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1、房地产基基本知识识一. 房地产常常用术语语；二. 户型解析析与价值值判断三. 房地产产面积计计算；四. 按揭揭贷款的的各项规规定及计计算方法法；五. 公积金金贷款的的有关规规定。六. 商品房房预售及及房地产产交易的的有关规规定； 一.房地产产常用术术语1.房地产产：是房房屋和土土地的社社会经济济形态，是是房屋和和土地作作为一一种.财财产的总总称。22.房房地产业业：是指指从事房房地产开开发、经经营、管管理和服服务的行行业。33.居居住小区区技术经经济指标标3.1;居住小小区总用用地：包包括住宅宅总用地地，公共共建筑设设施总用用地，道道路、广广场用地地，庭院院、绿化化用地的的总和。 3.2;住宅
2、总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。 3.3;公建总用地：指小区全部公共建筑物战地总面积之和。 3.4;道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 3.5;庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。3.6;总建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总和。3.7;建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之和（m2）/小区内总占地面积（m2） 3.8;建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m
3、2）/小区总占地面积（m2）*100%3.9：实用率率（得房房率）=套内建建筑面积积/合同同所注的的建筑面面积3.100绿化率率：绿化化用地面面积/该该地块总总面积的的比率4.单单体住宅宅建筑设设计技术术经济指指标名词词解释 4.11;建筑面面积：指指建筑物物各层展展开面积积之总和和。每层层建筑面面积按建建筑物勒勒脚以上上外围水水平截面面面积计计算。建筑面面积由使使用面积积、辅助助面积和和结构面面积三部部分组成成。 44.2;使使用面积积：是指指建筑物物各层平平面中直直接为生生产或生生活使用用的净面面积的总总和。 4.33;辅助面面积：是是指建筑筑物中各各层平面面中的楼楼梯、走走道所占占净面积
4、积的总和和。 44.4结构构面积：是指建建筑物各各层中外外墙、内内墙、间间隔墙、垃垃圾道、通通风道、烟烟囱（均均包括管管道面积积）等所所占面积积的总和和。5.行行业常用用术语解解释5.1;建基面面积：即即建筑基基地面积积，指建建筑物的的首层外外墙勒脚脚线以上上外围水水平投影影的占地地面积。 5.2;用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。 5.3;共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。&sup4;技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。6.房地地产住宅宅的6种种类型6.1单单元式住住宅单元式式住
5、宅，是是以一个个楼梯为为几户服服务的单单元组合合体，一一般为多多层住宅宅。单元式式住宅的的基本特特点：（11）每层层以楼梯梯为中心心（又叫叫梯间式式住宅），每每层安排排户数较较少，各各户自成成一体。（22）户内内生活设设施完善善，既减减少了住住户之间间的相互互干扰，又又能适应应多种气气候条件件。（33）建筑筑面积较较小，造造价经济济合理。（44）仍保保留一定定的公共共使用面面积，如如楼梯、走走道、垃垃圾道，保保持一定定的邻里里交往，有有助于改改善人际际关系。单单元式住住宅一经经建造使使用，便便被社会会所接受受，并推推广到大大多数国国家和地地区。6.2公公寓式住住宅及办办公（尙尙中心） 公寓寓式
6、住宅宅：是相相对于独独院独户户的西式式别墅住住宅而言言。公寓寓式住宅宅一般建建在大城城市及商商业繁华华地段，大大多是高高层建筑筑，标准准较高。每每一层内内有若干干单独使使用的套套房，包包括卧室室、起居居室、客客厅、浴浴室、厕厕所、阳阳台等等等，还有有一部分分附设于于旅馆酒酒店之内内，供一一些常常常往来的的中外客客商及其其家眷短短期租用用，公寓寓式住宅宅面积大大多在440平方方米-880平方方米，户户型以单单房、11房1厅厅、2房房1厅和和3房11厅为主主。公寓寓式办公公：是指指单元式式小空间间划分，每每个单元元平均建建筑面积积一般不不大于1150平平方米，有有独立卫卫生设备备的办公公建筑。此此
7、种物业业因面积积较小且且相对独独立，较较适合小小型公司司办公。公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既可以为年轻白领提供便利的生活空间，也可以满足商务人士短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。近年来涌现出的以大批处于创业时期的中小型公司，限于资金和规模，他们要求的是公寓的价格写字楼的形象和品质，公寓式办公恰好解决了创业型中小公司的难题。现行的建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范对于公寓式住宅和公寓式办公在规范条文名词解释和条文说明中并未做出相应的解释和说明。这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或酒店还是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执
8、行这一争论。笔者认为就这一问题，首先我们应明确公寓式住宅和公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住宅和公寓式办公其两者的定性就基本明确了。现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出一些个人看法与大家共同探讨。6.3别别墅住宅宅别墅住宅宅相当于于独院独独户的西西式洋房房，或小小洋楼，又又称花园园洋房。一一般都是是带花园园草坪和和车库或或两三层层小楼，建建筑密度度很低。6.4商商品房商品房主主要是指指由各房房地产开开发公司司投资建建设,以以营利为为目的,按市场场规律经经营的房房屋。6
9、.5经经济适用用房什么是是经济适适用住房房笔者者发现，虽虽然现在在大对数数人对经经济适用用房这个个名词很很熟悉，但但是能够够说出它它的本质质属性的的人不多多。那么么，首先先我们应应该弄清清楚什么么是经济济适用住住房。经济济适用住住房是指指已经列列入国家家计划，由由城市政政府组织织房地产产开发企企业或者者集资建建房单位位建造，以以微利价价向城镇镇中低收收入家庭庭出售的的住房。它它是具有有社会保保障性质质的商品品住宅。具具有经济济性和适适用性的的特点。经经济性是是指住宅宅价格相相对于市市场价格格而言，是是适中的的、能够够适应中中低收入入家庭的的承受能能力;适适用性是是指在住住房设计计、单套套面积设
10、设定及其其建筑标标准上强强调住房房的实用用效果。经经济适用用住房的的价格按按建设成成本确定定。建设设成本包包括征地地折让费费、勘察察设计及及前期工工程费、建建安费、小小区内基基础设施施配套建建设费、贷贷款利息息、税金金、1%3%的管理理费。经经济适用用房以微微利价出出售。其其成本价价由7项项因素(征地折折迁费、勘勘察设计计费、配配套费、建建安费、管管理费、贷贷款利息息、5%以内的的利润)构成。出出售经济济适用房房实行政政府指导导其售价价，由市市、县人人民政府府根据以以上几项项因素综综合确定定，并定定期公布布不得擅擅自提价价销售。购买经济济适用房房的条件件记者者从武汉汉市国土土房产局局了解到到，
11、目前前，武汉汉市对于于经济适适用房的的销售有有明确的的规定，申申请者、开开发企业业和有关关部门都都一直严严格执行行相关管管理规定定。购买经济济适用房房必须符符合四条条件a.具有本本市城镇镇户口（含含符合当当地安置置条件的的军队人人员）； b.未享受受政策性性住房的的无房户户或住房房困难户户(单身身购房年年龄须在在35周周岁以上上)； c.家庭庭收入符符合市政政府划定定的收入入线标准准； dd.市政政府规定定的其他他条件。6.6廉廉租住房房廉租房是是指政府府以租金金补贴或或实物配配租的方方式，向向符合城城镇居民民最低生生活保障障标准且且住房困困难的家家庭提供供社会保保障性质质的住房房。廉租租房是
12、在在新出台台的国家家房改政政策中首首次提出出的一种种概念。我我国的廉廉租房只只租不售售，出租租给城镇镇居民中中最低收收入者。廉廉租房的的来源主主要是腾腾退的旧旧公房等等7.房地地产开发发流程环环节：建筑工程程按照建建筑物的的主要部部位划分分为：地地基与基基础、主主体结构构、建筑筑装饰装装修、建建筑屋面面、建筑筑给排水水及采暖暖、建筑筑电气、智智能建筑筑、通风风空调、电电梯9个个部分。8.开发发项目八八个阶段段：项目建议议书阶段段、可行行性阶段段、设计计阶段、开开工准备备阶段、施施工阶段段、竣工工验收阶阶段、租租售阶段段、使用用阶段。9.三通通一平、五五通一平平、七通通一平三通一平平：通电电、通
13、路路、通水水、土地地平整。 五通一一平：通通电、通通路、通通水、通通讯、排排污、土土地平整整。 七七通一平平：通电电、通路路、通水水、通讯讯、排水水、排污污、有线线电视、土土地平整整。10.均均价=销销售价格格之和/单位建建筑面积积之和。均价一般不是销售价。均价与基基价的。11.起起价：物业各各楼层销销售价格格中的最最低价格格，即是是起步价价。多层层物业，以以一楼或或顶楼的的销售价价为起步步价 高高层物业业，以最最低层的的销售价价为起步步价。12.一一次性买买断价：买方与与卖方商商定的一一次性定定价。一一次性买买断价属属房产销销售合同同中的专专用价格格术语，确确定之后后，买方方或卖方方必须按按
14、此履行行付款或或交房的的义务，不不得随意意变更。13.预预售价：预售价价也是商商品房预预（销）售售合同中中的专用用术语；预售价价不是正正式价格格，在商商品房交交付使用用时，应应按有批批准权限限部门核核定的价价格为准准。14.开开盘价：与“内部认认购”相类似似，商品品房的“开盘价价”中也包包含了某某种优惠惠因素，一一般情况况下项目目正式开开盘时，房房地产营营销商为为创造一一种旺销销气氛，保保持美好好形象，往往往作出出切实让让利，其其优惠的的可信度度很高。15.平平面差价价（朝向向差）：平面方方位不同同产生的的价格差差异。16.楼楼层差价价（层差差）：不不同楼层层产生的的价格差差异。17.房房地产
15、五五证房地产商商在预售售商品房房时应具具备建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建筑工 程施工工许可证证、国国有土地地使用证证和商商品房预预售许可可证，简简称“五五证”。其其中前两两个证由由市规划划 委员员会核发发，建建筑工程程施工许许可证由由市建委委核发，国国有土地地使用证证和商商品房预预售许可可证由由市国土土资源 和房屋屋管理局局核发。18.两两书一表表一表是指指：建建设工程程竣工验验收备案案表。 两书是是指：住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书。19.窗窗地比指开窗面面积与房房间面积积的比例例关系。20.道道路红线线指城市道道路用地地的规划划控制线线，即城城市道路路
16、用地与与两侧建建筑用地地及其他他用地的的分界线线。21.塔塔楼和板板楼塔楼的平平面图特特点是：若干户户，一般般多于四四五户共共同围绕绕或者环环绕一组组公共竖竖向交通通形成的的楼房平平面，平平面的长长度和宽宽度大致致相同，这这种楼房房的高度度从122层以上上到355层，超超过355层是超超高层，塔塔楼一般般是一梯梯四户到到一梯112户。板楼的平平面图上上，长度度明显大大于宽度度，板楼楼有两种种类型，一一种是长长走廊式式的，各各住户靠靠长走廊廊连在一一起；第第二种是是单元式式拼接，若若干个单单元连在在一起就就拼成一一个板楼楼。板楼四大大优点aa.南北北通透，便便于采光光通风 板式住住宅多是是正南北
17、北方向，进进深在115米左左右，南南北通透透，便于于采光与与通风，而而且户型型方正，平平面布局局合理，各各功能空空间尺度度适宜。通通常而言言，由于于板楼的的面宽充充裕，因因而户型型设计更更容易出出精品。 b.板楼楼均好性性强 眼眼下一梯梯两户的的小板楼楼非常受受宠，正正是因为为整栋板板楼中各各套户型型的优劣劣差距很很小，均均有若干干套朝北北的户型型难于处处理。板板楼由于于住户不不多，居居家生活活也比较较清静。 c.管理理成本不不高 通通常而言言，板楼楼的管理理成本普普遍较塔塔楼低廉廉，多层层板式住住宅可以以不设电电梯，不不设变频频供水系系统，包包括外墙墙粉刷在在内的日日常维护护费用当当然要比比
18、塔楼便便宜得多多。 dd.住户户使用率率很高 板楼户户型的使使用率通通常高达达90%以上，而而塔楼户户型的使使用率通通常仅为为75%，因为为塔楼内内的电梯梯井、候候梯厅、变变配电机机房等都都将作为为公共面面积摊到到每个业业主的头头上。同同样是购购买建筑筑面积1100平平方米的的住房，板板楼户型型的使用用面积往往往高出出塔楼住住户约110平方方米。 板楼的的两项缺缺点 aa.建筑筑密度低低，房价价高 板板楼社区区多属低低层低密密度，容容积率较较低，尽尽管居住住舒适很很强，但但房价会会高，特特别是在在城区内内寸土寸寸金的地地段，主主流产品品仍旧是是塔楼，为为数不多多的板楼楼非工薪薪阶层能能消费得得
19、起。 b.户型型格局不不宜改造造 板楼楼特别是是砖混结结构的板板楼，户户内多数数墙体起起重作用用，不可可以变化化，这一一点不如如塔楼的的可改造造性强。 塔楼的的四大优优势a.节约约土地资资源，房房价较低低 由于于塔楼社社区的建建筑密度度较高，因因而可以以节约宝宝贵的土土地资源源，有效效降低每每平方米米的房价价，让更更多的人人安居。 b.空间间结构灵灵活，宜宜于改造造 塔楼楼多采用用大框架架结构，除除少数承承重梁之之外，户户内分隔隔墙基本本都可以以拆改，某某些塔楼楼甚至可可以将整整层楼面面打通，灵灵活分割割户型。 c .结结构强度度高，抗抗震性好好 高耸耸的塔楼楼由于采采用了框框架结构构，现场场
20、浇筑楼楼板，因因而其结结构强度度比板楼楼高，抗抗震性与与安全性性很好。 d.居高高望远，视视野开阔阔 塔楼楼住户可可尽览都都市美景景，相信信低层板板楼的住住房是无无法领略略这一份份心旷神神怡的感感受的。 塔楼的的两项缺缺点 aa.均好好性差，居居住密度度高 塔塔楼每层层的住户户多为66户以上上，甚至至高达112户，数数百户人人家挤在在一栋大大塔楼里里，居住住环境当当然不如如板楼优优越。而而且，塔塔楼每层层都有部部分住户户的采光光、通风风、景观观等条件件比较落落后，且且不可改改变。 b.使用用率不高高，存在在灰色空空间 塔塔楼户型型的使用用率普遍遍低于板板楼100个百分分点左右右，而且且户型内内
21、部的厨厨房、餐餐厅与洗洗手间往往往不可可直接采采光、通通风，这这样的地地方被称称为“灰灰色空间间”。22.框框架结构构与砖混混结构框架结构构住宅的的承重结结构是梁梁、板、柱柱，而砖砖混结构构的住宅宅承重结结构是楼楼板和墙墙体。在牢固性性上，理理论上说说框架结结构能够够达到的的牢固性性要大于于砖混结结构，所所以砖混混结构在在做建筑筑设计时时，楼高高不能超超过6层层，而框框架结构构可以做做到几十十层。但但在实际际建设过过程中，国国家规定定了建筑筑物要达达到的抗抗震等级级，无论论是砖混混还是框框架，都都要达到到这个等等级，而而开发商商即使用用框架结结构盖房房子，也也不会为为了提高高建筑坚坚固程度度而
22、增加加投资，只只要满足足抗震等等级就可可以了。在隔音效效果上来来说，砖砖混住宅宅的隔音音效果是是中等的的，框架架结构的的隔音效效果取决决于隔断断材料的的选择，一一些高级级的隔断断材料的的隔音效效果要比比砖混好好，而普普通的隔隔断材料料，如水水泥空心心板之类类的，隔隔音效果果是很差差的。如果你要要进行室室内空间间的改造造，框架架结构因因为多数数墙体不不承重，所所以改造造起来比比较简单单，敲掉掉墙体就就可以了了，而砖砖混结构构中很多多墙体是是承重结结构，不不允许拆拆除的，你你只能在在少数非非承重墙墙体上做做文章。区区别承重重墙和非非承重墙墙的一个个简单方方法是看看墙体厚厚度，2240mmm厚度度的
23、墙体体是承重重的，1120mmm或者者更薄的的墙体是是非承重重的。 23.土土地年限限事实上，房房屋的使使用“年年限”是是从属于于土地的的使用年年限，从从开发企企业与西西安市国国土资源源和房产产管理局局签定土土地使用用权出让让合同的的那一年年开始算算起。一一般所说说的房屋屋年限都都是指的的土地使使用年限限，根据据中华华人民共共和国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例第第十二条条之规定定：土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定： （一） 居住用用地七十十年； （二）工工业用地地五十年年； （三三）教育育、科技技、文化化、卫生生、体育育用地五五十年； （四四）商业业、旅游游、
24、娱乐乐用地四四十年； （五五）综合合或者其其他用地地五十年年。24层高高、净高层高指建建筑物的的层间高高度，及及本层楼楼面或地地面至上上一层楼楼面或地地面的高高度；净高指房房间的净净空高度度，及地地面至天天花板下下皮的高高度。净高=层层高-楼楼板厚度度25.长长高比建筑物在在平面上上的长度度L和从从基础底底面起算算的高度度HF之之比，称称为建筑筑物的长长高比。它它是决定定砌体结构构房屋刚刚度的一一个主要要因素。LL/HFF越小，建建筑物的的刚度越越好，调调整地基基不均匀匀沉降的的能力就就越大。LL/HFF越小，建建筑物的的刚度越越好，调调整地基基不均匀匀沉降的的能力就就越大。建筑物在平面上的长
25、度L和从基础底面起算的高度HF之比，称为建筑物的长高比。它是决定砌体结构房屋刚度的一个主要因素。L/HF越小，建筑物的刚度越好，调整地基不均匀沉降的能力就越大。26.开开间住宅设计计中，住住宅的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙的的定位轴轴线到另另一面墙墙的定位位轴线之之间的实实际8tttt88距离。88 Ttt t 8. comm是就一一自然间间的宽度度而言，故故又称开开间。住住宅的开开间在住住宅设计计上有严严格的规规定。根根据住住宅建筑筑模数协协调标准准规定定：住宅宅建筑的的开间常常采用下下列参数数：2.1米、22.4米米、2.7米、33.0米米、3.3米、33.6米米、3.9米、 4.22
26、米。 规定较较小的开开间尺度度，可缩缩短楼板板的空间间跨度，增增强住宅宅结构整整体性、稳稳定性和和抗震性性。开间间一般不不超过33.0-3.99米，准准混住宅宅开间不不超过33.3米米。27.进进深指建筑物物纵深各各间的长长度。即即位于同同一直线线上相邻邻两柱中中心线间间的水平平距离。各各间进深深总和称称通进深深。28.地地基建筑物下下面支撑撑基础的的地层29.承承重墙、非非承重墙墙承重墙是是指在砌砌体结构构中支撑撑着上部部楼层重重量的墙墙体，在在工程图图上为黑黑色墙体体，打掉掉会破坏坏整个建建筑结构构；非承承重墙是是指隔墙墙不支撑撑着上部部楼层重重量的墙墙体，只只起到把把一个房房间和另另一个
27、房房间隔开开的作用用，在工工程图上上为中空空墙体，有有没有这这堵墙对对建筑结结构没什什么大的的影响。 30.山山墙、檐檐墙山墙是房房屋两端端侧面的的墙檐墙与房房屋平息息的两侧侧外墙31.女女儿墙女儿墙指指的是建建筑物屋屋顶外围围的矮墙墙,主要要作用除除维护安安全外,亦会在在底处施施作防水水压砖收收头,以以避免防防水层渗渗水、或或是屋顶顶雨水漫漫流。依依建筑技技术规则则规定,女儿墙墙被视作作栏杆的的作用,如建筑筑物在110层楼楼以上、高高度不得得小于11.2公公尺,而而为避免免业者刻刻意加高高女儿墙墙,方便便以后搭搭盖违建建,亦规规定高度度最高不不得超过过1.55公尺。古古代城墙墙上面呈呈凹凸形
28、形状的矮矮墙。缺缺口多作作射孔,可用于于御敌。32.剪剪力墙房屋或构构筑物中中主要承承受风荷荷载或地地震作用用引起的的水平荷荷载的墙墙体。防防止结构构剪切破破坏。又又称抗风风墙或抗抗震墙、结结构墙。分分平面剪剪力墙和和筒体剪剪力墙。32.过过梁过梁是门门窗洞口口上方的的横梁,其作用用是承受受门窗洞洞口上部部的荷载载,并把把它传到到门窗两两侧的墙墙上,以以免门窗窗框被压压坏或变变形。过过梁的长长度一般般为门窗窗洞口的的跨度加加5000MM。33.勒勒脚、踢踢脚线勒脚是建建筑物的的外墙与与室外地地面或散散水接触触部位墙墙体的加加厚部分分。勒脚脚的作用用是防止止地面水水、屋檐檐滴下的的雨水的的侵蚀,
29、从而保保护墙面面,保证证室内干干燥, 提高建建筑物的的耐久性性勒脚的的高度不不低于770厘米米踢脚线线就是沿沿室内地地面边缘缘的墙面面上100-155厘米高高处进行行的特殊殊装修因为人人在屋子子里走动动，难免免会踢到到墙，很很白的墙墙很容易易变脏就用瓷瓷砖，木木头等材材料做成成宽约550公分分左右的的踢脚线线，便于于擦洗。34.散散水散水是与与外墙勒勒脚垂直直交接倾倾斜的室室外地面面部分,用以排排除雨水水,保护护墙基免免受雨水水侵蚀。35. 变形缝缝由于温度度变化，地地基不均均匀趁降降和地震震因素的的影响，易易使建筑筑发生变变形或破破坏，故故在设计时应应事先将将房屋划划分成若若干个独独立部分分
30、，使各各部分能能自由独独立的变变化。这这种将建建筑物垂直直分开的的预留缝缝称为变变形缝。包包括伸缩缩缝，沉沉降缝和和防震缝缝。 336.伸伸缩缝 定义：为防止止建筑构构件因温温度变化化，热胀胀冷缩使使房屋出出现裂缝缝或破坏坏，在沿沿建筑物物长度方向向相隔一一定距离离预留垂垂直缝隙隙。这种种因温度度变化而而设置的的缝叫做做伸缩逢逢。 作法： 从基基础顶面面开始，将将墙体、楼楼板、屋屋顶全部部断开使使其分成成若干段段。缝间间距为60mm左右；宽度220mmm 330 mmm。337.沉沉降缝 定义： 为防止止建筑物物各部分分由于地地基不均均匀沉降降引起房房屋破坏坏所设置置的垂直直缝称为为沉降缝。
31、作法： 从基基础底部部断开，并并贯穿建建筑物全全高。使使两侧各各为独立立的单元元，可以以垂直自由由的沉降降。 设设置原则则： （11）建筑筑物平面面的转折折部位 （2）建建筑的高高度和荷荷载差异异较大处处 （33）过长长建筑物物的适当当部位 （4）地地基土的的压缩性性有着显显著差异异 （55）建筑筑物基础础类型不不同以及及分期建建造房屋屋的交界界处 338、防防震缝 定义： 在地地震烈度度8度度的地区区，为防防止建筑筑物各部部分由于于地震引引起房屋屋破坏所所设置的垂直缝缝称为防防震缝。 作法：从基础础顶面断断开，并并贯穿建建筑物全全高。最最小缝隙隙尺寸为为50 1000 mmm。缝缝的两侧侧应
32、有墙，将将建筑物物分为若若干体型型简单、结结构刚度度均匀的的独立单单元。 设置原原则： （1）房房屋立面面高差在在6m以以上 （22）房屋屋有错层层，并且且楼板高高差较大大 （33）各组组成部分分的刚度度截然不不同 39.预预制板预先按照照尺寸统统一制作作的楼板板，可直直接扑上上去，这这样可以以加速施施工进度度，造价价低，但但抗震性性和抗渗渗透性较较差，厨厨房，卫卫生间一一定不能能用。40.现现浇板在现场直直接用水水泥浇筑筑的楼板板。41.中中空玻璃璃中空玻璃璃是由两两层以上上平板玻玻璃构成成。四周周用高强强高气密密性复合合粘结剂剂，将两两片或多多片玻璃璃与密封封条、玻玻璃条粘粘接、密密封。中
33、中间充入入干燥气气体，框框内充以以干燥剂剂，以保保证玻璃璃片间空空气的干干燥度。可可以根据据要求选选用各种种不同性性能的玻玻璃原片片，如无无色透明明浮法玻玻璃压花花玻璃、吸吸热玻璃璃、热反反射玻璃璃、夹丝丝玻璃、钢钢化玻璃璃等与边边框（铝铝框架或或玻璃条条等），经经胶结、焊焊接或熔熔接而制制成。42.外外飘窗外飘窗指指房屋窗窗子呈矩矩形或梯梯形向室室外凸起起,窗子子三面为为玻璃,从而使使人们拥拥有更广广阔的视视野,更更大限度度地感受受自然、亲亲近自然然。 通通常它的的窗台较较低甚至至为落地地窗。43.吊吊顶是威力隐隐藏各种种管线和和控制房房间净高高而做的的天花板板装修。44.玄玄关玄关一词词源
34、于日日本,专专指住宅宅室内与与室外之之间的一一个过渡渡空间,也就是是进入室室内换鞋鞋、脱衣衣或从室室内去室室外整貌貌的缓冲冲空间,也有人人把它叫叫做斗室室、过厅厅、门厅厅。45.单单跑梯、双跑梯、剪刀梯单跑梯是是指连接接上下层层的楼梯梯梯段中中途不改改变方向向，无论论中间是是否有休休息平台台；双跑梯是是中间经经过休息息平台改改变一次次方向的的楼梯。此此外还有有三跑（中中间改变变二次方方向）、四四跑、多多跑楼梯梯，这在在层高较较高的公公用建筑筑中经常常可以见见到。“剪刀楼楼梯”是是连系建建筑物楼楼层之间间的通常常形式之之一。也也可称之之为叠合合楼梯、交交叉楼梯梯或套梯梯。它在在同一楼楼梯间设设置
35、一对对相互重重叠，又又互不相相通的两两个楼梯梯。在其其楼梯间间的梯段段一般为为单跑直直梯段。剪剪刀楼梯梯最重要要的特点点是，在在同一楼楼梯间里里设置了了两个楼楼梯，具具有两条条垂直方方向疏散散通道的的功能。剪剪刀楼梯梯在平面面设计中中可利用用较狭窄窄的空间间，设置置两部楼楼梯，这这两部楼楼梯分属属两个不不同的防防火分区区，因而而提高了了建筑面面积使用用率。46.复复式复式住宅宅在建造造上任每每户占有有上下两两层，实实际是在在层高较较高的一一层楼中中增建一一个一米米多高的的夹层，两两层合计计的层高高要大大大低于跃跃层式住住宅（复复式一般般为3.3米 而跃跃层式一一般为55.6米米）优点：省省地，
36、省省工，省省料的特特点a. 平米利用用率高，通通过夹层层符合，可可使住宅宅的使用用面积提提高500%-770%b. 户内的隔隔层为木木结构，将将隔断、家家具、装装饰功能能融为一一体，既既是墙又又是楼板板、床、柜柜、降低低了综合合造价。c. 上部夹层层采用推推拉窗，墙身多面窗户，通风采光良好。d. 与一般层层高和面面积相同同的住宅宅相比，土土地利用用率可提提高400%47.跃跃层特点是住住宅占有有上下两两层，卧卧室客厅厅，卫生生间，厨厨房及其其他辅助助用房可可以分层层布置，上上下层之之间的交交通不通通过公共共楼体而而采用户户内独用用小楼梯梯连接。优点：每每户都有有较大采采光面，通通风好，户户内居
37、住住面积和和辅助面面积较大大，布局局紧凑，功功能明确确，相互互干扰小小。48.错错层房内的厅厅、卧、卫卫、厨、阳阳台处于于几个高高度不同同的平面面上错层和复复式的差差别在于于：尽管管房屋均均在不同同层面，但但复式层层高往往往超过一一人高度度，相当当于来那那个层楼楼，而错错层高度度低于一一人，人人站立二、 户型解析析与价值值判断1. 户型需要要要满足足基本的要要求：户型空间间尺度合合理、面面积比例例适宜、户户型定位位一致、通通风采光光良好。2.好户户型的四四大标准准：实用用安全灵灵活经济济、空间间有效分分离、面面积恰当当尺度适适宜、健健康因素素的合理理利用2.1实实用安全全灵活经经济好户型应应该
38、具备备6个特特性，分别是是实用性性、安全全性、灵灵活性、可可变性、经经济性和和艺术性性2.2空空间有效效分离一个好户户型的设设计应包包括6中中分离：生理分分居、功功能分居居、动静静分开、公公私分开开、主次次分开、干干湿分开开。a. 动静分开开是指或或偶的那那个空间间跟休息息空间要要严格区区分，客客厅、餐餐厅、厨厨房等人人来人往往，活动动频繁，应应靠近入入户门设设置、而而卧室显显然需要要最大程程度的静静谧，应应比较深深入；b. 公私分开开是指家家庭生活活的私密密性必须须得到充充分的尊尊重与保保护，不不能让访访客在进进门后将将业主的的家庭生生活一览览无余；c. 主次分开开是指主主人房要要与其他他成
39、员房房间有所所区别；d. 干湿分开开是指厨厨房、卫卫生间带带水、带带脏的房房间应与与精心装装修的怕怕水怕脏脏的我是是分开。2.3面面积恰当当尺度适适宜 a.人人们较理理想的卧卧室面积积应在112-115平方方米之间间，较理理想的客客厅面积积在211-300平方米米之间，客客厅的开开间不应应小于33.9平平方米，卫卫生间、厨厨房、健健身房、储储藏室四四五平方方米，阳阳台五六六平方米米较适宜宜。b.各功功能空间间的相互互关系对对使用效效果也有有很大影影响。例例如厨房房应靠近近入口布布置，避避免买菜菜后穿过过客厅的的不方便便，卫生生间则应应该接近近卧室以以方便晚晚间使用用，厕所所门不应应该直接接开向
40、客客厅和餐餐厅，这这样既不不卫生又又不雅观观。生活活阳台应应该与客客厅或厨厨房相连连，不应应与卧室室相连，因因为生活活阳台是是开放性性空间，晒晒衣时要要穿过卧卧室会影影响卧室室私密性性。2.4健健康因素素的合理理利用a.风是是每个人人的生理理需求，尤尤其对家家庭来讲讲，朝向向合理、光光线充足足、通风风良好、安安静舒适适等。b.每套套住宅的的卧室和和使用面面积在110平米米以上的的起居室室（厅）均均应直接接采光，且且至少有有一间卧卧室和起起居室（厅厅）具有有良好的的朝向，能能直接获获得日照照。好的的朝向一一般为南南向，南南偏东或或者南偏偏西不大大于455度，住住宅应有有良好的的自然通通风，即即应
41、有在在相对的的墙面上上开窗所所形成的的穿堂风风或相邻邻墙面上上开窗所所形成的的转角风风；对于于但朝鲜鲜的套型型必须有有通风措措施。3.好户户型的116个健健康指标标3.1建建筑密度度不大于于25%3.2户户型面积积应不低低于最低低面积标标准；3.3能能引起过过敏的化化学物质质浓度很很低；3.4尽尽量不适适用易散散发化学学物质的的材料；3.5二二氧化碳碳浓度要要低于110000PPmm；3.6 悬浮粉粉尘浓度度要低于于0.115毫克克/平方方米3.7每每天日照照时间应应在3小小时以上上；3.8有有足够亮亮度的照照明设备备；3.9功功能良好好的换气气设备能能将室内内污染气气体排到到室外；3.100
42、厨房灶灶具或吸吸烟外要要设局部部排气设设备；3.111整个房房间温度度全年维维持在117-227摄氏氏度之间间；3.122室内湿湿度全年年保持在在40%-700%之间间；3.133噪声要要小于550分贝贝；3.144有足够够的康自自然灾害害的能力力；3.155便于护护理老人人和残疾疾人；3.166人均绿绿地面积积大于或或等于22平方米米。4.户型型常见的的19个个缺陷4.1厅厅a光口小小或采光光口凹槽槽深，使使起居厅厅黑暗b视野差差c形状不不好，尺尺度不合合理d面宽（或或称厅跨跨）太小小e客厅是是大过道道4.2户户内a.入户户无过渡渡空间b.户内内交通线线长c.功能能分区不不合理d.各功功能空
43、间间面积比比例不当当e.跃层层户型室室内楼梯梯位置不不当4.3餐餐厅面积过大大或过小小4.4厨厨房a布局无无流程考考虑，厨厨房的水水龙头与与切菜台台不在同同一侧，没没有并联联b厨房宽宽度不够够4.5主主卧室a宽度小小于3米米或面积积过小b面积稍稍大的户户型主卧卧室不带带专用卫卫生间以以及无储储藏间c卧室与与邻居的的窗户太太近4.6卫卫生间a距主卧卧室远或或对着起起居室的的卫生间间无前室室b卫生间间居中，不不利于浊浊气散发发c宽度不不够5.户型型的特性性标准：5.1基基本空间间要具备备-像卧卧室、起起居室、厨厨房、卫卫生间等等基本生生活空间间在每个个套型内内要保证证，否则则将影响响生活的的舒适度
44、度。5.2居居室比例例要合理理-合理理的长宽宽比不大大于1.5：11，尽量量少点“金角银银边”5.3面面积大小小要适宜宜-户型有有大有小小，有繁繁有简，但但最重要要的是要要大小适适度、繁繁简适宜宜，大而而无当、小小而局促促，都会会使舒适适度受到到影响5.4功功能分配配要理-住宅的的主要功功能是要要居家过过日子，在在功能细细分的前前提下，尽尽量减少少可用可可不用的的空间5.5空空间使用用要便捷捷-一个简简便的标标准就是是看看空空间的转转换是否否自如，交交通的动动线是否否简短，相相互是否否干扰最最少6.户型型的流线线流线是人人们在户户内活动动的路线线，流畅畅与否直直接关系系到各种种功能的的转换，好
45、好的流线线会使小小户型利利用率提提高，差差的流线线会使大大户型变变得“大而无无当”6.1家家物流线线：分烹烹饪流线线、洗涤涤流线、洗洗浴流线线储存、清清洗、料料理三道道程序决决定了烹烹饪流线线，一般般家中的的厨房较较窄，流流线通常常为一字字形或LL形洗涤流线线为洗衣衣、晾晒晒、熨衣衣，这三三点最好好一线洗浴流线线，有些些采用干干湿分离离的手法法，将洗洗手台设设计在卫卫生间外外侧，然然后依次次是坐便便器和淋淋浴房，即即避免了了浴室潮潮气四处处散布，又又使洗手手、如厕厕、淋浴浴互不干干扰。6.2来来客流线线主要是指指从入户户门进入入客厅的的行动路路线。来来客流线线不应与与居住流流线和家家务流线线交
46、叉，一一面客人人来访时时影响家家人休息息和工作作。客厅厅处于套套型中的的动区，应应在外侧侧，也就就是离入入户门近近的区域域；卧室室的门要要开在会会客区外外，避免免出入时时横穿沙沙发和电电视机之之间，最最好的办办法是完完全动静静分离，将将客厅独独立设置置。6.3居居住流线线主要存在在于卧室室、卫生生间、书书房等私私密性较较强的空空间中。这这种流线线应尊重重主人的的生活格格调，满满足生活活习惯。像像主卧配配独立卫卫生间甚甚至衣帽帽间，大大一点的的户型增增设带卫卫生间的的次主卧卧，以及及主卧配配书房等等等，都都增强了了居住流流线的私私密性。7各房室室合理性性要求7.1客客厅第一， 空间独立立。客厅厅开口不不宜过多多，要有有两面完完整的墙墙。第二， 方正开阔阔。方正正完整是是实用的的布局。开开间不应应小于33.6米米，但也也不宜大大于5米米第三， 长宽比不不应失调调。进深深开间不不宜大于于2：11第四， 入口设玄玄关。入入口门厅厅是住宅宅对外的的空间过过渡，避避免厅内内被人一一目了然然，保障障用户私私密性。7.2餐餐厅 第一一，相对对独立。餐餐厅与客客厅空间间宜相互互独立；餐厅与与客厅既既有关系系又有分分隔；餐餐厅至少少要有两两面墙夹夹一角。第二，与与厨房既既有关联联又独立立成区。西西式厨房房与餐厅厅在空间间上可以以实现一一体化。7.3厨厨房 厨房房应靠近