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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重置成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重置成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 C2. 【问题】 商品房现房广告不得涉及
2、的内容是（）。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺【答案】 D3. 【问题】 当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 C4. 【问题】 (2015年真题) 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】 C5. 【问题】 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险
3、B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【答案】 B6. 【问题】 某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C7. 【问题】 根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.
4、价值类型【答案】 B8. 【问题】 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.3 个月B.6 个月C.1 年D.2 年【答案】 C9. 【问题】 估价对象为沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。A.466B.506C.535D.545【答案】 B10. 【问
5、题】 房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】 C11. 【问题】 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【答案】 D12. 【问题】 财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力B.评价企业的资产管理水平C.评价企业的营运能力D.评价企业的发展趋势【答案】 C13. 【问题】 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析
6、C.时间序列分析D.相关分析【答案】 C14. 【问题】 下列不属于土地增值税扣除项目的是（ ）。A.取得土地使用权时所支付的金额B.土地开发成本、费用C.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格D.与转让房地产无关的税金【答案】 D15. 【问题】 下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】 B16. 【问题】 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发
7、房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 B17. 【问题】 运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【答案】 B18. 【问题】 最适合用比较法估价的是（ ）。A.用做生产的房地产B.数量较多、
8、可比性好的房地产C.出租或营业的房地产D.仅适用于自用的房地产【答案】 B19. 【问题】 A房地产开发公司在B市城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元，建筑工期为5个月。A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，其到位资金原则上不少于（）万元。A.100B.300C.500D.800【答案】 C20. 【问题】 业主委员会是（ ）的执行机构。A.物业服务企业B.社区居委会C.业主大会D.业主或物业住用人【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设
9、施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定【答案】 ABD2. 【问题】 关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的有（）。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地
10、产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】 ABD3. 【问题】 下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术【答案】 BD4. 【问题】 下面的交换机命令中（）为端口指定VLAN。A.S1（config-if）# vlan-menbership staticB.S1（config-if）# vlan databaseC.S1（con
11、fig-if）# switchport mode accessD.S1（config-if）#switchport access vlan 1【答案】 D5. 【问题】 协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（）。A.项目系统各种需求关系的协调B.项目系统内部人员关系的协调C.项目系统组织关系的协调D.与业主有合同关系的设计单位的协调E.与业主没有合同关系的社会团体的协调【答案】 ABC6. 【问题】 关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但
12、误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】 AD7. 【问题】 关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】 ABC8. 【问题】 (2014真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C9. 【问题】 下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被
13、查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】 AD10. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程
14、公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.可以申请住房公积金贷款B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案D.应当办理预购商品房抵押登记【答案】 ABD11. 【问题】 关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D
15、.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】 AC12. 【问题】 关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】 BC13. 【问题】 通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A.权属有争议尚在诉讼的房屋B.仍在租赁期限内的住房C.未取得不动产权证书的房屋D.未经其他共有人书面同意转让的共有房地产E.已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋【答
16、案】 ACD14. 【问题】 临时使用土地的时间可以为( )。A.3个月B.9个月C.20个月D.27个月E 32个月【答案】 ABC15. 【问题】 关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】 ABD16. 【问题】 非银行金融机构与商业银行的区别不包括（）。A.资金来源不同B.资金运用不同C.资金核算方法不同D.资金发放方式不同E.不具有信用创造功能【答案】 CD17. 【问题】 (20
17、17真题) 按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】 AB18. 【问题】 下列关于房地产权属登记的目的，表述正确的有（）。A.保护不动产权利人的物权B.维护交易安全C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控D.利于国家对不动产进行管理E.有利于开发商促销【答案】 ABCD19. 【问题】 销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费B.交易手续费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】 ABC20. 【问题】 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费
18、由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和5
19、00万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时
20、，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%1-1/1.0610A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）2. 2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。
21、租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托
22、的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3. 甲公司拥
23、有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：房地产权证；若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;装修改造的具体项目。4. 甲房地产估价机构（以下称甲机构
24、）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价3000035000元为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：1甲机构书面回复的致函对象是谁?2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?【答案】1甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。2导致估价对象与该项目三
25、期别墅价格差异的主要原因有：（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。（3）项目三期定价虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。（4）项目三期是2014年7月底竣工的，而估价对象建于2010年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。5. 本次估价
26、背景情况如下：估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。2.估价委托人提供了估价对象的房屋所有
27、权证和国有土地使用证复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。【答案】1.我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实。错误，应改为我们不保证复印件与原件的一致性，已向政府有关部门进行核实（或查询）。2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。