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1、第2 6 卷第4 期重庆建筑大学学报V 越2 6N o 4垫盟主墨旦塾堡鲤堑垡型螬!些望堕些望i 堡!垒堡型=；=；=；2 2 2 0 0 一我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征。刘玉峰1，张(1 重庆大学建设管理与房地产学院，重庆亮1，刘丹24 0 0 0 4 5；2 重庆明瑜实业公司，重庆4 0 0 0 2 0)摘要：从房地产的产业特征入手，对房地产经济泡沫的形成机理进行了实证解释，并通过对1 9 8 7 至2 0 0 1 年全国及北京市、天津市、上海市和海南省的商品房平均销售价格进行分析，说明房地产经济泡沫的区域性特点。认为房地产业产品的不可流动性和差异性、资本的投机性和市场的区域性
2、等特点，决定了房地产经济泡沫具有区域性的特点，因此，政府不仅要对房地产泡沫进行宏观监控，更应当对区域性的泡沫进行有针时性的政策干预。这样才能既保证整个行业的健康稳步发展，又可以防止区域性泡沫的破裂造成对整个宏观经济的系统性影响。关键词：房地产；经济泡沫；形成机理；区域特征中图分类号：F 2 9 3 3 5文献标识码：A文章编号：1 0 0 6 7 3 2 9(2 0 0 4)0 4 一0 0 9 6 0 6M e c h a n i s ma n dR e g i o n a lC h a r a c t e r i s t i c so fE c o n o m yB u b b l ei
3、nR e a lE s t a t eI n d u s t r yo fC h i n aL I UY u f e n 9 1，Z H A N GL i a n 9 1，L I UD a n 2(1 C o l l e g ed C o n s t r u c t i o n 地哪呼嗽吐a n d R e a l E s t a t e，c I l 佣鲥I l g U n i v e r s i t y，岫4 0 0 0 4 5，P R C h l n a；2 C h,m q i I l g M i I l g y u I n-d 地t r yI z d C k 舯娥4 0 0 0 2 0，
4、P R C h i n a)A h 嘲：I nt h i sp a p e rs t 删n gw i t hc h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ei n d u s t y，t h em e c h a n i s mo ff o n m a t i o no ft l er e a l 皓一r a t ee c o n o m yb u b b l ei se x p l a i n e dw i t hr e a lc a s e s，a n dt h er e g i o n a lc h a r a c t e r i s
5、t i c sa 弛i n t e r p r e t e dt h l l o n g h 砸遍慨t h ea v e r a g es a l ep r i c eo fc o m n 1 0 d i t yh o u s ei nc i t i e sa sB e i j i n g，T i a n j i n，S h a n g h a ia n dH a i n a np r o v i n c ea n dt h ew h o l ec o u n t r yf r o m1 9 8 7t o2 0 0 1 I nt h ee n do ft h ep a p e r，t h ea
6、 u t h o rc o n c l u d e dt h a tt h er e g i o n a lc h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s-t a t ee c o n o m yb u b b l ea r ed e c i d e db ys u c hc h a r a c t e r i s t i c sa sn o n f l u i d i t yo ft h ep r a d u c t，d i v e r s i t y，v e n t u r ec a p i t a la n dm a r k e tr e g i o
7、 n S ot h eg o v e r n m e n ts h o u l dn o to n l yi n s p e c ta n dm a n a g em a c r o s c o p i c a l l yt h ee c o n o m yb u b b l eb u ta l s oc o n t r o lt h er e g i o n a le c o n o m yb u b b l e，w h i c hw i l le r l s u r et h es 吣d e v e l o p m e n to ft h ew h o l ei n d u s t r y
8、a n dp r e v e n tt h es y s t e m a t i ci n f l u e n c eo nt h em a c r oe c o n o m yr e s u l t i n gf r o mb u r s t i n go ft h er e g i o n a le c o n o m yb u b b l e K e y w o r d s：r e a le s t a t e；e c o n o m yb u b b l e；f o r m a t i o nm e c h a n i s m；r e g i o n a lc h a r a c t
9、e r i s t i c s产生泡沫经济的两个主要根源是人们对实物资产和金融资产的过度投机造成的。房地产作为实物资产是形成经济泡沫的主要载体。与金融资产如股票市场产生泡沫的机理相比，房地产产品的不可流动性和差异性、市场的区域性、既是资本物品又是耐用消费品的特性，决定了房地产经济泡沫具有其自身的特点。国内学者曹振良等(1 9 9 6)通过对我国房地产住宅业发展状况的研究，解释了我国房地产业发展的周期波动现象。王诚庆等(2 0 0 2)在分析影响我国房地产周期波动的直接因素和间接因素的基础上，得出当前我国房地产周期波动周期增长、波幅减小的新特征。李晓西等(2 0 0 0)对虚拟经济、泡沫经济与实
10、体经济的涵义进行了界定，同时研究了三者之间的关系。郭建强(2 0 0 0)和李种(2 0 0 1)分别对泡沫经济的生成条件和形成原因等进行了研究。+收稿日期：2 0 0 4 0 3 1 1作者简介：刘玉峰(1 9 7 0 一)。男陕西人，讲师，主要从事房地产开发、企业发展战略等的研究。万方数据第生塑型墨坚：釜!壅旦壁丝丝鲞丝鲞丝型盛垫堡墨垦壅竺苤堑卫_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _-_ _ _ _-_ _ _ _ _ _ _ _-_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _-_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _-_ _ _ o o o o o o o o
11、o o o o o o o o。一。本文重点从房地产业和产品特点的角度，对房地产经济泡沫的形成机理进行实证研究，并进一步通过数据分析来说明我国房地产经济泡沫的区域性特征。1 房地产经济泡沫的界定经济泡沫本质上是一种投资现象，是相对充足的投机资金在高回报率的刺激下，过度集中投资于某个实物资本或虚拟资本，使投资对象的价格远远超过实际价值，那么超出实际价值的价格就是泡沫。泡沫经济与经济泡沫是两个不同的概念。泡沫经济表现为系统化的经济泡沫，是整个经济总量中泡沫化产业占主要成分的一种较宏观的经济现象；而经济泡沫是指在一个产业或区域内的经济泡沫化。一个产业或区域内的经济泡沫通过膨胀和扩散，最后造成全局性的
12、经济虚假繁荣，进而导致泡沫经济的产生 3|。房地产的经济泡沫现象是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，或者说，房地产总市值中被过度需求拉高的部分，大大超过由真实需求决定的实际总市值。其中的超过部分就是房地产泡沫 7 J。2 房地产经济泡沫形成的原因2 1 房地产业的特征房地产产品具有资本物品和耐用消费品的双重特征。在房地产泡沫的形成过程中，一方面其作为资本物品的特性决定了房地产同其它金融资本一样最容易成为投机的对象，从而成为泡沫的载体；另一方面，房地产又不同与金融资本，其最终的价值仍然在它的使用功能上，因此房地产作为耐用消费品的特征决定了房地产价格不
13、可能无限制的超过消费者的购买能力，房地产的经济泡沫相对于股票市场几十倍的市赢率而言，其泡沫程度是相对有限的。由于房地产产品的差异性受区位、户型设计等因素的影响，国外学者蛔(1 9 8 7)指出房地产产品是一种差别化很明显的产品。z e U(1 9 8 6)认为房地产市场是一种区域性市场，不应单从一个国家整个房地产市场状况去研究它的发展趋势，而应当研究每个区域性市场的特点。房地产产品的不可流动性和投资资本的流动性决定了一个国家的房地产市场很难存在一种整体上的均衡，亦即房地产投资过热和经济泡沫程度在不同的地区是不均衡的。经济活动中的许多泡沫事件都是由于预期偏颇驱使下的过度投机导致的，因此“投机”和
14、“预期”就成了研究泡沫成因的两个关键线索【6 J 6。2 2 土地资源的稀缺性在现代经济中，普通商品具有较为充足的供给和需求弹性：当价格上涨时，必然会引起供给的增加和需求的减少，从而达到供求平衡。而土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时，拉动土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，土地市场价格进一步上涨，促使房地产价格上涨，最终有可能导致房地产经济泡沫的形成。2 3 大量投机资本的存在大量投机性资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件。投机资本以谋取暴利为目的，具有高度的流动性。在市场经济体
15、制下，往往宽松的货币政策是导致市场上存在大量投机性资本的主要原因，这些投机资本可以轻易地从一个地区流动到另一个地区甚至国家。房地产作为一个特殊的产业，具有实体经济与虚拟经济的双重特点，很容易成为投机资本进行投机的对象。当大量投机性资本涌人房地产业时，使得房屋价格持续上涨，并最终可能会导致房地产泡沫的出现。2 4 投资者对房地产未来价格的非理性预期经济泡沫来源于人们的投机驱动，是基于人们对未来某个产业或区域经济发展的良好预期而集中进行货币投资，并造成资产价格严重脱离实体价值的一种现象。随着人口的增加和城市的发展，土地价 万方数据9 8一重鏖蕉垫奎堂堂垫翌型_ _ _-_ _ _ _ _ _ _
16、_ _ _ _ _ _-_-_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _-_ _-_ _-一。格存在着潜在升值的趋势。因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的遐想，于是，过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴利的刺激下，投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，导致房地产价格不断攀升；不断上涨的房价使得先期进入房地产业的投资者获取了暴利，在暴利的诱使下，新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来，以期获得比其它行业更高的投资回报，新一轮的炒作又开始，房价伴随着地价不断再创新高，最后导致房地产经济泡沫的产生。2 5 投机性需求和“聚
17、堆效应”的结果在房地产经济泡沫的产生过程中，往往存在着大量的投机性需求，投机性需求对房地产经济泡沫的膨胀起着推波助澜的作用。真正需求是指为了自身消费或再生产而形成的需求；投机性需求是指为了谋取买卖之间的价差而形成的需求。在房地产泡沫经济形成的初期，市场房价上涨造成人们对未来房地产市场投资回报预期的增长，巨额投机性资本的投入和新来竞争者的加入造成商品房供给量增加、房价上涨。不断上涨的房价正是在投机性需求的支撑下才得以继续攀升，而真实需求基于消费者的真实购买能力和实际承受能力而不会大幅上升。在投机需求的支撑下，房地产市场出现“房价越涨越买，越买越涨”的景象。如果没有大量的投机性需求，房地产经济泡沫
18、就会因房价的上涨得不到持续的需求支撑而导致泡沫的塌缩。同时，投机性需求有着明显的“聚堆效应”：即投资者的决策总会受到周围投资者决策的影响。已经进入的投机性需求者的决策往往对握币在手的潜在投资者有心理暗示作用。如果前期投资者赚钱，就会造成一涌而上的“聚堆效应”，这在房地产经济泡沫的产生过程中尤为明显。3 我国房地产泡沫的区域性特征3 1 我国房地产泡沫的区域性特征根据经济泡沫的含义：资产的市场价格远远高出其价值的虚拟部分。因此，我们认为一个地区一段时期内房地产平均价格的上涨情况最能反映该区域的房地产经济泡沫。为了比较研究房地产泡沫的区域性特征。本文选择了全国、北京市和海南省的商品住宅开发情况来说
19、明房地产泡沫的区域性特征。其中，1 9 8 7 至2 0 0 1 年全国、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的销售量和销售收入情况，详见表1；1 9 8 7 至2 0 0 1 年全国、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的平均销售价格变动，详见图l。衰1 全国、北京市、天津市J：海市和海南省商品住宅的销售面积及销售收入变化情况资料来源：中国房地产统计年鉴h 9 9 6，2 0 0 2 年对于1 9 9 1 年至1 9 9 3 年中国房地产市场的过热现象，我们认为从整个产业的总体发展来看，当时的 万方数据第4 期刘玉峰，篁!壅旦生垫左丝壹塑鲞丝型盛垫墨量垦壅：堡盐垄型L二_ 二_：二-_
20、一一60 0 050 0 040 0 030 0 020 0 0l0 0 00娄窭萝爹爹亨箩g寥箩箩拿爹$事亨g图l 全国、北京、天津、上海和海南住宅平均价格变化图房地产经济泡沫主要集中在中国的局部地区，如海南、广西北海和广东惠州三地，而从行业整体来看，房地产经济泡沫现象并不明显。那么就存在一个问题，即房地产经济泡沫到底表现为一种系统性的泡沫，还是一种具有区域特征的局部泡沫?我们认为，房地产的自身特点决定了房地产泡沫表现为一种区域性的局部泡沫特征，而系统性泡沫特征不明显。根据泡沫最基本的含义，即房地产价格持续大幅度上升，使得房地产总市值超过实际总市值的部分就是房地产泡沫。如果在1 9 9 1。
21、1 9 9 2 年期间，中国的整个房地产市场出现过系统性泡沫，那么我国房地产市场商品房的平均价格整体上会经历一个上涨和回落的过程，即泡沫的产生和塌缩的过程，或者价格远远高于价值的上升过程和价格回落的下降过程。根据图1，在1 9 8 7。2 0 0 1 年期间，中国整个房地产市场和北京、天津、上海市的商品房平均价格呈现持续上升的趋势，并没有出现房地产经济泡沫的产生和塌缩的特征。而我国海南省的商品住宅平均价格在1 9 9 1 年和1 9 9 3 年期间上涨了1 9 2，随后到1 9 9 6 年商品房平均价格下降了3 6，演绎了一个明显的泡沫生成、膨胀和回落的过程。因此，数据表明，在1 9 9 1
22、年到1 9 9 6 年期间，中国的房地产在局部地区出现过较明显的经济泡沫，呈现明显的区域性特点，而其系统性泡沫特征并不明显。因此，我们认为。只对中国房地产市场的整体经济泡沫进行分析，而忽略了房地产业经济泡沫的区域性特征，有可能会掩盖局部地区房地产投资已经过热的真实现象，从而不能够真实的反映房地产业的发展状况。3 2 空置率在预警房地产经济泡沫中的滞后性普遍的观点认为，“空置率”是衡量和预警房地产经济泡沫的有效指标，但是，空置率在预警房地产经济泡沫时，其具有滞后性特点。通常认为，空置房是指房地产开发企业投资建造的符合出售条件，但自竣工之日起超过一年尚未出售的房屋。在房地产经济泡沫的形成过程中，大
23、量资金的涌入、房屋供给量不断增加和房价不断上涨并不一定会导致商品房空置率的增加。分理性市场与投机性市场两种情况：在一个理性的房地产市场中，真实需求占市场需求的主要成分，那么在房地产经济泡沫的形成期，当房价上涨超出真实需求购买者的承受能力时，需求受到价格上涨的抑制，出现大量的空置房，表现为空置率的增加。因此，在理性市场中，空置率能真实反映房地产过热的现象。但是，在以投机性需求为主的房地产市场上，充斥着大量的以投机为目的的需求，那么在房地产经济泡沫的形成期，商品房供给的增涨很快被投机性需求“消化”，同时上涨的房价受到投机性需求的支撑而继续上涨。在这一过程中，空置率并不随着商品房供给量的上涨而上升。
24、只有在房地产经济泡沫破裂的前夕或之后，投机需求的投资者认识到市场高风险之时，投机需求的数量才会陡然下降，导致空置率的急剧上升。然而，此时的房地产经济泡沫已经开始破裂或快要破裂。这一点可以从海南省1 9 9 0-1 9 9 6 年的房地产经济泡沫中清楚的看到，图2 显示，在海南省房地 万方数据1 0 0一一重廛蕉塾查堂堂垫箜呈鱼查-_-_ _-_ _ _-_ _ _ _ _-_ _-_ _ _ _ _-I-_ _ _ _-_ _ _ _ _ _-_ _ _ 一一产经济泡沫的形成阶段，商品房的销售量一直随着竣工量的增加几乎同步增长，甚至在1 9 9 2，1 9 9 3 年出现了年度销售量大于竣工量
25、供不应求的局面，而到1 9 9 4 年该地区房地产经济泡沫破裂之后，销售量从1 9 9 3 年的1 4 0 3 万m 2 陡然下降到1 9 9 4 年的5 0 8 万m 2；但是商品房竣工面积下降较为缓慢，从1 1 1 1 万m 2 下降到9 2 9 万m 2。从1 9 9 4 年开始，海南省才出现了大量的空置房，空置率也在泡沫破裂之后才急剧上升。因此，对于投机性房地产市场，空置率作为房地产经济泡沫的预警指标具有滞后性。Eoooo一蔗I 孙鼍旷一1+竣T 量一!+销售量II蜊翮I啊f!一2么I jL R q 仇乙口J过盥弋引J 毯B涮氅I娶襄拳o O 最豢交蕊豢蘩蚤t O豢豢蕊娄、o V图2
26、海南省房地产竣工量和销售量对比3 3 房地产区域性经济泡沫对宏观经济的影响是系统性的房地产作为资本密集型产业，具有很强的杠杆效应。房地产经济泡沫的破裂造成大量的银行死帐、呆帐，不仅对区域经济的发展不利，甚至对整个宏观经济产生极大的负面影响。房地产经济泡沫形成过程中，大规模的开发投资和投机性市场需求致使房地产市场对资本的需求剧增，在宏观金融监管体制尚不健全的情况下，银行等金融机构的大量资金涌人房地产市场，对已经出现经济泡沫的投机行为起到推波助澜的作用，加剧了市场经济泡沫的程度。一旦房地产经济泡沫破灭，开发商大量的投资被市场套牢，如果银行等金融机构贷款在房地产市场投资结构中占到了足够大的比重，那么
27、银行出现的大面积呆帐、死帐，就有引发系统性金融灾难的危险。房地产经济泡沫的过度膨胀，会扭曲资源配置方式、降低资源配置效率。在房地产经济泡沫的形成过程中，投资房地产可以带来较其它行业更高的投资回报率，大量资本从农业、工业等经济部门流入房地产行业，使房地产市场异常繁荣。与此同时，其它行业的经济发展却因为资本不足或融资成本过高而受到抑制。房地产经济泡会对消费者产生消费误导，在房地产价格不断攀升的过程中，消费者对未来房价的预期也不断上涨，于是，大量的个人储蓄或抵押贷款进入房地产市场，以期未来收获比银行利率更高的投资回报。一旦房地产泡沫破灭，居民个人财产缩水，债务负担加重，导致居民消费不旺，内需不足，往
28、往致使市场陷入长期的低迷。同时房地产经济泡沫会重新分配国民收入，加剧社会贫富两极分化，造成一系列社会问题。4 结论房地产业产品的不可流动性和差异性、资本的投机性和市场的区域性等特点，决定了房地产经济泡沫具有区域性的特点，因此，政府不仅要对房地产泡沫进行宏观监控，更应当对区域性的泡沫进行有针对性的政策干预。这样才能既保证整个行业的健康稳步发展，又可以防止区域性泡沫过度膨胀破裂造成对整个宏观经济的系统性影响。参考文献：【1 I J o g 舭，J o h n C y c l ea n dT r e n d sI nt h eG l o b a l i z a l i o nO f B B a l
29、龇 M -1 1 l eR e s t l e s sU r b a nI J B I l d 麟畔，西8 i e w d：P r e n t i c e 万方数据第4 期一型墨鳖：釜i 壅垦壁些丝鲞鎏鲞盟型盛垫里鱼垦垡：些壁垒!Q!一H a，1 9 9 3，3 5 5 4 2 z e u S M o d e mS a d i n eM a n a g e m e n t M)R e a lE s t a t eI s s u e，1 1(驯I 影s 咖姗)，1 9 8 6，1 5 3 郭建强再议泡沫经济及其生成条件 J 山西高等社会科学学报，2 0 0 0，(1 0)：1 7 1 9 4 李
30、晓西，杨琳虚拟经济、泡沫经济与实体经济(J】财贸经济，2 0 0 0，(6)：5 1 1 5 李种论泡沫经济形成的原因、效应和危害 J 求索，2 0 0 1，(5)：1 2 1 5 6 王子明泡沫与泡沫经济非均衡分析(M 3 北京：北京大学出版社，2 0 0 2 7 颜哲，任波房地产与泡沫经济 A 房地产经济与管理 C 北京：中国人民大学出版社，1 9 9 7(上接第9 1 页)3 结论1)骨料粒径增大，其吸水率以及混凝土水分蒸发速率随之增大，而拌合物塑性收缩裂缝面积减小。2)陶粒浸水处理后，陶粒含水率增大，且浸泡时间越长，含水率越大，用其配制的混凝土较未预湿陶粒配制的混凝土水分蒸发速率小，塑
31、性收缩裂缝面积也较小。3)单粒径大颗粒陶粒以及高含水率陶粒配制混凝土时，由于陶粒的“微泵”效应，能够有效地抑制混凝土早期塑性收缩开裂。但考虑到陶粒的强度、骨料的生产以及混凝土性能的要求，骨料尽量选用52 0m m 的连续级配，且宜在拌制混凝土之前对骨料进行预湿处理。参考文献：1 P a r i vS o r o u s h i a na n dS i a v o s hR a v a n b a k h s h，C o n t r o lo fP l a s t i cS h 姆C r a c k i n gw i t hS p e c i 8 h yC e l l u l o s eF i
32、e b e r s(J】A C IM a t e r i a l sJ o u r n a l。J u l y A u g 1 9 9 8：4 2 9 4 3 5 2 M i r o d a wG r z y b o w s k ia n dS u r e n d r aP S h a h，r l I c a 萨C 眦k i n go fF i b e rR e i n f o r c o d(J 。A C IM a t e r i a l sJ o u r n a l，M a r，一A p l i l1 9 9 0：1 3 8 1 4 8 3 吴芳，蔡贵生，杨长辉聚丙烯纤维控制特细砂混凝土塑
33、性收缩裂缝试验研究C J 3 重庆建筑大学学报，2 0 0 3，2 5(5)：8 l 一8 6 4 杨长辉，孙大明，喻骁水灰比对轻骨料混凝土塑性收缩裂缝的影响 J 重庆建筑大学学报，2 0 0 4，2 6(3)：8 5 8 9 5 A l e x a n d e rM V a y s b u r d，D u r a b i l i t yo f L i g h t w e i g h t C o n c r e t e 蹦d g 鸭i nS e v e r eE n v i r o n m e n t s J C o n c r e t eI n t e r n a t i o n a l，J
34、 u l y1 9 9 6，3 3 3 8 6 唐笑高强陶粒吸水特性研究 D 重庆：重庆大学硕士学位论文，2 0 0 3 7 混凝土学高校试用教材(z 北京：中国建工出版社，1 9 8 1，1 3 7 1 4 1 万方数据我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征作者：刘玉峰，张亮，刘丹作者单位：刘玉峰,张亮(重庆大学,建设管理与房地产学院,重庆,400045)，刘丹(重庆明瑜实业公司,重庆,400020)刊名：重庆建筑大学学报英文刊名：JOURNAL OF CHONGQING JIANZHU UNIVERSITY年，卷(期)：2004，26(4)被引用次
35、数：16次 参考文献(7条)参考文献(7条)1.Logan John Cycle and Trends In the Globaliztion Of Real Estate 19932.Zell S Modern Sardine Management 19863.郭建强 再议泡沫经济及其生成条件 2000(10)4.李晓西.杨琳 虚拟经济、泡沫经济与实体经济 2000(06)5.李种 论泡沫经济形成的原因、效应和危害期刊论文-求索 2001(05)6.王子明 泡沫与泡沫经济-非均衡分析 20027.颜哲.任波 房地产与泡沫经济 1997 相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 田晓霞
36、 如何实现我国房地产经济泡沫的软着陆-现代商业2009,(12)房地产经济泡沫现象严重影响着我国房地产经济的发展,一旦房地产经济泡沫破裂,其蕴藏的风险破坏力根本无法回避.认清房地产经济泡沫形成的原因,才能实现我国房地产经济泡沫的软着陆,最大限度地保护人民群众的根本利益.2.期刊论文 陈飞.江军 海南如何防止房地产经济泡沫-大众商务（下半月）2010,(6)90年代初期的房地产泡沫给海南省带来了经济上的沉重打击.在海南省被国务院批准成为国际旅游岛之后,海南省出现了一天多价、疯狂抢购的房地产过热现象.本文分析了经济泡沫是否再次出现,造成现在这种局面的原因,以及相关的应对措施.3.期刊论文 周承国
37、房地产经济泡沫问题思考-广西大学学报（哲学社会科学版）2008,30(z1)房地产经济泡沫是房地产经济波动的一种表现形式,房地产经济泡沫一旦破灭,将会给社会带来很大的危害.本文首先解释什么是房地产经济泡沫,分了析当前全四房地产市场发展的现状是否存在泡沫成份,阐述了房地产泡沫的危害性及其形成的主要原因,并尝试提出了一些预防措施.4.学位论文 张红伟 房地产经济泡沫测度实证研究以葫芦岛市房地产业为例 2006 近年来，关于房地产业出现泡沫的舆论逐渐增多，包括来自高层的警告。国家计委中国行业景气分析报告称，2002年可能是房地产业的转折点，持续繁荣了近5年的市场将进入中期调整过程，真实的房地产泡沫已
38、经出现。建设部发出的“政策导向”，要求加强建筑用地和项目监管，严格控制豪宅审批量，鼓励建设经济适用房。而央行也对各商业银行的房地产金融业务进行大检查强调：房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注：商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。本文研究的主要内容是房地产泡沫的内涵、特征、产生原因、时代背景，从生产层面、交易层面、消费层面分析了泡沫存在的可能性，并基于房地产泡沫相关评价指标来对房地产泡沫进行测度，结合国家2003年推行的工程量清单计价方法，用市场成本法对葫芦岛住宅业基础价值进行了测算，并与现实房价相比较，从定性和定量两个方面来分析葫芦岛市的房地产
39、市场，建立了泡沫测度模糊预警模型，最后给出了房地产泡沫的预警和治理措施。5.学位论文 陈华 上海房地产泡沫分析 2006 自从进入21世纪以来，上海房地产业进入了一个高涨的发展过程，房地产业的增加值占GDP的比重从2000年的5.5上升到2004年的8.36。作为上海经济支柱产业之一的房地产业对上海国民经济的作用勿庸置疑。但是，进入2003年以后，房屋销售价格连续几年快速增长，尤其在2005年初，上海第一季度房屋销售价格上涨达19.1，上涨幅度之大令人吃惊，房地产价格的持续快速上涨，引起人们对上海房地产业的极大关注，业内外对上海房地产泡沫的争论愈加激烈。本文就以上海房地产的泡沫问题作为出发点展
40、开讨论，论述了房地产泡沫的形成，发展及其危害，研究了目前上海房地产泡沫的情况，设计计量经济模型对上海房地产泡沫进行测度，然后分析了上海房地产泡沫是如何形成的，并在肯定上海对房地产宏观调控的效果之后，提出了一些治理的措施。本文首先介绍了关于泡沫的一些概念，并对经济泡沫和泡沫经济的含义进行了界定，接着对历史上一些著名的房地产泡沫事件进行了介绍，并对房地产泡沫进行了理论分析以及对目前房地产泡沫的研究方法进行了综述。然后对上海房地产市场的泡沫问题进行了初步研究。这里先介绍了上海房地产市场的状况，接着讨论了目前房地产业内外对上海房地产市场泡沫的争论，然后利用传统的房地产泡沫测度方法对上海房地产泡沫进行了
41、检验，初步结果发现上海住宅市场的确存在泡沫。为了进一步考察上海房地产泡沫情况，这里主要讨论上海商品住宅市场。论文以房地产供求为出发点，利用计量经济学理论建立计量经济模型，模拟上海商品住宅市场的供给、需求以及价格的走势，并预测未来上海商品住宅的发展情况。分析结果发现上海商品住宅市场泡沫形成于2003年，并在2003年到2005年第一季度不断膨胀，主要表现为房地产价格泡沫，从2005年下半年到2007，主要表现为商品住宅空置泡沫，当然在国家宏观调控的有力进行下，上海商品住宅泡沫从2008年开始逐步被消化，到了2010年，商品住宅市场供求基本上达到平衡，商品住宅价格走势稳定。最后，论文对上海房地产泡
42、沫形成原因进行了分析，讨论了宏观调控对上海房地产市场影响，并提出要进一步加强宏观调控，采取可行措施，巩固治理成果，健康发展上海房地产市场。6.期刊论文 黄磊品 总结历史经验教训,规避房地产经济泡沫-广西城镇建设2004,(11)本文从桂林市曙光房地产开发公司企业的微观经济角度出发,透视在宏观经济调控角度下,总结企业历史经验教训、认识房地产周期波动原因及传导机制以规避房地产经济泡沫.7.期刊论文 李旭超 刍议目前我国房地产调控政策的选择从日本经济泡沫的产生与破灭谈起-西安金融2007,(3)当前,我国国民经济发展已到了一个关键时期,如何选择适当的宏观调控政策至关重要.在众多政策要素中,房地产调控
43、政策无疑是最令人关注的政策之一,笔者以日本的教训为鉴,认为我国政府要在土地和房地产企业的银行贷款两方面狠下功夫.8.学位论文 曹国栋 论房地产业中的经济泡沫问题 2004 近几年,中国房地产业高速发展,成为拉动内需、推动国民经济增长的重要产业之一.随着房地产投资的飞速发展,有人担心会出现房地产市场泡沫,甚至危害到整个国民经济.因此,对房地产业的经济泡沫问题的研究,具有重要的理论意义和现实意义.该文首先阐述了泡沫经济的概念及房地产业与泡沫经济的关系,认为房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身不是泡沫经济,但它有某些经济泡沫成分,存在着发展成为泡沫经济的可能性.其次,文章从预期、土地投机、资金
44、支持、虚拟资本理论等几方面对房地产泡沫产生及破灭的原因进行分析,并进一步指出了房地产泡沫的危害及国际经验给我们的启示.在此基础上,作者通过对当前中国房地产业市场的发展态势进行分析,认为中国目前房地产业处于持续繁荣时期,确实存在房地产泡沫现象.虽然不同于泡沫经济,如果任其过度膨胀,就有引发泡沫经济的可能性.因此,防范房地产经济泡沫过度膨胀,有效地降低其形成泡沫经济的可能性,已经成为中国房地产业和政府目前面临的重大课题之一.最后,该文为政府在当前防范和治理房地产业中的经济泡沫的政策选择方面提出了以下几点建设性建议:一是设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投
45、机;二是加强房地产价格的调控;三是加强房地产信贷的管理;四是加强对土地供应和转让管理;五是明晰地界定房地产产权;六是治理房地产市场的缺陷;七是优化产业结构,促进经济协调发展.9.期刊论文 杜瑞丰 关于房地产经济泡沫问题的思考-中国市场2009,(27)由于房地产投资所引起的房地产价格脱离基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的房地产经济泡沫现象,对经济发展构成巨大威胁.因此,有必要深入研究房地产经济泡沫问题.本文通过分析房地产经济泡沫的含义,针对房地产经济泡沫产生原因提出防范措施.10.学位论文 梅霖 房地产企业扩张理论研究与实证分析 2005 随着我国经济建设步伐的加快，特别是基础设施投资增
46、加，房地产业面临着前所未有的发展机遇，并成为国民经济的支柱产业。但是，部分地区的盲目投资也引起了一些经济泡沫。随着土地市场和金融市场管制的增强，房地产市场资源将重新整合、优化，房地产企业将进入新的发展阶段。在此情况下，房地产企业如何在竞争中求得长期生存和持续发展，如何抓住机遇进行规模扩张，已成为中国房地产企业亟待解决的首要问题。本文首先阐述了中国房地产业的发展历程和中国房地产企业的特点，由此说明房地产企业扩张的必然性与必要性。接着，从经济学与场论的角度，来研究房地产企业扩张的内外动力与扩张时机。在上述理论学习和研究的基础上，提出了房地产企业扩张的各种方式。然后，从影响房地产企业扩张的内外因素出
47、发研究房地产企业扩张的条件与可持续性。最后，通过万科、顺驰两个企业的案例论证，来找出房地产企业扩张成功的关键因素和可以借鉴的经验。本文尝试通过经济学、管理学、物理学等不同的角度来研究企业的扩张，来达到一些理论创新。本文的目的是想通过对部分重点问题的分析，来探求房地产企业扩张的一般理论框架。引证文献(16条)引证文献(16条)1.江波 房地产业宏观运行状况综合指标测度研究期刊论文-合作经济与科技 2010(9)2.张红利.林成 房地产泡沫形成机制探讨基于供求原理和弹性理论的分析期刊论文-现代商贸工业 2009(16)3.刘婷婷 房地产投资对国民经济的影响期刊论文-知识经济 2009(4)4.李西
48、凤 房地产泡沫形成机制基于供求原理和弹性理论的分析期刊论文-江西广播电视大学学报 2008(4)5.王晓辉 房地产行业价格泡沫的经济学模型设计基于改进的CAPM模型期刊论文-商场现代化 2008(33)6.王金梅.陈斌.李莹 房地产行业价格泡沫的经济学模型设计基于改进的CAPM模型期刊论文-中国物价2008(12)7.陈斌.李莹 房地产行业价格泡沫的经济学模型设计期刊论文-市场研究 2008(10)8.王军.于福海 房地产虚拟性与房地产泡沫问题综述期刊论文-时代经贸（学术版）2008(12)9.曹春霞 中国房地产泡沫问题研究学位论文硕士 200610.李明松.王勇 我国房产市场中的投机行为分析期刊论文-西南金融 2005(8)11.李桥.孟卫东 中国房地产业的弊端及宏观调控分析期刊论文-经济前沿 2005(11)12.戚烈旭 中国房地产市场的供给和需求分析-兼议房地产过热期刊论文-广西财政高等专科学校学报 2005(2)13.刘元元 城市发展中的房地产泡沫房地产泡沫形成与抑制的理论分析学位论文博士 200514.熊丽 对中国房地产泡沫的理论与实证分析学位论文硕士 200515.韩庆万 延吉市房地产市场现状与发展对策学位论文硕士 200516.陈锦存 房地产泡沫研究理论、检测及对上海市的实证分析学位论文硕士 2005 本文链接：http:/