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1、1项目成本管理重点注意事项及流程培训项目成本管理重点注意事项及流程培训2011年年3月月 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 1 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载2一、一、成本管理总体方案方案阶段目标成本实施阶段目标成本动态金额结算金额投资测算定位阶段 设计阶段 招投标阶段 施工及结算阶段 后评估阶段 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载3一、一、成本管理总体思路目标成本管理是主线，通过定位测
2、算、限额设计、成本指标责任人分解、招投标管理、施工管理、洽商管理、合同管理、结算管理等各个阶段的管理手段的使用，逐步落实目标成本管理思路，确保目标成本的实现。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 3 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载4二、成本管理制度体系二、成本管理制度体系项目成本管理流程项目成本管理流程合同标准文本合同标准文本合同管理作业指引合同管理作业指引变更（洽商）管理作业指引变更（洽商）管理作业指引造价咨询管理作业指引造价咨询管理作业指引成本考核及激励管理制度成本考核及激励管理制度招标管理流程及其作业指引
3、招标管理流程及其作业指引城市公司成本考核管理办法城市公司成本考核管理办法 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 4 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载5三、各阶段相关成本管理工作要求三、各阶段相关成本管理工作要求定位阶段省略，详见公司流程 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 5 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载6三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段目标成本编制公司控制性文件分为设计阶段目标成本指导书、项目实施
4、阶段目标成本控制书 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 6 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载7三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段设计阶段目标成本指导书编制1、成本管理中心依据公司已经批准的项目定位报告、定位阶段产品标准定位跟踪表、方案设计成果文件、城市公司总经理负责组织讨论确定的专项设计、机电系统配置标准、装修标准的建议等会议纪要，组织造价咨询公司提供工程造价经验数据并提供咨询和审核意见，编制设计阶段目标成本指导书。设计阶段目标成本指导书是后续设计工作、项目实施工作的纲领性文件。无特殊
5、原因该指导书确定的总成本指标不能突破。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 7 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载8三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段设计阶段目标成本指导书编制2、技术部负责提供经评审通过的建筑方案设计成果文件、方案阶段产品标准定位跟踪表，为该阶段目标成本制定提供技术支持。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 8 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载9三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管
6、理流程设计阶段设计阶段目标成本指导书编制3、工程技术部应同步进行专项方案设计的准备工作，并对专项方案设计及机电系统、精装修配置标准等进行优化比选，具体包括但不限于：园林工程设计档次标准、泛光照明工程、公共区域及室内精装修工程的档次和配置标准(含：洁具、橱具、家电、家具、墙面、地面、顶棚的主要材料档次标准等)等进行讨论和研讨，调研市政条件，以会议纪要形式明确，作为该阶段目标成本指导书的制定依据。（项目产品定位标准表）房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 9 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载10三、各阶段相关成本管理
7、流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段设计阶段目标成本指导书编制4、合约预算部全程参与上述工作，动态了解设计工作的进展情况，并提供不同档次配置标准的价格数据，为该阶段目标成本制定提供专业支持。合约预算部负责根据审批确定的设计阶段目标成本指导书，组织编制初步设计分项成本限额，按授权手册规定权限审批后下发工程技术部，作为指导初步设计的文件。参与各专项设计的评审工作；将评审结果与设计阶段目标成本指导书的相关内容进行动态核对，为项目实施阶段目标成本控制书的制定积累数据。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 10 页 九舍会+QQ40 0 8
8、40 8 8 48 下载11三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段项目实施阶段目标成本控制书编制1、初步设计成果完成审批后，合约预算部根据各专项方案设计成果、初步设计成果及初设概算、方案阶段产品标准跟踪定位表，对设计阶段目标成本指导书的成本指标进行复核和细化，修订并编制项目实施阶段目标成本控制书(成本指标分解至三级或以下科目)，经细化调整后的本版总成本目标应控制在成本中心下发的设计阶段目标成本指导书范围内，不得突破。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 11 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载
9、12三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段项目实施阶段目标成本控制书编制2、合约预算部将讨论、修订后的项目实施阶段目标成本控制书初稿，按授权手册规定组织召开评审会，根据评审会意见修改完善后正式报批。经总部总经理审批的项目实施阶段目标成本控制书，是城市公司施工图设计及后续工作的依据；是贯穿项目实施全过程的控制性文件。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 12 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载13三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段项目实施阶段目标成本控制书编制3、施工图
10、设计成果审批后，合约预算部组织编制施工图预算，根据预算结果与项目实施阶段目标成本控制书的成本科目进行对比，不同科目间成本指标有偏差的，可在二级科目以下的成本指标间进行动态调整，调整总额度不能突破一级科目，调整结果报城市公司总经理审批；审批结果报成本管理中心备案（并注明二级科目之间调整版）；成本管理中心对成本指标动态调整的合理性进行分析，若发现因此调整影响到项目品质或原产品定位标准等不合理情况的，应及时向城市公司提出处理建议，并视情况上报总部相关领导进行决策。按权限审批调整后目标成本各科目指标，是指导项目实施的成本依据。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰
11、高度 8 8 48第 13 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载14三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段进行限额设计1、定位阶段由成本中心编制方案设计分项成本限额；设计阶段合约预算部编制初步设计分项成本限额；施工图设计分项成本限额各阶段设计分项成本限额都需按公司流程审批后，发至工程技术部，由工程技术部下发给设计单位，并组织限额设计交底，合约预算部人员参与。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 14 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载15三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相
12、关成本管理流程设计阶段成本管理及控制工作要点1、成本管理中心（或合约预算部，按工作阶段分别主控，下同）应在设计过程中预见性地从成本角度提出成本控制、优化建议，对不同方案进行成本比较分析，技术部（工程技术部）配合提供比较方案和技术支持。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 15 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载16三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段成本管理及控制工作要点2、设计过程中的成本控制、优化建议和专项成本比较分析须编制书面报告，经部门经理审核后以邮件形式提交总部技术部、城市公司工程
13、技术部、合约预算部、主管设计和成本的城市公司副总或其他高层、城市公司总经理、主管副总、运营副总和总经理，作为公司决策的依据。此主要针对大型技术方案，其余在沟通中解决。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 16 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载17三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段成本管理及控制工作要点3、总包招标和专业分包招标工作开始前，合约预算部会同造价咨询公司结合招标策划和合约规划工作对设计成果进行集中会审，列出全部工程内容清单，对项目全部工程内容进行核对，列出设计遗留项和不清项。并
14、按公司流程保证问题解决和落实。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 17 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载18三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段成本管理及控制工作要点4、合约预算部在设计过程和设计评审中应对设计成果中可能导致招标采购唯一性、排他性的材料、设备选型等提出书面否决意见。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 18 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载19三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理
15、流程设计阶段成本管理及控制工作要点5、为优化结构设计，在结构计算书完成后，结构配筋开始前，由工程技术部组织专业人员或专家顾问对设计单位的结构计算书进行专业论证，根据论证意见修订合理后再据以进行结构设计，以确保结构设计及配筋的合理性；实现过程造价控制。此阶段性工作要求应在施工图设计任务书中明确。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 19 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载20三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段成本管理及控制工作要点6、合约预算部在各阶段设计过程中，参与过程审核工作，并负责提出
16、成本建议，由工程技术部提交设计单位；一旦出现超限额指标的情况，应及时反馈工程技术部，工程技术部应督促设计单位及时调整。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 0 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载21三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程设计阶段目前工作环节中的问题及注意事项1、因属三边工程，出图后包括过程图纸及时转发合约预算部（合约预算部应关注设计工作进程），便于合约预算部及时进行核算，落实限额设计要求。2、因设计组织框架比较复杂，配合单位较多，做好设计组织工作。如TT未复核抗拔锚杆问题。3、设计
17、单位提供概预算书必须达到可以验证成本核算的要求，否则无法判断限额设计是否可以落实（如不提供主材价格等）。设计部协助落实工作要求。4、落实设计交底工作。保证设计要求及成本管理要求能被设计单位全面的理解和接受。5、加强设计评审工作，适当预留评审时间。设计成果需按要求提供，否则影响评审效果。如精装初设评审缺效果图、材料样板等。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 1 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载22三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段合约预算部负责加强招标过程管理，保证招标技术条件、标
18、准与产品选型定位标准的一致性，通过招标有效控制成本，以保证目标成本不被突破。公司控制性文件为项目采购合约管控表任务性质：第一版一级计划；终版重点业务工作任务性质：第一版一级计划；终版重点业务工作 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 2 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载23三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段项目采购合约管控表编制第一版：编制依据项目定位、建筑方案和项目设计阶段目标成本指导书；项目建筑方案设计经过公司审批通过后开始编制，总包招标文件报审且初步设计（深化方案）出图前，完
19、成审批。终版：在外立面、精装修等专项方案设计经过公司审批通过后，专项招标文件报审且精装施工图（如为毛坯房应在建筑施工图）出图前，完成编制和审批。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 3 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载24三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段项目采购合约管控表编制第一版：指导初步设计（深化方案）、电梯项下的部品选型、指导总包招标工作等；终版：指导精装施工图（如为毛坯房应在建筑施工图）、指导部品选型、指导专项招标、二级计划（招标部分）的编制及执行依据、项目实施等；房地产
20、智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 4 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载25三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段项目采购合约管控表编制城市公司总经理负责组织合约预算部为主控部门，工程技术部、项目部、经营开发部为共同参与部门总部相关部门参与评审，公司总经理参加成果评审会纸质文件进行审批会签采控表时间节点应与工程计划保持一致。采控表时间节点应与工程计划保持一致。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 5 页 九舍会+QQ40 0
21、8 40 8 8 48 下载26三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段项目采购合约管控表编制城市公司总经理负责组织合约预算部为主控部门，工程技术部、项目部、经营开发部为共同参与部门总部相关部门参与评审，公司总经理参加成果评审会纸质文件进行审批会签采控表时间节点应与工程计划保持一致。采控表时间节点应与工程计划保持一致。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 6 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载27三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标重点招标项目成立招标小组
22、，并召开标前准备会，编制招标方案明确招标小组工作计划和职责确定评标方法（原则上工程承包类和供货+安装类招标应使用综合评价法。技术标准明确、统一的材料设备采购可以使用最低价法）确定技术标打分原则确定本招标重点关注项其他需明确的事项 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 7 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载28三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标招标公告管理资格预审管理发标管理招标文件编制回标管理清标管理评标管理定标管理采购计划管理 房地产智库.c o mw w w.h o me
23、8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 8 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载29三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标1、资格预审文件收集结束后，由合约预算部组织工程技术部参加对提供资格预审文件的报名单位进行实地考察（考察人员至少为两个部分两人或两人以上），完成供方企业实地考察评分表 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 2 9 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载30三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标1、资格预
24、审文件收集结束后，由合约预算部组织工程技术部参加对提供资格预审文件的报名单位进行实地考察（考察人员至少为两个部分两人或两人以上），完成供方企业实地考察评分表 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 30 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载31三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标2、招标图纸采控表中规定了招标图纸提交的时间；招标图纸要求设计主管及其部门经理在首页签字；招标图纸存档 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 31 页
25、 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载32三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标3、选型定板（定板封样）（此项工作非针对单项招标进行，而是针对所有需要选型定板的系统和材料一次性完成定板）主控部门：工程技术部；配合部门：合约预算部定板工作依据：项目产品定位标准表、设计要求及图纸、技术研究和材料设备调研成果、材料设备厂商提供样品、合约预算部的成本分析意见等定板评审会：工程技术部牵头，合约预算部、项目部、主管副总、城市公司总经理参加，确定系统及材料设备的选型 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第
26、 32 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载33三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标4、所有材料设备定板工作需在终版项目采购合约管控表编制完成之前完成并在采控表中体现结果，如无法在此阶段完成的定板工作，必须在该项材料设备招标之前完成。定板封样材料设备由城市公司工程技术部负责组织签认后，移交合约预算部；合约预算部根据定板封样进行招标采购成果输出：定板会议纪要；实物封样；文字或图片封样等。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 33 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载3
27、4三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标5、招标文件招标文件的编制职责划分招标文件的标准文本（组成）（OA管理中心）技术标文本可参照技术标标准评标表格(OA评标管理办法模块)技术标准技术研究成果 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 34 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载35三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标6、招标文件应注意的几个问题清单招标公开开标招标人重点关注项设置原则选择综合评价法或最低价法是合同的组成部分 房地产智库.c o mw w
28、w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 35 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载36三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标7、清标技术标澄清经济标澄清项目经理和项目班子述标（总包、机电总包、幕墙、电梯、精装修、空调等专业招标需进行述标会）房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 36 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载37三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标8、评标初步评审：合格性评审，不进行打分技术标评标
29、技术标标准评标表格重点关注项评审原则技术标打分原则合作伙伴评价及考察打分原则技术标“综合评述”栏填写技术标评标情况综述：包括排名和建议 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 37 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载38三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标8、评标经济标评标对于总价和分项报价的综合分析与成本指标进行对比经济标评标情况综述：包括排名和建议评标情况综述：推荐两个中标候选人评标结果的内部审核：技术标；经济标均应相关部门经理审核签字评标报告模板：附件1：初步评审记录表、附件2
30、：技术表评标记录表和附件3：经济标评标记录表填写附件4：评标情况汇总表 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 38 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载39三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标9、定标封样工程技术部根据中标单位的样品组织进行定标封样填写定标材料设备封样清单连同实物样品一并移交城市公司项目部进行书面交接材料设备到场后，项目部负责对比封样的样品，并按照材料设备验收管理流程的规定进行进场验收 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度
31、8 8 48第 39 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载40三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标9、邀请招标职责划分：概念方案、建筑方案设计类邀请招标由技术部负责，其他设计类邀请招标由工程技术部负责，工程和材料设备类邀请招标由合约预算部负责，咨询类邀请招标由业务部门负责邀请单位的来源：公司战略合作伙伴邀请供方、ERP供方信息库中的合格供方及相关部门推荐等，可不在公司外网公告。邀请招标招标文件的编写可参照公开招标招标文件的编制邀请招标的入围、发标、答疑、评标、定标和招标资料管理与公开招标相同 房地产智库.c o mw w w.h o me8
32、8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 40 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载41三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标10、议标议标范围项目采购合约管控表中审批为议标的项目50万元以下的工程招标、材料采购和咨询类招标战略合作执行通知书规定为具有“优先议价权”的战略合作伙伴采购采购合约管控表中审批为应进行公开招标或邀请招标而要变更采购方式的，应由责任部门填写免招标申请表，按授权手册审批后方可进行议标采用议标时，责任部门会同相关部门收集供方信息并进行资格预审，确定不少于两家议标对象，参加议标的全部单位不得由同一个部门推荐议标结论形成后
33、由责任部门填写定标会签单，以议标对比表和附谈判记录作为附件，按授权手册审批定标 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 41 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载42三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标11、直接洽谈采购直接洽谈采购范围战略合作执行通知书规定为直接洽谈签约的项目采购合约管控表中审批为直接洽谈采购的采购合约管控表中审批为应进行公开招标或邀请招标而要变更采购方式的，应由责任部门填写免招标申请表，选择直接洽谈采购方式并说明原因后，按授权手册审批后方可进行直接洽谈签约直接洽谈采
34、购可以直接与一家企业洽谈价格并签认谈判记录。之后按合同管理作业指引报审合同，合同会签单需要以批准为直接洽谈采购的免招标申请表、谈判记录和经过我方审核的报价文件作为附件一同报审 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 42 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载43三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程招投标阶段分项招标12、问题集中点1、考察评分表填写不及时2、技术标编制欠缺3、技术标评标欠缺4、选型定版影响进度 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48
35、第 43 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载44三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段分项招标12、问题集中点1、考察评分表填写不及时2、技术标编制欠缺3、技术标评标欠缺4、选型定版影响进度 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 44 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载45三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段施工组织、质量、进度、安全控制、验收等工作详见公司工程管理流程 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o
36、m 珠峰高度 8 8 48第 45 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载46三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段施工组织、质量、进度、安全控制、验收等工作详见公司工程管理流程 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 46 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载47三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段施工组织、质量、进度、安全控制、验收等工作详见公司工程管理流程 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8
37、 8 48第 47 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载48三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 48 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载49三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理1、概要目的、概要目的：对城市公司变更洽商工作进行规范，使变更洽商能得到及时有效的处理。适用范围适用范围：适用各城市公司所有项目变更洽商管理主导主控部门：主导主控部门：总部成本管理中心（主导）、总部客服
38、中心（客户洽商主导）、城市公司项目部（主控）、城市公司经营开发部（客户洽商主控）房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 49 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载50三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理2、分类、分类：设计变更设计变更：因补充设计内容、设计错漏等原因产生的变更；工程洽商工程洽商：处理合同外施工中的突发事件或为满足现场施工条件等产生的洽商；甲方变更甲方变更：为满足我公司需要调整产品标准或施工安排，引起的变更和洽商；客户洽商客户洽商：因客户购房提出产品修改要求而产生
39、的变更。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 50 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载51三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理3、表单介绍（设计变更通知单、工程洽商记录、变更（洽商）工程量确认单、变更（洽商）审批单、变更（洽商）费用月报表）4、授权手册中与变更洽商相关内容（长沙城市公司）施工图交底后发生的集中设计变更 城市公司工程技术部发起审批变更（洽商）的审批 项目部发起审批变更洽商费用审定 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度
40、 8 8 48第 51 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载52三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理5、操作要点设计变更也必须由项目部按公司流程报审，不得直接签发到工地，更不能对图纸直接替换。替换图纸视同于设计变更。设计变更通知书和洽商记录单不能直接对变更洽商金额进行确认。5万以内变更洽商可以纸质文件在现场审批，项目部主管工程师每月20日前将已经审批的变更洽商按合同以“正式变更”形式进行ERP集中登记。（注意是登记，不是重走一遍流程）将在ERP上自动生成的变更单号（流水号），填写在纸质变更（洽商）审批单上。公司内部审批完毕后，由项目经
41、理代表公司签署设计变更通知单或工程洽商记录。（注意项目经理是我司在工程合同上唯一甲方代表，别人无权签署）房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 52 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载53三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理6、操作要点需核定工程量的项目主管应召集合约预算部主管、监理工程师、施工单位相关人员共同到现场测量确认，填写变更（洽商）工程量确认单。项目部主管将洽商执行情况书面填写到项目存档的变更（洽商）审批单“执行情况”栏中，合约预算部复核签字手续是否齐全。在变更（洽
42、商）审批单中未填写“执行情况”栏内容的设计变更通知单或工程洽商记录不能作为结算依据。项目竣工并开始办理集中入住后，再发生变更洽商的，按授权手册中“集中办理入住后变更（洽商）”规定权限审核后，报公司总经理最终审定后，方可实施。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 53 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载54三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理7、操作要点城市公司项目部及合约预算部应在3个月以内审定变更（洽商）费用预算。变更（洽商）费用月报表中单项费用因特殊情况暂时无法与施工单
43、位达成一致的可以甩项审批，但须在审批意见中写明，并将该项删除。对应每份合同的变更（洽商）费用审定金额累计超过合同金额的10%时，施工单位可按形象进度将变更洽商完成工程量部分，并入应付款审核，按合同约定的付款方式支付工程进度款。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 54 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载55三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理8、操作要点工程竣工验收完成，对方结算资料报送我司之后，不得补办已完工程的变更（洽商）审批。结算后确需工程改造的，需签订合同，并按公司
44、合同管理作业指引规定执行。根据项目进展，对于进入施工期的项目，合约预算部经理每月至少组织召开一次现场洽商处理工作例会，参会人员为项目经理、项目部主管、合约预算部经理、预算主管、工程技术部相关人员，会同施工单位、监理工程师，共同解决已上报洽商审核确认中遇到的问题，并将会议确定内容记入会议纪要。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 55 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载56三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段变更洽商管理联检中的问题1、施工过程中以替换图纸形式进行图纸变更，未按要求进行设
45、计变更审批；2、变更洽商签发人为工程师或设计人员，未按要求由项目经理统一签发；3、变更洽商存档缺失、多版本、发放不及时；4、变更（洽商）工程量确认单签字不全，无合约预算部成本主管签字；5、洽商月报审批未按作业指引要求时限完成；6、5万以下变更洽商纸质审批完成后，未及时在ERP登记，或登记后未反写流水号;7、洽商事项先实施后审批,且未按作业指引要求于变更实施后五个工作日内，补齐所有手续。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 56 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载57三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流
46、程施工及结算阶段变更洽商管理目前操作存在的问题1、洽商是否可实施必须经内部沟通确定，经技术经济分析后确定是否可行，如情况紧急应先进行电话沟通。2、严格按公司流程进行会签，并在公司要求时间内完成。3、避免施工单位将自身应承担的责任通过变更进行费用转嫁。4、安排工作时不要直接表态可以进行费用补偿，而是表示按合同办理即可。5、严格施工验收，是否按洽商单进行施工。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 57 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载58三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段施工过程管理目
47、前操作存在的问题1、临电影响施工，损失较大，应及时准备好施工条件。2、施工手续及时办理，否则影响施工，增加成本。3、护坡单位施工排水措施一直不到位，缺乏有效管理。4、加强施工组织，对施工单位交叉施工期间范围变化要及早进行书面确认或通过工作联系单确认，对施工单位未达到施工要求、未按责任范围完成相应国内工作都要及时书面确认。如护坡单位自行开外工作面就没有通知土方单位核减工程量。5、充分发挥监理公司管理职能，资料管理不到位等问题要解决，合理建议未有效采纳。6、充分发挥担保公司管理职能，担保公司只关注现场情况，未有效的开展管理工作 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m
48、 珠峰高度 8 8 48第 58 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载59三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段合同管理详见公司合同管理流程 房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 59 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载60三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段合同管理需注意的问题1、合同交底：由合约预算部与合同经办部门在现场组织合同沟通交底会，视项目具体情况对多个合作伙伴集中或分别组织，合约预算部、工程技术部、项目部、监理公司、总承包商、承
49、包商等相关人员参加，对合同范围、分界、合同变更、洽商、进度款、重点技术要求、违约责任及处理方式、合作伙伴评价等事项进行交底和答疑，各参会部门及单位需书面签到。合同交底会事项应以会议纪要形式记录，经合约预算部经理审核后签发，会议纪要由合约预算部下发至各参会部门及单位,参会单位需签收确认。合同交底会签到表、会议纪要、签收确认单由合约预算部行政助理存档备查。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 60 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载61三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段合同管理需注意的问
50、题2、合同范围调整：工程、材料、设备、设计、咨询类合同：当合同范围外增加的内容，预计金额超出50万以上的，一律签订补充协议。房地产智库.c o mw w w.h o me8 8 48.c o m 珠峰高度 8 8 48第 61 页 九舍会+QQ40 0 8 40 8 8 48 下载62三、各阶段相关成本管理流程三、各阶段相关成本管理流程施工及结算阶段合同管理需注意的问题3、往来文件：合同执行过程中，对影响合同履行的事项及决定（包括工期变更、技术质量要求变更等）应以书面形式记录并由经办部门（设计类合同为技术部或工程技术部，工程类合同为项目部或工程技术部）负责人签字确认，经办部门存档，同时发合约预