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1、北京市住住宅区业业主大会会和业主主委员会会指导规规则（市市住房城城乡建设设委 市市民政局局 市社社会办 二一年十二二月十三三日）第一一章 总总则第一条 为了规规范业主主大会、业业主委员员会的成成立及活活动，保保护业主主、业主主大会和和业主委委员会的的合法权权益，协协助、指指导全体体业主正正确行使使共同管管理权利利，进一一步建立立和完善善权责一一致、依依法有序序的住宅宅区业主主自我治治理机制制，根据据中华华人民共共和国物物权法、物物业管理理条例、北北京市物物业管理理办法（市市政府令令第2119号）及及有关规规定，制制定本规规则。本条说明明了制定定指导导规则的的目的和和依据。第二条 本市行行政区域
2、域内住宅宅区业主主大会、业业主委员员会的成成立、选选举和活活动，适适用本规规则。本条规定定了指指导规则则的适适用范围围，即适适用的行行政区域域和适用用的行为为。适用的区区域是北北京市行行政区域域内的住住宅区。指指导规则则第五五十八条条还说明明了非住住宅区可可以参照照本规则则。适用的行行为是业业主大会会、业主主委员会会的成立立、运作作及活动动。指指导规则则对业业主大会会的成立立、职责责、会议议形式、议议事规则则，业主主委员会会的职责责、组成成，街道道办事处处、乡镇镇政府、社社区居委委会、建建设房管管行政管管理机构构的职责责分工进进行了规规定，着着重规范范相关环环节各方方主体的的行为。第三条 业主
3、大大会由物物业管理理区域内内的全体体业主组组成，在在物业管管理活动动中，业业主基于于建筑物物区分所所有权，依依据法律律、法规规和规章章以及管管理规约约和业主主大会议议事规则则行使共共同管理理权利、承承担共同同管理责责任。本条说明明了业主主大会的的组成人人员、组组成人员员的范围围及成员员权利责责任的范范围。第四四条 业业主大会会、业主主委员会会应当依依据法律律、法规规、规章章的规定定和管理理规约、业业主大会会议事规规则的约约定行使使共同管管理权、履履行职责责。业主主大会、业业主委员员会依法法行使共共同管理理权不受受任何组组织和个个人的非非法干涉涉。业主主大会、业业主委员员会不得得作出与与物业管管
4、理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。本市建立立业主决决定共同同事项公公共决策策平台，法法律、法法规、规规章规定定需要业业主共同同决定的的事项，提提倡业主主通过公公共决策策平台进进行决策策。本条说明明了业主主大会的的活动原原则第五条 街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当依据据法律、法法规、规规章和本本规则，本本着依法法行政、合合理行政政、程序序正当、高高效便民民、权责责统一、政政务公开开的原则则对业主主大会、业业主委员员会的成成立及活活动提供供协助、指指导和监监督。街道办事事处、乡乡镇人民民政府对对业主大大会、业业主委员员会作出出的违反反法律、法法规和规规章的决决定，应应当
5、及时时责令限限期改正正或者撤撤销其决决定，并并通告全全体业主主。本条规定定了街道道办事处处、乡镇镇人民政政府对物物业管理理活动应应承担的的职责。第六条 业主大大会、业业主委员员会的成成立及活活动的法法律服务务工作和和物业管管理纠纷纷人民调调解工作作应当接接受司法法行政主主管部门门的指导导和监督督。本条说明明了提供供法律服服务和处处理纠纷纷的主管管部门。第二二章 业业主大会会成立第七七条 本本规则所所称业主主，包括括：（一一）依法法登记取取得房屋屋所有权权的人；（二二）因人人民法院院、仲裁裁委员会会的生效效法律文文书取得得房屋所所有权的的人；（三三）因继继承或者者受遗赠赠取得房房屋所有有权的人人
6、；（四四）因合合法建造造等事实实行为取取得房屋屋所有权权的人。基于与建建设单位位之间的的商品房房买卖民民事法律律行为，已已经合法法占有建建筑物专专有部分分，但尚尚未依法法办理所所有权登登记的人人，在物物业管理理活动中中享有业业主权利利、承担担业主义义务。本条是对对“业主”概念的的界定。“业主”概念的准确界定是规范业主大会、业主委员会活动的基础。物业管管理条例例第六六条明确确指出“房屋的的所有权权人为业业主”。谁是是房屋的的所有权权人，法法律凭证证是什么么？房屋屋属不动动产，物物权法规规定：国国家对不不动产实实行统一一登记制制度。房房屋登记记办法规规定：国国家实行行房屋所所有权发发证制度度。房屋
7、屋权属证证书是权权利人对对外公示示房屋所所有关系系的重要要凭证，因因此，“业主”房屋权权属证书书上记载载的权利利人。未未在房屋屋权属证证书载明明的其他他人，包包括夫、妻妻、父、母母、子、女女等亲属属关系的的相关人人不是业业主。如如果房屋屋权属证证书上权权利人为为两人以以上，则则构成共共同“业主”。另外，考考虑到购购房人入入住到取取得房屋屋权属证证书需要要一段时时间，为为保障业业主权利利的正常常行使，购购买商品品房已交交付使用用尚未取取得房屋屋权属证证书的，商商品房买买卖合同同记载的的“购房人人”应视为为业主。某某些老旧旧小区，对对于能提提供合法法的有效效证明或或法律文文书有明明确权属属规定的的
8、房屋实实际拥有有人，也也应视为为业主。第八八条 业业主在物物业管理理活动中中享有下下列权利利：（一一）对物物业管理理区域内内共用部部分实施施共同管管理；（二二）对共共同管理理的有关关事项提提出建议议；（三三）对需需要业主主共同决决定的事事项，行行使表决决权； （四四）在物物业管理理活动中中，享有有选举权权和被选选举权；（五五）对物物业管理理活动享享有知情情权、监监督权；（六六）监督督业主大大会和业业主委员员会的工工作；（七七）监督督物业服服务合同同的履行行；（八八）监督督专项维维修资金金的管理理和使用用；（九九）对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况具具有知情情权和监监督
9、权。（十）法法律、法法规、规规章以及及管理规规约、业业主大会会议事规规则规定定或者约约定的其其他权利利。本条说明明了业主主的权利利。第九九条 业业主在物物业管理理活动中中履行下下列义务务：（一一）遵守守法律、法法规、规规章及相相关规定定；（二二）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；（三三）执行行业主共共同决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定，并并承担相相应的责责任；（四四）履行行物业服服务合同同约定的的义务；（五）按按照规定定和约定定交纳专专项维修修资金、物物业服务务费用和和其他应应当由业业主共同同分摊的的费用。本条说明明了业主主的义务务。第十十条 物物业管理理区域内内，已
10、交交付业主主的专有有部分面面积达到到建筑物物总面积积50%以上的的，建设设单位应应当向物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府报报送筹备备首次业业主大会会会议所所需的业业主名册册、业主主专有部部分面积积、建筑筑物总面面积等资资料，并并同时推推荐业主主代表作作为临时时召集人人，召集集占总人人数5%以上或或者专有有部分面面积占建建筑物总总面积55%以上上的业主主，向物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府书书面申请请成立业业主大会会。占总人数数5%以以上或者者专有部部分面积积占建筑筑物总面面积5%以上的的业主也也可以自自行向物物业所在在地街道道办事处处、乡镇镇人民政政府提出出成立业
11、业主大会会的书面面申请。本条说明明了成立立业主大大会发起起的条件件。在已已交付业业主的专专有部分分面积达达到建筑筑物总面面积500%的前前提下，建建设单位位和业主主均可以以向物业业所在地地街道、乡乡镇人民民政府提提出成立立业主大大会的书书面申请请。但需需要占总总人数55%以上上或专有有部分面面积占建建筑物总总面积55%以上上的业主主共同提提出。第十十一条 街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当自接接到成立立业主大大会申请请之日起起60日日内，指指定首次次业主大大会会议议筹备组组组长，组组织建设设单位、业业主代表表成立首首次业主主大会会会议筹备备组。筹备备组组长长在筹备备组中没没有表决决权。街街道
12、办事事处、乡乡镇人民民政府指指定业主主担任筹筹备组组组长的，该该业主不不得参选选业主委委员会委委员。本市鼓励励和支持持公益律律师为业业主大会会的成立立和活动动提供法法律服务务。提倡倡街道办办事处、乡乡镇人民民政府指指定具有有专业知知识和服服务能力力的律师师或者其其他人员员担任筹筹备组组组长。本条说明明了业委会会筹备组组组长的的产生方方式。筹筹备组组组长没有有表决权权。第十十二条 筹备组组组长应应当履行行以下职职责：（一一）召集集和主持持筹备组组会议；（二二）对筹筹备组会会议的会会议记录录予以签签字确认认；（三三）签发发筹备组组公告；（四四）在筹筹备组出出具的业业主大会会成立和和业主委委员会选选
13、举情况况的报告告上签字字；（五五）筹备备组自动动解散的的，由筹筹备组组组长将建建设单位位提供的的相关资资料退回回建设单单位或者者移交给给街道办办事处、乡乡镇人民民政府临临时保管管；（六六）筹备备组赋予予筹备组组组长的的其他职职责。筹备组组组长不履履行或者者不适当当履行前前款规定定职责的的，经筹筹备组中中具有表表决权的的三分之之二以上上成员签签字确认认，可以以向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府书面面申请另另行指定定组长，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当及时时指定。本条说明明了筹备备组组长长的职责责及变更更方式。第十十三条 筹备组组中的业业主代表表，可以以由业主主自荐或或者联名名推荐产产生。
14、业业主自荐荐或者联联名推荐荐人数不不足的，由由街道办办事处、乡乡镇人民民政府组组织业主主推荐。业业主自荐荐或者被被推荐人人数较多多的，由由街道办办事处、乡乡镇人民民政府组组织自荐荐或者被被推荐的的业主互互相推荐荐产生，业业主代表表最终名名单按照照推荐票票数顺序序确定。业主主代表应应当具有有业主身身份、具具有完全全民事行行为能力力、责任任心强、具具备必要要的工作作时间。筹备组中中有表决决权的成成员人数数应为单单数，每每人享有有一票表表决权，其其中非建建设单位位的业主主代表人人数不得得低于筹筹备组中中具有表表决权成成员人数数的三分分之二。本条说明明了筹备备组业主主代表的的产生方方式、基本条条件和筹
15、筹备组人人员的构构成。筹备组组业主代代表产生生有三个个途径：一是业业主自荐荐；二是是业主联联名推荐荐；三是是由街道道、乡镇镇人民政政府组织织业主推推荐。无论哪种种方式产产生的业业主代表表，其基基本条件件是：1. 具有业主主身份；2. 属完全民民事行为为能力人人；3. 热心公益益事业，有有时间参参与筹备备事务；4. 需要具有有一定的的水平和和能力。筹备组中中非建设设单位的的业主代代表不低低于具有有表决权权成员人人数的三三分之二二，主要要是因为为业主大大会是代代表全体体业主共共同的利利益，通通过这一一规定，筹筹备组开开展工作作时，能能够更充充分地代代表业主主意愿，业业主代表表人数可可根据物物业管理
16、理区域规规模等实实际情况况确定。第十四条条 街道道办事处处、乡镇镇人民政政府应当当将最终终确定的的筹备组组成员名名单、分分工、联联系方式式等在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，筹备备组自公公告之日日起成立立。本条规定定了筹备备组成员员的公告告要求及及成立日日期。为为保证筹筹备工作作的公开开、公平平、公正正，筹备备组成员员确定后后应当在在小区内内公告，便便于业主主及时向向筹备组组提出建建议和意意见。物物业管理理区域内内显著位位置包括括小区公公告栏、社社区居委委会宣传传栏及电电梯门、楼楼门等物物业的公公共区域域。第十十五条 建设单单位在筹筹备活动动中应当当履行以以下义务务：（一一）自筹筹备组成
17、成立之日日起7日日内向筹筹备组提提供业主主名册、业业主专有有部分面面积、建建筑物总总面积等等资料，资资料的相相关数据据信息应应更新至至筹备组组成立之之日。筹筹备组应应当对业业主资料料保密，不不得将本本项相关关资料用用于与筹筹备无关关的活动动。（二二）根据据本市有有关规定定已将相相关信息息录入公公共决策策平台；（三三）承担担筹备及及召开首首次业主主大会会会议所需需费用。建设单位位拒不履履行承担担筹备及及召开首首次业主主大会会会议所需需费用义义务的，筹筹备组可可向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府说明明情况，不不影响筹筹备及召召开首次次业主大大会会议议的活动动。相关关费用可可先由业业主垫付付。本条规
18、定定了建设设单位的的协助筹筹备义务务。业主主名册、业业主专有有部分面面积、建建筑面积积清册等等材料是是首次业业主大会会会议筹筹备组开开展工作作所必需需的，建建设单位位或物业业管理单单位应及及时提供供。第十十六条 筹备组组负责首首次业主主大会会会议筹备备工作，并并在成立立之日起起60日日内，完完成下列列事项并并以书面面形式在在物业管管理区域域内显著著位置公公示：（一一）制订订首次业业主大会会会议召召开方案案，确定定首次业业主大会会会议召召开及表表决方式式、召开开时间、召召开地点点、决议议事项、表表决规则则、业主主委员会会委员候候选人产产生办法法、业主主委员会会委员及及候补委委员产生生办法、筹筹备
19、及召召开首次次业主大大会会议议费用预预算明细细及费用用结算方方案和筹筹备组的的解散等等； （二二）拟订订管理规规约草案案、业主主大会议议事规则则草案；（三三）确认认业主身身份，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的表表决权数数；（四四）首次次业主大大会会议议的其他他筹备工工作。上述述事项公公示时间间为7日日，在公公示期间间，业主主可以对对以上事事项向筹筹备组提提出建议议和意见见，筹备备组应当当予以记记录。公示示期满后后7日内内，筹备备组应当当参考业业主的建建议和意意见对各各事项进进行修改改，确定定拟提交交表决的的内容。首次次业主大大会会议议召开前前，筹备备组应当当将首次次业主大大会会议议议题
20、和和需要业业主表决决的内容容以书面面形式在在物业管管理区域域内显著著位置公公告并告告知相关关的社区区居民委委员会，公公告期不不少于115日。本条说明明了筹备备组职责责和工作作内容。第十七条条 首次次业主大大会会议议应当对对以下事事项进行行表决，并并应当全全部经专专有部分分面积占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意：（一一）管理理规约（草草案）；（二二）业主主大会议议事规则则（草案案）；（三三）选举举业主委委员会委委员。北京市市物业管管理办法法实施施后申请请办理商商品房预预售许可可或者现现房销售售的住宅宅物业项项目，首首次业主主大会会会议除完完成前款款事项表表决外
21、，还还应当就就解除前前期物业业服务合合同并确确定物业业管理方方式进行行表决。但但是未表表决该事事项的，不不影响业业主大会会的成立立和备案案。本条规定定了首次次业主大大会会议议应当表表决的内内容和通通过的条条件。业业主大会会议事规规则、管管理规约约和业主主委员会会的选举举是业主主大会能能够顺利利开展工工作，促促进业主主参与社社区建设设，保障障业主行行使物业业共同管管理权利利的前提提，因此此，首次次业主大大会会议议应当就就以上内内容进行行决议。第十十八条 管理规规约应当当对下列列主要事事项依法法作出约约定：（一一）物业业的基本本情况；（二二）物业业管理方方式；（三三）业主主共同管管理的权权利和责责
22、任；（四四）物业业共用部部分的经经营和收收益分配配；（五五）物业业的使用用、维护护和管理理；（六六）物业业管理区区域内的的应急预预案；（七七）违约约责任；（八八）争议议解决方方式；（九九）其他他应当依依法约定定的事项项。管理理规约应应当尊重重社会公公德，不不得违反反法律、法法规、规规章或者者损害社社会公共共利益。管理规约约对业主主及物业业使用人人具有约约束力。业业主或者者物业使使用人违违反管理理规约，损损害其他他业主和和物业使使用人合合法权益益的，受受损害人人可以提提起诉讼讼。本条规定定了管理理规约的的内容。管管理规约约的制定定可以参参照京建建发（220100）7662号中中提供的的示范文文本
23、。第十十九条 业主大大会议事事规则应应当规定定以下事事项： （一一）业主主大会会会议种类类； （二二）业主主大会会会议召开开的形式式、程序序；（三三）业主主大会议议事和表表决方式式；（四四）关于于业主小小组、业业主代表表、业主主的代理理及业主主大会解解散的规规定； （五五）业主主委员会会委员资资格、人人数、任任期、更更换、候候补及补补充办法法；（六六）业主主委员会会议事规规则；（七七）业主主大会和和业主委委员会等等执行机机构经费费的筹集集以及、使使用和管管理制度度；（八八）业主主大会、业业主委员员会设置置的财务务、秘书书等专职职人员的的聘任程程序以及及职责；（九）业业主大会会、业主主委员会会印
24、章、档档案等管管理制度度等。本条是对对业主大大会议事事规则具具体内容容的规定定。业主主大会议议事规则则是业主主大会组组织、运运作的规规程，是是对业主主大会宗宗旨、组组织形式式、活动动方式、成成员权利利义务等等内容进进行记载载的业主主自律性性文件，是是全体业业主意志志的集中中体现，是是业主大大会运作作的基本本准则和和依据。业业主、业业主大会会、业主主委员会会都应当当严格遵遵守。业业主大会会议事规规则的制制定可以以参照京京建发（220100）7662号中中提供的的示范文文本。第二二十条 业主有有损害业业主共同同权益行行为的，包包括不交交存专项项维修资资金、拒拒付或者者不按时时缴纳物物业服务务费用和
25、和其他应应当分摊摊的费用用等，业业主大会会可以在在管理规规约和业业主大会会议事规规则中对对其被选选举权、表表决权的的行使予予以限制制，限制制时限由由业主大大会在管管理规约约和业主主大会议议事规则则中约定定，业主主大会备备案或者者变更备备案事项项时应当当向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府予以以说明。管理规约约和业主主大会议议事规则则对业主主权利的的限制不不免除其其应承担担的义务务。本条说明明管理规规约和业业主大会会议事规规则对业业主具有有约束性性。第二二十一条条 业主主的表决决权按照照面积和和人数计计算。 业主主的面积积表决权权数按照照下列方方法认定定：（一一）专有有部分面面积，按按照不动动产登
26、记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行不动动产登记记的，暂暂按测绘绘机构的的实测面面积计算算；尚未未进行实实测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算；（二二）建筑筑物总面面积，按按照前项项的统计计总和计计算。业主主的人数数表决权权数按照照下列方方法认定定：（一一）业主主人数，按按照专有有部分的的数量计计算，一一个专有有部分按按一人计计算。但但建设单单位尚未未出售和和虽已出出售但尚尚未交付付的部分分，以及及同一买买受人拥拥有一个个以上专专有部分分的，按按一人计计算；（二二）总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。按照规划划建设的的已经办办理了不不动产登登记的车车库、车车位，按按照不动动产登
27、记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行不动动产登记记但是具具有销售售（预售售）许可可证的车车库、车车位,按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按买卖卖合同记记载的面面积计算算。按照照规划建建设的人人防工程程面积不不计算投投票权。本条规定定了业主主表决权权的计算算方法。第二二十二条条 筹备备组应当当遵守以以下工作作原则：（一一）筹备备组组长长召集和和主持筹筹备组会会议；（二二）筹备备组作出出决定应应当经筹筹备组中中具有表表决权的的过半数数成员同同意；成成员进行行表决时时应当在在决议上上签字，注注明同意意、反对对或者弃弃权。持持保留意意见的成成员不签签字的，不不影响决决议的效效力
28、。（三三）筹备备组应当当对会议议进行书书面记录录，筹备备组组长长应当对对会议记记录签字字确认；（四四）筹备备组成员员不能委委托代理理人参加加会议，但但成员是是法人或或其他组组织的除除外；（五五）筹备备组应当当自成立立之日起起3个月月内完成成筹备工工作，组组织召开开首次业业主大会会会议；（六六）业主主大会成成立后，筹筹备组应应当将相相关资料料移交给给业主委委员会。因筹备组组成员辞辞职或者者因其他他原因造造成筹备备组不能能履行职职责的或或者逾期期未完成成筹备工工作的，筹筹备组应应当在在在物业管管理区域域内显著著位置公公告并说说明理由由，筹备备组自公公告之日日起自动动解散，符符合第十十条规定定的，业
29、业主可以以重新申申请成立立业主大大会。本条说明明了筹备备组的工工作原则则。第二二款规定定了筹备备组所作出的的决定需需具有表表决权的的过半数数成员同同意。第第四款规规定了，除除法人和和组织外外，筹备备组成员员必须业业主本人人参加会会议。第第五款限限定了筹筹备组的的工作时时限，如如果3个个月内不不能完成成筹备工工作，在在显著位位置公告告后，筹筹备组将将自行解解散。第二十三三条 筹筹备组应应当自首首次业主主大会会会议作出出决定之之日起33日内，将将表决结结果在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，公告告时间不不少于77日。本条说明明了首次次业主大大会会议议结果公公告的时时限。第二二十四条条 管理理规
30、约、业业主大会会议事规规则和业业主委员员会委员员选举事事项全部部通过的的，业主主委员会会自首次次业主大大会决议议作出之之日起330日内内，持以以下材料料向物业业所在地地街道办办事处、乡乡镇人民民政府备备案： （一一）筹备备组出具具的由组组长签字字的业主主大会成成立和业业主委员员会选举举情况的的报告； （二二）业主主大会决决议；（三三）管理理规约、业业主大会会议事规规则；（四四）业主主委员会会委员名名单。材料齐全全的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当当场场予以备备案，出出具书面面备案证证明，并并在备案案后7日日内将备备案材料料抄送区区县房屋屋行政主主管部门门，将有有关情况况书面通通报物业业
31、所在地地公安派派出所、社社区居民民委员会会。本条规定定了业主主委员会会备案的的时限和和需要提提交的备备案材料料。业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构，一一经业主主大会会会议选举举产生，就就应在街街道办事事处、乡乡镇政府府备案，便便于主管管部门获获得相关关信息和和掌握业业委会的的情况。需要注意的是，备案的前提是管理规约、业主大会议事规则和业主委员会选举等事项已经全部通过。第二十五五条 业业主委员员会凭街街道办事事处、乡乡镇人民民政府出出具的备备案证明明，向区区、县公公安分局局申请刻刻制业主主委员会会印章。本条说明明了申请刻刻制业主主委员会会印章的前前提条件件。第二十六六条 本本市试行行业主大
32、大会登记记制度。业业主大会会成立并并完成业业主委员员会备案案的，经经专有部部分面积积占建筑筑物总面面积过半半数的业业主占总总人数过过半数的的业主同同意，可可以到市市房屋行行政主管管部门办办理业主主大会登登记，业业主委员员会凭业业主大会会登记证证明，向向区、县县公安分分局申请请刻制业业主大会会印章。本条说明明了申请请刻制业业主大会会印章的的前提条条件。第三三章 业业主大会会活动第二二十七条条 业主主大会是是物业管管理权利利和管理理责任主主体，履履行以下下职责：（一一）制定定、修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则；（二二）选举举或者更更换业主主委员会会委员；（三三）确定定或者变变更物业业管理方
33、方式、服服务事项项、服务务标准和和收费方方案；（四四）选聘聘、解聘聘物业服服务企业业或者不不再接受受物业服服务企业业事实服服务；（五五）筹集集、管理理和使用用专项维维修资金金；（六六）决定定物业共共用部分分的经营营方式，管管理、使使用物业业共用部部分经营营收益； （七七）申请请改建、重重建建筑筑物及附附属设施施；（八八）申请请分立或或者合并并物业管管理区域域；（九九）改变变或者撤撤销本物物业管理理区域内内部分业业主、业业主委员员会作出出的与业业主大会会决定相相抵触的的决议；（十十）督促促业主依依据法律律法规规规章和管管理规约约安全使使用房屋屋；组织织对房屋屋建筑的的日常检检查活动动；配合合相关
34、行行政主管管部门对对房屋建建筑安全全的检查查工作；负责治治理房屋屋建筑安安全问题题；（十十一）对对业主违违反法律律法规规规章和管管理规约约、业主主大会议议事规则则的行为为，可以以向人民民法院提提起诉讼讼；（十十二）决决定物业业管理区区域内的的其他重重大物业业管理事事项。决定定第（五五）项事事项，应应当经专专项维修修资金列列支范围围内专有有部分占占建筑物物总面积积三分之之二以上上的业主主且占总总人数三三分之二二以上的的业主同同意；决决定第（七七）项事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定第第（八）项项事项，应应当经原原
35、物业管管理区域域内以及及拟调整整后物业业管理区区域内的的专有部部分占建建筑物总总面积三三分之二二以上的的业主且且占总人人数三分分之二以以上的业业主同意意。决定其他他事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意；法律、法法规和规规章另有有规定的的，从其其规定。本条规定定了业主主大会的的职责。其中，需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意的事项为：（五）筹筹集、管管理和使使用专项项维修资资金；（七）申申请改建建、重建建建筑物物及附属属设施；（八）申申请分立立或者合合并物业业管理区区域。其他事项项面积且且人数过过半数同同意
36、即可可。第二二十八条条 业主主大会会会议可以以采取集集体讨论论或者书书面征求求意见形形式召开开。业主大会会表决时时，提倡倡通过北北京市业业主决定定共同事事项公共共决策平平台进行行。本条说明明了业主主大会会会议的召召开形式式。物物业管理理条例第第十二条条规定，业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论和书书面征求求意见两两种形式式。在业业主人数数较多的的情况下下，受时时间、场场地等因因素的限限制，全全体业主主亲自参参加会议议缺乏现现实的可可操作性性，书面面形式的的会议更更为方便便业主，北北京市的的大部分分物业区区域多采采用书面面形式召召开会议议。目前前，“北京市市业主决决定共同同事项公公共决策策平台
37、”尚在试试用阶段段，不具具有普遍遍性。第二二十九条条 业主主人数较较多，业业主可以以幢、单单元、楼楼层等为为单位共共同推选选业主代代表参加加业主大大会会议议，具体体办法应应当在业业主大会会议事规规则中明明确规定定。推选业主主代表参参加业主主大会会会议的，业业主代表表应当于于参加会会议前33日，就就业主大大会会议议表决的的事项书书面征求求其所代代表业主主们的意意见，业业主代表表不能代代替业主主本人作作出决定定。表决决书应当当经业主主本人签签字后，由由业主代代表送达达业主大大会会议议投票表表决。本条说明明业主可可推选业业主代表表参加业业主大会会会议。业业主大会会议事规规则中应应对业主主代表的的推选
38、办办法明确确规定。业业主代表表由特定定单位（幢、单元、楼层等）的业主推选产生，承担着与这些业主沟通、协调以及正确传达业主意见的职责。但业主代表不同于业主的代理人，不能代替业主本人做出任何决定。换句话说，业主代表只是他所代表的那些业主的联络员或意见收集人。第三三十条 业主大大会会议议提议事事项应当当符合本本规则第第二十七七条的规规定和业业主大会会议事规规则。业主主委员会会应当自自提议确确定之日日起，将将业主大大会拟表表决事项项在物业业管理区区域内显显著位置置公告并并告知相相关的社社区居民民委员会会，公告告期间不不少于115日。公告告期内，业业主可以以对拟表表决事项项提出建建议和意意见，业业主委员
39、员会应当当予以参参考，可可以对拟拟表决事事项的具具体内容容进行修修改，并并接受业业主质询询。拟表表决事项项经修改改后应重重新公告告，公告告期间不不少于115日。公告期满满后，业业主委员员会应当当确定拟拟表决事事项，可可以启动动公共决决策平台台进行决决策。本条说明明了召开开业主大大会的一一般程序序。第三十一一条 业业主大会会会议投投票期限限由首次次业主大大会会议议筹备组组或者业业主委员员会根据据具体情情况决定定。因故故无法按按期完成成会议投投票的，筹筹备组或或者业主主委员会会应当按按照首次次业主大大会会议议召开方方案或者者业主大大会议事事规则的的约定，在在物业管管理区域域内公告告相关情情况及延延
40、长期限限，但延延长期限限最长不不得超过过15日日。本条是对对业主大大会投票票期限的的说明。投票期限由筹备组或业委会视具体情况而决定，可延长，但最长不得超过15日。第三十二二条 业业主可以以幢、单单元、楼楼层为单单位，共共同决定定本单位位范围内内的物业业管理事事务，但但不得违违反法律律、法规规、规章章及管理理规约，不不得与业业主大会会的决定定相抵触触。事项项范围、议议事方式式、程序序应当在在管理规规约和业业主大会会议事规规则中约约定。本条是对对涉及部部分业主主共同事事务决策策的规定定。“本单位位范围内内的物业业管理事事务”主要包包括两部部分：11.本单位位业主共共有的设设施设备备（比如如仅为本本
41、单位使使用的电电梯、水水泵、照照明设施施等）的的使用、维维修、费费用分摊摊等问题题；2.本单位位业主的的某些行行为规范范（比如如饲养宠宠物乘电电梯的规规定）。有两点需需要注意意：一是是“本单位位范围”的准确确把握，既既不能遗遗漏涉及及的相关关业主，也也不能决决策超出出“本单位位范围”的物业业管理事事务。也也就是说说，当讨讨论某项项具体物物业管理理事务时时，应由由该项事事务涉及及的全部部利益相相关人共共同决策策。二是是共同的的决策不不得违反反法律、法法规、规规章及管管理规约约，不得得与业主主大会的的决定相相抵触，即即强调了了“本单位位范围内内的业主主”共同决决定事项项不得侵侵犯、损损害“本单位位
42、范围”外业主主的合法法权益。第三三十三条条 业主主大会定定期会议议由业主主委员会会根据业业主大会会议事规规则组织织召开，每每年至少少召开一一次。业业主大会会定期会会议召开开前，业业主委员员会应当当向业主主公告以以下内容容： （一一）上一一年度物物业管理理情况报报告；（二二）上一一年度业业主委员员会工作作情况报报告；（三三）上一一年度业业主大会会收支情情况报告告；（四四）物业业管理的的其他有有关事项项。业主主大会定定期会议议应当讨讨论并决决议以下下内容：（一一）审查查业主委委员会和和物业服服务企业业或者其其他管理理人的年年度工作作计划；（二二）选举举需要补补选或者者定期改改选的业业主委员员会委员
43、员；（三三）决议议下一年年度物业业管理有有关事项项；（四四）决议议下一年年度业主主大会收收支预算算；（五）决决议物业业管理其其他的有有关事项项。本条说明明了业主主大会定定期会议议内容。第三三十四条条 发生生下列情情形之一一的，业业主委员员会应当当自业主主提议和和情形发发生之日日起455日内组组织召开开业主大大会临时时会议：（一一）专有有部分占占建筑物物总面积积20%以上的的业主或或者占总总人数220%以以上的业业主向业业主委员员会提议议召开业业主大会会临时会会议的；（二）出出现管理理规约中中约定的的需要召召开业主主大会临临时会议议的其他他情形。本条说明明了召开开业主大大会临时时会议的的前提条件
44、件。第三三十五条条 业主主委员会会对提议议业主人人数有异异议的，应应当自收收到业主主提议之之日起330日内内自行核核查或者者向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府申请请启动公公共决策策平台进进行核查查，并作作出是否否召集业业主大会会临时会会议的书书面决定定，在物物业管理理区域内内显著位位置公告告。业主对业业主委员员会自行行核查的的结果有有异议的的，业主主可以于于自行核核查结果果公示后后3日内内向街道道办事处处、乡镇镇人民政政府申请请启动公公共决策策平台进进行核查查，并将将核查结结果在物物业管理理区域内内显著位位置公示示。本条说明明了对220%提提议业主主身份的的核实。核核实途径径有两种种：一是是业
45、主委委员会自自行核实实；二是是向街道道、乡镇镇人民政政府申请请启动公公共决策策平台进进行核实实。目前前，“北京市市业主决决定共同同事项公公共决策策平台”尚在试试用阶段段，不具具有普遍遍性。第三十六六条 业业主委员员会未按按时作出出决定或或者业主主委员会会决定不不召开临临时会议议，但经经公共决决策平台台核查后后业主提提议符合合第三十十四条规规定的情情形的，业业主大会会设立监监事会的的，应当当由监事事会根据据管理规规约、业业主大会会议事规规则予以以监督；业主委委员会不不接受业业主大会会监事会会监督，或或者未设设立监事事会但相相关业主主提出申申请的，物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应
46、应当于110日内内责令其其限期履履行职责责，业主主委员会会逾期仍仍不履行行的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当协助助业主组组织召开开业主大大会临时时会议并并对相关关事宜进进行表决决。本条说明明了业主主委员会会不组织织召开临临时会议议的救济济方法。第三十七七条 业业主大会会可以决决定由业业主自行行管理物物业共用用部分。业业主在决决定自行行管理之之前，应应当对拟拟定的详详细的自自行管理理方案以以及应急急保障措措施进行行表决，并并告知物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府。本条是对对业主自自行管理理的规定定。第三三十八条条 物业业服务合合同期限限届满前前，业主主大会应应当就是是否变更
47、更物业管管理方式式、服务务内容、是是否更换换物业服服务企业业等事项项召开业业主大会会会议进进行表决决。决定定续聘原原物业服服务企业业的，应应当与原原物业服服务企业业协商签签订物业业服务合合同；决决定解聘聘的，应应当履行行必要的的通知义义务，合合同未约约定通知知期限的的，应当当于合同同期限届届满3个个月前告告知原物物业服务务企业并并在物业业管理区区域内公公告。物业服务务合同届届满，物物业服务务企业决决定不再再续签物物业服务务合同并并按照北北京市物物业管理理办法第第二十五五条第二二款的规规定履行行了告知知义务的的，业主主委员会会应当及及时组织织召开业业主大会会会议，决决定物业业管理方方式、服服务事项项和服务务标准等等。本条规定定了续聘聘、选聘聘物业服服务企业业的相关关程序。北北京市物