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1、文章编号!#$%&()*(#+#(%#&(%#,住宅产业集团的组建模式-常海霞.吴维杰*重庆大学/区建设管理与房地产学院.重庆0#0,+摘要!根据企业不同的经营环境和经济水平.可以采用不同的模式和发展形式组建智力1技术1资金密集型及专业化1一体化的住宅产业集团.这是实现我国住宅产业现代化1促进国民经济发展的有效途径和措施2关键词!住宅产业化3规模经济3住宅产业集团中图分类号!4()5 文献标识码!6我国住宅产业的现状改革开放以来.我国的住宅建设取得了举世瞩目的快速发展2但是.我们应清醒地认识到.由于传统习惯和旧体制的影响.我国目前住宅产业仍然处在粗放型1劳动密集型的发展阶段.与发达国家相比存在
2、着很大差距2世界上一些发达国家通过推行住宅产业化.不仅使住宅建设得到快速发展.建筑业整体素质提高.而且也带动了相关产业及整个社会经济的发展2住宅产业化于)$#年在日本兴起.第一个十年.通过住宅部件工业和工厂预制住宅产品.使得住宅产业获得了倍的生产力.)&#至)#年.通过对传统的住宅生产的革新.机械1电子等相关产业的增加值提高$倍.住宅产业产品的发展.生产规模的扩大和技术的进步.给日本经济带来了活力2我们要在(世纪真正使住宅建设跟上发达国家住宅建设的步伐.唯一的出路是通过加快住宅产业现代化进程.将其尽快转变为技术密集型产业.大力提高住宅产业的技术附加值.增大科技进步对产业发展的贡献率.建立标准化
3、1工业化符合市场需要的生产体制.与其他相关产业协调发展.拉动住宅建设的持续增长2(发展住宅产业集团的必要性目前.中国的住宅建设规模较大.但住房*整体+质量还不高.品种也不多.不能满足不断增长的住房需求.当然.也就不能刺激消费2要发展住宅产业.就必须摆脱建筑业原有的生产方式.进行产业结构的调整.积极推进住宅产业化.即以科技进步为核心.实现住宅建设一系列活动的标准化1工业化和集约化.根据住宅产业关联度高的特点.把与住宅相关的产业按一定顺序组合起来.在生产领域形成以住宅为最终产品的一条流水生产线.在流通领域形成一条龙服务2单一生产项目的企业或集团不能担负起工业化加工1商品化供应这一重任3同时这种单一
4、集团资金没有优势.规模小.不能形成专业互补.不能承担起产业现代化所负的重任.反而会限制住宅产业化的进程2由于住宅产业具有巨大的市场潜力和发展空间.因此.要促进住宅产业健康发展.就必须提高技术水平和产品质量1降低成本.引导产业主体向专业化1规模化方向发展.从而提高企业效益2但由于住宅产业关联度大.地区性强.工作量大.住宅产业的竞争必然形成生产高度集中的大型联合性住宅生产企业2只有大型产业集团.才能容纳和运用新技术.实现住宅产业化.达到成片开发2通过企业间的联合1兼并1重组等方式就形成一些符合现代工业发展的大规模具有专业水平的产业群第(卷第(期(#年0月重 庆 建 筑 大 学 学 报7 8 9:;
5、?8;A B C;A7 C ;D 9E;C F G:H C I JK8=5(L8 5(MM M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M6N:5(#-收稿日期!(#%#,%($作者简介!常海霞*)&0%+.女.河南长葛县人.硕士生.主要从事房地产经营与管理研究2体!住宅产业集团以专门生产住宅为最终产品集住宅投资#产品研究开发#设计#配构件制造#施工和售后服务于一体的住宅生产企业是一种智力#技术#资金密集型的能承
6、担全部住宅生产任务的大型企业集团$住宅产业集团的组建可以降低经营风险消除盲目竞争创造各种优质产品创造品牌效应最大程度发挥住宅开发的规模效益为市场提供更多经济#质优#适用的住房$住宅产业集团是实现住宅产业结构合理化#高度化的主导力量有利于提高产业结构的结构转换能力通过集团组合可以使住宅各生产要素实现合理流动和重新配置也是中国住宅产业走向现代化的重要标志$国家只要抓住了住宅产业集团就可以控制整个住宅产业的发展$科技进步是住宅产业化的关键我国住宅建设存在的众多问题都是因为技术水平低下#科技含量不高因此发展住宅产业化必须把科技进步放在首位$%关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见&中主要目标(指
7、出)*+,年科技进步对住宅产业发展的贡献率要达到-+.到*+/+年 提高到-,.$而我国住宅产业的科技进步贡献率仅为*,0 1.2/3 3 1年4 发达国家为,+.56+.$成熟的住宅产业集团是集规划设计#生产建设#装饰装修等多个行业优化组合形成的庞大新型组织机构是一个技术容量很大的产业集团而住宅产业又是一个科技含量高的产业通过集团的组建可以集中大量的资金不需要花大量成本去筹集资金集中大量的先进设备减少固定资产建设支出7汇集高级技术管理人才节约培训#引进人才等支出并且带来丰富的实践经验$住宅产业集团是技术创新的重要基地也是推动技术进步的重要力量$住宅产业集团借技术优势#规模优势可以扩大市场占有
8、率$因此住宅产业集团具备较强的研究开发新技术#新产品的能力有助于提高科技进步对产业发展的贡献率有利于推动整个产业进步$-住宅产业集团的组建模式-0/模式一)横向发展组建大型企业集团横向发展就是使从事相同业务的企业组合在一起形成从事专业化生产的大型企业集团$通过行业生产能力的集中可减少产业内部竞争所带来的附加成本并扩大企业规模使之达到规模经济最终降低产品成本提高企业的竞争能力$任何一个时期经济增长总是多生产要素组合产生的成果$企业集团规模大市场集成度高各种生产要素都能充分发挥其效用可以产生规模经济效益$企业集团的组建能在更大的空间范围内完成生产要素的优化配置形成规模经济$企业集团依靠生产规模的不
9、断扩大而带来生产性投入的节约从而有利于促进生产和资本的集中取得规模经济效应$同时企业集团的生产不断扩张和有效运用生产要素的能力则更加有利于提高行业生产力水平并在行业中发挥主导和骨干作用$按这种模式组建的产业集团专业单一但能发挥较强的专业优势能够担负起产业集团核心企业的重任$-0*模式二)纵向发展形成跨行业的产业集团纵向发展是指利用住宅产业关联度高产业链长的特点把从事相关业务的企业组合起来形成跨行业的企业集团建立设计#开发#生产#销售#物业管理一体化的经营机制$这种机制不仅能确保企业具有稳定的市场需求保证有充分的供给降低企业风险而且有助于逐步建立符合现代工业要求的生产体制形成系列开发#规模生产#
10、配套供应的新格局为住宅产业现代化创造有利条件$住宅产业集团是纵向一体化的组织结构关联企业内部环节的交易费用低于外部市场的交易费用而且这种组织结构可以使各种资源进行全方位的合理配置平衡个别环节生产成本的上涨降低总的生产成本$这种组合形成的产业集团不仅可以促进集团内部专业分工与协作发展发挥组合效益和规模经济优势带动产业内部中小企业和其他相关企业提高产业整体实力有利于克服我国目前存在-6第*期常海霞等)住宅产业集团的组建模式的专业化协作水平低!企业大而全小而全!规模经济利用不全的弊病!而且可以加快城市中小企业专业化发展!与大企业及住宅产业相关企业良好协作#$一个服务于%不完全相关的&各种不同需求的若
11、干个市场的企业!比单独服务于这些市场的各自独立的企业面对着更少的不确定性!因此能够节省昂贵的高峰负荷投资#%法国 泰勒尔&当各种不同的产品能够共享生产技术时!不管它们是针对同一产品还是不同产品!如果聚集起来!虽然与生产过程无关!但是与伴随着生产的服务有关!如监督营销人事财务研究与开发等!这样的聚集就避免了与这些服务有关固定成本的重复#住宅产业是以住宅这个最终产品贯穿始终的具有内在联系的整体!建筑业建材业和房地产业处于形成最终产品链条上彼此衔接的主要中心环节#要实现住宅产业现代化!必须脱离原有的生产建设方式!打破产业之间的界限!与高科技产业融合!形成以一产业为核心其他产业为辅的产业集团!才有利于
12、国家宏观经济政策和产业政策的实施#目前!我国住宅产业中的主体房地产开发企业!已形成一批实力较强经验丰富具有自身发展特点的企业!就可以向有关住宅产品生产领域扩展!或投资兴办诸如墙体门窗砌块等住宅部品生产厂!或与规划设计施工装饰装修等企业联合!从而形成一体化的大型住宅产业集团#在实际操作中!以实力较强的房地产企业集团%或建材企业集团等与住宅建设活动相关的主要行业&为核心!利用自己的优势!沿着产业链向前向后延伸发展正在形成一些一体化大型联合型住宅生产企业!住宅产业集团正是符合这种要求而产生的!它能集中体现住宅产业化中的生产经营一体化#()(模式三*混合发展!实现多角化经营通过混合发展的方式!各个企业
13、集团走出单一的生存空间!突破行业壁垒!向其它行业扩展!相互渗透!相互促进!协调发展#这样作!可以利用产业发展周期不一致的特点!达到互补!分散风险+也可以利用其它产业的资金优势来增大产业集团的抗风险能力#但是以这种模式组建产业集团要分清主业辅业!以住宅建设这一实体为主其它行业为辅!借助辅业的各种优势来促进主业的发展!以免造成精力或资源的分散而带来相互制约的后果#国外的经验告诉我们!住宅产业集团主要由住宅开发公司加上住宅部品生产厂装饰装修业等与住宅建设相关联的企业组成!旅游业娱乐业其它行业也可以参与进来!不仅可以利用它们的资金优势先进的管理技术水平或品牌效应!而且从事跨行业经营!可以分散风险#所以
14、我们可以借鉴国外的先进经验!有些不是以住宅产业为主导的大型企业!也可以瞄准住宅这一巨大市场!凭借自身优势!调节产品结构和经营方向!扩大转型而加入到住宅产业的行列中来#这样!不仅可扩大住宅产业的市场!而且使住宅产业真正成为跨行业跨部门!带动整个社会经济的发展的国民经济的支柱产业#随着企业规模的不断扩大!实力不断增强!研究开发与运用最新科技成果和管理方式的可能性就越大!越容易实现资源和生产力的最优配置!由此而来!集约经营的作用也就越显著#使得一个或几个大型企业占据主导地位!其下有一大批中小企业!它们进行小而精的专业化生产#这样不仅扩大了企业的规模!具有大规模生产的优势及效益!而且综合了原单个企业各
15、自的优势!弥补了其不足#不需追加大量投资!就可以使资本得以集中化!并且使原有分散的设备技术力量资源更加充分合理的配置!通过增加科技含量!可以进一步推动全行业生产要素的优化配置!更能充分发挥企业集团智力密集型的领头作用!有效地进行住宅建设房地产开发!建材业部品的开发和推广物业管理等各方面集约经营和集约管理!从而利于集团整体优势的发挥!同时又保持各成员企业的自主经营权!有利于最大限度地发挥企业活力#由于住宅产业具有巨大的市场潜力和发展空间!企业应抓住机遇!转变观念!根据自身的不同特点和优势!采取不同的发展战略和发展模式!引导产业主体的各企业向专业化规模化方向发展!提高技术水平和产品质量降低成本!从
16、而提高企业效益!也可以通过联合兼并控股等方式组建一体化的企业集团!或组建跨行业跨部门的企业集团!走综合化集团化发展道路!促进产业健康发展#,-重 庆 建 筑 大 学 学 报第.(卷!发展住宅产业集团是一项长期的任务从经济增长方式看我国的住宅产业仍处于粗放型落后的生产#发展阶段而这种粗放方式带来的低效率和过度损耗资源的后果使得住宅产品低级化#效率低下#产业发展缓慢$推行住宅产业化是一项长期的#艰巨的任务因此组建几个巨型高素质住宅产业集团也不是短期就能完成的$%欲速则不达&盲目组建集团只会功亏一篑$目前有一些不具备形成产业集团条件的企业为了赶时髦大张旗鼓地对自己进行包装盲目地把一些实力差#市场竞争
17、力弱的小型企业不加调整的组合在一起产业结构单一形式是以一个大集团出现实质上是一盘散沙管理混乱集团内未能建立起清晰的资产纽带因而在集权与分权的关系上集团内部存在着尖锐矛盾造成集团内部专业化分工不高$同时集团内又缺乏有效地调动积极性的利益机制一旦小成员实力稍强时便想自立门户$加上集团核心过多地干预企业成员的经营自主权在利益分配上缺少规范从而造成集团凝聚力不强市场竞争力差$这种集团一经出现就面临着破产造成社会的不稳定还谈什么促进国民经济增长组建住宅产业集团并非把相关(不相关)的产业简单地相加$简单拼凑起的大规模企业集团非但不能形成专业化的规模经济而且也不能实现一体化经营将进一步加大相互间的成本费用从
18、而严重影响企业集团的整体效益$国外的住宅产业化的起步比我国早我们应根据本国国情借鉴他们所取得的经验$日本的住宅产业化始于*+年代初期而在,+年代住宅产业成熟后才联合组建集团进入住宅产业在技术上产生了盒子住宅#单元住宅等各种形式-同时我们要总结国内外汽车#电子#冶金#石化等行业发展的经验更要吸取我国建筑业发展的教训逐步发展成生产高度集成化的大型联合住宅生产企业$因此组建住宅产业集团当务之急应以主导产业为核心制定相应的产业技术政策以充分发挥集团技术互补的组合效应专业化分工的规模效应资产运作的集中整体效应不断提高市场占有率与此同时围绕住宅建设开展专业协作组织集团生产力形成规划设计#住宅建设#装饰装修
19、#物业管理#房地产中介等一体化经营的生产能力$世纪之交中国住宅产业面临着巨大的变革组建大型住宅产业集团是实现住宅产业化的最终体现$目前我国还没有形成担负重任的巨型产业集团我们应逐步把住宅科学技术转化为生产力积蓄力量不断完善集团功能为壮大集团实力充分发挥产业集团在住宅产业的作用做准备使住宅产业真正成为跨行业#跨部门拖动相关产业的发展从而能成为促进国民经济增长的支柱产业$.结束语住宅产业是一个跨越第一#二产业的产业链$产业关联度高带动性强潜在需求量大科技含量高对其他产业和市场拉动作用大$推进住宅产业化实现规模化经营#集约化生产#合理化配置资源对促进国民经济的增长刺激人们的消费需求具有重要作用$我们
20、应当认真研究自身实力及所处环境结合自身优势选择不同的发展模式及其途径不断总结发展中存在的问题针对不同的情况及时调整策略在较快的时间内构筑符合/0世纪需求的规模化经营#集约化生产#工业化加工的住宅产业集团从而实现我国的住宅产业化和住宅现代化#促进国民经济的发展$参考文献12 0 3邓少君等4略论我国大都市住宅产业发展方向5 6 7 4城市开发 0 8 8 9 (:)1 0*;0 9.,第/期常海霞等1住宅产业集团的组建模式!#罗永泰$房地产产业重组势在必行%&$中国房地产()*+(,-./0 1+!-#关柯(李忠富$创建住宅产业集团2推进住宅产业化发展%&(中国房地产()*(,*./0 3 10
21、!4#王明浩(等$实现5两化6是住宅建设与住宅成为5两点6的关键%&(中国房地产()*+(,)./7 1+!7#聂梅生$我国住宅产业化的发展途径%&$城市开发()*(,)./*1)89:;?9 =A B CD B:=E F GH F 9 IJ=E K L *M 9 B C+A B C?9 =A B C8K F,;EO Q-.T/)(O Q-0 1 Z 2 3 V 1/2 3,)$_ a bc d e i t i p f k i f l l h i f k(e q c f k r i f ksf i t l h g i a bu(e q c f k r i f k4 3 3 3 4 7(e q
22、i f$!l y h a ml f a c d(i l f a i d i o l g l h q l g(e q c f k r i f ksf i t l h g i a b(e q c f k r i f k4 3 3 3 4 4(e q i f .v L=E F K w E/e q c f k r i f ki g a q l g c l m_ f i i y i a bi fa q l|l g a c d e q i f n i h l a b_ f n l h a q l e q i f l f a h k c t Vl h f ml f a f ni a i g fi my c
23、h a f a g i a ld c ha q lmc t l ml f a c d|l g a n l t l c y ml f a$4 q i gy y l h f b l ga q ly h l g l f ag i a _ a i c fc de q c f k r i f kq c _ g i f km h l a f ny _ a gd c h|h ng _ k k l g a i c f gd c ha q ly h c g y l ac de q c f k r i f kq c _ g i f km h l a$;G#9 F:=/e q c f k r i f k$q c _
24、 g i f k$q c _ g i f km h l a0&重 庆 建 筑 大 学 学 报第-卷住宅产业集团的组建模式住宅产业集团的组建模式作者：常海霞，吴维杰，CHANG Hai-xia，WU Wei-jie作者单位：重庆大学B区建设管理与房地产学院,刊名：重庆建筑大学学报英文刊名：JOURNAL OF CHONGQING JIANZHU UNIVERSITY年，卷(期)：2001，23(2)被引用次数：2次 参考文献(5条)参考文献(5条)1.邓少君 略论我国大都市住宅产业发展方向 1998(03)2.罗永泰 房地产产业重组势在必行 1998(03)3.关柯.李忠富 创建住宅产业集团、推
25、进住宅产业化发展 1999(09)4.王明浩 实现两化是住宅建设与住宅成为两点的关键 1998(01)5.聂梅生 我国住宅产业化的发展途径 1999(11)相似文献(4条)相似文献(4条)1.学位论文 董良峰 推进我国住宅产业化政策框架体系的构建及措施研究 2006 我国住宅建设量大面广，推行住宅产业化有广阔的发展前景，也是我国住宅产业发展的必由之路。政府制定的产业政策是除市场需求外推行住宅产业化的最重要因素。我国制定了一些政策来引导和推动住宅产业化的发展，但还存在一系列问题，并未形成完整的政策体系。本文将围绕如何在我国推行住宅产业化这一中心目标开展研究，主要研究成果如下：(1)首先介绍了住宅
26、产业的概念、构成、特点和形成的标志，继而阐述住宅产业化的概念、内涵、国内外发展现状及发展的必要性和可行性研究。(2)对住宅产业化发达国家日本在住宅产业化推行初期所采用的一些被证明有效的政策和措施进行总结探讨，得出启示，从而对我国住宅产业化政策制定起到一定的借鉴作用。(3)通过深度剖析我国住宅产业化的发展现状，从市场、经济、技术和政策四个层面找出了阻碍我国住宅产业化快速推进的原因。(4)论述了制定住宅产业政策的外部性和市场失灵理论、后发优势理论、结构转换理论、规模经济理论和技术开发理论，指出我国现阶段住宅产业化的定位和今后发展的目标，分析了我国现有住宅产业化推进政策的不足，根据政策制定的原则，创
27、新性地构建出适合我国具体国情的推进住宅产业化完整的政策框架体系，包括产业技术政策、产业经济政策、产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。(5)根据住宅产业化发展水平的差异将我国划分为较发达地区和欠发达地区，并对住宅产业化如何在我国分地区、分步骤实施给出合理化建议。2.学位论文 庞乾奎 论流动资本对内地小城市居住空间构建的影响以湖北省洪湖市为例 2007 近年来，沿海大量流动资本进入内地小城市，参与当地城市经济社会发展，尤其是投资房地产行业。洪湖作为内地一个普通的小城市，其城市居住空间结构在流动资本冲击下，经历了一场复杂而深刻的变化，在城市居住结构、居住模式、居住理念、建成环境三方面均呈现出很
28、大程度分异的态势。本文采用实证分析与理论解析相结合的方式对流动资本影响下的洪湖城市居住空间进行研究。在理论方面，总结了城市居住空间的政治经济学相关理论，并以社会主义转型国家为例阐述说明，为流动资本影响洪湖城市居住空间的研究奠定基础。在实证方面，重点研究洪湖市2000年以来流动资本对城市居住空间的影响，通过分析洪湖市的传统居住组团及居住模式、分析流动资本进入洪湖住房市场开发的历程，详细论述了流动资本对洪湖市城市居住区组团结构演变、居住区及其配套公共设施土地利用等方面的影响，并起到促进“住宅产业化”、“居住小区化”、“办公集约化”、“商业规模化”，盘活了城市资本促进城市发展，提高城市建成环境品质等
29、作用。本文试图从流动资本的融投资特征出发，依据经济学理论、城市政体理论对流动资本影响城市居住空间及其配套空间演变现象进行解析，即研究该现象的内在本质机制。指出流动资本具有“低、小、散、多”、“联合经营”、“短、平、快”等特征，选择内地小城市居住产业投资具有广阔的获利空间；给城市发展带来了规模经济，提高了城市内生经济活力。最后指出流动资本影响居住空间这一过程本质上是以居住空间“利益”为核心的政府、投资商、社会公众三者的“角色”关系，并指出该过程中各方利益主要内容以及对促进城市空间演变所起的作用。研究结果表明，流动资本加速了城市居住空间的分化，促进城市从单中心向多中心演化，促进综合型城区向功能分区
30、型城市演化。城市居住空间重构是一个涉及多方社会群体“利益”的综合过程，是一个城市经济空间、社会空间和物质空间并行重组的过程，这些正是内地小城市转型时期的特有现象。3.期刊论文 杨智璇.班允浩 以虚拟建设方式推动城市住宅产业化建设-中国集体经济2008,(19)虚拟建设是推动我国住宅产业化的有效方式,其内涵包括:以专业分包、劳务分包与供应分包模式,实现住宅部品化:以动态联盟合作实现住宅部品供应链条:通过风险的二次转移繁荣部品生产二级市场:以规模经济效应与区域经济效应创造规模化、跨区域部品生产.积极寻求虚拟建设的有效途径并构建我国虚拟建设保障体系是以虚拟建设推动城市住宅产业化建设的关键.4.学位论
31、文 张淑哲 住宅产业市场运行机制研究 2009 自1998年国务院转发建设部等部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见起，我国住宅产业改革已经历了十余年的时间，在取得丰硕成果的同时，也暴露了住宅产业市场运行过程中的一些问题。本文借鉴产业经济学、产业组织学、市场经济学和政府规制理论，对住宅产业市场运行机制存在的问题进行分析，并提出建议与改进措施。本文的主要研究内容包括四个方面：首先，系统利用产业组织理论中的SCP分析范式对住宅产业进行分析，从产业集中度、产品差异化形式、产业进入和退出壁垒、规模经济效应四个方面分析住宅产业的市场结构，从价格行为与非价格行为两方面分析住宅产业市场行为，对市场
32、绩效进行概括分析；其次，通过构建住宅产业有效竞争评价指标体系，利用主成分分析法对该产业市场有效竞争态势进行评价；再次，对住宅产业市场运行过程中的价格机制、供求机制、竞争机制进行分析，并探讨其中出现的市场失灵现象；最后，对现阶段我国政府规制的主体、制度、行为和效果进行评价，总结经验与不足，提出改进后的政府规制方向、基本内容和政策选择。通过分析，本文得出以下主要结论：住宅产业的竞争属于区域寡头垄断不完全竞争。制约产业市场有效竞争的主要因素是市场结构不合理和市场绩效低下。住宅产业市场运行机制存在着市场势力、信息不对称、外部性效果等缺陷。针对市场运行机制的缺陷，需要从完善产业市场法制建设、信息公开、住宅产业集团和市场中介机构的培育、促进住宅产业化经济政策的制订、加强政府自身规制等方面进行补充。引证文献(2条)引证文献(2条)1.董良峰.罗跃娣 适合住宅产业化的企业组织模式发展研究期刊论文-南京工程学院学报（社会科学版）2007(2)2.刘文谷.颜哲 乡镇建筑队伍进城后面临的问题与对策期刊论文-重庆建筑大学学报 2002(4)本文链接：http:/