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1、房屋拆迁迁纠纷解解决机制制存在的的问题及及完善来来源：中中国论文文下载中中心 100-111-066 111:000:000 作者：王静编编辑：凌凌月仙仙仙【摘要】本本文对我我国房屋屋拆迁的的情况以以及房屋屋纠纷的的特点进进行概括括，并从从立法和和实践全全面分析析了房屋屋拆迁纠纠纷产生生的主要要原因，进进而提出出完善我我国房屋屋拆迁纠纠纷解决决机制的的建议，包包括明确确区分公公益拆迁迁和非公公益拆迁迁，严格格拆迁程程序，完完善听证证制度，保保障被拆拆迁人的的知情权权和参与与权，对对拆迁补补偿制度度、强制制拆迁制制度和被被拆迁人人权利救救济制度度予以完完善等。【关键词词】房屋屋拆迁 纠纷解解决机
2、制制 行政政法治【英文摘摘要】HHaviing summmarrizeed tthe houuse remmovaal ccondditiionss annd rrelaatedd diispuute feaaturres in Chiina anddanaalyzzed thee maain dissputte ccausses froom bbothh asspeccts of leggisllatiion andd prractticee，thhis papper putts fforwwarddsugggesstioons of perrfecctioon oof hhousse rr
3、emoovall diispuute setttleemennt mmechhaniism, inncluudinng tto ddisttingguissh ppublliciinteeresst rremoovall foorm nonn-puubliic iinteeresst oone exppliccitlly，tto cconffinee reemovval proocedduree seeverrelyy，too immproovehhearringg syysteem，tto gguarranttee thee riightt too knnow andd too paarti
4、icippatee off hoouseehollderrs，tto ccompplette ssysttemss offremmovaal ccomppenssatiion，ccomppulssoryy reemovval andd reemeddy oof hholdderssriightt，ettc.【英文关关键词】HHousse RRemoovall DDispputee Seettllemeent Mecchannismm RRulee off Addminnisttrattivee Laaw一、房屋屋拆迁纠纠纷的特特点 房屋屋拆迁是是指取得得房屋拆拆迁许可可证的拆拆迁人，拆拆除土地
5、地上的房房屋及其其附属物物，并对对被拆迁迁房屋的的所有人人进行补补偿或安安置的行行为，在在我国主主要是指指城市房房屋拆迁迁。房屋屋拆迁纠纠纷是指指在拆迁迁过程中中形成的的纠纷，既既有拆迁迁人与被被拆迁人人的纠纷纷、拆迁迁人与政政府之间间的纠纷纷，也有有被拆迁迁人与政政府之间间的纠纷纷；既有有民事纠纠纷，也也有行政政纠纷，在在出现暴暴力事件件等情况况下还演演化为刑刑事案件件。 我国国城市拆拆迁在建建国后就就已开始始，上世世纪700年代末末，城市市住宅紧紧张情况况突出，迅迅速改善善居住条条件，成成为民众众迫切要要求。由由于拆迁迁是以旧旧城改造造为主，被被拆迁人人的生活活水平得得到提高高，拆迁迁成为
6、多多数危旧旧房居民民盼望的的事情，因因此受到到欢迎。上上世纪末末到本世世纪初，城城市化进进程急速速推进，土土地作为为稀缺资资源的价价值凸现现出来，无无论是旧旧城改造造还是新新建商品品楼等，都都不得不不依赖拆拆迁已有有房屋，由由拆迁引引发的纠纠纷更是是不断，成成为我国国城市化化进程最最突出的的矛盾之之一。随随着政府府与开发发商联合合进行危危房改造造，拆迁迁向商业业拆迁发发展，外外部矛盾盾凸显，拆拆迁纠纷纷从内部部家庭矛矛盾演变变为拆迁迁户和开开发商、拆拆迁户和和地方政政府的矛矛盾。经经过连续续几年整整治，拆拆迁纠纷纷局势总总体上似似乎有所所好转，但但是制度度深层次次矛盾并并没有解解决。 房屋屋拆
7、迁纠纠纷呈现现出以下下特点：第一，拆拆迁涉及及地区广广泛，拆拆迁纠纷纷数目庞庞大。城城市化热热潮席卷卷全国，从从沿海地地区到中中西部省省份，大大大小小小城市都都在忙于于城市建建设，而而土地资资源的增增值也刺刺激了地地产开发发，拆迁迁涉及地地区非常常广泛，全全国各地地拆迁纠纠纷数目目也是非非常可观观的。第第二，拆拆迁涉及及人数众众多，集集团诉讼讼和群体体上访多多，钉子子户现象象不断。第第三，拆拆迁纠纷纷复杂程程度高，房房屋不仅仅是老百百姓赖以以生活的的物质空空间，而而且往往往是最重重要的财财产。拆拆迁往往往牵涉到到被拆迁迁人的居居住、就就学、工工作、就就医、休休闲等多多方面生生活条件件，部分分低
8、收人人和老弱弱病群体体更可能能由于房房屋拆迁迁陷入赤赤贫状态态，生活活无着落落，解决决难度也也很大。第第四，违违法拆迁迁、野蛮蛮拆迁造造成纠纷纷积怨大大、易激激化。为为拆迁抢抢工期，拆拆迁人不不仅没有有就证据据保全办办理公证证，而且且采用停停水断电电、停止止供热供供气、恐恐吓、暴暴力殴打打、限制制被拆迁迁人人身身自由、突突袭拆迁迁等等恶恶劣方式式逼迫当当事人拆拆迁，违违法拆迁迁、野蛮蛮拆迁的的事件不不断出现现，各地地拆迁引引起的极极端事件件仍然不不绝于耳耳，株连连拆迁、钉钉子户以以及自焚焚事件将将拆迁制制度推到到风口浪浪尖，拆拆迁制度度遭人诟诟病。 二、房房屋拆迁迁纠纷产产生的原原因 当前前现
9、实条条件下，之之所以产产生数量量惊人、极极端化的的拆迁纠纠纷，同同全国的的城市化化大背景景密不可可分，城城市房屋屋拆迁纠纠纷的根根源是城城市建设设规模的的急剧扩扩张与城城市经济济发展水水平不相相适应之之间的矛矛盾。在在拆迁这这样涉及及综合利利益分配配和格局局调整的的重大问问题上，制制度的科科学、完完备和法法治是这这一问题题的核心心，而拆拆迁制度度本身存存在诸多多问题，引引发了拆拆迁纠纷纷的升级级和恶化化。 第一一，拆迁迁立法不不完备 20008年年之前，拆拆迁的主主要法律律依据只只有20001年年国务院院颁布的的城市市房屋拆拆迁管理理条例（以以下简称称为拆拆迁条例例），作作为国务务院的行行政法
10、规规，并无无权对公公民私人人房屋的的征收进进行规定定，明显显违反了了宪法法、立立法法和和物权权法等等的规定定。因此此，20008年年修改的的城市市房地产产管理法法在总总则中增增加了一一条规定定：“为为了公共共利益的的需要，国国家可以以征收国国有土地地上单位位和个人人的房屋屋，并依依法给予予拆迁补补偿，维维护被征征收人的的合法权权益；征征收个人人住宅的的，还应应当保障障被征收收人的居居住条件件。具体体办法由由国务院院规定。”目目前，拆拆迁条例例正在在修改中中，11拆迁迁尚缺乏乏完备的的操作依依据。 第二二，拆迁迁性质错错位 “城城市房屋屋拆迁制制度是中国特有有的一一项制度度”。2我我国土地地为公
11、有有制，城城市土地地为国有有，城市市郊区和和农村土地地属于集集体所有有，农村村土地转转变为国国有是土土地征收收，城市市房屋拆拆迁是对对私人房房屋的征征收。但但拆迁不不只是要要征收被被拆迁人人的房屋屋及其他他地上附附属物，真真正目的的是为了了取得所所需用地地的土地地使用权权，并在在此基础础上进行行新的开开发建设设。19998年年修订土土地管理理法规规定，为为公共利利益需要要使用土土地，以以及为实实施城市市规划进进行旧城城区改建建，需要要调整使使用土地地权的，可可以收回回国有土土地使用用权但应应当对土土地使用用权人给给予适当当补偿。城城市房地地产管理理法、城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行
12、行条例也也作出了了类似的的规定。国国家基于于对国有有土地的的所有权权，可以以视需要要收回国国有土地地使用权权。实践践中，要要使开发发建设的的项目得得以实施施，必须须先完成成对原使使用土地地的回收收工作，而而原使用用土地之之上一般般都已建建有房屋屋及其他他附属物物。进行行旧城改改造和房房地产开开发建设设，首要要工作是是拆除所所需用地地上的房房屋及其其他地上上附属物物，配合合土地使使用权的的回收。因因此，拆拆迁的真真正目的的，不是是要取得得被拆迁迁人的房房屋及其其他地上上附属物物，而是是为了取取得所需需用地的的土地使使用权，并并在此基基础上进进行新的的开发建建设；其其核心是是政府对对城乡土土地和空
13、空间资源源进行的的再次分分配和利利用，对对房屋进进行拆迁迁的表象象掩盖了了土地所所有者收收回土地地使用权权进行重重新分配配的法律律实质，拆拆迁制度度的设计计偏离了了正确的的方向。 第三三，公益益拆迁和和非公益益拆迁混混为一谈谈 目前前我国土土地供应应统一由由政府运运作，城城市土地地供应的的主要方方式是政政府委托托有关单单位进行行拆迁、土土地平整整等前期期开发工工作后再再以招标标、拍卖卖方式出出让。政政府拍卖卖的是净净地，即即便在非非公益拆拆迁中，虽虽然土地地使用权权是开发发商以竞竞拍方式式取得，房房屋拆迁迁补偿资资金也是是开发商商支付，但但是开发发商反而而不能成成为拆迁迁人，政政府不可可避免地
14、地充当了了实质上上的拆迁迁人，公公益拆迁迁和非公公益拆迁迁混为一一谈。 理论论上讲，拆拆迁的性性质应当当取决于于被拆迁迁房屋所所占土地地的开发发性质。土土地开发发可以分分为三类类，即公公益型土土地开发发、商业业型土地地开发和和混合型型土地开开发。公公益型土土地开发发，是指指为了满满足公共共利益的的需要而而进行的的土地开开发，主主要包括括为各类类城市基基础设施施和市政政建设，如如建设城城市道路路、桥梁梁、国防防和军事事、公用用事业、城城市绿化化、环境境保护设设施等。商商业型土土地开发发，即非非公益性性质的开开发，是是指出于于营利目目的而进进行的土土地开发发，主要要包括建建设住宅宅商品房房、写字字
15、楼、商商场、娱娱乐场所所等。混混合型土土地开发发，是指指既能满满足公共共利益的的需要，又又能获得得商业利利润的土土地开发发，主要要包括旧旧城改造造以及建建造学校校、医院院等公共共设施。3但但是，实实践中城城市房屋屋拆迁并并没有按按照土地地开发的的性质进进行区分分，而是是全部由由政府进进行拆迁迁。一旦旦发生矛矛盾，被被拆迁人人往往迁迁怒于政政府，如如果拆迁迁规模很很大，还还会产生生局部地地区社会会不稳定定。 第四四，补偿偿不公正正 目前前关于补补偿的原原则，众众说纷纭纭，有适适当补偿偿说、公公正补偿偿、相应应补偿、合合理补偿偿、完全全补偿、按按市场价价格补偿偿等。4现现有拆迁迁补偿只只规定货货币
16、补偿偿的金额额，根据据被拆迁迁房屋的的区位、用用途、建建筑面积积等因素素，以房房地产市市场评估估价格确确定，完完全回避避相应土土地使用用权价值值这一问问题，而而单纯房房屋的补补偿无论论如何也也无法给给被拆迁迁人以公公正补偿偿，从而而使得拆拆迁纠纷纷不可避避免。虽虽然拆拆迁条例例规定定了市场场评估价价格机制制，还规规定实行行房屋产产权调换换的，拆拆迁人与与被拆迁迁人应当当依照本本条例规规定的评评估程序序确定价价格，计计算被拆拆迁房屋屋的补偿偿金额和和所调换换房屋的的价格，结结清产权权调换的的差价，但但实践中中执行的的情况并并不容乐乐观，拆拆迁评估估价格过过低，被被拆迁人人无法购购置合适适新住处处
17、，而即即便是调调换，地地点多为为城市边边缘、交交通不便便利、不不方便就就学、就就医等，对对被拆迁迁人生活活影响巨巨大。拆拆迁补偿偿不公正正成为拆拆迁纠纷纷中最多多的问题题。 第五五，拆迁迁程序不不完备，被被拆迁人人参与不不够 房屋屋拆迁实实际上是是包括土土地、房房屋等不不动产所所有权人人或者使使用权人人在行使使各自物物权时发发生的现现象，由由于涉及及不同主主体，因因此需要要行政机机关加以以协调。“但但是，管管理作为为一种政政府为民民众服务务的手段段，不是是也不应应当是立立法的目目的，尤尤其不应应当是立立法的首首要目的的”。5现现有房屋屋拆迁制制度设计计却更多多是从行行政管理理出发的的，拆迁迁程
18、序缺缺失，对对被拆迁迁人的知知情权和和参与权权没有给给予充分分地关注注和保护护。根据据拆迁迁条例第第7条和和第8条条的规定定，听证证仅在补补偿协议议有纠纷纷时才进进行，从从拆迁许许可证颁颁发到拆拆迁实施施都没有有被拆迁迁人表达达意见的的机会，被被拆迁人人不能申申辩和质质疑。而而且，被被拆迁人人是在拆拆迁人已已取得房房屋拆迁迁许可证证之后才才被公告告自己的的房屋要要被拆了了，房屋屋拆迁管管理部门门和拆迁迁人要做做的也仅仅仅是宣宣传和解解释工作作，而不不是与被被拆迁人人协商。 第六六，强制制拆迁设设计不合合理 目前前强制拆拆迁不区区分公益益拆迁和和非公益益拆迁，也也没有赋赋予被拆拆迁人不不同意拆拆
19、迁的权权利。如如果达成成补偿协协议，诉诉讼期间间，拆迁迁人申请请法院先先予执行行；如果果没有达达成补偿偿协议，诉诉讼期间间不停止止拆迁的的执行。结结果，无无论对拆拆迁补偿偿协议是是否有异异议，房房屋都会会被拆迁迁。从理理论上讲讲，能够够先予执执行或者者不停止止执行的的必须是是不会造造成无可可挽回或或者难以以弥补的的损失，而而房屋拆拆迁明显显是一种种无可挽挽回的损损失，房房屋已经经不存在在，救济济的充分分性无从从谈起。拆拆迁条例例第117条规规定由房房屋所在在地的市市、县人人民政府府责成有有关部门门强制拆拆迁，或或者由房房屋拆迁迁管理部部门依法法申请人人民法院院强制拆拆迁。问问题是，我我国的行行
20、政强制制执行格格局是以以申请人人民法院院执行为为原则，行行政机关关执行为为例外，由由房屋所所在地的的市、县县人民政政府责成成有关部部门拆迁迁，实际际上赋予予了政府府强制执执行权，国国务院的的行政法法规有为为自己赋赋权的嫌嫌疑。行行政机关关发布公公告，限限期拆除除，直至至强制拆拆除，暴暴露出很很多问题题。而且且，何谓谓“有关关部门”却却没有明明确规定定。政府府为了达达到快速速有效拆拆迁的目目的，调调动公安安、城管管、城建建、国土土、规划划、房管管等部门门，甚至至法院和和检察院院都参加加具体拆拆迁，造造成恶劣劣影响。 第七七，拆迁迁救济渠渠道失灵灵 1行政裁裁决作为为诉前救救济没有有发挥应应有作用
21、用 拆拆迁条例例规定定了城市市房屋拆拆迁补偿偿、安置置纠纷的的解决途途径，即即申请裁裁决和提提起行政政诉讼，但但是未达达成安置置补偿协协议的，当当事人必必须先申申请行政政裁决，然然后才能能进人行行政诉讼讼。这样样，行政政裁决成成为诉讼讼的前置置程序，徒徒增被拆拆迁人负负担，也也为同是是拆迁可可能出现现不同种种诉讼出出现不同同判决埋埋下祸根根。20004年年3月，建建设部颁颁布城城市房屋屋拆迁行行政裁决决工作规规程对对行政裁裁决的程程序作了了明确规规范，对对行政裁裁决的申申请、受受理、裁裁决和强强制拆迁迁都作了了规定。但但是，行行政裁决决机构的的独立、中中立等根根本性问问题没有有解决，政政府就是
22、是拆迁人人，同时时又是拆拆迁裁决决机关，政政府既是是运动员员，又是是裁判员员，无法法有效为为被拆迁迁人提供供权利保保护。 2法院诉诉讼不能能提供有有效救济济 19993年年最高人人民法院院在给江江苏省高高院（119933）法民民字第99号关关于适用用城市市房屋拆拆迁管理理条例第十四四条有关关问题的的复函中中明确将将房屋拆拆迁补偿偿安置纠纠纷的性性质界定定为民事事案件，各各地法院院参照此此复函精精神审理理了大量量的拆迁迁纠纷案案件。但但是，119966年最高高人民法法院法复复（19996)12号号关于于受理房房屋拆迁迁、补偿偿、安置置等案件件问题的的批复废废止了上上述第99号复函函，拆迁迁人与被
23、被拆迁人人因房屋屋补偿、安安置等问问题发生生争议，或或者双方方当事人人达成协协议后，一一方或者者双方当当事人反反悔，未未经行政政机关裁裁决，仅仅就房屋屋补偿、安安置等问问题，依依法向人人民法院院提起诉诉讼的，人人民法院院应当作作为民事事案件受受理；而而公民、法法人或其其他组织织对人民民政府或或者城市市房屋主主管行政政机关依依职权作作出的有有关房屋屋拆迁、补补偿、安安置等问问题的裁裁决不服服，依法法向人民民法院提提起诉讼讼的，人人民法院院应当作作为行政政案件受受理。据据此，各各地法院院对房屋屋拆迁纠纠纷的审审理，大大多采取取下述两两分法，第第一，拆拆迁人与与被拆迁迁人达成成拆迁补补偿安置置协议之
24、之后，被被拆迁人人或房屋屋承租人人在搬迁迁期限内内拒绝搬搬迁或反反悔的，拆拆迁人因因此起诉诉的，作作为民事事案件审审理；第第二，拆拆迁人与与被拆迁迁人或者者拆迁人人、被拆拆迁人及及房屋承承租人不不能达成成拆迁补补偿安置置协议的的，经当当事人申申请，由由房屋拆拆迁管理理部门或或人民政政府裁决决，当事事人不服服裁决向向法院起起诉的，作作为行政政案件处处理。因因此出现现虽然同同是拆迁迁案件，但但由于是是否达成成拆迁补补偿安置置协议，以以及是否否经过行行政裁决决的不同同，可能能作为不不同种诉诉讼来对对待的现现象。民民事诉讼讼和行政政诉讼的的审理方方式、判判决种类类不同，所所得到的的判决也也可能是是完全
25、不不同的，实实践中也也出现同同类案件件在不同同法院的的受理及及审理情情况不同同。66特别别是对行行政裁决决提起的的行政诉诉讼，由由于我国国行政附附带民事事诉讼制制度的不不完善，法法院仅能能对行政政行为进进行合法法性审查查，对民民事纠纷纷不能作作出判决决，行政政诉讼即即便撤销销或者确确认行政政裁决违违法，拆拆迁补偿偿安置纠纠纷并没没有得到到完全解解决，后后患无穷穷。 3其他救救济途径径也未能能解决问问题 目前前行政复复议制度度作为内内部监督督和救济济程序，对对拆迁纠纠纷所能能发挥的的作用有有限。而而国家赔赔偿制度度由于国国家赔偿偿范围、赔赔偿标准准等立法法缺陷也也将众多多拆迁纠纠纷挡在在门外。信
26、信访和申申诉的制制度化明明显不够够，面对对如此复复杂的拆拆迁纠纷纷也更加加显得力力不从心心，即使使在20005年年信访访条例颁颁布实施施后，基基本上也也是无计计可施。 三、房房屋拆迁迁纠纷解解决机制制的改革革和完善善 房屋屋拆迁制制度的复复杂性决决定了解解决拆迁迁纠纷不不能单纯纯依靠完完善事后后监督救救济制度度，而必必须在制制度源头头加强对对公民财财产权的的保护，严严格依据据宪法建建立公平平公正的的征收制制度，同同时对具具体程序序、补偿偿和救济济等进行行改革和和完善，才才能真正正将房屋屋拆迁制制度化、法法治化，有有效化解解房屋拆拆迁纠纷纷。 第一一，明确确区分公公益拆迁迁和非公公益拆迁迁 从各
27、各国财产产征收的的情况来来看，征征收私人人财产，只只能是出出于公共共利益的的需要。我我国宪法法、物权权法和城城市房地地产管理理法也都都有明确确规定。7由由于公共共利益为为不确定定法律概概念，实实践中出出现了大大量问题题。如何何界定公公共利益益，还需需进一步步讨论和和研究。这这里我们们需要指指出的是是，城市市土地为为国有，任任何人进进行土地地建设都都必须从从国家取取得土地地使用权权，如果果在国有有土地上上建设私私有房屋屋，即为为了非公公益建设设需要使使用土地地，房屋屋拆迁道道路又在在何处？仅仅围围绕界定定公共利利益展开开讨论，其其实回避避了因非非公益目目的使用用国有土土地而需需要拆迁迁私有房房屋
28、的现现实。完完整的房房屋拆迁迁制度应应该将两两种不同同性质问问题纳人人到考虑虑范围中中来，在在立法、程程序、补补偿、强强制拆迁迁和政府府角色等等问题上上予以区区别。11，在立立法上，要要分别立立法，将将两类拆拆迁分别别对待，政政府在公公益拆迁迁中是拆拆迁人，在在非公益益拆迁中中，开发发商是拆拆迁人。22在程程序上，公公益拆迁迁在颁发发拆迁许许可证之之前，要要举行听听证会论论证公益益目的和和补偿方方案，并并经地方方人民代代表大会会或者其其他第三三方主体体对公益益目的进进行确认认。非公公益拆迁迁应当首首先由开开发商与与房屋所所有权人人协商达达成补偿偿协议，再再申请土土地使用用权。33在补补偿上，公
29、公益拆迁迁补偿标标准由政政府根据据完善的的法律规规定确定定基本计计算方法法，非公公益拆迁迁在根据据法律规规定的最最低补偿偿标准之之上由开开发商与与房屋所所有权人人协商确确定。44在强强制拆迁迁的设置置上，公公益拆迁迁中政府府不得自自己执行行，只能能申请人人民法院院强制执执行，政政府更不不可以参参与非公公益拆迁迁的强制制拆迁，开开发商应应当通过过诉讼申申请法院院执行判判决。55政府府角色方方面，在在公益拆拆迁中，政政府应当当依法行行政，切切实代表表公共利利益，可可以在房房屋管理理部门中中设立专专门的机机构从事事公益拆拆迁的立立项、制制定方案案、落实实补偿安安置等工工作。非非公益拆拆迁中，政政府应
30、有有所不为为，有所所为。有有所不为为，是指指政府应应当退出出拆迁第第一线，不不再参与与补偿价价格制定定、拆迁迁谈判等等具体事事务，让让市场发发挥作用用；有所所为，是是指政府府定位为为监督者者、管理理者和裁裁决者，加加强对拆拆迁工作作的监督督、调控控和保障障，重点点解决好好困难群群众安置置问题。 第二二，还原原城市房房屋拆迁迁的本质质，完善善拆迁补补偿制度度 公益益拆迁和和非公益益拆迁补补偿的机机理有所所不同。公公益拆迁迁是为了了公共利利益征收收私人房房屋，因因此是为为了成全全特定多多数人的的利益而而牺牲少少数人利利益，对对被拆迁迁人损失失的利益益需要给给与填平平，即特特别牺牲牲。对被被拆迁人人
31、予以补补偿是征征收制度度的应有有之意，补补偿条款款被认为为是征收收条款的的唇齿条条款，无无补偿即即无征收收。非公公益拆迁迁，拆迁迁人为获获取被拆拆迁人房房屋占用用之土地地，除了了向国家家交纳土土地出让让金获取取土地使使用权外外，也应应向被拆拆迁人房房屋支付付相应对对价，即即与被拆拆迁人达达成交易易的价格格，不仅仅是被拆拆迁人可可能的损损失，而而且是被被拆迁人人愿意出出让房屋屋所有权权给出的的价格。拆拆迁人与与被拆迁迁人为平平等之民民事主体体，双方方协商确确定，从从民法角角度讲也也可以说说是一种种补偿，双双方签订订的也是是补偿协协议。 无论论是公益益拆迁，还还是非公公益拆迁迁，拆迁迁补偿应应当是
32、公公正补偿偿，而且且是按照照公平市市场价格格计算。220044年城城市房屋屋拆迁估估价指导导意见规规定房屋屋拆迁评评估价格格为被拆拆迁房屋屋的房地地产市场场价格，从从而确立立了以市市场价格格（市场场比较法法）为主主导的评评估标准准。去年年4月北北京市西西长安街街沿线拆拆迁首次次采用市市场价格格评估进进行补偿偿,6月月北京出出台新规规定，拆拆迁实行行货币补补偿的，补补偿价格格由房地地产价格格评估机机构根据据被拆迁迁房屋的的区位、用用途、建建筑面积积等因素素，参照照近期类类似房地地产的市市场交易易价格评评估确定定。88市场场评估方方式应该该越来越越多地依依法得到到使用。 拆迁迁补偿不不应回避避国有
33、土土地使用用权收回回问题。土土地使用用权具有有财产属属性，土土地在使使用中，由由于资源源稀缺和和基础设设施的逐逐步完善善，土地地处于一一种动态态的增值值过程中中，增值值后的土土地无论论是无偿偿收回还还是按原原价格收收回，都都是有失失公平的的。因此此，在制制定新的的拆迁补补偿标准准时，应应当将土土地使用用权的价价格计算算在内。具具体地讲讲，补偿偿范围应应包括：被拆除除的房屋屋、房屋屋的附属属物、期期限内的的临时建建筑物，土土地使用用权；被被拆迁人人其他的的利益损损失和费费用（包包括搬迁迁补助费费、临时时安置补补助费、部部分预期期利益的的损失、房房屋的装装修费用用；因拆拆迁非住住宅房屋屋造成停停产
34、、停停业的，拆拆迁人应应当给予予适当补补偿等等等）。补偿安置置款发放放也是很很重要的的一个环环节，拆拆迁人应应当建立立拆迁专专用账户户，由银银行实行行监管，拆拆迁人按按照拆迁迁补偿协协议的补补偿数额额将补偿偿款存人人账户后后，银行行确认被被拆迁人人完全搬搬迁之后后，直接接将款项项转入被被拆迁人人账户。 第三三，重新新设计拆拆迁程序序 1公益拆拆迁程序序 我国国房屋拆拆迁程序序，从规规划、拆拆迁许可可证、确确定补偿偿标准等等环节都都没有被被拆迁人人的参与与，只有有到最后后拆迁时时才有一一纸公告告，对被被拆迁人人的知情情权和参参与权保保护不力力。房屋屋拆迁程程序设置置程序的的关键是是给当事事人及利
35、利害关系系人提供供信息交交换、意意见交流流、平等等协商、民民主参与与的机会会。听证证作为落落实当事事人知情情权和参参与权的的重要制制度，是是防止和和减少矛矛盾和纠纠纷产生生的防线线，应该该提前到到立项和和规划的的同时，将将公告征征询被拆拆迁人意意见、举举行听证证、确定定评估机机构和完完成价格格评估、草草签补偿偿协议、建建立拆迁迁安置补补偿费用用专项资资金等作作为设定定拆迁许许可证的的前置条条件。“程程序不是是次要的的事情，随随着政府府权力持持续不断断地急剧剧增长，只只有依靠靠程序公公正，权权力才可可能变得得让人容容忍”。9因因此，必必须对公公益拆迁迁的程序序重新设设计，具具体包括括：城市市拆迁
36、规规划和拆拆迁立项项（公告告征询意意见、听听证）确定评评估机构构和完成成价格评评估草草签补偿偿协议建立拆拆迁补偿偿安置专专项资金金颁发发拆迁许许可证拆迁。 2非公益益拆迁程程序 由于于非公益益拆迁需需要开发发商与被被拆迁人人就补偿偿问题进进行协商商，如果果协商不不成，就就有可能能无法进进行开发发项目，因因此需要要改革目目前先颁颁发国有有土地使使用权证证书，后后颁发拆拆迁许可可证的做做法。可可以先由由开发商商征询土土地管理理部门的的意见，确确认开发发项目符符合土地地规划和和使用权权出让，再再与被拆拆迁人沟沟通协商商签订补补偿协议议，其后后才可申申请颁发发国有土土地使用用权证书书。可以以考虑按按照
37、下列列步骤设设计非公公益拆迁迁程序：确认开开发项目目符合规规划要求求协商商沟通确定评评估机构构和完成成房屋价价格评估估签订订房屋拆拆迁补偿偿协议缴纳土土地出让让金、领领取国有有土地使使用权证证领取取拆迁许许可证拆迁。 第四四，改革革强制拆拆迁 需要要明确的的是，在在公益拆拆迁中才才可以强强制拆迁迁，而且且要改变变目前关关于诉讼讼不停止止拆迁执执行的规规定，强强制拆迁迁权不得得由政府府行使。只只有在诉诉讼时效效期满，被被拆迁人人既不履履行拆迁迁协议又又不起诉诉的，拆拆迁人方方可申请请人民法法院执行行。法院院执行时时，要对对拆迁决决定进行行审查，明明显违法法的，包包括明显显缺乏事事实依据据的、明明
38、显缺乏乏法律依据据的、严严重违反反法定程程序的、超超过申请请期限的的、拆迁迁人没有有对被拆拆迁人实实施货币币补偿、补补偿货币币提存或或者未提提供拆迁迁安置用用房以及及其他明明显违法法并损害害被拆迁迁人合法法权益的的情形，不不予执行行。由于于强制拆拆迁仅能能适用于于公益拆拆迁，对对于商业业拆迁，拆拆迁人只只能通过过诉讼的的形式，由由人民法法院来作作出判决决，然后后再通过过判决执执行来完完成拆迁迁；诉讼讼中，拆拆迁人可可以申请请先予执执行，但但需要提提前向法法院交付付足额的的拆迁补补偿金作作为担保保。 第五五，完善善被拆迁迁人权利利救济制制度 1发挥行行政裁决决的作用用 行政政裁决在在解决数数量众
39、多多的拆迁迁补偿安安置纠纷纷方面，还还是能够够发挥重重要作用用的，对对节省老老百姓诉诉讼成本本、及时时得到合合适的安安置补偿偿还是有有利的，必必须要从从制度上上根本解解决裁决决制度的的中立和和公正，应应当建立立专门的的、独立立的行政政裁决机机构对此此类纠纷纷进行审审理和裁裁决，同同时完备备相关的的裁决程程序等法法律规定定。 2按照拆拆迁纠纷纷的不同同属性，分分别在行行政诉讼讼和民事事诉讼中中解决 房屋屋拆迁纠纠纷在不不同阶段段体现为为不同性性质的纠纠纷，包包括拆迁迁许可纠纠纷、拆拆迁补偿偿纠纷、拆拆迁裁决决纠纷、强强制拆迁迁纠纷、拆拆迁处罚罚纠纷和和拆迁不不作为纠纠纷等等等。借鉴鉴德国和和法国
40、解解决财产产征收制制度和诉诉讼制度度，可以以考虑分分别从行行政诉讼讼和民事事诉讼去去解决我我国拆迁迁纠纷。除除了非公公益拆迁迁中的拆拆迁补偿偿纠纷属属于民事事诉讼外外，其他他都应属属于行政政诉讼，被被拆迁人人对于与与拆迁有有关的行行政行为为，包括括计划发发展部门门的项目目审批、规规划部门门的规划划许可证证、政府府部门的的土地使使用权文文件、拆拆迁管理理部门的的拆迁许许可证、行行政裁决决部门的的行政裁裁决决定定、行政政机关的的强制拆拆迁行为为、拆迁迁管理部部门的处处罚和不不作为，都都可以提提起行政政诉讼。特特别需要要说明的的是，在在行政裁裁决的情情况下，针针对补偿偿纠纷的的行政裁裁决提起起的诉讼
41、讼，是行行政诉讼讼，但是是要附带带民事诉诉讼，将将补偿纠纠纷也一一并解决决。诉讼讼制度应应当成为为拆迁纠纠纷有效效的解决决途径，需需要通过过保障司司法独立立和司法法权威，落落实法院院对所有有拆迁纠纠纷的最最终裁判判权。 3促进其其他方式式解决拆拆迁纠纷纷 除了了加强诉诉讼制度度解决拆拆迁纠纷纷外，信信访、申申诉、行行政复议议也应当当在房屋屋拆迁纠纠纷解决决中发挥挥作用。 而且且，应积积极鼓励励拆迁人人（包括括政府作作为拆迁迁人）同同被拆迁迁人就补补偿数额额和安置置方法进进行和解解和调解解，倡导导通过沟沟通、协协商等方方式积极极稳妥地地解决出出现的分分歧、矛矛盾和不不同意见见。注释：1北北大五学
42、学者上书书全国人人大，建建议修改改拆迁条条例，人人民网220099年122月100日，hhttpp:/npcc. ppeopple. coom. cn/GB/148840/1055538850.htmml。国国务院法法制办：城市房房屋拆迁迁管理条条例有效效，人人民网220099年122月122日，hhttpp:/pollitiics. peeoplle. comm. ccn/GGB/110266/10055778799. hhtmll.（最最后访问问时间：20110年11月100日）。FFivee Scchollarss off PeekinngUnniveersiity Advviseed
43、tto AAmennd tthe Reggulaatioon oon tthe Dissmanntleemennt oof UUrbaan HHousses. htttp:/nnpc. peeoplle. comm. ccn/GGB/1148440/11055538550. htmml. (laast vissiteed JJan. 100,20010).22王克克稳：论房屋屋拆迁行行政争议议的司法法审查，载中国法学2004年第4期，第74页。Wang Kewen. On Judicial Review of Administrative Dispute relating to House D
44、emolition and RelocationJ. 4 China LegalScience,74 (2004).3洪莉萍、黄道雄：土地开发与居民动拆迁利益调整的法律机制研究，载政治与法律2004年第4期，第8889页。Hong Liping, Huang Daoxiong. On the Legal System of Adjusting Interests in the House Demolition and Relocation J 4Political Science and Law.88-89(2004).4参见沈开举：行政补偿法研究，法律出版社2004年版，第163-172页。
45、See Shen Kaiju. On the Administrative Compensation LawMBeijing: Law Press,163-172 (2004).5费安玲：私权理念与城市私房拆迁的立法，载政法论坛2004年第5期，第46页。Fei Anling. Concept of Private Right and Legislation of Urban Private House Demolition and Relocation, 5 Trirune ofPolitical Science and Law ,46 (2004) .6山东省济宁市中级人民法院：关于城市房
46、屋拆迁法律适用问题的调查报告，载山东审判2005年第1期，第56页。Jining Intermediate People s Court. Investigation Report on the Problems of Legal Application Related to Urban HouseDemolition and Relocation J . 1 Shangdong Jutice, 56 (2005) .7我国宪法修正案第13条第3款已经明确规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿。物权法第42条也规定：为了公共利益的需要，依照法律规定
47、的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。8北京首次参照市场价补偿拆迁，每平米超过3万元，载2009年4月2日京华时报。Beijing First Compensated Referring to Market Price N. Beijing Times, April 2,2009.9英威廉韦德著：行政法，徐炳译，中国大百科全书出版社1997年版，第93页。William Wade. Administrative LawMTranslated by Xu Bing. Beijing: Encyclopedia of China Publishing House,93（1997).