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1、上海市住住宅市场场概况1上海市市住宅投投资开发发现状房地产开开发投资资保持较较快增长长1-111月，上上海市房房地产开开发投资资19995.779亿元元，比去去年同期期增长99.3%。占全全社会固固定资产产投资的的45.9，比比重同比比上升44.3个个百分点点。其中中，住宅宅投资增增长111.9%，办公公楼投资资增长55.8%，商业业营业用用房投资资下降33.3%。上海市商商品房施施工面积积125587.43万万平方米米，住宅宅施工面面积80073.56万万平方米米，增长长16.3%；上海市市商品房房销售面面积14497.96万万平方米米，其中中商品住住宅销售售面积112111.700万平方方
2、米，下下降166.5%。表1 上海住住宅建设设投资情情况年/月份份累计住宅宅建设投投资额（亿亿元）同比增长长（%）20055936.361.49920066854.15-8.77820077853.13-.10020088871.522.20020099918.688.9002010012299.83333.9920111年1-111月19955.7999.3数据来源源：上海海市统计计信息网网2 上海海市住宅宅需求现现状2.1、整整体市场场价量趋趋势运行行分析从图1可可见，220111年111月份上上海市，暂暂时摆脱脱连续55个月的的成交阴阴跌之势势。资料来源源：合富富辉煌房房地产图12001
3、0年年1月-20111年111月上上海市商商品房供供求价走走势供应方面面，111月新增增供应面面积1335.991万，共665项目目取得预预售证，供供应面积积环比上上月再度度上涨221.332%，开发商在年底回笼资金压力加大，前期推迟开盘的项目在11月集中推出，导致11月的供应出现大幅增加。预计，随着整体市场的持续低迷，12月份上海新房库存量还会进一步增加。成交方面面，111月商品品房共成成交700.522，环环比上涨涨11.21%，为近近个5月月来首次次上涨，但但仍为66年来最最低。共共成交559866套商品品房源，主主要以公公寓项目目成交为为主。新新增供应应量与成成交量的的“剪刀差差”继续
4、扩扩大。价格方面面，111月份商商品房均均价2007999元/，相比比上月有有下降，降降幅为11.455%。均均价的下下跌和开开发商的的优惠不不无联系系，111月打折折优惠楼楼盘约计计1699个。2.2、公公寓市场场走势从图2可可见，220111年111月公寓寓市场弱弱势上涨涨，供应应大增，均均价跌破破200000元元/。资料来源源：合富富辉煌房房地产图2 220100年1月月-20011年年上海市市公寓供供求价走走势11月份份公寓供供应722.144万，环环比上月月上浮557.772%，总总供应661722套房源源。入市市楼盘低低总价为为主。如如万科尚尚源、金金地意境境、保利利叶城等等。楼市
5、市库存却却一直居居高不下下，按照照目前去去化速度度，市场场库存的的房源量量需要116个月月才能完完全清空空。11月份份，市区区楼盘积积极供应应，两个个高端豪豪宅中建建府邸及及凯德茂茂名公馆馆，都加加推或亮亮相，最最高均价价达18800000万/。11月份份公寓市市场共成成交422.688万，环环比上月月小幅上上扬9.75%，本轮轮降价之之后，多多数降价价盘都获获得热销销，如中中海御景景熙岸，新新城公馆馆等，随随着更多多楼盘加加入到降降价行列列，预计计12月月的成交交量仍会会在111月基础础上有所所回升。11月份份公寓均均价自55月份以以来首次次跌破2200000元/，环环比下跌跌4.663 %
6、，为1193882元/。111月份份开发商商打折力力度强劲劲有势。2.3、别别墅市场场走势从图3可可见，220111年111月别墅墅市场趋趋化稳定定，均价价走高。资料来源源：合富富辉煌房房地产图3 20110年11月-220111年111月上海海市别墅墅供求价价走势供应方面面，111月份别别墅市场场供应面面积177.844万，环环比上月月大幅上上涨222.199%。其其中杨浦浦区中建建府邸供供应面积积达2.89万万。成交方面面，111月份别别墅共成成交6.43万万平方米米，环比比上月继继续下挫挫6%，共共成交2259套套。成交交量继续续下滑，不不足去年年同期半半成，嘉嘉定区凭凭借成熟熟大盘金金
7、地格林林世界以以及华润润高端项项目华润润中央公公园别墅墅的集中中成交，夺夺得面积积榜冠军军。价格方面面，111月份别别墅市场场均价为为322285元元/，环环比上月月上涨220%。独独栋别墅墅的集中中成交在在一定程程度上推推升了整整体成交交均价。如如御翠园园、佘山山月湖山山庄，中中建府邸邸，中凯凯曼荼园园等均价价都超过过11万万元/。3上海住住宅成交交均价分分析3.1内内中环和和中外环环成交均均价出现现上涨从各环线线成交均均价看，内内中环和和中外环环出现上上涨，涨涨幅度在在10%155%以内内。两环环线汇总总成交ttop110里，均均价均在在5万元元/，最最高的中中建府邸邸达12218994元
8、/。内环内、外外郊环及及郊外环环小幅下下挫2%6%左右。成成交项目目主要是是近期打打折降价价较火热热的楼盘盘。表2 220111年4月月到20011年年11月月各环线线成交均均价（单单位：元元/）商品住宅宅（剔除除动迁配配套房）20111年4月月20111年5月月20111年6月月20111年7月月20111年8月月20111年9月月20111年100月20111年111月内环内416665483223519111503222502114562880593116556115内中环347115362776403770381118368337372557348884402226中外环2233312
9、55337245116287997271441259882286990314774外郊环225998192777192776198000208660219112190668186220郊环外123226128660144669136114141223136443143994140887资料来源源：合富富辉煌房房地产3.2上上海100个区域域成交均均价走低低从图4可可见，220111年111月份上上海市 19个个区县里里11月月10个个区域的的成交均均价走低低，其余余区域走走高。资料来源源：合富富辉煌房房地产图4 220111年111月上海海各区啥啥股票住住宅成交交均价涨涨跌幅图图具体来看看，均
10、价价有所下下降的110区域域中，青浦浦、南汇汇、松江江等外围围区域的的成交项项目中多多数是降降价幅度度在100%-330%之之间以促促成成交交。典型型的如南南汇周康康板块的的“御景熙熙岸公寓寓”在111月，成成交4999套公公寓房源源，成交交均价为为1.774万元元/平方方米，此此前成交交均价为为1.996万元元/平方方米。均价在走走高的99个区域域中，市区的的结构性性大幅上上涨，郊郊区的奉奉贤涨幅幅最大，为为23%，主要要由于招招商海湾湾别墅以以及棕榈榈滩高尔尔夫别墅墅的成交交拉高均均价。3.3、112月1190盘盘打折促促销收官官上海搜房房网数据据监控中中心截至至11月月25日日统计，上上
11、海市220111年122月打折折优惠楼楼盘共计计1900个（含含别墅），环环比111月的1169个个增加了了12%，项目目数量再再创20011年年新高，其其中，浦浦东新区区44个个楼盘打打折促销销，占上上海市优优惠盘总总量的223.66%。从从优惠幅幅度上来来看，112月上上海楼市市的整体体优惠力力度延续续11月月的强势势，共有有21个个项目推推出了99折以上上的优惠惠，其中中有155个位于于外环外外地区。由于年关关将至，多多数开发发商在今今年楼市市遇冷的的背景下下，并没没有达到到预期的的销售业业绩，所所以纷纷纷推出各各种各样样的优惠惠活动希希望促进进成交。外外环外的的项目由由于总价价较低，大
12、大多属于于刚需项项目，原原本就拥拥有较高高的关注注度，所所以在此此基础上上推出大大幅度的的优惠，往往往能取取得立竿竿见影的的效果。4、上海海市商品品住宅成成交量分分析4.1 11月月外郊环环成交量量上涨99%11月外外郊环区区域共成成交了332.449，比比较上月月9上涨涨个百分分点（见见图5）。依然然为各环环线成交交的主力力区域，占占当月上上海市总总成交量量的666%（见图图6）。上海市市成交面面积toop100里9大大项目均均位于外外郊环。内环内及及内中环环成交小小幅下降降，共44.355万，环环比上月月平均降降幅达55%。成成交占比比基本和和上月持持平，无无明显变变化。中外环及及郊外环环
13、成交面面积共计计12.29万万，较较上月分分别上扬扬12%和9%。其中中仅浦发御御园、旭辉上上河苑及及金悦华华庭成交交过百套套。资料来源源：合富富辉煌房房地产图5 220111年111月上海海各环线线成交环环比涨跌跌幅资料来源源：合富富辉煌房房地产图6 220100年111月-220111年111月上海海各环线线商品住住宅成交交比例4.2 11月月上海楼楼市外围围区域成成交量占占总量五五成从图7可可见，111月上上海楼市市成交主主力集中中在嘉定定、南汇汇、宝山山等外围围区域，占占上海市市成交总总量近五五成，共共12个个区县成成交呈上上涨趋势势，除市市区结构构性成交交上涨外外，其余余区域成成交项目目以降价价的刚需需盘为主主力，其其中嘉定定位居区区域成交交榜单首首位。“新城公公馆”“新城城金郡园园”“臻品品嘉园”等均表表现活跃跃，其中中，“新城金金郡园”二期在在11月月27日日加推一一批房源源，目前前已去化化2122套房源源，去化化率达到到71%。下降幅度度较为明明显的区区域有奉奉贤、杨杨浦、普普陀以及及长宁降降幅达220%50%。资料来源源：合富富辉煌房房地产图7 220111年111月上海海各区住住宅成交交面积增增涨幅