《房地产市场发展情况等相关工作调研报告汇编（8篇）.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场发展情况等相关工作调研报告汇编（8篇）.doc（38页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产市场发展情况等相关工作调研报告汇编（8篇）目录1.全市建筑业和房地产企业生产经营情况调查报告32.关于疫情对我区建筑企业和房地产发展及经济运行影响调研报告53.全区房地产业招商引资和有效投资现状调研报告84.全市主城区房地产市场情况调查报告125.全市商业房地产市场运行情况调研报告166.全市房地产开发经营管理工作情况调研报告207.全县房地产市场调研报告268.全市房地产业发展情况调研报告30全市建筑业和房地产企业生产经营情况调查报告为更好地了解新冠肺炎疫情对建筑业和房地产开发业发展的影响，按照上级统一安排部署，x月份我们对我市建筑业和房地产开发企业生产经营情况进行了专项调查。调查显示
2、，截至x月下旬，企业生产恢复情况良好，用工情况基本稳定，但企业也反映面临生产成本上升、资金周转紧张、订单不足等困难，具体情况如下：一、基本情况（一）从企业恢复生产情况看，五成以上调查对象已恢复至正常生产水平的_%以上截至x月下旬，_.x%的调查对象已恢复至正常生产水平的_%以上，_.x%的调查对象达到正常生产水平的_%_%，_.x%的调查对象达到正常生产水平的_%_% ，_.x%的调查对象生产水平尚不足正常的_%。（二）从企业员工到岗情况看，六成以上调查对象到岗率达到_%以上截至x月下旬，_.x%的调查对象员工已到岗_%以上，_.x%的调查对象员工已到岗_%_%，x.x%的调查对象员工已到岗_
3、%_%，x.x%的调查对象员工到岗率不足_%。（三）从企业用工情况看，七成以上调查对象计划保持现有用工规模截至x月下旬，受新冠肺炎疫情影响，x.x%的调查对象已裁员_%以上，x.x%的调查对象已裁员_%_%，x.x%的调查对象已裁员_%_%，x.x%的调查对象已裁员x%_%，x.x%的调查对象已裁员x%以内，x.x%的调查对象未裁员但计划裁员，_.x%的调查对象未裁员且计划保持现有用工规模，x.x%的调查对象未裁员且计划扩大用工规模，x.x%的调查对象已实际增加用工x%以上。（四）从企业发展预期看，四成以上调查对象预期二季度企业营业收入与去年同期基本持平x.x%的调查对象预期二季度营业收入较去
4、年同期增长_%以上，x.x%的调查对象预期增长_%以内，_.x%的调查对象预期基本持平，_.x%的调查对象预期下降_%以内，_.x%的调查对象预期下降_%_%，_.x%的调查对象预期下降_%_%，x.x%的调查对象预期下降_%_%，x.x%的调查对象预期下降_%以上。二、企业生产经营面临的主要困难目前，企业生产经营面临的困难主要集中在经营成本上升和资金周转困难两个方面。调查显示，_.x%的调查对象反映存在经营成本上升的问题，_.x%的调查对象反映面临资金周转困难，_.x%的调查对象反映订单不足，_.x%的调查对象反映租金税费压力大，_.x%的调查对象反映原材料采购受阻，x.x%的调查对象反映仓
5、储及物流配送不畅。三、企业当前最需要的帮扶调查显示，_.x%的调查对象建议税费社保费等减免或延迟缴纳，_.x%的调查对象建议增加信贷等资金支持，_.x%的调查对象建议简化相关行政审批，_.x%的调查对象建议提供援企稳岗补贴，_.x%的调查对象建议疏通原材料采购、产品销售等市场渠道，_.x%的调查对象建议租金贷款等减免或延迟偿还，_.x%的调查对象建议提供防疫物资和专业指导。关于疫情对我区建筑企业和房地产发展及经济运行影响调研报告一、疫情对我区建筑业和房地产业造成的主要影响 1.建筑业。一是大_(含新区）。2019年一季度产值占全年20.5%。2020年x月份产值x._亿元，x-x月预计产值x.
6、_亿元、一季度预计产值x._亿元。x-x月同比下降_.x%，第一季度同比下降_.x%。二是小_（不含新区）。2019年一季度产值占全年_.x%。2020年x月份产值x._亿元，x-x月预计产值x._亿元、一季度预计产值x._亿元。x-x月同比下降_.x%，第一季度同比下降_.x%。前期结转订单不多，新签合同少，疫情影响建筑工地开工日期，工地工人防疫物资短缺，一季度工期同比少了近_天，都是我区建筑业第一季度同比下降的主要原因。随着在建工地逐渐复工，有望在第二至第四季度追赶第一季度的损失。 2.房地产业。一是大_(含新区）。商品房销售面积x月份约为x._万，同比下降_.x%；xx月预计为x._万，
7、同比下降_.x%，一季度预计为_._万，同比下降_.x%。二是小_（不含新区）。商品房销售面积x月份约为x._万，同比下降_.x%；xx月预计为x._万，同比下降_.x%；一季度预计为x._万，同比下降_.x%。 受疫情影响，春节现场开盘大季为零，但是部分重点房地产企业（如_、_、_）采用线上营销的方式，再加上近期市住管局出台的关于应对新型冠状病毒疫情保障房地产业经济发展有关政策意见，有望拉动房地产销售，预计第二至第四季度能够追赶第一季度的损失。二、建筑业和房地产业硬度疫情稳增长情况 1.建筑业。一是_区政府下发_区出台了扶持建筑企业的若干措施后，截至目前，我局收到x家外地二级建筑企业的咨询和
8、x家本地三级建筑企业升二级的咨询。二是疫情期间，我局对在建工地从实行备案制转变为加大复工后的监管力度，截至目前，辖区内我局核发的x个在建工地已复工x家，复工率_%，预计x月底复工率达到_%（其中x个工地未有复工计划）；辖区内建筑业四上企业_家，截至目前，已复工_家，复工率_.x%。 2.房地产业。一是近期市住管局出台的关于应对新型冠状病毒疫情保障房地产业经济发展有关政策意见预计会拉动房地产的销售。二是疫情期间，辖区内房地产四上企业_家，已复工_家，复工率_%。三、建筑业和房地产业稳增长面临的主要困难在建工地返韶务工人员不足，尤其对特殊工程的技术工人需求大，导致工地进度慢。四、抓好建筑业和房地产
9、业稳增长的下一步对策1.建筑业一是通过培训农村建筑工匠专业性人才拉动乡村建设项目的竞争力。同时加快施工许可证的审批效率，符合规定的项目随报随批，使辖区建筑项目以最快速度拿到施工许可证。二是扶持本土，多措齐下做强本土建筑企业，留住本地税源。借助市局小额建设工程施工企业库，鼓励与支持政府小额工程更多由本地建筑企业承建，舒缓社会就业压力同时增加本地税源及产值。三是以_区出台扶持建筑企业的若干措施为抓手，积极引进外地企业，全力做好招商引资和服务企业工作。多部门配合，继续大力支持本土企业评先创优，扶持本土企业成就优质业绩，提升施工资质。同时努力扶持及激励本土企业提升施工资质，鼓励骨干企业引进高端技术人才
10、、发挥本地资源优势，采取兼并收购、换股参股等方式进行企业重组，实施行业关联互补优势的战略合作，扩大资产规模，提高资质等级，增强市场竞争力，提升承接大型工程的竞争力，提升我区建筑业经济发展可持续能力。四是筹建_市建筑协会大厦，我局积极与_市建筑协会会长、_有限公司董事长_协商在_区筹建_市建筑协会大厦相关事宜，积极引进资质高，竞争力强的外地建筑企业落户_，增强我区资质建筑业竞争力。2.房地产业一是借助市住管局关于应对新型冠状病毒疫情保障房地产业经济发展有关政策意见出台契机，推进房产地业经济增长。紧密联系统计局，狠抓施工许可环节，确保办理施工许可项目全部及时入库。目前我局已办理_个房地产项目的施工
11、许可证。二是强化服务水平。提高办理施工许可证的审批效率，确保符合规定的项目随报随批，使企业以最快速度拿到施工许可证。同时，强化服务意识，积极主动从企业需求出发，以问题为导向，定期走访企业并协助企业解决困难和诉求，力争早日销售。三是形成牵头抓总、多部门协同共促的局面。房地产经济是一项系统工程，需要多环节、多部门的联动，仅以房地产末端环节促进房地产经济发展，缺乏主动性、客观性和科学性。2020 年将发挥牵头部门作用，形成牵头抓总、多部门协同共促，共抓落实的局面。全区房地产业招商引资和有效投资现状调研报告按照区委常委会第_x次（扩大）会议精神，围绕区委提出的抢占先机，把握机遇，做好促进经济增长的十道
12、“加法题”，区人大党组对开展有针对性的调研进行了统一部署。x月下旬，区人大常委会有关领导牵头，人代工委和城环工委参加，区住建委、区规自局、区招商局配合，以数据收集分析和访、看、听加召开房地产企业座谈会等方式对全区房地产业招商引资和有效投资情况开展调研。一、房地产业招商引资基本情况近年来，我区实施“名企名盘”战略，通过加大宣传力度和招商引资强度、定期举办土地推介会、邀请全国百强房企及上市企业参与土地招拍挂，做优做大做强房地产业。先后有_、_、_、_等全国房地产百强企业和中建三局、五局及北京城建等房地产央企近_余家进驻我区投资开发建设。自_年以来，引进房地产项目_个、涉及土地_亩，在建_个、_x亩
13、，已竣工x个、_亩，未到约定开工时间x个、_x亩；累计新开工面积_万平方米、累计在建项目_x个、累计在建面积_x万平方米、累计完成房地产开发投资_x亿元，累计竣工商品房面积_万平方米，累计完成销售面积_万平方米。二、房地产项目建设推进情况坚持管理与服务并重，一手抓“保姆式”跟踪服务，一手抓房地产市场的过程监管，建立房地产预警预报机制，促进房地产业健康稳定、良性循环发展。先后建成_、_、_等精品楼盘，_、_等商业综合体也崛地而起，既改善了人居环境，又提升了城市品质。疫情防控常态化以后，积极指导并帮助_项目、_、_、_等房地产项目复工复产。截止x月中旬，全区商品房销售面积_.x万平方米，较去年同期
14、下降_%，按照今年上半年销售面积降幅控制在_%的目标预估，缺口约_x.x万平方米。三、存在主要问题（一）“净地不净”影响开发建设。在部份出让地块中，有的存在道路权属划分、高压线等附属设施没有处理完，有的还遗留有“钉子户”，导致企业开工建设受阻或只能部分开工。如_项目因x户“钉子户”未拆迁，影响施工进出通道和车库建设长达x年，直到今年x月才进行司法强拆，造成小区车库无法建成验收。_和府项目建筑面积共计_万平方，通往小区的主干道涉及道路权属、征地拆迁等问题，一直未开工建设，造成二期x亿元项目无法如期开工，地块涉及_千伏农用线路也未迁改影响建设。（二）市政设施不配套影响投资。与房地产项目配套的市政道
15、路、管网等按要求应由土地出让方进行建设，但与房地产项目建设相比往往进度滞后，普遍情况是房地产项目已经建好，但市政道路、管网等还在进行招投标，有的甚至还在进行前期工作。如_项目计划今年_月向业主交付，但应由土储中心修建的市政道路预计今年_月才能完成施工招标，将影响如期交房。_项目，二期项目按销售合同将在今年x月份交房，但周边道路、管网等配套设施均未修建好，已修建好的污水处理设施因移交问题不能投入使用，给交房和后期投资开发带来不利影响。（三）民生项目建设滞后影响销售。房地产项目周边配套的学校、医院等民生项目建设滞后影响房地产销售。如渝开发的华岩贯金和府项目周边教育配套问题，企业经请示区教委得到的答
16、复是x年内无学校建设规划，对开发和销售产生不利影响。如_项目，_项目按销售合同将在今年x月份交房，但规划修建的小学进展缓慢，预计明年底才能完工，业主意见较大，给项目三期、四期开发建设带来不利影响。（四）遗留矛盾阻碍工程进度。土地开发征收涉及群众切身利益，由此引发各类矛盾纠纷较多。区住建委20_年以来累计处理房地产开发信访维稳事件_余起，处置了_、_等烂尾楼问题，确保项目竣工交房。如_项目因前期征地遗留问题，村民因补偿不到位从今年x月至x月底阻工，严重影响项目建设进度。（五）土地稀缺制约开发投资。全区可供开发用地几近饱和，尤其是东部地区，土地供应 “青黄不接”，城市拓展空间不足，土地出让节奏放缓
17、，成了制约发展的“瓶颈”。截止x月中旬统计，全区完成房地产开发投资_.x亿元，较去午同期下降_%，按照今年上半年开发投资同期持平目标预估，缺口约_.x亿元。（六）市场低迷拖累后续开发。有的项目因周边商业氛围不浓，商业体销售受阻，造成商住楼和商业门面大量积压，造成部份房地产企业出现流动资金缺口。如_项目因轻轨改道，_年修建未售商业面积达x._x万平方米，未售房屋资金沉淀达x._亿元，每年资金利息支出_余万元，随着待售的时间加长，利息负担将继续加重。_广场项目受疫情影响，商住楼及商铺销售疲软，加之招商、经营不佳，有近_%的商家退场，公司资金缺口较大，给后续建设带来困难。（七）少数开发商自身内部原因
18、影响开发建设。如_项目因建设方农民工自身队伍管理问题，导致农民工多次找开发商聚众闹事，影响工程进度及房屋销售。四、对策建议（一）土地出让确保“净地”。区政府力争在招拍挂前，全部解决土地征收和附属设施问题，若确存在需后期完善道路等配套设施的情况，在土地出让前，应由供地平台公司负责，出具函件明确拟出让地块周边市政道路、公园绿地等配套设施的建设责任方、资金来源以及建设时序等事项；若涉及高压线、燃气管线等迁建事宜，应由供地平台公司负责，出具函件明确其后续协调推进义务；土地出让后，涉及上述问题的，可从客观情势角度，适当延长项目开工时间，以缓解企业压力。（二）抓好市政设施、民生设施的配套。政府及相关职能部
19、门应该做到早谋划、早规划、早计划，解决房地产项目建设和市政设施、民生设施配套建设脱节问题，争取房地产项目竣工，市政设施、民生设施配套建设也能一并竣工，利于房地产项目品质提升，推动新的有效投资和开发建设。（三）用活用好现有政策。在支持企业复工复产基础上，积极给予政策扶持，帮助企业夺回疫情损失迅速步入正轨，促进房地产业健康稳定、良性循环发展。如疫情防控期间房地产项目资本金缓存期延长至x个月和预售资金首付款监管政策等。对房地产商业项目，如中迪广场项目可给予更多招商优惠政策，帮助项目招商引资。（四）做好开发用地储备。围绕成渝地区双城经济圈建设机遇和新一轮主城都市区国土空间规划，统一制定土地出让计划和土
20、地出让方案，合理安排土地出让节奏和时序，提升出让土地品质，促进地块“招拍挂”，同时做好“十四五”期间的开发用地储备，为房地产经济指标发展奠定基础。（五）提高建设项目办事效率。以工程建设项目审批制度改革为抓手，持续优化建设领域营商环境。一是严格执行项目建设四个阶段“一个窗口”提供综合服务，进一步优化流程，提高运转效率；二是进一步优化项目建设“一张表单”，确保各项审批申报材料在现有基础上再减少20%；三是严格执行项目建设“一个系统”实施统一管理，所有审批事项全部纳入市网审平台监管，确保审批效能；四是严格落实联合踏勘、联合验收等精减措施，进一步为房地产市场主体减负，在此基础上，全面落实重庆市社会投资
21、小型低风险建设项目审批改革工作方案及_个市级配套文件，切实“减手续、减时间、减成本、提质量”，以吸引更多优质企业到我区投资。 （六）优化建设项目施工环境。进一步优化营商环境，加强法制教育，严厉打击项目施工中出现的敲诈勒索，恶意索要、阻工扰工等违法违纪行为，全力维护全区房地产领域在建项目正常施工秩序。全市主城区房地产市场情况调查报告为了解我市房地产市场实际情况，分析市场实际供需情况，研判后期市场走势，_市成本队从_月x日开始，对_市城区住房市场情况进行了调查，现将情况报告如下：基本情况_市位于_南麓，西接_，北邻_，南连_，东与_、_相接壤，属暖温带气候，2019年_月被国家气象局授予了“_之都
22、”称号。近几年，在市委市政府领导下，全市上下坚持新时代中国特色社会主义思想，认真贯彻落实“追赶超越”和“五个扎实要求”，全市经济运行始终呈现总体平稳，稳中向好的良好态势，房地产市场平稳健康发展。市区概况_市辖区面积_.x平方公里，全市户籍人口_x万，其中市所在地建成区面积_平方公里，常驻人口_._万人。据统计，20_年本地城镇人均可支配收入_x元；目前人均住房建筑面积_平方米。（二）本次调查方法本次调查采取了座谈和发调查表、调查问卷的形式，共调查有关部门和单位（市、区统计、住建、房管、自然资源、住房交易、公积金中心等）x个，房地产开发企业两家，中介机构三家；调查居民_余人（收回有效问卷）。调查
23、情况（一）住宅价格。据统计，2019年x-_月，_市商品房平均售价_元/平米，其中_区平均价格_元/平米，_市中心城区目前新建普通商品房最高售价_元/平米，二手房一般售价_元/平米。新建商品房销售情况调查数据显示，截至2019年_月底可销售商品住宅面积比前两年略有增加。市场分析供应分析。从调查看，房屋供求总量大于需求，很多小区有价无市，主要集中在偏、旧、小以及周边配套不齐全的地方，还有物业服务较差的小区；但部分地段却是一房难求，比如_虽然价高，但很快售罄；_集团_甚至出现排队摇号等现象。而老旧小区，比如x小区、x小区、x小区等曾经红极一时，而现在挂的二手房几乎无人问津。需求分析。从收回的有效问
24、卷看，一半人都有购房意愿，其中无房刚需的占_%，有一套房的占_.x%，有三套房的占_%；有房的这_%中，基本上全部用于自主改善；而且退出的旧房_%用于出租，_%用于出售。从中介调查情况看，_%刚需首套房购买的二手房，这是因为刚需集中在农民工及从农村出来的大中专毕业生。从调查看，_人买房用于投资的几乎没有，没有发现人为炒房现象。政策分析。_房地产市场既不限购，也不限售，也没有价格备案，各项政策比较合理，目前市场价格平稳，供求矛盾不突出。销售价格及成本分析。_市区目前新建高层毛坯房均价在_元/平米左右，二手房多为旧小区多层，价格在_元/平米上下。房价最高的是_、_集团_城和_等几个大公司开发的项目
25、；价格低的是老旧小区二手房。从调查看，大企业成本中比重较大的是土地和建安成本；其次是政府各项税费，而小企业成本中财务费用占比重较大。存在问题及建议_市区目前房地产市场相对平稳，没有出现大的供需矛盾。但从调查看，仍然存在一些问题。一是供需结构不合理。开发企业普遍认为供求平衡，而消费者和中介机构几乎全部认为供大于求。主要原因是，房屋供需结构不合理。不合理既有新旧比例不合理，也有面积结构不合理，建议开展老旧小区改造，盘活存量，节约土地；新房设计考虑刚需、改善等需求结构，否则，老旧小区将变成新的“城中村”。二是医疗、教育等相关配套设施不平衡。建立完善相关配套设施，缩窄地段差距。三是房产税并不能有效调控
26、房地产市场。不论是卖房还是出租，税金都是由购房者承担，只会增加购房者负担。建议对首套房取消税金或者全部抵扣。四是建议加快产权登记证发放。一些老旧小区，比如江南小区交付使用十余载至今都不能办理房产证，群众意见较大，也给交易埋下隐患。五是完善业委会制度，规范物业企业管理。调查中有群众反映，部分小区业主委员会，并不代表业主利益，而是小部分有企图的业主群体；有的甚至强行收费，损害广大业主利益；探索物业企业管理办法，鼓励物业企业着眼长远，防止出现“竭泽而渔”，随时准备“卷铺盖走人”的短期赚钱现象。五、2020年市场走势预测首先从政策层面看，中央经济工作会议明确指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位
27、，稳地价，稳房价”、“要加大城市困难群众住房保障”，政策鼓励房价平稳。其次，从供给看，_、_等高档小区，基本无房；_，_房源也不充足，而中介挂房明显增多，预计新房价格不会下降。再次，从需求看，_市区面积、人口数量相对较小，企业、单位数量有限，外来务工人员数量不多，目前市场供给总量充足，而且相对于本地人均可支配收入和群众的感觉，房价已经较高，预计明年房价总体变化不大。第四从周边市场看，_房价一般受_房价影响较大，而且比_市场变化稍缓，_政策出台后，房价明显稳中弱跌；而全市房屋交易中一半数量集中在市区，各县区房价明显低于市区，从统计局数据看，2019年x-_月平均_x元/平米、_元/平米、_x元/
28、平米，有些县甚至还有两千多的房子。因此预计_房价明显上涨的可能性不大。全市商业房地产市场运行情况调研报告近年来，全市商业地产库存高、需求低、受电商冲击等影响较大，商业地产的生存环境可谓是“流年不利”。相对住宅而言，商业房地产去库存面临的难度更大、专业性需求更广，去库存和转型发展成为开发企业同时需要破解的难题。一方面是商业房地产的产能过剩，一方面是有效的商业化业态失衡，如何盘活商业地产存量、有效去库存，成为全市商业房地产亟待解决的问题。根据_省统计局关于开展商办地产库存情况及对策调研的通知要求，_市统计局积极开展了对全市商业房地产市场运行相关情况进行了专题调查研究，现将有关情况报告如下。一、全市
29、商业房地产库存基本情况根据网签系统统计，截至x月底，全市商品房库存面积为_x._万平方米，其中，商业房地产库存面积为_x._万平方米，占商品房库存的_._%，商业房地产去库存周期为_个月。其中，市本级（包含_区、_区、_区）商业房地产库存面积为_x._万平方米，通江县商业房地产库存面积为_._万平方米，南江县商业房地产库存面积为_._万平方米，平昌县商业房地产库存面积为_._万平方米。二、房地产开发企业化解商业地产库存情况（一）企业开发商业地产情况。通过对全市_家大型房地产开发企业的_个开发项目进行走访调研，_个开发项目总建筑面积为_x._万平方米，其中，商业建筑面积为_x._万平方米，地下车
30、库（车位）建筑面积为_._万平方米，商业建筑面积占总开发面积的_._%、地下车库（车位）面积占建筑面积的_._%；同时，经调查，一个项目中的商业由开发企业自持的占_._%、销售的占_._%、出租的占_._%；商业地产库存中的待售占_.x%、待租占_._%。（二）企业针对商业地产去库存措施。关于商业地产去库存，企业一般有以下几种去库存方法：一是直接降价销售；二是不降价格，额外赠送成交礼品；三是带租约销售；四是加大招商力度，先招商、聚人气、促销售；五是增加销售人员奖励，刺激销售积极性；六是计划增加自持比例；七是通过减少（免）租金、商管费、物管费等减少收益的手段择优选取知名品牌或较强市场知名度、竞争
31、力的品牌进驻项目，从而提高项目商业属性竞争力，进一步加强客户的投资购买信心；八是择优选取国内外同行业的新颖的销售模式，由较强操作能力的专业销售公司团队负责操作和实施，确保销售去化；九是优化项目自身配套，提高项目品质等等。（三）国家宏观调控政策对商业地产去库存的影响。因全市房地产市场处于发展阶段，老百姓购房需求大多为刚性需求，国家“商改住”政策的的出台，在很大程度上有效促进了全市商业房地产去库存力度。然而，对于房地产开发企业而言，无论是“商改住”、还是“商改办”，政策只是特定时期助力库存去化的手段，而非解决商业地产去库存的根本之道。简言之，商业地产库存去化的出路还是思维的转变，一方面通过合理定位
32、，业态和功能的合理布局或调整，提升商业地产价值；另一方面通过资产证券化化解大量资金的沉淀，最终实现退出。（四）企业销售商业地产的经验和做法。一是根据前期规划布局划分具体的商业业态及使用功能，集中型商业自持引进大型商业运营公司及团队，带动整体商业氛围，业态规划布局上综合考虑酒店、写字楼，打造城市综合商业体，带动区域多极消费，零散商业直接销售，充分利用分散性商家资源，部分分担经营风险；二是精准寻找高净值人群；三是充分了解市场投资客的购买力及面积需求，量身定做商业产品；四是加快工程进度，提前呈现，增强客户购买信心；五是采用先经营后销售的模式，增加客户信心；六是实行减免房屋租金，给予充足的装修时间；七
33、是大数据及互联网的方式抓取所有可能的客户；八是产权经营分离，投资与运营分离，销售与招商同步，招商与运营一体化；九是降价、低价促销。三、商业地产去库存面临的困难和问题经调查分析，全市商业房地产目前面临的主要问题有以下几点：（一）市场受限。全市房地产销售市场比较局限，购房对象主要是_本地老百姓，外地购房者极少，本地购房者占总购房人数的_%以上。（二）销量减少。一是受宏观调控影响。20_年x月，按照国家房地产市场调控有关要求，全市停止执行购房补贴，商品房销售疲软。二是受疫情影响。全市房地产销售季节性非常强，春节前后是全市房地产销售旺季（一般是指2019年_月、2020年x月、2020年x月这三个月）
34、，春节前后的成交量占全年成交量的比重较大，而受疫情影响，今年春节的成交量出现了一定的下滑。（三）存量增加。20_年，全市主城区恢复供地，大部分开发项目在20_年、2019年相继才取得预售许可证，导致20_年、2019年房地产新增预售面积增幅较大。20_年商品房新增预售面积达_x._万，较20_年同比增长了_._%；2019年商品房新增预售面积达_x._万，较20_年同比增长了_._%。（四）预售许可制度的影响。按照城市商品房预售管理办法规定，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的_%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的开发项目，即可办理商品房预售许可证。但实际，大部
35、分开发项目只要进行了场地平整，修建至正负零层时，就完成了开发投资_%的要求，即可达到预售条件，一旦办理商品房预售许可证，该项目未修建部分也就纳入了待售面积，也导致待售面积过大。经调查，有部分开发项目的商业或车位实际是由开发企业自身持有经营，但仍然办理预售许可，但并未网签给自己，也就导致网签系统始终显示未销售，这部分项目也就进入了待售面积。（五）其他原因。一是一定区域内商办地产数量巨大，供需关系严重失恒，造成商办地产大量积压无法售出，企业无法回笼资金，企业经营运作困难；二是新城区商业存量大，人口密度较低，发展缓慢，周边市政配套（如医院、酒店等）较为滞后，客户消费信心受创；三是写字楼因为受城市规模
36、及人口影响，长期处于空置无企业入驻状态；四是自持部分经营商家受市场影响较重，经营管理成本高、商家退租情况严重；五是销售部分因总价、贷款利率、税费、租金回报低等原因导致销售困难；四是在目前经济大环境下，销售资金回笼困难、金融机构融资困难，企业面临现金流严重短缺的经营困境；六是受电商的影响和由于疫情的不可预测性，招租困难，而大量已招租商户的经营困难又加剧了招租困难，形成恶性循环；七是工程推进缓慢，招商落地困难。四、工作措施及建议（一）进一步抓好综合调控。完善因城施策的调控机制，尽快编制_市住房发展规划，制定出台区县房地产市场运行考核办法，各区县因地制宜，严控或减少新增商业用地；加强对房地产市场供需
37、两端的动态监测，每季度开展一次对各区县人口流向、市场形势等的综合分析，会同自然资源规划等部门，合理把握住房及土地供应规模、结构、节奏和时序，确保待售周期保持在合理区间。进一步规范乡镇开发建设，严格控制非中心乡镇房地产开发项目规模，提升开发质量。（二）进一步抓好供应研究。引导开发企业从人口规模结构流向、消费结构趋势演变等方面进行综合研究，加大改善型住房开发力度。合理规划大中型商业综合体，在非住宅商品房待售周期处于合理区间之前，严格控制非住宅项目建设用地供应，严格控制零星商业布局。建议出台相关配套政策，鼓励房地产开发企业转变经营模式，将已建成的非住宅商品房转化为自持物业，开展房屋租赁业务，盘活存量
38、非住宅商品房。（三）持续推进商业地产去库存。一是督促开发企业将自身经营的商业或者不能办理产权登记的车位可以转变为开发企业自持，不再纳入网签系统的待售面积统计范围，从源头上减少非住宅待售面积。二是建议保留或出台商业地产销售有关优惠政策，允许企业利用本市城区范围内未抵押、未查封的自有固定资产对其新建商品房预售资金监管额度进行抵扣等等。（四）加强对各区县的分类指导。认真落实因城施策的调控机制，加强对房地产市场供需两端的动态监测，强化对各区县人口流向、市场形势等方面的综合分析，加强分类指导，强化部门联动，统筹推进商品房去库存，促进房地产市场均衡发展。全市房地产开发经营管理工作情况调研报告根据市人大常委
39、会工作安排，x、_月份，_x副主任带领城建环资委员会及工作室的同志，对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流，到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会，召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会，多层面征求意见建议。一、基本情况近两年，中央反复强调“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不断加强房地产市场调控，进一步加大住房保障力度，通过一系列政策措施的实施，确保了我市房地产市场的平稳健康发展。（一）开发建设稳步增长。今
40、年x-x月，全市房地产开发完成投资_.x亿元，同比增长x.x%。全市各类房屋新开工面积_万平方米，同比上升_.x%。今年前x个月，全市已批复供地方案的住宅用地_x亩。全市房地产业实现税收收入_x亿元，同比增长_.x%，占全市税收收入的比重为_.x%。（二）调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施，抑制投资投机性购房行为，保护支持刚性和改善性住房需求。今年前x个月，全市新建商品住宅销售_.x万套，同比减少_.x%；销售面积_.x万平方米，同比减少x.x%。截至今年x月底，全市新建商品住宅库存_._万套，同比增长x.x%，库存去化周期为x.x个月，库存水平处于合理区间
41、下限。（三）市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从x月份价格指数情况看，同比上涨_.x%。考虑到政策影响的滞后性，以及最近房地产市场出现的新情况、新变化，多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落，销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策，对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用，但因购房需求高于房源数量，推高了新建商品住房周边二手房交易价格，个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前x个月，_新区、_区和_市占据全市新建商品房销售面积排名前三位，合计占比_.x%；相较于外围区域市场的火热，主
42、城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显，_、_、_和_四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的_%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展，但缺少相关政策制度保障和规划指引。二、存在问题（一）市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少，_、_、_、_及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大；部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，20_年至20_年六年间，全市累计供应住宅用地_宗、_.x万亩，但因种种原因有x.x万亩尚未开发利用，占供应总量的_.x%。二是
43、供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，开发企业对房价依然存在较高预期，企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高，主要原因是二手房大多为早年建设的老房子，基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低，我市每年新增上市二手房_余万套，约x万套成交,成交率仅为_.x%。（二）住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响，出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金
44、和税费政策，租赁企业每月实际收益的约_%将用于缴纳各种税费，拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力、职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足，闲置率较高，造成资源浪费。（三）市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门，由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因，造成市场监管存在
45、漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范，数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源，违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修，拒绝公积金贷款等违法违规乱象。(四)配套设施建设不完善。老城区部分建设项目，新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，导致房屋建成后无法及时移交。
46、部分垃圾转运站、公厕等邻避项目，道路、管网、公共绿地等市政设施，学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目，由于规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施，按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购，但现实中存在政府不愿出资回购，企业又无权对外销售的现象，导致建成后的公共服务设施闲置。20_年_月，我市出台了既有住宅加装电梯的政策，社会关注度高，但目前得以实施的项目很少。三、意见建议（一）坚持综合施策，确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位，坚持调控政策的连续性、稳定性，保障人民群众刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，引导需求稳步释放，避免出现房价大起大落。要加快转变发展方式，大力推动新旧动能转换，培育新的经济增长点，不断降低对土地财政的依赖。要根据城市总体规划和人口分布，结合城市有机更新、人口变动、产业布局、住房保障、房地产市场走势等实际情况，科学测算房地产建设空间布局和建设总量，科学制定房地产建设计