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1、从小区内内业主因因财产被被盗而据据交物业业费看物物业管理理的保安安义务物业案例例讨论220088-088-188 133:233:077阅读44评论6字号：大中小 随随着房地地产行业业的蓬勃勃发展，城城市内商商品化住住宅小区区功能日日趋完善善。物业业公司作作为小区区内从事事物业管管理的服服务性企企业，其其权利义义务来源源于与业业主委员员会（或或业主）签签订物业业服务合合同。依依据物业业服务合合同物业业公司对对应承担担那些保保安义务务？业主主因为遭遭受财产产损害是是否有权权据交物物业费，并并要求物物业公司司承担赔赔偿责任任？本文文意在分分析物业业服务合合同中物物业公司司履行保保安义务务的范围围及
2、违约约的认定定和责任任。案件简介介：吴某某家住北北京市丰丰台区马马家堡西西路某小小区，20006年9月18日，其其在中午午回家后后，将自自己新买买的电动动自行车车未按照照小区物物业公司司的要求求放到自自行车库库里，而而是放在在里自己己居住的的单元楼楼口附近近的便道道旁，结结果在其其下午准准备出去去时，发发现自己己的电动动自行车车被盗。随随即打电电话到物物业公司司保安部部，物业业公司保保安部在在接到电电话后立立即到现现场，在在作完现现场记录录后陪同同吴某到到属地公公安机关关报案。此此案目前前未被侦侦破。20006年10月份，吴吴某所在在小区的的物业公公司收取取20007年的物物业管理理费，吴吴某
3、以物物业公司司未尽到到保安义义务为由由，拒绝绝交纳管管理费，并并声称如如果物业业公司到到法院起起诉要求求其交纳纳物业费费，他就就到法院院起诉物物业公司司要求物物业公司司因未尽尽到保安安义务承承担其丢丢失自行行车的赔赔偿责任任。该小小区物业业公司在在随后的的收取物物业管理理费过程程中，又又有其他他业主以以类似的的理由而而拒交物物业费。评析：目前，城城市商品品化住宅宅小区的的物业管管理日趋趋专业化化、市场场化，但但我国物物业管理理方面的的法律法法规已经经不能适适应因物物业服务务而产生生的各种种问题的的需要。业业主往往往因人身身或财产产受到损损失时，和和物业管管理企业业之间的的矛盾也也随之激激化。从
4、从上述案案件不难难看出，如如何在物物业服务务合同中中明确物物业管理理企业的的保安义义务，物物业管理理企业在在业主人人身或财财产受到到损失时时应承担担什么责责任，是是化解此此类矛盾盾的关键键。一、物业业管理合合同中物物业管理理的范围围，及物物业公司司的保安安义务？根据20003年6月8日中华华人民共共和国国国务院第第379号公布布，自20003年9月1日起施施行的物物业管理理条例第第二条规规定，是是指业主主通过选选聘物业业管理企企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和
5、秩序的的活动。其其中物业业服务合合同是联联系业主主和物业业服务企企业之间间的不可可缺少的的法律文文件，在在整个物物业管理理中起到到桥梁和和纽带的的作用。物物业管理理条例第第三十五五第二款款规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。可见，该条款主要起的指导性、提示性的作用。业主和物业管理企业之间的权利与义务需要当事人双方通过合同的形式创设来获取合同权利，这也是物业管理范围来源的基础。在实践中，大多的物业服务合同都是物业公司根据有关部门制定的范本提供给业主的，由于业主缺少相关的法律知识，所以对
6、相关条款就没有特别约定，比如保安义务方面。那么，如果在物业服务合同中当事人对保安义务没有特别约定，法律法规在这方面是否有强制性的规定呢？物业管理条例第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第四十七条规定，物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。上述内
7、容是目前我国在法律、法规层面对物管公司保安义务的唯一规定。由此可见，物业公司保安义务主要是在物业管理区域内为维护小区内公共秩序和安全而采取的一定的安全防范措施，包括：小区内的巡视、监控、违法犯罪的及时制止、保护现场和报警、对小区内的突发事件及时处理等，其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失、人身不受伤害，工作、生活秩序正常。物管公司除按照条例的规定履行保安义务外，通常还应和业主通过合同约定更为明确的保安内容，并按照合同约定收取服务费用，提供有偿服务。二、小区区业主是是否有权权因为财财产被盗盗而拒交交物业管管理费并并要求物物业公司司承担赔赔偿责任任？物业业管理条条例第三十十六条规规定，物物业管
8、理理企业应应当按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应的的服务。物物业管理理企业未未能履行行物业服服务合同同的约定定，导致致业主人人身、财财产安全全受到损损害的，应应当承担担相应的的法律责责任。上上述规定定可以看看出业主主获得赔赔偿的前前提是物物业管理理企业未未履行物物业服务务合同而而导致其其财产受受到损失失。而对对因第三三人的侵侵权造成成业主财财产的损损失，物物业服务务企业是是否承担担赔偿责责任，目目前我国国尚无明明确的法法律规定定。笔者者认为物物业公司司只要尽尽到其约约定或合合理的保保安义务务，既当当不法侵侵权行为为发生时时，只要要物业公公司平时时的值勤勤服务及及保安设设施正常常，并履履
9、行了其其应有的的注意义义务，在在这种情情况下发发生的业业主人身身或财产产遭受侵侵害，物物业公司司是不应应承担责责任的。因因为物业业公司的的保安义义务只能能对社会会治安起起到一个个协助的的义务，是是通过合合同约定定产生的的，其不不可能起起到防止止任何不不法行为为发生的的作用，即即使公安安管理部部门的具具有法定定义务，其其也不能能起到彻彻底防止止不法行行为发生生。业主主不能因因为交了了物业费费，财产产被盗就就让物业业公司来来赔偿，因因为物业业公司的的保安义义务也需需有一个个合理的的范围。道道理是相相同的，警警察的开开支也是是由纳税税人提供供的，目目前还没没有因为为盗窃案案件的发发生，而而让公安安机
10、关赔赔偿的案案例。物业业管理条条例第七条条规定，业业主在物物业管理理活动中中，应履履行按时时交纳物物业服务务费用的的义务。从从以上规规定分析析，业主主交纳物物业服务务费是法法定义务务。另外外，从公公平和诚诚实信用用的角度度分析，业业主作为为同一物物管服务务范围内内的成员员，其在在行使成成员权的的同时，也也应履行行相应的的义务。业业主在不不交纳物物业服务务费的情情况下，势势必减少少物业公公司的收收入，根根据服务务与收费费对等原原则，物物业公司司将减少少相应服服务成本本支出，这这样服务务质量就就会下降降，如果果恶性循循环，将将使小区区内其它它业主的的权益也也不能得得到很好好的保障障。综上上所述，笔
11、笔者认为为物业公公司与业业主可在在物业管管理合同同中对于于业主人人身、财财产损害害赔偿责责任作出出特别约约定，如如果违反反了约定定就要承承担责任任，如果果没有特特别约定定的或没没有违反反约定，物物业公司司则不须须承担赔赔偿责任任，同时时业主也也不能因因此而拒拒绝交纳纳物业服服务费。杭州市物物业管理理业主公公约作者：佚佚名文章来来源：本本站搜集集点击数数：26558更新新时间：20006-11-122 133:388:333 一、在使使用、经经营、转转让所拥拥有物业业时，应应遵守牧牧业管理理法规政政策的规规定。二、执行行业主委委员会或或业主大大会的决决议、决决定。三、委委托物业业管理企企业负责责
12、、房屋屋设施、设设备、环环境卫生生、公共共秩序、安安全防范范、等管管理，全全体业主主和物业业使用人人应遵守守物业管管理企业业根据政政府有关关法规政政策和业业主委员员会委托托制定的的各项规规章制度度四、全体体业主和和物业使使用人应应积极配配合物业业管理企企业的各各项管理理工作。五、业主主或物业业使用人人对物业业企业的的管理工工作如有有意见或或建议，可可直接向向物业管管理企业业提出，发发生争议议时可通通过业主主委员会会协调解解决。六、加强强安全防防范意识识，自觉觉遵守有有关安全全防范的的规章制制度，做做好防火火防盗工工作，确确保家庭庭人身财财产安全全。七、业主主或物业业使用人人装修房房屋，应应遵守
13、有有关物业业装修的的制度，并并按有关关规定到到物业管管理企业业办理有有关手续续。物业业管理企企业对装装修房屋屋活动进进行指导导和监督督并将注注意事项项和根本本上行为为告知业业主和物物业使用用人。业业主或物物业使用用违规、违违章装修修房屋或或妨碍他他人正常常使用物物业的现现象（如如渗、漏漏、堵、冒冒等），应应当及时时纠正，千千百万他他人损失失的应承承担赔偿偿损失，对对拒不改改正的，造造成他人人损失的的应承担担赔偿损损失，对对拒不改改正，物物业管理理公司可可采取相相应措施施制止其其行为，并并及时告告知业主主委员并并报有关关行政管管理部门门依法处处理。八、业主主如委托托物业管管理企业业对其自自用部位
14、位和毗连连部位的的有关设设施、设设备进行行维修、养养护，应应支付相相应费用用。九、凡房房屋建筑筑及附恬恬设施设设备已经经或可能能妨碍、危危害毗连连房屋的的他人利利益、安安全，或或有碍外外观统一一、市容容观瞻的的，按规规定应由由业主单单独或联联合维修修、养护护的，业业主应及及时进行行维修养养护；拒拒不进行行维修养养护的，由由业主委委员会委委托物业业管理企企业进行行维修养养护，其其费用由由当事业业主按规规定分摊摊。十、与其其他业主主使用人人建立全全法租赁赁关系时时，应告告知并要要求对方方遵守本本业主公公约和物物业管理理规定，并并承担连连带责任任。十一、在在物业范范围内，不不得有下下列行为为：(1)
15、擅自改改变房屋屋结构、外外貌（含含外墙、外外门窗、阳阳台等部部位的颜颜色、形形状和规规格）、设设计用途途、功能能和布局局等。(2)对房屋屋的内外外承重墙墙、染、柱柱、板、阳阳台进行行违章凿凿、拆、搭搭、建；(33)各类防防盗或保保安门、窗窗、栅等等安装超超出外墙墙立面。(4)占用或或损坏楼楼梯、通通道、屋屋面、平平台、道道路、停停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；(5)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施；(6)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；(7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等；(8)践踏、占用绿化用
16、地；损坏、涂划园林建筑小品；(9)在公共场所、道路两侧乱设摊点；(10)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；(11)随意停放车辆；(12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；(13)违反规定饲养家禽、家畜及宠物；(14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人人为造成成公用设设施设备备或其他他业主设设施设备备损坏，由由造成损损坏责任任人负责责修复或或赔偿经经济损失失。十三、按按规定交交纳物业业管理企企业应收收取的各各项服务务费用。十四、业业主使用用物业内内有偿使使用的文文化娱乐乐体育设设施和停停车场等等应用设设施、场场地时，应应按规定定交纳费费用。十五、自自觉维护护公共场场所的整整洁、美美观、畅畅通及公公用设施施的完好好。十六、加加强精神神文明建建设，弘弘扬社会会主义道道德风尚尚，互助助友好，和和睦相处处，共同同创造良良好的工工作和生生活环境境。