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1、湖南大学硕士学位论文新华联丽景房地产项目投资决策研究姓名：禹云志申请学位级别：硕士专业：指导教师：李林20070401工商管理硕士学位论文 II摘 要 随着经济的不断发展，被认为是朝阳产业的房地产行业在国民经济体系中所占的比重日益增加。房地产开发的投资规模日益增大，开发过程中所面临的市场状况也变得日益复杂。房地产投资类型的选择是项目开发中最为基础，也最为重要的环节。从业者也采取了各种方法用以项目投资类型的决策。目前主要的决策方法如：单目标的经济决策或风险决策，虽然简单易用，但往往只能考虑项目投资目标的单个方面，决策信息较少、无法保证决策的科学性。同时大多数决策方法要么流于抽象的模型建立，数据分
2、析，要么流于简单的定性描述，无法将定性分析和定量分析有效的结合，不能既保证决策的现实意义，又保证决策的科学性。本文针对新华联伟业公司丽景项目的投资决策问题，提出了一个解决方案。本论文运用多目标决策理论对丽景项目的投资类型选择进行分析。首先通过广泛搜集市场信息，借助数理统计方法深入研究了外部市场环境，提出了几个可能的投资方案；再围绕价值链理论分析了企业的内部状况，提出了丽景项目应该满足的决策目标指标体系。然后，运用项目经济评价方法对各个备选方案进行经济测算，得出方案的经济指标。再运用层次分析法集合公司决策层对目标的分析，确定目标体系中各个指标的权重。最后运用模糊综合评价法确定各方案的非经济指标，
3、并对备选方案进行评价、排序，得到项目投资的最佳方案。该方法契合企业实际状况而又具有科学性以及一定的创新性，可以应用于企业的决策实践。关键词：多目标决策；层次分析法；模糊综合评价法；房地产投资 新华联丽景房地产项目投资决策分析 IIIAbstract As the economy continues to develop,the real estate industry which is considered to be a sunrise industry has taken a more and more important role in the national economic sys
4、tem.The scales of real estate investment are increasing and market conditions that we face in the development process become increasingly complex.Practitioners concern over the decision-making process,which is the most basic aspect of real estate development projects,is growing and they have adopted
5、 a variety of methods.At present,though the main decision-making methods such as the economic decision-making or risk decision are simple and easy-to-use,they can only concentrate on one aspect of the information used to make decisions.Relatively less information is used in decision-making,and the a
6、ccuracy can not be guaranteed.On the other hand,most of those methods cant efficiently integrate the qualitative analysis and quantitative analysis,so they cant guarantee practicality and accuracy at the same time.In this paper,the theory of multi-objective decision-making was used to analyze the in
7、vestment of LiJin project of macrolink Inc and a decision was made on the choice of the type of this project.Firstly，an in-depth study on the external market environment and the internal enterprise conditions was made.A decision-making framework model of LinJin project and some alternative investmen
8、t programs were proposed.Secondly,economic evaluation of the project in every program was made.The Analytic Hierarchy Process(AHP)was used to set up the framework model and determine the weights of each indicator in the model,and then Fuzzy Comprehensive Evaluation(FCE)was used to evaluate and grada
9、te all the programs to get the best one.This method is scientific and innovative.It can be applied to practice of real estate investment decision-making.Key Words:Multi-objective decision-making;AHP;FCE;Real estate investment 工商管理硕士学位论文 VI插图索引 图 1.1 技术路线图.6 图 2.1 2000 年以来北京市经济运行情况.7 图 2.2 2000 年以来北京
10、市各年房地产投资总量及增幅.8 图 2.3 2000 年以来商品房销售面积及增幅.8 图 2.4 2000 年以来商品房均价及增幅.9 图 2.5 2000 年以来北京市人均可支配收入及增幅.9 图 2.6 朝青板块供应面积分类.13 图 2.7 潜在购房者年龄及受教育程度.17 图 2.8 潜在购房者职业及家庭收入状况.17 图 2.9 购房者的购买决策因素.18 图 2.10 潜在购买者意向房价.18 图 2.11 潜在购买者面积偏好.19 图 3.1 新华联伟业房地产开发公司组织结构图.22 图 3.2 房地产开发企业价值链.24 图 4.1 新华联伟业房地产项目多目标指标体系.33 图
11、 6.1 丽景项目决策的层次结构模型.47 新华联丽景房地产项目投资决策分析 VII附表索引 表 2.1 地块基本规划属性.10 表 2.2 地块周边的配套.11 表 2.3 区域内竞争楼盘市场区分.12 表 2.4 区域内普通住宅项目汇总.13 表 2.5 区域内中高档住宅项目汇总.14 表 2.6 北京部分酒店公寓租金面积户型一览表.15 表 2.7 酒店式公寓代表项目.16 表 3.1 新华联集团房地产事业部开发项目汇总表.22 表 4.1 房地产开发主要的风险因素.30 表 5.1 方案一面积规划表.34 表 5.2 方案一销售进度计划表.34 表 5.3 丽景项目方案一成本计算表.3
12、4 表 5.4 丽景项目方案一销售收入表.35 表 5.5 丽景项目方案一销售收入与经营税金及附加表.35 表 5.6 丽景项目方案一投资总计划表.35 表 5.7 丽景项目方案一资金筹措计划表.36 表 5.8 丽景项目方案一借贷及还款付息表.36 表 5.9 丽景项目方案一全投资现金流量表.36 表 5.10 方案二面积规划表.37 表 5.11 方案二销售进度计划表.37 表 5.12 丽景项目方案二成本计算表.37 表 5.13 丽景项目方案二销售收入表.38 表 5.14 丽景项目方案二销售收入与经营税金及附加表.38 表 5.15 丽景项目方案二投资总计划表.38 表 5.16 丽
13、景项目方案二资金筹措计划表.39 表 5.17 丽景项目方案二借贷及还款付息表.39 表 5.18 丽景项目方案二全投资现金流量表.39 表 5.19 方案三面积规划表.40 表 5.20 方案三销售进度计划表.40 表 5.21 丽景项目方案三成本计算表.41 表 5.22 丽景项目方案三销售收入表.41 I 湖 南 大 学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明
14、的法律后果由本人承担。作者签名：日期：年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于 1、保密?，在_年解密后适用本授权书。2、不保密?。（请在以上相应方框内打“?”）作者签名：日期：年 月 日 导师签名：日期：年 月 日 工商管理硕士学位论文 1第1章 绪论 1.1 选题背景与研究意义 1.1.1 选题背景 房地产业，主要从事
15、房地产的开发、经营和管理，在国民经济中具有十分重要的地位。国外经济发展的历史表明，工业化、现代化及随之进行的城市化都对房地产产品有着巨大的需求。房地产业的发展，既是社会经济发展的产物，又直接制约着社会经济发展的进程。在许多国家，房地产业是国民经济的支柱产业。在我国，房地产业正逐步成为我国国民经济的支柱产业。改革开放二十多年以来，我国房地产建设取得举世瞩目的伟大成就，为改善群众居住条件和国家经济发展做出了历史性的贡献，产业素质明显进步，产业地位日益提高。房地产业及其直接拉动的国内生产总值已接近全国 GDP 的10%，我国扩大内需的发展战略，为房地产业发展提供了良好的历史机遇和政策环境，产业前景大
16、有可为。同时也应看到，与发达国家相比，我国房地产尚处于起步阶段，法律法规体系不健全并有待与国际接轨，市场运行机制和市场主体行为不规范，住房质量、物业管理和中介服务存在的问题还较多。解决这些问题的根本出路在于提高产业素质。由于房地产建设周期长，技术要求高，不确定因素多，对城市和地区社会生活在影响较大，需要开发商和决策者在投资机会选择阶段、项目可行性研究和立项阶段、项目规划设计和方案比选阶段以及项目实施阶段和市场营销阶段，都必须精密策划、反复论证，精心组织和细心服务，才能取得最佳经济、社会和环境效益。产业的发展要求有更先进、更科学、更完善的理论研究行动指南。本文的研究正是在这样的背景下进行的。1.
17、1.2 研究意义 在国外，自从 70 年代以来，房地产投资分析技术取得了极大的进展，现代决策理论嫁接到传统的房地产投资决策之中，决策水平也因为引进了科学的分析方法和技术之后得到了大大提高。投资者们也开始接受这方面崭新的概念1。美国个体投资协会最近的调查表明，包括那些将房地产纳入他们各自投资组合的企业在内，绝大部分的企业都不再仅仅依靠长期以来在房地产投资决策领域中占主导地位的经验法，而是采用了科学的投资决策分析方法，并且大量运用计算机辅助分析2。由此可见房地产投资决策分析的研究是很有意义的。新华联丽景房地产项目投资决策分析 2但是我国在相当长的一段时期，缺乏对房地产理论的系统研究，尤其是房地产投
18、资行为分析与决策研究的滞后。房地产投资决策分析手段的落后，使得很多房地产开发企业仅仅依靠经验方法，而不是经过对房地产投资作科学的投资决策分析就进行投资，造成了很多本来可以避免的损失。北京新华联伟业房地产开发有限公司是一家位于北京的房地产开发企业，具有近十年的房地产开发经验，在北京已成功开发多个大型房地产项目。但是，随着北京房地产市场化进程的加快，许多实力雄厚的大型企业集团纷纷涌入北京房地产市场，房地产投资决策水平以及开发过程管理水平的高低成为决定开发企业能否生存和发展的主要因素。面对日益激烈的市场竞争，如何保持前几年的发展势头，使企业立于不败之地，是新华联伟业公司一个无法回避的问题。本次研究拟
19、运用房地产投资和多目标投资决策理论与方法的有关知识，对新华联伟业公司位于朝青板块的投资项目“新华联丽景”进行透彻的分析和研究，建立多目标分层递阶结构和投资决策模型，综合运用层次分析法及模糊综合评价法使项目决策者获得科学的投资决策结果，以提高公司项目开发的决策水平。1.2 文献综述 1.2.1 房地产投资决策方法 房地产投资决策方法经历了一个由最初的定性决策发展到定性与定量相结合的过程。最初的国外投资决策方法属于定性的“How-to”法，它仅限于给出积累财富、运用资金杠杆、复利管理等的基本法则。随后有学者研究了财务决策方法，它通过建立决策模型，测算财务量并提供定量的数据进行决策。例如，Richa
20、rd N.Ratcliff 于 1961 年提出的投资价值决策模型：若投资价值大于或等于投资成本，则投资；反之则不投资。投资收益率决策法、最适宜法（Best Fit Approach）和投资回收期法均属于财务决策方法，它们不考虑资金的时间价值，更不考虑风险，属于确定性投资的静态决策方法34。七十年代，随着对资金时间价值认识的深刻，发展了动态分析方法，即现代资金预算方法，它不仅计入资金的时间价值，而且考察了整个寿命期内收入与支出的全部数据，因此，它们比静态分析法更全面，也更科学。其投资决策准则主要是净现值0NPV，或内部收益率0IIRR（0I 为行业基准收益率或投资者要求的最小收益率），其后又发
21、展了净年值0NAV，费用现值与费用年值最小者为优，和动态投资回收期0TT（0T 为基准动态投资回收期）等决策准则，这些方法为决策者广为采用。由于在这些方法中并未考虑风险，所以它们仍属于确定性的决策方法5。1973 年，Stephen A.Pyhrr 指出，房地产投资决工商管理硕士学位论文 3策的输入变量是不确定的，应视为具有一定概率分布的随机变量，而非单点估计值，决策中要计算不同收益率的可能性。其后的 Kapplin 和 Pelzer 也表明了同样的看法。Haley 和 Schall 则在其财务决策理论一书中进一步指出，当我们放弃了确定性和理想资本市场假设条件进入不确定性领域的时候，会发现两种
22、偏差：1）实际现金流系列与预测值的偏差，即现金流效应（Stream Effect）。2）现金流的折现率发生变化所引起的偏差，即利率效应（Rate Effect）。这些观点为房地产投资决策方法的发展奠定了基础7。目前国外的房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如 Austin J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为：1）房地产投资分析为系统性经济分析。2）风险与回报紧密相联。3）最优投资应以财富最大化为目标。4）房地产环境分析必不可少。5）房地产投资分析是一种风险分析。这五项原则对绝大多数的房地产投资决策都具有重要的指导意义8。八十年代以后，中国房地产业进入一个高速发展阶段，相关的房地产投
23、资决策理论也层出不穷。据目前文献来看，理论的主体集中在对房地产投资决策模型的研究方面，按其决策计算模型可分为以下几类：1）单目标决策模型：有文献提出选取房地产单一财务指标最优的项目为决策结果：如边际利润率的概念及计算模型，选取边际利润率最大项目为决策结果；也有建立了资金利润率的概念及计算模型，确定资金利润率最大项目为最优项目；也有首次将数理统计计算方法引入到房地产决策中，通过选取利润期望值最大或风险值最小的项目来实现决策。单项目决策模型是房地产投资研究早期常用的方法，其主导思想是选择房地产项目的某一指标收益为最大，这一指标主要是表述房地产投资的一些主要收益指标：利润、利润率、回收期等。这些决策
24、方法具有计算简单实用的特点，但由于信息量少，往往造成决策结果的科学性较低。2）风险决策模型：有研究以房地产项目风险最小作为目标建立了房地产目标规划模型。或者提出了房地产投资风险度量的方法：用数学期望、标准差来度量，用概率论中的 P(LL0)概念来测度、用概率型的熵作为风险的度量。指标风险分析法是利用概率论的其本理论和原理，通过计算出项目某一指标小于标准值的概率来测定项目风险的大小，为投资者决策提供依据。它也具有计算简单的特点，但由于房地产项目投资很难用一个假定形式的效用函数来表示决策者的偏好结构概率曲线，所以其可信度相对较低，难以得到广泛应用9。3）数学规划模型：房地产投资决策研究中，许多研究
25、都是利用运筹学中的整数规划、多目标规划法进行决策。其中所用的目标集采用房地产开发项目经济评价常用指标：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期（Pt）的期望值与标准差，所用的约束集由资源约束、目标约束、方案约束组成，如：新华联丽景房地产项目投资决策分析 4总投资额约束、规模投资额约束、房地产总投资开发周期约束等9。运用运筹学进行房地产投资决策研究属于量化的多目标决策研究，结果计算较准确、计算模型成熟。但这些方法也有难以避免的缺点：计算工作量较大；计算出来的解是有效解，但不一定是最优解；各指标的权重值确定信息量小，难以正确确定。4）多目标决策模型：房地产投资经营实际操作中遇到的主要课题
26、是对项目可执行的规划方案进行决策，选择出最佳方案进行投资，影响决策的方案指标较多，诸如：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等。这些指标之间相互矛盾、相互制约，很难用单个指标进行决策。因此，房地产投资决策问题实际上就是多目标决策问题。多目标综合指标评价优化研究的常用方法是将房地产投资决策问题经过科学计算确定各指标的权重，将多目标规划转化成为单目标规划问题，其计算模型成熟简单、计算结果准确。在近期房地产投资决策研究中成为了主要研究方向。在这方面的研究中主要运用的方法有：灰色评判法10、AHP 层次分析法、熵权系数11。这方面的研究工作还不多，研究成果较少，且研究方法多集中在定性研究方面，由于定
27、性研究建立的基础专家评价的判断水平参差不齐，专家的认识度较为模糊，在房地产经营中，若仅采用定性研究的方法进行决策，其结果往往难以运用到房地产经营的实际操作中。找到一种能真正体现经营实质的系统研究方法是房地产投资决策研究急待解决的问题，这方面的研究也急待有所突破。1.2.2 多目标决策理论 多目标决策(Multiple Objective Decision Making-MODM)是现实生活、生产或管理中普遍存在的决策问题。只有一个目标的决策问题称为单目标决策问题，相应的求解方法称为单目标方法。具有两个或两个以上目标的决策问题称为多目标决策问题，相应的求解方法称为多目标方法12。层次分析法（AH
28、P 法）就是美国运筹学家，匹兹堡大学教授 T.L.Saaty 在七十年代提出了的，一种定性分析与定量分析相结合的多目标决策分析方法。它将决策者对复杂对象的决策思维过程系统化、模型化、数学化，可用于求解多目标、多准则的决策问题。特别是它将决策者的经验判断予以量化，使评价更趋合理。因此，对目标(因素)结构复杂且缺乏必要的数据，甚至是没有明确结构的问题，都具有广泛的实用价值，T.L.Saaty 等曾把它用于电力工业计划，运输业研究，美国高等教育事业 1985-2000 展望，1985 年世界石油价格预测等方面13。综合国内外学者对 AHP 的研究和应用，可以总结出它具有的一些较突出的特点：（1）原理
29、简单。建立在实验心理学和矩阵论基础上的 AHP 原理易被工商管理硕士学位论文 5大多数领域的学者所接受，同时由于原理清晰、简明，使研究与应用 AHP 方法的学者无需花大量的时间便会很快进入研究角色；（2）结构化、层次化。它能够将复杂的问题转化为诸多具有结构和层次关系的简单问题来求解；（3）定性与定量方法相结合。大部分复杂的决策问题都同时含有许多定性与定量因素，AHP 满足了人们对这类决策问题进行决策的需要。但是，作为一种正在发展中的理论和方法，AHP 无论是在理论上，还是应用中，都有许多有待完善的地方。目前对 AHP 的批评主要集中在以下几个方面：（1）用 AHP 进行决策时，决策结果受决策者
30、个人的主观判断、偏好的影响很大，其可靠性受到怀疑；（2）AHP 在构造判断矩阵时没有考虑人的判断的模糊性；（3）AHP 常用的 1-9 标度法不能完全反映人的认识和判断规律。针对 AHP 的以上不足，有必要对 AHP 进行进一步的扩展，如采用群体层次分析法（GAHP）以克服决策者个人的主观偏见；对 AHP 进行模糊环境下的扩展，利用模糊综合评价法确定多目标决策体系中的具体指标值，即 FAHP 法；又采用其他标度方法，如指数标度法、倒数标度法等标度法对 1-9 标度进行改进。这些扩展和改进弥补了 AHP 法在一些方面的不足，目前已应用在不少领域。如 1983 年 Van Loargoven 提出
31、用模糊三角数构造判断矩阵的方法并运用模糊三角数的运算和对数最小二乘法，求元素的排序；1994 年我国常大勇等人提出了利用模糊数比较大小的方法来进行排序；堵克军等人撰文介绍了 FAHP方法在石油勘探有利性排序的应用案例12。其中，模糊综合评价方法是本世纪 60 年代美国科学家扎德教授创立的，是针对现实中大量的经济现象具有模糊性而设计的一种评判模型和方法，在应用实践中得到有关专家不断演进。该方法既有严格的定量刻划，也有对难以定量分析的模糊现象进行主观上的定性描述，把定性描述和定量分析紧密地结合起来，因而，可以说是一种比较适合多目标决策的评价方法,并且也是近年来发展较快的一种新方法。本文将层次分析法
32、和模糊综合评判法结合起来，建立量化模型，利用德尔菲法来获得决策者的决策数据,来进行项目的投资类型决策。这样既可以保证公司经营管理层对项目决策的充分参与，又可以避免评价过程中的主观随意性，较好的兼顾了决策方法的科学性和实践性。1.3 研究思路及框架 1.3.1 研究思路 为实现丽景项目投资决策分析，拟采取的主要的技术手段有：（1）运用市场营销学中的市场调查方法、数理统计方法和市场预测技术新华联丽景房地产项目投资决策分析 6对房地产市场进行调查与预测，主要内容包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。通过分析可以预测出区域内房地产市场的未来发展趋势，并综合丽景项目地块的适宜性分析
33、，确定丽景项目的用途、规模、档次、主要规划指标和经营方式，给出项目的几个初选方案。（2）通过新华联伟业公司的外部环境及内部因素分析，确定丽景项目决策需要满足的目标层次结构模型。（3）通过编制基本财务报表，测算净现值、内部收益率、动态投资回收期等经济指标，通过专家打分法测算风险指标，对品牌的影响、对公司内部管理的提升等其它指标，从而测算出每个备选方案的具体指标值。（4）应用层次分析法确定多目标体系中各个指标的权重。（5）应用模糊综合评价法对备选方案进行排序，最后做出决策。1.3.2 技术路线 本论文的技术路线可以表述为下图：以市场研究方法进行市场分析丽景项目备选方案对备选方案进行财务、风险分析、
34、社会影响分析等备选方案的具体量化指标公司现状分析项目决策应满足的多目标（财务、风险、社会影响等）用决策方法进行方案排序结论项目地块适宜性分析 图1.1 技术路线图 工商管理硕士学位论文 7第2章 丽景项目投资环境分析 2.1 北京宏观经济状况分析 2.1.1 经济状况 1）综合经济状况良好，产业结构进一步优化13 2005 年北京市实现地区生产总值 6814.5 亿元，比上年增长 12.4%。按常住人口计算，当年人均 GDP 达到 44969 元（折合 5457 美元）。第一产业增加值 97.7 亿元；第二产业增加值 2100.5 亿元；第三产业增加值 4616.3 亿元。三大产业的产值比重是
35、：1.4:30.9:67.7。31613710.54330.45023.86060.36814.511.80%17.4%16.7%16.0%20.6%12.4%0100020003000400050006000700080002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%绝对量增速 图2.1 2000年以来北京市经济运行情况 2）投资拉动型特征显著，特别倚重房地产行业投资 2005 年北京市完成全社会固定资产投资 2827.2 亿元，比上年增长 11.8%，增幅比上年回落 5.4 个百分点。其中房地产开
36、发投资 1525 亿元，比上年增长3.5%，增幅比上年回落 19 个百分点。比较显著的一点是，北京市 2005 年的房地产开发投资占社会固定资产投资的比重高达 53.94%，而 2005 年全国房地产开发投资占全社会投资的比重为 17.8%，上海为 36%。3）人民生活状况良好，收入、居住水平进一步提高 2005 年城市居民人均可支配收入达到 17653 元，比上年增长 12.9%，扣除价格因素，实际增长 11.2%。城镇居民人均住房使用面积 19.5 平方米，比上年增加 0.4 平方米，比 2000 年增加 2.7 平方米。农村居民人均纯收入 7860 元，比上年增长 9.6%，扣除价格因素
37、，实际增长 8.1%。农村居民人均住房面积 36.9 平方米，比上年增加 2.7 平方米 14。新华联丽景房地产项目投资决策分析 82.1.2 行业状况 2.1.2.1 行业概览 1）房地产投资增长幅度虽然趋缓，但额度仍然居高不下 2005 年，北京市房地产开发投资完成 1525 亿元，比上年增长 3.5，低于 04 年 19 个百分点；其中，商品住宅开发投资完成 779.5 亿元，比上年增长0.5。从下图可以看出，从 1997 年以来房地产投资一直为正增长，在 2001年达最高点后由于国家宏观调控政策作用，增长开始趋缓。今年上半年北京市房地产开发投资增长速度较快，15 月，全市完成房地产开发
38、投资 480.9 亿元，比上年同期增长 18.1%。其中，住宅投资完成 251.0亿元，增长 33%，增幅比上年同期提高 36.2 个百分点。522.1783.8989.41202.51473.3152523.87%50.12%26.23%21.54%22.52%3.51%0200400600800100012001400160018002000200120022003200420050.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%投资总额(亿元)投资额增长率(%)图2.2 2000年以来北京市各年房地产投资总量及增幅 2）供需两旺，交易量持续增长 2005
39、年商品房销售面积 2803.2 万平方米，比 2004 年增长 13.4%。相比于2004 的 30.39%的增长率已有较大幅度的下降，说明国家在 2004 年开始推行的宏观调在控制房地产市场过热上略有成效。956.91205.01708.31895.82472.02803.275.77%25.93%41.77%10.98%30.39%13.40%050010001500200025003000200020012002200320042005年份销售额0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%增长率商品房销售面积(万平方米)商品房
40、销售面积增长率()图 2.3 2000 年以来商品房销售面积及增幅 工商管理硕士学位论文 93）商品房价格持续上涨 与投资额和销售额均受宏观调控影响，略有下降形成鲜明对比的是，商品房销售均价不降反升，增幅达到 24.17%。（数据来源：北京市 2000 年2005年统计年鉴）4260.635061.414763.804736.795052.996274.26-24.57%18.79%-5.88%-0.57%6.68%24.17%0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.00200020012002200320042005-30.00%
41、-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%均价商品房均价增长率 图2.4 2000年以来商品房均价及增幅 10349.711577.8012463.913882.615637.81765311.87%7.65%11.38%12.64%12.89%020004000600080001000012000140001600018000200002000200120022003200420050.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%增长率人均可支配收入（元）图 2.5 2000 年以来北京市人均可支配收入及增幅 对比商品房平
42、均价格及居民人均可支配收入可以看出，虽然居民收入近年以来增长较快，但仍远远落后于商品房价格的增长速度，居民的住房支出负担日益沉重。2.1.2.1 近期宏观调控政策分析 房地产市场因为直接关系到老百姓的“民生”问题，而倍受政府的关注，相应的市场调控政策也相当密集。分析北京市房地产市场状况，不得不分析国家和北京市政府部门推出的各项市场调控政策。分析近期出台的产业政策可发现，政府调控行为主要围绕以下几个方面：（1）抑制房地产投资型购买行为：对二手房交易环节征收营业税和所得税，限制外资购买房地产，推进购房实名制。（2）保障中低收入家庭自住型需求，解决低收入家庭住房问题：继续停新华联丽景房地产项目投资决
43、策分析 10止别墅用地的审批，规定区域商品房开发总量中的 70，建筑面积应该在 90m2以下，在土地供应与规划审批环节控制商品住宅供应结构。进一步推进经济适用房和廉租房的建设。（3）严格土地管理：执行招拍挂出让政策、严禁越权及以不合理低价审批土地。按住房供应结构要求供应土地、打击开发商囤地、闲置土地行为。（4）控制拆迁规模：合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。（5）严格信贷、抑制投资过热、防范金融风险：提高开发商自有资金比例、严格贷款程序。提高购房款首付比例。提高房地产公司通过信托途径融资门槛。（6）加强房地产开发、建设、交易全过程监管，整顿市场秩序、增加市场透明度。加强过程监管，打击开发商
44、违规开发行为。获得预售许可证必须 10日内销售，打击开发商捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价行为，加强市场统计和信息管理工作，对商品房交易进行网上登记，发布正确信息，提高市场透明度。综合分析近期出台的房地产相关政策，虽然其中相当一部分政策的有效性和可行性还需要市场的检验以及相关主管部门不断的修正和补充，近期的部分调控政策也会在一段时期内、一定程度上导致市场的萎缩，但毫无疑问整体上会对房地产市场的规范运作产生深远的影响。针对本项目，政府出台的调整住宅产品的供应结构（即要求区域内住宅建筑面积在在 90 平方米一下的中小户型必须占供应总量的 70）以及 35的自有资金比率均对项目的前期规划产生直接影响。2
45、.2 项目地块区域市场分析 2.2.1 项目地块位置属性 新华联丽景项目位于房地产热点区域朝青板块以内，地块位于朝阳区十里堡，朝阳路和朝阳北路中间、在朝阳北路以南 100 米。地块东面及北面均为十里堡北里小区住宅楼，西边紧邻十里堡路与鲁迅文学院隔街相望，向西约 1000米为东四环路，南边有一条小河流入高碑店水库，向南 500 米为朝阳路。该项目宗地毛地面积约 75 亩、约 61000 平方米。土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：表2.1地块基本规划属性 项目 数量 毛地面积 61000m2 其中市政代征地 11700m2 可建设用地面积 49300m2 工商管理硕士学位论
46、文 11可建设用地用地率 80.8%建筑密度限值 30 容积率限值 2.6 绿化率 40 建筑限高 80m 表2.2地块周边的配套 配套设施分类 名称 教育设施 中德学校、建院附中、十里堡小学、同仁中学、北京市第十七中、第九十七中；稍远有：北京第二外国语学院、中国传媒大学、首都经济贸易大学 医疗卫生设施 中国民航总医院、北京万杰医院、首都医科大学附属朝阳医院住院部、佳美口腔医院 商业设施 华堂超市、京客隆商场、易初莲花超市、白云生活广场、物美超市、华润超市、大中电器、苏宁电器，更有周边成熟项目的配套商业：朝阳园 3 期“尚街”，朝阳无限韩SHOW 城，财满街 700 米内廊商业街 金融设施 工
47、行、建行、农行、广发行、民生银行等网点 餐饮设施 麦当劳、肯德基、永和豆浆、必胜客等门店 交通设施 CBD 向东 4 公里趋车直达。周边有 608、855、342 路站点。邮局 甘露园邮局、八里庄邮局 其它设施 西面紧邻鲁迅文学院 2.2.2 区域内市场现状 本项目位于朝阳区朝青板块内。朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的发达是区域经济最显著的特点，而城区下辖的奥运村和 CBD的长远规划又提供了可持续发展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。2003 年以前，朝青板块开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以中低档住宅为主。青
48、年路小区和富华家园等一批经济适用房项目落户与此，城市广场、甘露家园、紫萝园等项目也先后进入开发期。2003 年，珠江罗马嘉园、炫特区进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形。年底，朝阳北路全线通车，朝青板块开始步入飞速发展的轨道。2004 年朝阳北路刚刚通车之时该区域房地产开发总量在 60 万平方米左右，到了 2005 年开发总量已经猛增至 200 多万平方米。新华联丽景房地产项目投资决策分析 12目前，由于 CBD 边缘的东移、CBD 周边住宅项目价位的飞速上涨以及可开发土地的日益紧缺，朝阳北路逐渐成为 CBD 乃至北京东部地区白领们的首选置业区域。从另一个角度看，本项目面临的竞争也是相当激烈
49、的。朝青区域的交通问题不容乐观，特别是朝阳路上的交通，虽然刚刚完成拓宽改造，交通压力依然很大。现阶段，朝阳路沿线有二、三十个项目还没有完全入住，相关的商业配套设施也没有完全投入使用，因此等到区域内将近 400万平方米规模的楼盘全部入住后，公共交通和周边道路还将面临更大压力，如何解决交通上的压力将会是朝青板块未来发展的关键所在。如何合理的回避交通问题也是对项目规划提出的挑战。朝青板块在商业生活配套设施上欠缺。一方面规模普遍较小；另一方面位置分布十分不均衡，大多数的配套设施分布在南部地带。虽然近两年来区域内住宅开发不断发展，商业生活配套设施在供应量上有了大幅度的改善，但仍存在着只重量难保质的现象，
50、个别规模较大的社区商业在定位、经营上都存在不确定性，致使区域内商业氛围仍在观望中。区域商业配套的不足给规划中项目的商业物业带来了市场机会。对区域内所有在售和即将上市楼盘汇总如下，并用 spss 对以上楼盘数据进行聚类分析，拟分为：普通、中档、高档楼盘三类，结果如下：表2.3 区域内竞争楼盘市场区分 项目名称 均价（元 m2）归类 同类均价 国美第一城 6300 1 北京新天地 6400 1 优点社区 6500 1 萍果派 6900 1 上东上层 7500 1 青年汇 8000 1 朝阳嘉园 8000 1 阿曼寓所 8200 1 海华堂 8300 1 财满街 8500 1 普通 东岸 9000