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1、1 2 2房地产项目投资决策至塑生第8 卷弟l l 期(忌弟1 3 4 期)程静1。许鹏2(1 贵州送变电工程公司，贵州贵阳5 5 0 0 0 1；2 贵州联恒房地产开发有限公司，贵州贵阳5 5 0 0 0 1)摘要：本文针对房地产项目投资决策的相关要素进行了深入的分析与调研。关键词：房地产；投资决策中图分类号：F 2 9 3 3文献标识码：A文章编号：1 6 7 1-8 0 8 9(2 0 0 9)1 卜0 1 2 2 一0 2房地产项目的投资决策是公司理财的重要内容之一。投资决策的好坏会给整个公司的财务状况造成一系列不可低估的影响。因此，怎样以市场分析为基础，进行科学的房地产投资决策显得十
2、分重要。房地产投资决策，是对长期投资进行估价、选择的过程。它主要回答需要多少投资，在什么资产上投资的问题。投资决策的目的是实现投资利润最大化或实现投资效益最大化。房地产投资决策的过程大致分为：项目的寻找及跟踪、项目的分析、项目的决策三步。首先，项目的寻找及跟踪应以公司发展和市场为依据，应认真考虑各种合理化建议，真正做到集思广益。目前，房地产项目都是以招标或挂牌出让的方式获得。所以房地产企业必须有很强的信息捕捉能力。要对项目进行初步的甄选。就是对项目的自身进行细致全面的研究。这点非常的重要，地块自身因素以及周边环境状况对项目的顺利运作起到至关重要的作用。毕竟房子是建设在这块土地上的，将来人住人群
3、要在这个小的区域范围内栖息生活。研究的主要内容包括：一、地块概况研究包括地理位置、四至范围、规划因素、地上地下建筑设施情况、周围建筑物构筑物情况、地形地貌、基础配套设施情况等。二、区域交通便捷研究包括对内交通和对外交通两方面，具体应调查道路的数量级别、公交状况、地块到达主要道路的方便程度等。三、区域环境质量研究一般是对空气质量、噪声污染、周边是否有水源、自然植被、公园等进行调查。四、区域商业设施完备程度研究五、区域医疗设施完备程度研究六、区域休闲设施完备程度研究七、区域未来规划情况研究规划情况对项目的发展是以个非常重要的因素，主要包括道路、桥梁、河流、居住用地、商业用地、金融用地等等方面的规划
4、。八、地块S W O T 分析九、包括优势、劣势、机会、威胁四大部分。是总结性的文字这需要在项目地块及其周边各种情况进行充分调研之后，再运用研究人员对市场的敏锐洞察力来完成此分析。十、宏观环境分析政治社会。政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。经济因素。经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄等各种因素，如1 9 9 7 年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房意愿的作用就显而易
5、见的，房地产市场也因此几起波澜。行政法规。行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是以把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。国际状况。国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不可忽视。如1 9 9 7 年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。其次房地产投资具有投资额度大、回收期长的特点，在整个开发过程中必须要保持资金链的顺畅运转，同
6、时各种量化的经济指标也是项目可行最理性的依据，开发商、投资商的最终目的尽可能地获得利润。因此项目的经济可行性研究非常必要。主要包括以下几点：1、支出费用。土地取得费、基础配套设施费、建筑安装工程费、区内管网工程费、销售费用、管理费、税费、利息等。2、回收资金。主要是项目的租售回收价款。3、经济评价指标。成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收等静态指标；财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等动态指标。4、现金流量表。现金流量表是对项目开发周期内现金流量的预测，模拟将来的资金流动情况，从而保证资金的流畅运转。5、不确定分析。一般包括临界点分析(盈亏平衡点)、敏感性分析、概率分析，
7、是对项目的风险判断。最后做好项目的投资决策，房地产的决策，应是一个自下而上的过程，即董事会对下属部门提出的各类可行性报告进行综合分析、拍板定音的过程。其间，应充分考虑资金来源情况，考虑可用于投资的资金限额情况等还有。同时，应把决策看成是一项系统工程。参与决策不仅包括领导层，还应包括财务分析人员、会计人员、管理人员和工程技术人员等。总之，项目决策时很长的过程，涉及的因素(下转第1 1 3 页)万方数据2 螋年第8 卷第l l 期(总第1 3 4 期)三、改善民生对经济发展的巨大作用在市场经济条件下，改善民生不仅仅是经济发展的目的，还是经济发展的不竭动力源泉，我们说的国内消费需求，其实就是民生需求
8、。在消费需求、投资需求和出口需求中，消费需求处于经济发展的基础地位，是经济发展可靠的主要的动力源泉。消费需求对经济发展的作用，可用一句老话表达：“基础不牢，地动山摇。”可是，长期以来，我们对改善民生在经济发展中的巨大作用并没有明晰的认识。已经是市场经济了，还用计划经济眼光、观念和手段对待民生，把民生摆到被动的位置，放在经济发展以后。政府仍然把自己与企业混为一体，企业为追求利润最大化目标不遗余力地进行生产扩张，政府为追求G D P 最大化目标不遗余力地进行投资扩张和近乎疯狂的招商引资。呼来唤去的民生，被挤到了墙角，等着分一杯经济发展成果的残羹。国际金融危机一来，经济发展内生动力不足的矛盾暴露了，
9、积累与消费比例严重失衡、产能过剩、经济结构扭曲和经济发展方式落后，一下子浮出了水面。从反面证明了改善民生、增加居民消费需求对经济发展不可替代的巨大作用。忽视改善民生对经济发展巨大的甚至是决定性作用的后果是，在严重损害民生的同时，也极大地损害了经济。一方面是过度积累导致的生产和投资扩张，另一方面是国内消费需求或居民购买力增长乏力。我们的企业不得不到国外寻找销售市场，外。出口由手段变成了目的。为争夺国外市场，我们的企业不得不压低价格，而压低价格的途径又往往是压低工人工资、延长工人劳动时间。为争夺国外用户而自相残杀，让外人坐收渔利，苦的是我们的普通劳动者，贬值的是我们的宝贵资源。我们生产的目的，好像
10、不是为了我们的民生，而是为了人家国家的民生，为了让外国人眼红的巨额外汇储备，换来的却是外国“反倾销”和贸易保护主义的大棒。消费需求不足，经济发展动力不足，同时又要追求高速度，政府可以为发展而发展，企业却不愿为生产而生产、为看不见效益的项目去投资，于是，政府投资规模越滚越大，城市建设规模越摊越大，而政府投资中，直接满足民生需求的比例偏低，无节制的造城运动反而加剧了经济发展与改善民生的矛盾及资源矛盾，最直接的后果是不断推高房价。积累与消费比例失衡导致投资内部比例失衡，进一步加剧了经济结构性矛盾。在扭曲的不合理的经济结构中，我们的企业很容易在采用先进技术、提高劳动生产率之外找到生存空间，开掘利润源泉
11、，例如压低劳动力价格、过度开掘自然资源、提高产品和服务价格、千行百业一窝蜂涌进房地产领域从而失去了追求科技进步、自主创新的压力和动力。从以上分析可以看到，我国经济发展中的矛盾，无论表层的还是深层的，几乎都可以从民生方面找到原因。四、探索正确处理改善民生与发展经济关系的途径社会主义市场经济条件下的民生与经济的关系，兼有计划经1 1 3济和一般市场经济特点，取长补短，如虎添翼；取短弃长，两两相伤。这是个新课题，有一个认识和探索过程。目前，民生问题已经积累到这样一个地步：不下决心集中解决民生问题，就不能夯实经济回升与发展的基础，就不能给经济发展注入强大的不竭的动力源泉，就不能实现经济结构调整、改变经
12、济发展方式的目标，就会延缓建设“小康”社会与和谐社会的进程。同时，经过六十年经济发展，我们已经具备了改善人民生存条件和提高人民生活质量的物质基础。应对国际金融危机的实践，有利于我们总结经验，理出改善民生、发展经济的清晰思路。一是要充分认识改善民生既是经济发展的目的，又是经济发展可靠的主要的动力源泉。按照经济发展水平，制定包括国民人生各方面、人生各阶段的民生规划，把改善民生作为经济发展的重要目标，列入考核政府的透明的、可验证的、硬性的指标，分解到各部门、各单位，确保达标。假如不从认识上解决问题，仅把改善民生、扩大内需作为填补外需不足的权宜之计，那么，一旦外需回升，就又回到老路。二是自觉运用经济规
13、律，处理好积累和消费的比例关系、经济发展和居民收入的比例关系、三大产业之间的比例关系，以及消费、投资和外贸的比例关系，等等，尊重市场规律，发挥市场作用，建立平衡机制。三是坚持和巩固公有制经济的主体地位，科学调整国有经济布局，发挥国有经济的控制力。建立和完善国资监管体系和制度，发挥国有及国有控股企业在建立和谐劳资关系、改善职工物质文化生活方面的示范作用和经济杠杆作用。四是改革分配制度。建立体现公平正义和按劳分配为主的分配制度。提高广大劳动者劳动报酬在初次分配中的比重，改善一线职工的劳动条件和工作环境，建立企业职工工资与企业经济效益、资本收益、管理层薪酬挂钩联动的分配机制。芎分配重在社会公平，重在
14、扶弱济贫解困，重在缩小城乡差别、地区差别、贫富差别。五是建立健全社会保障体系。应侈暴保，覆盖全民。加大财政资金支持力度，加大企业清缴力度，逐步提高社会保障水平。把垄断行业的垄断利润大部用于加强全民社会保障体系。政府投资应逐步限定在直接为民生服务的公益领域，并鼓励、引导企业入驻投资。伴随经济发展水平和效益的提升，逐步使处在孕育、婴幼、学龄、老年等人生各阶段的国民都有所倚靠，都有幸福感，而无前瞻之愁、后顾之忧。总之，社会主义市场经济条件下民生与经济的关系，既是重大实践问题，又是重大理论问题。本文只可作引玉之砖。一将久蓄的民生问题和经济内部矛盾联系起来，便有豁然开朗之感。在民生方面欠账越多，一旦偿还
15、，经济发展的后劲越足，动力越足、越持久。那时，十三亿人口的大市场才真是名副其实，潜力无限，生机勃勃，令人向往，趋之若鹜。一-+_ 斗-+-+-+呻+一-+-+呻+扣_+一+-+呻斗斗+斗呻+卜+斗斗斗斗斗斗斗斗。+呻。+一(上接第1 2 2 页)也很广泛。我们在整个过程中必须把握、准确、客观的对各种因素对项目影响的分析。这样才能有项目运行成功的保障。项日决策后必须对项目进行实施及跟踪。项目在实施过程中必须按既定财务目标实施，并严格加以控制。还应不断将投资的实际结果与预期结果进行比较分析，并及时作出调整。万方数据房地产项目投资决策房地产项目投资决策作者：程静，许鹏作者单位：程静(贵州送变电工程公
16、司,贵州,贵阳,550001)，许鹏(贵州联恒房地产开发有限公司,贵州贵阳,550001)刊名：现代经济（现代物业中旬刊）英文刊名：MODERN ECONOMICS(MODERN PROPERTY MANAGEMENT)年，卷(期)：2009，8(11)被引用次数：0次 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 王文琳 基于消错学理论的房地产投资决策研究 2008 房地产独特的性质决定了房地产投资具有开发周期长，受投资环境影响大，投资额巨大和投资风险高等特征。无论对于企业或者个人来讲，房地产除了可以作为投资品，还兼具有生产和生活的功能，而且房地产作为不动产具有一定的保值性，所以房地产具
17、备很高的投资价值和实用价值，一直属于投资的热点，对房地产投资决策进行分析研究就显得尤为重要。而房地产市场是风险与利润并存的市场，作为一个具有高风险的行业，在房地产投资决策前需要科学地，最大限度地对投资决策和风险进行评估，使房地产投资者能够正确合理地做出房地产投资决策。全文共分为四章，第一章为绪论，在查阅了国内外大量相关文献的基础上，首先介绍了我国房地产业投资发展概况和国内外房地产投资决策理论和方法的发展与研究现状；接着介绍了本文的研究意义与主要研究内容；最后是本文的创新之处即利用系统理论的观点，将消错学理论的思想和方法应用到房地产投资决策领域。第二章论述了房地产投资决策的内容、类型及决策的程序
18、，分析了房地产投资决策过程中可能出现的风险及投资决策风险的影响因素。第三章介绍了消错理论的理论框架、研究思路以及相关概念，主要包括消错理论的产生背景、研究对象和内容以及研究方法和目标，在该理论的基础上提出了对房地产投资决策进行消错的准备以及避免和消除错误的方法。第四章是消错理论在房地产投资决策中的应用和房地产投资决策错误消除的研究，这一部分是本文的核心部分。本研究首先把房地产投资决策抽象为一个对象系统，包括条件、结论、固有功能、目的功能和关系等五个子系统；同时针对该房地产投资决策消错模型的对象系统，建立判别房地产投资决策错误的规则系统；然后构建了房地产投资决策消错模型并得出求解房地产投资决策错
19、误值的公式；最后通过实例分析，运用该房地产投资决策消错模型对中诚广场投资决策进行实证研究，求出该投资决策系统的错误值，并且针对对象系统中各子系统的错误值进行分析，对系统中的错误分别进行转化和消除。本文的创新之处在于将消错理论应用于房地产投资决策的研究中，构建了房地产投资决策的对象系统和判别房地产投资决策错误的规则系统，最后建立了房地产投资决策的消错模型，通过该消错模型对房地产投资决策进行分析，可以对房地产投资决策中的错误进行合理的转化或者消除，以帮助房地产投资决策者能够做出正确的决策，也为定量化的研究消除房地产投资决策中的错误提供了方法和思路。2.期刊论文 王军武.蒋丽.张露 基于层次分析法的
20、房地产投资决策研究-武汉理工大学学报(信息与管理工程版)2004,26(5)AHP法是一种有效的定性分析与定量分析相结合的多目标决策方法.对于房地产投资项目而言,其评价决策也是一个多目标、多层次、结构复杂和因素众多的大系统.在对房地产投资决策影响因素进行分析的基础上,建立了房地产投资决策的层次结构模型,并运用AHP法进行房地产投资决策分析,从而证明运用AHP法进行房地产投资决策是完全可行的.3.学位论文 刘月功 房地产项目投资多准则评价的二阶段决策模型及其应用研究 1998 该文基于现代管理理论和中国房地产投资的实际情况,在研究国内房地产开发经营的全过程及外部和内部各影响因素的基础上,结合自己
21、多年的工作经验及体会.建立了科学、实用的房地产多准则投资决策模型,为房地投资决策工作提供了有效依据,该文的主要工作有:(1)建立了房地产多准则投资决策经济评价指标体系,提出了各项指标量化与计算的具体方法;(2)分析了房地产租(售)价影响因素,确定了决定房地产租(售)价的关键影响因素,建立了两种不同范围的房地产租(售)价预测模型,分别确定了各模型的样本收集方法;(3)分析了房地产项目特点,提出了房地产的分类方法,编制了房地产投资决策框图;(4)在第一阶段房地产单项目投资决策(各项目内部规划)中,根据单项目的投资决策的特征;(5)在第二阶段房地产多项目投资决策(各项目间评价排序)中,确定了反映房地
22、产投资效果的20项价指标,建立了相应的层次评指标的权重排序;(6)以济南市某房地产公司对四个房地产项目投资决策全过程为例,运用该文提出的理论和方法,进行了详细分析、计算、预测出三类房地产租(售)价,建立了房地产项目的经济评价体系,对其中两个项目进行了内部规划.4.期刊论文 左立.李济民 房地产投资决策中的实物期权分析方法-重庆建筑大学学报2004,26(1)通过对传统的房地产投资决策方法的基本假设及其缺陷的分析,指出了其不适应存在大量不确定性因素的房地产投资环境之处.由此引出实物期权思想并对其定价公式进行详细剖析,提出了实物期权分析方法运用于房地产投资决策中的总体思路,突破了传统投资决策方法的
23、局限性,使投资决策更加科学、合理,并对房地产企业投资管理工作有一定的指导意义.5.学位论文 蒋苏健 有限经济寿命视角下房地产投资决策的期权博弈 2008 作为推动我国经济迅速发展的支柱产业之一的房地产业在快速发展的同时正面临着巨大的未来不确定性，加之房地产市场本身所具有的互动竞争性，则使得在“房地产生市”中利用传统简单的投资决策方法就可以获得巨大利益的房地产投资者不得不进一步理性地思考和研究针对复杂形势的科学的投资决策理论。实际上，无论是对于房地产开发企业还是整个房地产行业的健康发展，研究科学的房地产投资决策理论与方法应具有非常重要的理论及现实意义。以净现值（NPV）为代表的传统房地产投资评价
24、方法忽视了投资的灵活性（期权）价值，是一种确定性条件下静态的投资评价方法；实物期权定价方法（ROPM）虽然考虑了期权价值，但是由于没有考虑现实房地产市场竞争情况，即忽略了竞争对期权价值的影响；将实物期权理论（Real Option Theory）与博弈论相结合而成的期权博弈理论（Option Games）正是当前研究不确定性和竞争性条件下房地产投资决策问题的最前沿的也是最科学投资决策理论。利用期权博弈理论对拟投资房地产项目进行评价，我们不仅可以得到项目是否可行或何时投资的评价结论，还可以说明哪些外生性因数变化会影响且如何影响投资者的战略决策。本文主要以租赁型房地产投资项目为载体，以未来市场需求
25、的不确定性为随机性变量，特别地针对房地产项目的有限经济寿命这一特性而力求在有限经济寿命视角下进一步完善房地产投资决策的期权博弈评价模型。在此基础上，先研究了对称双头市场房地产投资决策；其后，针对更一般的房地产市场情形，扩展性地研究了成本和需求均不对称情况下双头市场的房地产投资决策；文章最后给出了非对称双头市场房地产投资决策的算例分析。本文主要研究目的在于力求使房地产投资决策的期权博弈评价模型进一步完善以及使房地产投资决策的期权博弈评价体系得到进一步充实。6.学位论文 吴婧 混合型房地产项目投资决策的模型研究与方案优化 2007 房地产业素有永远的朝阳产业之称，它是调整产业结构，促进国民经济良性
26、循环的一个重要方面。改革开放以来，伴随着宏观经济的高速增长和持续发展，迎来了我国房地产业的复苏与繁荣时期，房地产业所能创造的高额附加值以及为投资者带来的丰厚利润，强烈地吸引着众多房地产投资企业。但是与此同时，房地产独特的性质也决定了房地产投资具有开发周期长、投资风险大的特征，只有科学地进行投资分析与方案决策，才能获得较为理想的投资绩效。根据我国房地产投资的情况来看，房地产项目类型可以分为单型(开发地块上只建造某一特定类型建筑)和混合型(开发地块上建造两种以上类型建筑)。随着房地产业的发展，房地产企业规模不断扩大，大项目混合型房地产已成为许多房地产企业的主要开发经营方向。针对混合型房地产投资项目
27、，其投资决策程序一般可以分为两个阶段：第一阶段是单项目房地产投资决策阶段(即各混合型项目内部规划阶段)；第二阶段是多项目房地产多准则评价排序阶段(即各混合型项目之间评价排序阶段)。在这两个决策阶段中，混合型房地产项目内部规划是房地产多项目投资决策的基础，它的合理与否，将直接影响到后阶段多项目投资的决策与实施效果。然而，从现在的研究情况来看，国内外学者大都重视对第二阶段的研究，即如何对已定的多个房地产投资项目进行评价与排序，从而为决策者提供科学的决策依据。目前已经有许多其它领域的先进决策方法运用到多项目房地产投资决策中，比如层次分析法、模糊评价法、灰色系统决策评价法、专家系统评价法、人工神经网络
28、法等。在已有的国内外研究文献中，很少有涉及到对单个房地产投资项目内部方案的规划与决策，即对房地产投资第一阶段的科学研究较少。当前，我国房地产投资企业同样也重视后期对多个既定投资项目的比较和选择，而对前期单个投资项目内部方案的科学制定重视程度不够，这样很难保证最终实施的项目方案的合理性与科学性。因此，本文旨在对混合型房地产项目的投资决策第一阶段进行研究，笔者希望通过本文的研究，能够给房地产企业提供一个具体直观的前期制定单个投资项目内部方案的模型，并且用成熟的算法去实现方案的优化，从而对房地产企业最终的投资成功起到一定的作用。本文在对混合型房地产项目投资决策的模型研究与方案优化的过程中，综合运用了
29、层次分析法、熵值法、运筹学和改进粒子群算法，并且通过VC+编程进行分析。首先，在分析房地产业的发展现状以及房地产投资决策存在的现实问题的前提下，确定了以混合型房地产项目的投资决策作为本文的研究对象；其次，对房地产投资的影响因素进行深入了解，在借鉴已有的研究成果的基础上，建立评价混合型房地产项目投资决策效果的指标体系；接着，将定性分析与定量分析相统一，综合考查多目标权重的确定方法，结合层次分析法和熵值法来确定各评价指标在投资决策中所占的综合权重，并在此基础上利用运筹学的知识建立非线性规划的投资决策模型；然后，由于决策模型中存在多个变量和多个约束，考虑到满足多个变量同时变化对目标函数的影响，引入能
30、以较大概率收敛到全局最优解的改进粒子群算法，并且用VC+编程实现方案的优化；最后，以一个具体的混合型房地产投资项目为例，利用建立的模型与算法程序得到优化的方案，再对比项目实际已经制定好的方案，检验模型与算法的正确性与适用性。通过本文的深入研究与分析比较，可以得出如下重要结论：(1)影响混合型房地产投资决策最关键的技术经济评价指标分别是利润、净现值、投资收益率以及动态投资回收期，因此在进行投资决策分析过程中要结合房地产市场的多方信息，主要研究影响其关键评价指标的因素：(2)本文所建立的决策模型与算法程序合理有效，有助于混合型房地产项目的投资商或决策者从市场和企业的实际出发，抓住主要矛盾(关键因素
31、)进行评价分析，从而得到经济效果优化的混合型房地产项目内部规划方案。7.期刊论文 冯卫.赵刚.邝飞飞.顾贵庆.FENG Wei.ZHAO Gang.KUANG Fei-fei.GU Gui-qing 多目标决策灰色关联投影法在房地产投资决策中的应用-华北水利水电学院学报2008,29(3)将灰色系统理论与矢量投影原理相结合,提出了一种新型房地产投资决策方法-多目标决策灰色关联投影法.介绍了该方法的基本原理,建立了综合考虑多种因素的房地产投资决策灰色关联投影模型,并用实例加以说明.所得结果符合房地产投资决策的实际情况,说明该方法用于房地产投资决策是可行和有效的.8.学位论文 王红 房地产投资决策
32、方法研究 2004 房地产投资是当前经济活动中的热点之一.由于我国房地产经济起步晚、发展时间短,市场运行还不太规范,各项制度有待逐步完善,投资决策的科学性和可行性研究不够严谨,如不加以分析、研究,不加以解决,势必影响房地产行业的健康发展,造成房地产投资得不偿失,影响房地产投资项目的经济效益.如何全面分析和综合评价房地产项目的必要性和可行性,如何在多方案中选择综合经济效益最好的方案,为政府部门和房地产投资商投资决策提供依据;采用何种投资方法能将项目设计的多种因素和目标量化,尽可能免除主观性的方法来达到正确综合评价的目的,至今仍是行业中研究的重要领域.本文就针对房地产企业的投资决策问题,分析研究了
33、主要的投资决策方法,进行了有关方面的探讨和研究.本文首先介绍了房地产现状以及房地产投资存在的现实问题,其次提出了房地产投资决策中的几种方法.在分析房地产投资决策的影响因素的基础上,建立了模糊层次分析的指标体系.针对房地产投资决策中现存的问题,结合层次分析法和模糊综合评判法建立量化模型,并利用德尔菲专家法中的经验数据对房地产投资决策进行综合评价,以达到客观、准确的评价目的.在全面考虑模糊综合评价法、层次分析法、德尔菲法和海明贴近度几种方法的基础上,认为将层次分析法和模糊综合评判法结合起来,建立量化模型,利用德尔菲法中的经验数值,取得理论中的结果,最后利用海明贴近度的数学方法,再回到投资方自身,考
34、察评定的合理性.最后结合实际的房地产投资实例,分析和说明了上述有关问题.证明此方法的可行性和可靠性,模糊层次综合评价投资决策方法的科学性和有效性.通过本文的研究与分析比较,认为采用模糊层次综合评判法进行大型的房地产投资建设项目的评价和决策是可行的,并且在实际的项目中进行了应用.综合运用模糊层次综合评价投资决策方法,就既可以避免评价过程中的主观随意,又可以为房地产投资方自身情况清晰定位,很好地达到了客观综合评价的目的,从而为政府部门、企业和开发商的项目投资决策提供科学有效的决策基础.9.期刊论文 马乐生.阎国平.阎中平.MA Le-sheng.YAN Guo-ping.YAN Zhong-pin
35、g 基于模糊数学的房地产投资决策研究-基建优化2005,26(1)对于房地产投资决策问题,尝试用模糊聚类分析和模糊贴近度的方法解决房地产投资决策的问题,并且结合实例对两种方法应用的效果和不足进行了研究.结果表明,应用模糊数学方法能较好地解决房地产的投资决策问题.10.学位论文 曹化强 我国房地产投资决策风险分析及在实践中的应用 2006 房地产因其所固有的特殊性，决定了房地产投资具有周期长、投资额大、影响因素复杂等与其他投资不同的特点，这些特点决定了房地产投资是一种高风险的投资活动。投资者在投资过程中面临着各种各样的风险，而且收益越大风险越大。如何估计和分析这些风险，较准确地进行房地产投资决策
36、，是房地产投资者面临的迫切需要解决的问题。本文以这一实际问题为背景，较全面地分析了房地产投资中的风险因素，并力求找到较为科学的决策方法，来降低投资决策的风险程度。房地产投资决策涉及的因素多，影响面广，并且这些因素具有一定的不确定性，因而房地产投资决策是一种风险决策。房地产投资者在决策时，需要根据历史资料或个人经验，预测未来房地产的市场状态，估计直接影响经济效益的各种技术经济数据，如销售单价、成本、收益、利率、工期等。然而，这种预测和估计往往带有一定的主观性，不能准确反映客观情况，因而就有可能造成决策失误。房地产投资面临的风险多种多样，引起风险的原因也形形色色，其后果程度也各不相同，具体分析这些风险是进行投资决策首要的一个环节。本文根据房地产投资的特点，结合我国房地产的现状，将房地产投资过程中存在的风险划分为系统风险和非系统风险，并对这两种风险进行了较为系统的和详细的分析。通过分析，有助于投资者事前识别风险产生的原因及后果，以便作出更好的投资决策，从而制定各种管理制度，控制和防范风险的发生。最后，本文结合工程实践北京万通中心房地产开发项目的投资决策风险进行了分析。本文链接：http:/