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1、市场定位位核心策策划报告告二零零三三年三月月十八日日 目 录一、市市场定位位前言4定位策略略5定位推导导思路 55定位原则则 77二、项项目总体体评价 8项目概况况9技术资料料9地块资源源110周边配套套17交通条件件119街区功能能119三、项项目价值值发现（SSWOTT分析）21S优势分分析222W劣势分分析233O机会分分析224T威胁分分析25四、项项目开发发策略原原则226复合原则则 277适量原则则 29空缺差异异原则300创新需求求原则333经济+美美丽334相对效益益原则36五、项项目综合合定位377产品定位位38项目目标标对象定定位388产品定位位500价格定位位544形象定
2、位位55建筑风格格定位60项目发模模式定位位61开发竞争争优势定定位63六、项项目案名名/主题题口号（项项目竞争争力分析析）664命名方式式655命名建议议65案名推荐荐666主题口号号677卖点梳理理688七、价格格策略700定价原则则771可类比楼楼盘销售售单价83本项目市市场销售售单价建建议88定价分析析990项目价格格提升潜潜力分析析911价格表模模拟500一、市场场定位前前言本报告立立志在了了解研究究郑州市市房地产产市场现现状，预预测未来来发展趋趋势，由由市场反反映的讯讯息定位位本项目目。（一）定定位策略略本次市场场调研深深入了解解了郑州州市场环环境，根根据市场场制定合合适的，差差异
3、化优优化产品品，填补补市场空空白。(二）定定位推导导思路1、项目目的目标标市场定定位了解潜在在市场消消费群的的特征、年年龄、分分布，以以之寻找找消费群群体的构构成和可可能购买买本项目目的消费费群体，并并通过对对这个群群体的描描述，为为项目基基础定位位提供依依据。2、建筑筑产品定定位通过对该该项目所所处环境境的宏观观、微观观调研，了了解和论论证该项项目区域域的人文文习惯、生生活方式式以及项项目地块块的交通通、配套套等基础础因素，并并辅以对对周边环环境的地地产项目目实态、竞竞争势态态及建筑筑文化的的研究，为为本项目目产品的的建筑定定位提供供依据。3、项目目营销推推广的主主题定位位 调查该该项目环环
4、境的习习惯文化化、心理理趋向以以及开发发商的商商号（投投资商、开开发商的的企业品品牌）、品品牌（小小区或花花园命名名）、信信息传播播内容和和手段等等并研究究其优劣劣势，为为项目销销售推广广的包装装、形象象、诉求求内容等等以及项项目的传传播策略略和定位位提供依依据。4、项目目的销售售价格定定位 通通过对该该项目所所在社区区的商品品房发展展趋势，市市场现状状的调查查，周边边项目的的产品品品质及价价格，对对消费心心理，购购买行为为的影响响程度，为为本项目目的价格格定位以以及营销销组合提提供依据据。5、项目目的市场场营销策策略定位位 通通过对该该项目所所在社区区的宏观观市场调调研，政政策法规规调研，购
5、购买行为为、购买买习惯、消消费观念念、消费费意识、收收入及消消费能力力调研，研研究周边边项目和和本项目目的优、劣劣势及周周边项目目的营销销策略，为为项目营营销决策策提供依依据。6、推广广通路定定位 了了解该社社区消费费群接触触媒体的的习惯、文文化层次次，了解解他们对对媒体广告告的心理理反映。明明确广告告定位，寻寻找最佳佳广告诉诉求和信信息（软软广告及及硬广告告）传播播方式，进进行有效效的广告告定位及及媒体组组合。（三）定定位基本本原则：1、从消消费者的的心理谋谋求定位位，而不不是以开开发或销销售者的的立场来来确定；2、针对对特定目目标市场场，而非非整个市市场；3、充分分考虑市市场风险险和市场场
6、潜力，以以及发展展商资金金压力；4、结合合本项目目区位特特点，充充分发挥挥区位环环境优势势；5、走自自己的路路，走别别人尚未未走或不不能走的的路，寻寻求差异异化的产产品，创创造出郑郑州市的的样板品品牌。二、项目目总体评评价（一）项项目概况况项目位于于郑州市市金水区区，1007国道道以西与与农业路路以南的的交汇处处，属于于郑州老老的中心心城区的的边缘区区域，与与新规划划的郑东东新城仅仅一路（1107国国道）之之隔。项项目总建建筑面积积10万万平方米米。(具具体位置置见下图图) （二）技技术资料料项目总占占地面积积：3449288.7平平方米;总建筑面面积：110万平平方米;道路面积积：27711
7、33.5平平方米；容积率：约2.9；覆盖率：40；绿化率：40。（三）地地块资源源项目地东东临1007国道道，南面面是果菜菜批发市市场，西西面是常常砦村，北北临农业业路，项项目地自自然资源源较为贫贫乏，它它现在展展示在人人们面前前的是一一片嘲杂杂之地，其其它资源源（列如如树木、河河道等）基基本缺乏乏。其自自然资源源的具体体表现为为：1、周围围环境景景观A、项目目地现状状B、东面面，1007国道道。（见见下图：） C、南面面，常砦砦果菜批批发市场场。（见见下图：）D、西面面，常砦砦村。（见见下图：）E、北面面，农业业路。（见见下图：）环境景观观综述：地块缺缺少良好好的自然然景观，景景观资源源评判
8、几几乎为零零。2、污染染状况 A、工业业污染：该地块块处于郑郑州东区区，距离离市中心心区近，周周边无厂厂矿企业业所形成成的工业业性污染染。B、空气气污染：项目紧紧临1007国道道与果菜菜批发市市场，天天气晴朗朗时的公公路扬尘尘与果菜菜批发市市场的废废弃物，污污染项目目地空气气质量。C、噪音音污染：地块的的东面的的1077国道，未未来规划划中的立立交桥也也在本项项目前面面，二面面环路，常常砦果菜菜市场距距离本项目很近近，因交交通与市市场而产产生的噪噪音影响响较为严严重。3、社会会治安状状况本项目位位于郑州州市的城城市边缘缘，靠近近1077国道（未未来的东东环路）来来往过境境的车辆辆繁多，以以及项
9、目目地南边边的果菜菜市场，项项目地西西面是常常砦村的的特殊位位置，形形成特殊殊的综合合环境，从从而导致致项目的的周边比比较复杂杂的社会会治安环环境。4、卫生生状况 项目地周周边的总总体卫生生状况较较差，原原因有以以下四点点：A、项目目地周边边的汽车车修理业业比较繁繁荣，同同时严重重污染周周边环境境。B、项目目地西部部的常砦砦村住宅宅档次较较低。C、周边边的道路路车流量量繁多，容容易扬起起尘土。 D、位于于项目地地南部的的果菜批批发市场场，卫生生状况极极差。因此，项项目地块块来说，卫卫生状况况将是一一个较为为严重的的问题。5、水资资源状况况 郑州位于于黄河的的中下游游，水量量季节分分配不均均，年
10、际际变化较较大。一一年之内内，往往往夏秋暴暴雨成灾灾，水量量过多，而而冬春则则往往长长期干旱旱，全省省多年平平均降水水量为7785毫毫米，相相当于112966亿立方方米的水水量。约约有766的水水量被植植物、土土壤吸收收和水面面蒸发，只只有244的水水量形成成了地表表河川径径流，常常常造成成年际间间旱涝不不均的现现象，这这说明河河南水资资源利用用的可靠靠性不大大。（四）周周边配套套1、项目目所在区区域居民民家庭数数量及人人口总数数据不完全全统计，截截止至220011年年末末，金水水区居民民家庭总总户数为为28880377户，人人口总数数为91142559人，是是市辖区区中人口口最多的的一个区区
11、域。2、居民民习惯的的日常购购物场所所项目区域域为目前前郑州市市城市边边缘，郑郑东新城城还在规规划中，而而且中间间还隔有有一条1107国国道（未未来的东东环路），所所以周边边缺少上上档次，有有特色的的商业设设施，这这和区位位楼价在在全市范范围内偏偏高的市市场不符符，据了了解，区区域内有有“思达超超市”但规模模较小，农农业路“单尼斯斯”百货与与金城国国际广场场有“金搏大大”百货商商场。提提供居家家生活配配套，距距离本项项目最近近的步行行十五分分钟。3、周边边居民文文体设施施 缺乏大型型的公众众活动的的文体场场所，除除购物外外，市民民户外活活动的机机会比较较少。4、医疗疗卫生纬五路省省人民医医院、
12、省省胸科医医院、省省肿瘤医医院，东东明路省省老干疗疗养院。都都是省内内有名的的医院，离离本项目目较近，驱驱车在55-100分钟，为为业主提提供了健健全的健健康保障障。5、金融融服务周边的银银行较多多，如光光大、中中行、农农行等大大中型银银行，距距离本项项目五分分钟路程程，相对对比较方方便。6、学校校教育概念念对住宅宅地产的的拉动是是明显的的，规划划拆迁扩扩建的常常砦小学学相临，为为本项目目的小学学教育提提供了方方便。（五）交交通条件件位于项目目地块东东面1007国道道（未来来的东环环路）南南通京珠珠高速，北北通连霍霍高速，北北面农业业路直通通市区；其交通通较为畅畅通，但但是，从从现状来来看，项
13、项目地周周边的公公交线路路较少，路路过项目目的公交交车只有有3122路，交交通虽通通畅但不不便利。（六）街街区功能能1、目前前形象项目位于于1077国道边边，周边边汽车修修配、果果菜批发发市场和和常砦村村的流动动人口，在在市民心心目中的的印象差差，且环环境浑浊浊，车辆辆拥挤、人人口素质质低下。2、未来来发展由于项目目地块位位于郑州州城区的的东部，紧紧靠未来来的东环环路，与与规划中中的郑东东新城仅仅一路之之隔。在在将来的的发展中中，东环环路（现现在的1107国国道）将将成为郑郑州市的的主要交交通动脉脉，同时时项目所所在的区区域将成成为郑州州的老城城区与CCBDRR过渡地地段，同同时对郑郑东新城城
14、的发展展起到至至关重要要的作用用，政府府可能会会大力整整顿该片片区的市市场与市市容，但但可能还还要经过过一段时时间才能能完成。那那么本项项目小区区也将担担负美化化市容的的城市功功能，也也有可能能成为该该片区的的标志性性建筑。3、互动动功能本项目位位于郑州州城东区区，与22A级国国家康居居工程的的德亿时时代城、鑫鑫苑名家家、圣地地数码商商务楼等等项目位位置距离离较近，在在本项目目小区建建成后可可与这些些小区联联合互补补 ，从从而形成成一个大大而集中中的新兴兴高尚住住宅区群群。三、项目目价值发发现（SWOOT分析析）S 、 优势分分析 紧紧临1007国道道（未来来东环路路）与农农业路，交交通比较较
15、畅通； 项目目处于老老城与郑郑东CBBD的过过渡地段段，依托托CBDD，区域域发展前前景看好好； 项目目属于行行政中心心区，金金水区又又是近年年的置业业的热点点区域，市市政配套套设施比比较齐全全； 项项目周边边的汽车车贸易及及汽车修修配业发发达，这这对本项项目的商商业物业业带来机机会； 临街街面广，利利于商服服物业的的发展； 新拆拆迁扩建建的常砦砦小学，对对本项目目的销售售有利； 项目目的展示示面好，利利于项目目的形象象建设； 项目目地型比比较平整整、整齐齐，同时时还处于于规划设设计阶段段，提升升了项目目适应市市场的灵灵活性； 开发发商享有有政策优优势，具具备专业业的开发发理念。W、 劣劣势分
16、析析 项项目地块块的景观观较差； 项项目地块块中存在在噪音污污染、空空气污染染； 社社会治安安比较复复杂； 交交通虽通通畅但不不便利； 卫卫生状况况较差，直直接影响响项目的的形象； 项项目的容容积率高高，项目目以高层层与小高高层组成成，从而而阻挡了了一部份份只愿住住多层的的客户，同同时还影影响小区区的内部部景观。O 、 机会分分析 郑郑东CBBD不断断升温，提提升项目目区域的的市场知知名度； 规规模化开开发渐成成主流，大大盘优势势明显； 房房地产市市场监管管力度增增强，开开发门槛槛抬高； 市市场竞争争，促使使性价比比； 项目目还处于于规划设设计阶段段，增强强了项目目的抗风风险能力力； 郑郑东新
17、区区的开发发建设，增增强了本本项目区区域的市市场知名名度； 金金水区是是置业热热点，农农业路段段更被看看好； 周周边大盘盘的造势势、造市市，使项项目区域域具备一一定知名名度； 项项目周边边有被评评为国家家2A级级康居工工程的“德亿时时代城”、鑫苑苑名家等等大型项项目，使使该片区区在城市市内有一一定 的知名度度，这对对以后的的项目推推广带来来方便。T 、 威胁因因素 郑郑州楼价价持续走走低，预预计今明明两年还还有可能能下调 市市区内中中等价位位，质素素较好的的楼盘，市市区内价价位在225000元/mm2左右右的楼盘盘将是本本项目的的有力竞竞争者。 周周边其他他楼盘的的竞争。如如：德亿时代代城、鑫
18、苑名名家、建建业城市市花园、锦锦江国际际等，包包括其他他区域的的楼盘均均会分流流部分客客户。总结论：综上所述述,虽然然所处位位置是在在未来的的城市发发展区域域,但项项目地块块的综合合环境较较为复杂杂，将严严重影响响项目的的综合素素质,所所以在项项目的开开发建设设与项目目的营销销中还要要重点在在于保证证项目物物业的品品牌及形形象的基基础上，还还要加强强以下方方面： 改善善项目周周边综合合环境，提提高项目目地的整整体形象象； 提高高项目产产品力，进进一步塑塑造高品品质项目目形象及及开发商商自身品品牌。 利用用营销包包装，郑郑州市地地产营销销水平较较低这一一最大机机会，运运用合理理、适度度超前的的营
19、销手手段，促促使项目目成功。四、项目目开发策策略原则则（一）复复合原则则：避免单一一产品（如如住宅类类产品）所所可能带带来的市市场压力力，“不把全全部的鸡鸡蛋放在在一个蓝蓝子里”，应该该指出，单单一项目目10万万开发发量，在在郑州不不算少（媒媒体将55万平方方米推盘盘都称为为大盘），110万平平方米单单一产品品（如小小高层住住宅）供供应势必必引起市市场同类类产品价价格波动动，并且且本项目目周边环环视的几几个大盘盘都有可可能视机机而动，风风险和竞竞争压力力不少。丰富产品品线，具具体产品品策略是是：策略意义义： 开发风风险分散散互为卖点点，互为为配套（二）适适量原则则：10万平平米总量量控制下下，
20、实现现少而多多的开发发原则，即即“多”产品品线丰富富，“少”各单单一产品品开发量量控制（具具体各产产品开发发量见产产品规则则指导书书）策略意义义：避免竞争争快速消化化（三）空空缺差异异原则：作为一家家新的房房地产的的首个项项目，不不具备直直面竞争争的品牌牌优势：其企业业开发战战略定位位是不作作“挑战者者”，不作作“跟随者者”，而进进入“细分者者”市场，抓抓住市场场空缺，和和对手形形成差异异，在这这一定位位策略前前提下，我我们通过过市场调调研，论论证了市市场空缺缺和入市市机会的的存在。 具体产产品策略略是：住宅：紧凑凑型两房房，三房房（市场场供应量量小）立面面风格创创新（市市场同质质化严重重，个
21、性性楼盘少少，公众众对建筑筑立面较较在意，如如英协高高层）入户户花园，空空中庭院院等创新新户型（市市场空缺缺）空中中TOWWNHOOUS（首首层，顶顶层）（市市场供应应量小）写字楼：8001000平米小小户型开开放式高高档次专专业化写写字楼（市市场空缺缺）建商务会会所（会会议室/商务中中心等）同同时也可可服务SSOHOO和产权权酒店。SOHOO酒店式式公寓40060平平米，一一房一厅厅，两房房两厅，白白领族小小户型公公寓，宜宜商宜居居，是目目前热销销小户型型的升级级版（市市场空缺缺）小户户型结构构领先（深深圳成熟熟户型复复制，郑郑州市场场空缺），以以户型优优势，弥弥补朝向向差。建议议楼中楼楼（
22、市场场空缺）建议议三错层层（市场场空缺）产权式酒酒店（市市场空缺缺）产权式商商城区域域市场首首个项目目，第一一个拥有有自有产产权的“车居超超市”（市场场空缺）底层临街街商铺略（四）创创新需求求原则：通过市调调分析，郑郑州处于于“改善居居住条件件”的置业业阶段，房房地产置置业以自自用为主主，房地地产投资资市场，尚尚未形成成规模，市市场上可可供投资资的品有有限；本项目在在以吸引引置业自自用为主主的前提提下，以以有投资资价值物物业品种种（具有有唯一性性）启动动置业投投资市场场，其中中产权式式商场（固固定投资资回报）产产权式酒酒店（固固定投资资回报），SSOHOO公寓，小小户型写写字楼（代代为租赁赁）
23、都具具备置业业投资价价值策略意义义：不仅不把把全部鸡鸡蛋放在一个个蓝子里里，而且且两条腿腿走路，双双市场开开发。（五）经经济+美美的原则则：以住宅产产品为例例，说明明（BCCG矩形形分析）开开发性价价比优产产品，具具体讲就就是以“中档价价位销售售中高端端产品”。 分析显示示，在三三个需求求层面具具备性价价比竞争争优势；中端中价价市场产品品竞争优优势中价高端端市场市场场空缺高端高价价市场价格格竞争优优势注：此策策略执行行的两个个要点要点一，成成本控制制本项项目土地地成本，建建安成本本都存在在成本优优势；商服服产品因因市场空空缺，无无直接竞竞争，而而可能实实现较高高收益，有有助于住住宅产品品的价格
24、格下调（即即商服物物业的部部分收益益回贴住住宅产品品以保持持竞争力力）综合合配套的的成本优优势（如如会所既既服务业业主，又又服务写写字楼和和公寓住住户）要点二，价价值构成成：区位位楼价明明显偏高高的价位位优势产品品创新优优势概念念包装优优势综合合配套的的服务优优势（六）相相对效益益原则：商业，写写字楼，公公寓单价价提高，追追求单位位面积的的相对最最大化效效益（具具体定价价后详）住宅：单价价有竞争争能力，追追求性价价比的最最快化效效益五、项目目综合定定位（一）产产品定位位根据对郑郑州的房房地产市市场调研研，与本本项目的的综合质质素分析析，安佳佳认为，本本项目应应做一个个经济+美丽的的复合型型项目
25、，集集办公楼楼、SOOHO酒酒店式公公寓（可可以含一一定量的的产权式式酒店）、住住宅、商商场、商商铺等为为一体的的综合性性都市白白领社区，居居住、商商业、商商务、休休闲、教教育，CCBD城城市精英英开放式式社区。（二）项项目目标标对象定定位1、客户户定位通过对市市场数据据的分析析和整理理，本项项目的主主力客户户定位为为：都市白领领阶层主流客户户： 郑州州市的白白领； 企业业中高层层管理者者； 企事事业单位位，个体体企业主主。 年青青的自由由职业与与IT一一族其他补充充客户（非非主流）： 郑州州市有灰灰色收入入的“洗灰一一族”； 部分分追求发发展（个个人或孩孩子）的的外省或或外市人人士； 有钱钱
26、或有权权的外市市人士，主主要是郑郑州市外外的其他他市； 直系系亲属在在郑州的的外市人人士。2、定位位分析： 抓住住主流消消费群，是是市场主主要购买买力所在在； 白领领一族年年龄层定定位在22735岁岁； 小户户型公寓寓以首次次置业为为主，常常规住宅宅则以二二次置业业为主，以以良好的的社区环环境、升升值潜力力、创新新产品和和性价优优势吸引引投资型型消费者者； 以全全市范围围目标客客户为主主，周边边换房客客户为辅辅。3、客户户描述根据消费费市场调调研，本本项目的的消费者者为有一一定的经经济基础础的行政政事业单单位职员员、企事事业单位位的管理理者和技技术人员员、个体体私营业业主、政政府公务务员及另另
27、外一部部份高收收入者，他他们购买买物业的的目的主主要是“住房享享受”与投资资。另一一方面，他他们有一一定的经经济基础础、文化化层次，对对购买物物业有一一定的知知识和经经验，所所以才真真正知道道所要购购买物业业的价值值。A、主流流客户分分析（约约占整体体消费群群体的882）a、郑州州市的白白领（约约占整体体消费群群体的336） 年龄龄层：225-335岁 客户户特征描描述：他们可能能是郑州州本地人人，也可可能是本本省内其其他城市市人分配配到郑州州工作或或自由打打工，大大多数工工作三到到五年左左右，几几年的拼拼搏，已已基本找找到适合合自己的的位置，有有一份收收并且比比较稳定定的职业业，他们们有较好
28、好的文化化教育背背景，追追求时尚尚品位的的生活，但但生活并并不崇尚尚奢侈，在在生活中中逐渐走走向成熟熟，事业业处于起起步阶段段，即将将步入上上升期，是是城市未未来发展展的主力力军。他他们大多多已厌倦倦漂泊的的生活，他他们已结结婚或许许已有了了非常稳稳定的恋恋爱关系系，他们们已对生生活、爱爱情充满满责任感感，他们们希望安安定，真真正的安安定，希希望有一一个家来来使生活活稳定下下来。 客户户心理描描述：郑州本地地普通白白领与父母母同住或或租房独独住，但但是居住住区基本本是从小小长大的的区域，因因为那里里有父母母、亲戚戚、朋友友、同学学，是社社会关系系网的根根据地，同同时希望望有一个个独立的的空间。
29、郑州移民民白领不是是郑州本本地人，不不管有没没有户口口，毕业业后一直直在郑州州工作，郑郑州是河河南省城城，城市市发达，生生活又舒舒适，发发展机会会也很大大。 需求求类型：两房或SSOHOO，既经经济又舒舒适的居居家环境境是他们们选择的的重要因因素，交交通相对对比较便便利，不不希望有有太大的的首期压压力，希希望余留留一部分分发展基基金，追追求负担担得起的的生活情情调享受受。 购买买决定因因素：单位价格格，价格格满意下下的较高高性价比比，如产产品品质质、环境境、配套套、交通通条件等等。 b、企企业中高高层管理理者（约约占整体体消费群群体的221） 年龄龄层：225-440岁左左右 客户户特征描描述
30、：他们郑州州本地人人居多，或或者是在在郑州工工作多年年的移民民，工作作大多在在八到十十年左右右，有一一定的经经济基础础和可观观的稳定定收入，工工作单位位属中大大型企业业公司，他他们有较较好的文文化教育育背景，较较丰富的的工作经经验，事事业还有有一定的的危机感感，有想想进一步步发展的的机会，因因此生活活并不崇崇尚奢侈侈，不想想生活成成为自己己的负担担。已经经成家，妻妻子孩子子都很好好。 客户户心理描描述：因为不想想生活有有负担，尽尽管可以以买得起起，也不不想购买买价格昂昂贵的房房子，全全家生活活殷实、快快乐、轻轻松、小小孩子教教育更重重要。同同时希望望自己和和家人能能有个比比较舒适适居住环环境，
31、让让生活更更自由轻轻松些。 需求求类型：三房、四四房、投投资SOOHU或或商铺，较较舒适的的居家环环境与有有一定投投资价值值的物业业是他们们选择的的重要因因素。 购买买决定因因素：单位价格格、合理理舒适的的面积组组合、产产品综合合质素，教教育条件件。商铺铺的升值值空间。c、企事事业单位位，个体体企业主主（约占占整体消消费群体体的155）年龄龄层：333-445岁 客户户特征描描述：他们是“真正”的郑州州本地人人，是郑郑州的中中坚力量量，家庭庭稳定，以以三口之之家为主主，事业业比较成成功，但但生活并并不崇尚尚奢侈但但需要张张扬，钱钱是自己己辛苦赚赚来的，虽虽然有房房有车，但但是还是是不甘心心，需
32、要要更体面面点，在在圈子里里要让别别人能够够知道自自己是成成功人士士，而成成功需要要表现出出来。在事业上上有一定定的基础础，企业业已经达达到一定定的规模模，又处处于事业业快速发发展阶段段，希望望企业有有属于自自己的办办公环境境，更进进一步提提升企业业形象，同同时又有有一定的的投资价价值。 客户户心理描描述：自己有自自己的生生活圈子子，在圈圈子里身身份很重重要，钱钱是有不不少了，但但如果花花钱太奢奢侈心疼疼，没必必要。父父母现在在不是负负担，关关键是要要活得有有面子。在在城区内内购买物物业，可可以用来来自己居居住或购购买办公公楼用来来投资或或自己使使用。 需求求类型：四房以上上户型、首首层商铺铺
33、、写字字楼。 购买买决定因因素：单位价格格适中，居居住用房房的面积积和物业业类型上上有可炫炫耀的资资本。写写字楼用用来投资资或改良良办公环环境，做做为企业业发展用用房。商商铺的商商业氛围围与升值值潜力。d、年青青的自由由职业者者与ITT一族（约约占整体体消费群群体的110） 年龄龄层：225-335岁 客户户特征描描述：他们是郑郑州本地地人，自自由职业业者，个个人空间间独立，有有一定的的经济基基础， 对未来来发展有有一定设设想， 客户户心理描描述：自己有自自己的生生活圈子子，希望望拥有独独立、自自由的个个人空间间，对生生活与工工作的环环境比较较随意。 需求求类型：小户型SSOHOO，面积积在4
34、00-600平方左左右，要要求综合合环境与与高科技技配套齐齐全。e、非主主流客户户简析（约约占整体体消费群群体的118） 郑州州“洗灰一一族” （约约占整体体消费群群体的33）部分政府府有灰色色收入公公务员为为了转移移资产，又又不想过过分张扬扬，会选选择在离离市中心心不远，交交通条件件和环境境好的地地方置业业，以此此将不良良资产转转移，其其可能是是不以自自己的名名义购置置房屋，在在实际使使用上，可可能用来来作为亲亲属居住住或自己己的灵活活居所。他他们关心心的是物物业的品品质与投投资价值值，对价价格不太太敏感，购购买的物物业类型型为大面面积住宅宅或办公公用房，面面积需求求相对较较大。 部分分追求
35、发发展（个个人或孩孩子）的的外市人人士（约约占整体体消费群群体的55）主要为河河南省内内其他城城市人士士，在当当地有一一定的经经济能力力，但不不满足于于现状，想想到郑州州发展事事业；或或者为了了孩子能能有一个个更好的的将来，希希望能够够在郑州州让孩子子接受教教育再发发展。离离郑州越越近，离离美好前前景越近近。需求求的户型型在四房房以内。 有钱钱或有权权的外市市人士（约约占整体体消费群群体的55）在郑州是是个中原原城市，与与东北人人在大连连买房相相同。主主要是在在大城市市更容易易结交权权贵人士士，开阔阔世面，也也给自己己在郑州州有个稳稳定的落落脚点，利利于个人人发展。需需求物业业类型为为品质高高
36、的大面面积户型型，由于于不作为为主要居居所，因因此也不不希望价价格过高高，高性性价比的的房子容容易被接接受。 直系系亲属在在郑州的的外省或或外市人人士（约约占整体体消费群群体的55）部分非郑郑州人士士由于直直系亲属属在郑州州，主要要是子女女。老人人希望能能够相互互照应，经经常见面面；子女女希望孝孝敬老人人、方便便照顾；郑州又又是个生生活比较较方便的的城市，因因此会有有部分人人士选择择来郑州州养老。他他们不需需要奢华华、不需需要热闹闹，需要要的宁静静的生活活、人情情味浓的的居住氛氛围和经经常能见见面的子子女。需需求的物物业类型型随经济济情况不不同而定定，一般般会需求求面积适适中的户户型。F、具体
37、体客户比比如下：（三）产产品定位位根据对整整体市场场状况、区区域市场场形势、项项目自身身条件的的综合分分析，以以实现较较高的利利润、回回避市场场风险为为原则。各各类物业业档次建建议如下下：办公楼 智能能化写字字楼（最最好5AA级）SOHOO酒店式式公寓 商务型型酒店式式白领公公寓住宅 中档档偏高居居住型住住宅酒店 产权权式准33星级商场 产权权式主题题商城商铺 底商商街铺和和步行街街街铺（两两层）产品定位位分析：塑造产产品高附附加值，价价值价价格；市场空空缺，差差异、创创新产品品A、小高高层住宅宅定位 本项项目的住住宅户型型结构以以紧凑型型的二房房、三房房为主；大户型型（4房房）和TTownn
38、houuse（首首层、顶顶层）物物业为补补充 创新新户型，如如：空中中庭院、入入户花园园、空中中Towwnhoousee等；B、高层层写字楼楼定位： 写字字楼的户户型结构构以紧缩缩型800-1220平方方米左右右为单位位户型(可自由由组合)， 提供供公众商商务设施施配套；C、高层层SOHHO定位位 SSOHOO的面积积以400-600平方米米（一房房一厅、二二房一厅厅、二房房二厅）为为标准。 都都市小户户型的升升级版； 创创新户型型，（如如楼中楼楼）D、商场场定位 街街铺800-1550平米米。 产产权商场场（略）具体户型型比例建建议如下下： 类别住住宅：比比 例1100%比 例例1000%比
39、 例例1000%1000结构名称称二房二二厅二房二二厅三房二二厅一卫卫三房二二厅二卫卫三房二二厅二卫卫四房二二厅二卫卫复式SOHHO写字楼楼商业面 积65809011001200130014001355-1660180040左右60左右801000120080-1500比 例10151520305545553030%40%1000（四）价价格定位位：1、价格格策略 经经济+美美丽以中档档的价格格，中高高端产品品的品质质打开市市场2、本项项目的建建议目标标售价住宅平均均均价为为每平方方米25500元元；写字楼的的平均均均价为每每平方米米31000元，SOHOO为26600元元/；商业为55000
40、0元/；(五)形形象定位位：1、项目目形象定定位依据据 目标标客户分分析大多追求求时尚，注注重个性性，乐于于接受新新鲜事物物；认同同国际潮潮流、接接受西方方文化； 本项项目定位位要求全新的强强势概念念，更新新换代的的产品，演演绎CBBD人文文示范社社区；2、项目目形象定定位要素素 体现现项目定定位要求求：国际际人文示示范社区区 符合合目标客客户格调调：时尚尚、大气气、热情情、和睦睦 利于于表达物物业卖点点：位置置地貌、文文化韵致致 配合合项目的的多功能能性，包包含办公公、服务务、商业业、安家家、个性性等元素素 形象象鲜明，易易于产生生优质的的价值联联想：欧欧洲文明明、西方方文化 有较较强的包包
41、容性，利利于延展展：建筑筑特色、景景观小品品、生活活方式 有特特色，让让人印象象深刻，利利于推广广：独创创、新颖颖、易于于聚集市市场目光光，引起起消费者者好奇心心。3、项目目形象定定位关键键词 和平平、环保保、运动动、文明明、亲情情 时尚尚、热情情、阳光光、文化化、健康康 高尚尚、地位位、品质质、尊贵贵、财富富4、项目目形象定定位 都市中中央，生生活领袖袖郑州州首席白白领社区区5、附：文化定定位CBD白白领生活活圈居都市市中央，引引领时尚尚都市生生活在产品塑塑造中需需要尽可可能体现现出产品品所提倡倡的生活活：城市市的、成成功的、风风尚的 孩子子在这里，都都喜欢三三五成群群玩骑木木马、溜溜滑梯、跷跷跷板等等，城市市里难得得的玩泥泥巴、玩玩沙地也也常能激激发他们们的创作作的兴趣趣。社区区为他们们提供课课堂，让让孩子们们通过参参加音乐乐、绘画画、舞蹈蹈学习班班或其他他形式，培培养广泛泛的兴趣趣爱好。 成人人在步行街街闲逛，在在异国风风情的庭