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1、北京市住住宅区业业主大会会和业主主委员会会指导规规则（征求意意见稿）目录第一章 总则第二章 业主大会会成立第三章 业主大会会活动第四章 业主委员员会第五章 指导监督督第六章 附则第一章 总则第一条目的和和依据 为了了规范业业主大会会、业主主委员会会的成立立及活动动，保护护业主、业业主大会会和业主主委员会会的合法法权益，协协助、指指导全体体业主正正确行使使共同管管理权利利，进一一步建立立和完善善权责一一致、依依法有序序的住宅宅区业主主自我治治理机制制，根据据中华华人民共共和国物物权法、中中华人民民共和国国物业管管理条例例、北北京市物物业管理理办法及及有关规规定，制制定本规规则。第二条适用范范围
2、本市行行政区域域内住宅宅区业主主大会、业业主委员员会的设设立、选选举和活活动适用用本规则则。第三条业主大大会定义义 业业主大会会是业主主基于建建筑物区区分所有有权，依依法行使使物业管管理区域域内共同同管理权权利的自自治组织织。业主主大会由由物业管管理区域域内的全全体业主主组成，是是物业管管理区域域内的管管理权利利和管理理责任主主体，在在物业管管理活动动中依据据法律、法法规和规规章以及及管理规规约和业业主大会会议事规规则行使使权利、承承担责任任。第四条业主大大会活动动原则 业主主大会、业业主委员员会应当当依据法法律、法法规、规规章的规规定和管管理规约约、业主主大会议议事规则则的约定定行使共共同管
3、理理权、履履行职责责，不得得作出与与物业管管理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。本市建立立业主决决定共同同事项公公共决策策平台，法法律、法法规、规规章规定定需要业业主共同同决定的的事项，业业主可以以通过公公共决策策平台进进行决策策。第五条指导监监督职责责 街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当依据据法律、法法规、规规章和本本规则，对对业主大大会、业业主委员员会的成成立及活活动提供供协助和和指导，并并进行监监督。第六条法律服服务和纠纠纷处理理 业业主大会会、业主主委员会会的成立立及活动动的法律律服务工工作和物物业管理理纠纷人人民调解解工作应应当接受受司法行行政主管管部门的的
4、指导和和监督。第二章 业主大大会成立立第七条业主的的定义本规则则所称业业主包括括：（一）依依法登记记取得房房屋所有有权的人人；（二）因因人民法法院、仲仲裁委员员会的生生效法律律文书取取得房屋屋所有权权的人；（三）因因继承或或者受遗遗赠取得得房屋所所有权的的人；（四）因因合法建建造等事事实行为为取得房房屋所有有权的人人。基于与建建设单位位之间的的商品房房买卖民民事法律律行为，已已经合法法占有建建筑物专专有部分分，但尚尚未依法法办理所所有权登登记的人人，在物物业管理理活动中中享有业业主权利利、承担担业主义义务。第八条业主的的权利业主在在物业管管理活动动中享有有下列权权利：（一）对对物业管管理区域域
5、内共用用部分实实施共同同管理；（二）对对共同管管理的有有关事项项提出建建议；（三）对对需要业业主共同同决定的的事项，行行使表决决权； （四）在在物业管管理活动动中，享享有选举举权和被被选举权权；（五）对对物业管管理活动动享有知知情权、监监督权；（六）监监督业主主大会和和业主委委员会的的工作；（七）监监督物业业服务合合同的履履行；（八）监监督专项项维修资资金的管管理和使使用；（九）法法律、法法规、规规章、管管理规约约、业主主大会议议事规则则规定的的其他权权利。第九条业主的的义务业主在在物业管管理活动动中履行行下列义义务：（一）遵遵守法律律、法规规、规章章及相关关规定；（二）遵遵守管理理规约、业业
6、主大会会议事规规则；（三）执执行业主主共同决决定和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定；（四）履履行业主主大会决决定的物物业服务务合同等等义务；（五）按按照规定定和约定定交纳专专项维修修资金、物物业服务务费用和和其他应应当由业业主共同同分摊的的费用。第十条 业主主的表决决权计算算 业业主的表表决权按按照面积积和人数数计算。 业主的的面积表表决权数数按照下下列方法法认定：（一一）专有有部分面面积，按按照不动动产登记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行物权权登记的的，暂按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算；（二二）建筑筑物总面面积，按
7、按照前项项的统计计总和计计算。 业主的的人数表表决权数数按照下下列方法法认定：（一一）业主主人数，按按照专有有部分的的数量计计算，一一个专有有部分按按一人计计算。但但建设单单位尚未未出售和和虽已出出售但尚尚未交付付的部分分，以及及同一买买受人拥拥有一个个以上专专有部分分的，按按一人计计算；（二二）总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。按照规划划建设的的已经办办理了物物权登记记的车库库、车位位，按照照不动产产登记簿簿记载的的面积计计算；尚尚未进行行物权登登记但是是具有合合法的销销售（预预售）许许可证的的车库、车车位,按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按买卖卖合同记记载
8、的面面积计算算。按照照规划建建设的人人防工程程面积不不计算投投票权。第十一条条成立立业主大大会的发发起 物业管管理区域域内，已已交付业业主的专专有部分分面积达达到建筑筑物总面面积500%以上上的，建建设单位位应当向向物业所所在地的的街道办办事处、乡乡镇人民民政府报报送筹备备首次业业主大会会会议所所需的资资料，并并同时推推荐业主主代表作作为临时时召集人人，召集集占总人人数5%以上或或者专有有部分面面积占建建筑物总总面积55%以上上的业主主，向物物业所在在地的街街道办事事处、乡乡镇人民民政府申申请成立立业主大大会。占总人数数5%以以上或者者专有部部分面积积占建筑筑物总面面积5%以上的的业主也也可以
9、自自行向物物业所在在地街道道办事处处、乡镇镇人民政政府提出出成立业业主大会会的书面面申请。第十二条条指定定筹备组组组长、组组建筹备备组 街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当自接接到成立立业主大大会申请请之日起起60日日内，指指定代表表担任首首次业主主大会会会议筹备备组组长长，组织织建设单单位、业业主代表表等成立立首次业业主大会会会议筹筹备组。本市鼓励励和支持持公益律律师为业业主大会会的成立立和活动动提供法法律服务务，提倡倡街道办办事处、乡乡镇人民民政府指指定具有有专业知知识和服服务能力力的律师师担任筹筹备组组组长。第十三条条筹备备组业主主代表 筹备备组中的的业主代代表，可可以由街街道办事事处和
10、乡乡镇人民民政府组组织业主主推荐，业业主也可可以自荐荐或者联联名推荐荐。业主代表表应当具具有业主主身份、具具有完全全民事行行为能力力、责任任心强、具具备必要要的工作作时间。筹备组中中有表决决权的成成员人数数应为单单数，每每人享有有一票表表决权，其其中非建建设单位位的业主主代表人人数不得得低于筹筹备组中中具有表表决权成成员人数数的三分分之二。筹筹备组组组长在筹筹备组中中没有表表决权。第十四条条筹备备组成立立 街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当将最最终确定定的筹备备组成员员名单、分分工、联联系方式式等在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，筹备备组自公公告之日日起成立立。第十五条条建设设单位的
11、的协助筹筹备义务务 建建设单位位在筹备备活动中中应当履履行以下下义务：（一）自自筹备组组成立之之日起77日内向向筹备组组提供业业主名册册、业主主专有部部分面积积、建筑筑物总面面积等资资料；（二）根根据有关关规定将将相关信信息录入入公共决决策平台台；（三）承承担筹备备及召开开首次业业主大会会会议所所需费用用。筹备组应应当对业业主资料料保密，不不得将前前款资料料用于与与筹备无无关的活活动。第十六条条筹备备组职责责 筹筹备组负负责首次次业主大大会会议议筹备工工作，并并在成立立之日起起60日日内，将将下列事事项以书书面形式式在物业业管理区区域内显显著位置置公示：（一）制制订首次次业主大大会会议议召开方
12、方案，确确定会议议召开的的时间、地地点、形形式、议议题及表表决规则则；（二）拟拟定管理理规约草草案、业业主大会会议事规规则草案案；（三）确确认业主主身份，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的表表决权数数；（四）确确定首次次业主大大会会议议上的业业主委员员会委员员候选人人产生办办法及确确认候选选人名单单，制订订业主委委员会委委员选举举办法； （五）首首次业主主大会会会议的其其他筹备备工作。上述事项项公示时时间为77日，在在公示期期间，业业主可以以对以上上事项向向筹备组组提出建建议和意意见，筹筹备组应应当予以以记录。公示期满满后7日日内，筹筹备组应应当参考考业主的的建议和和意见对对各事项项进行
13、修修改，确确定拟提提交表决决的内容容。首次业主主大会会会议召开开前，筹筹备组应应当将首次业业主大会会会议议议题和需需要业主主表决的的内容以以书面形形式在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，公告告期不少少于155日。第十七条条首次次业主大大会会议议议题 首次次业主大大会会议议应当对对以下事事项进行行表决，并并应当全全部经专专有部分分面积占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意：（一）管管理规约约（草案案）；（二）业业主大会会议事规规则（草草案）；（三）业业主委员员会委员员。第十八条条管理理规约 管理理规约应应当对物物业的使使用、维维护和管管理，业业主的共共同利益益
14、，业主主应当履履行的义义务以及及违反管管理规约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。管理规规约应当当尊重社社会公德德，不得得违反法法律、法法规、规规章或者者损害社社会公共共利益。管理规约约对业主主及物业业使用人人具有约约束力。业业主或者者物业使使用人违违反管理理规约，损损害其他他业主和和物业使使用人合合法权益益的，受受损害人人可以提提起诉讼讼。第十九条条业主主大会议议事规则则 业业主大会会议事规规则应当当规定以以下事项项： （一）业业主大会会会议召召开的形形式、程程序、议议事和表表决方式式；（二）业业主委员员会委员员资格、数数量、任任期、更更换、候候补及补补选办法法；（三）业业主委员员
15、会议事事规则和和工作制制度；（四四）业主主大会、业业主委员员会经费费的筹集集、使用用和管理理制度； （五）印印章、档档案等管管理制度度；（六）其其他事项项。第二十条条筹备备组工作作原则 筹备备组应当当遵守以以下工作作原则：（一）筹筹备组组组长负责责召集和和主持筹筹备组会会议；（二）筹筹备组作作出决定定应当经经筹备组组中拥有有表决权权的过半半数成员员同意；成员进进行表决决时应当当在决议议上签字字，注明明同意、反反对或者者弃权。持持保留意意见的成成员不签签字的，不不影响决决议的效效力。（三）筹筹备组应应当对会会议进行行书面记记录，筹筹备组组组长应当当对表决决及会议议记录予予以签字字确认；（四）筹筹
16、备组的的业主代代表不能能委托代代理人参参加会议议；（五）因因筹备组组成员辞辞职或者者因其他他原因造造成筹备备组不能能履行职职责的，应应当从候候补人员员中补足足；（六）筹筹备组应应当自成成立之日日起3个个月内完完成筹备备工作，组组织召开开首次业业主大会会会议。第二十一一条首首次业主主大会会会议结果果公告 筹备备组应当当自首次次业主大大会会议议作出决决定之日日起3日日内，将表决决结果在在物业管管理区域域内显著著位置公公告，公公告时间间不少于于7日。第二十二二条备备案 管理规规约、业业主大会会议事规规则和业业主委员员会委员员选举事事项全部部通过的的，业主主委员会会自首次次业主大大会决议议作出之之日起
17、330日内内，持以以下材料料向物业业所在地地街道办办事处、乡乡镇人民民政府备备案：（一）筹筹备组出出具由组组长签字字的业主主大会成成立和业业主委员员会选举举情况的的报告； （二）业业主大会会决议；（三）管管理规约约、业主主大会议议事规则则；（四）业业主委员员会委员员名单。材料齐全全的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当当场场予以备备案，并并在备案案后7日日内将备备案材料料抄送区区县房屋屋行政主主管部门门，将有有关情况况书面通通报物业业所在地地公安派派出所、社社区居民民委员会会。街道办事事处、乡乡镇人民民政府办办理备案案时不得得收取费费用。第二十三三条印印章刻制制 业业主委员员会凭街街道办事
18、事处、乡乡镇人民民政府出出具的备备案证明明，向区区、县公公安分局局申请刻刻制业主主委员会会印章。第二十四四条业业主大会会登记本市试试行业主主大会登登记制度度。业主主大会成成立、完完成备案案手续的的，经专专有部分分面积占占建筑物物总面积积过半数数的业主主占总人人数过半半数的业业主同意意，可以以到市房房屋行政政主管部部门办理理登记，业业主委员员会凭登登记证明明，向区区县公安安分局申申请刻制制业主大大会印章章。第三章 业主大大会活动动第二十五五条业业主大会会职责 业主主大会是是物业管管理权利利和管理理责任主主体，履履行以下下职责：（一）制制定、修修改管理理规约、业业主大会会议事规规则；（二）选选举或
19、者者更换业业主委员员会委员员；（三）确确定或者者变更物物业管理理方式、服服务事项项、服务务标准和和收费方方案；（四）选选聘、解解聘物业业服务企企业或者者不再接接受物业业服务企企业事实实服务；（五）筹筹集、管管理和使使用专项项维修资资金；（六）申申请改建建、重建建建筑物物及附属属设施；（七）申申请分立立或者合合并物业业管理区区域；（八）改改变或者者撤销本本物业管管理区域域内部分分业主作作出的与与业主大大会决定定相抵触触的决议议；（九）监监督业主主依据法法律法规规规章和管管理规约约安全使使用房屋屋；组织织对房屋屋建筑的的日常检检查活动动；配合合相关行行政主管管部门对对房屋建建筑安全全的检查查工作；
20、负责治治理房屋屋建筑安安全问题题；（十）对对业主违违反法律律法规规规章和管管理规约约、业主主大会议议事规则则的行为为，可以以向人民民法院提提起诉讼讼；（十一一）决定定物业管管理区域域内的其其他重大大物业管管理事项项。决定第（五五）项事事项，应应当经专专项维修修资金列列支范围围内专有有部分占占建筑物物总面积积三分之之二以上上的业主主且占总总人数三三分之二二以上的的业主同同意；决决定第（六六）项事事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意；决定第第（七）项项事项，应应当经原原物业管管理区域域内以及及拟调整整后物业业管理区区域内的的
21、专有部部分占建建筑物总总面积三三分之二二以上的的业主且且占总人人数三分分之二以以上的业业主同意意。决定其他他事项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意；法律、法法规和规规章另有有规定的的，从其其规定。第二十六六条业业主表决决权的限限制业业主有损损害业主主共同权权益行为为的，包包括不交交存专项项维修资资金、拒拒付物业业服务费费用和其其他应当当分摊的的费用等等，业主主大会可可以在管管理规约约和业主主大会议议事规则则中对其其被选举举权、表表决权的的行使予予以限制制，并向向街道办办事处、乡乡镇人民民政府予予以说明明。管理规约约和业主主大会议议事规则则
22、对业主主权利的的限制并并不免除除其应承承担的义义务。第二十七七条业业主大会会会议形形式业业主大会会会议可可以采取取集体讨讨论或者者书面征征求意见见形式召召开。业主大会会决策时时可以通过过业主决决定共同同事项公公共决策策平台进进行。第二十八八条业业主大会会会议一一般程序序 业业主大会会会议提提议事项项应当符符合本规规则第二二十五条条的规定定和业主主大会议议事规则则。业主委员员会应当当自提议议确定之之日起，将将业主大大会决议议事项在在物业管管理区域域内显著著位置公公告，公公告期间间不少于于15日日。公告期内内，业主主可以对对拟决议议事项提提出建议议和意见见，业主主委员会会应当予予以参考考，对决决议
23、事项项的具体体内容进进行修改改，并接接受业主主质询。公告期满满后，业业主委员员会应当当确定拟拟表决事事项，可可以启动动公共决策策平台进进行决策策。第二十九九条投投票期限限 会会议投票票期限由由首次业业主大会会会议筹筹备组或或者业主主委员会会根据具具体情况况决定，但但最长不不得超过过45日日。遇特特殊情况况，筹备备组或者者业主委委员会可可以向街街道办事事处、乡乡镇人民民政府申申请延长长15日日。第三十条条以幢幢、单元元、楼层层进行表表决 业主可可以幢、单单元、楼楼层为单单位，共共同决定定本单位位范围内内的物业业管理事事务，但但不得违违反法律律、法规规、规章章及管理理规约，不不得与业业主大会会的决
24、定定相抵触触。具体体议事方方式、程程序应当当在业主主大会议议事规则则中规定定。第三十一一条业业主大会会定期会会议 业主大大会定期期会议由由业主委委员会根根据业主主大会议议事规则则组织召召开，每每年至少少召开一一次。业业主大会会定期会会议召开开前，业业主委员员会应当当向业主主公告以以下内容容： （一）上上一年度度物业管管理情况况报告；（二）上上一年度度业主委委员会工工作情况况报告；（三）上上一年度度业主大大会收支支情况报报告；（四）物物业管理理的其他他有关事事项。业主大会会定期会会议应当当讨论并并决议以以下内容容：（一）审审查业主主委员会会和物业业服务企企业或者者其他管管理人的的年度工工作报告告
25、；（二）选选举需要要补选或或者定期期改选的的业主委委员会委委员；（三）决决议下一一年度物物业管理理有关事事项；（四）决决议下一一年度业业主大会会收支预预算；（五）决决议物业业管理其其他的有有关事项项。第三十二二条业业主大会会临时会会议发发生下列列情形之之一的，业业主委员员会应当当自业主主提议和和情形发发生之日日起455日内组组织召开开业主大大会临时时会议：（一）专专有部分分占建筑筑物总面面积200%以上上的业主主或者占占总人数数20%以上的的业主向向业主委委员会提提议召开开业主大大会临时时会议的的；（二）物物业管理理区域内内发生物物业服务务企业停停止服务务以及其其他重大大紧急物物业管理理事件需
26、需由业主主共同决决定的，或或者出现现管理规规约或业业主大会会议事规规则规定定的需要要业主共共同决定定的其他他情况。第三十三三条对对20%提议业业主的核核实业业主委员员会对业业主提议议有异议议的，应应当自收收到业主主提议之之日起77日内自自行进行行核查，并并于核查查结束后后3日内内作出是是否召集集业主大大会临时时会议的的书面决决定，在在物业管管理区域域内显著著位置公公告。业主委员员会和业业主对业业主委员员会自行行核查的的结果有有争议的的，业主主委员会会可以于于自行核核查结束束后3日日内向街街道办事事处、乡乡镇人民民政府申申请启动动公共决策策平台进进行核查查，核查查时间不不超过77日。第三十四四条
27、业业主委员员会不组组织临时时会议救救济 业主委委员会未未按时作作出决定定；或者者业主委委员会决决定不召召开临时时会议的的，但经经公共决决策平台台核查后后业主提提议符合合第三十十二条规规定的情情形的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府可可以启动动公共决策策平台组织织业主进进行决策策。第三十五五条业业主自行行管理业主大大会可以以决定由由业主自自行管理理物业共共用部分分。业主主在决定定自行管管理之前前，应当当对拟定定的详细细的自行行管理方方案以及及应急保保障措施施进行决决策。第三十六六条续续聘、选选聘物业业服务企企业 物业服服务合同同期限届届满前，业业主大会会应当决决定物业业管理方方式、服服务内容容、
28、是否否更换物物业服务务企业等等事项。决定续聘聘原物业业服务企企业的，应应当与原原物业服服务企业业协商签签订物业业服务合合同；决决定解聘聘的，应应当履行行必要的的通知义义务，合合同未约约定通知知期限的的，应当当于合同同期限届届满前三三个月告告知原物物业服务务企业并并在物业业管理区区域内公公告。物业服务务合同届届满，物物业服务务企业告告知业主主大会不不再续签签物业服服务合同同的，业业主委员员会应当当及时组组织召开开业主大大会会议议，决定定物业管管理方式式、服务务事项和和服务标准准等。第三十七七条物物业服务务交接 业主主大会与与建设单单位、物物业服务务企业之之间的交交接，应应当按照照北京京市物业业项
29、目交交接管理理办法执执行。第三十八八条业业主大会会执行机构构组成 业主主大会可可以设业业主委员员会、监监事会、财财务人员员和秘书书等，具具体的工工作经费费由业主主大会决决定。业主委员员会委员员、监事事会委员员、应当当由业主主大会选选举产生生；财务务人员和和秘书的的产生方方式应当当由业主主大会议议事规则则约定。第四章 业主委委员会第三十九九条业业主委员员会委员员产生 业主主大会选选举产生生业主委委员会。业业主委员员会一般般由5人人以上单单数组成成，具体体数额应应当在业业主大会会议事规规则中明明确规定定。业主委员员会委员员每次选选举产生生后3日日内应当当组织召召开业主主委员会会会议，推推选主任任委
30、员、副副主任委委员等。主任委员员、副主主任委员员原则上上应当由由业主委委员会委委员推选选，不经经业主委委员会选选举不得得连任，具具体产生生办法可可以通过过业主大大会议事事规则约约定。第四十条条委员员条件 业主主委员会会委员由由物业管管理区域域内的业业主担任任，并应应当符合合下列条条件：（一）具具有完全全民事行行为能力力；（二）遵遵守管理理规约、业业主大会会议事规规则；（三）未未被业主主大会依依约限制制被选举举权的行行使；（四）热热心公益益事业，责责任心强强，公正正廉洁； （五）具具有一定定组织能能力；（六）具具备必要要的工作作时间；（七）管管理规约约、业主主大会议议事规则则规定的的其他条条件。
31、除上述条条件外，主主任委员员还应当当符合以以下条件件：（一）具具有丰富富的工作作经验和和良好的的群众基基础；（二）熟熟悉物业业管理相相关法律律、法规规、规章章和政策策；（三）年年龄原则则上不超超过655周岁，身身体健康康；经连连选连任任、工作作规范、成成效突出出的可适适当放宽宽。业主是法法人或者者其他组组织的，可可以授权权自然人人参加业业主委员员会委员员的选举举。一个个物业管管理区域域内，一一个自然然人只能能代表一一个法人人或者其其他组织织。第四十一一条业业主委员员会职责责 业业主委员员会执行行业主大大会的决决定，接接受业主主的监督督，依法法履行下下列职责责：（一一）召集集业主大大会定期期会议
32、和和临时会会议；（二二）定期期向业主主大会报报告物业业管理情情况；（三三）代表表全体业业主与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同；（四四）及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督物业业服务； （五五）组织织和监督督专项维维修资金金的筹集集、使用用；（六六）督促促业主按按照约定定交纳专专项维修修资金、物物业服务务费用和和其他应应当由业业主共同同分摊的的费用； （七七）建立立并妥善善保管工工作档案案，为业业主提供供查阅、抄抄录和复复制档案案资料的的便利； （八八）调解解业主之之间因物物业使用用、维护护和管理理产生的的纠纷；（九九）对违违反国家家和本市市相关规规定
33、以及及管理规规约、业业主大会会议事规规则的行行为，可可以要求求行为人人停止侵侵害、排排除妨碍碍、消除除危险、返返还财产产、恢复复原状、赔赔偿损失失、赔礼礼道歉、消消除影响响、恢复复名誉； （十十）配合合社区相相关组织织做好本本物业管管理区域域内的社社区建设设工作； （十十一）业业主大会会赋予的的其他职职责，但但法律、法法规、规规章规定定由业主主共同决决定的事事项，业业主大会会不得授授权业主主委员会会直接决决定。第四十二二条业业主委员员会会议议 业业主委员员会会议议应当按按照业主主委员会会议事规规则召开开。会议议由主任任委员召召集和主主持；主主任委员员不能履履行职务务或者不不履行职职务的，由由副
34、主任任委员召召集和主主持；副副主任委委员不能能履行职职务或者者不履行行职务的的，由半半数以上上委员共共同推举举一名委委员召集集和主持持。业主委员员会会议议应当有有过半数数委员出出席，每每名委员员拥有一一票表决决权。委委员不能能委托代代理人参参加会议议，作出出决定必必须经全全体委员员过半数数同意并并书面签签字，自自作出决决定之日日起3日日内在物物业管理理区域内内显著位位置公告告，公告告时间不不少于77日。 业主委员员会召开开会议时时，监事事会应当当列席会会议，并并可以同同时邀请请物业所所在地街街道办事事处、乡乡镇人民民政府的的代表参参加。业主委员员会会议议应当制制作书面面记录，由由参会委委员签字
35、字后存档档。第四十三三条 业主委委员会工工作档案案 业业主委员员会应当当建立档档案，并并指定专专人保管管，主要要包括以以下材料料：（一）业业主大会会、业主主委员会会会议记记录；（二）业业主大会会、业主主委员会会的决定定；（三）管管理规约约、业主主大会议议事规则则、物业业服务合合同、专专项服务务合同等等；（四）业业主委员员会委员员选举及及备案材材料；（五）专专项维修修资金账账目；（六）业业主意见见和建议议。管理规约约、业主主大会议议事规则则、业主主委员会会委员等等事项内内容发生生变更时时，业主主委员会会应当自自变更之之日起330日内内办理备备案变更更手续。第四十四四条 业主委委员会委委员更换换
36、业业主委员员会委员员实行任任期制，委委员任期期最多不不超过六六年，每每两年定定期改选选部分委委员，连连选可以以连任。业业主委员员会委员员在召开开第一次次全体委委员会议议时，应应当按照照委员在在业主大大会选举举过程中中得票的的多少，将将全部委委员尽量量平均分分为三组组：得票票较少的的一组委委员应当当于第22年年终终改选，得得票居中中的一组组委员应应当于第第4年年年终改选选，得票票较多的的一组委委员应当当自第66年年终终改选。第四十五五条委委员资格格终止业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的，其委委员资格格自动终终止，并并由业主主委员会会在物业业管理区区域内显显著位置置予以公公告：（一一）任职职
37、期限届届满的；（二二）不再再具备业业主身份份的；（三三）限制制民事行行为能力力或者无无民事行行为能力力的； （四四）被依依法追究究刑事责责任，无无法履行行委员职职责的；（五） 以书面形形式向业业主大会会或者业业主委员员会提出出辞职的的；（六）业业主大会会议事规规则规定定的其他他情形。第四十六六条业主主委员会会委员资资料和印印章移交交 北北京市物物业管理理办法规规定的业业主共有有财物及及本规则则第四十十三条规定定的材料料属于业业主共有有，任何何单位或或者个人人不得侵侵占。业主委员员会委员员资格终终止的，应应当自终终止之日日起3日日内将所所保管的的档案资资料、印印章及其其他应当当移交的的财物，移移
38、交给业业主委员员会；拒拒不移交交印章、相相关财物物和档案案资料的的，街道道办事处处、乡镇镇人民政政府应当当责令移移交，物物业所在在地公安安机关应应当予以以协助。第四十七七条业主主委员会会委员候候补业业主委员员会委员员任期内内，委员员出现空空缺时，按按照业主大大会议事事规则规规定的候候补制度度自动递递补并办办理变更更备案，递递补的委委员任期期为缺额额委员余余下的任任期。候补委员员递补后后仍不足足的,业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会会会议补选选业主委委员会委委员。第五章 指导监监督第四十八八条决决定不成成立业主主大会 物业业管理区区域内业业主人数数较少且且经全体业主主一致同同意，决决定不成
39、成立业主主大会的的，由全全体业主主行使共共同决定定权。第四十九九条建建设单位位责任 建设设单位拒拒不履行行组织成成立业主主大会相相关义务务的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府有有权责令令限期改改正；违违反法律律、法规规、规章章的，可可以依法法处罚，并并将处理理、处罚罚结果抄抄送区县县房屋行行政主管管部门。第五十条条业主主委员会会不履行行职责 业主主委员会会不履行行职责的的，业主主大会设设立监事事会的，应应当由监监事会根根据管理理规约、业业主大会会议事规规则予以以监督；业主委委员会不不接受业业主大会会监事会会监督的的，物业业所在地地街道办办事处、乡乡镇人民民政府原原则上应应当于110日内内责令其
40、其限期履履行职责责；业主主委员会会逾期仍仍不履行行的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当组织织业主召召开业主主大会会会议决定定有关事事项。第五十一一条业业主委员员会无法法履责 业主主委员会会委员空空缺达半半数以上上的，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会会会议决定定增补委委员，在在委员增增补之前前，不得得以业主主委员会会的名义义从事有有关活动动。业主委员员会委员员集体提提出辞职职的，应应当向业业主大会会报告工工作、说说明辞职职理由，并并以书面面形式告告知物业业所在地地的街道道办事处处、乡镇镇人民政政府。在在报告同同时，应应当将其其保管的的档案资资料、印印章及其其他财物物账目交交由街道道
41、办事处处、乡镇镇人民政政府暂时时保管，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府应应当立即即组织业业主召开开业主大大会会议议选举产产生新的的业主委委员会。新的业主主委员会会产生后后，街道道办事处处、乡镇镇人民政政府应当当将档案案资料、印印章及其其他财物物账目等等转交给给业主委委员会。第五十二二条业业主大会会机构成成员责任任业主主委员会会委员和和业主大大会其他他工作人人员应当当忠于职职守，依依法履行行职责。业业主委员员会委员员和业主主大会其其他工作作人员违违反管理理规约、业业主大会会议事规规则的，其其委员资资格和工工作人员员资格是是否终止止，由业业主大会会共同决决定。第五十三三条街街道办事事处、乡乡镇人民
42、民政府责责任 街道办办事处、乡乡镇人民民政府应应当本着着依法行政政、合理理行政、程程序正当当、高效效便民、权权责统一一、政务务公开的的原则对对业主大大会和业业主委员员会的成成立及活活动予以以协助、指指导和监监督。筹备组、业业主大会会和业主主委员会会的成立立及活动动违反法法律、法法规和规规章的，街街道办事事处、乡乡镇人民民政府原原则上应应当于110日内内作出书书面指导导意见，责责令限期期改正或或者撤销销其决定定，并通通告全体体业主。对街道办办事处、乡乡镇人民民政府的的指导意意见有异异议的，可可以根据据行政政复议法法提出出行政复复议申请请或者根根据行行政诉讼讼法提提起行政政诉讼。第六章 附则第五十四四条非非住宅区区业主大大会活动动 非非住宅区区业主大大会和业业主委员员会的成成立和活活动，参参照本规规则执行行。第五十五五条实实施时间间 本本规则自自 年年 月 日起起实施。21