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1、盈丰新新家坡项项目定位位报告-地产策划划实务 20005-99-155 盈丰新新家坡项项目定位位报告-第一章项项目地块块整体情情况分析析3第一节项项目概况况3第二节项项目交通通出行分分析4第三节街街区功能能分析5第二章项项目土地地SWOOT分析析6第一节项项目地块块优势分分析6第二节项项目地块块劣势分分析7第三节项项目市场场机会点点分析8第四节项项目威胁胁点分析析8第三章项项目市场场定位分分析9第一节项项目定位位的原则则、战略略与蓝图图9第二节项项目定位位113.22.1 整体定定位1113.22.2 功能定定位1333.22.3 形象定定位1333.22.4 价格定定位1553.22.5 户
2、型面面积定位位1663.22.6 目标客客户定位位1883.22.7 小区配配套功能能定位2003.22.8 案名定定位211第四章项项目产品品策划22第一节小小区整体体布局规规划22第二节建建筑风格格24第三节户户型设计计建议25第四节道道路与交交通规划划27第五节景景观及绿绿化规划划27第六节生生活配套套规划29第七节物物业管理理建议31第八节小小区智能能化规划划32第九节住住宅小区区细部处处理334.99.1 室内装装修细节节3334.99.2 室外环环境细节节344第十节社社区人文文环境的的营造规规划35第一章项项目地块块整体情情况分析析第一节项项目概况况项目位于于重庆市市南岸区区，经
3、济济技术开开发区内内，属于于城市次次中心地地段。北北临丹龙龙路，东东为龙回回路。项项目总占占地5999099.3MM，容积积率暂为为3.55。地块块目前现现状为菜菜地，形形状近似似正方形形，地势势北高南南低，落落差较大大，呈阶阶梯状分分布。项目东倚倚森林公公园，西西靠浪高高制药厂厂，南拥拥长江，北北临经济济技术开开发区，可可以远眺眺南山，视视野非常常开阔，但但市政配配套不完完善，多多为工厂厂，人员员流动性性较强，治治安状况况堪忧。第二节项项目交通通出行分分析丹龙路西西起大石石路，东东至光电电路，与与鹅公岩岩大桥相相通，且且鹅公岩岩大桥是是南岸进进出九龙龙坡的唯唯一通道道。沿着着丹龙路路往东经经
4、大石路路，可到到南岸区区政府，往往西经光光电路可可达南坪坪西路商商贸中心心，而且且通过重重庆长江江大桥进进入渝中中区，方方便快捷捷，将来来滨江路路的建成成，使该该项目的的居民出出行非常常方便。但但项目周周边未有有公交车车经过，对对以后居居民出行行带来不不便。第三节街街区功能能分析一、与丹丹龙路相相平行的的海峡路路，左与与鹅公岩岩大桥相相通，右右与未来来的渝黔黔高速公公路相连连，交通通位置非非常重要要，麦德德隆座落落于此，相相信不久久的将来来，此路路的商业业气氛将将十分浓浓厚。二、南坪坪西路是是南岸区区的商贸贸中心，周周边集聚聚了大量量的商场场、邮局局、银行行、医疗疗卫生、餐餐馆、娱娱乐设施施、
5、汽车车站等市市政配套套设施。三、项目目周边有有多所大大、中、小小学（重重庆财校校、教育育学院、南南坪中学学、龙浩浩门职中中、党校校、实验验中学等等），教教育网络络遍布四四周。四、从完完善周边边街区功功能来说说，还缺缺少肉菜菜市场，幼幼儿园、娱娱乐休闲闲、文化化以及一一些便民民服务设设施如家家政中心心等，因因此我们们应该加加强此方方面的建建设，服服务我们们的社区区。第二章项项目土地地SWOOT分析析第一节项项目地块块优势分分析一、项目目规模较较大。目目前在重重庆市定定位于如如此中高高档的大大型住宅宅社区，并并不多见见，有一一定规模模优势。二、项目目位于长长江边，属属于江景景楼盘。三、项目目东边为
6、为森林公公园，可可以远眺眺南山，自自然景观观较好。四、项目目的地形形比较复复杂，可可以充分分利用地地势的高高低进行行规划设设计，营营造项目目建筑特特色。五、通过过聘请知知名的建建筑设计计、景观观规划、营营销策划划、物业业管理、建建筑施工工等公司司实行强强强联手手，塑造造物业的的品牌，增增加物业业附加值值，给客客户信心心。第二节项项目地块块劣势分分析一、片区区认知度度较低。项项目所处处片区相相对于市市中心区区有一定定距离，周周边环境境不理想想，片区区认知度度有待提提高。二、项目目目前周周边配套套不全，生生活休闲闲、娱乐乐设施缺缺乏。三、项目目所处的的位置为为工业区区，周边边的工厂厂较多，噪噪音较
7、大大，流动动人员多多，治安安状况堪堪忧。四、项目目所在地地的交通通状况虽虽好，但但公共交交通线路路条件不不够。五、项目目北边为为南岸区区供电局局，地块块上有高高压线通通过，给给人造成成一种心心理上的的不安全全因素。六、项目目所在地地的江对对岸，景景观欠佳佳，且有有两个高高耸入云云的烟囱囱，整日日冒烟，使使项目的的自然环环境大打打折扣。第三节项项目机会会点分析析一、目前前重庆市市房地产产业处于于一个稳稳步发展展阶段，特特别是南南岸区区区政府提提出的“吃在南南岸，住住在南岸岸，旅游游在南岸岸”的战略略口号，给给房地产产开发带带来新的的机会，也也给本项项目带来来契机。二、本项项目还处处于规划划设计阶
8、阶段，可可以发挥挥的空间间较大，我我们可以以通过寻寻找细分分市场，做做出适度度超前的的差异化化产品，来来赢得市市场。三、项目目开发量量大，分分期开发发只要定定位准确确，以适适度超前前的规划划设计，就就有机会会培育市市场，等等待在最最佳时间间段推出出满足市市场的产产品，取取得良好好销售业业绩。第四节项项目威胁胁点分析析一、项目目开发量量大，分分期开发发周期较较长，受受未来市市场变化化影响大大，不易易把握，具具有一定定的风险险。二、根据据调研，项项目同片片区有几几个同类类似的大大盘在开开发和规规划，到到时肯定定会分流流客户，给给本项目目带来较较大的市市场压力力。三、重庆庆的江北北区以其其超前的的规
9、划和和前几年年的开发发积累，沙沙坪坝以以其良好好的教育育环境，使使其片区区的知名名度和美美誉度都都较高，将将会成为为本项目目的区域域竞争对对手。四、项目目的地形形复杂，设设计难度度大，如如规划设设计不好好，将会会对项目目造成很很大的影影响。第三章项项目市场场定位分分析“成功的的营销应应从好的的产品开开始”。好的的产品取取决于其其是否能能有效地地满足市市场的需需要，也也取决于于其是否否倡导了了一种符符合人性性的生活活追求。项目定位位也就是是为本案案项目制制订总体体战略目目标，并并尽量详详细地论论证这样样的立项项“行”还是“不行”。我们们的定位位的基本本思路具具体分析析如下。第一节项项目定位位的原
10、则则、战略略与蓝图图一、基本本原则1从消消费者的的心理谋谋求定位位，而不不是从生生产或销销售者的的立场定定位；2针对对特定目目标市场场，而非非整个市市场；3充分分考虑市市场风险险和市场场潜力；4结合合本项目目区位特特点，充充分发挥挥区位环环境优势势；5走自自己的路路，走别别人尚未未走或不不能走的的路，寻寻求差异异化的产产品，创创造出重重庆市的的样板品品牌。二、战略略构想1在重重庆市房房地产业业领先半半步或一一步，以以超出当当地标准准的规划划设计和和施工水水平，建建成重庆庆市首家家综合环环境质素素一流的的中高档档大社区区，为重重庆市人人民倾心心打造一一个梦想想的幸福福家园。2将该该项目建建成重庆
11、庆市甚至至国家建建设部康康居或优优秀住宅宅示范小小区，使使之成为为重庆市市精品康康居住宅宅典范和和金山集集团开发发项目的的形象标标志，并并以此树树立起重重庆市甚甚至西南南地区金金山集团团地产第第一品牌牌，有利利地带动动其它项项目的开开发和营营销。三、小区区蓝图1这是是重庆市市第一家家最适合合居住的的，超大大规模、配配套齐全全、规划划超前、设设计合理理、环境境优美的的中高档档住宅小小区，是是实现美美好幸福福生活的的理想家家园，是是重庆市市所有热热爱生活活、享受受生活的的人向往往的家园园。2总体体规划设设计充分分利用自自然江景景和生态态环境资资源，在在社区内内设置一一个东西西向轴线线为主题题景观，
12、以以山体为为依托，以以长江、生生态公园园为对景景，将建建筑融入入自然山山水之中中。3建成成后小区区的星级级会所配配套齐全全，充分分满足居居民娱乐乐休闲。家家庭医护护保健中中心随时时呼叫上上门服务务，住户户享受的的是私家家医生的的尊贵与与方便。恒恒温泳池池、健身身房、儿儿童天地地、老年年活动室室、阅览览中心、冲冲浪网吧吧等，尽尽享居家家生活舒舒适与便便利。4物业业管理由由专业物物管公司司提供无无微不至至的服务务，全封封闭式224小时时智能化化系统，高高素质的的保安队队伍，全全心全力力为住户户营造一一个亲切切、自然然、和睦睦、安全全的美好好社区。展展示一种种全新的的生活方方式，引引导重庆庆市人民民
13、开创新新的居新新模式，是是重庆市市新世纪纪生活的的样板。第二节项项目定位位3.22.1 项目整整体定位位我们的的项目是是什么样样的住宅宅？项目整体体定位描描述：针针对项目目特点充充分挖掘掘地块自自身优势势，将其其自然环环境与人人文环境境高度融融合，配配以丰富富的文化化健康设设施，把把项目建建成以居居住为主主，兼具具休闲、健健身功能能的配套套完善、规规划超前前，拥有有私家公公园的高高尚的大大型滨江江智能化化生态社社区。定位释由由：（1）从从项目所所处大环环境分析析：重庆庆市房地地产市场场正处于于发展阶阶段，人人们对楼楼盘的理理解和要要求相对对沿海发发达地区区和北京京等来说说还有较较大距离离，人们
14、们的购房房消费往往往还不不理解，但但随着房房地产市市场的发发展，人人们对住住房的要要求越来来越多，对对楼盘的的户型设设计、朝朝向、景景观、规规划等都都有要求求，消费费也会越越趋理性性，选择择楼盘将将不仅仅仅是住的的含义，还还将是体体现的一一种美好好生活，是是对生活活的选择择和享受受。因此此，建设设一个规规划适当当超前，环环境优美美、设计计合理，适适宜居家家的生活活大社区区是有着着广泛的的市场基基础的。（2）从从项目自自身情况况分析本项目规规划建筑筑面积，在在重庆市市区是一一个大盘盘，作为为建成后后的大型型社区，如如定位为为高档社社区，市市场风险险很大，不不仅是因因为市场场高档楼楼盘竞争争激烈，
15、而而且由于于体量过过大，市市场的承承接力将将难以保保证。选选择定位位为中高高档能满满足重庆庆市大多多数人的的要求，拓拓宽了目目标客户户群。（3）从从重庆市市房地产产市场的的调研分分析目前在重重庆市房房地产开开发多走走两个极极端，非非高即低低，高定定位和低低定位楼楼盘开发发体量都都很大，市市场竞争争激烈，低低定位的的楼盘以以经济适适用房为为主，虽虽然市场场需求量量较大，但但此类楼楼盘利润润低；高高定位的的楼盘近近几年发发展较快快，如新新东福、爱爱丁堡等等价格都都较高，在在20000元/M以上，但但其整体体销售状状况不甚甚理想。中中高档楼楼盘由于于其质素素高但其其价格适适中，存存在相对对的细分分市
16、场，在此区间内作市场差异化的产品成功的机率增加。（4）从从开发商商的实力力分析金山集团团是沿海海实力较较强的开开发商，每每年开发发面积都都在1000万平平方米以以上，在在珠海和和中山有有着良好好的声誉誉和市场场形象，作作为金山山集团的的子公司司，盈丰丰创展凭凭借其金金山集团团的实力力和良好好的业绩绩，具备备开发中中高档项项目的能能力。3.22.2 功能定定位我我们的住住宅具备备什么功功能？A、生态态环保、康康乐生活活：利用用项目得得天独厚厚的自然然景观（大大型生态态公园与与长江）和和人文景景观（滨滨江大道道与新加加坡的园园林设计计），推推崇生态态环保，康康乐运动动的高质质素生活活方式。B、一站
17、站式居家家，休闲闲生活：小区配配套完善善，诊所所、净菜菜市场、超超市、幼幼儿园、泛泛会所，彰彰显惬意意、休闲闲的居家家氛围。C、一卡卡式服务务，智能能化大社社区：小小区车辆辆出入，超超市购物物，会所所服务等等可实行行刷卡服服务，一一卡在手手，通行行无阻。小小区布设设智能化化系统，宽宽频上网网，远程程教育，红红外线监监控，远远程报警警系统等等为住户户提供安安全、方方便、高高质素的的时尚生生活。3.22.3 形象定定位我们们的住宅宅以什么么样的形形象出现现？充满新加加坡风情情的现代代花园小小城定位论证证：1）定位位充满异异域风情情的现代代花园小小城，即即是对现现实生活活的提炼炼，又是是对美好好未来
18、的的憧憬，将将给重庆庆市人民民提供一一种崭新新的生活活方式。2）美丽丽的重庆庆市是一一个有着着几千年年历史的的老城，岁岁月沧桑桑，风彩彩依旧。从从它城市市的建筑筑特点和和历史发发展来看看，是受受巴渝文文化和三三峡文化化影响的的结果。3）欧陆陆风格的的建筑对对重庆市市早已不不是新事事物，目目前在重重庆市大大多数开开发商的的楼盘风风格定为为欧陆风风格，如如爱丁堡堡、欧式式一条街街等，对对欧洲文文化的理理解也较较为肤浅浅，多是是对欧式式建筑符符号的简简单模仿仿和克隆隆，诸如如欧式一一条街给给人生硬硬冰冷感感觉。假假如我们们再定为为欧陆风风格，难难免不会会落入俗俗套，所所以我们们需要创创新。4）从沿沿
19、海发达达地区及及其它一一些大城城市的房房地产市市场来看看，成功功的大盘盘项目（其建筑面积在10万M以上）明显都具备一个共性，即有一个鲜明的营销主题理念。比如北京京的万泉泉新新家家园“前后学学府，左左右名园园”，诉求求的是地地段与环环境、上上海万科科城市花花园优诗诗美地的的成熟大大规模社社区、广广州番禺禺奥林匹匹克花园园运动型型健康系系列住宅宅社区、深深圳世纪纪村的“21世纪纪国际文文明居住住标准”。本项目位位于南岸岸区丹龙龙路南侧侧，东临临公园、南南拥长江江、远眺眺南山，具具备丰富富的自然然景观优优势，将将项目的的形象定定位为新新加坡花花园小区区就是最最大化的的强化项项目优势势景观和和规划，形
20、形成项目目独特的的核心市市场竞争争优势，多多景观社社区，高高规划充充满异域域特色，有有深刻文文化内涵涵，能在在市场上上形成别别具一格格的形象象。3.22.4 价格定定位我们们的住宅宅能卖到到什么价价格？一期均价价：2330025000元/ MM定位论证证：1）通常常大型项项目的一一期是以以相对低低价入市市，迅速速吸引买买家，聚聚集人气气，打响响品牌。随随着住宅宅小区的的日益成成熟，配配套设施施逐步完完善，小小区知名名度提高高，在后后面几期期中可以以不打或或少打广广告，提提高售价价，获取取更高的的投资回回报。2）从市市场调研研分析可可以清晰晰看到，重重庆市现现行的中中高档楼楼盘价位位在20000
21、30000元/ MM之间，说说明该价价位市场场已经形形成，定定位这个个价格的的中高档档盘是有有市场依依据和认认可度的的。3）项目目体量庞庞大，一一次性的的开发销销售对资资金，销销售要求求较高，市市场风险险很大，所所在建议议考虑项项目分期期开发。因因其开发发周期较较长，从从整体销销售来分分析，为为了取得得刚进入入市场就就赢得先先机的良良好势态态，为项项目在后后期有较较大调价价空间，树树立项目目价格和和形象整整体逐步步走高市市场印象象，一期期均价不不宜太高高。4）根据据我司对对重庆市市房地产产市场调调研，定定位上述述均价的的中高档档楼盘较较符合重重庆市房房地产发发展趋势势，目标标客户相相对最大大化
22、，市市场承接接力较强强，而且且能够保保证发展展商取得得满意的的经济效效益。5）项目目所处片片区是一一个正在在发展的的区域，市市场配套套、规划划前景，人人们认知知程度还还有待时时间检验验，而且且本项目目又是一一个大盘盘，如果果一期定定价太高高，不仅仅对一期期住宅销销售压力力加大，而而且造成成项目后后期开发发的住宅宅面临更更大的销销售压力力，市场场风险大大。3.22.5 户型面面积配比比定位我我们的住住宅要做做到多大大？1）项目目整体户户型定位位原则：迎合主主流，适适当超前前。2）具体体讲:：目前在在重庆市市好销的的户型和和面积分分别是二二房和三三房，其其面积分分别为66090 M和1100140
23、0 M。户型面面积配比比定位要要具备适适当的超超前性，不不仅要迎迎合目前前的主流流市场需需求，更更应考虑虑到项目目随后开开发的可可持续性性和不落落后性。不仅要要在市场场需要什什么样的的产品时时推出提提供符合合要求的的产品，而而且要在在一定程程度上用用我们的的产品来来引导市市场，成成为主流流。对于目目前在深深圳、广广州、北北京、上上海等房房地产发发展程度度较成熟熟的城市市中，各各种概念念户型的的出现，我我司认为为，只有有在结合合市场和和当地具具体情况况方能决决定是否否采用，可可以在项项目的分分期开发发中，适适当推出出诸如联联体住宅宅，跃复复合体三三错层等等较为前前卫户型型。3）现对对开发的的户型
24、面面积配比比定位如如下：以三房为为主，二二、四房房为辅，配配以少量量五房。具体户型型面积比比例如下下：户型面积（MM）比例平面形式式二房二厅厅80111019%平面三房二厅厅100125530%平面130145520%平、错层层四房二厅厅145175525%平、错层层五房三厅厅18028006%复、跃复复合体4）面积积配比定定位分析析我们们为什么么如此定定位？本项目目定位为为中高档档社区，对对应的目目标客户户群是重重庆市中中高收入入人群，具具体是重重庆市的的三口之之家和核核心家庭庭加老人人，因而而户型面面积不能能太小，定定位三房房和四房房恰好能能满足这这类人群群居住需需求。按一套三三房建筑筑面
25、积1130平平方米，均均价25500元元/ MM计算，总总价322.5万万元，根根据市调调，总价价在300万左右右的楼盘盘在重庆庆市属中中高档，重重庆市中中高收入入阶层对对此总价价承受度度较强，因因此我们们把三房房作为本本项目的的主力户户型。从市场场需求来来看，目目前在重重庆市热热销的户户型和面面积分别别6090 M左右的的二房和和11001400 M左右的的三房，此此类户型型厅房配配比合理理，功能能分区明明确，空空间使用用率高，我我们定位位略高于于目前市市场上的的热销户户型，既既不影响响空间布布局，使使房间内内空间布布置更加加合理，总总价又不不高，有有利于市市场竞争争。考虑中中高收入入家庭人
26、人口较多多，或有有的家庭庭需住得得舒适，因因此户型型定位为为一部分分的四房房，对项项目客户户群做有有益的补补充，复复式或跃跃复合体体主要是是考虑有有一部分分人群有有更高的的要求，设设计成跃跃复合体体的三错错层，有有利于提提升小区区的品质质和档次次。3.22.6 目标客客户定位位及分析析1）总体体目标市市场定位位：重庆庆市及外外市的“中产阶阶级”。2）目标标客户细细分我们们的住宅宅将会吸吸引什么么人来购购买？A、以购购买户型型分：购买二二房以经经济情况况较好的的青年夫夫妇和单单身贵族族为主，年年龄在330岁左左右，具具有稳定定的收入入，家庭庭月收入入在25500元元/月左右右，能够够承担起起15
27、000元/月以下下的供楼楼款，面面积够用用，事业业已有较较好基础础。购买买为自用用，一次次和二次次置业均均有。购购房心理理以偏好好环境（大大规模高高尚社区区，景观观整体规规划好），地地段较好好（交通通便利）为为主。三房在在中年夫夫妇（子子女已上上学）和和部分经经济条件件好的青青年夫妻妻为主，年年龄集中中在400岁左右右，收入入较高，家家庭月收收入不低低于30000元元/月，事事业已有有一定成成就。二二次置业业为主，购购房心理理多以地地段偏好好（交通通便利），偏偏好环境境（大规规模高尚尚社区，整整体规划划好）和和休闲享享受（各各类休闲闲设施比比较齐全全）为主主。四房及及四房以以上的房房子，总总价
28、较高高，客户户来源较较为复杂杂，也更更为狭小小，可能能来自中中年夫妇妇家庭结结构和极极少数青青年夫妻妻，甚至至是单身身贵族。但但都是经经济实力力雄厚，追追求时尚尚和讲求求尊贵、气气派。以以二次或或多次置置业，自自用为主主。购房房心理以以休闲享享受和商商品偏好好为主。B、按区区域和职职业可分分本市区区成功人人士和周周边市、县县事业有有成者或或私营企企业主；外地到到重庆投投资的私私营老板板，外资资企业高高级管理理人员；市区特特殊行业业的高收收入人士士，如律律师、金金融、保保险以及及高科技技人士；本市区区中高层层领导和和主管；本市区区政府部部门公务务员；外地工工作重庆庆籍人士士为亲人人购房者者。以上
29、中中主要以以购买三三房为主主，少量量是二房房、四房房和复式式单位的的目标客客户群。是是购买二二房单位位的主要要目标客客户群。中有有部分会会购买四四房，跃跃复式单单位。C、目标标客户定定位分析析本项目目定位是是中高档档楼盘，对对应的目目标客户户是重庆庆市的中中高收入入阶层。从从经济能能力来看，售价价在25500元元/ MM左右的的一套三三房（建建筑面积积约1330 MM）约需需30万左左右，首首期三成成约100万，300年按揭揭，月供供约15500元元，这是是在其经经济能力力承担范范围之内内的。本项目目设计规规划超前前，配套套齐全，小小区有完完善的智智能化系系统，居居家舒适适，安全全，符合合中高
30、收收入阶层层对居家家生活的的较高要要求。小区定定位是充充满新加加坡风情情的现代代花园小小城，小小区有浓浓厚的社社区文化化，符合合中高收收入阶层层对个人人情趣和和文化品品位的追追求。3.22.7 小区配配套功能能的定位位如何体体现项目目内在价价值？本项目定定位于中中高档楼楼盘，体体现高尚尚品位的的生活，但但如何在在众多的的竞争楼楼盘中脱脱颖而出出，营造造楼盘个个性，形形成较强强的差异异性，我我们应在在以下几几个方面面突出特特色：居家品品位：环环境独特特、格调调高雅、舒舒适温馨馨居家空空间。服务品品位：优优良、专专业、齐齐全，以以人为本本的酒店店式管理理。（建建议收购购浪高制制药厂，将将浪高办办公
31、楼改改为酒店店，作为为配套。）生活品品位：讲讲究室内内设计理理念（如如少装修修、多装装饰）居居家配备备齐全（如如工人房房、书房房、健身身房、储储藏间等等）的高高质素生生活（泛泛会所、大大型人文文主题生生态公园园）。社区品品位：小小区中庭庭的绿化化美化、休休闲活动动空间、配配合轻松松的背景景音乐，步步入其中中，心情情舒缓，享享受自然然。文化品品味：在在小区内内设置各各种文化化小品及及开展多多种业主主活动，增增强小区区的文化化内涵，提提升小区区文化品品味。3.22.8 案名定定位如如何让人人们更注注意我们们？建议本项项目名称称为“盈丰新家坡坡案名说明明：1）案名名含“盈丰”两字，寓寓意盈丰丰创展将
32、将要通过过开发一一系列房房地产商商品，树树立自己己的品牌牌，达到到可持续续发展的的战略目目标。2）案名名新家坡坡阐释A、新：表示我我们开发发的产品品不但要要有创新新，而且且还要给给房地产产产品注注入新的的文化内内涵，使使之成为为人居生生活新模模式的领领导者，都都市新生生活运动动的倡导导者，给给重庆楼楼市注入入一种新新的开发发理念。B、家：表示我我们不仅仅要给人人们一个个栖身的的场所，而而且要给给人们提提供一个个可以停停靠的港港湾，给给人一个个放“心”的地方方。C、坡：表示我我们的项项目所在在地的特特殊地形形。D、“新新家坡”作为一一个整体体，与“新加坡坡”谐音，寓寓含我们们的项目目将是与与新加
33、坡坡相关，在在建筑风风格上体体现的是是新加坡坡的风格格，在市市场形象象上体现现的是充充满新加加坡风情情的现代代花园小小城，使使人一目目了然，对对项目的的特色和和风格印印象深刻刻。第四章项项目产品品策划第一节小小区整体体布局规规划一、主入入口建议议：设在在丹龙路路。释由：利于展展示小区区形象，形形成良好好品牌。位于城城市干道道（丹龙龙路）出出入小区区便捷。主入口口作为起起点的轴轴线，成成为联系系项目周周边东西西两大居居民区的的纽带，有有利于高高效地利利用社区区的公共共配套。二、小区区标志性性构筑物物建议在小小区的入入口处或或其它明明显的地地方设置置特色的的构筑物物（例如如：塔楼楼、门亭亭等），以
34、以加强小小区的识识别性及及居民的的归属感感。三、小区区整体布布局以东西西向的景景观轴线线为规划划布局的的依据，将将小区划划分为南南北两大大块规划划建设。开放的的小区空空间与半半围合的的空间组组合，保保持了空空间的开开敞性和和通透性性，使住住户有较较好朝向向的同时时，又拥拥有良好好的自然然景观。从以人人为本的的生态环环境出发发，利用用山地地地形特征征，将自自然优势势，周边边生态及及长江大大环境为为本区域域所用，从从而使得得小区内内的“中环境境”，最终终产生出出住户文文化的“微”环境，这这种三级级环境相相连贯穿穿整个设设计始末末，从而而产生一一个有创创意的、合合理的空空间变化化并具有有良好视视觉景
35、观观和空间间效果，宜宜人的生生活居住住空间。四、小区区开发进进度因项目目体量大大，实行行分期开开发。项目分分二期进进行开发发，第一一期开发发量100万M左右，以以景观中中轴线为为界，第第一期先先开发北北边，时时间为220011年9月至20002年年9月，但但中心庭庭园宜与与一期一一起建设设。第二二期开发发景观中中轴线南南边，时时间为220011年12月至至20002年12月。第二节建建筑风格格由于目前前市场上上没有新新加坡风风格的建建筑，因因此我们们为了创创新，引引入新加加坡风格格。新加加坡风格格，它是是具有较较浓的热热带海洋洋和岛屿屿文化气气息。它它将园林林布置引引到住宅宅中，打打破了传传统
36、的平平面绿化化，采用用地面、空空中、屋屋顶多层层次立体体绿化，使使室内外外环境相相互渗透透，让住住户尽享享繁华都都市中的的清新、自自然。它它强调的的是通风风和景观观的均好好性。在在建筑形形体设计计中采用用空中花花园，2270度度低台落落地观景景窗，使使家不再再成为封封闭的城城堡而是是与自然然环境息息息相通通。它追追求的是是一种简简洁的居居家风格格和平和和的居家家气氛，在在立面设设计中，力力求以简简约的手手法体现现建筑本本身所具具有的美美感。在在外墙设设计中，抛抛弃了欧欧陆风格格的大红红，大黄黄的浮躁躁，采用用清净，平平和的浅浅色，少少了一份份城市的的喧嚣，多多了一份份居家的的宁静第三节户户型设
37、计计建议户型的优优劣直接接影响客客户的购购买决定定，在户户型设计计上，讲讲究简洁洁、实用用、功能能分区合合理、科科学，因因此必须须遵循以以下几点点原则：1）户型型要求实实用，减减少室内内不必要要的交通通面积，室室内布局局科学，又又不显局局促。2）按三三个空间间理念设设计户型型第一空间间：建筑筑面积层高第二空间间：景观观空间第三空间间：智慧慧、信息息空间，注注入高科科技技术术。3）室内内各功能能分区的的明显合合理，要要求动静静分开，工工作与生生活空间间分开，公公共与私私密空间间分开。4）功能能配置合合理完善善。带卫卫生间的的主卧室室、玄关关、工作作阳台、书书房、儿儿童房、衣衣帽间、健健身房等等空
38、间配配置需要要同户型型面积和和目标客客户的需需要紧密密联系起起来。5）户型型设计更更贴近人人性化。在在厨房的的设计方方面除了了一型、L型，可考虑开放式，半开放式的厨房设计；还应考虑到厨房操作台的摆放、管线安装，通风排气条件，在中小户型采用自用间隔的设计，体现个性品味。6）可考考虑落地地弧形窗窗（打破破单纯以以阳台作作为居室室外延空空间的局局面）和和低窗台台设计（可可坐可卧卧，即增增强了使使用空间间，又开开阔了视视野），充充分体现现人性化化设计。7）楼层层平面布布局最多多控制在在一梯四四户为宜宜。可按按“I”字、T”字、蝶蝶形设计计、景观观、视野野、采光光互不遮遮档。8）具体体对各功功能区的的要
39、求如如下：起居厅：应宽敞敞、明亮亮、通风风，有较较好的朝朝向和视视野，由由于起居居厅兼交交通厅，所所以在厅厅中的门门应尽可可能减少少，应做做到两面面临墙没没有门，留留出足够够摆放家家具的稳稳定空间间。若入入户为起起居厅时时，宜在在入口处处设一过过度空间间，以增增加户内内的私密密性和满满足使用用功能的的需要。卧室：主主卧室最最好要有有好的朝朝向和景景观，大大户型的的主卧室室应带有有一个专专用的卫卫生间；如户内内仅设一一个卫生生间，应应放在主主卧室的的附近。餐厅：和和起居室室空间相相对独立立，即有有关联又又有分隔隔。厨房：应应与餐厅厅密切联联系，直直接对外外采光通通风，厨厨房宜带带一服务务阳台。卫
40、生间：应满足足洗衣、洗洗澡、便便溺、化化妆功能能，公用用卫生间间、主卧卧卫生间间可各有有侧重，卫卫生间和和洗手间间应分隔隔开。第四节道道路和交交通规划划一、社区区内实行行人车分分流交通通体系。二、利用用地势高高差，采采用各种种实用、经经济、美美观的处处理方法法，合理理组织平平面、立立体交通通流线，实实现小区区内真正正的人车车分流，提提高居住住环境质质量标准准。三、对小小区居民民的用车车进行预预测，合合理规划划小区停停车位的的数量。四、设计计人车流流线遵循循“车走环环道，人人走直线线”原则，大大环形车车道作为为车流的的主干道道，包括括应急消消防车道道，入口口主中央央庭院的的绿化轴轴线以及及中央庭庭院与连连接望江江亭相连连景观长长廊的两两条人流流走道的的设计，相相对避免免人车干干忧，使使小区的的安全性性和舒适适性得到到重要保保证。第五节景景观与绿绿化规划划环境是社社区中的的重要组组成部分分，主要要包括绿绿化、水水体、雕雕塑、小小品等内内容，是是社区重重要的景景观，是是社区重重要的文文化载体体，是业业主嬉戏戏游乐的的对象。所所以绝不不能把环环境和居居住生活活分割开开来，一一定要统统一考虑虑，互相相照应。一、小区区绿化分分为以下下几个层层次中心花园园道路路绿化院落宅宅旁绿化化二、发展展立体绿绿化、营营造空中中