房地产投资决策模块管理表格.pdf

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1、适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF001项目开发投资决策流程意向地块确定项目研究小组成立策划人员设计人员财务人员项目资源评估时空环境评估筹备研究组制定研究计划价值维评估文化维评估发展维评估经济维评估初步可行性研究可行性方案研究用于银行贷款的地块发展可行性方案用于政府报建的地块发展可行性方案动态资金缺口分析评估静态技术经济分析风险性分析动态技术经济分析适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-002项目用地平衡表【使用说明该表

2、适用于项目调研中自身项目的规划分析，为项目可行性效益分析作资料辅垫】制表人：填表日期：年月日小区占地居住用地公共建筑用地绿地广场、道路用地项目占规划面积比例（m2）人均用地(m2)用地面积（m2）-适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF003【使用说明该表用于项目可行性研究中，依据政府有关地块总体规划指标，记录项目地块对应的经济指标，作为可行性经济效益分析统计的基础资料依据。】项目主要技术经济指标列表占地总面积亩 总建筑面积m2 居住建筑面积m2 公共建筑面积m2 居住户数户居住人数人 平均每户口建筑面积m2

3、 人口毛密度人/公顷 建筑面积毛密度m2/公顷 居住建筑密度%人口净密度人/公倾 人均居住用地m2/人 人均绿化用地m2/人 平均每户居住人数人 备注:项目指标单位数量备注适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-004项目整体建设进度计划控制表【使用说明该表适用于项目可行性研究过程中对项目建设各重要环节的投资额统计测算，为项目经济效益评估准备研究数据。】制表人：填表日期：年月日开工日期竣工日期投资额（万元）项目征地拆迁勘测、设计三通一平供水、排水管道水厂供电线路、变电站煤气工程道路工程污水处理通信工程绿化、园林

4、景点住宅单位会所公寓银行教育酒店康乐设施邮局前期工程基础设施及公用建筑配套工程住宅及主要附属建筑工程其他综合服务项目工程备注：适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF005【使用说明该表适用于项目可行性研究中对项目开发前期工程发生的众多费用进行估算，作为项目经济效益分析的一项重要内容，该表估算的费用项目应越全越好。】制表人：填表日期：年月日前期费用估算表征地拆迁费耕地单价工程量总额项目分项山地 拆迁安置费征地管理费合计土地出让金土地使用税合计 征地测绘费土地规划设计费勘察费模型制作费合计临时供水电费场地平整费临

5、时道路合计项目可行性研究费施工单位管理费合计土地使用费勘测设计费三通一平费备注：适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-006基础设施及公用建筑配套费用估算表【使用说明该表适用于项目经济效益分析中对基础设施及公用建筑配套建设发生费用进行详细记录，以提高项目经济效益分析的精确性。】制表人：填表日期：年月日备注：1道路2345678910111213合计排水管道供水管道水厂土建费水厂设备费供电工程费 变电站工程费变电送电设备费污水处理厂工程费 污水处理设备费煤气工程费通信工程费绿化及园林景点工程费单价工程量总额序号

6、项目适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF建筑安装费用估算表007【使用说明该表适用于项目经济效益评估中对建筑安装费用进行专项统计，以提高项目经济效益评估的精确性。】单位工程量总额备注费用项目费用项目人工费材料费施工机械使用费环境保护费文明施工安全施工临时设施夜间施工二次搬运大型机械设备进出场及安拆混凝土、钢筋混凝土模板及支架脚手架施工排水、降水工程排污费工程定额测定费社会保障费（养老、失业、医疗保险）住房公积金危险作业意外伤害保险管理人员工资办公费差旅交通费固定资产使用费劳动保险费职工教育经费财产保险费税金

7、其他财务费工具用具使用费工会经费已完工程及设备保护税金利润费用项目直接工程费直接费措施费规费间接费企业管理费适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-008其它费用估算表【使用说明该表适用于项目经济效益分析中除建安成本、基础设施及公用建筑、配套费用、前期工程费用等之外的其他一均费用支出进行统计累加，以保证项目经济效益分析时所花成本不发生遗漏，提高精确度。】制表人：填表日期：年月日单价基数总额序号项目报建费合计1开发企业管理费2不可预见费3工程质量监测费4适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发

8、部-10-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF009各项应缴税费估算表【使用说明该表适用于项目经济效益分析中对项目所发生的各项应缴税费进行统计累加。项目应缴的各种税费名目繁多，数额占据了项目开发成本中的不小比例。该表把各项税费统计累加，一目了然，全面而准确。】制表人：f填表日期：年月日单价基数总额序号项目1投资方向调节税2市政建设费3增加投资建设费4市政污水集资管理费5城市建设绿化管理费6交通能源设备费7供电用电负荷费8供水管网补偿费9教育事业配套费10商品房营业税11城市维护建设费12综合开发管理费合计备注适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部

9、CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-11-010所得税及销售成本估算表【使用说明该表适用于项目经济效益分析中对所得税及销售成本的专项统计估算】制表人：填表日期：年月日单价基数总额序号项目所得税合计1印花税2售房合同公证费3广告投放费4适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-1-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF011项目投资费用估算汇总表【使用说明该表适用于项目经济效益分析中对建安工程费用、基础设施及公用建筑配套费用等专项费用再统计、汇总，以进一步进行项目开发成本测算。】制表人：填表日期：年月日基础建设及公用建筑配套费

10、用2建筑安装工程费3其他费用4销售成本5应缴税费6基础建设及公用建筑配套费用开工前期工程费用1序号项目单价占总投资额的比重(%)适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-1-012项目开发成本影响程度分析表【使用说明该表适用于项目投资效益分析时对项目开发成本增长幅度的调整而产生的对项目投资利润率的影响程度分析，以控制项目开发成本的升降系数。】制表人：填表日期：年月日投资利润率（万元）投资利润率下降幅度（%）开发成本增长幅度（%）开发成本（万元）实现利润（万元）上缴所得税（万元）税后利润（万元）适用环节：投资决策可

11、复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-1-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF013项目开发工期影响程度分析表【使用说明该表适用于项目经济效益分析中对项目开发工期的延长而产生的对现金流量的影响，从而影响项目投资利润率的程度。】制表人：填表日期：年月日偿还贷款本利(万元)实现利润(万元)所得税(万元)税后利润(万元)投资利润率(%)投资利润下降幅度(%)项目开发工期延长半年一年一年半适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-1-014销售单价影响程度分析表制表人：填表日期：年月日【使用

12、说明该表适用项目经济效益分析中对销售单价的下降调整而产生的对项目投资利润率的影响程度分析，以控制项目销售单价的下降幅度。】销售单价下降幅度(%)销售收入(万元)实现利润(万元)所得税(万元)税后利润(万元)投资利润率(%)投资利润下降幅度(%)适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-1-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF015贷款分期偿还计划表【使用说明该表适用于项目贷款资金的总体初步偿还计划安排。资金管理是项目管理的一项重大内容，利用该表可以清晰地了解资金偿还的周期安排，从而也利于更准确地进行项目可行性研究中开发风险的评估。】制表人：填表日期

13、：年月日1年结余贷款与原始贷款之比2年3年结余贷款额还贷本息还贷本金适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-1-016项目开发风险描述表【使用说明该表适用于房地产项目开发可行性研究中的投资系统风险分析与房地产开发项目投资盈亏平衡分析、敏感性分析等定量分析方法相结合，随同房地产开发项目的财务分析共同构成房地产开发项目的经济效益分析。】风险描述规划不好，开发目标定位不准，房型落后，资金严重缺乏，工程被迫停工假设低价亏本售楼；拆除、炸毁；拍卖；低价转让可能性选择最优方案：拆除、炸毁、斥旧图新工程爆炸技术上是可行的原有

14、280亩地块上扩大开发规模，习惯形成350亩的新小区重新规划，设计出环境更美，房型更好的高品质楼盘，并获得利润回收目的技术的操作的功能的影响风险类型风险描述重点影响可能性预计解决日期实际完成日期适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-1-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF017房地产项目开发风险分析表【使用说明该表适用于房地产项目开发投资风险分析中对各个风险构成因素的威胁权重及特点进行分析对比。】位置环境敏感性开发周期的长期性开发的高投入，经济社会的相关性市场的不充分性国家政策方针的相连性国际环境相关性房地产开发特点风险分析适用环节：投资决策可

15、复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-1-018项目分期销售收入估算表制表人：填表日期：年月日项目数量m2年月至年月合计单价元/m2合计分期销售收入公寓别墅普通住宅【使用说明该表适用项目经济效益分析中的项目各期销售收入进行统计测算，以更精确地估算整个项目的投资利润，为项目可行性研究提供定量依据。】年月至年月年月至年月年月至年月年月至年月适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-0-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF制表人：填表日期：年月日净现值(所得税前)净现值(所得税后)投资收益

16、率(所得税前)投资收益率(所得税后)3019项目现金流量分析表 XX年XX年XX年XX年序号项目年份XX年合计筹建期上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年现金流入住宅销售收入裙楼销售收入车位销售收入1现金流出开发投资其中：土地成本建安成本前期费用不可预见费开发期税费红外线费用销售税费所得额所得税开发投资2净现金流量(所得税前)累计净现金流量净现金流量(所得税后)累计净现金流量【使用说明该表适用于项目经济效益分析中对项目所发生的诸多费用进行现金流量分析，进一步提高项目经济效益评估的精确度。】适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使

17、用COPY BY YOURSELF-1-020项目收益测算表制表人：填表日期：年月日【使用说明该表适用于项目经济效益分析中对项目可能支出的收益进行评估测算。该表中“年度分配”随具体项目的不同而不同。】合计年度分配年月至年月年月至年月年月至年月年月至年月年月至年月备注项目销售收入税前收益所得税税后收益销售支出投资销售成本应缴税费偿还贷款本息其他支出备注：适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF021制表人：填表日期：年月日项目投资效果汇总表【使用说明该表适用于对首期销售后项目投资投入与产出情况进行测评，使项目决策

18、者对项目的首期投资投入与产出做到心中有数，从而更好地调整后期开发。】序号项目数额1投资总额（万元）7234568910建筑面积（平方米）销售收入（万元）上缴税费（万元）上缴所得税（万元）税后利润（万元）销售利润率投资利润率自有资金投资利润率每平方米商品房实现利润（元）说明：适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-项目投资经济效益静态估算【使用说明项目效益评估及投资分析是项目可行性定量研究的必要环节。本表以A市某土地运营项目为例，系统展示了一个占地6000亩的超大型土地运营项目的经济可行性分析实操过程，并突破性地

19、利用了简单明了的图表语言。本表所展示的是项目效益评估及投资分析的第一操作环节项目投资经济效益静态估算。】022静态经济评估原则 土地成本测算按最大化原则进行计算和评估；基础生活公建配套设施列入基础配套，项目公建系统分列为公建配套立项计算；暂不考虑现金时间价值（净现值）对现金流的影响；规划指标按项目发展方向进行经验值的估算；土地出让收入按区域现状并考虑发展前景，按现行的土地市场价格进行估算；假设条件为：建成区内基本符合规划用途及各项指标；区内集体土地可全部征用，村庄可全部拆迁。规划指标 占地面积(亩)6000 住宅用地(亩)4800 公建配套用地(亩)900 基础设施用地(亩)300 可出让面积

20、(亩)300 容积率 0.9-1.9 绿化率(%)35%建筑密度(%)30%土地征用及拆迁成本估算金额4500027000135003202126006000计算基数7.582.11项目名称土地补偿费安置补偿费拆迁补偿费耕地占用税(元/m2)新增建设用地有偿使用费耕地开垦费计算依据土地补偿，安置补助，青苗补偿(0.6万元/亩)按土地补偿费60%计算按土地补偿费30%计算财综字1999117文件规定规定(0.6万元/亩)规定(0.6万元/亩)项目名称一、土地成本投入二、土地开发成本1、基础设施投入2、公建配套投入3、贷款利息4、土地开发业务经费5、不可预见费土地经营成本合计占成本48.66%51

21、.34%24.17%16.11%4%2.6%4.45%100%按用地分摊18.12万元19.11万元9万元6万元1.49万元0.97万元1.66万元37.23万元金额(万元)1087191146865400036000894258089936223405基数60006000600060003年2904006000计算依据18.12万元/亩19.11万元/亩9万元/亩6万元/亩土地成本及基础设施的25%(年利率6%)土地出让金的2%土地成本及基础设施5%(万元/亩)土地经营开发成本估算适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YO

22、URSELF022续土地收入预测分项土地经营开发成本估算项目名称居住用地商业用地(公建配套)合计基数(亩)48007205520出让价(万元/亩)5070收入金额(万元)24000050400290400备注按公建用地的80%出让居住用地开发经营成本估算按总用地分摊1.68万元3.60万元1.80万元6万元0.80万元0.19万元0.43万元14.50万元7.20万元4.80万元1.19万元1.32万元0.80万元15.32万元29.81万元按居住用地分摊2.1万元4.5万元2.25万元7.5万元1.00万元0.24万元0.53万元18.12万元9.00万元6.00万元1.49万元1.66万元

23、1.00万元19.15万元37.27万元金额(万元)1008021600108003600048001134256186975432002880071547949480091903178878基数2.17.5189639744158975240000项目名称新增建设用地有偿使用费安置补偿费拆迁补偿费土地补偿费耕地开垦费管理费耗地占用税土地成本小计基础设施投入公建配套投入贷款利息不可预见费土地开发业务经费开发成本小计合 计计算依据规定(万元/亩)按土地补偿费60%计算按土地补偿费30%计算土地补偿，安置补助，青苗补偿(万元/亩)规定按征地补偿费的3.5%计算规定(元/m2)按居住用地(万元/亩)

24、年利率6%三年计息(万元)土地成本及基础设施的5%(万元)土地出让金的2%(万元)按居住用地面积(万元/亩)公建配套（商业）用地开发经营成本估算用地面积分摊0.32万元0.68万元0.34万元1.13万元0.15万元0.04万元0.08万元2.72万元1.35万元0.90万元配套用地面积分摊2.1万元4.5万元2.25万元7.5万元1万元0.24万元0.53万元18.12万元9.00万元6.00万元金额(万元)18904050202567509002134801630881005400基数2.17.51896项目名称新增建设用地有偿使用费安置补偿费拆迁补偿费土地补偿费耕地开垦费管理费耗地占用税

25、土地成本小计基础设施投入公建配套投入计算依据规定（万元/亩）按土地补偿费60%计算按土地补偿费30%计算土地补偿，安置补助，青苗补偿(万元/亩)规定按征地补偿费的3.5%计算(万元/亩)规定（元/m2)按居住面积(万元/亩)按居住用地面积(万元/亩)适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-分项土地经营开发成本估逄0.22万元0.25万元0.17万元2.89万元5.61万元1.49万元1.66万元1.12万元19.27万元37.39万元134114901008173403364874522980850400贷款利

26、息不可预见费土地开发业务经费开发成本小计合计年利率6%三年计息(万元)土地成本及基础设施的5%(万元)土地出让金的2%(万元)基础配套（综合）用地开发经营成本估算按总用地分摊0.11万元0.23万元0.11万元0.38万元0.05万元0.01万元0.03万元0.91万元0.45万元0.30万元按公建配套用地分摊2.1万元4.5万元2.25万元7.5万元1万元0.24万元0.53万元18.12万元9.00万元6.00万元金额(万元)6301350675225030071160543627001800基数2.17.51896项目名称新增建设用地有偿使用费安置补偿费拆迁补偿费土地补偿费耕地开垦费管理

27、费耕地占用税土地成本小计基础设施投入公建配套投入计算依据规定(万元/亩)按土地补偿费60%计算按土地补偿费30%计算土地补偿，安置补助，青苗补偿(万元/亩)规定(万元/亩)按征地补偿费的3.5%计算规定(元/m2)按居住面积(万元/亩)按居住用地面积(万元/亩)0.07万元1.49万元4472484贷款利息年利率6%三年计息(万元)0.08万元1.66万元4979936不可预见费土地成本及基础设施的5%(万元)土地开发业务经费土地出让金的2%(万元)0.91万元18.15万元5444开发成本小计1.81万元36.27万元10880合计0.00万元0.00万元022续适用环节：投资决策可复印该表

28、格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF023项目初步财务评估表【使用说明项目初步财务评估定量研究是项目可行性研究过程中项目效益评估及投资分析的第二操作环节。本表系统展示了A市某土地运营项目初步的财务评估操作细节。】分项土地效益分析居住用地土地效益分析项目土地出让收入减：土地成本土地开发成本土地效益单方成本效益率总成本效益率项目金额(万元)24000086975919036112234.17%27.36%金额(万元)土地出让收入50400减：土地成本16308土地开发成本17340土地效益16752单方成本效益率49.79%公建（商业）用

29、地效益分析总成本效益率7.50%项目金额(万元)土地出让收入0减：土地成本5436土地开发成本5444土地效益-10880单方成本效益率-100.00%综合用地（基础设施）土地效益分析总成本效益率-4.87%项目总体土地效益分析土地出让收入290400减：土地成本108719土地开发成本114686土地效益66995成本效益率29.99%项目金额(万元)适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-023续项目土地开发收支平衡分析2005年2006年2007年2008年分年度土地出让面积年份土地性质2009年总面积3

30、0%144020%96020%96020%960居住用地商业用地合 计年度出让比例年度出让面积(亩)10%4804800年度出让比例年度出让面积(亩)55%39630%21615%108000072018361176106896048055202005年72000277202006年48000151202007年4800075602008年480000分年度土地出让收入预测年份土地性质2009年240000合计合 计9972063120555604800024000居住用地(万元)商业用地(万元)24000050400290400静态成本估算现金收入平衡计划2005年2006年2007年200

31、8年2009年合计前期投入(2004)序号现金流入土地出让收入9972063120555604800024000290400一1减:土地开发业务费1994126211119604805808现金净收入合计97726618585444947040235202845922现金流出新增建设用地有偿使用费12600二2700012600安置补偿费122700013500拆迁补偿费31350045000土地补偿费4450006000耕地开垦费560001418管理费614183202耕地占用税73202基础设施投入854000243001080018900公建配套投入9360002160014400贷款

32、利息108943298129812981不可预见费11993519871987198719871987108719现金支出合计1221759750868301682386819871987-108719现金收支差额三4685831690305814505321533-108719累计现金余额四-61861-301724094546266995项 目适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF项目敏感性分析土地开发经营成本敏感性分析开发成本升降幅度土地经营开发成本变化实现利润利润率利润率升幅实现成本利润升幅48.00

33、%330640-40240-12.17%-140.58%-160.06%-22368-7.15%-123.85%-133.39%-27-0.01%-100.03%-100.04%223148.32%-72.24%-66.69%4465418.17%-39.41%-33.35%6699529.99%0.00%0.00%8933544.43%48.16%33.35%11167662.48%108.37%66.69%13401685.70%185.77%100.04%40.00%31276830.00%29042720.00%26808610.00%2457460.00%223405-10.00%2

34、01065-20.00%178724-30.00%156384土地出让收入升降幅度土地出让收入敏感性分析出让单价(居住/商业:万元/亩)土地收入成本投入变化实现利润利润率利润率升幅实现成本利润升幅30.00%65/9137752022514815237267.68%125.68%38.22%20.00%60/8434848022456712391355.18%84%25.48%10.00%55/776194402239869545442.62%42.11%12.74%0.0050/702904002234056699529.99%0.00%0.00%-10.00%45/632613602228

35、253853517.29%-42.33%-12.74%-20.00%40/56232320222244100764.53%-84.88%-25.48%-30.00%35/49203280221663-18383-8.29%-127.66%-38.22%-35.00%33/46188760221373-32613-14.73%-149.13%-44.59%备注023续适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-项目投资经济效益的不确定性分析表【使用说明项目投资经济效益的不确定性分析是项目可行性定量研究中项目效益评估及

36、投资分析的第三操作环节。本表适用于项目投资经济效益测评时多个方案的研究比选。】024不确定性方案一占地面积项目主要规划指标6000亩住宅用地4800亩分建配套用地900亩基础设施用地300亩可出让面积5520亩容积率1.3绿化率35%建筑密度30%序号项目名称金额(万元)159900计算基数计算依据七级基准地价土地有偿使用费(地价)12480026据居住用地价1住宅用地2700030按旅游商业用地价公建配套用地810027按综合用地价基础设施450007.5土地补偿，安置补助，青苗补偿2土地补偿费27000按土地补偿费60%计算3安置补偿费13500按土地补偿费30%计算4拆迁补偿费32028

37、财综字1999117文件规定5耕地占用税(元/m2)126002.1规定6新增建设用地有偿使用费60001规定7耕地开垦费1418按征地补偿费的3.5%计算8管理费2686199合 计土地成本估算序号项目名称计算依据按总用地分摊（万元）金额(万元)基数占成本1土地成本投入44.77万元/亩44.77268619600071.74%2基础设施投入9万元/亩9.0054000600014.42%公建配套投入2万元/亩2.001200060003.2%3贷款利息土地成本及基础设施的25%(年利率6%)2.51150583年4.02%4土地开发业务经费土地出让金的2%1.3480164008002.1

38、4%5不可预见费土地成本及基础设施的5%2.79167314.47%6合 计62.40374424100%6000土地开发经营成本估算适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-0-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF不确定性方案一序号项目名称计算依据金额(万元)基数1土地有偿使用费（地价）七级基准地价(万元/亩)12480026居住用地开发经营成本估算用地面积分摊26总用地分摊20.802新增建设用地有偿使用费规定(万元/亩)100802.12.101.683安置补偿费216004.503.6按土地补偿费60%计算4拆迁补偿费108002.251.

39、8按土地补偿费30%计算5土地补偿费360007.506.00土地补偿,安置补助,青苗补偿(万元/亩)7.56耕地开垦费480010.8规定(万元/亩)17管理费11340.240.19按征地补偿费的3.5%计算8耕地占用税25610.530.43规定元/m289土地成本小计21177544.1235.3010基础设施投入432009.007.2按居住用地面积(万元/亩)911公建配套投入96002.001.6按居住用地面积(万元/亩)212贷款利息119062.481.98年利率6%三年计算(万元)6614413不可预见费132292.762.2土地成本及基础设施的5%26457514土地开

40、发业务经费67201.401.12土地出让金的2%33600015开发成本小计8465517.6414.11序号项目名称计算依据金额(万元)基数1土地有偿使用费（地价）七级基准地价(万元/亩)2700030用地面积分摊30总用地分摊4.502新增建设用地有偿使用费规定(万元/亩)18902.12.100.323安置补偿费40504.500.68按土地补偿费60%计算4拆迁补偿费20252.250.34按土地补偿费30%计算5土地补偿费67507.501.13土地补偿,安置补助,青苗补偿(万元/亩)7.56耕地开垦费9001.000.15规定(万元/亩)17管理费2130.240.04按征地补偿

41、费的3.5%计算8耕地占用税4800.530.08规定（元/m2）89土地成本小计4330848.127.2210基础设施投入81009.001.35按居住用地面积(万元/亩)911公建配套投入18002.000.30按居住用地面积(万元/亩)212贷款利息23942.660.40年利率6%三年计算(万元)1330213不可预见费26602.960.44土地成本及基础设施的5%5320814土地开发业务经费12961.40.22土地出让金的2%(万元)64800项目分项土地经营开发成本估算公建配套(商业)用地土地开发经营成本估算 A、B、15开发成本小计1625018.062.71024续适用

42、环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-1-不确定性方案一初步财务评估公建(商业一)用地土地效益分析总成本效益率1.4%序号项目名称计算依据金额(万元)基数1土地有偿使用费（地价）七级基准地价万元/亩810027基础配套（综合）用地开发经营成本估算用地面积分摊27总用地分摊1.352新增建设用地有偿使用费规定万元/亩6302.12.10.113安置补偿费13504.50.23按土地补偿费60%计算4拆迁补偿费6752.250.11按土地补偿费30%计算5土地补偿费22507.50.38土地补偿,安置补助,青苗补偿(

43、万元/亩)7.56耕地开垦费30010.05规定万元/亩17管理费710.240.01按征地补偿费的3.5%计算8耕地占用税1600.530.03规定元/m289土地成本小计1353645.122.2610基础设施投入270090.45按居住用地面积(万元/亩)911公建配套投入60020.1按居住用地面积(万元/亩)212贷款利息7582.530.13年利率6%三年计算(万元)420913不可预见费8422.810.14土地成本及基础设施的5%1683614土地开发业务经费00土地出让金的2%15开发成本小计489916.330.82项目分项土地经营开发成本估算土地收入情况预测16合 计18

44、43561.453.07项目出让价(万元/亩)基数(亩)收入金额(万元)备注居住用地704800336000商业用地（公建配套）9075064800按公建用地的80%出让合计400800居住用地土地效益分析项目金额（万元）土地出让收入336000减：土地成本211775土地开发成本84655土地效益39570单方成本效益率13.35%总成本效益率10.57%项目金额（万元）土地出让收入64800减：土地成本43308土地开发成本16251土地效益5241单方成本效益率8.8%A、B、C、024续适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY

45、 BY YOURSELF024续不确定性方案一综合用地土地效益分析初步财务评估项目金额（万元）土地出让收入0减：土地成本13536土地开发成本4899土地效益-18435单方成本效益率-100%总成本效益率-4.92%总体土地效益分析项目金额（万元）土地出让收入400800减：土地成本268619土地开发成本105805土地效益26376总成本效益率7.04%方案综合评估1、方案的投入成本大，资金缺口大，经营模式单一，无论从资金角度或经营角度的风险都较 大。在土地也让价格较为高水平的情况下，赢利指标仍偏低。2、方案的赢利能力低，抗风险能力弱，赢利指标不稳定。3、如果本案需要购置土地，必须按低于

46、七级的土地基准地价购置，本案才开始有较好的赢利指标。4、在四级地段的基准地价出让的情况下，其利润偏低。因此控制成本对此方案由为重要。占地面积6000亩住宅用地4800亩分建配套用地900亩基础设施300亩可出让面积5520亩容积率1.3绿化率35%建筑密度30%主要规划指标不确定性方案序号项目名称金额(万元)45000计算基数计算依据土地补偿，安置补助，青苗补偿土地补偿费27000按土地补偿费60%计算安置补偿费13500按土地补偿费30%计算拆迁补偿费32028财综字1999117文件规定耕地占用税(元/m2)126002.1规定（万元/亩）5新增建设用地有偿使用费6000规定（万元/亩）6

47、耕地开垦费1418按征地补偿费的3.5%计算7管理费1087198合计12347.51重点住宅项目主要规划指标重点项目开发成本估算二适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF-不确定性方案二综合用地土地效益分析初步财务评估序号1.41.522.111.11.21.3金额(万元)132954752254115250038478468753892计算依据总建面积50元/M2建安工程费3%建安工程费0.18%占地面积50元/M2建安工程费1%项目名称前期工程费设计费、报建费筹建开办费招投标费三通一平费工程监理费建安工程费

48、多层住宅建筑面积900元/M22.230795小高层住宅建筑面积1200元/M22.37129公共建筑(会所,场馆)建筑面积1500元/M2323762基础设施费3.19505绿化、道路工程费总建面积100元/M23.214257外水电及暧通工程费总建面积150元/M243806开发期间税费4.11901配套设施建设费总建面积20元/M24.2212工程质监、安监费建安工程费0.25%4.31694其他(包括报建费)建安工程费2%5125550开发成本合计序号561234金额(万元)2541664765971694384321320计算依据房屋销售收入3%建安工程费2%（开发成本+管理费用）3

49、%项目名称管理费用营销费用财务费用物业管理维修基金不可预见费开发费用合计序号占总投资比金额（万元）项目名称综合用地土地效益分析重点项目投资汇总表建安工程费3%187.75%152730开发成本1.115.62%27180土地成本1.27.64%13295前期工程费1.348.66%84687建安工程费1.413.65%23762基础设施费1.52.19%3806开发期间税纲212.25%21320开发费用3100%174051开发投资合计024续适用环节：投资决策可复印该表格发放使用适用部门：投资部/开发部-CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF不确定性方案二序号项目名称

50、计算依据用地面积分摊金额(万元)基数占成本1土地成本投入18.12万元/亩18.12108719600055.35%土地开发成本14.62万元/亩14.6287710600044.65%基础设施投入9万元/亩954000600027.49%2.2公建配套投入2万元/亩21200060006.11%2.3贷款利息土地成本及基础设施的25%(年利率6%)1.3178623年4%2.4土地开发业务经费土地出让金的2%0.8551122.6%2.5不可预见费1.4687364.45%总体土地经营开发成本（含重点项目）22.13项目开发总成本26.7116027581.59%土地成本及基础设施的5%3.