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1、绿色生态住宅绿色建筑小区运营管理建设评价技术细则1.1 一般规定1.1.1 运营管理应处理好住户、建筑和自然三者之间的关系，为住户创造安全、舒适的空间环境，并保护好周围的自然环境。1.1.2 制定并实施资源节约、绿化，污染物控制、设备运行管理等物业管理制度。1.1.3 加强物业管理人员培训，保证物业管理的有效实施。【条文说明】1.1.11.1.3 提出生态小区运营管理原则及基本要求。1.2 控制项1.2.1 制定并实施资源节约与绿化管理制度。制定并实施节能、节水、节材等资源节约与绿化管理制度。【条文说明】 物业管理单位应提交节能、节水、节材与绿化管理制度，并说明实施效果。节能管理制度主要包括节
2、能方案、节能管理模式和机制、分户分项计量收费等。节水管理制度主要包括节水方案、分户分类计量收费、节水管理机制等。耗材管理制度主要包括维护和物业耗材管理。绿化管理制度主要包括苗木养护、用水计量和化学药品的使用制度等。 国务院办公厅关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知国办发200742号要求所有公共建筑内的单位，包括国家机关、社会团体、企事业组织和个体工商户，除医院等特殊单位以及在生产工艺上对温度有特定要求并经批准的用户之外，夏季室内空调温度设置不得低于26摄氏度，冬季室内空调温度设置不得高于20摄氏度。一般情况下，空调运行期间禁止开窗。【适用范围】 本条适用于运行评价。【达标判断】支撑材料
3、：重点关注如何通过有效的管理措施来实现降低能源消耗、水资源综合利用、绿色运营等目标。本条重点审查物业管理公司提交的节能、节水、节材、绿化等相应管理制度以及日常管理记录、现场考察和用户抽样调查的实际情况中确认各项制度得以实施，并对照国家及当地政府禁止或限制的化学药品的目录（运行阶段）。评价方法：运行评价时，重点关注如何通过有效的管理措施来实现降低能源消耗、水资源综合利用、绿色运营等目标。本条重点审查物业管理公司提交的节能、节水、节材、绿化等相应管理制度以及日常管理记录、现场考察和用户抽样调查的实际情况中确认各项制度得以实施，并对照国家及当地政府禁止或限制的化学药品的目录。判定要点：管理制度重点评
4、价内容：1 物业管理制度中关于节能管理模式、收费模式等节能管理制度的合理性、可行性及落实程度。2 物业管理制度中关于梯级用水原则和节水方案等节水规定的合理性和落实效果。3 物业管理制度中关于建筑、设备、系统的维护制度和耗材管理制度的规定和实施情况。4 核算并确认各类用水的使用及计量是否满足标准中规定的各类指标的具体要求。5 检查各种杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品在绿化管理制度中的使用规范和实施情况。日常管理记录重点评价内容：1 节能管理记录应体现各项主要用能系统和设备的运行记录、能源计量记录；2 节水管理记录应体现各级水表计量的完整一年的数据；3 节材管理记录主要指设备和材料的台帐记录；
5、4 绿化管理记录应体现绿化用水记录、化学药品使用记录等内容。1.2.2 制定并实施垃圾管理制度。制定垃圾管理制度，有效控制垃圾物流，对废弃物进行分类收集，垃圾容器设置规范。【条文说明】建筑运行过程中产生的生活垃圾有家具、电器等大件垃圾，有纸张、塑料、玻璃、金属、布料等可回收利用垃圾；有剩菜剩饭、骨头、菜根菜叶、果皮等厨余垃圾；有含有重金属的电池、废弃灯管、过期药品等有害垃圾；还有装修或维护过程中产生的渣土、砖石和混凝土碎块、金属、竹木材等废料。首先，根据垃圾处理要求等确立分类管理制度和必要的收集设施，并对垃圾的收集、运输等进行整体的合理规划，合理设置小型有机厨余垃圾处理设施，其次，制定包括垃圾
6、管理运行操作手册、管理设施、管理经费、人员配备及机构分工、监督机制、定期的岗位业务培训和突发事件的应急处理系统等内容的垃圾管理制度。最后，垃圾容器应具有密闭性能，其规格和位置应符合国家有关标准的规定，其数量、外观色彩及标志应符合垃圾分类收集的要求，并置于隐蔽、避风处，与周围景观相协调，坚固耐用，不易倾倒，防止垃圾无序倾倒和二次污染。【适用范围】 本条适用于运行评价。【达标判断】支撑材料：垃圾收集处理的竣工图及设施清单、物业管理机构制定的垃圾管理制度（运行阶段）。评价方法：查阅建筑、环卫等专业的垃圾收集、处理设施的竣工文件，垃圾管理制度文件，垃圾收集、运输等的整体规划，并现场核查。重点关注生活垃
7、圾管理制度是否完善、合理，容器是否设置规范并符合要求。审查垃圾管理制度，包括：垃圾分类、收集、运输等整体系统的规划，要求做到对垃圾流进行有效控制；垃圾管理运行操作手册（含管理设施、管理经费、人员配备及机构分工、监督机制等、定期的岗位业务培训）和污染事件应急处理预案等。现场核实检查垃圾分类收集情况、清运记录，注重有序管理和杜绝二次污染。判定要点：本条重点审查垃圾收集处理的竣工图及设施清单、物业管理机构制定的垃圾管理制度，并现场核实垃圾收集、清运的效果。主要评价内容如下：1 垃圾管理制度中应明确垃圾分类方式，如对可回收垃圾、厨余垃圾、有害垃圾进行分类收集。2 场地内应设置分类容器，且具有便于识别的
8、标志。3 垃圾收集和运输过程符合环卫相关规定。4 垃圾的分类排放，应明确专业人员管理，严禁随意混合或在专门处理处置设施外处置垃圾。1.2.3 运行期间污染源控制。运行过程中产生的废气、污水等污染物达标排放。【条文说明】 本条侧重于规划选址、设计等阶段的考虑，本条则主要考察建筑的运行。除了已作出要求的固体污染物之外，建筑运行过程中还会产生各类废气和污水，可能造成多种有机和无机的化学污染，放射性等物理污染，以及病原体等生物污染。此外，还应关注噪声、电磁辐射等物理污染。为此需要通过合理的技术措施和排放管理手段，杜绝建筑运行过程中相关污染物的不达标排放。相关污染物的排放应符合大气污染物综合排放标准GB
9、16297、锅炉大气污染物排放标准GB13271、饮食业油烟排放标准GB18483、污水综合排放标准GB8978、医疗机构水污染物排放标准GB18466、污水排入城镇下水道水质标准CJ343、社会生活环境噪声排放标准GB22337、制冷空调设备和系统减少卤代制冷剂排放规范GB/T26205等国家现行标准的规定。【适用范围】 本条适用于运行评价。【达标判断】支撑材料：污染物排放管理制度文件，项目运行期排放废气、污水等污染物的排放检测报告，物业管理机构提供建筑运营期（一年内）的第三方检测报告（运行阶段）。评价方法：查阅污染物排放管理制度文件，项目运行期排放废气、污水等污染物的排放检测报告，并现场核
10、查。条文的目的是杜绝建筑运营过程中污水和废气的不达标排放。物业管理机构需要提供建筑运营期（一年内）的第三方检测报告，需现场了解污水和废气处理设施的连续运行情况。判定要点：本条重点审查污染物排放管理制度文件，具有资质的第三方检测机构出具的项目运行期排放废气、污水等污染物的排放检测报告，并现场核查。检测报告中应包含测点数量、测点位置、测试工况、测试项目、检测结果等内容。1.2.4 节能、节水设施工作正常，符合设计要求。【条文说明】节水、节能设施正常运行是满足项目各项考核目标的基本要求，否则无法达到水资源综合利用的目的，因此此项为控制项指标。正常运行不仅指设备运行状态正常，同时运行参数符合设计要求。
11、绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光伏发电设备、太阳能光热水设备、遮阳设备、雨水收集处理设备等，均应工作正常，才能使预期的目标得以实现。【适用范围】 本条适用于运行评价。【达标判断】支撑材料：节能、节水设施的设计文件，核查节能、节水设施的运行数据月报与年报和能源系统运行数据（运行阶段）。评价方法：绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光伏发电设备、太阳能光热水设备、遮阳设备、雨水收集处理设备等，均应工作正常，才能使预期的目标得以实现。本标准中对相关设施虽有技术要求，但偏重于技术合理性，有必要考察其实际运行情况。判定要点：本条重点审
12、查节能节水设施的竣工图、运行记录、运行分析报告，并现场核查设备系统的工作情况。节能、节水设施的运行记录应至少包含提供一年的数据；节能、节水设施的运行分析报告（月报与年报）应能反映各项设施的运行情况及节能、节水的效果，如总能耗、可再生能源供能量、传统水源的总用水量、非传统水源的供水量等。1.2.5 自动监控系统工作正常，运行记录完整。供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统工作正常，运行记录完整。【条文说明】 供暖、通风、空调、照明系统是建筑物的主要用能设备。本标准中虽已要求采用自动控制措施进行节能和室内环境保障，但本条主要考察其实际工作正常，及其运行数据。因此，需对绿色建筑的上述系统及主要设
13、备进行有效的监测，对主要运行数据进行实时采集并记录；并对上述设备系统按照设计要求进行自动控制，通过在各种不同运行工况下的自动调节来降低能耗。对于建筑面积10万m2以下的住宅区公共设施的监控，可以不设建筑设备自动监控系统，但应设简易有效的控制措施。【适用范围】 本条适用于运行评价。【达标判断】支撑材料：设备自控系统竣工文件、运行记录，相应的系统运行记录。系统对主要耗能设备监控的实时工作情况（运行阶段）。评价方法：查阅设备自控系统竣工文件、运行记录，并现场核查设备及其自控系统的工作情况。核实建筑是否有相应的系统运行记录，并且完整。在BA系统的中央控制站上，检查系统对主要耗能设备监控的实时工作情况，
14、审查BA控系统的运行记录的真实性和完整性。系统的运行记录和检测数据应保持一年以上，允许有不超过一个月的自动记录中断，但是主要能耗数据应在系统故障期提供人工记录。在设计评价时预审BA系统设计文件，主要为监控点数表。判定要点：本条重点审阅建筑设备自控系统的竣工图（设计说明、点位表、平面图、原理图等）、运行记录，并现场核查设备与系统的工作情况，尤其要核对监控点数表的内容是否与现场设备系统一致和节能优化的控制策略是否得到实施。对于建筑面积10万m2以下的住宅区公共设施的监控，可以不设建筑设备自动监控系统，但应设简易有效的控制措施。1.3 评分项1.3.1 物业管理部门获得有关管理体系认证。1 具有IS
15、O 14001 环境管理体系认证；2 具有ISO 9001 质量管理体系认证；3 具有现行国家标准能源管理体系要求GB/T23331 能源管理体系认证。【条文说明】物业管理单位通过ISO 14001环境管理体系认证，是提高环境管理水平的需要，可达到节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。物业管理具有完善的管理措施，定期进行物业管理人员的培训。ISO 9001质量管理体系认证可以促进物业管理单位质量管理体系的改进和完善，提高其管理水平和工作质量。能源管理体系要求GB/T 23331是在组织内建立起完整有效的、形成文件的能源管理体系，注重
16、过程的控制，优化组织的活动、过程及其要素，通过管理措施，不断提高能源管理体系持续改进的有效性，实现能源管理方针和预期的能源消耗或使用目标。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：物业管理机构的ISO14001、ISO9001和GB/T23331的认证证书，以及相关的工作文件（运行阶段）。评价方法：物业管理机构的ISO14001、ISO9001和GB/T23331的认证证书，以及相关的工作文件。评分规则：评价总分值为10分，各项得分可叠加：1 具有ISO14001环境管理体系认证，得4分；2 具有ISO9001质量管理体系认证，得4分；3 具有现行国家标准能源管理体系要求GB/T23
17、331能源管理体系认证，得2分。判定要点：查阅物业管理机构的ISO14001、ISO9001 和 GB/T23331的认证证书，以及相关的工作文件。ISO14001 包括了环境管理体系、环境审核、环境标志、全寿命期分析等内容，旨在指导各类组织取得表现正确的环境行为。物业管理部门通过ISO14001环境管理体系认证，重视节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本，可减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。是物业管理单位工作质量的保证。能源管理体系要求GB/T23331-2009和能源管理体系认证，规定了对能源管理体系的要求，组织确定有效的能源管理体系要素和过程，强调对能源管理的过程控制
18、，为兑现管理承诺和实现能源方针进行策划实施检查与纠正持续改进等过程。ISO14001环境管理体系认证体系相关工作文件包含环境方针中的持续改进、污染预防、遵守法规承诺；重要环境影响因素的识别、评价；须遵守的法律法规要求及获取途径；环境指标与目标；环境管理方案中的职责，方法和时间要求；部门岗位职责和资源保证；教育培训和信息交流办法；运行控制和应急响应；预防措施；评审措施等内容。ISO9001质量管理体系认证相关工作文件包含文件控制程序；质量记录管理程序；内部审核程序；不合格品控制程序；纠正措施控制程序；预防措施控制程序等内容。能源管理体系要求GB/T23331的能源管理体系相关工作文件包括能源方针
19、；能源管理基准与标杆；能源目标与指标；能源管理方案；能源管理体系的实施与运行；能源管理的检查与纠正等工作文件。1.3.2 节能、节水、节材与绿化的操作管理制度在现场明示，操作人员严格遵守规定。节能、节水设施的运行具有完善的管理制度和应急预案。1 操作管理制度在现场明示，操作人员严格遵守规定；2 节能、节水设施运行具有完善的管理制度和应急预案。【条文说明】节能、节水、节材等资源节约与绿化的操作管理制度必须是指导操作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使值班人员严格遵守，以有效保证工作的质量。可再生能源系统、雨废水回用系统等节能、节水设施的运行维护技术要求高，维护的工作量大，无论是自行
20、运维还是购买专业服务，都需要建立完善的管理制度及应急预案。日常运行中应做好记录。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：操作管理制度、操作规程、应急预案、操作人员的专业证书、节能节水系统的运行记录（运行阶段）。评价方法：运行评价查阅操作管理制度、操作规程、应急预案、操作人员的专业证书、节能节水系统的运行记录和现场核实。评分规则：评价总分值为10分，各项得分可叠加：1 操作管理制度在现场明示，操作人员严格遵守规定，得5分；2 节能、节水设施运行具有完善的管理制度和应急预案，得5分。判定要点：检查项目内各类设施的操作规程以及应急预案。主要评价以下内容：1 节能、节水设施机房中（如冷水机
21、房、AHU机房、锅炉房、电梯机房、配电间、泵房等）操作规程的合理性及落实情况，要求机房中明示机房管理制度、操作规程、交接班制度、岗位职责和应急预案。2 节能、节水设施设备应具有巡回检查制度，并有完善的运行记录。3 核查应急预案的有效性和安全保障。应急预案中对各种突发事故的处理要有着明确的处理流程，明确的人员分工，严格的上报和记录程序，并且对专业维修人员的安全有着严格的保障措施。4 检查各项应急预案的应急情况报告和应急处置报告的完整性和及时性，以及某些应急预案的演练记录。在商业建筑的运行评价中审查各类设施的操作规程，操作规程应明确规定开机关机的准备工作及具体程序，设备的运行操作规程、操作人员的岗
22、位职责、应急处理预案等应上墙，并现场核实上墙情况和设备运行情况；核查各类设施的应急预案、应急情况报告和应急处置报告，并核查相关演练记录。1.3.3 实施能源资源管理激励机制，管理业绩与节约能源资源、提高经济效益挂钩。1 物业管理机构的工作考核体系中包含能源资源管理激励机制；2 与租用者的合同中包含节能条款；3 采用能源合同管理模式。4 提供业主反馈意见书。【条文说明】管理是运行节约能源、资源的重要手段，必须在管理业绩上与节能、节约资源情况挂钩。因此要求物业管理单位在保证建筑的使用性能要求、投诉率低于规定值的前提下，实现其经济效益与建筑用能系统的耗能状况、水资源和各类耗材等的使用情况直接挂钩。采
23、用能源合同管理模式更是节能的有效方式。【适用范围】本条适用运行评价，当被评价项目不存在租用者时，第2款可不参评。【达标判断】支撑材料：物业管理机构的工作考核体系文件、业主和租用者以及管理企业之间的合同，业主反馈意见书（运行阶段）。评价方法：查阅物业管理机构的工作考核体系文件、业主和租用者以及管理企业之间的合同，业主反馈意见书。审查物业管理机构的工作考核体系中是否包含资源管理激励机制，与租用者的合同中是否包含节能条款。如新建建筑尚未实行合同能源管理，需要提供运营后的节能改进投入的实施情况。若被评项目采用合同能源管理公司进行能源管理，能源合同管理模式应符合被评项目的实际情况。评分规则：评价总分值为
24、6分，各项得分可叠加：1 物业管理机构的工作考核体系中包含能源资源管理激励机制，得2分；2 与租用者的合同中包含节能条款，得1分；3 采用能源合同管理模式，得2分。4 提供业主反馈意见书，得1分。判定要点：本条文重点关注物业管理机构工作考核体系中的能源资源管理激励机制、与租用者签订的合同中是否包含节能条款、以及是否采用合同能源管理模式。1.3.4 建立绿色教育宣传机制，编制绿色设施使用手册，形成良好的绿色氛围。1 有绿色教育宣传工作记录；2 向使用者提供绿色设施使用手册；3 相关绿色行为与成效获得公共媒体报道。【条文说明】在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建
25、筑的目标实现，因此需要坚持倡导绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，培训各类人员正确使用绿色设施，形成良好的绿色行为与风气。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：绿色教育宣传的工作记录与报道记录，绿色设施使用手册，媒体报道（媒体名称、报道时间、栏目和内容）（运行阶段）。评价方法：绿色教育宣传的工作记录与报道记录，包括宣传内容和方式，参与人员数量等；绿色设施使用手册应符合项目实际情况，内容完整，便于理解与使用；核查是否获得媒体报道（媒体名称、报道时间、栏目和内容）。评分规则：评价总分值为6分，各项得分可叠加：1 有绿色教育宣传工作记录，得2 分；2 向使用者提供绿色设施使用手册，得
26、2 分；3 相关绿色行为与成效获得公共媒体报道，得2 分。1.3.5 定期检查、调试公共设施设备，并根据运行检测数据进行设备系统的运行优化。1 对设施设备具有检查、调试、运行、标定记录，且管理措施齐全、调试运行记录完整；2 制定并实施设备能效改进方案，实施文档和改进后的运行记录齐全完整，并能持续改进。【条文说明】保持建筑物与居住区的公共设施设备系统运行正常，是绿色建筑实现各项目标的基础。机电设备系统的调试不仅限于新建建筑的试运行和竣工验收，而应是一项持续性、长期性的工作。因此，物业管理单位有责任定期检查、调试设备系统，标定各类检测器的准确度，根据运行数据，或第三方检测的数据，不断提升设备系统的
27、性能，提高建筑物的能效管理水平。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：相关设备的检查、调试、运行、标定记录，以及能效改进方案等文件。物业管理机构的设备管理措施、检查调试、运行记录，设备能效改造等方案、施工文挡和改造后的运行记录（运行阶段）。评价方法：查阅相关设备的检查、调试、运行、标定记录，以及能效改进方案等文件。审核物业管理机构的设备管理措施、检查调试、运行记录，审查设备能效改造等方案、施工文挡和改造后的运行记录，调试与运行记录应完整。由于运营评价期在建筑投运后一年，一般还不需要作规模化改造，但可根据运行的情况发现问题，并进行有效的局部改进。评分规则：评价总分值为10分，各项得
28、分可叠加：1 对设施设备具有检查、调试、运行、标定记录，且管理措施齐全、调试运行记录完整，得7分；2 制定并实施设备能效改进方案，实施文档和改进后的运行记录齐全完整，并能持续改进，得3分。判定要点：定期检查、调试设备系统，标定各类检测器的准确度，根据运行数据，或第三方检测的数据，不断提升设备系统的性能。1.3.6 对空调通风系统和照明系统按照相关规定进行定期检查和清洗。1 具有清洗计划；2 执行清洗计划，并具有日常清洗维护记录。【条文说明】随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，中央空调与通风系统和照明系统已成为许多建筑中的一项重要设施。对于使用空调可能会造成疾病转播（如军团菌、非典等）的认识
29、也不断提高，从而深刻意识到了清洗空调系统的重要性。对空调通风系统按照现行国家标准空调通风系统清洗规范GB19210的规定进行定期检查和清洗。对于照明系统定期清洁灯罩、灯管及灯泡，以免灰尘影响照明效果，或消耗不必要的电源。【适用范围】本条适用运行评价。无集中空调通风系统的小区，不参评。【达标判断】支撑材料： 物业管理机构空调通风系统和照明系统检查、清洗计划、工作记录和清洗效果评估报告（运行阶段）。评价方法：查阅物业管理机构空调通风系统检查、清洗计划、工作记录和清洗效果评估报告。空调系统启用前，应对过滤器、表冷器、加热器、加湿器、冷凝水盘及风管进行全面检查、清洗或更换，保证空调送风风质符合室内空气
30、中细菌总数卫生标准GB17093 的要求。空调系统清洗的具体方法和要求参见空调通风系统清洗规范GB19210。空调系统中的冷却塔应具备杀灭军团菌的能力，并定期进行检验。评分规则：评价总分值为6分，各项得分可叠加：1 具有清洗计划，得2分；2 执行清洗计划，并具有日常清洗维护记录，得4分。判定要点：审核空调设备和风管的清洗计划和日常清洗维护记录（包括清洗过程中的实时照片或视频）。清洗效果评估报告应体现量化效果。由于空调通风系统的清洗检查一般在系统投运后两年后进行，因此在绿色建筑运行评价时，如果检查结果表明未达到清洗条件，则可只有清洗计划而无清洗记录和清洗报告。1.3.7 非传统水源的水质和用水量
31、记录完整、准确。1 定期进行检测；2 水质检测报告全部合格。【条文说明】使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保证合理使用非传统水源，实现节水目标，必须定期对使用的非传统水源进行检测，并对其水质和用水量进行准确记录。所使用的非传统水源应满足现行国家标准城市污水再生利用城市杂用水水质GB/T18920的要求。非传统水源的水质检测间隔应不小于1个月，同时，应提供非传统水源的供水量记录。【适用范围】本条适用运行评价。无非传统水源利用设施的小区，不参评。【达标判断】支撑材料：非传统水源的检测、计量记录，定期的水质和水量监测记录报告（运行阶段）。评价方法：查阅非传统水源的检测、计量记录，具有定
32、期的水质和水量监测记录报告，且水质报告符合相应的水质要求，方可认定达标。使用非传统水源的场合，其水质的安全性十分重要。为保证合理使用非传统水源，必须定期对使用的非传统水源进行检测方法，并准确记录。对所使用的非传统水源检测的结果应符合国家标准城市污水再生利用、城市杂用水水质GB/T18920-2002。核查非传统水源的检测记录，定期进行检测并保存记录，提供的检测报告合格。评分规则：评价总分值为4分，各项得分可叠加：1 定期进行检测，得2分；2 水质检测报告全部合格，得2分。判定要点：水质检测报告包括日常自检记录及委托有资质的第三方检测机构提供的检测报告，检测报告应包含检测时间、检测项目、检测方法
33、、检测结果等；用水量记录应至少提供完整一年的总用水量记录及各分项用水量记录；运行分析报告应体现项目的设计情况、运行过程分析、运行评价等。非传统水源应满足现行国家标准城市污水再生利用 城市杂用水水质GB/T18920 的要求。非传统水源的水质检测间隔应不小于1 个月，同时，应提供非传统水源的供水量记录。城市杂用水的水质应符合下表的规定。城市杂用水水质标准序号项目冲厕道路清扫消防城市绿化车辆冲洗建筑施工1PH6.0-9.02色/度 303嗅无不快感4浊度/NTU510105205溶解性总固体/（mg/L)15001500100010006五日生化需氧量（BOD5）/（mg/L)1015201015
34、7氨氮/（mg/L)10102010208阴离子表面活性剂/（mg/L)1.01.01.00.51.09铁/(mg/L)0.30.310锰/（mg/L)0.10.111溶解氧/（mg/L)1.012总余氯（mg/L)接触30min后1.0，管网末端0.213总大肠菌群/（个/L) 31.3.8 应用信息化手段进行物业管理，建筑工程、设施、设备、部品、能耗等档案及记录齐全。1 设置物业信息管理系统；2 物业管理信息系统功能完备；3 记录数据完整。【条文说明】信息化管理是实现绿色建筑物业管理定量化、精细化的重要手段，对保障建筑的安全、舒适、高效及节能环保的运行效果，提高物业管理水平和效率，具有重要
35、作用。采用信息化手段建立完善的建筑工程及设备、能耗监管、配件档案及维修记录是极为重要的。本条第3款要求相关的运行记录数据均为智能化系统输出的电子文档。应提供至少1年的用水量、用电量、用气量、用冷热量的数据，作为评价的依据。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：现场操作物业信息管理系统，针对建筑工程及设备、配件档案和维修的信息记录，能耗和环境的监测数据。应提供至少1年的用水量、用电量、用气量、用冷热量、设备部品更换等的数据（运行阶段）。评价方法：现场操作物业信息管理系统，查阅针对建筑工程及设备、配件档案和维修的信息记录，能耗和环境的监测数据。物业信息管理系统应运行正常，物业管理信息
36、内容完备。应提供至少1年的用水量、用电量、用气量、用冷热量、设备部品更换等的数据，作为评价依据。评分规则：评价总分值为8分，各项得分可叠加：1 设置物业信息管理系统,得4分；2 物业管理信息系统功能完备，得2分；3 记录数据完整，得2分。判定要点：智能化集成系统的功能应符合下列要求：1 应以满足建筑物的使用功能为目标，确保对各类系统监信息资源的共享和优化管理。2 应以建筑物的建设规模、业务性质和物业管理模式等为依据，建立实用、可靠和高效的信息化应用系统，以实施综合管理功能。智能化集成系统构成宜包括智能化系统信息共享平台建设和信息化应用功能实施。智能化集成系统配置应符合下列要求：(1) 应具有对
37、各智能化系统进行数据通信、信息采集和综合处理的能力；(2) 集成的通信协议和接口应符合相关的技术标准；(3) 应实现对各智能化系统进行综合管理；(4) 应支撑工作业务系统及物业管理系统；(5) 应具有可靠性、容错性、易维护性和可扩展性。1.3.9 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。1 建立和实施化学药品管理责任制；2 病虫害防治用品使用记录完整；3 采用生物制剂、仿生制剂等无公害防治技术。【条文说明】无公害病虫害防治是降低城市环境污染、维护城市生态平衡的一项重要举措，对于病虫害坚持以物理防治、生物防治为主，化学防治为辅，
38、并加强预测预报。因此，一方面提倡采用生物制剂、仿生制剂等无公害防治技术，另一方面规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，防止环境污染，促进生态可持续发展。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：化学药品的进货清单与使用记录，农药和化肥管理帐册和管理责任制（运行阶段）。评价方法：查阅化学药品的进货清单与使用记录，并现场核实农药和化肥管理帐册和管理责任制。各地政府主管部门发布的城市园林绿化养护管理标准应作为评价工作的主要依据。当评价项目的绿化工程委托专业机构实施养护时，应由养护机构提交本条要求的该项目的相关资料。评分规则：评价总分值为7分，各项得分可叠加：1 建立和实施化学药品
39、管理责任制，得3分；2 病虫害防治用品使用记录完整，得2分；3 采用生物制剂、仿生制剂等无公害防治技术，得2分。判定要点：本条评价工作重点查阅绿化用化学药品管理制度，虫害防治记录文件（包含使用的防治技术、采用的防治药品、防治时间、操作人员记录等内容），杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品进货清单。绿化管理制度应体现化学药品使用的相关管理措施（结合场地绿化种植类型制定病虫害防治措施，化学药品管理责任明确，管理人、领用人和监督人明确职责）；病虫害防治用品的进货清单应注明日期、进货单位、防治用品名称、进货量等内容；使用记录应体现使用时间以及每次使用的数量，应至少提供一年的使用记录；当整个用地范围内部
40、分建筑参评时，本条的评价范围仍为整个用地范围。单体建筑中部分区域参评或复合多种功能的综合型建筑参评时，同此处理方式。1.3.10 栽种和移植的树木一次成活率大于90，植物生长状态良好。1 工作记录完整；2 现场观感良好。【条文说明】对绿化区做好日常养护，保证新栽种和移植的树木有较高的一次成活率。发现危树、枯死树木应及时处理。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：绿化管理报告（运行阶段）。评价方法：查阅绿化管理报告，现场核实和用户抽样调查。绿化管理制度应体现植物养护和补种的具体规定和目标；绿化日常管理记录应包括浇灌、施肥、剪枝以及病虫害防治等。当整个用地范围内部分建筑参评时，本条的
41、评价范围仍为整个用地范围，单体建筑中部分区域参评或复合多种功能的综合型建筑参评时，同此处理。当在冬季进行运行评价时，需提交夏季的现场照片佐证。评分规则：评价总分值为6分，各项得分可叠加：1 工作记录完整，得4分；2 现场观感良好，得2分。判定要点：各地政府主管部门已经发布的城市园林绿化养护管理标准应作为评价工作的主要依据。检查工作记录、现场核实和用户调查，现场观感良好。北方地区在冬季进行评价时，需提交夏季的绿化园林现场照片佐证。当评价项目的绿化工程委托专业机构实施养护时，应由养护机构提交本条要求的该项目的相关资料。对于新建、扩建、改建的公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、城市风景林地、道路绿化
42、中的大树移植需遵循以下原则：1 生态性原则：应尽量保护现存的大树景观，避免盲目移植和开发对生态环境带来的破坏，提倡将先进的生态技术运用到大树移植技术中，利于开发区景观建设的可持续发展。2 地域性原则：大树移植应体现所在地域的自然环境特征，因地制宜地创造出具有开发区特色和地域特征的城市景观，优先选择乡土树种。3 经济性原则：以建设节约型社会为目标，顺应市场发展需求及本区经济状况，注重节能、节水、节材，注重合理使用土地资源及植物资源。提倡朴实简约反对浮华铺张并尽可能采用新技术新材料新设备达到优良的性价比约，反对浮华铺张，并尽可能采用新技术、新材料、新设备，达到优良的性价比。4 社会性原则：通过对重
43、要景观节点配置大树的设计手法，赋予环境景观亲切宜人的艺术感召力，促进精神文明建设；要遵循以人为本的原则，优化植物资源配置，从而取得良好的环境、经济和社会效益。5 历史性原则：要尊重历史，保护和利用历史性景观。大树移植不仅是树体的移植，更重要的是文化的移植，移植时要注重目标树体与周边环境整体的协调统一，做到保留在先，改造在后。6 查阅绿化管理报告，并现场核实和用户调查判断其达标情况。1.3.11 垃圾站(间)不污染环境，不散发臭味。1 垃圾站(间)定期冲洗；2 垃圾及时清运、处置；3 周边无臭味，用户反映良好。【条文说明】重视垃圾站(间)的景观美化及环境卫生问题，用以提升生活环境的品质。垃圾站(
44、间)设冲洗和排水设施，并定期进行冲洗、消杀；存放垃圾能及时清运、并做到垃圾不散落、不污染环境、不散发臭味，参考深圳市垃圾转运站管理规定及相关的垃圾中转站管理规定，对垃圾站（间）的冲洗及垃圾搬运时间周期进行详细的界定：禁止在垃圾站(间)内外拣拾、堆放废品，垃圾站(间)内所有垃圾，必须每天清理，不得堆积在站内。转运结束后垃圾站(间)内外要彻底清扫、冲洗，乘余垃圾不得超过一箱。垃圾站(间)的垃圾必须每天日产日清，两天不少于一次；每两天应对进行消毒工作不少于一次。本条所指的垃圾站(间)，还应包括生物降解垃圾处理房等类似功能间。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料：垃圾站(间)的冲洗和排水
45、设施，垃圾清运记录和用户抽样调查（运行阶段）。评价方法：现场考察垃圾站(间)的冲洗和排水设施，垃圾清运记录和用户抽样调查。评分规则：评价总分值为9分，各项得分可叠加：1 垃圾站(间)定期冲洗，得3分；2 垃圾及时清运、处置，得3分；3 周边无臭味，用户反映良好，得3分。判定要点：重点关注垃圾收集站(点)及垃圾间的环境卫生状况。1.3.12 实行垃圾分类收集和处理。1 垃圾分类收集率不低于90；2 可回收垃圾的回收比例不低于90%；3 对可生物降解垃圾进行单独收集和合理处置；4 对有害垃圾进行单独收集和合理处置。【条文说明】垃圾分类收集就是在源头将垃圾分类投放，并通过分类的清运和回收使之分类处理
46、或重新变成资源，减少垃圾的处理量，减少运输和处理过程中的成本。除要求垃圾分类收集率外，还分别对可回收垃圾、可生物降解垃圾（有机厨余垃圾）、有害垃圾提出了明确要求。需要说明的是，对有害垃圾必须单独收集、单独运输、单独处理，这是城镇环境卫生设施设置标准CJJ27-2005 的强制性要求。【适用范围】本条适用运行评价。【达标判断】支撑材料： 可生物降解垃圾的单独收集的比例、可生物降解垃圾处理间的设计文件（运行阶段）。评价方法：检查可生物降解垃圾的单独收集的比例、审查可生物降解垃圾处理间的设计文件并现场核实运行情况。垃圾收集房设有风道或排风、冲洗和排水设施，处理过程无二次污染，可生物降解垃圾处理设备，运行正常。评分规则：评价总分值为12分，各项得分可叠加：1 垃圾分类收集率不低于90，得3分；2 可回收垃圾的回收比例不低于90%，得3分；3 对可生物降解垃圾进行单独收集和合理处置，得3分；4 对有害垃圾进行单独收集和合理处置，得3分。判定要点：本条重点评价垃圾的分类收集和处理情况。1 垃圾分类收集当评价项目是否按照要求分类收集清运时，重点评价分类收集率是否达到90%以上。分类收集率指垃圾分类收集地区分类收集的垃圾量与垃圾排放总量的比。分类收集率的计算公