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1、房 地地 产产 抵抵 押押 估估 价价 报报 告告估价项目目名称:中原绿绿都城项项目评估估委托估价价方: 黄绍华华受托估价价方：河南南天宇房房地产评评估有限限公司受托估价价人员：马娟娟娟 刘明估价作业业日期：20113年66月099日20113年66月188日估价报告告编号:20113CQQ00220目 录一、致估估价委托托人函22二、注册册房地产产估价师师声明22三、估价价假设和和限制条条件5四、估价价结果报报告6（一）估估价委托托人6（二）估估价机构构6（三）估估价对象象6（四）估估价目的的9（五）估估价时点点9（六）价价值类型型9（七）估估价依据据10（八）估估价原则则11（九）估估价方
2、法法12（十）估估价结果果13（十一）估估价人员员14（十二）估估价作业业日期114（十三）估估价报告告有效期期14（十四）风风险提示示14五、估价价技术报报告166（一）实实物状况况描述与与分析116（二）权权益状况况描述与与分析117（三）区区位状况况描述与与分析118（四）市市场背景景分析118（五）最最高最佳佳使用分分析199（六）估估价方法法选用220（七）估估价测算算过程220（八）估估价结果果确定335六、相关关附件336（一）估估价对象象的位置置图37（二）估估价对象象照片338（三）估估价委托托书400（四）委委托方提提供的房房屋所有有权证复复印件441（五）估估价机构构营业
3、执执照复印印件411（六）估估价机构构资质证证书复印印件422（七）估估价师注注册证书书复印件件43一、致估估价委托托人函黄绍华：受您的委委托，我我公司对对位于郑郑州市中中原区中中原与西西环路交交叉口向向南500米路西西17号号楼4单单元1层层1022号建筑筑面积为为93平平方米的的成套住住宅进行行了抵押押价值评评估。估价对象象状况见见下表：房屋所有有权人黄绍华房屋坐落落中原区中中原路与与西环路路交叉口口向南550米路路西177号楼44单元11层1002号房屋所有有权证号号郑房权证证字第110111434408号号产别结构房屋总层层数所在层数数建筑面积积（）用途建成年份份私有砖混18193成套
4、住宅宅20088估价目的的：为确确定房地地产抵押押贷款额额度提供供参考依依据而评评估房地地产抵押押价值。估价时点点：二一三年年六月十十八日。估价结果果：我公公司估价价人员经经过实地地查勘和和市场调调查，遵遵照房房地产估估价规范范、房房地产抵抵押估价价指导意意见和和有关法法律、法法规，遵遵循独立立、客观观、公正正、合法法、谨慎慎的原则则，采用用市场法法、收益益法，成成本法进进行了分分析、测测算和判判断，确确定估价价对象在在估价时时点的房房地产抵抵押价值值为711.244万元，大大写人民民币柒拾拾壹万贰贰仟肆佰佰元整，合合建筑面面积单价价为76660元元/平方方米。估估价师知知悉的法法定优先先受偿
5、款款为0元元。 河南天宇宇房地产产评估咨咨询有限限公司 法定代代表人 二一三年年六月十十八日二、注册册房地产产估价师师声明郑重声明明：1、我们们在本估估价报告告中陈述述的事实实是真实实和准确确的。2、本估估价报告告的分析析、意见见和结论论是我们们自己独独立、客客观、公公正的专专业分析析、意见见和结论论, 但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。3、我们们与本估估价报告告中的估估价对象象没有利利害关系系，也与与当事人人没有个个人利害害关系或或偏见。4、我们们依照中中华人民民共和国国国家标标准GBB/T5502991-119999房地地产估价价规范和和房地地产抵押押估价指指
6、导意见见进行行分析，形形成意见见和结论论，撰写写本估价价报告。5、房地地产估价价师马娟娟娟、刘刘明于二二一三年年六月十十八日对对本估价价报告中中的估价价对象进进行了实实地勘察察并进行行记录，但但仅限于于估价对对象的外外观和使使用状况况，估价价人员不不承担对对估价对对象建筑筑结构质质量、建建筑面积积数量准准确性和和相应权权益进行行调查的的责任，也也不承担担对其它它被遮盖盖、未暴暴露及难难于接触触到的部部分进行行勘查的的责任。6、本估估价报告告没有其其他估价价专业人人士提供供相关帮帮助。7、本估估价报告告需经估估价师签签字（盖盖章），估估价机构构盖章并并作为一一个整体体时有效效，复印印件无效效。8
7、、如发发现本估估价报告告内的文文字或数数字因校校对或其其他类似似原因出出现差错错时，请请通知本本公司进进行更正正。9、本报报告以委委托方提提供的资资料的真真实性、合合法性、完完整性为为前提，本本公司未未向有关关政府部部门核实实，这些些资料的的真实性性、合法法性、完完整性由由委托方方负责，我我们只对对估价对对象本身身的房地地产抵押押价值发发表意见见。若因因资料失失实或有有隐匿而而导致评评估结果果失实的的，本公公司不承承担相应应责任。10、建建议金融融机构在在估价对对象状况况和房地地产市场场状况出出现较大大变化时时，对拟拟抵押房房地产或或已抵押押房地产产的抵押押价值进进行再评评估。11、本本估价报
8、报告分为为“房地产产抵押估估价报告告”和“估价技技术报告告”两种。“房地产产抵押估估价报告告”提供给给委托方方，“估价技技术报告告”不提供供给委托托方，供供估价机机构存档档和有关关管理部部门查阅阅。12、未未经估价价机构书书面同意意，本估估价报告告的全部部或部分分及任何何参考资资料均不不允许在在任何公公开发表表的文件件、通告告或声明明中引用用，亦不不得以其其它任何何方式公公开发表表。实地勘察察注册房房地产估估价师签签章： 注册房地地产估价价师 注册号号 签字盖盖章 刘刘明 4112000400001 马娟娟 44120004000022三、估价价假设和和限制条条件1、本报报告结论论基于以以下假
9、设设：（1）估估价时点点市场为为公开公公平市场场，卖方方愿意出出售，并并有合理理的时间间让买卖卖双方来来议价；（2）议议价期间间房地产产市场价价值将保保持稳定定；（3）估估价对象象在以后后能够正正常合理理的使用用和转让让；（4）不不考虑特特殊性质质买家的的附加叫叫价；（5）委委托方提提供的房房屋所有有权证复复印件真真实，其其所载内内容和实实际查勘勘的估价价对象一一致。2、本报报告估价价结论未未考虑国国家宏观观经济政政策发生生重大变变化及遇遇有自然然力和其其他不可可抗力的的影响，亦亦未考虑虑特殊交交易方式式对估价价结论的的影响。3、本报报告所涉涉及的估估价对象象范围系系由委托托方限定定，所确确定
10、的房房地产抵抵押价值值仅供抵抵押人与与抵押权权人在确确立借贷贷关系时时参考，具具体抵押押贷款数数额由委委托方与与金融机机构协商商决定。4、本估估价报告告结果仅仅供委托托方在本本次估价价目的下下使用，不不得做其其他用途途。本估估价报告告书必须须完整使使用，对对仅使用用其中部部分内容容所导致致的损失失，我们们不承担担责任。5、至估估价时点点，未发发现估价价对象存存在抵押押权及其其他法定定优先受受偿权利利。6、本估估价结论论自估价价作业完完成之日日起一年年内有效效。7、本报报告由天天宇房地地产评估估咨询有有限公司司负责解解释。四、估价价结果报报告（一）估估价委托托人黄绍华（二）估估价机构构估价机构构
11、全称：天宇房房地产评评估咨询询有限公公司法定代表表人：李李端阳机构地址址：郑州州市中原原区中原原路与桐桐柏路115号资质等级级：二级级证书编号号：41101003722资质证书书有效期期：20013,5,224-220166,5,23（三）估估价对象象1、估价价对象范范围估价对象象为郑州州市中原原区中原原路与西西环路交交叉口向向南500米路西西17号号楼4单单元1层层1022号建筑筑面积为为93平平方米的的成套住住宅。2、估价价对象权权益状况况估价对象象房屋所所有权人人为黄绍绍华，房房屋所有有权证证证号为郑郑房权证证字第110111434408号号，房屋屋规划用用途为成成套住宅宅，估价价对象所
12、所占土地地未分割割办理国国有土地地使用证证，宗宗地剩余余使用期期限为664年，宗宗地开发发程度为为：宗地地外“七通”（通路路、通电电、通上上水、通通下水、通通讯、通通燃气、通通暖气），宗宗地内“六通一一平”（通路路、通电电、通上上水、通通下水、通通讯、通通燃气及及场地平平整）；估价对对象产权权清晰，自自用，无无租赁，未未设定抵抵押权，无无其他优优先受偿偿权。3、估价价对象实实物状况况估价对象象所在小小区为绿绿都城，该该小区规规模一般般，环境境安静，绿绿化好，规规划有停停车位，物物业管理理完善。估价对象象所在建建筑物为为砖混混混结构，房房屋总层层数188层，估估价对象象位于第第1层，建建筑面积积
13、为933平方米米，建成成年份为为20008年。估估价对象象现作为为住宅使使用，户户型为三三室一厅厅，设计计合理，通通风、采采光状况况较好。至至估价时时点，估估价对象象所在建建筑物基基础主体体稳固，承承重墙体体垂直，无无倾斜，楼楼体外观观维护状状况良好好。装修状况况：外墙墙贴釉面面砖；塑塑钢窗；入户装装有防盗盗门；室室内地面面铺木地地板，墙墙面、顶顶棚刷乳乳胶漆；厨房、卫卫生间地地面铺地地板砖，墙墙面贴瓷瓷片，集集成吊顶顶。配套设施施：水、电电、天然然气、暖暖气、电电梯。4、估价价对象区区位状况况地理位置置：估价价对象位位于中原原路与西西环路交交叉口向向南500米路西西，属于于郑州市市中原区区，
14、其所所在小区区为绿都都城，门门牌号为为中原区区中原路路路与西西环路交交叉口向向南500米路西西17号号楼4单单元1层层1022号。交通状况况：区域域内道路路网较密密集，对对外交通通依靠中中原、西西环路等等主干道道，区域域内交通通联系有有国道GG3100、颖河河西路等等次干道道，300路、1112路路、600路、YY8077路等多多路公交交线路从从小区附附近通过过，该区区域道路路未有交交通管制制，停车车较方便便，公共共交通较较便捷。环境状况况：估价价对象所所在区域域内建筑筑物成新新率较高高，区域域内有中中央水系系景观带带，环境境优美，绿绿化率较较高，达达到355%，已已初步形形成具有有观赏性性与
15、居住住性的绿绿色都市市环境。配套设施施：周边边分布有有郑州市市第一中中学、中中原工学学院、华华山医院院、中原原妇幼保保健医院院等教育育医疗机机构；思思达超市市、惠美美嘉超市市等商业业场所环环绕四周周，项目目所处地地理位置置较优越越；区域域内宗地地开发程程度已达达“七通”（通上水水、通下下水、通通电、通通路、通通讯、通通燃气、通通暖气）。5、估价价对象变变现能力力分析变现能力力是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，在没没有过多多损失的的条件下下，将抵抵押房地地产转换换为现金金的可能能性。（1）估估价对象象为成套套住宅，能能单独使使用，转转让时其其分摊的的公共部部分随之之转让，市市场需求求量大
16、，处处置较容容易。（2）估估价对象象在变现现时具有有强制处处分和快快速变现现的特点点，市场场需求面面窄、推推广力度度小、购购买者消消费心理理、购买买者的额额外支出出等因素素都影响响抵押房房地产转转换为现现金的可可能性。估估价人员员根据目目前类似似房地产产拍卖价价格与市市场价格格的比例例关系，确确定假设设在估价价时点拍拍卖或者者变卖时时最可能能实现的的价格与与评估的的市场价价值的比比率为880%左左右。（3）实实现抵押押权处置置抵押的的房地产产时，其其变现的的时间长长短以及及费用、税税金的种种类、数数额与处处置方式式和营销销策略等等因素有有关，估估价对象象为成套套住宅，市市场需求求量大，变变现时
17、间间较短。一般说来来，以拍拍卖方式式处置房房地产时时，变现现时间短短，抵押押权人需需支付不不超过拍拍卖成交交价百分分之五的的佣金等等费用，处处置所得得的清偿偿顺序为为：对房房地产进进行保存存、修缮缮、诉讼讼、拍卖卖和为了了防止其其损毁、灭灭失而支支付的费费用；消消费者的的房款受受偿权；承包人人的工程程款；抵抵押人债债权；其其他债权权。（4）变变现价值值与市场场价值的的差异估价人员员评估的的价值是是在广泛泛收集市市场资料料和估价价对象信信息的基基础上，运运用科学学的估价价方法进进行评估估的结果果，是对对估价对对象在公公开市场场条件下下可能市市场价格格的反映映；在估估价时点点拍卖时时抵押物物最可能
18、能实现的的价格，受受多种交交易因素素的影响响，与评评估的市市场价值值通常存存在一定定差异。6、预期期可能导导致抵押押价值下下跌的因因素分析析政府政政策：政政府通过过土地供供应计划划的调控控、城市市规划的的指导、地地价、税税收、金金融政策策、住房房政策等等手段对对房地产产市场及及房地产产价格进进行调控控，以保保证房地地产市场场健康发发展。消费观观念的变变更、设设计更新新、技术术进步等等原因而而导致原原有房地地产出现现功能折折旧，而而使其价价值下降降。房地产产供给过过量、需需求不足足、社会会经济位位置变化化等因素素导致房房地产出出现经济济折旧，而而使其价价值下降降。（四）估估价目的的为确定房房地产
19、抵抵押贷款款额度提提供参考考依据而而评估房房地产抵抵押价值值。（五）估估价时点点估价时点点为二一三年年六月十十八日。（六）价价值类型型本次评估估结果是是房地产产抵押价价值，为为抵押房房地产在在估价时时点的公公开市场场价值，等等于假定定未设立立法定优优先受偿偿权下的的市场价价值减去去房地产产估价师师悉知的的法定优优先受偿偿款。法定优先先受偿款款是指假假定在估估价时点点实现抵抵押权时时，法律律规定优优先于本本次抵押押贷款受受偿的款款额，包包括发包包人拖欠欠承包人人的建筑筑工程价价款，已已抵押担担保的债债权数额额，以及及其他法法定优先先受偿款款。（七）估估价依据据1、本次次估价所所依据的的有关法法律
20、、法法规和部部门规章章：（1）中中华人民民共和国国物权法法；（2）中中华人民民共和国国土地管管理法；（3）中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；（4）中中华人民民共和国国担保法法；（5）城城市房地地产抵押押管理办办法；（6）房房屋登记记办法；（7）商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引；（8）关关于规范范与银行行信贷业业务相关关的房地地产抵押押估价管管理有关关问题的的通知。2、本次次估价采采用的技技术规程程：（1）中中华人民民共和国国国家标标准GBB/T550299119999房房地产估估价规范范；（2）建建设部、中中国人民民银行、中中国银行行业监督督管理委委员会联联合颁布布房地地产抵押
21、押估价指指导意见见。3、委托托方提供供的有关关资料：（1）估估价委托托书（2）房房屋所有有权证复复印件。4、估价价机构和和估价人人员所搜搜集掌握握的有关关资料：（1）估估价人员员现场勘勘察资料料；（2）估估价人员员和估价价机构掌掌握的当当地房地地产市场场信息。（八）估估价原则则本估价报报告遵循循下列原原则：1、独立立、客观观、公正正原则要求估价价机构有有完全独独立性，估估价机构构和估价价人员与与估价对对象及相相关当事事人没有有利害关关系，不不受外部部干扰因因素影响响，从实实际出发发，公平平合理地地进行估估价。2、合法法原则应以估价价对象的的合法使使用、合合法处分分为前提提进行。所所谓合法法，是
22、指指符合国国家的法法律、法法规和当当地政府府的有关关规定，其其权益才才能受法法律保护护，并体体现其权权益价值值。3、谨慎慎原则在面临不不确定因因素的情情况下做做出判断断时，应应保持必必要的谨谨慎，充充分估计计抵押房房地产在在处置时时可能受受到的限限制、未未来可能能发生的的风险和和损失，不不高估市市场价值值，不低低估知悉悉的法定定优先受受偿款。4、最高高最佳使使用原则则应以估价价对象的的最高最最佳使用用为前提提进行。在在合法使使用前提提下，房房地产只只有在最最高最佳佳使用状状态下才才能发挥挥最大效效用。最最高最佳佳使用应应是法律律上允许许、技术术上可能能、经济济上可行行，经过过充分合合理的论论证
23、，能能使估价价对象产产生最高高价值的的使用方方式。5、估价价时点原原则估价结果果应是估估价对象象在估价价时点的的客观合合理价格格或价值值。6、替代代原则估价结果果不得明明显偏离离类似房房地产在在同等条条件下的的正常价价格。同同一供求求范围内内，在用用途、规规模、档档次、建建筑结构构等方面面类似的的房地产产之间具具有相互互影响作作用，其其价格会会相互牵牵掣而趋趋于一致致。（九）估估价方法法根据房房地产估估价规范范，主主要的估估价方法法有市场场法、收收益法、成成本法等等。市场场法适用用于同类类房地产产交易案案例较多多的房地地产估价价；收益益法适用用于有收收益的房房地产估估价；成成本法适适用于无无市
24、场依依据或市市场依据据不充分分且不适适宜采用用市场法法、收益益法进行行估价的的情况下下；假设设开发法法适用于于有开发发或再开开发价值值的房地地产。1、本次次估价的的思路和和估价方方法的选选择在遵循上上述原则则的基础础上，根根据委托托方提供供的资料料及评估估人员调调查收集集的有关资资料，以以及郑州州市的房房屋评估估政策和和规则，并并按照房房地产估估价规范范要求，根根据当地地房地产产市场发发育状况况，结合合估价对对象的具具体特点点而确定定。 本本次估价价根据估估价目的的及对象象的区位位条件和和用途及及实地勘勘察结果果，采用用市场比较较法，收收益法，成成本法对对估价对对象进行行评估。 1市市场比较较
25、法：是是以替代代原则为为理论依依据将估估价对象象房地产产与近期期已经发生类似似交易的的房地产产加以比比较对照照，从交交易情况况，交易易日期，区区域因素素，个别因素素等方面面修正得得出估价价对象房房地产价价。市场场上类似似住宅成成交活跃跃，房地产交易易实例多多，能真真实反映映估价对对象的正正常市场场价值，故故采用市市场法进进行评估。先先采用市市场法测测算估价价对象假假定未设设立法定定优先受受偿权利利的市场场价值，然然后再减减去房地地产估价价师知悉悉的法定定优先受受偿款来来确定估估价对象象于估价价时点的的抵押价价值。2收益法法：收益益法是预预测估价价对象的的未来正正常收益益，选择择适当的的报酬率率
26、或资本化化率，收收益乘数数将其折折现到估估价时点点后累加加，以此此估算估估价对象象的客观合理价价格或价价格的方方法。 33成本法法：在求求取估价价对象房房地产的的价格时时，求取取估价对对象在估估价时点点的重新构构建价格格扣除折折旧以此此求取估估价对象象的客观观合理价价格或价价格的方方法。 4而假设设开发法法通常用用于待开开发房屋屋或重新新开发的的房屋价价值，估估价对象象房屋为最最近建成成的物业业，因此此亦不适适合用假假设开发发法；2、估价价方法的的定义市场法，也也称为比比较法、市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的
27、客观合理价格或价值的方法。收益法：是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率，资本化率，收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价格的方法。成本法:在求取估价对象房地产的价格时，求取估价对象在估价时点的重新构建价格扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价格的方法。（十）估估价结果果我公司估估价人员员根据估估价目的的，本着着独立、客客观、公公正、合合法、谨谨慎的原原则，采采用科学学合理的的估价方方法，在在对估价价对象房房地产进进行实地地查勘和和市场调调查，遵遵照房房地产估估价规范范、房房地产抵抵押估价价指导意意见和和有关法法律、法法规，采采用市场场法、收收益法，成
28、成本法进进行了分分析、测测算和判判断，确确定估价价对象在在估价时时点的房房地产抵抵押价值值为711.244万元，大大写人民民币叁拾拾壹万贰贰仟壹佰佰元整，合合建筑面面积单价价为76660元元/平方方米。估估价师知知悉的法法定优先先受偿款款为0元元。（十一）估估价人员员 注册房地地产估价价师 注册号号 签字盖盖章刘明 4112000400001马娟娟 4122004400002（十二）估估价作业业日期二一三三年六月月九日至至二一三年年六月十十八日（十三）估估价报告告有效期期二一三三年六月月十八日日至二一四年年六月十十七日（十四）风风险提示示1、估价价对象状状况和房房地产市市场状况况因时间间变化对
29、对房地产产抵押价价值可能能产生影影响，在在估价对对象实物物及区域域因素不不受意外外损害，能能正常维维护和使使用，且且未增加加法定优优先受偿偿款，房房地产市市场没有有太大的的波动的的情况下下，预计计估价报报告使用用有效期期内，房房地产抵抵押价值值基本保保持稳定定。2、对抵抵押期间间可能产产生的信信贷风险险，估价价报告使使用者应应给予关关注：估估价对象象房屋是是否出现现现状变变更、环环境变化化、政策策变化等等因素所所引起的的房地产产价值减减损；是是否出现现了新的的法定优优先受偿偿权利。3、定期期或者在在房地产产市场价价格变化化比较快快时对房房地产抵抵押价值值进行再再评估。五、估价价技术报报告（一）
30、实实物状况况描述与与分析估价对象象所在小小区为绿绿都城，该该小区规规模一般般，环境境安静，绿绿化好，规规划有停停车位，物物业管理理完善。该该项目占占地3550亩，建建筑面积积38万万平方米米，容积积率1.45,在规模模达32200户户的社区区，区内内精心配配备有社社区商业业中心，幼幼儿园，会会所等设设施，充充分营造造便利生生活。估价对象象所在建建筑物为为砖混结结构，房房屋总层层数188层，估估价对象象位于第第1层，建建筑面积积为933平方米米，建成成年份为为20008年。估估价对象象现作为为住宅使使用，户户型为三三室一厅厅，设计计合理，通通风、采采光状况况较好。至至估价时时点，估估价对象象所在
31、建建筑物基基础主体体稳固，承承重墙体体垂直，无无倾斜，楼楼体外观观维护状状况良好好。装修状况况：外墙墙贴釉面面砖；塑塑钢窗；入户装装有防盗盗门；室室内地面面铺木地地板，墙墙面、顶顶棚刷乳乳胶漆；厨房、卫卫生间地地面铺地地板砖，墙墙面贴瓷瓷片，集集成吊顶顶。基础设施施：水、电电、电梯梯、天然然气、暖暖气、供水：区区域内分分地下水水和地表表水源，地地下水源源来自城城市规划划区内的的承压水层，地地表水源源来自市市区周围围的河流流和水库库,城市市给水网网络以环环状为主主，辅以以支网，用用水保证证率较高高。排水水：区域域排水为为雨污分分流方式式。电：区域内内电源电网分为为高压网网和中压压网,作作为城市市
32、电源,有供电电保证天天然气、通讯：通讯区域内通讯讯与市政政通讯网网相联，通通讯线路路以地下下管道为为主,辅辅以架空空线路,市话普及率高高，通讯讯线路畅畅通。基基础设施施完善。经估价人人员的现现场勘察察，估价价对象房房产户型型设计较较合理，成成新率较较高，所在小区区环境安安静，物物业管理理完善，再再加上面面积较小小，其房房屋总价价值相应应较低，属于市场场紧俏房房源。（二）权权益状况况描述与与分析估价对象象房屋所所有权人人为黄绍绍华，房房屋所有有权证证证号为郑郑房权证证字第11101114334088号，房房屋规划划用途为为成套住住宅，估估价对象象所占土土地未分分割办理理国有有土地使使用证，宗宗地
33、剩余余使用期期限为664年，宗宗地开发发程度为为：宗地地外“七通”（通路路、通电电、通上上水、通通下水、通通讯、通通燃气、通通暖气），宗宗地内“六通一一平”（通路路、通电电、通上上水、通通下水、通通讯、通通燃气及及场地平平整）。经调查，估估价对象象产权清清晰，自自用，无无租赁，未未设定抵抵押权，无无其他优优先受偿偿权，因因此确定定该房产产为完全全产权房房屋，不不存在产产权争议议，符合合办理抵抵押登记记条件。（三）区区位状况况描述与与分析1、地理理位置估价对象象位于郑郑州市中中原区中中原路与与西环路路交叉口口向南550米路路西，其其所在小小区为绿绿都城，门门牌号为为中原区区中原路路与西环环路交叉
34、叉口向南南50米米路西117号楼楼4单元元1层1102号号。2、交通通状况区域内道道路网较较密集，对对外交通通依靠中中原路、西西环路等等主干道道，300路、1112路路、633路、KK9033路等多多路公交交线路从从小区附附近通过过，该区区域道路路未有交交通管制制，停车车较方便便，公共共交通较较便捷。3、环境境状况估价对象象所在区区域内建建筑物成成新率较较高，区区域内有有中央水水系景观观带，环环境优美美，绿化化率较高高，已初初步形成成具有观观赏性与与居住性性的绿色色都市环环境。4、配套套设施周边分布布有郑州州市第一一中学、中中原工学学院、华华山医院院等教育育、医疗疗机构；思达超超市等商商业场所
35、所环绕四四周，项项目所处处地理位位置较优优越；区区域内宗宗地开发发程度已已达“七通”（通上水水、通下下水、通通电、通通路、通通讯、通通燃气、通通暖气）。综上所述述，该区区域属开开发成熟熟区，区区域内各各项生活活配套设设施及基基础配套套设施完完善，居居民日常常生活便便利，因因此房屋屋保值增增值潜力力明显。（四）市市场背景景分析进入20009年年以来，国国内的房房地产市市场的表表现犹如如盛夏的的天气一一样，热热火朝天天，如火火如荼。房房价也快快速上涨涨，并且且居高不不下，给给人民群群众的生生活带来来了较大大影响。为为了防止止房地产产行业的的发展过过快过热热和房价价的较快快上涨，也也为了保保障社会会
36、和居民民的生活活稳定，保保证广大大人民群群众的基基本住房房需求能能够得到到满足，220133年4月月1日国国务院的的“新国五五条”政策出出台，随随后建设设部、发发展改革革委员会会、监察察部等九九部委联联合制定定了关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见，要要求各地地区、各各部门认认真贯彻彻执行。“新国五五条”的出台台并没有有从根本本上抑制制房价的的上涨，据据有关数数据统计计，郑州州市的房房价升至至85000元/平方米米,而且且刺激了了3月份份二手房房市场的的交易，可可见国家家政策的的颁布，在在一些二二，三线线城市都都没有执执行和贯贯彻，从从中可以以看出郑郑州房地地产市场场的在近近几
37、年房房价没有有下降的的趋势，原原因有一一下几点点。一、郑州州市人口口过多，据有关数据统计显示，2012年，郑州市的总人口达860万人口，有关专家预计到2020年郑州市的总人口将达到1500万人口。人口急剧膨胀，较邻省来说是人口的第一大省，郑州地处中原腹地，外来务工人员增多，购房需求与之对应增加。有43.8%的的受访者者表示他他们理想想的居住住面积为为71-90平平方米；有344.3%的受访访者的理理想居住住面积是是91-1200平方米米，有115.11%的受受访者的的理想居居住面积积为1220平方方米以上上，二者者合计为为48.4%！仅有66.8%的受访访者的理理想居住住面积为为50-70平平
38、方米。 二二、从220088年以来来，中国国知名房房地产商商分别先先后进驻驻郑州，在在政府的的支持下下，拿到到了一定定的土地地，随着着土地的的减少，必必然导致致郑州房房地产市市场的上上涨，不不仅是新新房还是是二手房房，都会会受到消消费者的的青睐。三、中原原区处于于郑州市市政治经经济文化化中心，房房价也基基本上是是郑州市市房价较较好的地地段。虽虽然受“国五条条”的影响响，中原原区的整整体房价价有所调调整，但但中原区区的房价价相对来来说，调调整的较较少，尤尤其是估估价对象象房屋处处于中原原中路，紧紧邻西三三环、交交通发达达，位置置优越，适适于经营营，因而而，住宅宅房屋的的价格仍仍然处于于高位。但但
39、是，由由于近期期房地产产市场不不活跃，其其状况是是：有价价无市，但但价格一一直坚挺挺。（五）最最高最佳佳使用分分析所谓最高高最佳使使用，是是估价对对象的一一种最可可能的使使用，这这种最可可能的使使用，是是指法律律上允许许，技术术上可能能，经济济上可行行，经过过充分合合理的论论证，并并能给估估价对象象带来最最高价值值的使用用。估价对象象周围以以居住区区为主，市市政配套套和公用用设施齐齐全，符符合城市市整体规规划；估估价对象象规划用用途为成成套住宅宅，且户户型设计计较为合合理，小小区内各各项配套套设施齐齐全，保保持估价价对象现现在利用用方式为为其最高高最佳使使用；估估价对象象所在区区域同类类型房产
40、产交易市市场活跃跃，可比比实例较较多。因此，本本次估价价以估价价对象保保持现状状为最高高最佳使使用。（六）估估价方法法选用根据房房地产估估价规范范，主主要的估估价方法法有市场场法、收收益法、成成本法等等。市场场法适用用于同类类房地产产交易案案例较多多的房地地产估价价；收益益法适用用于有收收益的房房地产估估价；成成本法适适用于无无市场依依据或市市场依据据不充分分且不适适宜采用用市场法法、收益益法进行行估价的的情况下下。市场场法，也也称为比比较法、市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：
41、是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率，资本化率，收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价格的方法。成本法:在求取估价对象房地产的价格时，求取估价对象在估价时点的重新构建价格扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价格的方法。（七）估估价测算算过程（a）市市场法的的测算过过程本次估价价采用了了市场法法，市场场法也称称为比较较法、市市场比较较法，是是指与估估价时点点近期有有过交易易的类似似房地产产进行比比较，对对这些类类似房地地产的已已知价格格作适当当的修正正，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的方方法。市场法估估价需要要具备的的条件是是在估价价
42、时点的的近期有有较多的的类似房房地产的的交易。运运用市场场法估价价需要把把类似房房地产的的各种实实际交易易情况，例例如急于于出售或或急于购购买等造造成的可可能是不不正常的的成交价价格，修修正为正正常价格格；需要要把类似似房地产产在其成成交日期期时的价价格，调调整为在在估价时时点时的的价格；需要把把类似房房地产在在其自身身房地产产状况下下的价格格，调整整为在估估价对象象房地产产状况下下的价格格。市场法估估价需要要消除以以下三个个方面的的不同所所造成的的类似房房地产的的成交价价格与估估价对象象房地产产的客观观合理价价值的差差异：实际交交易情况况与正常常交易情情况的不不同；成交日日期与估估价时点点的
43、不同同（本质质上是这这两个时时间上的的房地产产市场状状况不同同）；可比实实例房地地产状况况与估价价对象房房地产状状况的不不同，房房地产状状况可分分为区位位状况、实实物状况况和权益益状况。上上述这些些对类似似房地产产成交价价格进行行的修正正和调整整，分别别简称为为交易情情况修正正、市场场状况调调整、房房地产状状况调整整（区位位状况调调整、实实物状况况调整和和权益状状况调整整）。本次评估估采用的的修正方方法为百百分率法法，各因因素调整整修正值值采用系系数连续续相乘的的数据处处理模型型。即交交易情况况、市场场状况、房房地产状状况（区区位状况况、实物物状况、权权益状况况）等各各比较因因素总分分为100
44、0分，各各因子调调整修正正值相加加为各因因素得分分，可比比实例价价格和各各因素调调整修正正值相乘乘即得各各可比实实例的比比准价格格。市场场法的计计算公式式为：比准价格格=可比比实例成成交价格格交易情情况修正正系数市场状状况调整整系数区位状状况调整整系数实物状状况调整整系数权益状状况调整整系数V准=VV实*KK情*KK日*KK区*KK个市场法计计算过程程如下： （1）可可比实例例选择根据替代代原则,选择了了估价对对象所在在区域内内与估价价对象住住宅开发发规模相相当、住住宅档次次和主要要户型相相同、区区位条件件基本一一致的三三个类似似的住宅宅作为可可比实例例。通过对房房地产市市场的分分析，根根据住
45、宅宅用房楼楼价的主主要影响响因素确确定比较较因素，结结合估价价人员收收集的资资料，参参照可比比实例的的交易情情况、市市场状况况、房地地产状况况（区位位状况、权权益状况况以及实实物状况况）等差差别，整整理估价价人员收收集的有有关资料料，将估估价对象象与可比比实例的的因素条条件列表表说明，详详见情况况如下：可比实例例A为绿绿都城一一套三室室一厅，交交易日期期为20013年年5月，交交易情况况正常，位位于二级级住宅地地范围之之内，交交通较便便捷，区区域自然然环境及及人文环环境较好好，社区区成熟度度较高，物物业管理理较完善善；其位位于第33层，其其所在建建筑物东东西朝向向，九成成新，通通风、采采光较好好，户型型较合理理；室内内地面铺铺地板砖砖，墙面面、顶棚棚刷乳胶胶漆；配配套设施施有水、电电、天然然气、电电梯等；土地剩剩余使用用年限664年，相相邻关系系一般。可比实例例B为绿绿都城一一