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1、长沙房地地产市场场发展状状况及趋趋势分析析一、220033年长沙沙房地产产市场基基本状况况近几几年来，长长沙房地地产市场场伴随国国民经济济的快速速增长，呈呈现稳步步发展的的势头。220033年，其其加速发发展的态态势更趋趋明显，市市场表现现更为活活跃。1、房房地产开开发投资资大幅增增长，占占固定资资产投资资比重加加大截止止20003年111月，长长沙市共共完成房房地产开开发投资资1077.466亿元，与与去年同同期相比比增长557.775%，长长沙市房房地产开开发投资资首次超超过了1100亿亿元。20003年年1月-11月月房地产产开发投投资占固固定资产产投资的的28.06%，预计计到122月
2、底，房房地产开开发投资资增幅将将达到660%以以上，占占固定资资产投资资的比重重将达11/3。2、商商品房供供、销两两旺，销销售价格格稳中有有升从商商品房供供应情况况来看，伴伴随房地地产开发发的强力力增长，房房地产施施、竣工工面积同同步上扬扬，截止止20003年111月，长长沙市房房屋施工工面积达达10112.773万，竣工工房屋面面积2556.446万，较去去年同期期均有较较大幅度度增长。从商商品房预预售情况况来看，220033年，全全市共有有1555个企业业的8887栋商商品房上上市预售售，批准准预售总总建筑面面积为4468.82万万，较较去年同同期增长长18.77%。其中中批准预预售的住
3、住宅面积积为3881.882万，占商商品房开开发比重重的811.444%，商商品房供供应量较较为充足足。从销销售情况况来看，220033年，全全市共成成交商品品房2667277套，成成交面积积2999.277万，成成交金额额63.15亿亿元，分分别比去去年同期期增长221.774%、119.115%和和19.24%，商品品房的有有效需求求保持了了较高的的增幅，市市场供、求求两旺。从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。3、二二手房交交易放量量增长，住住房二级级市场日日趋活跃
4、跃20003年年，全市市共办理理二手房房交易991899起，成成交面积积1188.799万，成成交金额额22.27亿亿元，分分别比去去年同期期增长339.225%、778.663%和和1444.922%。其其中，房房改房成成交42263套套，成交交面积228.447万，成交交金额33.333亿元，分分别比去去年同期期增长776.996%、881.557%和和92.54%。长沙沙市二手手房交易易量在660万左右维维持了五五年之后后，终于于实现了了突破，达达到1118万，增长长近一倍倍。我市市住房二二级市场场经过多多年培育育之后，在在政府宏宏观政策策的调控控下，特特别是220033年100月我市市
5、出台“长长沙市人人民政府府关于进进一步搞搞活房地地产市场场若干意意见”（市市政府558号文文）的具具体措施施的作用用下，市市场活跃跃明显。4、房房地产抵抵押登记记保持较较高增幅幅，金融融业为房房地产业业提供有有力保障障20003年年，全市市共办理理房地产产抵押登登记2997577起，抵抵押贷款款面积7728.65万万，抵抵押权利利价值1194.20亿亿元，比比去年同同期增长长76.82%、366.166%和229.440%。其其中，个个人住房房抵押登登记2880788起，个个人住房房抵押贷贷款面积积3300.111万，个个人住房房抵押权权利价值值70.36亿亿元，分分别比去去年同期期增长775
6、.995%、778.224%和和58.97%。房地地产抵押押贷款连连续六年年保持了了强劲增增幅，尤尤其是直直接用于于个人消消费的个个人住房房抵押贷贷款，成成交起数数从988年的6613起起至20003年年的2880788起，六六年间增增长了445倍。购购房者的的消费观观念发生生了根本本的变化化，国家家启动内内需，拉拉动消费费的政策策由于有有了金融融业的支支持而得得以实现现，金融融业同时时也成为为了房地地产业迅迅速发展展的有力力保障。5、城城市房屋屋拆迁力力度不减减，刺激激了房屋屋有效需需求的增增长20003年年，全市市共动迁迁居民550566户，拆拆迁房屋屋面积885.774万，分别别比去年年
7、同期增增长788.477%和223.778%。其其中，拆拆迁住宅宅面积443.886万，比去去年同期期增长224.332%。220033年，虽虽然长沙沙已基本本实现三年大大变样的城市市建设总总目标，但但城市房房屋拆迁迁工作仍仍在大力力推进，新新一轮城城市建设设正在有有序的展展开。城城市房屋屋拆迁工工作直接接拉动了了房地产产投资，刺刺激了住住房的有有效需求求，它为为完善城城市功能能，加快快城市基基础设施施建设，改改善市民民的居住住水平和和质量都都做出了了较大的的贡献。6、经经济适用用住房建建设全面面得到调调控，商商品房市市场结构构更趋合合理20003年年，全市市经济适适用住房房小区建建设共完完成
8、投资资4.228亿元元，开工工房屋面面积799.500万，竣竣工面积积58.60万万，分分别比去去年同期期增长-49.88%、-228.770%和和-6.54%。从年年初开始始，长沙沙市人民民政府坚坚决停止止了公务务员住宅宅小区建建设，控控制了经经济适用用房建设设规模，经经济适用用住房建建设规模模全面压压缩，经经济适用用房占新新增商品品房开发发量的比比重由调调控前的的接近550%到到调控后后的200%以内内，使商商品房市市场结构构趋于合合理。经经济适用用住房大大规模开开发对商商品房市市场的影影响基本本消除。二、长长沙市房房地产市市场存在在的主要要问题近年年来，长长沙房地地产市场场整体是是健康的
9、的，没有有出现过过热和泡泡沫。但但从市场场供、求求关系，产产品结构构，一、二二级市场场的协调调发展来来看，也也显露出出了一些些值得引引起关注注和重视视的问题题，有待待进一步步探讨和和解决。1、关关于供求求关系平平衡的问问题19998年年至20003年年，长沙沙商品房房上市量量与销售售量呈现现高速增增长的态态势。从从商品房房竣工情情况来看看，六年年共竣工工商品房房面积111955.955万，年年均递增增25.67%；从批批准预售售来看，六六年间共共有14456.23万万商品品房被批批准上市市销售，年年均递增增75.50%；从商商品房销销售情况况来看，六六年间共共销售商商品房9908.49万万，年
10、年均递增增64.82%。从上上述数据据可以看看出，商商品房市市场容量量在快速速增大，需需求量持持续增加加，其增增幅远大大于其他他商品销销量的增增幅。将将竣工量量和销售售量进行行对比分分析，商商品房销销售量年年均增幅幅远大于于商品房房竣工量量的增幅幅，因此此，目前前长沙市市商品房房空置问问题并不不突出。将将批准预预售量与与销售量量进行对对比分析析，商品品房批准准预售量量明显大大于商品品房销售售量，商商品房批批准预算算的增长长幅度也也高于销销售的增增长幅度度，如果果有效需需求得不不到释放放，后市市将存在在供大于于求的矛矛盾。2、关关于商品品房结构构的问题题长沙沙市商品品房结构构矛盾体体现在三三个方
11、面面一是是经济适适用住房房建设与与商品房房建设的的矛盾。220022年这一一问题十十分突出出，经长长沙市人人民政府府采取有有效措施施后，这这一矛盾盾已基本本化解。二是是高档商商品住房房与普通通商品住住房的比比例问题题。长沙沙市目前前高档住住宅的建建设量呈呈上升之之势，楼楼盘的质质量、配配套、环环境等方方面的竞竞争也日日趋激烈烈，价格格不断上上涨，但但有效需需求不足足。而经经济适用用住房被被压缩之之后，由由于建材材价格也也在上扬扬（据预预测，长长沙砖混混结构房房屋建筑筑成本比比涨价前前增加了了80元元/M22），价价位在220000元/左右的的普通商商品房的的利润空空间很小小，其建建设没有有跟上
12、来来，造成成低价商商品房市市场供给给断层。三是是商品住住宅与经经营性用用房的比比例问题题。从220033年批准准商品房房的上市市情况来来看，住住宅占总总上市量量的比重重为811.444%，比比去年同同期下降降了5个个百分点点；商业业用房占占总上市市量比重重为111.488%，较较去年同同期上升升了2.06个个百分点点；写字字楼占总总上市量量的比重重为6.28%，较去去年同期期上升了了2.116个百百分点。从从各类商商品房的的市场表表现来看看，据长长沙市房房地产交交易中心心最近的的抽样调调查显示示，在售售楼盘中中（含已已批准预预售尚未未竣工的的商品房房）住宅宅的销售售率为666.004%，写写字
13、楼的的销售率率为511.633%，商商业用房房的销售售率为669.221%。商商业用房房的销售售情况较较好，特特别是独独立门面面，基本本处于脱脱销状态态。目前前我市商商品房供供应都有有消费需需求，但但结构性性矛盾已已经出现现，而且且中低价价位在减减少，高高价位在在上升，潜潜伏着结结构性供供求不平平衡的问问题。同同时，经经营性用用房的比比重偏低低，相对对于投资资性需求求扩大的的趋势，也也存在供供给不平平衡的问问题。3、关关于房地地产金融融的问题题房地地产业的的发展离离不开金金融的支支持。从从开发企企业来看看，长沙沙市房地地产开发发企业资资金实力力雄厚的的不多，在在进行房房地产开开发时自自有资金金
14、不足，绝绝大部分分资金靠靠金融机机构贷款款。据相相关部门门提供的的数据，房房地产开开发投资资中有880%的的资金来来自金融融机构及及商品房房的预售售收入。金金融机构构对房地地产的支支持程度度相当高高，而相相应的风风险也很很大，一一旦销售售困难，资资金链断断裂，将将会造成成严重后后果。从从消费者者购房来来看，220033年长沙沙共有1198227户商商品房办办理了按按揭手续续，占商商品房总总成交量量的744.222%。金金融机构构同时也也支撑了了商品房房市场，只只是相对对于开发发贷款来来说，个个贷的风风险相对对要小。因因此，房房地产贷贷款要加加强风险险防范措措施，要要对贷款款进行监监管，完完善和
15、规规范信贷贷政策，使使之有利利于房地地产市场场的平衡衡发展。4、关关于住房房二级市市场的问问题住房房二级市市场是否否活跃，标标志着一一个城市市的房地地产市场场是否成成熟。220033年，在在长沙市市政府的的精心培培育下，长长沙住房房二级市市场被迅迅速激活活，交易易量猛增增。从住住房一、二二级市场场的关系系来看，220033年，长长沙住房房一、二二级市场场交易量量之比为为2.552：11，与220022年相比比(20002年年住房一一、二级级市场交交易量之之比为33.777：1)，住房房一、二二级市场场交易差差距明显显缩小。但但是与其其他先进进城市相相比(其其比值为为1：11)，仍仍有较大大差距
16、。因因此，长长沙住房房二级市市场才刚刚刚起步步，住房房二级市市场发展展的潜力力虽然巨巨大，但但仍存在在一些需需要解决决的问题题。如：房地产产中介服服务需要要发展与与规范的的问题；二手房房按揭要要大力发发展的问问题；住住房梯级级消费观观念需要要进一步步培育的的问题等等等。三、220044年长沙沙房地产产市场发发展分析析20004年年，长沙沙房地产产市场在在投资与与需求的的双向拉拉动下，在在政府宏宏观政策策的调控控和引导导下，仍仍将保持持较快的的增长速速度。1、从从产业投投入角度度分析长沙沙市近几几年来经经济总量量持续高高速增长长，GDDP保持持二位数数的增长长，对房房地产业业的投入入不断加加大。
17、998年至至20003年111月，全全市共完完成房地地产开发发投资3325.45亿亿元，占占全市固固定资产产投资的的1/33。20004年年开始，长长沙市将将实施新新的“三三年大变变样”战战略，城城市路网网及基础础设施建建设将得得到极大大提升，原原有的地地域差别别不断缩缩小，地地段升值值潜力大大，为房房地产开开发提供供了广阔阔的空间间。2、从从市场角角度分析析从购房房能力分分析，伴伴随长沙沙经济的的增长，城城镇居民民可支配配收入逐逐年增多多，988年至220033年，长长沙人均均可支配配收入从从66550元上上升到了了91000元左左右，增增幅达336.884%。而而近几年年长沙的的房价一一直
18、较为为稳定，增增幅较小小，这使使得市民民的住房房购买能能力大为为提高，个个人购买买商品房房占市场场总销量量的944%以上上。从投资资角度分分析，由由于股市市长期低低迷，银银行利率率多次下下调，而而房地产产业保值值、增值值功能显显著，使使得房地地产市场场成为投投资的重重要领域域。加上上银行信信贷的支支持，大大大刺激激了市场场的需求求，长沙沙目前通通过按揭揭贷款购购买商品品房的比比例为774.222%，据据长沙市市房地产产交易中中心最近近的一次次调查统统计，投投资型置置业者在在购买各各类商品品房中的的比重为为：商品品住房为为16.10%、写字字楼为440%、商商业用房房为599.800%。从消费费
19、结构分分析，随随着房地地产市场场的发展展，居民民住房消消费观念念也发生生了明显显的变化化。改善善型住房房的需求求较为明明显，人人们已不不能满足足于“够够住就行行”的传传统观念念。长沙沙住房消消费正由由“居住住型”向向“享受受型”转转变。二二次置业业、三次次置业的的消费群群体逐步步扩大，长长沙人均均居住水水平迅速速提高。至至20003年，长长沙人均均居住建建筑面积积达222.077。从需求求关系分分析，随随着长沙沙城市化化进程的的加快，新新增城市市人口增增幅较大大。从119988年到220022年末，长长沙市净净增城市市人口222.008万人人(含自自然增长长和机械械增长)，每年年平均增增长5.
20、52万万人。在在不考虑虑有效购购买力的的情况下下，单从从住房需需求分析析，长沙沙市每年年因人口口增长而而拉动住住房需求求将达到到1200万( 按目目前我市市人均居居住建筑筑面积为为22.07计算)。实际际上20002年年长沙市市净增城城市人口口为8.22万万人，这这一理想想需求将将达到1180万万。另另外，城城市外来来人口的的购买需需求也不不容忽视视，据统统计，长长沙市目目前外来来人口购购房的比比重为115%左左右，这这部分人人群也直直接拉动动了商品品房需求求的增长长。3、从从政策角角度分析析从宏观观政策环环境分析析，一是是国家把把房地产产业作为为国民经经济的支支柱产业业，加大大对房地地产业发
21、发展的支支持力度度。二是是国家将将启动消消费、拉拉动内需需作为国国民经济济增长的的重要举举措，采采取各种种政策和和措施，大大力发展展和启动动住宅消消费。三三是深化化住房制制度改革革，彻底底停止了了住房实实物分配配制度，全全面推进进住房商商品化，市市场化的的进程。四四是通过过推进经经济适用用房及廉廉租房建建设，保保障中、低低收入家家庭的住住房需求求。五是是先后出出台了旨旨在依靠靠科技进进步，提提高住房房质量的的一系列列标准体体系，实实施了小小康住宅宅和康居居工程试试点，为为长沙房房地产业业持续、健健康发展展提供了了良好的的外部环环境。从长沙沙的政策策环境分分析，近近几年来来长沙市市人民政政府十分
22、分注重对对房地产产市场的的培育，注注重政策策的引导导，在先先后出台台了外地地人购房房入户、取取消房改改房上市市审批、简简化办事事程序、降降低交易易成本、允允许经济济适用房房上市等等一系列列政策措措施的基基础上，220033年100月又出出台了长长政发20003558号文文件“长长沙市人人民政府府关于进进一步搞搞活房地地产市场场的若干干意见”，进进一步放放宽政策策。主要要措施有有扩大公公房出售售范围；积极妥妥善处理理了产权权发证中中的历史史遗留问问题；进进一步降降低和调调整商品品房和二二手房交交易契税税(二手手房交易易契税降降为1%)；提提高公积积金贷款款额度，加加快住房房货币化化进程 ；坚决决
23、停止公公务员小小区建设设，控制制经济适适用房建建设规模模等等。每每一项政政策和措措施都具具有极强强的操作作性，将将极大的的激活潜潜在的消消费群。四、主主要应对对措施1、进进一步明明确房地地产市场场发展的的指导思思想。坚持持住房市市场化的的基本方方向，不不断完善善市场体体系，坚坚持以需需求为导导向，调调整供应应结构，满满足不同同收入家家庭的住住房需要要，继续续深化改改革，落落实城镇镇居民住住房制度度改革的的各项具具体政策策措施，进进一步完完善住房房一级市市场，搞搞活住房房二、三三级市场场和租赁赁市场，发发挥存量量和增量量住房联联动效应应，增强强和带动动居民住住房消费费的积极极性。2、进进一步调调
24、整房地地产供给给结构。根据据住房市市场化进进程的要要求，市市计划、建建设、国国土、规规划、房房产、财财政、物物价等各各职能部部门相互互配合，坚坚持以需需求为导导向，认认真分析析市场需需求，加加强宏观观调控和和政策指指导，合合理确定定年度房房地产开开发供应应总量，调调整住宅宅与非住住宅结构构，注重重加强住住宅建设设，控制制写字楼楼建设规规模，特特别是高高档写字字楼、高高档商品品房营业业用房，严严格控制制别墅、高高档公寓寓和大户户型建设设项目，防防止出现现新的空空置。重重点发展展中低价价位的普普通商品品住房，增增加中低低价位住住房供应应比例，优优先满足足大多数数居民的的住房需需求，逐逐步实现现多数
25、家家庭购买买或承租租普通商商品房，合合理确定定经济适适用住房房和廉租租住房供供应对象象的具体体标准和和范围，强强化住房房保障职职能，切切实做好好住房供供应保障障工作。3、进进一步深深化住房房保障制制度改革革。一是是通过深深化改革革，出台台政策，制制定适应应我市住住房实际际的保障障措施，消消除一切切阻碍市市场发展展和居民民住房消消费的体体制性、政政策性障障碍，完完善和落落实住房房货币分分配政策策，不断断提高职职工购买买商品房房的支付付能力，切切实解决决他们的的住房问问题。二二是开始始建立和和完善廉廉租住房房制度，合合理确定定城市住住房保障障范围，选选准开发发地块，着着手组织织建设一一定数量量的廉
26、租租住房，满满座城市市低保无无房户和和进城务务工农民民的住房房需求。三三是进一一步加强强经济适适用住房房建设的的规范管管理，严严格控制制在中小小户型，严严格审定定销售对对象，加加大政策策支持力力度，降降低建设设成本，保保证建设设质量，使使城市低低收入家家庭真正正得到实实惠。四四是逐步步推行经经济适用用房建设设项目招招投标，实实行申请请审批和和公示制制度，任任何单位位不得以以集资、合合作建房房名义，变变相搞实实物分房房或房地地产开发发经营。同同时，要要进一步步搞好旧旧城区棚棚户改造造工作，加加大招商商引资力力度和政政策扶持持，力争争今后两两年完成成棚改，使使棚屋居居民彻底底告别低低矮潮湿湿狭小的
27、的棚屋，改改善居住住环境，提提高生活活质量，提提升城市市品味。4、进进一步加加强宏观观调控。对房房地产市市场实行行有效得得监督管管理，因因地制宜宜地解决决当前市市场发展展中存在在得问题题，高度度关注市市场运行行情况，努努力掌握握房地产产市场发发展的规规律，提提高调控控市场的的质量和和效率，决决不能用用调控来来限制其其发展。加加强房地地产市场场的规划划管理、土土地管理理、金融融管理和和监督管管理，尽尽快建立立和完善善房地产产市场信信息系统统和预警警体系，做做好总量量调节、结结构调整整、价格格监控，努努力使房房地产市市场供求求总量平平衡，结结构基本本合理，价价格基本本稳定。要要规范发发展市场场服务
28、，健健全房地地产中介介服务市市场规则则，严格格执行房房地产经经纪人、估估价师执执业资格格制度，规规范住房房装饰装装修市场场，保证证工程质质量。5、进进一步推推进住宅宅产业现现代化。鼓励励开发企企业通过过技术优优势和市市场公平平竞争做做大做强强，支持持具有资资质和品品牌优势势得企业业通过兼兼并、收收购和重重组，形形成一批批实力雄雄厚、竞竞争力强强的企业业集团，提提高产业业的集中中度；鼓鼓励和支支持新材材料、新新技术、新新设备、新新工艺在在住宅建建设中的的应用，努努力提高高住宅产产业的科科技含量量和住房房质量。要要结合我我市创建建园林城城市工作作，对住住宅建设设坚持做做到高起起点规划划、高水水平设计计、高质质量施工工、高标标准管理理，注重重小区生生态环境境建设，搞搞好社区区服务、绿绿化、交交通等配配套设施施建设，创创造舒适适、优美美、安全全的生活活环境，认认真贯彻彻落实物物业管理理条例，切切实改善善城市住住房消费费环境。