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1、精品学习资源从小区内业主因财产被盗而据交物业费看物业经管的保安义务物业案例争论 2021-08-18 13:23:07阅读 44 评论 6 字号：大中小随着房地产行业的蓬勃进展，城市内商品化住宅小区功能日趋完善；物业公司作为小区内从事物业经管的服务性企业，其权益义务来源于与业主委员会（或业主）签订物业服务合同；依据物业服务合同物业 公司对应承担那些保安义务？业主由于遭受财产损害是否有权据交物业费，并要求物业公司承担赔偿责任？本文意在分析物业服务合同中物业公司履行保安义务的范畴及违约的认定和责任；案件简介：吴某家住北京市丰台区马家堡西路某小区，2006 年 9 月 18 日， 其在中午回家后，
2、将自己新买的电动自行车未依据小区物业公司的要求放到自行车库里， 而是放在里自己居住的单元楼口邻近的便道旁，结果在其下午预备出去时，发觉自己的电动自行车被盗；立刻打电话到物业公司保安部， 物业公司保安部在接到电话后立刻到现场，在作完现场记录后伴随吴某到属地公安机关报案； 此案目前未被侦破； 2006 年 10 月份，吴某所在小区的物业公司收取2007 年的物业经管费，吴某以物业欢迎下载精品学习资源公司未尽到保安义务为由，拒绝交纳经管费，并声称假如物业公司到法院起诉要求其交纳物业费， 他就到法院起诉物业公司要求物业公司因未尽到保安义务承担其丢失自行车的赔偿责任；该小区物业公司在随后的收取物业经管费
3、过程中，又有其他业主以类似的理由而拒交物业费；评析：目前，城市商品化住宅小区的物业经管日趋专业化、市场化，但我国物业经管方面的法律法规已经不能适应因物业服务而产生的各种问题的需要； 业主往往因人身或财产受到缺失时， 和物业经管企业之间的冲突也随之激化； 从上述案件不难看出，如何在物业服务合同中明确物业经管企业的保安义务， 物业经管企业在业主人身或财产受到缺失时应承担什么责任，是化解此类冲突的关键；一、 物业经管合同中物业经管的范畴，及物业公司的保安义务？依据 2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院第 379 号公布，自 2003年 9 月 1 日起施行的物业经管条例其次条规定，是指业
4、主通过选聘物业经管企业，由业主和物业经管企业依据物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、经管，爱护相关区域内的环境卫生和秩序的活动； 其中物业服务合同是联系业主和物业服务企业之间的不行缺少的法律文件， 在整个物业经管中起到桥梁和纽带的作用；物业经管条例第三十五其次款规定，物业服务合同应当对物业经管事项、服务质量、服务费用、双方的权益义务、专项修理资金的经欢迎下载精品学习资源管与使用、 物业经管用房、 合同期限、 违约责任等内容进行商定； 可见， 该条款主要起的指导性、 提示性的作用； 业主和物业经管企业之间的权益与义务需要当事人双方通过合同的形式创设来猎取合同权益，这
5、也是物业经管范畴来源的基础；在实践中，大多的物业服务合同都是物业公司依据有关部门制定的范本供应应业主的，由于业主缺少相关的法律学问，所以对相关条款就没有特殊商定，比如保安义务方面；那么，假如 在物业服务合同中当事人对保安义务没有特殊商定，法律法规在这方面是否有强制性的规定呢？物业经管条例第四十六条规定，对物业经 管区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规 规定的行为， 物业经管企业应当禁止， 并准时向有关行政经管部门报告；第四十七条规定， 物业经管企业应当做好物业经管区域内的安全防范工作；发生安全事故时，物业经管企业在实行应急措施的同时，应当准时 向有关行政经管部门报告，帮
6、助做好救助工作；物业经管企业雇请保安 人员的， 应当遵守国家有关规定； 保安人员在爱护物业经管区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益；上述内容是目前 我国在法律、法规层面对物管公司保安义务的唯独规定；由此可见，物 业公司保安义务主要是在物业经管区域内为爱护小区内公共秩序和安全而实行的肯定的安全防范措施，包括：小区内的巡察、监控、违法犯罪的准时禁止、爱护现场和报警、对小区内的突发大事准时处理等，其 目的是为了保证经管区域内的财物不受缺失、人身不受损害，工作、生 活秩序正常； 物管公司除依据条例的规定履行保安义务外，通常仍应和欢迎下载精品学习资源业主通过合同商定更为明确的保安内容
7、，并依据合同商定收取服务费用，供应有偿服务；二、小区业主是否有权由于财产被盗而拒交物业经管费并要求物业公司承担赔偿责任？物业经管条例第三十六条规定，物业经管企业应当依据物 业服务合同的商定， 供应相应的服务； 物业经管企业未能履行物业服务合同的商定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法 律责任；上述规定可以看出业主获得赔偿的前提是物业经管企业未履行 物业服务合同而导致其财产受到缺失； 而对因第三人的侵权造成业主财产的缺失，物业服务企业是否承担赔偿责任，目前我国尚无明确的法律规定；笔者认为物业公司只要尽到其商定或合理的保安义务， 既当不法侵权行为发生时， 只要物业公司平常的值勤服务
8、及保安设施正常， 并履行了其应有的留意义务，在这种情形下发生的业主人身或财产遭受侵害，物业公司是不应承担责任的； 由于物业公司的保安义务只能对社会治安起到一个帮助的义务，是通过合同商定产生的，其不行能起到防止 任何不法行为发生的作用，即使公安经管部门的具有法定义务，其也不 能起到完全防止不法行为发生；业主不能由于交了物业费，财产被盗就让物业公司来赔偿，由于物业公司的保安义务也需有一个合理的范畴； 道理是相同的，警察的开支也是由纳税人供应的，目前仍没有由于盗窃案件的发生，而让公安机关赔偿的案例；欢迎下载精品学习资源物业经管条例第七条规定，业主在物业经管活动中，应履 行按时交纳物业服务费用的义务；
9、 从以上规定分析，业主交纳物业服务费是法定义务；另外，从公正和诚恳信用的角度分析，业主作为同一物 管服务范畴内的成员，其在行使成员权的同时，也应履行相应的义务； 业主在不交纳物业服务费的情形下，势必削减物业公司的收入，依据服 务与收费对等原就， 物业公司将削减相应服务成本支出，这样服务质量就会下降，假如恶性循环，将使小区内其它业主的权益也不能得到很好的保证；综上所述，笔者认为物业公司与业主可在物业经管合同中对于业主人身、 财产损害赔偿责任作出特殊商定，假如违反了商定就要承担责任，假如没有特殊商定的或没有违反商定，物业公司就不须承担赔偿责任，同时业主也不能因此而拒绝交纳物业服务费；杭州市物业经管
10、业主公约作者：佚名文章来源：本站搜集点击数： 2658 更新时间： 2006-1-12 13:38:33欢迎下载精品学习资源一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守牧业经管法规政策的规定；二、执行业主委员会或业主大会的决议、打算；三、托付物业经管企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等经管，全体业主和物业使用人应遵守物业经管企业依据政府有关法规政策和业主委员会托付制定的各项规章制度四、全体业主和物业使用人应积极协作物业经管企业的各项经管工作；五、业主或物业使用人对物业企业的经管工作如有看法或建议，可直接向物业经管企业提出，发生争议时可通过业主委员会和谐解决；六、加强安全防范
11、意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全；七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并按有关规定到物业经管企业办理有关手续；物业经管企业对装修房屋活动进行指导和监督并将留意事项和根本上行为告知业主和物业使用人；业主或物业使用违规、违章装修房屋或阻碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当准时订正，千百万他人缺失的应承担赔偿缺失，对拒不改正的，造成他人缺失的应承担赔偿缺失，对拒不改正， 物业经管公司可实行相应措施禁止其行为，并准时告知业主委员并报有关行政经管部门依法处理；八、业主如托付物业经管企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进
12、行修理、养护，应支付相应费用；九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能阻碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合修理、养护的，业主应准时进行修理养护；拒不进行修理养护的， 由业主委员会托付物业经管企业进行修理养护，其费用由当事业主按规定分摊；十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业经管规定，并承担连带责任；十一、在物业范畴内，不得有以下行为：1擅自转变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位 的颜色、外形和规格）、设计用途、功能和布局等；2对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违 章凿、拆、搭、建；3各类防盗或
13、保安门、窗、栅等安装超出外墙立面；4占用或损坏楼梯、通欢迎下载精品学习资源道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；5 损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施；6 随便堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物； 7违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危急物质等；8 践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；9 在公共场所、道路两侧乱设摊点；10影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；11随便停放车辆；12 聚众热闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；13违反规定饲养家禽、家畜及宠物；14 法律、法规及政府规定禁止的其他行为；十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济缺失；十三、按规定交纳物业经管企业应收取的各项服务费用；十四、业主使用物业内有偿使用的文化消遣体育设施和停车场等应用设施、场地时，应按规定交纳费用；十五、自觉爱护公共场所的干净、美观、畅通及公用设施的完好；十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友好，和谐相处，共同制造良好的工作和生活环境；欢迎下载