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1、房地产物物业管理理概述(中)第三章 物业业管理程程序在现代社社会经济济中，传传统的管管理方式式正在被被科学的的、先进进的管理理方式所所取代。因因而物业业 管理理不能照照搬老一一套的管管理办法法和管理理经验，应应引进现现代化管管理中的的全新思思想，对对物业实实行 “全全过程”的的管理。本本章将就就物业管管理全过过程中物物业管理理的前期期介入，物物业的验验收与接接管， 物业入入伙手续续的办理理，物业业的装修修与管理理，物业业档案资资料的建建立，物物业日常常管理和和维修养养护 等等内容进进行论述述。第一节 物业业管理前前期介入入 一、物物业管理理前期介介入的认认识 对对于一项项物业来来说，存存在着开
2、开发经营管理理三个阶阶段。从从形式上上看，物物业管理理是对物物业的使使用管理理，因此此，物业业管理只只要在物物业交付付使用时时介入即即可，并并且很多多物业管管理企 业也是是这么做做的，然然而，从从物业管管理的实实践来看看，并非非如此简简单。我我国的物物业管理理是从传传统的房房地产管管理脱胎胎而出的的，体制制虽变，但但管理手手段却还还有很多多没有更更新，物物业管理理一直滞滞后 于于规划设设计和施施工建设设。开发发设计是是各物业业辖区能能否形成成完整、舒舒适、便便利的功功能区域域的先天天制约因因素。以以往房地地产开发发商在规规划设计计中考虑虑了房屋屋和配套套设施建建造时的的方便和和节约， 而没有有
3、从管理理角度把把房屋建建成后的的管理联联系起来来统一规规划，造造成建成成后物业业管理上上的矛盾盾和漏洞洞。如现现在常见见的车位位拥挤，住住房使用用功能不不全，空空调位置置未考虑虑，脱排排水的管管道未顾顾及 ，以以及水、电电、煤、通通风、交交通等配配套方面面存在的的问题。这这种整体体布局上上的缺陷陷，既使使业主时时有抱怨怨，又使使物业管管理工作作难以完完善，并并且以后后往往也也难以弥弥补。如如果开发发商在规规划设计计 阶段段就选择择好物业业管理企企业，即即利用物物业管理理企业的的丰富经经验和专专业知识识对规划划设计提提出建议议和意见见，使规规划设计计更符合合使用管管理的要要求，可可为以后后的管理
4、理工作打打好基础础。 物物业管理理是以经经济为手手段，从从事对物物业的使使用、保保养、维维修、经经营工作作和提供供服务，是是 使物物业发挥挥最佳效效应的一一种管理理形式，它它同物业业的形成成过程即即投资决决策、规规划设计计、工程程建设及及房屋营营销等阶阶段均有有着密不不可分的的联系。因因此，物物业管理理应建立立追求全全过程最最佳效益益的 现现代化管管理模式式，在物物业的开开发阶段段就充分分考虑建建成以后后的使用用和管理理的需求求，考虑虑到社会会经济发发展后居居住水平平提高的的需要，要要有一定定的超前前性，即即从项目目规划设设计阶段段就开始始关注物物 业的的全过程程效益。物物业管理理是一种种对物
5、业业全过程程的管理理，其首首要环节节即是物物业管理理的前期期介入。 这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事 物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理 的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是 发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，
6、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主 的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅 要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等；然而对于业主而言，却不止于 此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上 百年。随着人们观念的转变，业主既会
7、从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协 议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好 的、有效的“管家”形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场
8、的重大问题。毋庸置疑，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅 是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。 二、物业管理前期介入的必要性 (一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在 物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和 建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中将之限制在最小
9、范围之内，就必须开展物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划设计 、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化管理得以顺利实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种 问题和缺陷，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐 项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。 (二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的 了解。如果物业管理企
10、业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理 ，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。 (三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备 物业管理也是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺 关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度， 筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设
11、置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管 理企业便能有序地对物业实体进行管理。 三、物业管理前期介入的内容 在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面： (一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务 无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系 统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。 1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际 出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企
12、业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比 自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽 无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。 2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。 3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。 4.选派管理人员运作物业前期管理。 (二
13、)建立与业主或使用人的联络关系 物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既 应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。 1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。 2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。 3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、 门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。 (三)察看工程建设现场 物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据 物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。 1.审视工
14、程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。 2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。 3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。 4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。 (四)设计管理模式，草拟及制定管理制度 物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式， 制定相应的规章制度，其中还须与开
15、发商一起草拟有关文件制度。 1.筹建业主管理委员会。 2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施 工管理办法等。 3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖 区综合管理办法等。 4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。 (五)建立服务系统和服务网络 物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在 很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。 1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。 2.同街道、公安、交通、
16、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱 乐等部门进行联络、沟通与协调。 3.建立代办服务项目网络。 (六)办理移交接管事宜 物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。 1.拟订移交接管办法。 2.筹备成立业主管理委员会。 3.协助和办理移交接管事项。第二节 物物业的接接管与验验收 一、物物业的竣竣工验收收 (一)竣竣工验收收及验收收种类 物业业的竣工工验收是是指一项项物业建建筑生产产的最后后一个阶阶段。物物业的竣竣工是指指该物业业所属的的 工程程项目经经过建筑筑施工和和设备安安装以后后，达到到了该工工程项目目设计文文件所规规定的要要求，具具备了使使用或投投产的条条
17、件。工工程项目目竣工后后，由建建筑商向向开发商商办理交交付手续续。在办办理交付付手续时时 ，需需经开发发商或专专门组织织的验收收委员会会对竣工工项目进进行查验验，在认认为工程程合格后后办理工工程交付付手续，建建筑商把把物业交交给开发发商，这这一交接接过程称称之为验验收。 竣工工验收是是建筑商商与开发发商之间间发生的的一个法法定手续续，通过过验收能能明确责责任，如如工程达达 到设设计或合合同要求求，经验验收后，就就可解除除合同义义务。从从物质形形态上说说，建筑筑商完成成了一项项最终建建筑产品品，而开开发商也也完成了了该物业业的开发发任务；从经济济关系上上说，建建筑商即即可解除除对开 发商承承担的
18、经经济和法法律责任任。 建筑工工程项目目的验收收不仅有有竣工验验收，而而且有再再建工程程验收。它它包括隐隐蔽工程程验收、单单 项工工程验收收、分期期验收和和全部工工程验收收。 1.隐隐蔽工程程验收 隐蔽蔽工程验验收是指指将被其其他工序序施工所所隐蔽的的分部分分项工程程，在隐隐蔽之前前所进行行的检查查 验收收，它是是保证工工程质量量、防止止留有质质量隐患患的重要要措施。隐隐蔽工程程验收的的标准为为施工图图设计和和现行技技术规范范，验收收是由开开发商和和建筑商商共同进进行的，验验收后要要办理签签证手续续，双方方均 要要在隐蔽蔽工程检检查签证证上签字字，并列列入工程程档案。对对于检查查中提出出不符合
19、合质量要要求的问问题要认认真进行行处理，处处理后进进行复核核并写明明处理情情况。未未经检验验合格不不能进入入下道工工序施工工。 2.单单项工程程验收 单项项工程验验收是指指某个单单项工程程已按设设计要求求施工完完毕，具具备使用用条件，能能满足投投产要 求时，建建筑商便便可向开开发商发发出交工工验收通通知。开开发商在在接到建建筑商的的交工通通知后，应应先自行行检查工工程质量量、隐蔽蔽工程验验收资料料、工程程关键部部分施工工记录以以及工程程有否漏漏项等情情况，然然 后再再组织设设计单位位、建筑筑商等共共同进行行交工验验收。 3.分期验验收 分期验验收是指指在一个个群体工工程中分分期分批批进行建建设
20、的工工程项目目，或个个别单位位工程在在达到 使用条条件、需需要提前前动用时时所进行行的验收收。例如如住宅小小区，当当第一期期房屋建建成后，即即可验收收，以使使建筑产产品能提提前投入入使用，提提前发挥挥投资效效益。 4.全部工工程验收收 全全部工程程验收是是指工程程项目按按设计要要求全部部落成并并达到竣竣工验收收标准即即可进行行全部工工程 竣竣工验收收。全部部工程竣竣工验收收应在做做好验收收准备工工作的基基础上，按按预先验验收正式验验收的顺顺序进行行。 物业管管理企业业均应在在物业前前期管理理中参与与上述各各种建筑筑工程项项目的验验收。物物业管理理企业 应代表表业主，从从今后管管理和使使用的角角
21、度，根根据专业业经验提提供意见见。这样样既便于于避免建建筑后遗遗症的发发生，又又便于掌掌握第一一手资料料，为日日后的管管理打好好基础。 (二)竣工验收的依据、标准及主要工作 1.竣工验收的依据 上级主管部门的有关文件。 开发商和建筑商签订的工程合同。 设计文件、施工图纸和设备技术说明书。 国家现行的施工技术验收规范。 建筑安装统计规定。 对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件 等资料进行验收。 2.验收的标准 工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。 竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转
22、正常。 设备调试、试运转达到设计要求。 建筑物周围2米以内的场地清理完毕。 技术档案资料齐全。 3.做好竣工验收工作 建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩 建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有：竣工工程项目一览表；图纸会审记录；竣工图；隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检验 记录；永久性的水准点坐标记录；建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证；土建施工的试验记录；土建施工记录；设备安装施工和检验记录；建筑商和设计单位 提供的建筑物使用注意事项；该工程的有关技术决定；工程结算资料、文件和签证等。 开发
23、商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。 进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。 办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证 书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。 二、物业的接管验收 (一)接管验收与竣工验收 接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于： 1.验收的目的不同 接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构
24、安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。 2.验收条件不同 接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和 设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。 3.交接对象不同 接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移 交的物业。 (二)接管验收中应注意的事项 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企 业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之
25、中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面： 1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加 验收工作。 2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商 一次性拨付保修费用。5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸
26、资料，包括产权资料和技术资料。6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。 7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。第三节 物业入入伙手续续的办理理 所谓“入入伙”就就是业主主领取钥钥匙，接接房入住住。当物物 业管管理企业业的验收收与接管管工作完完成以后后，即物物业具备备了入伙伙条件后后，物业业管理企企业就应应按程 序进入入物业的的入伙手手续的办办理阶段段。物业业管理企企业应及及时将入入伙通知知书、入入伙手续续书、收收楼 须须知、收收费通知知书一并并寄给业业主
27、，以以方便业业主按时时顺利地地办好入入伙手续续。 由于物物业的入入伙阶段段是物业业管理企企业与其其服务对对象业主接接触的第第一关，这这一阶段段除了大大量的接接待工作作和繁琐琐的入伙伙手续外外，各种种管理与与被管理理的矛盾盾也会在在短时期期内集中中地暴 露出来来，为此此，这一一阶段通通常也是是物业管管理问题题最集中中的阶段段。所以以，物业业管理企企业应充充分利用用这一机机会，既既做好物物业管理理的宣传传、讲解解工作，又又要切实实为业主主着想办办事，以以树立起起物 业业管理企企业良好好的“第第一印象象”，取取得广大大业主的的信赖。 一、入入伙通知知书 入伙通通知书就就是关于于业主在在规定时时间办理
28、理入伙事事宜的通通知。物物业管理理企业在在制作入入伙通 知书时时应注意意如下问问题： 1.一般情情况下，一一个物业业辖区内内入伙的的业主不不是一家家或几家家，而是是几百家家甚至上上千家 ，如果果均集中中在同一一时间里里办理，必必然会使使手续办办理产生生诸多困困难，因因此在通通知书上上应注明明各幢、各各层分期期分批办办理的时时间，以以方便业业主按规规定时间间前来办办理。 2.如业主主因故不不能按时时前来办办理，应应在通知知书上注注明补办办的办法法。 下面面是一份份入伙通通知书以以作示范范：入伙通知知书 _女女士先先生： 您好好！我们们热忱欢欢迎您入入住花园！ 您所所认购的的花花园_区_栋栋_单_
29、元室室楼宇，经经市有关关部门验验收、测测量合格格，现已已交付使使用准予予入住。 (一一)请您您按入伙伙通知书书、收楼楼须知办办理入伙伙手续，办办理地点点在_楼_室室。在规规定的日日期内，地地产部、财财务部、物物业管理理公司等等有关部部门和单单位将到到场集中中办公。 (二二)为了了您在办办理过程程中能顺顺利而快快捷地办办理好入入伙手续续，请以以下表时时间为准准前来办办理 入入伙手续续。 各楼楼各层办办理入伙伙手续时时间分配配表(略略)。 阁下下如届时时不能前前来办理理入伙手手续，请请您及时时与我公公司联系系，落实实补办的的办法，联联系电话话_。 特此此通知 房地产产开发公公司 物业管管理公司司
30、_年_月月_日 二、入入伙手续续书 入伙手手续书即即是办理理入伙手手续的程程序和安安排，其其目的是是为了让让业主明明了手续续办理的的顺序 ，使整整个过程程井然有有序。下面是一一份入伙伙手续书书以作示示范：入伙手续续书 _女士士先生生： 您认认购的_区_栋栋_单元元_室楼楼宇，现现已交付付使用具具备入伙伙条件，请请阅读收收楼须知知，按下下列顺序序办理入入伙手续续： (1)房房地产公公司财务务部 (2)房房地产公公司地产产部 房房地产开开发公司司 物业管管理公司司 _年年_月_日 三、收收楼须知知 收收楼须知知，即是是告知业业主在办办理收楼楼过程中中应注意意的事项项及应携携带的各各种证件件、合同同
31、和 费费用，从从而避免免遗漏、往往返，给给业主增增添不便便。下面是一一份收楼楼须知以以作示范范：收楼须知知 为避避免业主主在收楼楼时产生生遗漏而而带来不不便，兹兹介绍有有关收楼楼程序。 (一一)在房房地产公公司财务务部办理理手续 1.付付清购楼楼余款。 2.携带已已缴款的的各期收收据交财财务部验验证、收收回并开开具总发发票。 3.在入伙伙手续(1)上上盖章。 (二二)在房房地产公公司地产产部办理理手续 1.验清业业主身份份。业主主如有时时间应亲亲临我公公司接受受楼宇，并并请带上上：入伙伙手续书书；业 主身份份证、港港澳台同同胞购房房证明、护护照或居居住证；购房合合同。 2.若业主主不能亲亲临收
32、楼楼，可委委托代理理人，代代理人除除携带入入伙手续续书、购购房合同同外，还还 应出出具：业业主的授授权书(由律师师鉴证)；业主主身份证证或护照照的影印印本；代代理人的的身份证证或护照照。 3.在入伙伙手续(2)上上盖章。 (三三)在物物业管理理公司财财务部办办理手续续 1.缴付各各项管理理费用。预预收不超超过3个个月的管管理费；收取装装修保证证金，住住房装修修完毕， 验收不不损坏主主要房屋屋结构的的，装修修保证金金如数退退还；收收取建筑筑垃圾清清运费，业业主装修修完毕，自自己清运运了建筑筑垃圾即即如数退退还。 2.缴付其其他费用用。如安安装防盗盗门、安安装防盗盗窗花等等。 3.在入伙伙手续(3
33、)上上盖章。 (四四)在物物业管理理公司管管理处办办理手续续 1.签署业业主公约约。 2.介绍入入住的有有关事项项。 3.向业主主移交楼楼宇钥匙匙。 4.在入伙伙手续书书(4)上由业业主本人人盖章或或签字，交交物业管管理公司司保存。房地地产开发发公司物业业管理公公司年月月日 四、业业主对物物业的验验收 购买物物业对于于每一位位业主来来说均是是一项重重大的投投资活动动。根据据入伙手手续书和和收楼须须知， 业主在在办理第第四道手手续之前前应由物物业管理理企业派派人员带带领业主主验收其其所购物物业。业业主对自自己所购购物业进进行验收收是业主主的权益益，业主主在验收收之前应应尽量把把物业可可能产生生的
34、问题题了解清清楚， 并逐项项进行鉴鉴定检查查，尽可可能把问问题解决决在入伙伙之前，将将“先天天缺陷”减减少到最最低限度度。 归纳纳众多物物业管理理企业的的经验，一一般物业业可能存存在的质质量问题题大致有有以下几几个方面面： 1.给排水水系列。包包括水管管、水龙龙头、水水表是否否完好，下下水道是是否有建建筑垃圾圾堵塞，马马 桶、地地漏、浴浴缸排水水是否畅畅通、有有无泛水水现象等等。 2.门窗系系列。包包括框架架是否平平整、牢牢固、安安全，门门窗是否否密缝、贴贴合，门门锁、窗窗钩有 无质量量问题，玻玻璃是否否防水密密封等。 3.供电系系列。包包括电灯灯、电线线(管线线)是否否有质量量问题，开开关所
35、控控是否火火线，电电表的流流 量大大小能否否满足空空调、电电脑等家家用电器器的需求求等。 4.墙面、屋屋顶、地地板系列列。包括括是否平平整、起起壳、起起砂、剥剥落，有有否裂缝缝、渗水水，瓷 砖、墙墙砖、地地砖贴面面的平整整、间隙隙、虚实实等。 5.公共设设施及其其他。包包括垃圾圾桶、扶扶梯、电电梯、防防盗门、防防盗窗花花、电话话电线、天天线 、信信箱等。第四节 物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建
36、筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的的东西。物业档案案资料的的建立主主要抓收收集、整整理、归归案、利利用四个个环节。收收集的关关键是尽尽可能完完整，时时间上讲讲是指从从规划设设计到工工程竣工工的全部部工程技技术维修修资料；从空间间上讲是是指物业业构成的的方方面面面，从从地下到到楼顶、从从主体到到配套、从从建筑物物到环境境，整理理的重点点是去伪伪存真、留留下有用用的，归归档就是是按照资资料本身身的内在在规律、联联系进行行科学地地分类与与保存，利利用即是是在日后后的管理理过程中中使用并并加以充充实。第第五节 物物业的装装修与管管
37、理 业主在在收楼后后有权对对自己所所购物业业进行装装修，但但装修必必须在规规定范围围内进行行。其有有关规 定包括括：国家家建设部部发布的的建筑筑装饰装装修管理理规定和和物业管管理企业业制定的的住户户装修管管理规定定。根根据上述述规定，业业主在装装修前必必须向物物业管理理企业进进行申请请登记，包包括填写写业主 装修申申请表、领领取装装修管理理规定，根根据约定定在申请请表上签签字，缴缴纳装修修管理押押金及保保证金，经经批准后后方可动动工。业业主在装装修完成成以后，物物业管理理企业应应组织验验收，合合格后即即退还装装 修押押金及保保证金。 一、业业主装修修申请表表业主在在装修前前向物业业管理企企业申
38、请请登记时时，需如如实填写写装修施施工内容容，并注注明委托托施工单单位及进进场人数数，业主主、施工工队及物物业管理理企业三三方应在在申请书书上签字字盖章。 业主主装修申申请表的的格式如如下：二、装修修管理规规定 根据政政府有关关法规，为为加强物物业辖区区管理，保保证物业业的完好好和安全全，保持持物业辖辖区的整整 洁美美观，维维护全体体业主的的合法权权益，一一般物业业管理企企业均对对装修制制定如下下规定： (一一)报批批程序 (11)业主主应提前前5天向向物业辖辖区管理理处申报报。 (22)详细细、如实实地填写写装修修申请表表。 (33)经管管理处审审核同意意后、方方可进行行装修施施工。 (44
39、)装修修施工队队应到管管理处签签订装装修工程程队治安安责任书书及装装修施工工保证书书。 (二二)装修修管理要要求 (11)不得得拆改原原房屋的的墙、柱柱、梁、楼楼板等主主体结构构部件。 (22)不得得凿穿地地面和房房顶的水水泥层。 (33)不得得封闭前前阳台，不不得改动动外门窗窗，保持持房屋外外观的美美观、统统一。 (44)装修修垃圾必必须及时时清运，倾倾倒到指指定的地地点。严严禁向窗窗外、阳阳台外、楼楼梯、过过道、 天台等等公共场场所抛撒撒堆放。 (55)严禁禁将垃圾圾倒入下下水管道道内或将将生活污污水由雨雨水管道道排出。 (66)按照照管理处处的要求求，空调调器安装装在指定定的位置置，以保
40、保持外观观统一、协协调。空空调出水水必须接接回阳台台内或室室内。 (77)装修修施工应应安排在在上午77：000122：000，下午午14：0020：00时时间内进进行，以以免影响响 他人人休息。 (88)高层层住户装装修不得得使用载载人电梯梯装运建建材、木木料、工工具等物物品。 (99)需封封闭后阳阳台的，须须申报管管理处同同意方能能施工。 (110)施施工队人人员应到到管理处处办理临临时出入入证，将将临时出出入证佩佩戴在前前胸，并并在指定定的区 域内活活动。 (111)未未经管理理处同意意，不得得随意改改动水、电电管线走走向。 (112)底底层住户户装修，不不得在前前阳台违违章搭建建。 (
41、113)临临平台的的阳台、窗窗户不能能改装门门。 (三三)押金金及保证证金 (11)业主主装修前前须向管管理处交交付一定定的装修修保证金金。 (22)装修修施工队队在办理理临时出出入证时时，须向向管理处处交付一一定的押押金。 (33)装修修施工结结束后，由由管理处处派人对对装修工工程进行行检查，如如无违反反本规定定及物业业辖区 其他管管理规定定的行为为，没有有对他人人财产和和公共场场地、设设施、设设备等造造成损害害的，管管理处将将如数退退还押金金和保证证金。 (四四)违规规责任 (11)在装装修施工工中有违违反上述述规定行行为的，管管理处有有权视情情节严重重程度给给予扣罚罚部分乃乃 至全全部押
42、金金和保证证金的处处罚。 (22)装修修施工中中有意或或无意损损坏公共共设施、设设备和给给他人财财产、物物品造成成损害的的，必须须 照价价赔偿。 (33)因装装修施工工造成管管道堵塞塞、漏水水、停电电、坠落落等造成成公共设设施和他他人利益益损失的的， 装装修户应应负责修修复(或或承担修修复费用用)，并并视情况况给予受受损害者者必要的的赔偿。 (44)因装装修施工工造成外外墙破坏坏、污染染的，由由装修户户负责修修补。 (五五)管理理权限(1)住住户装修修管理由由所属物物业辖区区管理处处全权负负责。(2)住住户要求求改动房房内水、电电管线走走向的，须须经物业业管理企企业工程程部经理理同意方方能进行
43、行施工。 (33)住户户要求封封闭后阳阳台，须须经管理理处同意意方能进进行施工工。(4)因因特殊情情况需在在户内隔隔墙上开开窗和开开洞的，需需经物业业管理企企业工程程部经理理批准。(5)任任何人均均无权批批准超过过本规定定的装修修行为。(6)如如施工队队违反本本规定后后，不听听从物业业管 理理企业的的劝阻和和安排，物物业管理理企业有有权责令令其停止止装修行行为。第四章 物物业管理理模式 在传传统的计计划经济济体制下下，物业业管理的的概念在在我国尚尚未形成成，常规规的管理理也是以以行政管管 理的的方式进进行的，即即一个单单位的房房屋由单单位的行行政办公公室或后后勤部门门负责，进进行一些些日常的的
44、 房屋屋维修等等。改革革开放以以后，尤尤其是以以土地的的使用权权有偿有有期出让让的改革革为契机机，国家家加大 了房改改的力度度，房屋屋产权由由过去的的单一形形式变为为多元化化以后，给给房屋的的管理带带来了难难度。我我 国南南方经济济特区城城市逐步步引进并并推广了了以经济济手段对对物业进进行管理理的概念念和方法法，并逐逐步建 立了以以经济手手段为主主，法律律和行政政手段为为辅的物物业管理理体制。由由于我国国历史等等一些原原因，东东 西部部经济发发展有较较大的差差异，即即使在同同一个城城市中，也也存在着着经济悬悬殊过大大的现象象，这就就决 定定了我国国目前物物业管理理的多样样性。第一节 目目前我国国物业管管理模式式 一、房房屋管理理的六种种模式