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1、20162016 年广州房年广州房地产市场发展研地产市场发展研究报告究报告Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd:a littlebit more.-author-date2016 年广州房地产市场发展研究报告-目录目录摘要摘要.4 4一、一、经济环境：宏观经济稳中有升经济环境：宏观经济稳中有升.1111二、二、政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松松 373720162016 年广州房地产市场发
2、展研究报告年广州房地产市场发展研究报告2012016 6 年年 1 1 月月 2929 日日2016 年广州房地产市场发展研究报告-1.1.全国政策：中央多轮政策叠加，刺激消费促投资全国政策：中央多轮政策叠加，刺激消费促投资.37372.2.广州政策：广州政策：公积金政策不断完善，刺激楼市回暖公积金政策不断完善，刺激楼市回暖.5050三、三、市场分析：在去库存的大环境下，开发商以价换量市场分析：在去库存的大环境下，开发商以价换量.62621.1.商品房市场：商品房销售均价回落，市场基本供需平衡商品房市场：商品房销售均价回落，市场基本供需平衡.62622.2.住宅市场：总体供不应求，价格企稳住宅
3、市场：总体供不应求，价格企稳.73733.3.写字楼：成交价有所回落，市场供过于求态势明显写字楼：成交价有所回落，市场供过于求态势明显.1501504.4.商业用房：供求严重失衡，销售价格下滑，市场风险累积商业用房：供求严重失衡，销售价格下滑，市场风险累积.1641645 5、二手房市场：成交放量明显，整体成交价格平稳、二手房市场：成交放量明显，整体成交价格平稳.184184四、土地市场：优质地块遭房企哄抢，地王频现市场四、土地市场：优质地块遭房企哄抢，地王频现市场.1951952016 年广州房地产市场发展研究报告-1.1.土地价格：成交楼面均价稍有回落，平均溢价率处于历史低位土地价格：成交
4、楼面均价稍有回落，平均溢价率处于历史低位.1971972.2.土地成交：成交略放量，热点地块受品牌房企争夺土地成交：成交略放量，热点地块受品牌房企争夺.2012013.3.土地推出：全年供地节奏稳健，商办用地供应提速土地推出：全年供地节奏稳健，商办用地供应提速.2072074.4.土地出让金：土地出让金再创新高土地出让金：土地出让金再创新高.2092095.5.地王：十大地王的总金额回升，楼面均价创新高地王：十大地王的总金额回升，楼面均价创新高.212212五、开发企业：代表房企业绩分化缩小，积极补充土地储备以提高竞五、开发企业：代表房企业绩分化缩小，积极补充土地储备以提高竞争力争力.2302
5、301.1.市场份额：代表房企成交量有所增长，但市场占有率略有收窄市场份额：代表房企成交量有所增长，但市场占有率略有收窄.2312312.2.拿地情况：开发企业拿地热情大涨，拿地情况：开发企业拿地热情大涨，5 5 家房企储地超家房企储地超 6060 万平米万平米.2482482016 年广州房地产市场发展研究报告-3.3.资金来源：其他类型的资金来源占比有所提升资金来源：其他类型的资金来源占比有所提升.250250六、市场展望：住宅销售面积高位回落，外来房企入侵影响市场格局六、市场展望：住宅销售面积高位回落，外来房企入侵影响市场格局2532531.1.政策趋势：货币、财政双管齐下去库存，坚持分
6、类指导政策趋势：货币、财政双管齐下去库存，坚持分类指导.2542542.2.住宅市场：销售面积略有下降，整体均价上将有所上涨住宅市场：销售面积略有下降，整体均价上将有所上涨.2552553.3.土地市场：增城、萝岗和南沙等郊区新增供应量大土地市场：增城、萝岗和南沙等郊区新增供应量大.2572574.4.企业表现：强者愈强，外来房企入侵影响市场格局企业表现：强者愈强，外来房企入侵影响市场格局.2602602016 年广州房地产市场发展研究报告-摘要摘要一、一、宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资2015 年房地产政策坚持
7、促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，改善行业运行环境促进市场平稳向好。多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖。同时随着房地产长效机制的建立健全，户籍制度改革、土地改革、房产税等稳步推进，也将不断激发房地产市场化活力，实现市场平稳健康发展。二、二、市场分析：在去库存的大环境下，开发商以价换量市场分析：在去库存的大环境下，开发商以价换量(1)(1)总体表现：商品房均价下跌，房地产市场整体供需平衡总体表现：商品房均价下跌，房地产市场整体供需平衡2016 年广州房地产市场发展研究报告-2015 年，随着经济新常态步入新阶段，中央与地方政府双双出手调整，调供应、促需求双管齐下，去库存成效显著，广州商
8、品房整体市场回暖企稳。价格方面：价格方面：传统商业受到电商冲击，广州商品房销售均价稍有下跌，跌幅为 5.18%，为 15662 元/平方米。商品住宅签约均价达 15101 元/平方米，创历史新高，同比微涨 0.17%。需求方需求方面面：在去库存的大环境下，2015 年广州商品房市场回暖，多数月份成交量高于去年同期，全年商品房成交 1395.15 万平方米。供应方供应方面：面：郊区多个大规模楼盘持续推货，2014 年部分成交地块也集中进入市场，2015 年广州商品房新批上市面积 1405.31 万平方米。供求供求对比来看：对比来看：2015 年，广州市商品房新批上市面积比销售面积多出 10201
9、6 年广州房地产市场发展研究报告-万平方米，销供比为 0.99，商品房市场整体供需平衡。二手房市二手房市场：场：成交放量明显，整体成交价格平稳。(2)(2)不同区域：越秀均价居首，增城表现出众不同区域：越秀均价居首，增城表现出众价格方面：价格方面：仅花都、从化和增城三区商品住宅签约均价仍维持在万元以下。需求方面：需求方面：各区域中增城、番禺、花都成交量最大，郊区仍然为成交主力。供应方面：供应方面：增城、南沙和黄埔等热点区域有较多项目集中入市，局部热点区域竞争激烈。供求对比：供求对比：中心区域多表现为供不应求。三、三、土地市场：优质地块遭房企哄抢，地王频现市场土地市场：优质地块遭房企哄抢，地王频
10、现市场2016 年广州房地产市场发展研究报告-价格方面：价格方面：2015 年广州招拍挂地块整体溢价率仍在 10%以下，与2014 年基本持平，主要在于多个优质的商业商务地块均以定向出让，底价成交为主。土地出让金方面：土地出让金方面：2015 年，广州市土地出让金总额为955.81 亿元，较 2014 年增加 117 亿元，土地出让金再创历史新高，主要是由于中心区以及热点区域优质住宅用地遭品牌开发商争夺。四、四、开发企业：代表房企业绩分化缩小，积极补充土地储备以提高竞争开发企业：代表房企业绩分化缩小，积极补充土地储备以提高竞争力力2015 年广州代表房企销售业绩总额略有提高，但销售金额前十企业
11、的市场份额有所缩小，主要原因是各市场份额前十的企业销售额增速不及广州整体市场增速，而十家企业的业绩差距也在缩小。2015 年广州2016 年广州房地产市场发展研究报告-的土地市场火热，拿地门槛不断攀高，但为了项目及时续接，代表房企积极补充土地资源，除敏捷地产外，其他九家房企均有在公开渠道拿地，其中越秀地产全年于广州的公开拿地金额达 136 亿元。随着开发热度的提升，广州市房企资金来源总额连续八年上升，公司债制度的放开促使其他类型的资金来源占比有所提升，而受此影响，国内贷款的占比亦有所下降。五、五、市场展望：住宅销售面积高位回落，外来房企入侵影响市场格局市场展望：住宅销售面积高位回落，外来房企入
12、侵影响市场格局由于 2015 年宽松政策推动部分潜在需求入市，或将透支未来市场空间，2016 年，尽管货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，但政策影响的边际效应将不断趋弱，加之 2015 年的高基数效应，预计 2016 年广州全2016 年广州房地产市场发展研究报告-年商品住宅销售面积高位回落。并且在 2016 年，广钢、广纸、天河牛奶厂、红云旧厂等地王项目将会陆续推出市场，绝大多数分布在中心区域，随着中心城区新增供应有所加大，广州整体均价上将有所上涨。总体来看，广州潜在需求十分旺盛，未来仍具有较大发展空间。同时广州作为一线城市的价值洼地的观点已毋庸置疑，华润、龙湖、远洋和金融街等多个外来房企亦强
13、势进入广州，据不完全统计，2013 年以后，首次进入广州的知名外来房企达 11 家之多。而这些外来房企依靠着企业的优秀管控能力，尽管在入穗之初可能会稍遇波折，但只要其能够深入探究广州市场的需求，相信未来广州的优秀房企格局会有改变。2016 年广州房地产市场发展研究报告-2016 年广州房地产市场发展研究报告-一、一、经济环境：宏观经济稳中有升经济环境：宏观经济稳中有升“十二五”收官之年，广州市主动适应和引领经济发展新常态，坚持稳中求进工作总基调，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生各项工作，圆满完成“十二五”规划主要目标。2015 年广州经济总量依2016 年广州房地产市场发展研究报告-然仅
14、次于上海和北京，连续 27 年保持“第三城”的位置。1.1.经济增长：经济增长：GDPGDP 增速同比微降，仍高于全国水平增速同比微降，仍高于全国水平图：图：2000-2012000-2015 5 年年广州市地区生产总值广州市地区生产总值(GDP)(GDP)数据来源：CREIS 中指数据，经济增速同比微降，仍高于全国经济增速同比微降，仍高于全国 1.51.5 个百分点。个百分点。2015 年广州全市实现地区生产总值（GDP）18100.412016 年广州房地产市场发展研究报告-亿元，同比增长 8.4%，增速比 2014 年减少 0.2 个百分点，但仍高于全国水平（6.9%），比前三季度、上半
15、年、一季度分别提高 0.1 个、0.3 个和 0.9 个百分点，实现全年 8%的经济增长目标。图：图：2000-2012000-2015 5 年年广州市各产业增加值比重变化广州市各产业增加值比重变化数据来源：CREIS 中指数据，2016 年广州房地产市场发展研究报告-第三产业比重提高第三产业比重提高 1.81.8 个百分点，产业结构进一个百分点，产业结构进一步优化。步优化。分产业看，第一、二、三次产业分别完成增加值 228.09 亿元，5786.21 亿元和 12086.11 亿元，分别增长 2.5%、6.8%和 9.5%，所占比重分别为1.3%、32.0%和 66.7%，第三产业占比有所增
16、加。经济增长呈现稳中有升的态势，经济增长的质量、效益和水平不断提升。2.2.物价指数：物价指数：CPICPI 月度走势维稳，年度涨幅高于全国水月度走势维稳，年度涨幅高于全国水平平图：图：2000-2012000-2015 5 年年广州市居民消费价格指数广州市居民消费价格指数(CPI)(CPI)2016 年广州房地产市场发展研究报告-数据来源：CREIS 中指数据，图：图：20152015 年各月度广州市居民消费价格指数年各月度广州市居民消费价格指数(CPI)(CPI)（同比）（同比）数据来源：CREIS 中指数据，2016 年广州房地产市场发展研究报告-物价水平维持平稳，全年涨幅同比下降物价水
17、平维持平稳，全年涨幅同比下降 0.60.6 个百个百分点。分点。2015 年，广州全年 CPI 同比上涨 1.7%，涨幅自2011 年起，已经连续五年下降，也是近 10 年来的第二低位，但仍高于全国平均水平（上涨 1.4%）0.3 个百分点。全年广州居民消费价格整体走势较为平稳，各月同比涨幅均在全年 3.0%的调控目标以内，单月最高涨幅为 2.1%。2016 年广州房地产市场发展研究报告-3.3.固定资产投资：增速有所下降，占固定资产投资：增速有所下降，占 GDPGDP 比重与去年基比重与去年基本持平本持平图：图：2000-2012000-2015 5 年年广州市固定资产投资额及增速广州市固定
18、资产投资额及增速数据来源：CREIS 中指数据，固定资产投资增速有所下降，占固定资产投资增速有所下降，占 GDPGDP 比重与前两比重与前两年基本一致年基本一致。2015 年，广州完成固定资产投资 5406亿元，同比增长 10.6%，增速比 2014 年下降 3.9 个百分点。其中，重点项目完成投资额 1209 亿元，完成轨2016 年广州房地产市场发展研究报告-道交通七号线一期等 117 个超亿元项目投资，投资继续发挥着对稳定经济增长的关键作用。4.4.贸易：消费市场保持畅旺，外贸出口稳步发展贸易：消费市场保持畅旺，外贸出口稳步发展图：图：2000-2012000-2015 5 年年广州市社
19、会消费品零售总额及增速广州市社会消费品零售总额及增速数据来源：CREIS 中指数据，社会消费品零售额社会消费品零售额增速再度下滑。增速再度下滑。2015 年，广州实现社会消费品零售总额 7932.96 亿元，同比增长2016 年广州房地产市场发展研究报告-11%，增速较 2014 年下滑，但增幅仍高于全国水平（10.7%），其中批发零售业、住宿餐饮业分别增长11.2%和 13.8%。2016 年广州房地产市场发展研究报告-图：图：2000-2012000-2015 5 年年广州市进出口总额及增速广州市进出口总额及增速数据来源：CREIS 中指数据，外贸出口稳步发展，出口结构进一步改善。外贸出口
20、稳步发展，出口结构进一步改善。2015年，广州完成进出口总值 1352 亿美元，同比增长3.5%，增速比上年下降 5.5 个百分点，但高于全国总体水平（-7%）；其中出口总值 819 亿美元，同比增长2016 年广州房地产市场发展研究报告-12.7%，增速比上年下降 3.1 个百分点；进口总值 533亿美元，同比下降 7.9%。5.5.房地产开发投资及建设：施工、新开工和竣工各类指房地产开发投资及建设：施工、新开工和竣工各类指标均下降标均下降a)a)开发投资：总额再创新高，连续开发投资：总额再创新高，连续 1010 年保持增长年保持增长图：图：2000-20152000-2015 年广州市房地
21、产开发投资额及增速年广州市房地产开发投资额及增速数据来源：CREIS 中指数据，2016 年广州房地产市场发展研究报告-房地产开发投资额突破房地产开发投资额突破 20002000 亿元。亿元。2015 年，广州房地产开发投资额为 2137.59 亿元，首次突破 2000亿元，同比增长 17.7%，涨幅增加 2.2 个百分点。广州房地产开发投资额连续 10 年保持增长。2016 年广州房地产市场发展研究报告-图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业开发投资额增速年广州市不同物业开发投资额增速数据来源：CREIS 中指数据，住宅投资额增幅明显增加，商业营业用房投资增住宅投资额
22、增幅明显增加，商业营业用房投资增幅显著下降，办公楼投资额由涨转跌。幅显著下降，办公楼投资额由涨转跌。2015 年，住宅、商业营业用房开发投资额均有所增加，但办公楼开发投资额略有下降。其中住宅同比增幅为 33.8%，总额达 1331.03 亿元；办公楼投资额由涨转跌，同比2016 年广州房地产市场发展研究报告-下降 2.4%，共投资 217.54 亿元；商业营业用房开发投资额为 319.09 亿元，同比增长 8.7%，与 2014 年相比增幅显著下降。图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业投资占比年广州市不同物业投资占比数据来源：CREIS 中指数据，各类物业中住宅用房投
23、资额占比增加，办公楼和各类物业中住宅用房投资额占比增加，办公楼和商业营业用房投资占比均减少商业营业用房投资占比均减少。2015 年住宅开发投资额占比为 71.3%，比 2014 年增加 5.4 个百分点；而办2016 年广州房地产市场发展研究报告-公楼、商业营业开发投资额占比分别为 11.6%和17.1%，比 2014 年分别减少 3.1 和 2.3 个百分点。b)b)建设指标：新开工、施工以及竣工面积均有所下降建设指标：新开工、施工以及竣工面积均有所下降开工：房屋新开工面积同比下跌，住宅新开工面积跌开工：房屋新开工面积同比下跌，住宅新开工面积跌幅最大幅最大2016 年广州房地产市场发展研究报
24、告-图：图：2000-20152000-2015 年广州市房屋新开工面积及增速年广州市房屋新开工面积及增速数据来源：CREIS 中指数据，房屋新开工面积同比减少。房屋新开工面积同比减少。在楼市低迷的情况下，资金紧缺的开发商放缓投资住宅的速度，且房地产商国内贷款及利用外资大幅下降，以及建筑成本上升等都对企业的后续投资信心造成一定的影响。2015年住宅、办公和商业营业用房新开工量全部下降。2016 年广州房地产市场发展研究报告-图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业新开工面积增速年广州市不同物业新开工面积增速数据来源：CREIS 中指数据，各类物业类型新开工面积同比均下跌。
25、各类物业类型新开工面积同比均下跌。2015 年，住宅新开工面积为 1048.05 万平米，同比下降28.5%。办公楼新开工面积为 162.85 万平米，同比减幅扩大；商业营业用房新开工面积 240.16 万平米，由涨转跌，同比下降 17.3%，与 2013 年基本持平。2016 年广州房地产市场发展研究报告-图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业新开工面积占比年广州市不同物业新开工面积占比数据来源：CREIS 中指数据，住宅新开工量占比略有下降，商业营业用房占比住宅新开工量占比略有下降，商业营业用房占比稍有上涨，办公楼占比基本与上年持平。稍有上涨，办公楼占比基本与上年持
26、平。2015 年，商品住宅占比为 72.2%，办公楼、商业营业用房占比分别为 11.2%和 16.6%，住宅的新开工面积占比同比下降2.2 个百分点，但其新开发规模仍占主导。2016 年广州房地产市场发展研究报告-施工：房屋施工面积与上年基本持平，总量仍施工：房屋施工面积与上年基本持平，总量仍超超90009000 万平米万平米图：图：2000-20152000-2015 年广州市房屋施工面积及增速年广州市房屋施工面积及增速数据来源：CREIS 中指数据，20152015 年房屋施工面积稍有下降。年房屋施工面积稍有下降。2015 年，广州市房屋施工面积为 9345.57 万平米，同比下跌 0.3
27、 个百分点，与 2014 年基本持平。与全国施工面积情况（同比下降 0.34%）基本相同。2016 年广州房地产市场发展研究报告-2016 年广州房地产市场发展研究报告-图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业施工面积增速年广州市不同物业施工面积增速数据来源：CREIS 中指数据，住宅和商业营业用房施工面积同比微跌，办公楼住宅和商业营业用房施工面积同比微跌，办公楼增幅收窄。增幅收窄。2015 年，住宅施工面积为 5759.97 万平米，与 2014 年基本持平。办公楼施工面积达到2016 年广州房地产市场发展研究报告-903.03 万平米，同比增加 5 个百分点。商业营业
28、用房施工面积为 1117.17 万平米，同比下降 1.5%。图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业施工面积占比年广州市不同物业施工面积占比数据来源：CREIS 中指数据，住宅、办公楼和商业营业用房施工面积占比基本住宅、办公楼和商业营业用房施工面积占比基本同往年一致。同往年一致。2015 年住宅、办公楼和商业营业用房施工面积占比分别为 74.0%、11.6%和 14.4%，与前两年占比情况基本一致。2016 年广州房地产市场发展研究报告-竣工：房屋竣工面积有所下降，商业营业用房同竣工：房屋竣工面积有所下降，商业营业用房同比跌幅最大比跌幅最大2016 年广州房地产市场发展研
29、究报告-图：图：2000-20152000-2015 年广州市房屋竣工面积及增速年广州市房屋竣工面积及增速数据来源：CREIS 中指数据，房屋竣工面积跌幅近两成。房屋竣工面积跌幅近两成。2015 年，房屋竣工面积为 1511.49 万平米，同比下降 21.3%。与全国竣工面积相比（同比下降 32.6%），广州房屋竣工面积同比跌幅较小。2016 年广州房地产市场发展研究报告-图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业竣工面积增速年广州市不同物业竣工面积增速数据来源：CREIS 中指数据，各物业类型竣工面积同比均下降，商业营业用房各物业类型竣工面积同比均下降，商业营业用房降幅接
30、近降幅接近 4 4 成。成。2015 年，住宅、办公楼、商业营业用房竣工面积均有所减少，分别同比下降 19.6%、8.3%和 37.9%。图：图：2000-20152000-2015 年广州市不同物业竣工面积占比年广州市不同物业竣工面积占比2016 年广州房地产市场发展研究报告-数据来源：CREIS 中指数据，住宅、办公楼竣工面积占比均有所增加，商业营住宅、办公楼竣工面积占比均有所增加，商业营业用房面积占比减少。业用房面积占比减少。从竣工面积占比看，2015 年住宅竣工面积为 981.3 万平方米，办公楼竣工面积为124.4 万平米，占比分别增加 1.9%、1.4%。商业营业用房竣工面积为 1
31、60.44 万平米，占比分别为 12.7%，与 2014 年相比，同比减少 3.3 个百分点。2016 年广州房地产市场发展研究报告-二、二、政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松行环境日趋宽松1.1.全国政策：中央多轮政策叠加，刺激消费促投资全国政策：中央多轮政策叠加，刺激消费促投资2015 年房地产政策在坚持促消费、去库存的总基调下，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息，并通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境。地方政策灵活调整，采
32、取税费减免、财政补贴、2016 年广州房地产市场发展研究报告-取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。多轮政策组合奠定了楼市回暖基础，未来短期内仍有望在信贷、货币、税费等政策方面继续放松。同时，包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制将积极推进，支持房地产市场的持续健康发展。2016 年广州房地产市场发展研究报告-(1)(1)货币、信贷、财税政策持续宽松，推动市场货币、信贷、财税政策持续宽松，推动市场需求释放需求释放贷款利率多轮下调，力促地产消费。贷款利率多轮下调，力促地产消费。在经济下行压力下，今年央行延续
33、2014 年 11 月以来稳健偏松的货币政策，2015 年已实施五次降息，四次全面降准。五年以上长贷利率降至 4.9%，五年以上公积金贷款利率降至 3.25%，均处于历史低点，存准率也回落到2010 年的宽松水平，多轮降息直降购房成本，刺激潜在需求释放，对促进房地产销售回暖与稳定增长发挥了关键作用。降准释放的流动性直接改善房地产行业投融资环境，在一定程度上有效缓解了房企资金压力。同时央行还实施了扩大逆回购、中期借贷便利2016 年广州房地产市场发展研究报告-（MLF）、抵押 补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等，以增加市场流动性和可贷
34、资金。多轮货币政策调整，强化市场回暖预期，稳定了楼市消费信心。图：图：20082008 年以来年以来我国存款准备金率、我国存款准备金率、五年以上长期五年以上长期贷款利率贷款利率走势走势2016 年广州房地产市场发展研究报告-信贷政策逐步放宽，持续降低购房门槛。信贷政策逐步放宽，持续降低购房门槛。继 2014年“930”政策之后，信贷政策持续放松。信贷政策的逐步放宽，明显降低首置和部分改善需求的购房门槛，延续了楼市交易热度，并在一定程度上缓解了各级城市的库存压力。图：图：2014-20152014-2015 年信贷政策调整年信贷政策调整资料来源：中国指数研究院综合整理2016 年广州房地产市场发
35、展研究报告-财税政策积极调整，地方多管齐下活跃市场交财税政策积极调整，地方多管齐下活跃市场交易。易。2015 年两会政府工作报告提出，积极的财政政策要加力增效，继续实行结构性减税和普遍性降费。今年以来中央财税政策积极调整，目前个人住房转让营业税免征期已由 5 年调整为 2 年，新房及二手房转让手续费有所下降，十三五规划建议也提出要加快建立综合和分类相结合的个人所得税制，未来财税政策仍有调整空间。同时，六部委联合公布取消对境外个人在国内购买住房的限制条件，国务院下调除保障性住房和普通商品住房项目外房地产行业其他项目最低资本金比例，促进需求释放，助推行业稳定。而地方政2016 年广州房地产市场发展
36、研究报告-府也因城施策，通过税费减免、财政补贴、取消限购限外等政策进一步鼓励需求刺激消费，如甘肃、四川、安徽、山西等省市取消商品房购房限制，宁波、济南、沈阳、新乡等城市实施契税减免。(2)(2)公积金新政力度加大，公积金制度改革获突破公积金新政力度加大，公积金制度改革获突破公积金政策宽松力度加大，降门槛、增额度、公积金政策宽松力度加大，降门槛、增额度、推推进异地贷款进异地贷款。今年以来，国家公积金政策积极调整，除了降低首付比例外，还通过提高贷款额度、放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等，进一步加大对职工使用公积金购房贷款的支持力2016 年广州房地产市场发展研究报告-度。年末
37、国务院法制办公室公布住房公积金管理条例（修订送审稿），在放宽提取和使用条件的同时，提出公积金资产证券化，增强资金流动性、促进资金保值增值，进一步推进公积金制度改革。表：表：20152015 年公积金政策调整年公积金政策调整资料来源：中国指数研究院综合整理2016 年广州房地产市场发展研究报告-(3)(3)土地土地及保障房及保障房政策适时政策适时调整调整，供给侧结构改革加，供给侧结构改革加速推进速推进土地供应控规模、调结构，从源头调节土地供应控规模、调结构，从源头调节市场供市场供应应，降低，降低库存压力库存压力。供应层面通过控制、优化供应规模及结构，盘活存量土地促进库存去化。3 月末，国土资源部
38、、住房城乡建设部联合下发了关于优化2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知。9 月，国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见，11 月国务院连出关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意2016 年广州房地产市场发展研究报告-见、关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见，12 月发布关于支持旅游业发展用地政策的意见。地方同步调节供给缓解库存压力，四川、山西、海南、佛山、昆明等多地出台政策优化住房套型结构，从源头调节市场供应。保障性住房货币化安置工作大力推进，完善多层保障性住房货币化安置工作大力推
39、进，完善多层次住房供应体系。次住房供应体系。2015 年我国创新机制推进保障性安居工程建设，逐步实行实物保障与货币补贴并举，推进存量房转为公租房和安置房，鼓励社会资本参与保障性住房的建设和运营管理。8 月住建部、国家开发银行联合发布关于进一步推进棚改货币化安置的通2016 年广州房地产市场发展研究报告-知，要求各地区按照原则上不低于 50%的比例确定棚改货币化安置目标，并把目标分解到市、县，落实到具体项目。地方同步跟进中央政策。同时，保障房建设也创新融资体制机制，推广特许经营等各种政府与资本合作 PPP 模式，推行住房储蓄银行试点，进一步健全多层次住房供应体系。(4)(4)二孩政策全面放开扩大
40、地产消费，长效机制建设二孩政策全面放开扩大地产消费，长效机制建设积极落实积极落实五中全会全面五中全会全面放放开二孩政策开二孩政策，有利于扩大地产消有利于扩大地产消费。费。10 月十八届五中全会审议通过了中共中央关于2016 年广州房地产市场发展研究报告-制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议。我们认为生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口增加约 1500-2000 万人，按人均住房 30 平方米计算，未来 5 年将新增 4.5-6 亿平方米住宅需求，同时对于大户型改善类产品需求增加。长期来看，2030 年后适婚人口增长也将进一步扩大总体住房需求。长效机制配套措施积极落实，京津冀经济新增长
41、长效机制配套措施积极落实，京津冀经济新增长极加快推进。极加快推进。中央提出建立房地产健康发展的长效机制，各项相关制度和措施也积极推进落实。2016 年广州房地产市场发展研究报告-表：表：20152015 年长效机制建设不断健全年长效机制建设不断健全资料来源：中国指数研究院综合整理2016 年广州房地产市场发展研究报告-2.2.广州政策：广州政策：公积金政策不断完善，刺激楼市回暖公积金政策不断完善，刺激楼市回暖2015 年广州楼市虽稍有波折，跌宕起伏，但宽松的政策环境、不断推出的房贷举措等等，都在一定程度上促使居民置业需求得到进一步释放，为楼市成交上涨提供内在动。2015 年广州公积金接连推出新
42、政，“开闸放水”力挺购房，这是广州住房公积金继 2002年的修改以后再次大修。公积金政策的不断完善，不仅提高了公积金的实用率，也减轻购房者的购房压力，同时对化解房地产库存、促进房地产业持续发展也起到十分积极的作用，这不论对于房企还是购房者2016 年广州房地产市场发展研究报告-来说，都是一重大利好。在持续利好的政策刺激下，2015 年广州楼市明显回暖，整体呈现上升态势。（1 1）限购不松，二套房首付仍为七成）限购不松，二套房首付仍为七成继 2014 年“930”新政后，2015 年“330”新政的出台也为楼市带来了新的动力。3 月 30 日，央行、住建部、银监会三部门联合发布关于个人住房贷款政
43、策有关问题的通知，将二套房商业贷款首付比例降低至四成，而财政部亦将二手房营业税免征期限由 5 年缩短至 2 年。2016 年广州房地产市场发展研究报告-新政二手房营业税“5 改 2”既为部分群体节约了房屋流转成本，又盘活了已满 2 年而未足 5 年的房源，带动盘源放量大增，买家在选择增多的情况下，交易成功率也随之加大。“330 新政”给改善型置业者注入了一剂强心针，作为 2015 年释放购买力的开端，促进楼市稳步向上。但是，该政策的执行尽管对广州二手房市场有一定的影响，却对新房市场影响甚微。与此同时，广州依旧严格执行的限购令和二套房首付七成的规定，限制了市场上大量的换房需求，尤其是首改和大户型
44、的置换需求。（2 2）广州公积金政策不断完善，释放购房需求）广州公积金政策不断完善，释放购房需求2016 年广州房地产市场发展研究报告-受央行降息要求，广州调低公积金贷款利率受央行降息要求，广州调低公积金贷款利率。3月 4 日发布的广州公积金中心贷款服务指南，明确对个人住房公积金存贷款利率的调整。目前广州公积金购房首付比例仍然维持不变，对购买面积在 90 平米及以下的首付可低至两成的政策一直都有，只是由于公积金的紧张，早就处于实际限贷的情况，现实中基本无法做到首付两成。广州调整公积金首付比例及贷款额度计算公式。广州调整公积金首付比例及贷款额度计算公式。2015 年 6 月 7 日，广州住房公积
45、金调整公积金贷款政策，购买首套房面积在 90-144 平方米之间，申请公积金贷款的首付才能从三成降低到两成，二套房首付则2016 年广州房地产市场发展研究报告-从六成降至最低三成。新政对于贷款额度的计算公式也有所调整，但对于年轻人而言，在相同的条件下，新额度计算方式比旧的要难申请到最高额度 50 万元。广州调高公积金贷款最高额度，公积金贴息贷款广州调高公积金贷款最高额度，公积金贴息贷款缓解资金之渴。缓解资金之渴。从 10 月 26 日起，一人申请住房公积金个人住房贷款的，最高额度由现行的 50 万元调整至60 万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的，最高额度由现行的 80 万元调
46、整至 100 万元。同时，于 10 月 26 日正式实施公积金贴息政策。2015 年下半年，广州公积金资金紧张，持续多月出现额度遭“秒杀”，不少市民甚至因为排不上队申请公2016 年广州房地产市场发展研究报告-积金贷款而不得不转投商贷，增加了利息支出。为更好地支持缴存职工购房需求，广州住房公积金管理委员会发出通知，决定从 10 月 26 日起实施广州市住房公积金贴息贷款实施办法，符合公积金贷款条件和受托银行商业性个人住房贷款条件的缴存职工可申请住房公积金贴息贷款。据悉，目前，中国建设银行广东省分行、中国银行广东省分行、广州农村商业银行可受理住房公积金贴息贷款业务(目前只限组合贷款)。目前广州公
47、积金额度紧张且放款时间长，“住房公积金贴息贷款”是解决这一问题的有效方法之一，2016 年广州房地产市场发展研究报告-该政策也增强了购房者的入市信心，不论是改善或是刚需，因此，对市场成交量都有明显的影响。全面推行公积金异地贷款业务。全面推行公积金异地贷款业务。10 月 23 日,广州市住房公积金管理中心发布了关于实施住房公积金异地个人住房贷款问题的通知，从 10 月 26 日起，广州市户籍人士并在外地任何一城缴纳公积金,可在广州贷款购买广州自住型用房。一般情况下，广州人只有在外地工作才会在外地缴纳公积金,在相对低收入的城市工作而前往房价较高的一线城市买房,难度较大,因此,本次出台的公积金异地个
48、人住房贷款新政的覆盖面并不广泛，不会对市场成交有太大影响。2016 年广州房地产市场发展研究报告-租房提取公积金条件放宽，提取条件简化，提高租房提取公积金条件放宽，提取条件简化，提高公积金使用率。公积金使用率。2015 年 12 月 25 日，广州市住房公积金管理委员会发出通知，宣布放宽租房提取住房公积金条件。今后，只要在广州连续缴满 3 个月公积金，又在广州无自有产权住房，无论单身还是已婚夫妇，都可以申请提取 600 元以下的公积金，支付商品房房租，而且不需要提供房屋租赁登记备案证明以及租房合同和发票。此次通知出台，在放宽条件、方便职工的同时，也进一步提高了公积金的实用率。（3 3）广州不动
49、产登记制度启动）广州不动产登记制度启动2016 年广州房地产市场发展研究报告-2015 年 11 月 2 日起，广州市正式启动不动产统一登记工作，统一颁发不动产权证书和不动产登记证明。不动产登记启动以来，业主放盘量未有明显变化，二手房交易量保持平稳。不动产登记本身不属于地产调控政策，因此不会直接影响购房者和业主，短期内更不会影响到房价。从长期的效果来看，随着不动产登记制度的落地实施，必然会引起部分业主将手中的多套房源进行抛售。但不动产登记已经准备多时，部分业主早已抛盘，对楼市的整体影响较小，不会出现短期内大量房源抛售的局面。（4 4）二胎政策出台催热广州楼市）二胎政策出台催热广州楼市2016
50、年广州房地产市场发展研究报告-广东省人口与计划生育条例已由广东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于 2015年 12 月 30 日修订通过，自 2016 年 1 月 1 日起施行。新条例规定，“提倡一对夫妻生育两个子女”，生育第二个子女不再需要进行生育审批，只需要办理生育登记即可。新条例实施后，自愿终身只生育一个子女的夫妻，不再发放独生子女父母光荣证，不再享受独生子女父母奖励优待。但在国家提倡一对夫妻生育一个子女期间，自愿终身只生育一个子女的本省户籍夫妻，可继续按规定的条件、标准，享受各项计划生育奖励优待政策。已经享受独生子女父母奖励的夫2016 年广州房地产市场发展研究报告-妻，