《XXXX年7月江西南昌市房地产项目市场研究月报_22页trb.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年7月江西南昌市房地产项目市场研究月报_22页trb.docx（39页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、20111年7月南昌昌市房地地产市场场月报供应应放缓，成成交面积积首现下下降！目录前言一、 本月市场场点评二、 数字楼市市背景篇篇1.1 政策法法规1.2 地方资资讯市场篇篇2.1 土地市市场供需需情况2.2 房产市市场成交交分析营销篇篇3.1本月在在售楼盘盘追踪3.2下月入入市楼盘盘预览前景篇篇4.1 本月月市场总总结4.2 未来来市场展展望前言一、本月月市场点点评本月南昌昌市房地产产市场总总体供应应速度放缓缓，成交量小小幅上涨涨，成交交面积下下降；市市场存量量加大，南昌市下半年市场供应将集中爆发；青山湖、高新、红谷滩三大板块集中供应，别墅等高端产品供应密度加大；国家再次加息，部分银行暂停房
2、贷业务，房子好卖钱难收现象加剧，房地产融资成本加大，融资更为艰难；南昌市加大交通配套建设，各组团联通加强，城市发展提速。二、数字字楼市 土地市场场3677.866亩20111年7月月南昌市市本级开开发用地地供应5550.4亩，成交交面积3367.86亩亩，环比比减少552.775%. 新房27757套套20111年7月月南昌市市新建商商品房成成交量227577套，环环比上涨涨1.777%；成交面面积255.344万余平平方米，环环比减少少18.13%. 二手房118100套20111年7月月南昌市市二手房房成交量量18110套，环环比增长长2.990%；成交面面积188.066余平方方米，环环
3、比增加加20%.背景篇篇1.1 政策法法规1、住房房公积金金存贷款款利率上上调一、从220111年7月月7日起起，上年年结转的的个人住住房公积积金存款款利率上上调0.25个个百分点点，由22.855%上调调至3.10%；当年年归集的的个人住住房公积积金存款款利率保保持不变变。二、从220111年7月月7日起起，上调调个人住住房公积积金贷款款利率。五五年期以以上个人人住房公公积金贷贷款利率率上调00.200个百分分点，由由4.770%上上调至44.900%；五五年期以以下(含含五年)个人住住房公积积金贷款款利率上上调0.25个个百分点点，由44.200%上调调至4.45%。三、从220111年7
4、月月7日起起，开展展利用住住房公积积金贷款款支持保保障性住住房建设设试点工工作的城城市，贷贷款利率率按照五五年期以以上个人人住房公公积金贷贷款利率率上浮110%执执行。这是年内内央行第第三次加加息，也也是自去去年100月步入入加息周周期以来来，央行行第5次次加息，经经过5次次加息后后，一年年期存、贷贷款利率率分别提提至3.5%和和6.556%，55年期以以上的基基准利率率突破77的历史史心理高高位。住房公积积金存贷贷款利率率调整表表单位：年年利率%2、国国五条”：国家家加大对对房价上上涨过快快的二三三线城市市的调控控，房地地产市场场将越来越越规范。一要严格格落实地地方政府府房地产产市场调调控和
5、住住房保障障职责。各各地要从从严把握握和执行行房价控控制目标标，进一一步贯彻彻落实国国务院确确定的各各项调控控政策，房房价过高高的地区区要加大大调控力力度，着着力改善善供求关关系，促促进房价价合理回回归。二要完善善相关政政策措施施，加大大政府投投入和贷贷款支持持力度，确确保今年年10000万套套保障性性住房111月底底前全部部开工建建设。三要继续续严格实实施差别别化住房房信贷、税税收政策策和住房房限购措措施，遏遏制投机机投资性性购房，合合理引导导住房需需求。已已实施住住房限购购措施的的城市要要继续严严格执行行相关政政策，房房价上涨涨过快的的二三线线城市也也要采取取必要的的限购措措施。四要认真真
6、落实今今年的住住房用地地供应计计划，确确保保障障性住房房用地，加加快普通通商品住住房用地地投放，认认真执行行国有有土地上房房屋征收收与补偿偿条例。五要规范范住房租租赁市场场，抑制制租金过过快上涨涨。加强强市场监监测和监监管，完完善房地地产市场场信息披披露制度度。1.2 地方方资讯1 南昌多多家银行行暂停首首套房贷贷 外地地人申请请房贷难难上加难难随着商业业银行存存款准备备金率的的不断上上调，南南昌多家家银行已已暂停个个人房贷贷业务，部部分银行行称“已无钱钱可贷”。在“调控政政策信信贷额度度”双重压压力下，一一些地区区银行对对个人房房贷业务务持续收收紧。目前，南南昌市大大部分银银行的二二套房个个
7、人房贷贷业务已已停止，部部分银行行甚至暂暂停首套套房贷业业务。不不少购房房者表示示，即便便房贷申申请已通通过审批批，贷款款也迟迟迟不能到到位。与本地人人相比，外外地人申申请房贷贷之路更更为艰难难。申请请个人房房贷时，银银行会要要求客户户支付更更高的首首付比例例，而且且贷款利利率也会会上浮更更多，有有的银行行甚至会会在基准准利率基基础上上上浮300%至440%。与与首套房房相比，二二套房贷贷条件更更为苛刻刻。【建华视视点】：不少银行行业内人人士表示示，由于于信贷额额度紧张张，银行行倾向于于将贷款款额度给给资质优优良的企企业。因因此，从从去年下下半年开开始，各各地商业业银行审审批个人人房贷业业务的
8、进进度明显显放缓。目目前由于于银行放放款常常常难到位位，南昌昌不少房房地产开开发商希希望客户户能全款款购房，甚甚至给出出了颇为为诱人的的优惠、打打折条件件。2 南昌城市市建设：九龙湖湖组团加加大投资资建设，娱娱乐、休休闲等配配套完善善的生态态智慧科科技城提提升九龙龙湖组团团区域价价值。九龙湖生生态智慧慧科技城城总投资资10亿亿美元，将将打造赣赣江水上上旅游、帆帆船俱乐乐部、软软件开发发等项目目，发展展现代新新型的生生态经济济，目前前正在紧紧张施工工的有南南昌西客客站、市市内轨道道二号线线、四号号线。3 南昌城市市建设：朝阳洲洲交通配配套日益益完善，加加快房地地产项目目开发，促促进城市市快速发发
9、展，朝朝阳新城城价值提提升。朝阳洲片片区规划划道路445条，总总投资估估算约118亿元元。截止止目前已已开工339条道道路，其其中5条条主次干干道已基基本完工工。据南南昌市政政工程相相关负责责人介绍绍，20011年年底，朝朝阳洲片片区规划划的455条道路路将全部部交付使使用。由南昌市市城投基基础公司司负责的的25条条道路已已开工223条。其其中抚生生路、桃桃花路、朝朝阳洲路路、云飞飞路已基基本完工工，云锦锦路、抱抱石路、青青原路等等19条条道路正正在抓紧紧施工，还还剩翠屏屏路、紫紫瑶路等等2条道道路因规规划调整整原因尚尚未开工工。西湖区城城建局负负责的220条支支路已开开工166条。其其中介浦
10、浦路及郁郁台路南南段已完完工，子子固路、规规划支路路等144条道路路正在建建设，其其余三清清路、五五柳路等等4条道道路尚未未开工。 4 南昌城市市建设：青山湖湖南大道道的通车车拉近瑶瑶湖组团团与昌南南组团的的联通，城城市交通通进一步步拉升。青山湖南南大道二二期工程程北起新新溪桥路路，南至至昌南大大道，按按双向六六车道设设计，设设计行车车速度为为每小时时50公公里，全全长约44公里，路路幅宽446米。道道路横断断面布置置为：双双向机动动车道宽宽11米米，中央央分隔带带宽1.5米，两两侧绿化化带宽33.5米米，两侧侧非机动动车道宽宽4.55米，两两侧人行行道宽33.255米。据据介绍，该该工程总总
11、投资约约3.33亿元，从从去年88月份开开始施工工，目前前已完成成总投资资的855%。5 南昌县城城市建设设：加大大城市交交通建设设，各片片区距离离拉近，城城市发展展进一步步提升。去年7月月、100月，南南昌县集集中开工工了233个城市市基础设设施建设设项目，今今年又启启动了115条市市政道路路的建设设项目，并并修建了了滨江大大道、东东新大道道、金沙沙二路等等10余余条片区区互通道道路，拆拆除了银银三角收收费站，实实现了组组团内各各片区之之间的快快速高效效通行。如如今，人人们驱车车15分分钟，就就可在昌昌南组团团内任意意两大片片区间实实现互通通，片区区分离困困局基本本破解。市场篇篇2.1 土地
12、市场场供需情情况20111年7月月份南昌昌市土地地出让情情况表编号位置用途面积（亩亩）起拍单价价（万元元/亩）成交单价价（万元元/亩）拍卖结果果或竟得得法人JDP111311位于高新新开发区区青山湖湖大道以以东、发发展路以以南商业、办办公用地地22.886299299南昌五湖湖实业有有限公司司GDP111211位于昌西西大道以以西、铁铁路以东东、西林林科公司司用地以以南工业仓储储用地145.0025.6625.66江西苏宁宁物流有有限公司司GDP111200位于英雄雄北一路路以南、英英雄七路路（白水水湖路）以以东工业用地地（金属属结构制制造）200.0025.6625.66江西大众众重工有有限
13、公司司JDP111288位于高新新区创新新一路以以西、长长力工业业园以南南商业、金金融及居居住用地地168.36226/ 流拍拍JDP111322位于红谷谷滩新区区中央商商务区世世贸路与与规划路路交汇处处B-44-1部部分地块块办公、商商业、宾宾馆用地地14.118790/ 流拍拍1、 本月土地地供应量量和成交交量大减减，全部部低价成成交，并并持续出出现流拍拍现场。20111年7月月南昌市市本级开开发用地地供应5550.4亩，环环比减少少50.17%；其中中2宗地地流拍，实实际成交交面积3367.86亩亩，环比比减少552.775%.2、今年年以来，土地市场一波三折，7月再度降温。20111年
14、南昌昌市土地地市场可可说是一一波三折折，4月月份之前前交易量量和环比比持续走走低，44月至66月，快快速回升升，而66月之后后，再度度降温。2.2 房产市场场成交分分析2.2.1新房房供应与与需求状状况1. 南昌新房房供应量量：继今今年4月份以以来，南南昌新房房供应量呈现持持续增长长趋势，但但增长速速度有所所下降。4月份相相比3月月份供应应量急速速下滑，但但继4月月之后，逐逐渐回升升，7月月南昌新新房整体体供应量量依高，本本月供应应面积约约35万万，环比增增长6.06%；同比比增加233.5万万余平米米，同比比增长2204.6%.青山湖、高高新供应应依然较较大，红红谷滩供供应密度度加大，高高端
15、产品品集中供供应。楼盘名称称开盘日期期产品类型型主力户型型面积（）均价总套数御湖国际际20111-7-36#别墅墅五室三厅厅214.602788896玉带家园园20111-7-3A#、BB3#高高层一室一厅厅两室两厅厅三室两厅厅57.00686995126129983000287桑海春天天20111-7-226、229、337、339#多多层两室两厅厅三室两厅厅88105135525000120力高滨江江国际花花园20111-7-33#、55#高层层三室两厅厅四室两厅厅五室两厅厅六室两厅厅103.981433.099161.61899.4663003003# 11500005# 1120000
16、189青山湖香香溢花城城20111-7-952#高高层（空空中别墅墅）三室两厅厅三室两厅厅四室三厅厅263.712733.411400373.613799.09916000081御湖国际际20111-7-102#别墅墅、7#高层两室两厅厅三室两厅厅五室三厅厅80.00480.16105.171066.344250高层95500、别别墅2447100124绿湖豪城城20111-7-1026#小小高层两室两厅厅三室两厅厅81.55593.84109.861255.5339200095保利半山山国际花花园20111-7-10别墅四室两厅厅233.08、2257.24、2274.56联排1110000
17、 双拼122500022天沐观观湖国际际20111-7-18别墅五室两厅厅五室三厅厅六室四厅厅四室三厅厅281.652888.166285.953088.888478.925033.822308.8833000056御湖国际际20111-7-17花园洋房房、别墅墅两室两厅厅三室两厅厅五室三厅厅80.00380.14105.161066.322249.482522.455洋房98800、别别墅2440000138丰和新城城北苑20111-7-16A6#洋洋房三室两厅厅四室两厅厅145.12157.4412000012朗贤红红湾铭城城20111-7-161#、22#多层层两室两厅厅三室两厅厅四室两
18、厅厅81.0051355.15591.8881399.199117.921199.9225500050奥克斯盛盛世经典典20111-7-1534#高高层两室两厅厅87.66590.7378000102绿湖豪城城20111-7-20别墅六室四厅厅七室四厅厅392.62322.294344.83326000024绿地中央央广场20111-7-23C2#商商住楼三室两厅厅191.761999.222220000100联泰香域域中央20111-7-2318#、222#高高层两室两厅厅三室两厅厅75.99497.8831100.01188000187绿地新都都会20111-7-277#高层层、133#、
19、119#多多层两室两厅厅三室两厅厅四室两厅厅83.441055.777108.711466.488131.971611.355高层75500、多多层90000156香缇溪岸岸20111-7-301#高层层、8#多层一室一厅厅两室两厅厅三室两厅厅四室两厅厅五室两厅厅42.77845.2876.334、992.336104.931466.133148.34、1159.28164.43、1175.381#楼6660008#楼778000231御湖国际际20111-7-315、100、111号别墅墅五室三厅厅214261559229644818城东综合合市场20111-7-10农贸市场场、商铺铺单间商
20、铺铺农贸市场场101.222433.4796.6622000058时间广场场20111-7-24AB栋栋高层写字楼72.5592.66的的63套套，1000.0051955.455的1220套，2214.372999.122的199套，3319.713977.733的144套，4434.88的的2套，11套15535.55的的、1套套33111.551156000220名门世家家20111-7-238#酒店店、商业业楼写字楼40.4411633.311880005662. 新房整体体销售情情况本月南昌昌市新建建商品房房成交量量27557套，环环比上涨涨1.777%；成交面面积255.344万余
21、平平方米，环环比减少少18.13%.其中中非住宅宅10441套，环环比增加加3177套，成成交面积积6.554万，环比比减少335.118%。20111年2月月份以来来，南昌昌市新房房交易量量持续上上涨，但但随着政政策的不不断趋紧紧，调控控的作用用慢慢显显现，从从4月份份开始上上涨速度度逐渐下下降。3. 新房、二二手房成成交对比比从整体上上，新房房在成交交量和成成交面积积上都远远胜于二二手房；从成交套套数和面面积对于于不难看看出，二二手房住住宅一小小户型成成交为主主，而非非住宅则则以大面面积户型型成交为为主。4. 南昌各版版块交易易情况：红谷滩滩、青山山湖、高高新板块块房地产产产品受受市场追追
22、捧，非非住宅产产品仍集集中在红红谷滩新新区。 7月南南昌市各各版块的的交易量量：本月月新商品品房居住住产品成成交仍集集中在红红谷滩、青青山湖、高高新三个个板块，非非住宅产产品集中中在红谷谷滩新区区。 区域域成交点点评 本月绿绿绿地新都都会成交交1711套，拉拉升高新新区成交交量； 红谷滩奥奥克斯盛盛世经典典、丰和和新城北北苑、绿绿湖豪城城的加推推及大量量成交，助助推红谷谷滩成交交上涨； 时间广场场开盘，助助推红谷谷滩商业业成交量量上涨； 保利半山山国际花花园的成成交助推推湾里商商品房成成交上涨涨； 玉带家园园、绿都都丹石街街区的大大量成交交拉升青青山湖成成交量。5. 低价位位、高品品质楼盘盘成
23、为主主流绿地新都都会、玉玉带家园园、力高高滨江国国际花园园、御湖湖国际等等高品质质项目受受市场追追捧，桑桑海春天天、绿都都丹石街街区等低低价位楼楼盘同样样受市场场青睐。绿地新都都会17177366玉带家园园14083300奥克斯盛盛世经典典11375211 桑海春春天9622277绿都丹石石街区9553522力高滨江江国际花花园9494766御湖国际际8787955紫金城7286322丰和新城城北苑7184022绿湖豪城城61834446. 南南昌市各各版块的的成交价价格：多多种调控控政策下下，南昌昌成交均均价反有有小幅上上涨。据搜房网网数据监监控中心心统计，截截止至220111年7月月31日
24、日，南昌昌在售楼楼盘共有有1299个，其其中普通通商品住住宅项目目共1113个，商商铺和写写字楼共共15个个。在77月1日日至7月331日期期间，有有91个个楼盘价价格未变变动，333个楼楼盘价格格出现上上涨，44个楼盘盘价格下下跌；其其中，共共90个个楼盘有有不同程程度的优优惠。 本月滨江江一号推推出7#楼新房房源，1160000元/均价将将西湖区区住宅成成交价拉拉升至1124665元/，为本本月全市市最高价价区域； 东湾国际际83000元/的开盘盘均价拉拉升高新新住宅成成交均价价； 红谷滩房房价持续续增长，最高增增长幅度度达百万万元 ，77月，南南昌市红红谷滩区区房价大大幅上涨涨，其中中别
25、墅住住宅最高高涨幅是是众森红红谷一品品别墅由由2900万元/套起，涨涨幅到3308万万元/套套起。南南昌县房房价较稳稳定，其其中涨价价楼盘77个，保保集半岛岛单价涨涨幅最高高14000元；2.2.2二手手房销售售情况1. 二手房交交易量：成交量量和成交交均价保保持比较较平稳的状态 77月二手手房成交交量18810套套，成交交面积118.007余万万平米，其其中住宅宅成交面面积144.033余万平平米，商商业成交交面积44.033万余平平米;二二手房成成交均价价为74403元元/平方方米。2. 本月二二手房交交易区域域：东、西西湖区依依旧是购购房者热热追区域域20111年7月月二手房房成交量量区
26、域比比例如下下图营销篇篇3.1本月在在售楼盘盘追踪南昌市各各县、区区部分在在售楼盘盘价格调调查表项目名称5月价格(元/)6月价格(元/)价格趋势打折优惠政策红谷滩区部分项目红谷滩区部分项目价格调查表丰和新城二期82008800全款95折、按揭99折联泰香域中央85008800联泰香域尚城90009000新地阿尔法国际社区1600016000全款97折、按揭99折绿地中央广场20000绿湖豪城84008900红谷十二庭68007700全款97折、VIP卡最高优惠2万元世纪中央城95009500全款95折、按揭98折奥克斯盛世经典72008600全款96折、按揭99折联泰香域滨江140001400
27、0天赐良园98009800购房97折优惠联发江岸汇景名门世家家76855全款955折、按按揭988折联发广场场130000130000全款988折、按按揭999折鹿璟名居居100000100000购房977折优惠惠众森红谷谷一品别别墅290万万元/套套起308万万元/套套起全款955折、按按揭988折保利国际际高尔夫夫花园160000165000全款977折、按按揭988折唐宁街135000135000全款977折、按按揭988折博能佰瑞瑞琪110000120000全款988折洪客隆国国际金融融中心170000普菲特国国际购物物广场350000350000南昌红谷谷滩万达达广场南昌红谷谷滩万达
28、达广场300000时间广场场110000东湖区部部分项目目价格调调查表天奥经纬纬府邸115000115000全款955折、按按揭首付付50%以上997折、330%以以上988折智通悦蓝蓝山140000-1150000140000-1150000全款977折、按按揭988折恒立佘山山98号号90200-9772090200-97720全款955折、按按揭966折赣江之星星8500085000全款955折、按按揭7天天之内签签约享999折优优惠紫金城9000090000全款955折、按按揭999折西湖区部部分项目目价格调调查表喜盈门豪豪威公馆馆7800078000全款988折、按按揭999折众鑫城
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37、0-7000059000-75500购房享995折优优惠昌北钢材材大市场场5300053000全款966折、按按揭977折金桥慧景景商铺58000599993.2下月入入市楼盘盘预览项目名称称开盘时间间当前价格格(元/)项目地址址开盘动态态银亿上尚尚城预计8月月下旬价格待定定象湖新城城八月湖湖路首批将推推出别墅墅类房源源百合佳苑苑预计8月月下旬价格待定定迎宾大道道与安居居路交汇汇处（东东行1000米）加推4#楼景观观高层，毛毛坯房，面面积700-1220平米米不等永通澄湖湖国际街街区预计8月月价格待定定澄湖西路路3688号(澄澄湖西路路和澄湖湖北路交交汇处)加推1、22#楼，面面积为1130左
38、右的的三房幸福时光光预计8月月均价50000元元/平方方米象湖新城城金沙二二路27718号号（芳草草路口以以南约1100米米）加推三期期“滨河河一品”房房源力高国际际城预计8月月均价48800元元/平方方米象湖新城城金沙二二路与象象湖路交交汇处 将加推两两栋高层层（9#、100#），户户型约770-1120的一房房至三房房丰源淳和和预计8月月均价50000元元/平方方米象湖新城城金沙二二路43333号号（昌南南大道与与金沙二二路交汇汇处东南南角）将加推高高层两房房，三房房房源正荣大湖湖之都预计8月月6日均价53380元元/平方方米振兴大道道3333号（南南莲路墨墨山立交交桥西侧侧）推出“天天境
39、”高高层组团团4#（333F）房房源，户户型有889两两房、1109三房和和1422四房房马德里风风情预计8月月均价35500元元/平方方米南莲路(南昌县县交警大大队旁)加推177#楼高高层房源源（200层），为为90两房及及部分单单身公寓寓户型汇仁阳光光花园预计8月月均价58800元元/平方方米汇仁大道道1号（昌昌南客运运站旁）加推4#、5#楼高层层房源，共共2000余套，户户型为888-889两两房恒茂红谷谷新城预计8月月均价1000000元/平平方米红角洲与与长堎新新区交汇汇处(毗毗邻红谷谷滩板块块) 加推三期期组团小小高层和和高层房房源，户户型为990-1200两房房、三房房，户户户有
40、赠送送莱卡小镇镇预计8月月下旬价格待定定兴国路文文化大道道口加推800左右右小面积积多层房房源，预预计600套联泰香域域滨江预计8月月均价1440000元/平平方米红角洲赣赣江南大大道国际际会展中中心南侧侧推“桥郡郡”小高高层房源源（1#、2#、3#），户户型为1100-1110小小三房红谷十二二庭预计8月月下旬最低价662388元/平平方米翠苑路西西侧加推二期期高层334#楼楼，户型型为799-899的两两房和三三房，其其中799“幻幻变”886两两房，889“幻幻变”1105三房美罗嘉苑苑预计8月月价格待定定庐山中大大道7228号（财财大西门门正对面面）推3#楼楼多层；住宅房房源共220套，户户型为994二二房和1120南天阳光光预计8月月中旬最低价550000元/平平方米广兰大道道8888号（解解放路以以北）加推西区区3栋小小高层（111F）房房源，约约2600套，面面积800-1110智通悦蓝蓝山预计8月月8日均价1440000元/平平方米福州路3307号号（二七七路交叉叉口，人人民公园园对面）加推二期期6A#、6