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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 (2017年真题) 对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。A.成长型期权B.等待投资型期权C.放弃型期权D.柔性期权【答案】 A2. 【问题】 下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额【答案】 C3. 【问题】 下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本
2、金投入比例【答案】 C4. 【问题】 竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】 A5. 【问题】 房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过( )年。A.10B.15C.20D.30【答案】 C6. 【问题】 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5【答案】 D7. 【问题】 商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。A.购
3、房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业【答案】 B8. 【问题】 某房地产投资项目的目标收益率为15%，内部收益率为14%，实际收益率为12%，银行贷款利率为8%，则通货膨胀率是（）。A.1.78%B.2.68%C.3.70%D.6.48%【答案】 A9. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。20
4、16年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.12B.14C.18D.20【答案】 D10. 【问题】 建设工程施工和施工管理的最后环节是（）。A.竣工验收B.竣工决算C.质量保修项目维修D.交付使用【答案】 A11. 【问题】 除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】 C12. 【问题】 随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越
5、明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】 B13. 【问题】 在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（）。A.区域房地产市场分析B.专业房地产市场分析C.项目房地产市场分析D.总体房地产市场分析【答案】 B14. 【问题】 某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具
6、的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 B15. 【问题】 在会计信息的质量要求中，体现“实质重于形式”要求的是（ ）。A.会计业务发生后要及时入账B.不同企业之间的会计信息要相互可比C.融资租赁资产视作自有资产管理D.经济业务发生时不高估资产或收益，不低估负债或费用【答案】 C16. 【问题】 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务【答案】 D17. 【问题】 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。A.变动
7、成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】 D18. 【问题】 路线价法主要适用于( )。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】 A19. 【问题】 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成【答案】 D20. 【问题】 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。A.实体B.功能C.质
8、量D.权益中的权利【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】 ABC2. 【问题】 下列区域中，属于l类声环境功能区的有( )。 A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 BC3. 【问题】 对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流
9、动比率D.偿债备付率E 速动比率【答案】 BD4. 【问题】 按照污染物分布的范围，环境污染可分为（）。A.全球性污染B.高架源C.地面源D.区域性污染E.局部性污染【答案】 AD5. 【问题】 从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表B.地上空间C.地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】 ABC6. 【问题】 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】 CD7. 【问题】 下列关于股票基本特征的表述中，正确的有（）。
10、A.通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性B.一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，但低于债券利息C.流通性是股票的一个基本特征D.股东参与公司经营决策的权利大小，取决于其所持有的股份多少E.股票市场价格的变动，大起大落是它的基本特征【答案】 ACD8. 【问题】 正常成交价格的形成条件包括( )。A.公开市场，交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多，且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】 ABCD9. 【问题】 下列关于房地产投资利弊的表述中，正确的有（）。A.房地产投资具有相对较高的收益水平B.房地产投资回收期较长C.
11、房地产投资无法抵消通货膨胀的影响D.房地产投资易于获得金融机构的支持E.房地产投资需要专门的知识和经验【答案】 ABD10. 【问题】 临时设施和临时用地规划管理的办法应由（）制定。A.省人民政府B.自治区人民政府C.直辖市人民政府D.市人民政府E.县人民政府【答案】 ABC11. 【问题】 投保火灾险时的保险价值包括（）。A.遭受火灾毁损的建筑物价值B.遭受火灾毁损的土地价值C.连带损失D.租金损失E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本【答案】 ACD12. 【问题】 下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A.土地费用B.建筑安装工程费C.开发期D.运营费用E.财
12、务费用【答案】 ABC13. 【问题】 (2015真题) 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（）。A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序【答案】 ABCD14. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD15. 【问题】 房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。A.开发内容和规模的分析与
13、选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E 融资方式的分析与选择【答案】 ACD16. 【问题】 关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。A.未竣工已预售的商品房不得再行转让B.销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房【答案】 BD17. 【问题】 求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.房屋保险费【答案】 AC18. 【问题】
14、根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有( )。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC19. 【问题】 中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】 ABCD20. 【问题】 关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A.需求不变、供给增加，均衡价格下降B.供给不变、需求增加，均衡价格下降C.需求减少、供给增加，均衡价格下降D.需求减少、供给减少，均衡价格下降E.需求增加、供给增加，均衡价格上升【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题
15、8分)1. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公
16、司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2016年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告【答案】1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，
17、押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。2. 房地产估价报告封面
18、及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四
19、至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。3. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：
20、需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购
21、置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土
22、地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0万元x(20/60)=2
23、83.3万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。4. 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款
24、比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000（10.25%）60580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）2.可购住房总价：1094815.19/50%=21
25、89630.40（元）3.可购住房单价：2189603.4012018246.92（元/平米）5. 本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完
26、成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价
27、对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理
28、由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。（2）
29、错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对象为商业
30、用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。