房2007258号），禁止了企业利用新征地对职工施行集资建房的途径。为应对国家对集资建房的政策限制，在企业和地点政府双方共同的努力下，达成了通过组建工程开发公司来施行定向销售的新途径。工程公司（重庆某某房地产开发）与某某县政府于2010年7月29日签订了中国某某集团职工商住工程协议，明确了供地面积、价格、时间、税费优惠以及上市买卖限制。3、商住工程与某某特装和某某股份两公司搬迁工程有内在联络尽管商住工程区别于某某特装和某某股份迁建工程的特征明显：建立主体不同、建立工程投资性质不同、运营治理类别不同，但由于商住工程的用户是两公司职工家
4、庭，又使三个主体、两类工程之间产生了一定的内在联络（商住工程的定向销售和职工团购也是其本质联络）。本工程永嘉大道中部通道东林大道双星大道大学城金剑路红宇大道规划新商业中心交通情况工业园区包括某某、金冠等多家大型企业老县城至永川（二）、商住工程目的：1、建立内容、规模、投资额：工程占地约300亩，地处某某今后新城核心区域，总规模计划70万方。其中周转房、家属房及配套设备面积60万方，预留10万方，投资总额约15亿元。2、质量标准： 质量要求不低于“雅仕居”二期（建筑构造获“三峡杯”称号），争取部分组团评为重庆市绿色生态住宅小区。3、工程进度：周转房、145以上户型不分期，只建一期；其余户型按组团
5、设计，原则上分两期；现处于工程总体规划阶段。周转房及家属房一期房排出了详细进度计划（见下表）：开工力争在2011年二季度，竣工期为：周转房在2012年三季度，家属房在2013年一季度底；家属房二期开工期在2013年四季度，竣工期在2015年四季度，尚未排出详细进度计划。家属预留房依照企业投产后的情况决定建立规模及开竣工时间。三工程大日程表附表一某某某某商住总体规划工程大日程安排序号任务名称计划开场时间计划完毕时间1调研筹划2010年7月22日2011年1月31日2土地招拍挂2010年9月1日2010年11月30日3地质勘查初勘2010年1月1日2010年1月31日4规划可研2010年12月23
6、日2011年3月16日5总体方案设计2011年2月21日2011年6月4日附表二周转房工程大日程安排序号任务名称计划开场时间计划完毕时间1初步设计2011年4月30日2011年7月1日2地质勘查详勘2011年6月4日2011年7月4日3平基2011年6月4日2011年8月3日4施工图设计2011年7月1日2011年8月25日5施工用水、用电衔接2011年6月4日2011年8月25日6工程规划许可证2011年8月20日2011年9月19日7施工许可证2011年10月4日2011年10月24日8施工2011年10月24日2013年2月5日9决算期2013年1月26日2013年7月25日附表三家属房
7、一期工程大日程安排序号任务名称计划开场时间计划完毕时间1初步设计2011年5月14日2011年9月2日2地质勘查详勘2011年6月4日2011年7月4日3平基2011年6月4日2011年8月3日4施工图设计2011年7月28日2011年10月1日5施工用水、用电衔接2011年9月26日2011年10月26日6工程规划许可证2011年9月26日2011年10月26日7施工许可证2011年11月5日2011年11月25日8施工2011年12月5日2013年6月7日9决算期2013年5月7日2013年11月7日4、团队廉洁目的：内部工程治理成员严格恪守国家相关的法律、法规及集团出台的相关规定，做到工
8、程完工后“一套不少、完好交付，一个不倒、顺利成长”，圆满完成公司交给的任务。二、商住工程所处环境和条件（一）、宏观环境：1、处于当前国家对房地产行业施行最严峻调控的敏感期：房地产行业在经历了近十年的高速开展，特别是在国家施行单一的市场化措施后，房地产更是充当了国民经济的支柱产业和金融危机期间挽救经济开展的火车头角色，伴生出大量的社会征询题。自2010年4月17日国务院出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）以来，国家有关部委出台了大量的针对房地产的信贷、土地、市场、税收等调控措施，此次房地产新政曾被社会各界言论贯以“史上最严房产调控”之名，然而政策施行半年以来，楼
9、市调整仅仅表如今“量跌”，房价并未有太多下调。鉴于此，2010年9月29日，国家有关部委又出台“国五条”（ 简称“929新政”）详细内容包括了限购、限贷、征收房产税等更具本质性的杀伤手段，各地点也纷纷落实调控细则。面对屡次调控政策的出台，房地产行业处于政策不稳、预期不明的特别时期，这些要素均极大地妨碍着职工家庭的决策。由于房地产开发的长周期和高价值属性带来的高风险特征，对开发治理人员的政策敏感性和特定市场需求的把控才能要求甚高，有别于社会化的商品房开发建立。2、处于当前国家对房地产及建筑领域专项治理的关键期：房地产开发建立，必定需要政府职能治理和社会建筑业的大力支持，但房地产和建筑业的腐败已是
10、全社会腐败较严峻的区域。为此，中央开展了20092011年为期三年的集中专项治理。这也宣告房地产及建筑领域的运营由利用“体制优势”的时代转向了依托专业化的新阶段，标准化和职业化将是其明显特征。3、处于建筑市场高度开放与国家法治不健全的矛盾交错期：我国参加世贸协议以后，国外大量先进的投资治理和建立治理经历、方式迅速传入我国，比方工程总承包和工程治理外包方式，引起了我国相关业界的广泛注重。但也应该看到，开展得较快的行业往往集中在政府投资领域和石化等国家垄断领域，而在其他纯粹竞争性领域运用还相当慎重。就其缘故有二：一是我国根底的市场经济环境与西方兴旺国家相差较远，诚信和法治这两根支柱均较弱，缺乏以广
11、泛推行；二是不排除在业主强势和对本钱（投资额）不敏感的背景下，依然有一定的市场根底。当前各种理论断章取义充满于耳，考验着我们各级人员的推断才能，搞得我们无所适从。（二）、区域环境：1、区位、政策环境：由于大学城-壁山隧道的贯穿，某某短期内成为了西永微电园的配套基地。重庆向西、向北扩展战略的迅速施行，使某某县从市政府2009年才定位的卫星城标准调整为20122015年升格为主城区新定位。新的区位优势和开展定位，吸引了大量高新产业的入驻，对传统制造业构成了挤压，对房地产业构成了拉动。两方面的变化对某某均是负面妨碍，使某某在地点政府的合作中处于越来越弱势的地位，我方的潜在利益容易遭到侵蚀。2、建立配
12、套条件：与区位和定位短期内迅速改变不同的是，工业化和城市化需要的市政、公用配套的积累需要一定的时间和较大的投入。某某县大配套才能较弱的情况短期内难以改善，水、电、气供给和科教文卫诸方面都存在严峻短缺，这不是仅仅依托某某县一己之力能够完全处理的。3、地块周边环境：某某商住地块位于绿岛新区，某某工程又是开辟者角色，因而，不管施工条件依然使用条件的完备某某均需要付出特别大努力才行。（三）、内部环境：1、处于某某集团所属两主体（某某特装、某某股份）完全别离的敏感期。自2010年6月4日某某股份和某某特装的全面分开和2010年南方摩托公司的成立为标志，某某集团正式拉开了摩托车、军品专业化整合的序幕：某某
13、股份的制造基地新定位，消减了某某迁建在某某的意义；特装公司也面临某某集团范围内的军品专业整合，为特装公司的迁建带来了更大的变数。这些变化也将最终妨碍到某某县对商住的支持程度。某某集团整体搬迁的内涵已发生了较大变化，而且随着时间的变化，其变化的范围将越来越明显、深化。两公司统一政策、同步搬迁的根底在逐步销蚀。相反，三工程将更多地随着主体的变化而变化。三工程通过共同的纽带职工住房征询题而有效连接。但三工程统一指挥的方式已难以运转，必须及时、依法调整。三公司组织构造如下：股份、特装、商住工程组织构造图 南集团特装公司迁 建指挥部南集团南方公司股份公司迁 建指挥部特装工会开发公司璧 山工程部2、处于内
14、部建立治理经历相对贫乏、传统运作平台难以依托的特别时期：某某近十余年来，两公司较大规模的工业建立投资特别少，导致了大量原来的专业人员的流失，因而，集团职能部门目前缺乏相关专业人员。而近十年来，国家对建立治理领域的法律法规建立力度特别大，假如不是持续跟踪学习，已特别难习惯当前情势。某某的职工住房建立从2000年后，为习惯国家关于企业不再投资建立职工住房的规定，住房的建立治理事项是全面委托了嘉茂物业在代管和代建，决策方面多采取职工代表组长联席会的方式进展，集团党委、总部介入得特别少。因而，也间接造成了集团运营治理系统缺少建立治理经历。当前，尽管组建了商住工程公司，但要求由股份公司指挥部统一治理，这
15、就更加重了股份公司的治理负担。但企业消费建立与职工住房建立毕竟是两套不同的运作体系，要能根本运转，必须处理以下几方面的征询题：一是指挥部层面如何承接和发扬某某既有的住房建立经历和传统，搞好指挥；二是详细操作人员如何在新机制下调整习惯也有个过程；三是如何满足特装公司的本质和方式要求。某某是有持续成功施行职工集资建房经历的极少数企业之一。按理说，通过对商品房开发序列的定销、团购化技术处理后能够实现与原集资建房方式的无缝对接。过去的集资建房，我们有四个工程（学生公寓、枝元村多层、松江村高层、雅士居小区）同时运作的经历，也有小区统一规划、分期建立的经历（雅士居总体规模为30万方，规划为四期，建成两期）
16、。相对来讲，如今的工程公司的业务是比拟单一的，只是工程的规模大一点、外部的衔接多一些，但定位差异不明显的情况下，职工销售方面的统筹难度反而小些。根本的征询题还在过去某某成功施行集资建房的前提条件是以集团主、辅别离后的工程法人责任制和工程治理标准化两项根本制度为根底的，按专业化在运作，与如今某某的建立治理方式有特别大不同。但不管如何讲，某某在职工住房建立上是有特别好传统和根底的企业，这应该是西南兵工业界、某某职工的共识，也是当时总体迁建同步建立商住区的决策根底。而且我们应当相信某某的建立者能够继往开来，为某某的搬迁再立新功。三、商住工程的工程构造、治理方式及合同构造（一）、商住工程的工程构造：（
17、二）、工程运转方式选择目前，房地产开发行业已是社会化分工特别成熟的行业，在工程投资决策、工程建立施行以及工程使用治理三阶段，房地产开发商并不需要在房地产开发的融资、拿地、筹划规划、设计、采购、施工、销售、交房及物管等各个环节都亲历亲为；作为专业整合商，房地产开发商主要专注于工程决策期的融资、拿地、规划工作，工程建立施行期的科学外包和大宗材料、关键品保设备的采购等妨碍工程全局的工作；根本上诸如筹划调研、设计、施工、销售、交房及物管等专业性工作均在外包范围，由更加专业的社会单位施行。 某某商住工程本质的顾虑点集中于资金保障、治理才能、施工发包方式等三个方面：其一、在当前明确土地必须由工程公司承接的
18、情况下，本质对内、对外的法律主体已经明确了，即便是外部的开发商来整体操盘，名分上也只能是工程公司委托其运营，法律责任还在工程公司。假如要外部开发商名正言顺地承担责任则必须转让工程公司股权或商住土地权属，风险太高。理性地看，由社会开发商来整体操盘的可能性不是特别大；其二、通过财务部门与银行的接触，工程公司直截了当或依托某某集团向银行直截了当融资的可能性较大，而且还可协助处理职工的按揭贷款征询题。因而，依赖社会开发商来整体开发融资的必要性不是特别充足；其三、在明确“规划设计单位与承制单位分开发包，同时规划设计与承制原则上不能由同一家单位承担”的情况下，本质只剩下工程治理和施工外包两件主要工作。 从
19、商住公司在前期与潜在合作者的接触来看，有合作兴趣又有资金实力的开发商比拟难找。看来，资金征询题和治理征询题打包处理的难度较大。关于治理组织，办公会明确过坚持“小业主、大征询、社会化”的组织方式，本质上确实是借用监理公司的技术力量，使其在承担施工监理的同时还完成设计、招标环节的监理效劳。唯一未明确的就只有施工的发包方式：是采取施工总承包方式依然实行土建单位总承包治理、甲方主导专业分包的方式。这取决于建立工程的质量要求、本钱水平以及甲方对施工单位的垫资、带资要求等综合要素，是甲方能够广泛选择和进展技术经济比拟的工作，不应是工程运转的前置条件。（三）、工程的合同构造 四、商住工程治理组织方式、构造及
20、职责（一）、治理组织方式建立的根本原则：1、工程法人制原则采取工程法人制组织方式，将职工家属区商住建立事项与某某两公司消费运营事项在决策体系、日常治理、核算归集、法律责任等方面完全别离，到达现代企业制度要求的主辅别离要求。工程公司内部的部门设置、层级关系、治理跨度、受权范围等满足独立开展各项工作的需要，能构成一个有机整体。2、公司化治理构造原则集团健全商住公司内部的股东会、董事会、监事会和经理班子等决策、执行和监视机构并有效运转，防止多头领导、多头指挥和无人负责的现象发生。3、业主至上、忠实受托原则从政策法规的角度看，商住工程是某某政府要求的限制权能、定向销售的团购商品房。但不管外在方式如何变
21、化，在某某职工的心理接受度上，某某新区商住工程仍然是某某职工内部的集资建房。因而，要实现根本的用户满意，商住公司必须自始至终建立起忠实业主、受托治理的理念和制度，必须借鉴、坚持企业传统上行之有效的民主决策、民主治理的途径和方式，让广大职工家庭不仅对结果满意，还对过程放心。这是某某商住工程区别于社会商品房运作的明显差异。职工代表组长联席会以及新区住房职工监视委员会是比拟好的详细保障措施。4、小业主、大监理、社会化原则考虑到我国如今实行强迫的工程监理制度，在国际上把这类效劳归为工程征询效劳，我国的建立工程监理属于国际上业主方工程治理的范畴。鉴于商住公司定位是工程公司，并不以持续运营、永续开展为使命
22、。因而工程公司能够采取业主方与工程治理公司共同治理的方式施行工程治理，将工程监理的范围由强迫的施工领域向规划设计乃至工程决策阶段延伸，减少工程公司内部的组织机构和人员规模，使工程公司小型化。同时，在可研、设计、施工、销售、物管等可外包的领域广泛利用专业化细分带来的比拟优势，在强化业主方整合管控才能的情况下，保持总、分包治理体系的顺畅，尽量采取甲方主导专业分包的招标、采购方式。使当前社会化、专业化的成果能更多地为某某职工分享。结合国家当前法律法规和某某住房建立成功经历，归纳为“小业主、大监理、社会化”原则。5、责、权、利平衡原则工程的不可重复性使工程治理区别于企业的日常运营治理，不具有治理标准的
23、复制性。因而，受权和权变是工程治理的内在要求，责权、利的平衡既是工程有序、持续运转的前提，也是充分调动工程组织各级治理人员工作积极性的重要手段。因而，工程治理要做到各部门及各级人员的责任明确、权力恰当、权责对等、鼓励合理。（二）、征询（监理）单位工程部的组织构造和治理效劳方式1、 组织构造 2、工程治理施行理念（1）坚持工程科学治理、建立健全各项规章制度。治理征询工程部具有明确的目的和本人一套严格的治理制度。（2）建立完好明晰科学的业务系统。建筑工程工程治理是一项综合的系统工程。它涉及消费、技术、经济、材料、本钱、预算、合同各个环节。（3）树立工程治理团队认识，努力做到：围绕工程目的而构成和谐
24、一致、高效的工程团队；建立协同工作的治理机制和工作方式，建立畅通的信息沟通渠道和各方共享的信息工作平台，保证信息及时、有效和精确地传递。（4）完善责、权、利，让每一个治理人员有权、有责、有利。治理征询（监理）工程部建立应留意重治理绩效，有效发挥个体成员的积极性，并充分利用集体协作的成果。（5）加强迫度施行的严肃性、权威性、公正性。定期评估运作绩效，有效发挥和调动各成员的工作积极性和责任感。（6）工程决定的独立性、决定性。3、治理效劳内容（1）、工程治理征询依照建立治理征询效劳合同、监理委托合同、施工承包合同及合同附件；立项审批文件、设计文件、地质勘查报告、设计施工图等；中华人民共和国建筑法、招
25、投标法、合同法等相关法律法规；建立工程质量治理条例（国务院令第279号）、建立工程平安条文（国务院令第393号）、建立部颁发的工程建立强迫性条例、建立工程监理标准（GB50319-2000）及国家和地点最新公布施行的标准、条例等。（2）、技术征询2.1、负责审查设计施工图、符核工程量、并对施工图出现的征询题提出合理化建议。2.2、负责对工程进度付款进展审核并提出审核意见。2.3、依照治理征询效劳需要，派人到现场开展征询工作，按时完成治理征询任务，对所治理内容提出书面建议。2.4、负责对施工单位提出的工程变更会同业主、监理、设计方等进展认真分析，作出合理科学的书面意见。2.5、负责协助业主邀请专
26、家对严重变更进展论证，必要时协助业主聘请专业队伍对现场增加技术手段。2.6、提供合同治理、进度治理、投资操纵等方面的征询效劳工作。（3）、制度治理征询3.1、协助业主对工程设计、施工进展全方面治理，实现工程在投资、质量、进度、平安等方面的目的。3.2、协助业主组织设计技术交底会议、催促施工单位按时预备好相关材料。3.3、开展工程中间评价工作，每月定期向业主提供工程征询报告，并及时提供工程有关的进度、质量、费用等方面的情况，及时向业主提供工程建立中的动态信息。3.4、要求施工单位按月报进度计划，对实际进度和计划工期进展动态评价分析，及时将各点工程进度报告和信息提供给业主。3.5、协助业主及时妥善
27、处理工程施工过程中的有关征询题。3.6、协助业主做好工程竣工验收工作。3.7、开展工程的后评价工作。（4）、监视检查组4.1、建立定期到现场对各工地进展检查一次的检查制度，检查各参建单位是否按工程建立程序和相关标准执行。4.2、对施工单位质量治理体系施行情况进展监控，监视、检查施工单位是否真正按质量治理体系文件进展施工、治理体系是否发挥良好的作用，有何缺乏和征询题。催促检查施工单位严格按照有关的质量标准、标准等按照设计图纸进展施工。4.3、催促和检查监理单位，是否履行监理合同和建立工程监理标准（GB50319-2000），严格履行监理职能，是否履行监理规划和监理施行细则。4.4、催促检查施工单
28、位按月报进度计划和依照计划进度检查实际进度，对实际进度进展动态评价分析，并及时将进度报告和信息提供给业主。4.5、催促检查工程质量验评工作，加强施工质量保证体系和治理体系工作，催促检查施工单位的施工队伍、设备设备是否满足工程进度和质量要求，施工方法或工艺是否能保证质量要求，包括进场材料质量操纵、工序质量操纵和验收材料是否完备、齐全，是否与工程进度同步等。4.6、催促检查现场工作的精确性操纵。对计划工作要及时复核认定，原始记录、数据、材料是否齐备、真实。对计量进展审核和评价。4.7、催促检查工程建立中对工程变更、工程量确认、隐蔽工程验收、工序验收、分部工程验收是否按固定的程序进展。4.8、协助业
29、主做好施工现场的平安检查、平安治理工作。每月对平安措施执行情况进展评价。（5）、对甲方的定期沟通汇报制度（三）、工程公司组织机构图： （四）、征询机构与工程公司的对接关系图：（五）、工程公司内部各级部门职能、职责工程部职责（1）认真执行国家及公司制定的有关工程建立方面的政策、法令、规定、标准、标准，严格执行建立程序和工程施工程序。（2）配合综合部等部门进展工程前期运作，参与工程可行性研究工作，搜集房地产、楼宇的市场调研成果、销售筹划等部门反应材料，做好与相应部门的交流工作。(3)负责会同市场销售部确定楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等选用方案确实定工作，并报分管领导审批。（4）按照公司的规
30、定原则，负责甲供材以外的招投标、比价组织工作。保证按形象进度和计划要求，做好公司应供工程材料、设备的检验工作。（5）负责进展工程工程建立各阶段使用的招标文件、合同等统一制式的编写工作。（6）代表公司与治理征询机构的技术组对接，与监理机构对接，确认监理、施工方施行进度并协调甲方资金支付；协调承建、监理、设计、供货与相关单位之间的关系。（7）参与规划建筑设计的委托；负责编制设计任务书；组织规划、景观设计方案的论证； 组织建筑设计的评审；办理施工前设计变更文件和施工中变更文件的办理。（8）负责落实工程地质、水文地质的勘察工作，组织开发工程的放验线工作；负责开发工程施工过程中质量、平安、投资的操纵等各
31、方面治理；负责技术签证、设计变更、根底隐蔽工程的记录、检查、验收工作，做好施工现场综合调度工作；全面掌握施工现场建立进展情况，协调与施工安排、单位工程及配套工程建立的关系；统筹现场水、电、路、材料供给、机械设备、施工力量的平衡。（9）负责工程竣工验收及移交工作。（10）对工程治理过程中的文件、材料进展治理。（11）参与各种合同的评审工作。（12）及时完成公司领导交办的其他工作。综合部部门职责（1） 公司运营班子的办事机构，协助总经理拟定董事会上会材料；（2） 负责公司企划治理、质量体系、法务（合同）、公共关系的治理；（3） 负责公司的日常运营计划、投资计划的治理工作；（4） 负责公司人力资源的
32、治理；（5） 负责公司的接地工作；（6） 牵头工程的报批工作；（7） 负责公司的行政、后勤的治理工作；（8） 负责公司的档案治理。市场销售部部门职责（1）协助公司制定开展战略、规划开发工程及产品的市场定位提供习惯当前市场需求的规划设计、户型方案等市场信息；办理工程的预售许可手续；工程交付使用时协助物业治理公司做好房屋的验收、交接及与客户的关系协调等工作。（2）依照公司的开展战略制定房地产的各项推行筹划方案。（3）深化理解工程的运营特色和运营情况，参与工程设计方案的评审，定期搜集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施在委托筹划代理公司前，负责工程的前期宣传和推行。（4）主动、积极配合公司选定的筹
33、划代理公司，提出筹划方案、广告稿改良意见，对筹划代理公司提出评价意见。（5）挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户材料进展整理。（6）协助财务部收取客户需缴交的各项费用。（7）提出或代表客户提出设计变更申请，参与严重设计变更的评审，参与设计改良分析，提出改良方案。（8）配合委托工程的销售，监视销售代理公司的工作。（9）监视、检查、评价主控供方的工作，对筹划代理公司、广告代理公司的工作提出考核意见和改良建议。（10）提出工程（前期)的筹划代理公司、广告代理公司、印刷单位合格名册，向主管领导汇报调查、洽谈情况。（11）负责签订购房协议（购房合同），严格按照协议或合同规定的内容填写。（12）做好销
34、售过程中的客户效劳工作，及时反应楼盘质量信息。（13）及时完成公司领导交办的其他工作。财务部部门职责（1）按照相关规定，恪守各项收入费用开支范围和开支标准，挖掘增收节支的潜力，合理使用资金，加强资金治理，做好工程结算工作，确保公司计划和利润指标的实现。（2）按照公司合同、章程以及国家有关会计制度的规定施行财务工作,做到手续完备，内容真实，数字精确，帐目清晰，日清月结，按时报帐；（3）负责公司会计凭证、帐簿、报表等财务档案的治理工作。（4）负责公司各项费用开支的审计、支付、监视、检查等工作；（5）负责公司工程用款计划和治理费用的报批，审核工程拨款计划，核实工程进度，严格按照治理权限的要求和工程形
35、象进度拨付工程款，杜绝超拨现象。（6） 负责对上报表、对外数字公布的制定、核准工作，负责与相关部门、单位的工作联络和关系协调工作；及时精确地公司提供核算材料和经济信息。（7） 负责公司的融资公司，确保现金流需要；（8） 负责公司税务治理工作。（9）负责公司全面预算和年度财务决算报表的编制工作。（10）及时完成公司领导交办的其他工作。工程治理部职责是公司多工程并行情况下的组织方式，可采取针对每一详细单位工程设立一个工程专责组，通过矩阵组织完成工程的职能统筹。其中工作核心主要是按照公司制定的工程目的检查“三操纵、三治理、一协调”任务的执行情况。重点监视监理单位、施工单位、设备材料供给单位的合同施行
36、情况，协调内部报建衔接、财务支持等各部门的工作，保证建立合同顺利施行圆满完成的第一执行部门。五、工程公司治理体系的构建房地产企业的治理至少涉及十六个方面：（1）法人治理；（2）法律事务治理；（3）企业开展战略与战略执行；（4）企业品牌/文化治理；（5）行政事务治理；（6）投资者关系治理；（7）财务治理；（8）本钱治理；（9）人力资源治理；（10）供方与采购治理；（11）目的与计划治理；（12）工程治理；（13）销售治理；（14）客户关系治理；（15）信息治理；（16）危机与应急预案治理。房地产企业治理涉及至少十六个方面，需要建立的制度有100150个（企业规模不同）。因而对所建立的治理体系文件
37、进展分级是极为必要的，有利于企业治理方式的整体化和明晰化。房地产企业管理体系分为四个层次。见下列图。第层次制度第层次制度是指企业的根本治理制度，确实是公司法所规定的属于股东会、董事会职权范围内的治理制度，包括公司章程、法人治理构造、企业开展战略、组织机构设计、公司财务/会计制度、公司薪酬制度、企业品牌/文化建立等。第层次制度是公司的先导性、纲领性制度，类似于一个国家的宪法。集团对商住公司的治理重点可集中于此。第层次制度第层次制度是指某一治理板块或职能模块的、公司层级上的治理制度，如公司法务治理制度、公司信息治理制度、人力资源治理制度、招标采购治理制度等。针对不同的治理板块或职能模块，房地产企业
38、能够建立以下治理分体系：行政事务治理体系；信息治理体系；法律事务治理体系；人力资源治理体系；财务治理与本钱操纵体系；投资者关系治理体系；供方治理与采购治理体系；工程（工程）治理体系；营销治理体系；客户关系治理体系等。各分体系的内容（制度的内涵）主要包括公司层级的各项治理方法。浅显地说，确实是“公司级的统一规则”。可由商住公司运营班子在集团有关部门的协助下制定。第层次制度第层次制度主要是指某些第层次制度下的分支制度。例如，随着多工程同时开发逐步成为房地产市场主要特征，许多房地产企业纷纷进展多个区域、多种物业类型的多工程开发。工程类型按照按地域划分可分为本地工程和异地工程；按股权划分可分为独资工程
39、、控股工程和参股合作工程；按规模级别划分可分为特级工程、一级工程、二级工程、三级工程；按阶段划分可分为阶段性工程和全程性工程。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种工程组织类型：（1）本地直属工程部（2）异地工程公司（3）控股工程公司（4）参股工程公司不同的工程类型公司有不同的管控措施，这就意味着在统一的工程治理制度下针对不同的工程类型建立不同的工程治理制度。这些治理制度确实是公司的第层次制度。此部分能够依照工程治理责任书或合作协议由工程部制定，公司运营班子审定。第层次制度第层次制度是指各（职能中心）部门和各类工程组织内部的、没有横向工作接口关系的治理制度，主要包括各类治理细则、业务规程、岗位工
40、作标准等。例如工程签证治理细则、客户投诉处理规程、前台接待工作标准等等。在公司治理体系中，第层次制度所涉及的内容最多，构建的工作量也最大。为了有利于制度的执行，通常第层次制度由各（职能中心）部门和各类工程部内部自行组织编制，再报公司分管领导审批、公司企管部门备案。房地产企业能够通过质量治理体系贯标的方式导入治理。但现实中，制度本身存在征询题而难以执行是制度执行效果差的根本缘故。因而，企业要构建适宜的治理体系必须注重以下几点做好制度创新：、制度的起草不应是某“人”的行为，而是“公司”行为。、必须做到构造完好、规则严谨、接口明确。、必须对制度进展适宜性、有效性修订。、尽可能地掌握同业企业在开展过程
41、中的经历、教训。六、商住工程治理的内容某某房地产开发公司是站在投资主体的立场对工程进展综合性的治理。其治理是通过一定的组织方式，采纳多种方法和措施，对整个工程所有工作的系统运动过程进展计划、协调、监视、操纵和总评价，以保证工程质量、工期、投资效益目的实现。详见下列图：1、调研筹划住宅内销需求由公司组织调研分析，商业及外销委托专业机构完成市场调研。要精确把握市场热点及产品定位，更好地结合调研情况完成工程总体方案筹划。2、可研规划重点完成以下几项工作。委托筹划单位完成总体方案筹划，作为内部工程建议书和规划招标的设计任务书；规划设计单位依照总体方案筹划编制工程修建性祥规；可研单位结合修建性祥规编制可
42、行性研究报告的编制；甲方组织专家对修建性祥规和可行性研究报告进展评审并提出修正意见向政府职能部门报出请予审批。同时我公司将委托相关单位负责编制建立工程环境妨碍报告书及水土保持相关材料，上报环境部门审批，并与可行性研究报告一起上报。3、接地3.1控规指标调整：按照运营性用地招拍挂的根本程序，挂牌之前拟供地的控规指标必须事前给定，出让之后再进展指标调整是国家严格治理的事项。但拟供我方的地块目前给定的指标相当差，无法满足某某职工的根本需要，因而必须调整。3.2工程公司开发资质申办：接地前提是公司需要立项，立项的前提是公司的开发资质和可研报告。但工程公司至今尚无开发资质，必须申办。3.3接地资金筹措与
43、回款：按招拍挂的根本规定，接地点须在短期内交齐约20%的保证金和100%的土地款。工程公司账上没有资金，必须依赖于集团或某某集团的支持才行。同时，高出金额资金的返还涉及国土、财政、园区和某某四部门以及用处、渠道技巧处理，必须认真对待，精诚合作才行。3.4、权证办理：土地权证办理既是土地获取的保障又是下步建立、抵押融资的前提，必须将其作为独立重要事项纳入治理。4、设计4.1、方案设计设计方案的好坏，在特别大程度上决定着一个工程的成败命运。大体遵照三个原则。（1）房地产规划设计必须以人为本，以住户的生活温馨方便为本；（2）房地产规划设计必须符合工程定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西；（3）房
44、地产规划设计应该充分考虑今后物业治理的方便。4.2、初步设计初步设计是在设计方案的根底上完成的。初步设计应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分，初步设计的好坏关系到房屋造价等核心要素，也是职工选房缴款的依照。4.3、施工图设计施工图设计是初步设计根底上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完好详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。它是以后房屋施工的依照，也是房屋竣工验收的依照。5、销售治理：包括住房和商业配套设备两部分的需求调研、方案筹划以及销售实现。住房部分采取公司自行治理的方式比拟有把握，商业配套部分则施行委托社会专业公司代
45、理的方式来施行较理想。5.1申购方法：住房销售必须时刻关注国家宏观调控政策、集团搬迁人事政策以及职工对住房需求、才能的动态变化，实在处理职工的最大需求而不产生积压。集团职工优惠销售方法须经两公司职工代表组长联席会通过。5.2住房申购：鉴于商住工程为某某职工的定向销售房，在正式规划设计前有必要向预定职工收取一定保证金，锁定需求规模、较少工程风险。但为躲避预售治理，可通过集团工会组织团购的方式来处理。5.3选房交款在具有预售许可的情况下，组织职工选房、交款。5.4办理按揭对需要办理按揭的职工家庭，组织职工与银行办理按揭贷款，促使资金尽快回来。5.5商业销售商业配套部分必须保证整体商住小区的配套最优
46、和效益最优，处理好配套总量、建立进度衔接、营销策略最正确与现金流的平衡。6、建筑施工详细建立工程施工阶段的详细治理，由业主单位会同监理单位承担。6.1、五通一平土地拿到并完成整体方案设计后需进展施工场地的“五通一平”，落施行工用水、电等外部条件，这是施工队伍进场施工的前提条件。6.2、施工阶段分土建部分、安装部分和环境部分。房地产工程的实体部分由土建、安装和环境三大部分构成。三大部分有机衔接的好坏将关系到以后房屋在使用过程中利弊。6.3、建立工程的竣工验收工程竣工验收合格后才能交付使用，不合格则不可交付使用。7、采购采购工程建立工程所需的物资和设备的好坏和价格高低，对工程建立的成败和经济效益都有着直截了当、严重的妨碍。7.1、采购筹划对工程所需要的材料及需求计划需做详细的采购筹划方案。什么时候采购什么材料都要做到预见性、计划性、科学性，这直截了当妨碍我现金流。7.2、供货单位招标对需采购材料的品牌、价格、功能有了明确要求后，需要择优选择最有利于我公司的产品，因而对供货单位的选择确定显得特别重