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1、关于南湖湖公寓策划划代理的有关问题题的答复前言：在在南湖公公寓投标标方案和和南湖公公寓投标标方案补补充建议议的基础础上，对对建材集集团房地地产开发发公司提提出的十十三个问问题作出出简要说明明：1. 确定本案案的市场场定位区区间，并并提出明明确的产产品定位位标准和和价格定定位标准准。作出出上述判判断的依依据何在在？市场定位位区间：从总平平面上根根据产品品差别化化策略进进行市场场定位区区间划分分。其中：l 南区A座座塔楼为为作为星星级酒店店进行经经营；l 南区其它它塔楼与与板楼为为作为酒酒店式服服务公寓寓(Seerviice apaartmmentt)；l 北区板楼楼作为高高档公寓寓，因其其开工时
2、时间相对对南区滞滞后；若若南区酒酒店式服服务公寓寓市场表表现良好好，则将将北区亦亦作为酒酒店式服服务公寓寓。产品定位位标准：应包括括设备配配备标准准、装修修标准、建建材标准准等内内容，在在此不一一一例举举，只作作出概括括性产品品定位描描述：中中高档酒酒店式服服务公寓寓。价格定位位标准：7500085000元。依据：l 望京地区区目前缺缺少星级级酒店，作作为规划划1000万人口口的卫星星城，对对酒店的的需求是是必然的的，兼之之以星级级酒店提提升整个个物业的的档次。l 酒店式服服务公寓寓较之中中高档公公寓多的的是服务务和附加加价值，作作为酒店店式服务务公寓才才能使本本案的售售价较近近程地段段内的竞
3、竞争项目目为高。l 申奥成功功、WTTO、望望京新兴兴产业区区划入中中关村科科技园区区、中央央美院的的涉外氛氛围、第第四使馆馆区等因因素将为为本案的的档次提提升提供供宏观经经济支持持力。l 本区域作作为CBBD、酒酒仙桥、燕燕莎商圈圈的辐射射区，本本身具有有商务涉涉外的基基础。2. 请作出本本项目的的竞争性性分析。我公司从从拟定的的市场定定位角度度出发，调调查分析析了本案案周边在在售的竞竞争项目目，预测测了可能能出现新新竞争项项目的地地区，并并结合本本案的“服务”这一特特点，选选择确定定了市场场空间。目前存在在的项目目：银枫枫别墅、星星城国际际、凤凰凰城、国国际港、宏宏源公寓寓、慧谷谷根源、华
4、华鼎世家家、亮马马名居、亮亮马水晶晶、亚运运新新家家园、和和乔丽晶晶公寓、酒酒仙公寓寓等。潜在项目目的区域域：燕莎莎地区、北北四环姜姜庄湖地地区。市场空间间：选择择确定本本案市场场空间，主主要参考考以下依据据：l 市场的稀稀缺性：目前北北京地区区缺少“酒店式式服务公公寓”。l 酒店式服服务公寓寓的内涵涵体现：个别高高档公寓寓提供酒酒店式物物业服务务内容，但但均无酒酒店实体体和酒店店物业管管理公司司支撑项项目定位位，可谓谓名不符符实，如国际港港、宏源源公寓、亮马水水晶等。3. 依据贵公公司所提提出的产产品定位位标准，请请对本项项目的销销售风险险进行评评估。销售风险险主要存存在于项项目前期期准备阶
5、阶段和销销售实施施阶段，在在此概括括为三部部分，即即：l 项目规划划设计的的先进性性。l 营销策划划方案的的贯彻性性。l 国民经济济的可变变性。4. 结合本项项目兼具具出租和和销售的的特点，户户型面积积指标应应如何确确定。南区：考考虑将南南区定位位为酒店店式服务务公寓，会会产生出出租需求求，建议议配置多多数一居居室和二二居室并并设计多多种两居居室户型型。户型面积积指标表表户型一居室二居室三居室面积（）5077011013001301500户室比（）306010北区：考考虑将北北区定位位高档公公寓，主主要用于于出售，建建议设计计多种三三居室户户型。户户型面积积指标表表户型一居室二居室三居室四居室
6、面积（）60770130150016018001902100户室比（）10156055. 如何根据据产品定定位标准准，塑造造本项目目形象，具具体措施施有哪些些？塑造项目目形象的的渠道和和方法多多种多样样，能否否成功主主要依赖赖于整体体策划水水平，其中包括括：卖点点把握、阶阶段性宣宣传策略略、媒体体组合方方式等各个个技术要要素，可可以概括括为以下下几个主主要方面面：l 广告l 公关活动动l 社会公益益活动l 利用新闻闻媒体推推广6. 请提出针针对本项项目的223个销销售案名名，并阐阐述其含含义。l 香榭仕仕家含义：因因园林设设计引入入法国主主题，以以巴黎著著名的香香榭里大大街代表表法国的的艺术文
7、文化，“仕家”体现客客户群体体的文化化修养和和尊贵地地位。l 云朗名居居含义：邻邻近绿色色公园，空空气清新新，天高高云薄，令令人心旷旷神怡，此此处的居居所堪称称名贵高高雅，让让人融入入自然的的怀抱。l 天地荣廷廷含义：世世间天地地为大，喻喻示南湖湖公寓规规模宏大大，好似似天地的的庭堂，是是房地产产开发的的大手笔笔，为社社会名流流打造荣荣贵的家家居。7. 销售前期期需要采采取哪些些准备工工作，预预计投入入多少费费用。准备工作作内容：l 产品标准准定位l 客户群体体定位l 规划设计计公司招招标l 物业管理理公司招招标l 园林设计计公司招招标l 建筑设计计公司招招标l 建筑立面面设计公公司招标标费用
8、：依依据被聘聘公司的的专业水水平和价格标准。8. 请预测本本项目广广告宣传传费用的的比例。 为使项项目顺利利销售，达达到宣传传的目的的，广告告宣传费费用按项项目市场场总价值值的3左右计计提为宜宜。9. 请贵公司司详细例例举与我我公司的的合作方方式和服服务内容容，并提提出代理理费用的的标准。合作方式式：项目目前期定定位服务内容容：l 产品标准准定位l 客户群体体定位取费标准准：人民民币贰拾拾万元合作方式式：营销销策划服务内容容：l 价格定位位l 销售目标标体系l 入市时机机与姿态态l 确定销售售方式l 公关计划划l 推广成本本预算l 干扰因素素分析l 推广执行行监控l 形象包装装l 样板间设设计
9、要求求取费标准准：人民民币贰拾拾万元合作方式式：独家家代理服务内容容：由金金色空间间组建营营销队伍伍，全面面负责销销售推广广工作，项项目的广广告推广广费用由由开发商商提供。取费标准准：代理理佣金按按销售额额的2.0提提取。合作方式式：联合合销售服务内容容：由开开发商与与金色空空间共同同组建联联合销售售体，共共同负责责项目的的营销工工作，由由开发商商提供广广告宣传传费用。取费标准准：代理理佣金按按联合销销售体成成交额的的1.55提取取佣金。10. 请提出本本项目租租售房屋屋的比例例，并提提出贵公公司的销销售计划划和销售售周期，如如果未能能完成销销售计划划，贵公公司有什什么处理理意见。l 销售周期
10、期：1年年。l 销售计划划：销售阶段段销售比例例南区北区内部认购购期（11个月）10%10%开盘期（11个月）10%10%强效期（33个月）20%30%延续期（22个月）5%5%二次强效效期（33个月）20%20%延续期（22个月）5%5%合计7080南区租售售比例：出售70出租30北区出租租比例：出售80出租20处理意见见：考虑虑项目具具有长期期收益功功能，建建议将剩剩余未售售房屋转转为出租租。11. 您对与我我公司的的合作有有何意见见和要求求？如能与贵贵公司的的合作，不不胜荣幸幸。建议议合作步步骤及合合作内容容如下：第一，进进行项目目前期定定位工作作。第二，针针对本案案特点制制定项目目营销策策划方案案。第三，组组织实施施营销策策划方案案，独家家代理销销售。12. 如何加快快销售资资金的回回收速度度，有什什么具体体措施。影响销售售资金回回收速度度的因素素很多，存存在于项项目全程程运作的的各个环环节，只只有进行行严格的的计划与与控制，确确保各环环节的畅畅通，才才是确保保销售资资金回收收速度的的关键。涵盖以以下三方方面：l 前期准备备l 销售创新新l 规范管理理13. 贵公司对对本项目目还有什什么意见见和建议议。8