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1、不同类型型物业的的物业管管理学习目标标A. 知识点1. 了解不同同类型物物业的含含义及特特点。2. 熟悉不同同类型物物业管理理的目标标，内容容和实施施原则。3. 掌握居住住性物业业，商业业物业以以及工业业物业的的管理特特点。B. 技能点对不同类类型的物物业的管管理要点点有较为为深刻的的理解，培培养管理理不同类类型物业业的能力力10.11居住性性物业管管理 居居住性物物业管理理是现代代化物业业管理的的一项重重要内容容，随着着人民生生活水平平的提高高，以及及物质文文化需求求的日益益增长，科科学，专专业以及及现代化化的居住住性物业业管理对对于居住住性物业业来讲越越来越重重要，这这是因为为，高素素质的
2、物物业管理理，不仅仅可以完完善居住住性物业业的居住住功能，还还能满足足住户渴渴望改善善居住的的条件，提提高居住住水平的的要求。通通过专业业化的物物业管理理，能够够为住户户创造一一个安全全、舒适适、便捷捷的居住住水平的的要求。实实现和优优化住宅宅居住功功能。 居居住性物物业是指指具备居居住功能能，供人人们生活活居住的的建筑，包包括住宅宅小区、高高级公寓寓，别墅墅等，以以及与之之相配套套设施的的共用设设施，设设备，和和公共场场地。其其中，共共用设施施的设备备是指:住宅区区内费用用已分摊摊进入住住房销售售价格的的共用建建筑部分分，如上上下水管管道煤气气线路，消消防设施施，道路路路灯，非非经营性性车场
3、车车库，公公益文体体设施及及共用设设施设备备占用的的房屋等等。居住性物物业主要要提供居居住功能能，不同同类型的的居住性性物业能能满足人人们对居居住性的的安全性性，舒适适性以及及便利性性等要求求。居住住物业一一般按照照物业类类型的不不同可分分为：住住宅小区区，高级级公寓及及别墅等等。10.11.1住住宅小区区的物业业管理1.住宅宅小区的的定义，功功能及特特点(1)住住宅小区区的定义义。住宅小区区是按照照统一规规划，合合理布局局，综合合开发，配配套建设设和统一一管理的的原则开开发建设设起来的的，并达达到一定定的规模模，具有有比较齐齐全的公公共设施施配置，能能满足住住户正常常物质文文化需求求，并为为
4、交通干干道所分分割或自自然界限限所围成成的相对对集中的的居住区区域。通通常住宅宅小区的的规模都都在建筑筑面积55万平米米以上。 按人人口和用用地规模模多少的的不同，住住宅小区区可以分分为居住住区、居居住小区区和居住住组团三三种规模模，如果果10.1所示示。表10.1居住住区的分分级项目居住区居住小区区居住组团团户数/户户100001550020000400003007000人数/人人30000500007000015500001000070000（2）住住宅小区区的功能能。从物业管管理的角角度来看看，住宅宅小区是是一个集集居住、社社会、服服务和经经济功能能于一体体的社会会缩影。具具体来讲讲，住
5、宅宅小区的的功能主主要如下下： 居住功能能。这是是住宅小小区最基基本的功功能，也也有人称称之为劳劳动力再再创造的的功能。住住宅作为为人类最最基本的的生活资资料，能能提供人人们栖息息、睡眠眠的寓所所。作为为社会成成员的住住户，通通过居住住和休息息，使体体力得到到恢复，精精力得到到蓄养，继继续投入入社会生生活和经经济生活活。 社会功能能。住宅宅小区的的主体居民民的活动动是社会会活动，聚聚集在住住宅小区区的各种种社会实实体，以以住宅小小区为依依托，共共同为居居民服务务，发挥挥各自的的功能。这这些实体体之间、实实体与居居民之间间、居民民相互之之间组成成了住宅宅小区的的社会关关系、人人际关系系，形成成了
6、一个个社会网网络。 服务功能能。住宅宅小区的的服务功功能要求求小区的的公共配配套设施施和管理理应能为为小区居居民提供供全方位位、多层层次的服服务。包包括：教教卫系统统，如学学校、社社区卫生生站等；商业餐餐饮业系系统。如如饭店、菜菜市场等等；文化化、体育育、娱乐乐服务系系统及其其他服务务系统。 经济功能能。住宅宅小区的的经济功功能体现现在交换换功能和和消费功功能两方方面。其其中，交交换功能能包括物物业自身身的交换换和小区区管理劳劳务的交交换；消消费功能能指的是是随着城城市住房房制度的的不断深深化，住住宅小区区的住宅宅将不断断的商品品化，并并进行商商业化的的管理。（3）住住宅小区区的特点点。 一一
7、规划，综综合开发发。在“统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设”原则的的指导下下，全国国广大城城镇统一一规划、综综合开发发的新型型住宅小小区成片片的兴建建起来。这这些新建建住宅小小区，规规划布局局合理，配配套设施施日益完完善，改改变了过过去单一一的、分分散的结结构和功功能，向向节约用用地、高高密度、综综合化和和现代化化方向发发展。住住宅小区区建设在在建筑限限高、容容积率，主主体建筑筑与附属属建筑及及设施等等方面有有严格的的要求，不不能随意意突破，在在规划上上要求使使各项功功能得以以协调。 套套性强，功功能齐全全。配套套性强包包括地下下地基、各各种管线线与地上上建筑的的配套，以以及建
8、筑筑物、构构筑物、设设备设施施等与人人的配套套。功能能齐全指指小区既既满足人人们居住住的需求求，又具具有满足足人们购购物、就就餐、就就读、就就医、通通信网络络以及休休闲娱乐乐和其他他日常工工作、生生活等方方面的需需求。建筑规规模庞大大，整体体性要求求高。住住宅小区区的平均均建筑面面积要在在5万平平方米以以上，且且要求建建筑的风风格统一一，高低低错落有有致，建建筑密度度适当，建建筑与绿绿化、场场地及区区内道路路交通相相互协调调。小区内内人员复复杂，需需求繁杂杂。住宅宅小区内内的业主主及使用用权人，职职业构成成不同，有有机关干干部，也也有教学学科研人人员；有有个体户户、私营营业主、白白领，有有本市
9、人人员，也也有外地地甚至外外籍人员员及港澳澳台同胞胞等。住住户的文文化层次次不齐、民民族各异异，宗教教信仰存存在差异异。所有有这些，构构成住户户迥然不不同的文文化背景景和差异异，从而而派生出出方方面面面的需需求，增增加了物物业管理理的难度度，也为为物业公公司的发发展提供供了机遇遇。住宅的的产权结结构越来来越趋于于多元化化。住宅宅建设投投资的多多渠道、住住宅的商商品化及及房改的的深入，使使房屋的的产权结结构发生生变化。在在市场经经济条件件下，房房屋产权权由单一一所有制制变为产产权多元元化：既既有国有有、集体体所有，也也有个人人所有，还还有港澳澳台同胞胞所有，联联建房屋屋的产权权混合所所有；既既有
10、所有有权与使使用权合合一的情情况，也也有两者者相分离离的形式式，还有有自管房房、托管管房、承承租房等等多种形形式。2.住宅宅小区物物业管理理的特点点住宅小小区物业业管理是是城市管管理的主主要内容容，是社社会主义义物质文文明和精精神文明明建设的的基本内内容。小小区物业业管理。既既有物质质管理也也有精神神层面的的管理。各各个住宅宅小区的的物业管管理是城城市管理理的具体体方面，只只有搞好好了住宅宅小区的的物业管管理，城城市管理理才可能能有效果果。住宅小小区物业业管理与与每一个个人都直直接有关关。住宅宅小区是是居民生生活栖息息的场所所，小区区管理与与每一个个人息息息相关。所所以，每每一个住住户都有有权
11、利要要求物业业管理公公司管理理好自身身的住宅宅小区，同同样也有有义务参参与到住住宅小区区的管理理中去。住宅小小区居住住条件和和环境的的改善，一一靠加快快住宅建建设，二二靠完善善物业管管理。从从某种意意义上讲讲，“管”更重于于“建”。住宅宅小区一一旦建成成，其各各方面的的条件基基本定型型。要想想继续改改善小区区的居住住条件和和环境，就就是依赖赖与后续续的小区区物业管管理。合合格的住住宅小区区物业管管理，不不仅可以以维护小小区原先先的居住住环境，而而且在管管理过程程中，还还可以弥弥补物业业建设过过程中的的各种不不足和缺缺陷，逐逐渐地为为住户提提供一个个安全、和和谐、清清洁、美美观的居居住环境境。住
12、宅小小区的每每一个住住户在享享受一定定权利的的同时，也也应承担担相应的的义务。因因为小区区是大家家共同的的小区，只只有承担担起每个个人应该该承担的的义务，才才能保证证每个人人能享受受属于自自己的那那份权利利。所以以，权利利和义务务是相互互依存的的，居住住在住宅宅小区的的住户只只有意识识到这一一点，才才能真正正承担起起自身的的义务。例例如，制制定业主主公约，其其目的是是保证任任何人的的行为都都不得违违反社会会公共利利益和损损害他人人利益。住宅小小区物业业管理还还带有相相当的复复杂性。主主要表现现在以下下三方面面。首先先，小区区内房屋屋产权的的多元化化要求管管理上的的权威性性和统一一性。如如何针对
13、对不同产产权进行行物业管管理具有有一定的的难度。其其次，协协调好各各部门相相互间的的关系和和利益，明明确各自自的职责责和管理理范围，对对搞好住住宅小区物业业管理是是至关重重要的。第第三，物物业管理理经费筹筹集的复复杂性。物物业管理理要运作作，必须须有一定定的经费费，而经经费提供供者居民的的收入水水平、生生活水平平不一致致，使得得经费筹筹措过程程中出现现了一些些难以解解决的问问题。3.住宅宅小区物物业管理理的目标标和要求求住宅小小区物业业管理的的目标。 小小区物业业管理的的目标概概括起来来就是要要通过科科学的管管理手段段和专业业化管理理技术来来实现经经济效益益、社会会效益、环环境效益益和心理理效
14、益的的统一。 经济效益益。经济济效益一一方面是是指管理理好、维维护好房房屋及其其附属的的设备设设施，延延长它们们的使用用寿命，使使物业保保值增值值；另一一方面是是指管理理者通过过完善的的管理和和服务获获得良好好的经济济回报。住住宅小区区管理的的经济效效益可从从多方面面得以体体现：a 从政府角角度看：政府不不仅不需需要投资资，还可可以向物物业企业业收取税税收，从从这方面面看，经经济效益益是很明明显的。b 从开发企企业角度度看：住住宅小区区物业管管理不仅仅有利于于房产销销售，加加速资金金的周转转，而且且还未开开发企业业赢得口口碑，提提升企业业楼盘的的知名度度，从而而提高房房屋的销销售价格格，获取取
15、更多的的销售利利润。c 从住宅小小区管理理企业角角度看：物业管管理企业业本身可可以开展展多种经经营性的的有偿服服务，取取得较好好的经济济效益。d 从业主角角度看：物业管管理企业业管理好好、维护护好房屋屋住宅及及附属设设备、设设施，延延长它的的使用寿寿命，可可以保障障业主的的经济效效益。 社会效益益。住宅宅小区的的社会效效益主要要是指可可以为小小区内的的居民提提供一个个安全、舒舒适、和和睦、优优美的生生活空间间。这一一空间不不仅指居居室、楼楼宇内的的，而且且也指整整个社区区的治安安、交通通、绿化化、卫生生、文化化、教育育、娱乐乐等多方方面内容容。它对对于调节节人际关关系，维维护社会会安定团团结，
16、都都有着十十分重要要的意义义。同时时，它可可以起到到为政府府分忧解解难的作作用。 环境效益益。小区区管理的的环境效效益主要要是指通通过良好好的小区区物业管管理，来来提高小小区整体体的环境境质量，使使人们有有一个整整洁、优优美、安安宁、舒舒适的居居住环境境，有利利于人们们修身养养性和身身心健康康。同时时，小区区环境质质量的提提高，还还将对整整个城市市建筑规规模、格格局和风风貌产生生积极的的影响。 心里效益益。心理理效益是是指良好好的住宅宅小区物物业管理理可以使使人们产产生一种种积极向向上的心心理，使使人有一一种安逸逸、满足足、趋善善、幸福福的心理理感受。相相反，当当物业管管理达不不到人们们的要求
17、求和期望望值时，人人们就会会产生烦烦躁、厌厌倦等心心态。当当然，这这种心理理效益是是一种心心境与感感受，因因而是无无形的和和相对的的，它会会随着自自身条件件和环境境条件的的变化而而变化。住宅小小区物业业管理的的要求。按照住宅宅小区物物业管理理的目标标，根据据各小区区的实际际情况和和条件来来制定住住宅小区区的管理理要求。总总的来说说可以归归纳为两两个方面面：一个个是物质质环境管管理的要要求；另另一个是是社会环环境管理理的要求求。1. 物质环境境管理要要求。主主要包括括：增强强住宅功功能，即即增强住住宅小区区的居住住功能，为为居民创创造良好好的舒适适的居住住条件：搞好小小区的配配套设施施，即完完善
18、小区区的基础础配套设设施，保保证其正正常运行行，为居居民提供供服务，创创造优美美的环境境，即美美化住宅宅小区的的环境，给给居民一一个整洁洁，优美美，安宁宁，舒适适的居住住环境。2. 社会环境境管理的的要求。蛀蛀牙包括括：健全全机构，形形成机制制，实行行专业管管理也业业主自治治相结合合的管理理模式。充充分发挥挥住宅小小区业主主委员会会的作用用，调动动各方面面的积极极性，完完善制度度，协调调和理顺顺物业管管理企业业内外部部的给方方面关系系，并进进行综合合管理；开展社社区文化化活动，加加强住宅宅小区的的精神文文明建设设，具体体来讲，住住宅小区区的物业业管理要要求本着着服务第第一，方方便群众众的宗旨旨
19、，进行行企业经经营，独独立核算算，实行行“招标制制”实行有有偿服务务，统一一规划，综综合管理理，专业业化管理理和服务务。4住宅小小区物业业管理的的内容和和原则（1） 住宅小区区物业管管理的内内容和原原则。1 住宅小区区住户的的管理和和服务。住住宅小区区的人员员复杂，物物业管理理其中一一个终于于的内容容就是要要进行居居民的管管理。住住宅小区区物业管管理，包包括卫生生清洁，安安全管理理，设备备设施等等管理，说说到底还还是为了了更好的的服务于于小区的的居民。所所以住宅宅小区居居民的管管理和服服务的住住宅小区区物业管管理的根根本内容容。2 住宅小区区内房屋屋的管理理。房屋屋管理是是小区物物业管理理工作
20、的的基础和和本源。主主要内容容包括:房屋使使用管理理和房屋屋的维护护与修缮缮管理。物物业公司司要耐心心地指导导业主及及使用权权人的正正确使用用，严禁禁破坏和和改变房房屋结构构与使用用功能，减减少认为为造成的的毁损和和破坏。延延长物业业的使用用寿命。同同时。对对房屋正正常使用用中的磨磨损及时时组织养养护和维维修，避避免因小小失大。3 住宅小区区设备管管理。住住宅小区区设备管管理主要要包括小小区内供供水，供供电，公公共照明明，电梯梯空调等等设备的的管理以以及市政政设施的的维护管管理。其其中，前前者的主主要工作作包括：简历各各主要设设施，设设备的管管理和使使用制度度：确定定专业技技术人员员的分工工和
21、责任任：对设设施设备备要进行行定期检检查和维维护：建建立报修修，回访访制度，特特殊情况况的公告告及应急急处理。后后者的主主要工作作包括对对住宅小小区内的的道路，公公共排水水，排污污管道和和化粪池池等市政政设施进进行管理理。其中中，道路路管理的的重点是是确定通通行规则则，主要要工作是是防止占占道经验验，车辆辆乱停乱乱放。做做好道路路维护保保养，保保持道路路平整通通畅；排排水，排排污管道道和化粪粪池管理理工作的的重点是是防止人人为因素素引起的的管道堵堵塞，防防漏清疏疏，做好好周期性性的检查查和维护护。4 住宅小区区环境的的维护管管理。主主要包括括；小区区内违章章建筑，环环境卫生生，绿化化管理等等。
22、a. 小区内违违章建筑筑的管理理，小区区内违章章建筑的的出现极极大的影影响了小小区的整整体美观观，同时时也存在在极大的的安全隐隐患。无无论从环环境维护护还是从从安全管管理的角角度考虑虑，违章章建筑都都是绝对对禁止的的。b. 环境卫生生管理主主要的工工作内容容包括：制止区区内乱丢丢，乱放放，乱倒倒，乱堆堆废物垃垃圾，制制止乱贴、乱乱涂，制制止饲养养家畜家家禽，控控制噪音音及空气气水质污污染，消消除区内内污染源源；对区区内的马马路、便便道、绿绿化带、公公共场所所及时清清扫保洁洁，设立立卫生收收集器具具，及时时收集、清清运垃圾圾，及时时对垃圾圾桶等卫卫生器具具清洗消消毒归位位；加强强防疫，加加强对小
23、小区内经经营商户户的卫生生管理和和检查，保保持区内内清洁卫卫生。c.绿化化管理。加加强住宅宅小区内内的绿化化养护，对对绿化带带、区内内小公园园、道路路两侧树树木、花花草及小小品建筑筑等都设设立专人人养、陪陪、修、护护，保持持小区内内的美化化和绿化化，小区区内的绿绿化工程程由物业业管理公公司负责责统一管管理。应应设专职职绿化管管理人员员，或委委托绿化化专业公公司进行行管理，加加强对住住宅小区区的绿化化养护，对对破坏花花草树木木者要按按规定进进行处罚罚。同时时，通过过业主公公约，规规范居民民行为，使使业余形形成爱护护环境，讲讲究卫生生的行为为习惯。 住住宅小区区的治安安管理。住住宅小区区的治安安管
24、理包包括两方方面的工工作：一一方面是是安全保保卫，另另一方面面是正常常的工作作和生活活秩序的的维护。具具体如下下：物业业管理公公司要设设立治安安管理小小组或由由保安公公司进行行专职管管理，要要实行224小时时保安制制度，加加强小区区内治安安巡逻和和治安防防范；对对进出小小区的人人员和车车辆要登登记，做做好治安安事件的的记录，联联防联保保，对于于违章行行为进行行制止和和纠正，进进行文明明礼貌和和社会道道德教育育。 住住宅小区区的车辆辆管理。车车辆管理理的主要要管理就就是车辆辆的停放放和车辆辆保管，总总体来看看，通常常有以下下几项工工作：对对进入小小区的各各种机动动车辆应应严格加加以限制制，除特特
25、种车外外，其他他机动车车辆进入入小区，应应严格遵遵守小区区的交通通管理规规定；设设定合适适的停车车场、棚棚、库房房，不同同车辆，分分类停放放，禁止止车辆乱乱停乱放放，订立立执行相相应的处处罚措施施；订立立适当的的车辆进进出门卫卫检查、放放行制度度，例如如，对私私家车进进行车牌牌号登记记，发证证管理；订立车车辆停放放管理制制度；配配置相应应的监控控、防盗盗措施。 住住宅小区区的消防防管理。消消防工作作是非常常重要的的，其主主要工作作内容有有：贯彻彻国家和和地方政政府消防防工作法法令，制制定严密密的住宅宅小区内内的消防防制度；健全专专职和兼兼职的消消防组织织，建立立严格的的消防制制度和责责任人制制
26、度；要要经常进进行防火火防灾的的宣传教教育；抓抓好平时时的管理理训练和和演习。 综综合性服服务管理理。住宅宅小区的的管理不不仅局限限于房屋屋及小区区内环境境的管理理，随着着居民需需求的日日益提高高，各小小区物业业企业应应该为区区内居民民提供周周到细致致的综合合性服务务，包括括：常规规性服务务、委托托性服务务、经营营性服务务。具体体内容如如下：a常规规性服务务。又叫叫公共服服务，它它是为维维护小区区的整洁洁、环境境的美化化、居民民生活的的方便，而而提供必必需的服服务项目目。如：公共楼楼道、楼楼外道路路及公测测的保洁洁清扫；开设商商业网点点，便民民购买生生活必需需品；保保安值班班，维护护小区的的治
27、安和和正常秩秩序等。b委托托性服务务。委托托性服务务是指根根据居民民的需要要，接受受委托而而提供的的服务，旨旨在方便便住户。如如：代订订代送你你奶，代代雇保姆姆，呆送送病人就就医、送送药等。c经营营性服务务。经营营性服务务是指管管业管理理企业本本着补充充小区管管理经费费不足、扩扩大企业业收入来来源的目目标，推推动企业业扩大发发展而积积极开拓拓的多种种经营服服务。例例如，利利用小区区内道路路夜间空空闲开辟辟夜间收收费停车车场，修修理家用用电器等等。经营营性服务务的要求求就是态态度好、水水平高，有有针对性性，同时时收费标标准也可可适当提提高。 （22）住宅宅小区物物业管理理的原则则。 坚坚持以人人
28、为本，服服务第一一的原则则。物业业管理行行业说到到底就是是一个服服务性行行业，物物业管理理企业的的工作就就是为其其管理区区域内的的人和家家庭提供供各种各各样的服服务。物物业管理理企业在在日常的的管理和和服务过过程中，一一定要坚坚持“以人为为本”，“服务至至上、寓寓管理与与服务之之中”的原则则，树立立“为民服服务，对对民负责责”的指导导思想 业业主自治治自律与与专业管管理相结结合。业业主自治治自律是是基础，必必须成立立业主委委员会，但但住宅小小区的管管理又具具有技术术性、专专业性强强的特点点，必须须以专业业化管理理为主。因因此，只只有专业业化管理理与民主主管理的的有机结结合，才才能保证证住宅小小
29、区物业业管理的的高水平平。 所所有权与与经营权权、管理理权相分分离的原原则。物物业的经经营权与与经营管管理权相相分离，这这是社会会主义市市场经济济的重要要原则，也也是现代代物业管管理与旧旧式的房房屋管理理的本质质区别之之一。对对于一个个住宅小小区来说说，物业业的所有有人既可可以是法法人，也也可以是是自然人人，成分分比较复复杂，因因此就需需要把物物业的所所有权和和经营管管理权分分开，把把所有权权交给产产权人，而而将经营营管理权权交由物物业管理理企业，实实行经营营权与管管理权两两权分离离；在依依法确认认产权权权属的前前提下，实实行管理理经营权权的集中中统一，由由一家物物业管理理企业对对某一居居民住
30、宅宅小区实实行统一一管理，综综合治理理、全方方位服务务。 企企业经营营、独立立核算的的原则。必必须改革革原有管管理体制制，实行行政企分分开，使使管理机机构成为为经济实实体，具具有相对对独立的的自主经经营权，逐逐步实现现住宅经经营管理理的市场场化。 有有偿服务务，合理理负担的的原则。要要想使物物业管理理工作做做的更好好，就必必须有稳稳定的管管理经费费，以维维持整个个住宅小小区管理理工作的的进行和和管理企企业的生生存和发发展。物物业管理理企业提提供的管管理和服服务是有有偿的，应应得到价价值形态态的实现现和物质质形态的的替换。在在费用分分担方面面，应该该本着“量出为为入、公公平合理理”以及“谁享用用
31、，谁受受益，谁谁负担”的原则则，由房房地产开开发企业业、物业业管理企企业和业业主及使使用人共共同合理理分担。同同时，住住宅小区区的管理理服务的的项目、深深度，小小区管理理服务收收费标准准的高低低，也应应根据实实际情况况，视居居民的收收入水平平、承受受能力而而定，不不能盲目目增加服服务项目目、强制制收费，以以免引起起纠纷，造造成管理理工作的的被动。 竞竞争择优优的原则则。竞争争是市场场经济的的灵魂，小小区管理理要遵循循市场经经济规律律，引入入竞争机机制，鼓鼓励公平平合理的的竞争，打打破“谁开发发，谁管管理”等小区区管理权权的“世袭”和垄断断现象，选选择信誉誉好、水水平高、收收费合理理的的优优秀物
32、业业管理企企业对小小区实施施管理。5.住宅宅小区的的文明建建设随着物质质生活水水平的不不断提高高，人们们对生活活质量的的追求和和需要也也在逐步步提高。住住宅小区区的物业业管理，在在严格管管理、优优质服务务、努力力建设小小区物质质文明的的同时，也也要狠抓抓小区的的精神文文明建设设。住宅宅小区是是城市基基本组成成单位，小小区文明明建设抓抓得好，对对于减轻轻政府的的负担，促促进社会会的稳定定，形成成良好的的市风市市貌，提提高居民民素质等等都有十十分重要要的意义义。如何何抓好住住宅小区区的文明明建设，具具体办法法如下：(1) 抓好住宅宅小区的的物质环环境的改改善和提提高，努努力为了了小区的的居民创创造
33、一个个安全，舒舒适，方方便的生生活空间间，满足足人们最最基本的的生存需需求。(2) 完善服务务体系，做做小区居居民的贴贴心人。尽尽最大可可能想他他们之所所想，急急他们之之所急，完完善服务务项目，让让居民感感到有依依靠，有有温暖有有归属感感，对管管理人员员怀有敬敬佩，信信服之心心。这样样，物业业管理企企业就会会有一定定的号召召力。(3) 制定小区区文明公公约。以以小区文文明公约约来规范范和约束束全体住住户的行行为，语语言，思思想等，使使小区内内的文明明程度得得到全棉棉提高。10.11.2高高级公寓寓的物业业管理1.高级级公寓的的定义及及特点高级公寓寓一般指指建筑质质量高，附附属设备备高档，完完善
34、，有有独自室室号及专专门出入入，成为为各个独独立居住住的单位位物业。目目前，高高级公寓寓多为高高层住宅宅，内部部装修精精致，往往往配有有高档家家具，电电器，外外部环境境优美。且且有周到到的物业业管理服服务。高级公寓寓的特点点主要有有：(1) 既有封闭闭性又有有共处性性。高级级公寓的的每个单单元都是是独立封封闭的，功功能完善善。而这这独立封封闭的每每一单元元又处于于一幢楼楼宇之中中，多户户业主或或住户共共处一楼楼。(2) 业主和住住户具有有国际性性质和相相对稳定定性。高高级公寓寓业主或或住户一一般以外外籍人士士居多，有有港台通通报，有有外籍商商人，技技术人员员及常驻驻中国的的商务代代表等，据据统
35、计其其中住户户涉及220多个个国家和和地区，外外籍人士士占500%以上上。(3) 建筑档次次高软硬硬件设施施齐备，我我国目前前新建的的高档公公寓，一一般是在在“统一规规划，综综合开发发”的原则则下进行行开发建建设的，其其建筑当当初与其其他商务务物业基基本相同同。高级级公寓在在设计讲讲究质量量，实用用性强，而而且硬件件配备也也比较齐齐全。2.高级级公寓物物业管理理的特点点（1）管管理服务务的市场场化程度度高。“谁花钱钱，谁享享受”以及“多花钱钱，多享享受”的观念念，在高高级公寓寓的住户户中一般般都能接接受。因因此，在在高级公公寓的管管理服务务中，服服务和享享受的一一致，价价位与标标准的一一致，成
36、成为住户户管理者者双方的的共识，市市场化的的管理交交易也逐逐步得到到推进。（2）管管理要求求严，服服务层次次高。高高级公寓寓的住户户对居住住条件和和环境要要求比较较高，因因此对物物业管理理企业的的管理水水平和房房屋质量量要求的的就高，特特别是保保安，保保洁和服服务等方方面的要要求更是是如此，要要保证住住户的安安全，进进出口设设有保安安值班岗岗位，非非居住人人员不得得入内，来来客要登登记等，努努力为住住户创造造出一个个安全，静静雅，优优美，温温馨的良良好生活活环境。目目前公寓寓一般都都是有专专业的物物业管理理公司进进行管理理，收费费较高。（3）客户相对稳定。务周期长，从目前实际情况来看，开发商一
37、般都是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因此，起业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。时，服务周期长，一天24小时，从早到晚，每时每刻都有人进出，因此，物业管理业其要不间断地进行管理与服务。（4）管管理服务务外性。由由于高级级公寓的的入住者者外籍人人士较多多，因此此，对于于入住手手续、产产权证的的办理，投投诉的处处理等都都具有涉涉外性，有有些事务务的处理理还要会会同外事事部门共共同解决决。在管管理服务务中，要要充分尊尊重不同同国籍的的业主或或居民的的习俗和和信仰，注注重物业业管理服服务的窗窗口效应应，维护护本国尊尊严和城城市形象象。（5）管管理服务务的对象象较为复复杂。高高级公寓寓
38、里居住住的都是是一家一一户，有有老有小小，衣食食住行，饮饮食起居居，方方方面面，时时时刻刻刻，都要要管理好好、服务务好。由由于服务务人员层层次不一一，所以以管理服服务的难难度很大大。3、高级级公寓物物业管理理的内容容和要求求（1）重重视前期期的物业业管理，特特别是早早期介入入、接管管验收、住住户入伙伙三个环环节。由由于高级级公寓的的服务要要求高，早早期介入入有助于于熟悉业业务，为为日后能能提供高高质量的的物业管管理服务务打好基基础。（2）侧侧重全方方位、高高标准、高高质量的的服务，开开展综合合管理。最最大限度度地使业业主和住住户感到到满意的的服务，使使公寓管管理的核核心。公公寓管理理服务之之中
39、，以以服务为为宗旨，甚甚至要达达到星级级宾馆的的服务水水平。物物业管理理具体体体现在日日常服务务中，其其重点在在于以下下几个方方面： 1、房房屋和设设备保养养维修要要及时到到位。具具体要求求：平时时要琴养养护、检检修，确确保电机机设备、电电梯、空空调、水水泵等这这场运转转，对住住户设计计楼宇和和居室的的报修要要及时。 2、配配套建设设要逐步步完善。由由于这类类物业的的市政配配套建设设抓得早早，一般般是较全全的。但但对于生生活服务务、文化化娱乐的的配套设设施要在在经营服服务中逐逐步完善善。 3、特特约性服服务力求求项目多多，服务务全，高高级公寓寓的个性性服务方方位较广广，如代代办商店店、代理理房
40、屋买买卖租凭凭，待聘聘律师诉诉讼、医医疗康复复、情节节，代洗洗熨衣服服、代订订牛奶、代代收公用用事业费费等，应应尽力满满足各种种不同层层次的要要求。4、保安安、消防防服务管管理措施施得当。制制度要严严。安保保工作既既要求制制度的严严密，又又要注意意外松内内紧，要要技术防防范、人人员防范范和建筑筑防范三三管齐下下，使安安全控制制在保险险系数之之中。消消防管理理要抓设设备合格格率，组组建义务务消防队队伍，经经常进行行演戏，确确保消防防过道的的畅通无无阻。5、关注注业主和和住户的的公共交交往。物物业管理理企业要要经常召召开业主主恳谈会会、联谊谊会及各各种有意意义的连连环活动动。同时时要经常常走访业业
41、主，倾倾听住户户的意见见和建议议，以改改进自己己的管理理和服务务的方式式方法，促促进双方方批次之之间的理理解，争争取赢得得业主的的支持。（3）加加强物业业管理公公司内部部管理。物物业管理理公司应应从自身身管理出出发，制制定严密密的管理理制度，并并在工作作中逐步步完善，形形成科学学、专业业、高质质量的团团队。同同时，要要注重员员工素质质的提高高，定期期进行员员工培训训，鼓励励员工进进行业务务深造和和钻研，建建立一直直高素质质的员工工队伍。1011.3别别墅的物物业管理理1.别墅墅的定义义及特点点别墅一般般是指带带有庭院院的,二二至三层层的独立立居室和和住宅.别墅可可以分为为独立式式和连体体式两种
42、种类型.独立式式是指那那些四面面临空,有庭院院相围；而连体体式则有有一面与与相邻的的别墅连连接，其其他三面面临空，别别墅多建建立在城城市近郊郊及风景景区，选选址一般般依山傍傍水，与与自然景景观想融融合，因因景置宜宜，主要要用于修修养，娱娱乐，度度假等。别墅的特特点主要要有：（1） 从建筑样样式上看看，别墅墅一般都都是二至至三层，而而以二层层为多见见，大多多数是框框架式结结构，防防震性能能好，安安全系数数大，外外观典雅雅古朴，带带有欧美美风格，讲讲究宽敞敞的阳台台，明亮亮的采光光。别墅墅具有自自己完整整的厅室室体系和和设备设设施及场场地体系系，不同同其他建建筑物发发生直接接的关系系，别墅墅陪她设
43、设施齐全全，从生生活到娱娱乐，均均为业主主或住户户生活舒舒适与方方便进行行了全面面安排和和考虑。（2） 从室内装装修看，别别墅的室室内装修修一般都都比较讲讲究，用用料也比比较精良良，一般般周围都都有优美美的绿化化地带，空空气流畅畅，阳光光充足，绿绿树成荫荫，舒适适宜人。2.别墅墅物业管管理的特特点（1）物物业管理理和服务务要求高高。由于于别墅是是高标准准的建筑筑和精良良的设备备设施，因因此，在在对其实实实施物物业管理理服务的的过程中中，必须须从高标标准，严严要求出出发，这这就要求求有一支支技术精精，水平平高的队队伍来管管理，以以使物业业能得到到良好的的维修养养护，达达到保值值甚至是是增值是是目
44、的。（2）特特约服务务多，由由于入住住的业主主一般都都为经济济上富裕裕的的国国内外企企业家或或者高级级管理人人员，他他们的工工作和事事务比较较繁忙，因因此其家家政事务务就需要要由专人人去从事事，所以以就需要要物业管管理企业业能够提提供多种种多样的的特约服服务。（3）物物业管理理的高品品位。别别墅的环环境管理理往往都都特别注注重品位位，除了了营造园园林景观观以外，还还在别墅墅外点缀缀一些建建筑艺术术小品，节节假日时时制造欢欢乐的氛氛围等，这这也是业业主斥巨巨资购置置别墅的的要求之之一。（4）物物业管理理服务收收费较高高。我国国目前物物业管理理的收费费标准，只只针对居居民小区区，国家家及各级级振幅
45、房房地产主主管部门门做了具具体规定定，而对对其他类类型的物物业国家家目前尚尚未做出出具体规规定，一一般是由由委托方方与受委委托方共共同协商商确定，通通常收费费较高，以以北京为为例，别别墅物业业管理费费标准一一般是116440元/月M22.3别墅物物业管理理的内容容和要求求（1）保保护别墅墅区整体体桂花的的完整性性。管理理别墅区区的物业业管理企企业，应应按照规规划设计计的要求求对物业业小区的的建筑风风格和整整体布局局进行管管理，不不宜随便便改动，尤尤其是周周围的绿绿地，公公共活动动场所,公共道道路等更更是不可可侵占,禁止擅擅自改变变用地为为止或扩扩大用地地范围的的任何违违章用地地或搭建建违章建建
46、筑.（2）认认真做好好别墅养养护和设设备设施施的维修修工作。按按照国际际水准的的管理要要求，对对别墅区区每隔557年年就要进进行一次次装修，更更新设施施，以保保持全新新面貌。同同时，要要保证设设备设施施的良性性运行，有有问题及及时检修修。（3）要要特别抓抓好消防防与安保保工作，对对于别墅墅区的管管理，应应保证其其高度的的私密性性，安全全性和技技术性。因因为住在在这里的的人一般般都是比比较富裕裕的人，财财产比较较多，容容易引起起心怀不不轨的人人注意。因因此物业业管理企企业应特特别突出出加强消消防与安安保管理理工作，实实行封闭闭式管理理。244小时全全面巡逻逻，全面面监控，对对来访客客人，要要在电
47、话话里征得得住户的的同意后后，方可可允许进进入，要要采取一一切有效效措施，确确保住户户的人身身安全和和财产安安全。（4）要要搞好环环境绿化化工作。别别墅区环环境管理理的重点点在于原原理绿化化和养护护，要不不断的调调整小区区内花草草树木的的品种，增增设具有有艺术品品味的建建筑小品品或人造造景点，使使小区内内一年四四季常青青，提高高生态环环境质量量，尽量量营造一一个鸟语语花香，温温馨高雅雅的居住住环境。小小区的车车辆交通通管理也也是一个个不可忽忽视的方方面。别别墅区内内要设置置明显的的交通标标志，实实行车辆辆的限速速通行及及禁止鸣鸣号的规规定。（5）要要张开全全方位的的综合经经营服务务。为例例方便
48、住住户的工工作和生生活，物物业管理理企业要要在保证证设备设设施安全全正常运运行，卫卫生保洁洁达到标标准要求求，礼貌貌服务符符合规定定标准的的前提下下，尽量量满足业业主的各各种要求求，尤其其是对那那些外籍籍人士，他他们身在在异乡，有有很多的的不方便便之处，物物业管理理企业的的从业人人员一定定要本着着业主至至上，服服务第一一的工作作精神。解解决他们们在生活活和工作作中所遇遇到的难难题。10.22收益性性物业管管理收益性物物业包含含了公办办物业，酒酒店物业业，商贸贸物业等等，具有有经营性性，公众众性，服服务性33个属性性，由于于其服务务对象为为商家,物业的的经营水水平对业业主或租租户的盈盈利产生生重要的的影响,因此在在管理要要求和内内容上与与住宅小小区的物物业管理理存在较较大的差差别,随随着城市市化进程程的加快快,经济济的快速速发展,商业物物业数量量加速增增长,商商业物业业管理也也成为新新时期物物业管理理中的热热点.10.22.1写写字楼的的物业管管理写字楼是是指用于于办公的的建筑物物,或者者是由于于办公楼楼组成的的大楼.它是供供政府机机构的行行政管理理人员和和企事业业单位的的职员行行政