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1、房地产行业的会会计实务及纳纳税申报开发产品成本的的内容 为了加强强开发产品成成本的管理，降降低开发过程程耗费的活劳劳动和物化劳劳动，提高企企业经济效益益，必须正确确核算开发产产品的成本，在在各个开发环环节控制各项项费用支出。 要核算开发发产品的成本本，必须明确确开发产品成成本的种类和和内容。开发发产品成本是是指房地产开开发企业在开开发过程中所所发生的各项项费用支出。开开发产品成本本按其用途，可可分为如下四四类： 1土地开发成成本指房地产产开发企业开开发土地（即即建设场地）所所发生的各项项费用支出。 2 .房房屋开发成本本指房地产开开发企业开发发各种房屋（包包括商品房、出出租房、周转转房、代建房
2、房等）所发生生的各项费用用支出。 33. 配套套设施开发成成本指房地产产开发企业开开发能有偿转转让的大配套套设施及不能能有偿转让、不不能直接计入入开发产品成成本的公共配配套设施所发发生的各项费费用支出。 4代建工工程开发成本本指房地产开开发企业接受受委托单位的的委托，代为为开发除土地地、房屋以外外其他工程如如市政工程等等所发生的各各项费用支出出。 以上四类开开发产品成本本，在核算上上将其费用分分为如下六个个成本项目： 1土地地征用及拆迁迁补偿费或批批租地价指因因开发房地产产而征用土地地所发生的各各项费用，包包括征地费、安安置费以及原原有建筑物的的拆迁补偿费费，或采用批批租方式取得得土地的批租租
3、地价。 22前期工程程费指土地、房房屋开发前发发生的规划、设设计、可行性性研究以及水水文地质勘察察、测绘、场场地平整等费费用。 3基础设施费费指土地、房房屋开发过程程中发生的供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯、照照明、绿化、环环卫设施以及及道路等基础础设施费用。 4建筑安安装工程费指指土地房屋开开发项目在开开发过程中按按建筑安装工工程施工图施施工所发生的的各项建筑安安装工程费和和设备费。 5.配套设设施费指在开开发小区内发发生，可计入入土地、房屋屋开发成本的的不能有偿转转让的公共配配套设施费用用，如钢炉房房、水塔、居居委会、派出出所、幼托、消消防、自行车车棚、公厕等等设施支出。 6.开发
4、间间接费指房地地产开发企业业内部独立核核算单位及开开发现场为开开发房地产而而发生的各项项间接费用，包包括现场管理理机构人员工工资、福利费费、折旧费、修修理费、办公公费、水电费费、劳动保护护费、周转房房摊销等。 从上可以看出：构成房地产产开发企业产产品的开发成成本，相当于于工业产品的的制造成本和和建筑安装工工程的施工成成本。如要计计算房地产开开发企业产品品的完全成本本，还要计算算开发企业（公公司本部）行行政管理部门门为组织和管管理开发经营营活动而发生生的管理费用用、财务费用用，以及为销销售、出租、转转让开发产品品而发生的销销售费用。管管理费用、财财务费用和销销售费用，也也叫期间费用用。它们绝大大
5、部分都是经经营期间的费费用开支，与与开发工程量量的关系并不不十分密切，如如果将期间费费用计入开发发产品成本，在在开发产品开开发和销售、出出租、转让不不同步的情况况下，就会增增加开发产品品的成本，特特别是在开发发房地产滞销销时期，将滞滞销期间发生生的管理费用用、财务费用用和销售费用用计入当期开开发产品成本本，就会使企企业造成大量量的潜亏，不不能及时反映映企业的经营营状况。同时时，将期间费费用计入开发发产品成本，不不但要增加核核算的工作量量，也不利于于正确考核企企业开发单位位的成本水平平和成本管理理责任。因此此，现行会计计制度中规定定将期间费用用计入当期损损益，不再计计入开发产品品成本，也就就是说
6、，房地地产开发企业业开发产品只只计算开发成成本，不计算算完全成本。 自营开发工程成成本的核算(一） 房地产开发企业业的基础设施施和建筑安装装等工程的施施工，可以采采用自营方式式，也可采用用发包方式进进行。 采用用自营方式进进行的基础设设施和建筑安安装（包括装装饰）等工程程，如果工程程规模不大，在在施工过程中中发生的各项项工程费用，可可直接计人有有关开发成本本的核算对象象，记入“开开发成本房屋开发成成本”等账户户的借方和“银银行存款”、“库库存材料”、“应应付工资”等等账户的贷方方，作如下分分录入账： 借：开发成成本房屋屋开发成本XXXX 贷：银行存款XXXX 库存存材料XXXX 应付工资资XX
7、X 如如果工程规模模较大，由企企业所属施工工单位进行内内部核算的，可可根据需要设设置“工程施施工”账户，用用来核算和归归集自营工程程费用，并按按工程施工成成本核算对象象和成本项目目设置工程施施工成本明细细分类账进行行工程成本明明细分类核算算。 一、自自营工程成本本核算的对象象和项目 由由于开发企业业基础设施、建建筑安装等工工程具有多样样性和固定性性的特点，每每一工程几乎乎都有它的独独特形式和结结构，需要一一套单独的设设计图纸，在在建设它时，要要采用不同的的施工方法和和施工组织。即即使采用相同同的标准设计计，也由于必必须在指定的的地点建造，以以致它们的地地形、地质、水水文等自然条条件和交通、材材
8、料资源等社社会条件不同同，在建造时时，往往也需需要对设计图图纸以及施工工方法、施工工组织等作适适当改变。工工程的这些特特点，使工程程施工具有个个体性。因此此，基础设施施、建筑安装装等工程的施施工属于单件件生产，在对对工程组织成成本核算时，必必须采用定单单成本核算法法，即按照各各项工程进行行分别核算成成本的方法。凡凡是可以直接接记入各项工工程的生产费费用，应直接接计入各项工工程成本；凡凡是不能直接接计入各项工工程而应由有有关工程共同同负担的生产产费用，要先先按照发生地地点先行归集集，然后按照照一定的标准准，定期分配配计入有关工工程成本。 按定单成本本核算法核算算工程成本，必必须确定工程程成本计算
9、的的对象。工程程成本核算的的对象，通常常是具有工程程预算的单位位工程。因为为单位工程是是编制工程预预算、工程进进度计划的对对象。根据单单位工程来组组织工程成本本核算，便于于反映工程预预算的执行结结果，分析工工程成本超降降的原因，及及时反映施工工活动的经济济效益。为了了简化工程成成本核算手续续，对于：（ll）在同一施施工地点、同同一结构类型型、开竣工时时间 相接近近的各个单位位工程；（22）在同一工工地上施工的的几个预算造造价很小的工工程，也可把把它们的成本本合并核算，然然后按照各该该单位工程预预算造价的比比例，算得各各该单位工程程的实际成本本。 为了便便于核算各项项工程成本和和分清工程成成本超
10、降的原原因，必须对对生产费用按按照经济用途途加以分类。施施工单位的生生产费用按照照它的经济用用途，一般应应分为下列成成本项目： 1材料费费指在施工过过程中所耗用用的构成工程程实体的材料料、结构件的的实际成本以以及周转材料料的摊销和租租赁费用。 2人工费费指直接从事事工程施工工工人（包括施施工现场制作作构件工人，施施工现场水平平、垂直运输输等辅助工人人，但不包括括机械施工人人员）的工资资、奖金、津津贴和职工福福利费。 33机械使用用费指在施工工过程中使用用自有施工机机械所发生的的费用，包括括机上操作人人员工资，职职工福利费，燃燃料动力费，机机械折旧、修修理费，替换换工具及部件件费，润滑及及擦拭材
11、料费费，安装、拆拆卸及辅助设设施费，养路路费，牌照税税，使用外单单位施工机械械的租赁费，以以及按照规定定支付的施工工机械进出场场费。 4其他直接费费指现场施工工用水、电、蒸蒸汽费，冬雨雨季施工增加加费，夜间施施工增加费，土土方运输费，材材料二次搬运运费，生产工工具用具使用用费，工程定定位复测费，工工程点交费，场场地清理费等等。 5施施工间接费措措施工单位为为组织和管理理工程施工所所发生的全部部支出，包括括施工单位管管理人员工资资、职工福利利费、办公费费、差旅交通通费、行政管管理用固定资资产折旧修理理费、低值易易耗品摊销、财财产保险费、劳劳动保护费、民民工管理费等等。如搭建有有为工程施工工所必需
12、的生生产、生活用用的临时建筑筑物、构筑物物及其他临时时设施，还应应包括临时设设施摊销费。 上述材料费费、人工费、机机械使用费和和其他直接费费，由于直接接耗用于工程程的施工过程程，叫做直接接费，可以直直接记入“工工程施工”账账户和各项工工程成本。施施工间接费由由于属于组织织和管理工程程施工所发生生的各项费用用，要按照一一定标准分配配计入各项工工程戍本，叫叫做间接费，在在核算上应先先将它记入“施施工间接费用用”账户，然然后按照一定定标准分配计计入各项工程程成本。 二二、材料费的的核算 各项项工程耗用的的主要材料和和结构件，通通常通过“领领料单”、“退退料单”。“已已领来用材料料清单”、“大大堆材料
13、耗用用单”等材料料凭证汇总计计算。“已领领未用材料清清单”是对下下月需要继续续使用的月末末施工现场存存料，在月末末由各施工队队组按各项工工程用料分别别盘点后填制制，应从当月月领用材料总总额中减去借借以计算该月月材料耗用额额的材料凭证证。大堆材料料是指砖、瓦瓦、砂、石等等材料。这些些材料常有几几个单位工程程共同耗用，领领用次数又多多，很难在领领用时逐一加加以点数，往往往采用“算算两头、轧中中间”的办法法，来定期计计算其实际用用量。即对进进场的大准材材料进行点数数后，日常领领用时不必逐逐笔办理领料料手续，月末末先计算定额额耗用量。 本月定额耗耗用量（本本月完成工程程量材料消消耗定额） 再通过盘点点
14、求得实际耗耗用量，差异异数量和差异异分配率： 本月实际耗耗用量月初初结存数量+本月收入数数量-月末盘盘点数量 差异数量量本月实际际耗用量一本本月定额耗用用量 差差异分配率差异数量本月定额耗耗用量1000% 然后后求得各项工工程实际耗用用大堆材料数数量和计划价价格成本： 某项工工程实际耗用用大堆材料数数量该工程程定额耗用量量（1差差异分配率） 某项工工程实际耗用用大堆材料的的计划价格成成本该工程程实际耗用大大堆材料数量量计划单价价 施工队组组在施工过程程中领用的周周转材料，如如模板、跳板板、脚手架木木等，一般可可在领用时填填制“领料单单”，先将其其成本记入各各项工程成本本。于工程完完工时，再填填
15、制“退料单单”将实际盘盘存数冲减工工程成本。对对租赁的周转转材料，其租租赁费可根据据租赁费用账账单记入各项项工程成本。 三、人工费费的核算 工工程成本中的的人工费，对对计件工人的的工资，可直直接根据“工工程任务单”中中工资总额汇汇总计入各项项工程的成本本，职工福利利费可按工资资的比例（目目前为14）计入各项项工程的成本本。 “工程程任务单”是是施工员根据据施工作业计计划于施工前前下达给工人人班组的具体体工作通知，也也是用以记录录实际完成工工程数量、计计算奖金或计计件工资的凭凭证。通常于于施工前由施施工员会同定定额员根据施施工作业计划划和劳动定额额，参照施工工图纸，分别别工人班组签签发。任务单单
16、中工程完工工后，施工员员应根据工程程任务单中规规定的各项条条件进行检查查，并会同质质量检查员进进行验收，评评定质量等级级。实际验收收数量与签发发的工程数量量有出入时，应应查明原因并并经领导批准准后才能结算算。每月签发发的工程任务务单，应于月月末全部进行行结算。如某某些工程尚未未全部完工，即即将其完工部部分按估计数数进行结算，未未完工部分可可结合下月施施工作业计划划中的工程任任务，再签发发给原来的班班组，使当月月完成的工程程和当月应发发的工资奖金金于当月结算算。 对计时时工人的工资资和职工福利利费，可根据据按工程别汇汇总的工时汇汇总表中各项项工程耗用的的作业工时总总数和各该施施工单位的平平均工资
17、率计计算。所谓施施工单位平均均工资率，就就是以月份内内各该施工单单位建筑安装装工人作业工工时总和，除除建筑安装工工人工资和职职工福利费总总额所得的商商数，它的计计算公式如下下： 某施工工单位平均工工资率（元/时）月份份内施工单位位建筑安装工工人工资和 职工福利费费总额（元）月份内该施施工单位建筑筑安装工人作作业工时总和和（时） 用用施工单位平平均工资率乘乘务项工程耗耗用的工时，就就可算得各该该工程在某月月份内应分配配的人工费： 项工程分分配的人工资资该项工程程耗用工时施工单位平平均工资率 四、机械使使用费的核算算 施工单位位因采用机械械化施工使用用施工机械而而发生的各项项费用，应另另行组织核算
18、算。因为使用用施工机械而而发生的机械械使用费，是是单独记入工工程成本的“机机械使用费”项项目的。 机机械使用费的的内容，一般般包括： 11人工费指指机上操作人人员的工资和和职工福利费费。 2燃燃料、动力费费指施工机械械耗用的燃料料、动力费。 3材料费费指施工机械械耗用的润滑滑材料和擦拭拭材料等费用用。 4折折旧、修理费费指对施工机机械计提的折折旧费、应计计的修理费和和租人机械的的租赁费。 5替换工工具、部件费费指施工机械械使用的传动动皮带、轮胎胎、胶皮管、钢钢丝绳、变压压器、开关、电电线、电缆等等替换工具和和部件的摊销销费和维修费费。 6运运输装卸费指指将施工机械械运到施工现现场、运离施施工现
19、场和在在工地范围内内转移的运输输、安装、拆拆卸及试车等等费用，若运运往其他施工工现场，运出出费用由其他他施工现场的的工程成本负负担。 7.辅助设施费费指为使用施施工机械建造造、铺设的基基础、底座、工工作台、行走走轨道等费用用。施工机械械的辅助设施施费，如数额额较大，可先先记入“待摊摊费用”账户户，然后按照照现场施工期期限分次从“待待摊费用”账账户转入“工工程施工机械使用费费”账户，摊摊入各月工程程成本。 88.养路费、牌牌照税指为施施工机械如铲铲车、压路机机等缴纳的养养路费和牌照照税。 9间接费指机机械施工队组组织机械施工工、管理机械械发生的费用用和停机棚的的折旧、修理理费。 至于于施工机械所
20、所加工的材料料，如搅拌混混凝土时所用用的水泥、砂砂、石等，应应记入工程成成本的“材料料费”项目；为施工机械械担任运料、配配料和搬运成成品工人的工工资，应记入入工程成本的的“人工费”项项目；土建施施工队因组织织机械施工而而发生的有关关管理费，一一般应记入“施施工间接费用用”的有关项项目，不列作作施工机械使使用费。 机机械使用费的的总分类核算算，应先在“工工程施工机械使用费费”账户进行行。施工单位位发生的各项项机械使用费费，都要自“库库存材料”、“低低值易耗品”、“材材料成本差异异”、“应付付工资”、“应应付福利费”、“银银行存款”、“累累计折旧”、“待待摊费用”等等账户的贷方方转入“工程程施工机
21、机械使用费”账账户的借方，作作如下分录入入账： 借：工程施工机械使用用费用9 000 贷贷：库存材料料 111 00 低低值易耗品150 材材料成本差异异25 应应付工资 44 000 应付福利费费5600 银行存款款 2 1665 累计折折旧 8 0000 待摊摊费用 3 000 机机械使用费的的明细分类核核算，对大型型机械可按各各机械分别进进行；对中型型机械一般可可按机械类别别进行。至于于那些没有专专人使用的小小型施工机械械，如打夯机机、卷扬机、砂砂浆机、钢筋筋木工机械等等的使用费，可可合并计算它它们的折旧、修修理费。 机机械使用费的的分配，一般般都以施工机机械的工作台台时（或工作作台班或
22、完成成工作量）为为标准。各施施工机械对各各项工程施工工的工作台时时，可以根据据各种机械的的使用记录，在在“机械使用用月报”中加加以汇总。 自营开发工程程成本的核算算（二） 根据机械使用费费明细分类账账记录的机械械使用费合计计数和机械使使用月报中各各项工程的工工作台时，就就可通过下列列算式将机械械使用费进行行分配。 某项工工程应分配的的机械使用费费该项工程程使用机械的的工作台时机械使用 费合计机机械工作台时时合计 对于于各种中型机机械的机械使使用费的核算算，也可不分分机械种类进进行。在这种种情况下，对对于各项工程程应分配的机机械使用费，可可在月终充根根据机械使用用月报中各种种机械的工作作台时合计
23、分分别乘该种机机械台时费计计划数，求得得当月按各种种机械台时费费计划数计算算的机械使用用费合计，然然后与当月实实际发生的机机械使用费合合计数比较，求求得机械使用用费实际数对对按台时费计计划数的百分分比，再将各各项工程控台台时费计划数数计算的机械械使用费进行行调整。 某项工程程应分配的机机械使用费（该工程程使用机械的的工作台时机械台时费费计划数）实际发生的的机械使用费费（机械械工作台时合合计该机械械台是费计划划数） 现举举例说明它的的分配计算方方法如下： （一）先确确定各种施工工机械每个台台时费计划数数 施工机械械台时费计划划数的计算，可可参照以往核核算资料确定定，也可根据据施工机械原原值、折旧
24、率率，随机驾驶驶人员工资、估估计年工作台台时等资料加加以计算。设设例中：0.5立方米履履带挖土机的的台时费计划划数为20元元，0.4立立方米混凝土土搅拌机的台台时费计划数数为 8元。 （二）求出出各种施工机机械技台时费费计划数计算算的机械使用用费合计 设设例中: 00.5立方米米履带挖土机机 290台台时台时费费计划数 220元 5 800元 0.4立方方米混凝土搅搅拌机 3000台时台台时费计划数数 8元 22 400元元 其他施工工机械 111 800元元 按台时费费计划数计算算的机械使用用费合计 220 0000元 （三）根根据机械使用用费明细分类类账汇总计算算实际发生的的机械使用费费，
25、设例中计计 19 0000元 （四四）计算机械械使用费实际际数对按台时时费计划数计计算的百分比比，设例中为为 190000元/200000元10095 （五五）将各项工工程按台时费费计划数计算算的机械使用用费按实际数数加以调整 如 1011商品房建筑筑工程按各机机械工作台时时和按台时费费计划数计算算的机械使用用费合计数为为9 0000元，则应分分配的机械使使用费为： 9000元元958550元元 对于分配配于各项工程程成本的机械械使用费，应应自“工程施施工机械械使用费”账账户的贷方转转入“工程施施工”账户的的借方，并记记入各项工程程成本的“机机械使用费”项项目： 借：工程施工 19 0000
26、贷：工工程施工机械使用费费 19 0000 对于于小型施工机机械的折旧、修修理费，可于于月末按各项项工程的工料料费或工作量量的比例，分分配计入各项项工程成本的的“机械使用用费”项目。 五、其他直直接资的核算算 工程成本本中的“其他他直接贸”，是是指在施工现现场直接发生生但不能记入入“材料费”、“人人工费”和“机机械使用费”项项目的其他直直接发生的费费用，主要包包括： 1施工过程中中耗用的水、电电、风、汽费费； 2.冬冬、雨季施工工费包括为保保证工程质量量，采取保温温、防雨措施施所需增加的的材料、人工工和各项设施施费用； 33因场地狭狭小等原因而而发生的材料料H次搬运费费； 4土土方运输费。 此
27、外，还包包括生产工具具用具使用费费、检验试验验费、工程定定位复测资、工工程点交费、场场地清理费等等。 施工单单位在现场耗耗用的水、电电、风、汽和和运输等劳务务，可按实际际结算数记入入“工程施工工”账户的借借方和有关工工程成本的“其其他直接费”项项目。如用银银行存款为某某项工程支付付土方运输费费2 0000元，应作： 借：工程程施工 2 000 贷贷：银行存款款 2 0000 对于不不能直接记入入各项工程成成本的水、电电、风、汽等等劳务费用，可可在月终根据据各项工程的的实际耗用量量，将各项劳劳务费用分配配于各有关工工程成本。 根据水、电电、风、汽、运运输费用分配配表，就可将将各项工程分分配的水、
28、电电、风、汽和和材料二次搬搬运费等计入入各项工程成成本的“其他他直接费”项项目。 对于于施工现场发发生的各项冬冬、雨季施工工资以及工程程定位复测费费、工程点交交费、场地清清理兼、检验验试验费等其其他直接费，凡凡能直接计入入各项工程成成本的，应直直接计入；不不能直接计入入各项工程成成本的，应先先行汇总登记记，然后按照照一定标准将将它分配计入入有关工程成成本。 六、施施工间接费用用的核算 工工程成本中除除了上文所说说的各项直接接贸外，还包包括施工单位位组织施工、管管理所发生的的各项费用。这这些费用，虽虽为组织施工工、管理所必必需，但是不不能确定其为为某项工程成成本所应负担担，因而无法法将它直接计计
29、入各项工程程成本。为了了简化核算手手续，都将它它先记入“施施工间接费用用”账户，然然后将它分配配计入各项工工程成本。 施工间接费费用的内容，一一般包括： 1管理人人员工资措施施工单位管理理人员的工资资、工资性津津贴、补贴等等。 2职职工福利费指指按照施工单单位管理人员员工资总额的的一定比例（目目前为14）提取的职职工福利费。 3折旧费费措施工单位位施工管理使使用属于固定定资产的房屋屋、设备、仪仪器等的折旧旧费。 4修理费指施施工单位施工工管理使用属属于固定资产产的房屋、设设备、仪器等等的经常修理理费和大修理理费。 5.工具用具使使用费措施工工单位施工管管理部门使用用不属于固定定资产的工具具、器
30、具和检检验、试验、消消防用具等的的购置，摊销销和修理费。 6.办公费费措施工单位位管理部门办办公用的文具具、纸张、账账表、印刷、邮邮电、书报、会会议、水电、烧烧水和集体取取暖用煤等的的费用。 77差旅交通通费指施工单单位职工因公公出差、调动动工作的差旅旅费、住勤补补助费、市内内交通和误餐餐补助费、上上下班交通补补贴、职工探探亲路费、职职工离退休退退职一次性路路费、工伤人人员就医路费费，以及施工工单位管理部部门使用的交交通工具的油油料、燃料、养养路费、牌照照费等。 88.劳动保护护费指用于施施工单位职工工的劳动保护护用品和技术术安全设施的的购置、摊销销和修理费，供供职工保健用用的解毒剂、营营养品
31、、防暑暑饮料、洗涤涤肥皂等物品品的购置费和和补助费以及及工地上职工工洗澡、饮水水的燃料费等等。 9.其其他费用指上上列各项费用用以外的其他他间接费用。 施工单位发发生的间接费费用，在总分分类核算上，应应在“施工间间接费用”账账户进行。发发生的各项施施工间接费用用，都要自“库库存材料”、“低低值易耗品”、“材材料成本差异异”、“应付付工资”、“应应付福利费”、“银银行存款”、“现现金”、“累累计折；日”、“待待摊费用”等等账户的贷方方转入“施工工间接费用”账账户的借方。 借：施工间间接费用 220 5388 贷：库存存材料 19900 低值值易耗品 6600 材料料成本差异 50 应付付工资 8
32、 500 应应付福利费 1190 银行存款 2 9000 现金 2298 累计计折旧 4 600 待待摊费用 11500 如如施工单位搭搭建有为进行行施工所必需需的生产和生生活用的临时时宿舍、仓库库、办公室等等临时设施，应应将其搭建支支出先记入“递递延资产”账账户，然后分分月摊销记入入“施工间接接费用”账户户。 施工间间接费用的明明细分类核算算，应按施工工单位设置“施施工间接费用用明细分类账账”，将发生生的施工间接接费用按明细细项目分栏登登记。 每月月终了，应对对施工间接费费用进行分配配。为了便于于将施工间接接费的实际水水平与定额比比较，以考核核施工间接费费用的节约或或超支情况，施施工间接费用
33、用在各项建筑筑安装工程之之间的分配，可可按照各项工工程的施工间间接费用定额额（即为直接接费或人工费费的百分比，建建筑工程一般般按直接费的的百分比，水水电安装工程程、设备安装装工程按人工工费的百分比比）所计算的的施工间接费费的比例进行行分配。 某某项工程本期期应分配的施施工间接费用用本期实际际发生的施工工间接费用该项工程本本期实际发生生的直接费（或或人工费）该项工程规规定的施工间间接费用定额额各项项工程本期实实际发生的直直接费（或人人工费）各各项工程规定定的施工间接接费用定额 在实际核核算工作中，对对于施工间接接费用的分配配，往往先计计算本期实际际发生的施工工间接费用对对接施工间接接费用定额计计
34、算的施工间间接费用的百百分比，再将将各项工程按按定额计算的的施工间接费费用进行调整整，即将上列列算式改为： 某项项工程本期应应分配的施工工间接费用该项工程程本期实际发发生的直接费费（或人工费费）该项工工程本期该项项工程规定的的施工间接费费用定额本期实际实实际发生的施施工间接费用用各项项工程本期实实际发生的直直接费（或人人工费）各各项工程规定定的施工间接接费用定额 如某施工工单位在 11998年 7月份计发发生施工间接接费用 200 538元元，各项工程程在7月份内内发生的直接接费和它们的的施工间接费费用定额如下下： 1011商品房建筑筑工程直接费 1141 0000元 施工工间接费用定定额为直
35、接费费的6% 1102商品房房建筑工程直接费费 126 000元 施工间接费费用定额为直直接费的6 151出出租房建筑工工程直直接费 599 000元元 施工间接接费用定额为为直接费的66 则各项项工程在7月月份应分配的的施工间接费费用如下： 101商品品房建筑工程程： 1410000元6%205338元1441000元元6%+11260000元6%+590000元6% 88460元205388元/195560元 8460元元10588833元 1102商品房房建筑工程： 1260000元6%205338元199560元7560元元105%79388元 1151出租房房建筑工程： 590000
36、6%220538元元195660元35540元1105%33717元 对于分配于于各项工程成成本的施工间间接费用，应应自“施工间间接费用”账账户的贷方转转入“工程施施工”账户的的借方，并记记入各项工程程成本的“施施工间接费”项项目： 借：工程施200 538 贷：施工间间接费用 220 5388 七、自营营工程成本核核算程序小结结 为了核算算各项自营工工程的实际成成本，会计部部门在接到施施工部门的开开工报告后，即即要根据前述述有关成本核核算对象的说说明，为各该该单位工程或或同类工程开开设有如图表表5七所示的的“工程施工工成本明细分分类账”，用用以记录各项项工程的成本本。同时不论论工程施工期期限
37、的长短，都都须等到工程程完工记入各各项应计成本本以后，工程程成本明细分分类账的记录录方为完整。 工程施工成成本明细分类类账中各成本本项目的实际际成本，根据据上述耗用材材料分配表、人人工费分配表表、机械使用用费分配表、水水电风汽运输输费用分配表表、施工间接接费用分配表表等记入。对对于月份内各各项工程发生生的实际成本本，应在月终终将它自“工工程施工”账账户的贷方转转入“开发成成本”账户的的借方: 借借：开发成本本XXX 贷贷：工程施工工XXX 根根据上文所述述，现将自营营工程成本核核算程序归纳纳如下： 11根据开工工报告，确定定工程成本核核算对象，开开设工程施工工成本明细分分类账； 22按工程成成
38、本核算对象象和成本项目目汇总分配材材料、人工、折折旧等费用； 3分配配机械使用费费、其他直接接贸和施工间间接费； 44计算各月月施工工程实实际成本； 5根据完完工报告，结结算工程施工工成本明细分分类账中的实实际总成本，并并与预算成本本对比分析。发包开发工工程及其价款款结算的核算算 房地产开发企业业的基础设施施和建筑安装装等工程的施施工，如不采采用自营方式式，可以采用用发包方式。 对发包的基基础设施和建建筑安装工程程，一般采用用招标、议标标方式，通过过工程公开招招标或邀请施施工企业议标标，将工程发发包给施工企企业的，按工工程标价进行行结算。开发发企业要根据据工程承包合合同条例的规规定，同承包包工
39、程的施工工企业签订工工程承包合同同。承包合同同是发包开发发企业和承包包施工企业为为了完成承发发包工程，根根据批准的设设计文件和中中标标函内容容所签订，明明确双方相互互权利、义务务关系的协议议。它一般应应具备以下主主要内容：（ll）工程名称称和地点；（22）工程范围围和内容；（33）开、竣工工日期；（44）工程质量量、保修期及及保修条件；（5）工程程造价；（66）工程价款款的支付、结结算及交工验验收办法；（77）设计文件件和技术资料料提供日期；（8）材料料、设备的供供应和进场期期限；（9）双双方相互协作作事项和违约约责任等。开开发企业应将将承包合同副副本送开户银银行作为结算算工程价款的的依据。
40、一一、工程价款款结算的办法法 开发企业业与施工企业业在工程承包包合同中规定定的工程价款款的结算，应应根据国家有有关工程价款款结算办法，结结合当地的有有关规定具体体确定。从目目前各个地区区所采用的工工程价款结算算办法来看，归归纳起来，主主要有如下三三种。 1按月结算就就是按照每月月实际完成的的分部分项工工程进行结算算。因为建筑筑安装工程等等虽具有个体体性的特点，但但不同的工程程，都是由一一定的分部分分项工程构成成的。每一个个分部分项工工程，都有一一定的施工内内容、质量标标准和统一的的计量单位，并并在短期内可可以完成。国国家为了管理理工程造价而而制订的工程程预算定额和和地区预算造造价，都是以以分部
41、分项工工程为基础的的。因此，根根据经验收合合格的各月份份的已完分部部分项工程的的工程数量和和预算单价等等计算的工程程造价，就是是各该月份应应结算和支付付的工程款。如如果招标出包包工程，工程程标价与工程程造价不同时时，应按工程程标价占工程程预算造价的的百分比进行行调整计算。在在具体做法上上，各个地区区也不尽相同同，目前一般般都实行月中中预付、月终终结算，即在在月中按照当当月施工计划划所列的工作作量一半预付付，月末（实实际为下月初初）按照各工工程当月实际际完成工作量量（即预算造造价或调整计计算后的工程程标价）扣除除月中预付款款后进行结算算。 2分分段结算就是是将一个单位位工程按形象象进度划分为为几
42、个阶段（部部位），如基基础、结构、装装饰、竣工等等；按照完成成阶段，分段段验收结算工工程价款。分分段结算也可可按月预付工工程款，即在在月中按照当当月施工计划划工作量预付付，于工程阶阶段完成验收收后按分段工工程预算造价价或调整计算算后的工程标标价扣除预付付款后进行结结算。 3竣工一次结结算开发项目目或单项工程程施工工期在在12个月以以内，或者工工程承包合同同价值较小的的，可以实行行工程价款每每月月中预支支、竣工后一一次结算。即即在工程开工工后，每月按按当月施工计计划所列工作作量预付工程程款，于工程程竣工验收后后按工程承包包合同价值扣扣除预付工程程款后进行结结算。 不论论采用何种结结算办法，施施工
43、期间结算算的工程价款款一般都不得得超过承包工工程合同价值值的95。结结算双方可以以在5的幅幅度内协商确确认尾款比例例，并在工程程承包合同中中订明。尾款款应专户存入入银行，候工工程竣工验收收后清算。但但如承包施工工企业已向开开发企业出具具履约保函或或有其他保证证的，可以不不留工程尾款款。 又由承承包施工企业业储备工程施施工所需主要要建筑材料、结结构件时，发发包开发企业业可根据承包包施工企业的的要求，在签签订工程承包包合同后按年年度发包工程程总值的一定定比例向承包包施工企业预预付备料款，干干后期以抵充充工程价款的的形式陆续扣扣回。 在实实际工作中，预预付备料款的的额度和扣回回办法，在各各个地区并不
44、不完全相同，当当材料储备天天数为4个月月、材料费比比重占工程造造价75的的情况下，预预付备料款的的额度应为当当年工程价值值的25。在在累计已完工工程价值达到到当年发包工工程价值的550时，就就可将超过发发包工程价值值50部分分的工程价款款的50，抵抵作预付备料料款扣 回。这这样，到工程程完工，扣回回相当于发包包工程价值225（500X50）的全部预预付备料款。不不过随着生产产资料的开放放，施工所需需的建筑材料料、结构件，一一般均可从当当地市场随时时采购，今后后也就没有必必要再预付备备料款了。 二、应付工工程款和预付付备料软、工工程款的核算算 开发企业业与施工企业业有关发包工工程款和预付付备料款
45、、工工程款的核算算，应在“应应付账款应付工程款款”和“预付付账款预预付承包单位位款”两个账账户进行。开开发企业按照照规定预付给给承包施工企企业的备料款款和工程款，应应记入“预付付账款预预付承包单位位款”账户的的借方；按照照工程价款结结算账单应付付给承包施工工企业的工程程款，应记入入“开发成本本房屋开开发成本”等等账户的借方方和“应付账账款应付付工程款”账账户的贷方。如如有扣除应付付工程款的预预付备料款和和预付工程款款时，应将扣扣回的预付备备料款和预付付工程款记入入“预付账款款预付承承包单位款”账账户的贷方，“应应付账款应付工程款款”账户的贷贷方仅记减去去扣回预付备备料款和预付付工程款后的的应付
46、账款。支支付工程款时时，记入“应应付账款应付工程款款”账户的借借方和“银行行存款”等账账户的贷方。 如上述某开开发企业某项项发包工程年年度合同总值值为 6000 000元元，按照合同同规定开工前前应付预付备备料款 1550 0000元，则在用用银行存款支支付时，应作作如下分录入入账： 借：预付账款预付承包包单位款 1150 0000 贷；银银行存款 1150 0000 9月份份根据施工企企业当月施工工计划所列工工作量的二分分之一即355 000元元，用银行存存款预付工程程款时，应作作： 借：预预付账款预付承包单单位款 355 000 贷：银行存存款 35 000 110月初根据据施工企业提提出
47、9月份工工程价款结算算账单中的已已完工程价值值为 75 000元，减减去应扣回预预付备料款 18 0000元。月中中预付工程款款 35 0000元，尚尚应支付工程程款 22 000元（775 0000元一18 000无一一35 0000元），应应作： 借：开发成本 75 0000 贷：预预付账款预付承包单单位款 533 000 应付账款应付工程程款 22 000 用用银行存款支支付应付工程程款时，应作作： 借：应应付账款应付工程款款 22 0000 贷：银行存款 22 0000开发间接费用的的核算 一、开发间接费费用的组成和和核算 开发发间接费用是是指房地产开开发企业内部部独立核算单单位在开发现现场组织管理理开发产品而而发生的各项项费用。这些些费用虽也属属于直接为房房地产开发而而发生的费用用，但它