《上海及周边城市住宅商品房概况.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海及周边城市住宅商品房概况.pdf（13页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 年年 3 3 月月昆山房价昆山房价本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 2008 年的常州市住宅土地的出让情况。根据常州市国土资源局的数据显示（详见常州土地出让表），住宅用地的供地总面积约为 998172 平方米，其中市中心的面积约为 473225 平方米，占到出让总面积的 47.4%。在容积率方面，除了联集企业集团以 12 亿拍得的土地其容积率为 2.8 以外，其余的住宅用房容积率均在 2.5 以下，部分地块容积率有在 1.5 以下。在楼板价方面，其楼板价均价为844.88 元。楼板价的最高地块为拍得 12 亿低价的武青路北侧，红梅公
2、园东侧地块，其楼板价为每平方米 5768.12 元，其余的 2 个市中心地块的楼盘价均为千元以上，市中心以外的楼盘价大致均为千元以下。从数据中不难发现，由于 12亿住宅土地出让的“标王”存在，楼板价的平均数并不能反映出 2008 年常州市住宅土地楼板价的实际情况，且其市中心的楼板价明显高于其他区域。据土地市场网统计 2009 年，常州市共出让住宅用地 12块，面积约 1250208 平方米，总面积上比 2008 年有所增长。在这 12块住宅用地中，有 8 块地的土地面积超过了 10 万平方米，最小的一块土地为17940 平方米，最大的一块为 164855 平方米。在容积率方面，基本本文由昆山地
3、图原创 http:/ http:/ 2.0 以上，除了和平中路东侧的两块地是有 3.0 的容积率。在楼板价方面，最高的为每平方米 2001.42 元，最低的为 480.36 元，其平均楼板价格为1260.63元。虽然2009年的楼板价没有出现像2008年联集企业集团的 5000 元以上的高价，但是由于其整体楼盘的楼板均价大至在千元以上，所以比起 2008 年有明显的涨幅。进入 2010 年以后，据土地市场网统计截止到今年 2 月，共有 3块住宅用土地出让，面积约为 57308 平方米。容积率都不到 2.0，最大的也仅为 1.7。楼板价分别为，1377.88 元，2588.68 元和 4018.
4、91元。通过上图可以看出2009年常州市中心商品房的平均成交价6500高出常州市商品房的平均成交价 4930 将近 32%。而以处于市中心核心地段的京城豪苑为例，截至 2009 年底的平均售价达到了每平方米 19800元的价格。从京城豪苑这个楼盘不难看出，其坐落于常州市的市中心（原常州市政府），是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 205%的就其原因在于有良好的政府背景以及优质的售让地块，才能进行商品房的投资。2009 年商品房市场的火热，超出了人们的预期，1-11 月全市列入统计的房地产开发企业实现销售 741.5 万平方米，同比增长 80
5、%，其中住宅销售面积 660.3万平方米，同比增长 91.7%；办公楼销售面积 16.7 万平方米，增长 75.8%；商业营业用房销售面积 58.9 万平方米，增长 33.3%；其它用房销售面积 5.6 万平方米，增长 19.1%，商品房销售量再创年内新高。受销售强势增长的驱动，常州市商品房空置面积增长势头得到一定缓解，但总体仍处高位。截至 11 月份，全市商品房空置面积 130.2万平方米，同比增长一倍多，其中住宅空置面积 59.5 万平方米。2009 年 12月常州商品房交易量再创历史新高，商品房成交均价环比上升，商品房新增供应量持续增加，商品房可售余量继续下降。根据中央遏制房价的调控政策
6、，常州房管局明确表示本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 月的楼市，商品房交易量再创历史新高，全市商品房销售备案面积为164.43 万，同比上升 168.50%。其中，商品住房销售备案面积为127.03 万，同比上升 202.67%。商品房成交均价环比上升，全市商品房成交均价为 5237 元/；其中，商品住房成交均价为 4884 元/。商品房新增供应持续增加，全市商品房批准预售面积 127.73 万，同比上升 193.63%；其中，商品住房批准预售面积 109.50 万，同比上升 282.80%。商品房可售余量继续回落，截至 12 月末，全市商品房月末累计可售余量较 11 月末减少
7、36.70 万。昆山房地产市场基本概况（昆山房地产市场基本概况（20082008年年-至今至今）：2008 年的昆山市土地出让情况（详见昆山市土地出让表），根据昆山市国土资源局数据显示，2008 年昆山市出让纯住宅用地 8块，总占地面积为 264667 平方米。在楼板价方面，最高为每平方米3113.87 元，最低的为 450元每平方米，平均楼板价为 813.18 元每平方米。2009 年昆山市出让纯住宅用地 4 块，总占地面积为 586060 平方米较去年增长了 121.43%。就楼板价而言，均价为 3403 元每平方米。同时 2009 年昆山拍出了每平方米 7545 元的楼板价，最低为 48
8、7元每平方米。本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 年截至到 2 月底，昆山市实际出让住宅用地 3 块，总占地面积为 220895 平方米，平均楼板价在每平方米 1351 元。相对于权威机构统计出上海 2009 年 7230 元每平方米的平均楼板价而言简直是小巫见大巫了。从昆山市土地出让表中我们不难看出，就昆山市而言地区性的楼板价差异还是非常明显。2008 年市郊楼板价在 527.7元每平方米，而市区楼板均价在每平方米 870 元左右，而核心地块的楼板价更是达到了 3113.87 元每平方米。2009 年的市郊楼板价同样在 500元左右，同年市中心出现了 7545.45 元每平方米的
9、高价。通过上图可以看出 2009年昆山市中心商品房的平均成交价6395元每平方米高出常州市商品房的平均成交价 5846 元每平方米 8.7%。而以处于市中心优质地段的御景苑为例，截至 2009 年底的平均售价达到了每平方米 12000 元的价格。本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 年昆山房地产市场全平均价格走势呈现递增局势。2008 年全年均价在 4964 元/左右。2009 年前三季度则略有震荡，从走势上来看在将近年底时由于房贷政策的改革等诸多因素的刺激下，出现了明显的回升，12月的均价更是达到了 6600 元/。2009 年昆山全年商品房住宅的成交套数为 6.2 万套，比 20
10、08 年的 2.7 万套，环比增幅 130%。统计数据显示，2009 年，昆山商品房住宅月度签约量超过 6000 套的有 6 个月，其中签约量最高的是 12月份为 7938 套，签约量也是近年来的历史最高。总体看来，2009 年，昆山房产签约量从 5 月房展会期间开始正式回暖，此后便一直保持稳健的步伐，成交量居高不下。2008 年昆山商品房成交量为 2.7 万套，2009 年的交易量环比增加了 3.5 万套，增幅到达 130%。2009 年楼市交易量的高涨，和楼市宽松的政策和过剩的流动性资金有关。3 月份释放的是抑制了一年多的刚性需求，但到后来就是投资性的需求大量入市。抑制了一年的刚性需求在
11、2009 年 3 月爆发，随着交易量的快本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 月份，改善性和投资性的需求随之入市。3 季度后，楼市则充斥着大量的投资性的购买，房价也随之达到历史最高。2009 年楼市的价格和交易量均达到近 3 年来的历史最高，但这样的局面在 2010 年则很难延续，2010 年楼市的交易量会放缓。太仓房地产市场基本概况（太仓房地产市场基本概况（20082008年年-2009-2009年年）：据太仓土地管理网统计（详见太仓土地出让表），2008 年太仓市共出让住宅用地 4 块，面积约 93395 平方米，最大面积 66168平方米。在楼板价方面，最高的为每平方米1181
12、.37 元，最低的为 512.16元，其平均楼板价格为 632.67 元。2009 年的太仓市住宅土地的出让情况。根据太仓市国土资源局的数据显示，太仓市共出让用地 7 块，供地总面积约为 219393平方米，总面积上比 2008 年有所增长。在楼板价方面，其楼板价均价为 1298元，最低的为 891.57 元。当年的新区柳州路西、滨河路北地块拍的每平方米 5693.82 元的高价。其余地块均在千元左右。本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 2009 年太仓市中心商品房的平均成交价 6750元每平方米高出常州市商品房的平均成交价 4738元每平方米 42.5%。2009 年上半年太仓累
13、计完成房地产开发投资 15.91 亿元，同比增长 46.49%。上半年累计商品房施工面积 323.99万平方米，同比增长 42.12%；商品房新开工面积 92.12万平方米，同比增长 86.21%；竣工面积 49.41 万平方米，同比增长 23.68%。上半年商品房累计上市 78.15 万平方米，同比增长 97.5%。截止到 6 月底，全市可售的商本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 182.86 万平方米，同比增长 23.85%，上半年累计销售各类商品房 61.4 万平方米，同比增长 102.38%，其中住宅 47.41 万平方米，同比增长 113.23%；商品房销售均价为 448
14、6.524 元/平方米，同比增长 9.38%，其中住宅（含别墅、高档住宅）4416.72 元/平方米，同比增长 11.56%。上半年二手房共成交 2089 套，建筑面积 23.82万平方米，成交金额 6.11 亿元。注：上图数据来源于搜房网结论和建议：结论和建议：地级差异、品质差异地级差异、品质差异常州，昆山还有太仓作为紧邻上海的周边二，三线城市，房地产市场从 2008 年的数据看虽然呈现出稳步成长的态势，但是其地级差异和品质差异的不足也完完全全暴露了出来。在地级差异上，比如以常州为例，中心城区以外的楼房包括楼板价和售价与中心城区相差甚本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 10倍以上
15、，经济总量越高，上海工薪阶层的月收入一般在 5000 元以上，常州工薪阶层月收入只有 1000 多元，俗话说，水涨船高，虽然比喻不够确切，但确实房价与整个城市的居民收入有一定的关系，收入高的购房欲望和房价的承受能力也高。因此在二，三线城市的居民购房主要还是以自身改善住房条件为主的自住，只有少量的外地周边客户以及港澳台客户会来到二，三线城市做房产投资。政府政策政府政策根据常州市区 2008-2012 住房建设规划里提到，住房保障需求。根据对不同收入家庭的住房需求，本着完善住房保障体系，不断提高住房保障水平的原则，规划期内除建设经济适用住房、配建廉租住房和公共租屋、收购廉租住房实物房源外，将视我市
16、的实际情况，适时出台限价商品住房政策，以满足不同层次城市居民的住房需求。此项政策出台，更表明常州政府对要满足居民自住房需求的决心。另外太仓市政府 2010 年也发布了一条相关的政策信息，根据太仓房产网的信息，太仓市全面落实市政府 关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 文件精神,在国家宏观调控政策的总体框架下,保持商品房供需平衡,同时加快保障性安居工程建设,继续鼓励和支持居民本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 2003 年下半年开始，每月推出一批地块进行公开招投标。同时，上海也开始注重招标的科学化，把价格和开发商实力、土地规划结合在一起，进行综合评分，即按照土地出价标的、规划
17、方案好坏、企业资质、银行资信、保证金、公司业绩等几项标准进行综合评定。其中土地出价标的、企业资质是这一方式的核心，并以企业资质为第一标准，而不是谁出的价钱高就把土地给谁。从 2004 年上海市土地交易系统正式开通运行一直到现在，全部实行透明的实时评标方法，采用计算机评分，现场公布结果。通过这套系统，所有招标出让地块的招标文本、地价内涵、评标方法、招标规程均实现了统一，有关出让的信息公开程度也大大加强。所有招标文件、评标标准和评标方法，均在上海市房地资源管理局网站公开并可下载。为了避免人为干预因素和人为错误，上海采用了计算机评分，通过系统随机抽取，实行实时评标，同步监督，中标、落标情况也做到了在现场实时公布。因此在政府合理要求的情况下，就可以利用较少的资金，在比较短的时间里获得收益。需求差异需求差异本文由昆山地图原创 http:/ http:/ 2000 万，连外来人口至少在 2500 万以上。而二线城市、三线城市人口在 100万-300 万之间，多数城市人口不超过 200 万，人口基数占特大城市的 1/10。按基数差异，二线城市有 100 人购房，一线城市就有 1000人购房。需求量越大，价格就当然越高。这个现象在最近 5 年里不会得到改变，换句话说房产的需求一定大于供给。总上所属好的社会关系和公共关系，在明朗的政策下，是投资人达到整个投资的效益。