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1、波涛置业业写字楼楼项目市市场分析析报告目 录前 言44一 汉口口写字楼楼市场概概况44 1.1 汉口口写字楼楼市场发发展回顾顾4 1.2 写字字楼总体体市场特特征5二 汉口口写字楼楼市场供供应需求求分析6 2.1 汉口口写字楼楼市场供供应分析析62.1.1 供应量量分析66 2.1.2 租租金/售售价分析析77 武汉市市写字楼楼价格指指数 7 武汉市市字楼市市场成交交价格 8 汉口写写字楼市市场板块块价格特特征 8汉口写写字楼市市场板块块租金特特征 92.1.3 租售率率分析110 2.1.4 物业特特征分析析111 2.2 写字字楼市场场需求分分析12 2.2.1 市场需需求概况况112 2
2、.2.2 市场需需求特征征分析113 三 项目目调研分分析1143.1 项目目资源调调查分析析14 3.1.1 地理位位置及交交通143.1.2 商务办办公环境境1143.2 项目目SWOOT分析析14四 项目目定位1154.1 项目目营销推推广建议议 2214.1.1 推广策策略 214.1.2 营销策策略 224.1.3 项目营营销思路路 224.1.项项目销售售目标222附 件件 23前 言言写字楼作作为商业业房地产产的前沿沿物业，是是专门针针对公司司等机构构出租和和销售的的建筑空空间。与与其它形形式的商商业房产产（如购购物中心心）一样样，在项项目开发发前必须须进行可可行性分分析，准准确
3、的市市场定位位。【一 汉口写写字楼市市场概况况】武汉是一一个拥有有数百年年的历史史和8000万人人口的大大城市，数数度被评评为“21世世纪最具具发展潜潜力城市市”之一。武武汉市新新经济的的高速发发展将带带动武汉汉经济的的再次腾腾飞，同同时也为为商务写写字楼带带来了巨巨大的发发展空间间。1.1 汉口口写字楼楼市场发发展回顾顾汉口地区区写字楼楼市场的的发展大大致可以以分为三三个阶段段：（如如下表所所示）阶 段段时 间间（年）代表写字字楼项目目武汉市经经济发展展水平I1992219995泰和广场场、武汉汉广场、世世贸广场场、佳丽丽广场发展较快快II1995519998建银大厦厦、国贸贸大厦、瑞瑞通广
4、场场、招银银大厦、信信合大厦厦发展很快快III19988商业银行行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦减缓分 析：第一一阶段，以以泰和广广场、武武汉广场场、世贸贸广场为为代表，作作为武汉汉市第一一批纯写写字楼，几几年内，吸吸收了相相当部分分的高端端市场后来由由于市场场变化，价价格逐步步走低。 第第二阶段段，以建建银大厦厦、招银银大厦、瑞通广广场为代代表，新新兴的金金融一条条街出现现了武汉汉市大规规模的甲甲级写字字楼群，这这批写字字楼的出出现，迎迎合金融融一条街街的规划划发展，吸吸收了大大部分高高端市场场，主要要是外地地驻汉机机构。第三阶阶段，从从19998年起起，在武武汉市房房地产蓬蓬勃发展展、
5、商住住楼大批批出现的的背景下下，写字字楼市场场发展放放慢了脚脚步。通过回顾顾分析汉汉口地区区写字楼楼市场发发展过程程，我们们发现：城市市经济发发展水平平和速度度影响着着商务活活动程度度，进而而影响写写字楼物物业需求求；近年年来写字字楼需求求受到商商住楼市市场的影影响较大大，但商商住楼的的商住功功能只是是阶段性性的，而而商住楼楼的客户户便是写写字楼市市场的潜潜在客户户1.2 写字字楼总体体市场特特征经过调研研分析，目目前汉口口地区写写字楼市市场呈现现如下特特征：集中中分布在在解放大大道至武武胜路沿沿线、建建设大道道金融一一条街沿沿线、取取水楼至至江汉北北路沿线线、沿江江大道及及江汉路路步行街街沿
6、线四四大板块块写字字楼物业业平均出出售价格格为50000元元/平方方米，平平均租金金为300元/平平方米/月写字字楼客户户以外地地驻汉机机构为主主，行业业主要分分布在商商业、贸贸易、金金融、房房地产、代代理服务务业写字字楼出租租率比较较高，达达到700以上上；但销销售率比比较低，整整体不到到40纯写写字楼项项目开发发受高层层商住两两用楼开开发影响响较大，但但只是暂暂时的。【二 汉口写写字楼市市场供应应需求分分析】2.1 汉口口写字楼楼市场供供应分析析2.1.1 供供应量分分析汉口地区区主要写写字楼项项目板块块分布情情况如下下图表所所示：（注注：此处处分析时时写字楼楼不分等等级）板 块块数 量(
7、个个)建设大道道“金融一一条街”10解放大道道至武胜胜路4取水楼至至江汉北北路3沿江大道道及江汉汉路步行行街5合 计22分 析：市场场板块供供应特征征明显。从从早期解解放大道道至武胜胜路沿线线板块，到到新兴的的建设大大道金金融一条条街板板块，再再到近年年来的江江汉路及及沿江大大道沿线线板块，目目前形成成建设大大道沿线线板块为为主，周周边片区区为辅的的供应格格局。建设设大道金金融一条条街板块块，甲级级写字楼楼物业规规模占武武汉市甲甲级写字字楼总规规模的440，占占汉口地地区甲级级写字楼楼物业规规模的660以以上，是是汉口高高档写字字楼最为为密集、规规模最大大的区域。解放大大道至武武胜路板板块，聚
8、聚集了汉汉口地区区主要的的早期写写字楼，写写字楼市市场发展展比较成成熟，但但近年来来板块供供应量少少，市场场冷淡。沿江大大道及江江汉路步步行街板板块，纯纯写字楼楼项目很很少，但但高层商商住办公公楼很多多，为汉汉口主要要的商住住办公楼楼聚集之之地。2.1.2 租租金/售售价分析析武汉市市写字楼楼价格指指数武汉市写写字楼价价格指数数及变化化如下图图表所示示：写字楼历历年价格格指数表表年度20000.220000.320000.420011.120011.220011.320011.420022.120022.220022.320022.420033.1写字楼指指数10100101331016610
9、1881016610199102331030010355103881050010655 (注注：以汉汉口和武武昌写字字楼为统统计分析析对象)分 析：20011年以前前上升缓缓慢，220011年以后后上升很很快，特特别是220022年以来来同比涨涨幅达33。这这主要是是和武汉汉市宏观观经济发发展水平平有关。武汉汉市字楼楼市场成成交价格格武汉市写写字楼市市场成交交价格指指数及变变化如下下图表所所示：年季度20022.120022.220022.320022.420033.1写字楼指指数4128841499416334208842700(注：以以汉口和和武昌写写字楼为为统计分分析对象象)分 析：20
10、022年写字字楼市场场销售均均价为441266元/平平方米，220033年一季季度销售售均价为为42770元，呈呈现大幅幅上涨趋趋势。汉口写写字楼板板块价格格特征 汉口地区区写字楼楼板块销销售价格格特征如如下图表表所示：板 块平均售价价(元/)建设大道道“金融一一条街”70000解放大道道至武胜胜路50000取水楼至至江汉北北路40000沿江大道道及江汉汉路步行行街42000平均售价价42700分 析：从销售售价格来来看，汉汉口写字字楼板块块销售价价格差距距明显，从从高到低低依次为为建设大大道金融融一条街街板块、解解放大道道至武胜胜路板块块、江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块。建设大大道
11、金融融一条街街板块，写写字楼平平均销售售价格达达到70000元元/平方方米，高高出武汉汉市写字字楼平均均销售价价格28800元元/平方方米。这这主要是是金融一一条街清清晰的发发展规划划和浓厚厚的商务务办公氛氛围大大大提升了了板块写写字楼的的市场价价值。解放大大道至武武胜路沿沿线板块块，写字字楼平均均销售价价格为550000元/平平方米，板板块形成成稳定的的三足鼎鼎立（武武广、世世贸、泰泰和）之之势，商商业气息息浓厚。江汉北北路及江江汉路步步行街沿沿线板块块，销售售价格在在42000元/平方米米，与武武汉市写写字楼平平均销售售价格水水平相当当。这主主要是写写字楼受受商业网网点及商商住楼影影响，价
12、价格难以以提升。汉口口写字楼楼板块租租金特征征汉口各板板块写字字楼租金金情况如如下图表表所示：板 块平均租金金(元/月月)建设大道道“金融一一条街”55解放大道道至武胜胜路30取水楼至至江汉北北路25沿江大道道及江汉汉路步行行街20平均租金金35分 析：从租租金来看看，汉口口写字楼楼板块租租金差距距明显，从从高到低低依次为为建设大大道金融融一条街街板块、解解放大道道至武胜胜路板块块、江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块。建设大大道金融融一条街街板块，写写字楼平平均租金金为555元/平平方米/月，写写字楼最最高租金金达到880元/平方米米/月，为为武汉市市写字楼楼租金最最高区域域。板块块受金
13、融融一条街街商务环环境和新新兴甲级级写字楼楼云集的的协同影影响，写写字楼物物业市场场价值高高，未来来升值趋趋势明显显。解放放大道至至武胜路路板块，写写字楼平平均租金金在300元/平平方米/月左右右，其价价位居武武汉市写写字楼的的中间水水平。区区域写字字楼供应应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业业经济的的影响，解解放大道道上的写写字楼主主要集中中在这一一带。江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块，租租金为220元/平方米米/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有
14、很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。2.1.3 租售率率分析汉口板块块写字楼楼出租情情况特征征如下图图表所示示：板 块租售率建设大道道金融一一条街85取水楼至至江汉北北路75江汉路及及沿江大大道70解放大道道沿线及及武胜路路70平均水平平75分 析：汉口口写字楼楼平均入入住率为为75左右建设大大道金融融一条街街板块，写写字楼不不仅租金金高，而而且入住住率也非非常高，达达85%江汉路路及沿江江大道板板块入住住率达70%，由由于周边边经济发发展好，写写字楼数数量相对对较少，且且租金比比较低，因因而入住住率也很很高解放放大道沿沿线及江江汉北路路沿线写写字楼入入住率为为65755之间间，
15、入住住率低于于其它板板块。这这主要是是趋于写写字楼老老化，功功能等跟跟不上现现代办公公需求。2.1.4 物业特特征分析析物业板块块比较分分析如下下表所示示：项目 / 板块块金融一条条街取水楼至至江汉北北路江汉路及及沿江大大道解放大道道沿线及及武胜路路档次甲级写字字楼一般档次次写字楼楼商住公寓寓楼早期高档档写字楼楼形象现代，气气派一般商业外观观商业外观观规模大而集中中小大而分散散大而集中中配套现代化，先先进一般化不齐全老旧物管公司司深港派物物业管理理公司本地物业业管理公公司沿海物业业管理公公司沿海物业业管理公公司分 析：从档次来来看，表表现出如如下特征征：甲级级写字楼楼一般有有极佳的的区位、通通
16、达性，高高品质的的承租人人，专业业化管理理，建筑筑材料好好，租金金具有竞竞争力，主主要在金金融一条条街沿线线乙级写写字楼：有较好好的区位位、管理理、建筑筑材料和和承租人人，主要要分布在在金融一一条街周周边，如如江汉北北路沿线线、解放放大道沿沿线其它写写字楼房房龄在115-225年左左右，且且占用率率较稳定定，经济济上过时时, 无无现代电电脑系统统,其附附近新开开发的写写字楼项项目安装装了更好好的设施施，主要要分布在在甲级乙乙级写字字楼周边边从配套设设施来看看，有如如下特点点：400%写字字楼采用用进口电电梯,660%写写字楼采采用中外外合资电电梯。400%写字字楼一楼楼为大堂堂和金融融证券机机
17、构,440%写写字楼一一楼为商商业购物物场所,20%写字楼楼一楼为为金融服服务机构构。700%写字字楼以为为地下停停车位为为主,330%写写字楼以以地面停停车位为为主。2.2 写字字楼市场场需求分分析2.2.1 市场需需求概况况从销售、出出租情况况来看，板板块市场场需求比比较分析析如下表表：板 块板块特征征主要客户户建设大道道“金融一一条街”金融一条条街,高高档写字字楼密集集外资及合合资企业业的驻汉汉公司和和分支机机构,本本地企业业数量少少解放大道道至武胜胜路浓厚商业业氛围,中高档档写字楼楼外地驻汉汉机构/知名品品牌代理理公司及及合资企企业取水楼至至江汉北北路CBD辐辐射区,中档写写字楼中小私
18、营营企业沿江大道道及江汉汉路步行行街浓厚商业业氛围,一般写写字楼和和商住楼楼销售代理理/广告告策划分 析：建设设大道金金融一条条街板块块，建银银大厦、国国贸中心心、瑞通通广场、招招银大厦厦、信合合大厦等等写字楼楼，入驻驻机构以以外企为为主，包包括摩托托罗拉、贝贝尔、西西门子、爱爱立信、柯柯达、爱爱普生，国国内知名名品牌企企业包括括海尔、万万科、华华为技术术，大唐唐电信等等； 解解放大道道沿线板板块，武武商、武武广、世世贸、SSOGOO写字楼楼、富商商大厦、中原大大厦等写写字楼，入入驻机构构以国内内知名品品牌驻汉汉机构和和武汉本本地强势势公司为为主，小小部分包包括知名名外企分分支机构构； 取取水
19、楼至至江汉北北路板块块，良友友大厦、凯凯盟大厦厦、登月月大厦等等写字楼楼，入驻驻机构以以武汉本本地创业业阶段中中小企业业为主，少少数外地地驻汉公公司分支支机构。 沿沿江大道道及江汉汉路步行行街板块块，世纪纪大厦、港奥中中心、正信大大厦、中百商商厦等写写字楼，主主要以销销售代理理及广告告策划机机构等中中小私营营企业为为主。2.2.2 市场需需求特征征分析写字楼市市场需求求特征如如下：承租租人挑选选写字楼楼的顺序序喜欢从从乙级到到甲级，或或从其它它写字楼楼到乙级级写字楼楼写字字楼市场场的区域域性不强强，客户户选择写写字楼时时一般从从武汉市市范围来来看。经济济发展周周期、产产业结构构变化、就就业趋势
20、势对写字字楼的需需求产生生很大影影响。武武汉市就就业人口口中律师师、会计计师比例例不高，而而保险、金金融、房房地产中中介行业业就业人人口多，对对写字楼楼需求大大。 目目前写字字楼市场场需求不不是很大大。之所以目目前企业业对写字字楼物业业需求不不是很大大，主要要有以下下原因： 武汉汉不同沿沿海城市市，对国国际经济济大潮感感觉比较较迟钝，对对入世亦亦是如此此。 武汉汉市写字字楼的存存量比较较多，非非但如此此，还有有写字楼楼在开工工、完工工、待租租，总供供给大于于总需求求。 电电梯数量量少且速速度慢、员员工餐厅厅不能令令客户满满意。一一些写字字楼在设设计的时时候，或或迫于资资金压力力，或为为了节约约
21、建造成成本，或或为了减减少公摊摊面积，将将电梯的的数量压压到最小小，价格格压到最最低，这这样就造造成了日日后物业业管理的的麻烦和和使用上上的不便便。 大大厦的停停车位少少，这几几乎是所所有写字字楼都面面临的问问题。将将来，白白领们开开车上下下班将成成为一种种习惯，车车位数量量将成为为客户选选择写字字楼的重重要指标标。 客客户对宽宽带网的的建设也也有了相相当大的的兴趣。随随着网络络时代来来临，客客户希望望新的写写字楼能能有宽带带直接上上网的服服务和配配套设施施。DDDN、IISDNN与光纤纤通讯等等已经是是必备的的硬件设设施。一一些高科科技公司司还要求求有大型型机房冷冷却装置置，对用用电量要要求
22、也明明显提高高。 商商住楼的的冲击也也很大，商商住两用用的房子子，价位位相对于于单作为为办公用用的写字字楼来说说要划算算得多。【三 项目调调研分析析】3.1 项目目资源调调查分析析3.1. 地地理位置置及交通通本案地块块位于桥桥口体育育馆路车车站旁，临临解放大大道。体体育馆路路车站有有30余余条公交交车经过过，距离离汉口火火车站约约15分分钟车程程，距离离天河国国际机场场约300分钟车车程，交交通十分分便捷.3.1.2 商务办办公环境境项目周边边范围配配套资源源较为丰丰富，商商务办公公环境比比较成熟熟。武广广商圈、CCBD中中央商务务区及江江汉一桥桥周边规规划SOOHO商商务居住住区，将将为写
23、字字楼项目目带来潜潜在市场场银行行证券机机构较为为丰富，有有招商银银行、农农业银行行、光大大银行、工工商银行行等酒店店宾馆林林立。有有蓝天宾宾馆、长长江大酒酒店、亚亚洲大酒酒店、艳艳阳天酒酒店、西西陵宾馆馆、宝丰丰宾馆等等娱乐乐、购物物场所林林立。武武广商圈圈、中山山公园、中中百仓储储等受CBDD商务区区和武广广商业中中心的辐辐射，商商务环境境优越。另另外大量量中小企企业的扎扎堆，极极大地促促进了周周边商务务氛围。“据统计，2003年13月，有56家外地企业在武汉设立办事机构，其中注册资金1000万元以上的大企业、大公司、大集团汉办就有12家”（资料来源于武汉市统计局）。可见，区区域商务务办公
24、环环境逐渐渐成熟，有有优越的的发展前前景。32 项目目SWOOT分析析优 势势 （S）劣 势 （W）市政政规划清清晰，受受周边商商业区及及CBDD辐射影影响，且且先于主主 项项目位置置不在中中心商务务区内，只只是在相相对中心心位置，地地理优势势不是很很明显，给给销售要竞争对对手新世世界中心心开发为为发展商商务办公公物业提提供空间间 带来一一定的阻阻力 现代代先进的的设计和和规划，在在使用率率、功能能及设备备方面大大大 区区域商业业经济不不很发达达，商务务活动以以中小企企业为主主，商务务氛围不不是很浓浓厚超过区域域内先期期开发的的写字楼楼物业，在在区域范范围内具具有 出出行交通通道路条条件不是是
25、很好，景景观环境境不佳 优势 建建筑物的的高度只只有188层，在在整体的的气势上上不够磅磅礴 具具备写字字楼物业业开发的的基础条条件，如如交通、人人流量、商商务 氛围等；借住住宅之景景观，形形成本案案景观优优势，营营造生态态卖点克服服商住楼楼办公条条件设施施不足、办办公气氛氛不够浓浓厚等不不足机 会会 (O) 威威 胁胁 (T)现代代新型写写字楼概概念，带带来的优优势 区域域内公寓寓类商住住楼对纯纯写字楼楼市场冲冲击大区域域竞争对对手不多多，近22年来不不会出现现较多写写字楼项项目 受受区域内内成熟的的甲级写写字楼如如泰和、武武广、世世贸大厦厦影响较较大供应，为为本案提提供市场场机会区域域经济
26、发发展规划划，商务务活动频频繁，带带来市场场需求合理理准确的的市场及及产品定定位，在在档次上上避开甲甲级写字字楼冲击，扩大大了项目目市场层层面【四 项目定定位】根据对汉汉口片区区写字楼楼市场的的分析，结结合本案案状况，我我司认为为：低档次写写字楼是是本案应应努力避避免的开开发选择择。理由：以嘉鑫假假日广场场、长源源大厦、皇皇冠大厦厦、元辰辰国际、同同城大厦厦等为代代表的一一大批商商务公寓寓楼，无无论在地地段、价价格、实实用率、建建筑规模模上均占占据着绝绝对优势势。这类类公寓式式写字楼楼产品对对中小企企业写字字楼市场场具有一一定的略略夺性。本本案若以以小面积积、低总总价来冲冲击中小小企业写写字楼
27、市市场，高高单价与与低使用用率的弱弱点将会会给销售售带来致致命打击击。设计上的的先天不不足很难难让本案案进入豪豪华甲级级写字楼楼行列。理由：本案所所立基之之解放大大道宝丰丰路段，并并非中心心商务区区；18层层框架结结构，造造型简单单、设计计传统；企业知知名度、企企业实现现力均有有待提高高与发展展；没有豪豪华大堂堂支撑。由此可见见单纯从从产品现现有功能能和市场场的一般般规律出出发，很很难寻求求到本案案的市场场支持点点。如不不采取非非常之手手段，滞滞销将是是情理之之中的结结果。在为本案案销售预预备方案案所作的的市场调调查中，我我司发现现以下情情况：前期以以低价格格进入公公寓式写写字楼的的大量企企业
28、中，相相当数量量的企业业已得到到了长足足的发展展。伴随随着时间间延递，破破旧的大大堂、拥拥挤低速速的电梯梯，住家家人员提提着菜篮篮子与白白领职员员同进同同出的尴尴尬，紧紧张的停停车位、落落伍的大大楼外观观已使他他们日渐渐滋生寻寻求办公公新址的的想法。现有甲甲级写字字楼中的的企业，虽虽然在各各方面的的条件较较优越，但但高昂的的租金、物物管费、停停车费，低低实用率率，中央央空凋、其其中央送送风系统统使得空空气质量量有所下下降，加加上非典典时期带带来的恐恐惧感使使这些企企业和员员工的情情绪变得得焦虑不不安和无无奈，并并对由此此这种高高昂的代代价产生生动摇。新一代健健康智能能写字楼楼带动写写字楼市市场
29、悄然然进入二二次置业业时代。我司认为为：上述述市场情情况正是是新一代代写字楼楼产品的的市场需需求动力力。未来来的写字字楼产品品，谁能能改善这这种状况况，谁能能满足这这种需求求，谁就就能成为为市场上上的佼佼佼者。那么这是是一个怎怎样的市市场呢？写字楼楼的新市市场二次置置业市场场。武汉的写写字楼供供大于求求已是不不争之实实，新的的写字楼楼产品唯唯有去争争取现仍仍在旧写写字楼中中的企业业，进行行重新认认购，重重新选择择，这便便出现了了二次认认购、二二次置业业。效果分析析：写字楼楼二次置置业属市市场空白白点，竞竞争者少少；本案定定位于二二次置业业市场，可可迅速占占领市场场营销的的至高点点，形成成旺销；
30、本案作作为第一一个写字字楼市场场的二次次置业楼楼盘，其其形象备备受市场场关注，可可与竞争争个案形形成有效效差异，避避免同质质竟价带带来的利利益损失失。写字楼楼二次置置业看准现现代化。我司认为为要占有有二次置置业市场场，首要要是实现现现代化化。无论论是外观观设计、建建筑选材材、空间间规划、配配套设施施都要注注入强烈烈的现代代元素，以以满足企企业现代代化的需需求。效果分析析：现代化化是现代代企业的的必然要要求，实实现现代代化也是是实现消消费者需需求。现代化化是功能能的升级级，借此此可有效效淡化本本案外观观形象一一般，建建筑物不不够大气气磅礴的的弱点。现代化化是一种种文化概概念，是是波涛置置业公司司
31、企业理理念的外外延，也也是本案案在市场场销售中中的美丽丽外衣。办公现现代化升级级企业发发展的要要求。因此本案案市场定定位于已已经取得得长足发发展的中中型企业业、务实实进步的的大型企企业、开开拓创新新的新型型企业、格格调高雅雅的智慧慧型企业业。由此建议议：将本案建建筑按东东西分为为A、BB两座，每每层楼规规划为二二个销售售单位，每每个销售售单位面面积约为为5000M2。效果分析析：通过提提高销售售总价来来提升企企业档次次，从而而达到产产品的升升华。重新规规划的使使用率由由原来的的65%上升为为90%，形成成与一般般甲级写写字楼强强烈对比比优势。重新规规划后的的大空间间格局可可减少在在隔墙、电电梯
32、前厅厅、公共共走道、公公共卫生生间等方方面的成成本投入入，从而而形成价价格优势势。开放、透透明现代企企业的第第一特性性。现代企业业是开放放的，因因此可以以获得高高度优化化的人才才组合。现代企业业是透明明的，因因此没有有明争暗暗斗的企企业内耗耗，只有有清晰的的工作规规程、明明确的工工作目标标、良好好的经营营效益。适应这一一现代元元素的建建筑空间间也就是是开放透透明的空空间。由此建议议：本案产品品空间规规划为无无隔断的的开放性性空间，外外立面为为通透性性较强的的大开间间落地玻玻璃，最最大限度度地展现现通透性性。效果分析析：开放性性的空间间更能满满足企业业个性的的张扬；大开间间落地钢钢化玻璃璃的应用
33、用可有效效提升产产品档次次，降低低价格阻阻力；使得建建筑外观观华丽、尊尊贵，弥弥补了建建筑外形形设计一一般的缺缺陷；健康现代代企业的的需求，也也是现代代人本需需求的首首要特性性。现代的企企业是健健康的、向向上的、活活力的，因因为这些些得以壮壮大，具具备可持持续发展展的无穷穷潜力。积极向上上的企业业需要有有健康心心态的员员工。健康的员员工需要要有健康康自由的的空间环环境。因此，能能够满足足二次置置业需求求的写字字楼是在在健康文文化倡导导下的，是是具有健健康空间间的，是是具有健健康设施施的。由此，我我司建议议：A、 在空间规规划上确确保3.3米的的层高，让让空气得得到更好好的分层层排布。B、 注重
34、自然然通风，让让建筑的的南北优优势得到到最大发发挥；C、 注重采光光，最大大限度利利用自然然光办公公；D、 注重劳逸逸结合，在在顶层平平台设置置健身房房，台球球馆、乒乒乓球馆馆，让白白领在工工作之余余放松心心情，改改善一下下心肺功功能，增增强并保保持良好好的体魄魄。E、 每层卫生生间处设设置带有有热水供供应的冲冲凉房，让让辛苦工工作的员员工松弛弛一下神神经，清清醒一下下头脑，清清洁一下下肌体。效果分析析：上述方方案的实实施简单单易行，可可操作性性强；关注健健康就是是关爱生生命，关关注健康康就是关关爱消费费者；健康是是社会的的潮流，也也是其他他楼盘所所不足的的地方，可可有效形形成本案案的优势势；
35、简约现代代的时尚尚元素。现代的社社会物流流加快，信信息提速速。人们们已没有有太多时时间去体体会舞文文弄墨的的豪情、吟吟诗颂词词的雅性性、花前前月下的的浪漫、午午后阳光光的悠闲闲。他们们要忍受受太多的的工作压压力，适适应太快快的社会会节奏，因因此简约约便成为为首当其其冲的选选择。由由繁杂蜕蜕变为简简约，便便捷、时时尚触手手，一切切自然水水到渠成成。由此建议议：本案外立立面设计计造型应应注重表表达时尚尚的简约约特性，简简约的立立面、简简约线条条、简约约的结构构。效果分析析：本案外外形设计计简单，如如按传统统方法装装饰势必必造成建建筑陈旧旧落伍；简单的的外形设设计为简简约的外外观装饰饰提供了了良好的
36、的基础，可可有效节节省成本本投入；简约的的外观明明快，蕴蕴含着现现代的元元素，从从使本案案的内涵涵与外延延得到高高度统一一；智能、环环保、生生态、节节能、独独立现代文文化的立立体内涵涵。建议：A、 在建筑楼楼顶设置置太阳能能热水器器，提供供热水供供应；B、 设置水晶晶阳光生生态大堂堂：将AA座（东东端入口口）B座座（两端端入口）入入口建造造钢化玻玻璃弧型型大堂。采采用名贵贵花岗石石铺地，并并引入自自然生态态，把树树木、山山石、流流水作为为空间表表达元素素，婉约约灵动自自显其中中，使其其在豪华华与自然然间寻求求人性的的亲和；C、 建立高度度智能化化的现代代商务仓仓：将原原本规划划为发展展商办公公
37、的4楼楼分区设设计。一一部分作作为发展展商独立立使用的的办公室室，另一一部分作作为整栋栋大楼公公用的现现代商务务仓。设设置带同同步翻译译系统的的小型会会议厅，设设置配备备电视、可可视电话话、投影影仪的产产品演示示中心（间间作电视视会议厅厅）；D、 在住宅小小区中开开辟员工工餐厅，为为大楼提提供员工工就餐服服务；E、 配设满足足5000M2使用的的户式中中央空调调，使得得每户均均可独立立使用，并并将主机机设置于于大楼东东西两端端，避免免空调机机位对大大楼外立立面的影影响，同同时为224小时时公办提提供便利利条件；F、 采用先进进的综合合布线系系统、通通讯光缆缆直接入入户，并并在每个个楼层设设置多
38、个个宽带数数据端口口，为信信息化和和信息升升级留足足空间。航空SSHOWW商务港港写字楼楼为本本案迅速速建立市市场知名名度。建议如下下：“航空SSHOWW商务港港写字楼楼”“航空”点明本本案地点点位于繁繁华的航航空路；SHOWW旨在表表达现代代时尚之之意，是是新生代代办公一一族拥戴戴者。瞄准写字字楼二次次置业的的市场空空白点；锁定中型型成长型型企业的的办公需需求；倡导健康康办公的的新模式式；打造现代代简约的的开放空空间；寻求时尚尚与实用用的完美美结合；抢占新一一代写字字楼市场场的领导导者席位位；这就是航航空SHHOW商商务港写写字楼的的策划总总思路。我司深信信，在发发展商的的支持与与帮助下下，一定定能够创创造