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1、08年上上半年广广州一手手住宅市市场分析析回顾过去去的一年年，住宅宅市场从从供不应应求，楼楼价飞涨涨，国家家收紧银银根、连连连提高高存款准准备金率率，成交交量因楼楼价的高高企急剧剧委缩，开开发商面面临资金金链危机机，直至至当前围围绕政府府是否应应该救市市的争论论，广州州楼市已已经经历历了一个个由高潮潮走向衰衰退的过过程。适适逢广州州市国土土资源与与房屋管管理局公公布了6月份的的统计数数字，戴戴德梁行行研究部部针对楼楼市所发发生的巨巨大变化化，对上上半年广广州一手手住宅市市场作了了一次小小结。一、供应应量明显显增加，需需求量大大幅减少少20077年广州州一手住住宅供不不应求的的表现，令令开发商商
2、纷纷加加大了对对新住宅宅项目的的投资和和建设。再再加上政政府对闲闲置用地地的监管管力度加加强，开开发商不不得不加加快了储储备住宅宅用地的的开发进进程。以以上举措措直接导导致20008年上半半年一手手住宅市市场供应应量的明明显增加加。广州州市国土土资源和和房屋管管理局数数据显示示：20008年上半半年，广广州市住住宅的批批准预售售量为3544.8万平方方米，较较去年同同期增长长28%。但是，面面对楼价价的急剧剧上扬，贷贷款利息息的节节节升高，消消费者开开始感觉觉到支付付方面的的压力。再再加上宏宏观经济济增长速速度放缓缓，银行行收缩贷贷款额度度，不少少潜在的的购房者者暂时搁搁置购房房计划，住住宅的
3、成成交量大大幅下跌跌。广州州市国土土资源和和房屋管管理局数数据显示示，20008年上半半年，广广州一手手住宅成成交量为为2411.78万平方方米，同同比减少少43%。从供需比比例来看看，20008年上半半年广州州一手住住宅的供供需比例例为1:00.688，而去去年同期期则为1:11.577。即使使在越秀秀、荔湾湾、天河河、海珠珠这几个个中心区区域，供供需比例例也只为为1:00.866。也就就是说，中中心区域域的新推推住宅中中，尚有有14%的新房房子无人人问津，一一改去年年供不应应求的状状况。从区域来来看，越越秀、白白云、番番禺、南南沙和萝萝岗区的的批准预预售量的的增长幅幅度较为为明显，其其中白
4、云云区的增增长量最最大，为为34.34万平方米米。成交交量方面面，海珠珠、天河河、番禺禺和花都都下跌较较为明显显，其中中天河、番番禺和花花都三区区下跌幅幅度均超超过50%。从数数据上来来看，海海珠、番番禺、花花都和萝萝岗四区区一手住住宅滞销销现象较较为严重重，价格格将有一一定的下下行空间间。二、一手手住宅价价格振荡荡下滑，市市场开始始出现承承接力量量通过对一一年来广广州一手手住宅成成交价格格走势的的分析，可可以看到到，一手手住宅价价格在20007年10月达到11,5744元/平方米米的峰值值，之后后一直保保持振荡荡下滑的的趋势。至2008年6月底，全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米，下
5、跌了2,005元/平方米，跌幅为21%。其中，220088年6月单月月下跌960元/平方米米，环比比下跌9.11%。值得得关注的的是，今今年6月份单单月价格格下跌的的同时，成成交量也也迅速回回升至66.64万平方方米，恢恢复至20007年单月月成交的的平均水水平，相相当于上上半年单单月成交交量1.665倍，市市场开始始出现承承接力量量。通过今年年和去年年上半年年的成交交价格的的对比，可可以看到到全市十十区一手手住宅价价格每平平方米上上涨了1,3330元。其其中，越越秀区每每平方米米上升约约3,0000元，番番禺、荔荔湾两区区每平方方米上升升约2,0000元。黄黄埔、花花都、天天河三区区的增长长
6、幅度均均超过1,0000元/平方米米。值得得关注的的是，供供应量较较大的海海珠区，一一手住宅宅价格增增长势头头较为平平稳，一一年间仅仅上涨了了686元/平方米米，涨幅幅为6.663%。三、供应应与成交交均集中中于单套套面积为为80-999的二二、三房房单位。在市场徘徘徊于低低谷的氛氛围下，80-99的二二三房单单位以主主角的姿姿态推出出市场，并并引起反反响，成成为销售售的大赢赢家。在在楼价高高企的前前提下，80-99的二二三房单单位以总总价低、户户型实用用等特点点赢取了了消费者者的青睐睐。戴德德梁行数数据显示示，单套套面积在在80-99的供供应与成成交所占占比例分分别为43.5%与58.4%，
7、远远超于其其他面积积区间。从户型来来看，今今年以来来，四房房以上的的大户型型单位销销售成绩绩并不理理想，开开发商开开始增加加小户型型单位的的开发以以满足市市场需求求。目前前，三房房为主，两两房为辅辅的主流流态势在在市场供供应中表表现明显显。我司司数据显显示，2008年上半半年广州州住宅二二、三房房供应比比例总和和为70.2%，而四四房以上上大户型型比例仅仅占16.8%。四、中心心城区未未来供应应较为充充足。近两年广广州市政政府加强强了对闲闲置地块块尤其是是中心城城区的住住宅闲置置用地的的盘活。此此举一方方面可增增强区域域地块的的利用效效率，另另一方面面也为增增加中心心城区的的供应量量奠定了了良
8、好的的基础。通通过对已已取得国国土证但但尚未推推出市场场的住宅宅项目信信息进行行统计，我我们发现现有71.8%的住宅宅面积分分布于天天河、越越秀、荔荔湾、海海珠四个个中心城城区。统统计数据据显示：这批住住宅项目目占地约约93.2万，可可建筑面面积为5822.7万，相相当于四四区（天天河、越越秀、荔荔湾、海海珠）过过去两年年的成交交量。未未来几年年，这批批项目将将陆续推推出市场场，可满满足中心心区域强强大的市市场需求求。五、限户户型住宅宅项目符符合潜在在的市场场需求，销销售情况况良好自06年年“70/90”政策出出台后，广广州市政政府在加加强对项项目规划划的严格格审批的的同时，也也加大了了限户型
9、型地块的的供应。20007年第4季度广广州首个个限户型型物业-中粮.万科金金域蓝湾湾正式面面世。之之后，限限户型住住宅陆续续推出市市场，并并取得了了不错的的销售成成绩。至至08年6月底，限限户型住住宅的成成交面积积为26.77万，销销售率达达66%。剔除除双规双双限物业业（限户户型、限限房价），可可以发现现仅限户户型的住住宅物业业销售率率也达47%。而同期全全市一手手住宅成成交面积积为2066.644万，销销售率仅仅为37%。从区区域分布布来看，目目前限户户型住宅宅供应集集中在白白云、萝萝岗和海海珠区。其其中，白白云和萝萝岗的成成交量最最大。究究其原因因，主要要是两区区大部分分限户型型项目也也
10、属于限限价格的的经济适适用房，低低价格与与户型实实用的特特点有效效地推动动了成交交量的增增长。广州国土土资源和和房屋管管理局数数据显示示，历年年出让的的限户型型住宅地地块有21块，总总建筑面面积为4377.666万。扣扣除已开开发面积积为1577.666万，未未来将有有总建筑筑面积达达280万的的限户型型项目推推出市场场。这批批项目主主要分布布于白云云、萝岗岗、荔湾湾、番禺禺和花都都五个区区域。其其中，白白云区金金沙洲以以40%的市场场比例，成成为最大大的供应应区域。70/990产品作作为国家家“居者有有其屋”构想的的产物，与与当前的的市场需需求的热热点不谋谋而合。在在住宅价价格仍然然高企的的市场现现状下，预预计这批批产品将将是未来来两年住住宅市场场关注的的热点。