房地产物业管理综合概述2.docx

《房地产物业管理综合概述2.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产物业管理综合概述2.docx（40页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、房地产物业治理概述(中)第三章 物业治理步伐在现代社会经济中，传统的治理方法正在被科学的、先进的治理方法所取代。因而物业 治理不能照搬老一套的治理步伐和治理经验，应引进现代化治理中的全新思想，对物业实行 “全历程”的治理。本章迁就物业治理全历程中物业治理的前期介入，物业的验收与担当， 物业入伙手续的治理，物业的装修与治理，物业档案资料的创建，物业日常治理和维修养护 等内容进行论述。第一节 物业治理前期介入 一、物业治理前期介入的认识 对付一项物业来说，存在着开发经营治理三个阶段。从形式上看，物业治理是对物业的使用治理，因此，物业治理只要在物业交付使用时介入即可，并且许多物业治理企 业也是这么做

2、的，然而，从物业治理的实践来看，并非如此简朴。我国的物业治理是从传统的房地产治理脱胎而出的，体制虽变，但治理手段却另有许多没有更新，物业治理一直滞后 于筹划设计和施工建立。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功效区域的先天制约因素。以往房地产开发商在筹划设计中考虑了衡宇和配套设施制作时的方便和节约， 而没有从治理角度把衡宇建成后的治理联系起来统一筹划，造成建成后物业治理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功效不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及 ，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体结构上的缺陷，既使业主时有诉苦，又使物业治理事情难以完善，并且以后往

3、往也难以弥补。如果开发商在筹划设计 阶段就选择好物业治理企业，即利用物业治理企业的富厚经验和专业知识对筹划设计提出发起和意见，使筹划设计更切合使用治理的要求，可为以后的治理事情打好底子。 物业治理是以经济为手段，从事对物业的使用、调养、维修、经营事情和提供办事，是 使物业发挥最佳效应的一种治理形式，它同物业的形成历程即投资决策、筹划设计、工程建立及衡宇营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业治理应创建追求全历程最佳效益的 现代化治理模式，在物业的开发阶段就充实考虑建成以后的使用和治理的需求，考虑到社会经济生长后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目筹划设计阶段就开始存眷物 业的全历程

4、效益。物业治理是一种对物业全历程的治理，其首要环节便是物业治理的前期介入。 这里所说的物业治理前期介入，是指物业治理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事 物业形成前的阶段性治理。物业前期治理事情虽然尚未形成对物业运行主体的治理，但是就其治理的内涵阐发，它应属于企业治理的一个治理阶段。 物业治理前期介入是一种物业治理企业同房地产开发商配合对物业实施平行或交织治理 的要领，因此，无论是对房地产开发商照旧物业治理企业都是非常须要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建立，物业治理企业对物业进行的是软件治理。前者是形成物业，后者是 发挥物业的功效作用，虽有区别但又相互联系。对付开发商而言，进行投资决策，筹

5、划设计，选择适当的地段、房型及隶属设施，并通过施工制作形成物业，其目的是为了增强对业主 的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产物的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充实考虑人们对房地产物和事情、居住情况需求的不停变革，不但 要重视物业自己的工程质量，更应该考虑物业的使用功效、小区的公道结构、修建的造型、建材的选用、室外的情况、事情或居住的宁静舒适与方便等；然而对付业主而言，却不止于 此，业主还将对物业治理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建立相对较为直观，而软件治理却要恒久相伴。一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上 百年。随着人们看法的转变，

6、业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业治理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业治理企业，能在很大水平上制止缺陷 和漏洞，使物业更切合使用和治理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对付物业治理企业而言，首先应加入市场竞争以获取物业的治理权。在同开发商签订了物业治理协 议书后，即应着手配备与物业相匹配的治理人员，开展各项物业前期阶段的治理事情。由于未来的业主治理委员会拥有“决定继聘或选聘物业治理企业”的权利，因此，物业治理企业在前期治理中能否形成有序的治理秩序，能否满足业主的办事需求，能否在业主中树立良好 的、有效的“管家”形象，对付物业治理企业来说是一个掌握时机、

7、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业治理前期介入将使硬件建立与软件建立相得益彰，对物业实行前期治理不但 是物业治理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，固然更是业主维护自身权利的需要。 二、物业治理前期介入的须要性 (一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决 物业治理的根本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效治理。然而在 物业治理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业治理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合结构等，这些均不取决于物业治理企业，而往往在于物业的开发商和 修建商。要改变这一状况，把一些以往恒久难以得到解决的问题尽可能在物业治理历程中将之限

8、制在最小范畴之内，就必须开展物业治理的前期介入，使物业治理前期介入同筹划设计 、施工建立同步或交织进行，这样既可以反应以后专业化治理得以顺利实施的种种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往治理实践中发明的筹划设计上的种种 问题和缺陷，对物业的筹划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期治理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐 项加以妥善解决，淘汰后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。 (二)物业治理前期介入是对所管物业的全面了解 物业治理行为的实质是办事。然而要办事得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的 了解。如果物

9、业治理企业在物业交付使用时才介入治理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建立、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成历程中就介入治理 ，才气对今后未便于养护和维修之处提出革新意见，并做好日后养护维修的重点记载。唯有如此，物业治理企业方能更好地为业主办事。 (三)物业治理前期介入是为后期治理做好准备 物业治理也是一项综合治理工程，通过物业治理把疏散的社会分工聚集为一体，并理顺 干系，创建通畅的办事渠道，以充实发挥物业治理的综互助用。别的，在对物业实体实施治理之前，还应设计物业治理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度， 筹办创建业主治理委员会，印制种种证件，以及进

10、行机构设置、人员聘用、培训等事情。物业治理前期介入就可以在此阶段把上述事情摆设就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管 理企业便能有序地对物业实体进行治理。 三、物业治理前期介入的内容 在物业治理前期介入阶段，物业治理企业的治理内容大抵可以归纳为以下几个方面： (一)物业治理企业通过投标来接洽物业治理业务 无论物业治理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，照旧各大系 统组建的，要得到物业治理业务首先必须不停开拓，通过投标竞争来接洽业务。 1.进行可行性、可靠性、可盈利性阐发。可行性是指物业治理企业既要从自身的实际 出发，考虑拟担当的物业与本企业的资质品级是否相符，该物业的担当能否

11、发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的治理权竞争中取胜，如果明知竞争敌手实力比 自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建立是否有包管，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可制止治理权竞争得手后，由于开发商或建立方面的原因 ，使事情留有漏洞，造成今后的物业治理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业治理企业凭据自己的经营目标，测算物业的治理能否给企业带来正常利润，或近期虽 无利润但企业能在该地域打开新局面，争取更多的业务。 2.具体测算物业治理用度，并草拟总体治理方案。 3.投标竞争、洽谈、签订物业治理条约(协议)。 4.选派治理人员运作物业前期治理

12、。 (二)创建与业主或使用人的联络干系 物业治理的东西是物业，而办事东西则是人，即业主和使用人。因此，物业治理企业既 应与第一业主(开发商)配合协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。 1.听取业主或使用人对物业治理的要求、希望。 2.了解业主或使用人对物业使用的有关摆设、筹划。 3.加入售房部分同业主或使用人签约，并提供草拟的业主条约、装修施工治理步伐、 门禁收支步伐、停车场治理步伐、治理费收取步伐等物业辖区综合治理步伐。 (三)察看工程建立现场 物业治理前期介入的目的是为以后的治理创造良好的条件，因此，物业治理企业应凭据 物业治理要求，对物业的筹划设计及修建施工提出公道化发起。 1

13、.审视工程土建结构、管线走向、收支线路、保安系统、内外装饰、设施建立、设备 安装的公道性。重点察看消防宁静设备、自动化设备、宁静监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、办事设备等。 2.对施工现场提出切合物业治理需要的发起方案，商量解决步伐。 3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记载，图纸变动要点记载。 4.加入工程验收，进行器材查抄、外观查抄、性能查抄、功效测试、铭牌查抄，并按 整改筹划督促整改。 (四)设计治理模式，草拟及制定治理制度 物业治理企业在前期介入中要凭据业主和使用人的希望与要求，设计日后的治理模式， 制定相应的规章制度，其中

14、还须与开发商一起草拟有关文件制度。 1.筹建业主治理委员会。 2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主治理委员会章程、业主条约、装修施 工治理步伐等。 3.设置物业辖区的组织机构，划定各部分人员岗亭责任制度，体例住户手册、物业辖 区综合治理步伐等。 4.制定上岗人员的培训筹划，并实施筹划。 (五)创建办事系统和办事网络 物业治理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的情况条件，物业治理的成败在 很大水平上取决于物业治理公司与这些情况条件即与社会有关部分相互干系的协调，这里既有行政治理干系，又有经济干系。 1.保安、清洁、养护、维修、绿化步队的设立或选聘，洽谈和订立条约。 2.同街道、公安

15、、交通、环保、卫生、市政、园林、教诲、公用事业、商业及文化娱 乐等部分进行联络、相同与协调。 3.创建代庖办事项目网络。 (六)治理移交代管事宜 物业治理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交代做好准备。 1.拟订移交代管步伐。 2.筹办创建业主治理委员会。 3.协助和治理移交代管事项。第二节 物业的担当与验收 一、物业的竣工验收 (一)竣工验收及验收种类 物业的竣工验收是指一项物业修建生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的 工程项目经过修建施工和设备安装以后，到达了该工程项目设计文件所划定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由修建商向开发商治理交付手续。在治理交付手续时

16、，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程及格后治理工程交付手续，修建商把物业交给开发商，这一交代历程称之为验收。 竣工验收是修建商与开发商之间产生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达 到设计或条约要求，经验收后，就可解除条约义务。从物质形态上说，修建商完成了一项最终修建产物，而开发商也完成了该物业的开发任务；从经济干系上说，修建商即可解除对开 发商负担的经济和执法责任。 修建工程项目的验收不但有竣工验收，并且有再建工程验收。它包罗隐蔽工程验收、单 项工程验收、分期验收和全部工程验收。 1.隐蔽工程验收 隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽

17、之前所进行的查抄 验收，它是包管工程质量、防备留有质量隐患的重要步伐。隐蔽工程验收的尺度为施工图设计和现行技能范例，验收是由开发商和修建商配合进行的，验收后要治理签证手续，双方均 要在隐蔽工程查抄签证上签字，并列入工程档案。对付查抄中提出不切合质量要求的问题要认真进行处置惩罚，处置惩罚后进行复核并写明处置惩罚情况。未经查验及格不能进入下道工序施工。 2.单项工程验收 单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要 求时，修建商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到修建商的交工通知后，应先自行查抄工程质量、隐蔽工程验收资料、工程要害部分施工记载以及工程有否漏项等

18、情况，然 后再组织设计单位、修建商等配合进行交工验收。 3.分期验收 分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建立的工程项目，或个别单位工程在到达 使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一期衡宇建成后，即可验收，以使修建产物能提前投入使用，提前发挥投资效益。 4.全部工程验收 全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并到达竣工验收尺度即可进行全部工程 竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备事情的底子上，按预先验收正式验收的顺序进行。 物业治理企业均应在物业前期治理中加入上述种种修建工程项目的验收。物业治理企业 应代表业主，从今后治理和使用的角度，凭据专业经验提供意见。这

19、样既便于制止修建后遗症的产生，又便于掌握第一手资料，为日后的治理打好底子。 (二)竣工验收的依据、尺度及主要事情 1.竣工验收的依据 上级主管部分的有关文件。 开发商和修建商签订的工程条约。 设计文件、施工图纸和设备技能说明书。 国度现行的施工技能验收范例。 修建安装统筹划定。 对从外洋引进的新技能或成套设备项目，还应凭据签订的条约和外洋提供的设计文件 等资料进行验收。 2.验收的尺度 工程项目凭据工程条约划定和设计图纸要求已全部施工完毕，到达国度划定的质量尺度，能够满足使用要求。 竣工工程到达窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。 设备调试、试运转到达设计要求。 修建物周围2米以内的

20、园地清理完毕。 技能档案资料齐全。 3.做好竣工验收事情 修建商准备和提交竣人为料。为了使开发商对物业公道使用和维护治理，为改建、扩 建提供依据和治理工程决算，修建商向开发商提交的资料有：竣工工程项目一览表；图纸会审记载；竣工图；隐蔽工程验收单、工程质量事故产生记载单；质料、半制品的试验和查验 记载；永久性的水准点坐标志录；修建物或构筑物沉陷观察记载质料、构件和设备的质量及格证；土建施工的试验记载；土建施工记载；设备安装施工和查验记载；修建商和设计单位 提供的修建物使用注意事项；该工程的有关技能决定；工程结算资料、文件和签证等。 开发商收到修建商提供的竣人为料以后，应对这些资料进行逐项查抄和判

21、定。 进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。 治理工程交代手续。查抄判定和负荷联动试车及格后，条约双方即可签订交代验收证 书，逐项治理牢固资产移交，凭据承包条约的划定治理工程结算手续。除注明负担的保修事情内容外，双方的经济干系与执法责任可予以解除。 二、物业的担当验收 (一)担当验收与竣工验收 担当验收差别于竣工验收。担当验收是由物业治理企业依据建立部1991年7月1日颁布的衡宇担当验收尺度，担当开发商移交的物业所进行的验收。担当验收与竣工验收的区别在于： 1.验收的目的差别 担当验收是在竣工验收及格的底子上，以主体结构宁静和满足使用功效为主要内容的再查验；竣工验收是为了查验衡宇

22、工程是否到达设计文件所划定的要求。 2.验收条件差别 担当验收的首要条件是竣工验收及格，并且供电、采暖、给排水、卫生、门路等设备和 设施能正常使用，衡宇幢、户编号已经有关部分确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，到达划定的质量尺度，能满足使用等。 3.交代东西差别 担当验收是由物业治理公司担当开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收修建商移 交的物业。 (二)担当验收中应注意的事项 物业的担当验收是直接干系到今后物业治理事情能否正常开展的重要环节。物业治理企 业通过担当验收，即由对物业的前期治理转入到对物业的实体治理之中。因此，为确保今后物业治理事情能顺利开展，物业治理企业在担

23、当验收时应注意以下几个方面： 1.物业治理企业应选派素质好、业务精、对事情认真卖力的治理人员及技能人员加入 验收事情。 2.物业治理企业既应从今后物业维护调养治理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的正当权益。 3.担当验收中若发明问题，应明确记载在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全及格。4.落实物业的保修事宜。凭据修建工程保修的有关划定，由开发商卖力保修，向物业治理企业交付保修包管金，或由物业治理企业卖力保修，开发商 一次性拨付保修用度。5.开发商应向物业治理企业移交整套图纸资料，包罗产权资料和技能资料。6.物业治理企业担当的只是对物

24、业的经营治理权以及政府赋予的有关权利。 7.担当验收切合要求后，物业治理企业应签署验收及格凭证，签发担当文件。当物业治理企业签发了担当文件，治理了须要的手续以后，整个物业验收与担当事情即完成。第三节 物业入伙手续的治理 所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物 业治理企业的验收与担当事情完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业治理企业就应按程 序进入物业的入伙手续的治理阶段。物业治理企业应实时将入伙通知书、入伙手续书、收楼 须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主定时顺利地办妥入伙手续。 由于物业的入伙阶段是物业治理企业与其办事东西业主打仗的第一关，这一阶段除了大量的欢迎事情和繁琐的入伙手续

25、外，种种治理与被治理的矛盾也会在短时期内会合地暴 露出来，为此，这一阶段通常也是物业治理问题最会合的阶段。所以，物业治理企业应充实利用这一时机，既做好物业治理的宣传、解说事情，又要切实为业主着想办事，以树立起物 业治理企业良好的“第一印象”，取得宽大业主的信赖。 一、入伙通知书 入伙通知书就是关于业主在划定时间治理入伙事宜的通知。物业治理企业在制作入伙通 知书时应注意如下问题： 1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家 ，如果均会合在同一时间里治理，一定会使手续治理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批治理的时间，以方便业主按划定时间前来治理。

26、 2.如业主因故不能定时前来治理，应在通知书上注明补办的步伐。 下面是一份入伙通知书以作示范：入伙通知书 _女士先生： 您好！我们热忱欢迎您入住花圃！ 您所认购的花圃_区_栋_单_元室楼宇，经市有关部分验收、丈量及格，现已交付使用准予入住。 (一)请您按入伙通知书、收楼须知治理入伙手续，治理所在在_楼_室。在划定的日期内，地产部、财务部、物业治理公司等有关部分和单位将加入会合办公。 (二)为了您在治理历程中能顺利而快捷地治理好入伙手续，请以下表时间为准前来治理 入伙手续。 各楼各层治理入伙手续时间分派表(略)。 左右如届时不能前来治理入伙手续，请您实时与我公司联系，落实补办的步伐，联系电话_。

27、 特此通知 房地产开发公司 物业治理公司 _年_月_日 二、入伙手续书 入伙手续书便是治理入伙手续的步伐和摆设，其目的是为了让业主明了手续治理的顺序 ，使整个历程井然有序。下面是一份入伙手续书以作示范：入伙手续书 _女士先生： 您认购的_区_栋_单位_室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序治理入伙手续： (1)房地产公司财务部 (2)房地产公司地产部 房地产开发公司 物业治理公司 _年_月_日 三、收楼须知 收楼须知，便是见告业主在治理收楼历程中应注意的事项及应携带的种种证件、条约和 用度，从而制止遗漏、往返，给业主增添未便。下面是一份收楼须知以作示范：收楼须知 为制止业

28、主在收楼时产生遗漏而带来未便，兹介绍有关收楼步伐。 (一)在房地产公司财务部治理手续 1.付清购楼余款。 2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。 3.在入伙手续(1)上盖印。 (二)在房地产公司地产部治理手续 1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司担当楼宇，并请带上：入伙手续书；业 主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证；购房条约。 2.若业主不能亲临收楼，可委托署理人，署理人除携带入伙手续书、购房条约外，还 应出具：业主的授权书(由律师鉴证)；业主身份证或护照的影印本；署理人的身份证或护照。 3.在入伙手续(2)上盖印。 (三)在物业治理公司财务部治理手续 1.缴付

29、各项治理用度。预收不凌驾3个月的治理费；收取装修包管金，住房装修完毕， 验收不损坏主要衡宇结构的，装修包管金如数退还；收取修建垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了修建垃圾即如数退还。 2.缴付其他用度。如安装防盗门、安装防盗窗花等。 3.在入伙手续(3)上盖印。 (四)在物业治理公司治理处治理手续 1.签署业主条约。 2.介绍入住的有关事项。 3.向业主移交楼宇钥匙。 4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖印或签字，交物业治理公司生存。房地产开发公司物业治理公司年月日 四、业主对物业的验收 购置物业对付每一位业主来说均是一项重大的投资运动。凭据入伙手续书和收楼须知， 业主在治理第四道手续之前应由

30、物业治理企业派人员领导业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚， 并逐项进行判定查抄，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”淘汰到最低限度。 归纳众多物业治理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大抵有以下几个方面： 1.给排水系列。包罗水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有修建垃圾堵塞，马 桶、地漏、浴缸排水是否流通、有无泛水现象等。 2.门窗系列。包罗框架是否平整、牢固、宁静，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有 无质量问题，玻璃是否防水密封等。 3.供电系列。包罗电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表

31、的流 量巨细能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。 4.墙面、屋顶、地板系列。包罗是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水，瓷 砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。 5.大众设施及其他。包罗垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线 、信箱等。第四节 物业档案的创建物业档案资料的创建是对前期建立开发结果的记载，是以后实施物业治理时对工程维修、配套、改革必不可少的依据，也是调换物业治理企业时必须移交的内容之一。现代修建工程随着科学技能的生长和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和修建体内部的管线越来越多，越来越庞大，越来越高科技化和专业化，因此一旦产生妨碍，物业档案就成了维修

32、必不可少的东西。物业档案资料的创建主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的要害是尽可能完整，时间上讲是指从筹划设计到工程竣工的全部工程技能维修资料；从空间上讲是指物业组成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从修建物到情况，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是凭据资料自己的内在规律、联系进行科学地分类与生存，利用便是在日后的治理历程中使用并加以充实。第五节 物业的装修与治理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在划定范畴内进行。其有关规 定包罗：国度建立部宣布的修建装饰装修治理划定和物业治理企业制定的住户装修治理划定。凭据上述划定，业主在装修前必须向物业治理企业进行申

33、请登记，包罗填写业主 装修申请表、领取装修治理划定，凭据约定在申请表上签字，缴纳装修治理押金及包管金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业治理企业应组织验收，及格后即退还装 修押金及包管金。 一、业主装修申请表业主在装修前向物业治理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业治理企业三方应在申请书上签字盖印。 业主装修申请表的格式如下：二、装修治理划定 凭据政府有关法例，为增强物业辖区治理，包管物业的完好和宁静，保持物业辖区的整 洁美观，维护全体业主的正当权益，一般物业治理企业均对装修制定如下划定： (一)报批步伐 (1)业主应提前5天向物业辖

34、区治理处申报。 (2)详细、如实地填写装修申请表。 (3)经治理处审核同意后、方可进行装修施工。 (4)装修施工队应到治理处签订装修工程队治安责任书及装修施工包管书。 (二)装修治理要求 (1)不得拆改原衡宇的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。 (2)不得凿穿地面和房顶的水泥层。 (3)不得关闭前阳台，不得窜改外门窗，保持衡宇外观的美观、统一。 (4)装修垃圾必须实时清运，倾倒到指定的所在。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、 天台等大众场合抛撒堆放。 (5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。 (6)凭据治理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳

35、台内或室内。 (7)装修施工应摆设在上午7：0012：00，下午14：0020：00时间内进行，以免影响 他人休息。 (8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、东西等物品。 (9)需关闭后阳台的，须申报治理处同意方能施工。 (10)施工队人员应到治理处治理临时收支证，将临时收支证佩戴在前胸，并在指定的区 域内运动。 (11)未经治理处同意，不得随意窜改水、电管线走向。 (12)底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。 (13)临平台的阳台、窗户不能改装门。 (三)押金及包管金 (1)业主装修前须向治理处交付一定的装修包管金。 (2)装修施工队在治理临时收支证时，须向治理处交付一定的押金。

36、(3)装修施工结束后，由治理处派人对装修工程进行查抄，如无违反本划定及物业辖区 其他治理划定的行为，没有对他人财产和大众园地、设施、设备等造成损害的，治理处将如数退还押金和包管金。 (四)违规责任 (1)在装修施工中有违反上述划定行为的，治理处有权视情节严重水平赐与扣罚部分乃 至全部押金和包管金的处罚。 (2)装修施工中有意或无意损坏大众设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须 照价赔偿。 (3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成大众设施和他人利益损失的， 装修户应卖力修复(或负担修复用度)，并视情况赐与受损害者须要的赔偿。 (4)因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户卖力修

37、补。 (五)治理权限(1)住户装修治理由所属物业辖区治理处全权卖力。(2)住户要求窜改房内水、电管线走向的，须经物业治理企业工程部经理同意方能进行施工。 (3)住户要求关闭后阳台，须经治理处同意方能进行施工。(4)因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业治理企业工程部经理批准。(5)任何人均无权批准凌驾本划定的装修行为。(6)如施工队违反本划定后，不听从物业管 理企业的劝阻和摆设，物业治理企业有权责令其停止装修行为。第四章 物业治理模式 在传统的筹划经济体制下，物业治理的看法在我国尚未形成，通例的治理也是以行政管 理的方法进行的，即一个单位的衡宇由单位的行政办公室或后勤部分卖力，进行一些

38、日常的 衡宇维修等。革新开放以后，尤其是以土地的使用权有偿有期出让的革新为契机，国度加大 了房改的力度，衡宇产权由已往的单一形式变为多元化以后，给衡宇的治理带来了难度。我 国南方经济特区都市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行治理的看法和要领，并逐步建 立了以经济手段为主，执法和行政手段为辅的物业治理体制。由于我国历史等一些原因，东 西部经济生长有较大的差别，纵然在同一个都市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决 定了我国目前物业治理的多样性。第一节 目前我国物业治理模式 一、衡宇治理的六种模式 凭据差别地域的经济状况，我国住宅小区(楼宇)的治理模式大要有以下六种： (1)以区、街道办事处以及

39、居委会为主创建的物业治理公司开展物业治理事情； (2)以房地产治理部分转制创建的物业治理公司开展物业治理事情； (3)房地产开发公司组建的物业治理公司开展物业治理事情；(4)单位直管公房治理模 式； (5)完全凭据现代企业制度创建起来的物业治理公司开展物业治理事情；(6)由街道居 委会、社区办事站以及物业治理公司以合三为一的一种治理模式开展物业治理。 二、六种治理模式的比力1.行政治理部分创建的物业治理公司所接纳的物业治理 模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政治理作用，因其治理机构与政权下层组织 相一致，在实施治理时具有权威性，制约力强。专业治理机构在小区管委会领导下，各自履 行自己的职

40、责，能做到统一摆设，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的 治理体制，并且下层组织的稳定性有利于小区治理的恒久性和稳定性。这种模式在单一产权 衡宇治理中，尤其能体现它的行政治理的效用。在产权多元的情况下，这种以行政为主体的 治理模式，应制止治理委员会大包大揽，要充实发挥专业治理部分的职责和功效，要防备行 政治理取代一切的情况。目前小区中的违章搭建衡宇，据有关部分统计，占56左右的违章 衡宇是属于行政组织居委会、街道办事地方为。 这种模式的优点是发挥了房地产治理部分的管房专业之所长。小区以衡宇治理为主体， 对衡宇进行科学治理，保持衡宇较高的完好率，有利于掩护小区的整体风采。但这种模式

41、难以协调各专业部分，在小区总体治理上各专业部分容易各不相谋，不能齐心互助，而房管部 门又缺乏权威性，扯皮现象较多。同时，由于恒久以来房管部分对衡宇接纳的是行政治理，随着市场经济的生长，住房商品化后，如何看待小区内的居民购房者，如何开展全方位办事 则还需要有一个转变历程。目前全国已开始加大、加快房改步调，勉励老黎民购置房产以后，房管部分的体制、办事东西、内容都将产生巨大的变革，建立部要求所有房管部分要在20 00年前完成转制，这就要求转制的物业治理公司跟上形势生长，不然就有可能被淘汰。 这种模式在商品经济比力发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长， 从开发、建立到治理是一条龙，治理

42、与经营运动结合起来，可以为住户提供全方位办事，不但包罗市政、环卫、治安、供水、供电等大众办事，还可以为住户提供特殊需要办事，由于 这类公司依附于开发商，物业治理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商卖力，造成物业治理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附照旧可以的，但 从久远来看，物业治理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业治理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。别的，这种模式 应注重经济效益、社会效益与情况效益相结合，增强政府的监视、指导，维护居民正当的正当权益，并注重处置惩罚好与街道办事处、居委会的干系，充实发挥下层政

43、权组织的作用。 这种模式的优点是企业比力重视，住房已成为企业十分重要的问题和事情，配有专职企 业卖力人进行治理，治理东西是本单位的职工和本单位的房产，比力单一。经费来源是以企业福利基金为后援，比力充裕，住户如有意见或大众设施出现损坏需要修理时，可以直接向 有关部分反应，并能尽快地得到解决。由于领导一元化，出现问题行政领导可以干涉，从治理到经费筹措都比力方便。这种模式只能在企业内部进行。存在的问题是随着人事制度的改 革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性住房治理带来了未便，不能适应我国的住房制度革新和生长社会主义市场经济的需要。别的，本企业后 勤部分创建的物业治理

44、公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营治理事情也受到较大限制，难以实行职能剖析、政企疏散，也倒霉于面向社会，形成范围经营。 这种模式的优点：首先是治理思路清晰、市场意识强烈，明确办事东西是业主(使用人) ，办事热情、认真；其次，物业治理企业本钱看法清楚，他们完全凭据“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我生长”的方法进行，可解决多年来行政治理缺乏资金的大问题；再次， 这种凭据现代企业制度创建起来的物业治理公司机制灵活，运用市场经济规律接纳优胜劣汰的竞争机制，对企业职工接纳聘用制、条约工制，定期考核，定期评定，充实变更全体员工 的积极性，彻底冲破已往国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；最后，这种企业为业主( 使用人)办事思想牢固，办事质量高。这种凭据现代企业制度创建的物业治理公司应是我国 物业治理行业生长的偏向，因为它切合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想看法还停留在筹划经济时期的福利房上，对费钱买享受还不 理解；二是我国经济生长还不平衡，生产力提高不快，人民生活水平相对较低，因此一些物业治理公司还处在低水平上运转。如果一些物业治理公司托管房产面积小的话还会出现亏损