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1、2023/2/221目目目目 录录录录居住物业的管理1零售商业物业的物业管理 2案例分析工业物业管理434写字楼物业管理5 51366特种物业管理第1页/共26页2023/2/222第一节第一节第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理一、居住物业的含义与分类一、居住物业的含义与分类（一）含义 居住物业即指居民赖以生存的空间和必要的生活条件，包括住宅以及附属的设备和设施。（二）分类 居住物业可以分为商品住宅、公寓住宅、别墅住宅和售后公有住宅。住宅的形式不同，其物业管理的要求、管理的特点及管理的重点也会有所不同。本课程主要针对商品住宅小区的物业管理进行介绍。第2页/共
2、26页2023/2/223第一节第一节第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理二、住宅小区的物业管理二、住宅小区的物业管理（一）住宅小区的构成与特点1.住宅小区的构成2、住宅小区的特点（二）住宅小区物业管理的主要内容1、住宅小区的居民管理2、住宅小区的居住设施管理3、住宅小区居住环境的管理第3页/共26页2023/2/224第一节第一节第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理（三）住宅小区物业管理的具体要求1.对房屋维修管理的要求2.对房屋设备管理的要求3.对市政公用设施管理的要求4.对绿化管理的要求5.对环境卫生管理的要求6.对治安
3、、保卫管理的要求7.对物业服务企业的要求8.提高住宅小区的社会主义精神文明水平第4页/共26页2023/2/225第一节第一节第一节第一节 居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理居住物业的管理三、其他各类居住物业的管理要点三、其他各类居住物业的管理要点（一）高层公寓的物业管理1.高层公寓的物业管理2.高层公寓的分类3.高层公寓物业管理内容的特别之处（二）别墅的物业管理1.别墅的定义2.别墅的分类3.别墅物业管理的特点与要求4.别墅物业管理的内容（三）售后公有住宅的物业管理1.售后公有住宅定义2.售后公有住宅的管理特点第5页/共26页2023/2/226第二节第二节第二节第二节 零售商业物业
4、的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理一、零售商业物业的含义与分类一、零售商业物业的含义与分类（一）零售商业物业的含义 零售商业物业，是指以买卖方式是商品流通的经济活动场所。（二）零售商业物业的分类 主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面，划分为五种类型：1.市级购物中心 2.地区购物商场 3.居住区商场 4.邻里服务性商店 5.特色商店第6页/共26页2023/2/227第二节第二节第二节第二节 零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理二、零售商业物业的出租管理二、零售商业物业的出租
5、管理（一）选择租户 选择承租人一般要考虑以下因素：声誉、财务状况、承租人组合与位置分配、承租人需要的服务等。（二）零售商业物业的租金1.基础租金2.百分比租金3.代收代缴费用和净租金4.租金的调整第7页/共26页2023/2/228第二节第二节第二节第二节 零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理（三）零售商业物业的租约（三）零售商业物业的租约 租约内容一般包括：1、关于每一独立承租单元的用途2.限制经营内容相似的租户3.限制租户在一定地域范围内重复设店4、营业时间5、公用面积的维护6、折让优惠7、其他条款第8页/共26页2023/2/229第二
6、节第二节第二节第二节 零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理零售商业物业的物业管理三、零售商业物业管理的其它要点三、零售商业物业管理的其它要点（一）增加租户的营业额是物业管理的重要目标（二）严格管理各承租商户的装修（三）做好安全保卫和消防工作（四）方便的内外交通、足够的停车场也是购物中心的必要条件（五）做好商业物业的内外环境清洁工作（六）加强与承租人的沟通，协调好与承租人的关系第9页/共26页2023/2/2210第三节第三节第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理一、写字楼的含义与分类一、写字楼的含义与分类（一）写字楼的含义（一）写字
7、楼的含义 广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物，但投资性物业中的写字楼是，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。（二）写字楼物业的分类（二）写字楼物业的分类 1.按写字楼功能划分1）单纯型写字楼；2）商住两用型写字楼；3）综合型写字楼2.按写字楼的综合因素划分1）甲级写字楼；2）乙级写字楼；3）丙级写字楼第10页/共26页2023/2/2211第三节第三节第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理二、现代写字楼的特点二、现代写字楼的特点（一）所处区域多在城市的繁华地段（二）写字楼建筑规模大、各类公
8、司机构集中（三）写字楼的服务功能齐全、配套设施完善（四）写字楼大多为高档次的市场建筑（五）多由专业物业服务企业进行管理第11页/共26页2023/2/2212第三节第三节第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理三、写字楼物业管理的基本内容三、写字楼物业管理的基本内容（一）房屋维修养护及装修管理（二）设施设备管理（三）安全保卫管理（四）清洁卫生、绿化管理（五）服务管理（六）出租管理四、写字楼的出租管理写字楼的出租管理一般包括以下内容：（一）写字楼租户的选择 选择租户时应考虑的因素：第12页/共26页2023/2/2213第三节第三节第三节第三节 写字楼物业管理写字楼
9、物业管理写字楼物业管理写字楼物业管理1、租户的商业信誉和财务状况2、所需面积的大小3、需要提供的物业管理服务（二）写字楼租金的确定（二）写字楼租金的确定 应考虑的因素：1、计算可出租面积或可使用面积2、基础租金与市场租金3、出租单元的面积规划和室内装修（三）写字楼物业的租约与租约谈判（三）写字楼物业的租约与租约谈判1、租赁合约中的标准条款2、折让优惠和承租人权利的授予第13页/共26页2023/2/2214第四节第四节第四节第四节 工业物业管理工业物业管理工业物业管理工业物业管理一、工业物业管理概述一、工业物业管理概述（一）工业物业的含义（一）工业物业的含义 工业物业是指已建成并投入使用的各类
10、工业厂房、标准厂房、工业园区及其附属的设备、设施和相关场地，工业物业是随着工业发展而兴起的一种物业（二）工业物业的类型（二）工业物业的类型1.根据工业物业的特性或租户类型分类，分为：（1）重工业厂房（2）阁楼式厂房（3）现代单层标准厂房（4）孵化器式的厂房。2.根据工业场所的适用性分类，分为：（1）普通型工业物业（2）特殊型工业物业（3）单一型工业物业第14页/共26页2023/2/2215第四节第四节第四节第四节 工业物业管理工业物业管理工业物业管理工业物业管理（三）工业物业管理的含义（三）工业物业管理的含义 工业物业管理是指物业服务企业对工业物业区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设施、设备
11、的管理，以及各种综合性服务的管理。（四）工业物业管理的基本内容（四）工业物业管理的基本内容1负责厂房、建筑物的日常管理事务；2代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会事务；3监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度；4负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修；第15页/共26页2023/2/2216第四节第四节第四节第四节 工业物业管理工业物业管理工业物业管理工业物业管理5负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专款用于公共交通、公共设施维修；6按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公
12、布账目；7有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。二、工业物业管理的特点二、工业物业管理的特点（一）工业物业的特点1、投资大2、非流动性3、属投资性物业4、功能易过时5、租赁期限长第16页/共26页2023/2/2217第四节第四节第四节第四节 工业物业管理工业物业管理工业物业管理工业物业管理（二）工业物业管理的特点1、管理复杂2、专业性强3、易出现房屋、设施的意外损坏4、治安保卫和消防工作有特殊的要求5、生产用房保持清洁难度大6、有环境保护方面的要求7、需提供多方位的社会化服务第17页/共26页2023/2/2218第四节第四节第四节第四节 工业物业管理工业物业管理工业物业管理工业物业管理三
13、、工业物业管理的内容三、工业物业管理的内容（一）制定严格的管理制度（二）工业区公用部位的管理（三）工业区设备设施管理（四）工业区环境管理（五）工业区治安管理（六）工业区消防管理（七）工业区车辆交通管理第18页/共26页2023/2/2219第五节第五节第五节第五节 特种物业管理特种物业管理特种物业管理特种物业管理一、特种物业的含义与类型一、特种物业的含义与类型（一）含义（一）含义 我们把未包括在住宅、写字楼、商场或购物中心或工业物业以外的物业类型统称为特种物业或其他物业。（二）类型（二）类型1、文化类物业：包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆等。2、体育类物业：包括体育场、体育馆、健身房、
14、高尔夫球场等。3、娱乐类物业：包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等。4、卫生类物业：包括医院、疗养院、药检所、养老所等。第19页/共26页2023/2/2220第五节第五节第五节第五节 特种物业管理特种物业管理特种物业管理特种物业管理5、交通类物业：包括公路、铁路、桥梁、涵洞、通道、车站、码头、空港等。6、宗教类物业：包括教堂、礼拜堂、庙宇、宗祠等。7、其他物业：包括古建筑、名人故居、公用建筑、教养院、监狱等。二、特种物业的特点二、特种物业的特点（一）服务对象不同（二）服务需求不同（三）管理对象不同（四）经费来源不同第20页/共26页2023/2/2221第五节第五节第五节第五节
15、特种物业管理特种物业管理特种物业管理特种物业管理三、高校物业管理三、高校物业管理（一）高校物业管理的含义及特点（二）高校物业管理的原则（三）高校物业管理的内容1、学生公寓的管理2、教学楼的管理3、设备的管理4、绿化环境的管理（四）高校物业管理的现状及发展策略第21页/共26页2023/2/2222第五节第五节第五节第五节 特种物业管理特种物业管理特种物业管理特种物业管理四、医院物业管理四、医院物业管理（一）医院物业管理的特点（一）医院物业管理的特点1、设备运行具有连续性2、保洁工作专业性强3、安全保卫工作 具有特殊性（二）医院物业管理的内容（二）医院物业管理的内容1.房屋及附属设备设施的维修养
16、护与运行管理2.安全保卫服务3.病区被褥用品洗涤及供应管理服务4.环境管理服务5.护工服务管理6.医院的其他服务项目第22页/共26页2023/2/2223第五节第五节第五节第五节 特种物业管理特种物业管理特种物业管理特种物业管理（三）医院物业管理的主要要求（三）医院物业管理的主要要求1.抓服务质量关键控制点，促进保安部高效运作2.彻底转变服务观念，提供主动式维修服务3.实施劳动式定额管理，提高清洁服务质量，降低管理成本4.实行严格的考核制度，建立有效的激励机制第23页/共26页2023/2/2224第六节第六节第六节第六节 案例分析案例分析案例分析案例分析案例案例1某高校保安下班后打伤学生，物业服务企业应怎样处理？案例案例2医院窗户掉落砸坏了该医院医生的轿车，怎么办？第24页/共26页2023/2/2225 东北财经大学 刘秋雁 2011年8月第25页/共26页2023/2/2226感感谢观看！看！第26页/共26页