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1、天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材1前言前言首先，非常感谢各位主讲人在百忙之中为我们精心准备的培训资料以及为我们工作提供的各方面支持。由于时间比较仓促，本次培训资料整理中存在哪些问题和缺点希望大家见谅并为我们提出宝贵意见。我们会综合考虑各方面因素，尽量合理安排培训时间，希望地产集团拓展体系全体员工都能够亲临培训现场。此次培训过程中各位主讲人将会有现场发挥内容，请大家做好笔记，并积极参加现场讨论与问答。培训后，有任何问题请各公司培训联络人进行收集整理，统一发送到:，我们会及时与各个主讲人联系，为大家
2、统一解答。地产集团战略发展中心Tel：88350983；883509122004 年 6 月 11 日天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材2目目录录前前言言.1 1目目录录.2 2第一章第一章项目规划项目规划.5 5一、规划知识.5二、建筑部分.9三、结构部分.10第二章第二章运营与土地判断运营与土地判断.1212一、运营的定位和职能.12二、运营与战略拓展的关系.12三、保证经济指标准确性的意义.12四、确定经济技术指标的重要依据.12五、项目经济指标明
3、细详细分解说明.13六、建安及部分成本估算.14七、应注意的问题.15八、相关附件.15第三章第三章前期开发与配套前期开发与配套.1616第一节第一节前期开发前期开发.1616一、开工.16二、开盘.16三、入住.16四、清盘.16五、项目开发前期流程.17六、相关附件.33第二节第二节配套工程工作流程配套工程工作流程.3434一、临时水工程工作流程.34二、排水工程工作流程.35三、自来水工程工作流程.36四、燃气工程.41五、直饮水工程.45六、电视工程.46七、电话工程.47八、电工程.47九、办理前期供热证明程序.58天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产
4、集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材3十、中水流程：.58第四章第四章资金与财务管理资金与财务管理.6060第一节第一节资金管理资金管理.6060一、贷款的基础知识.60二、资金工作贯穿战略始终.62三、资金运作模式.63四、金融政策研发.63五、金融品种创新.65六、融资业务拓展.65七、按揭贷款管理.68第二节第二节财务管理与风险控制财务管理与风险控制.6969一、财务管理定位与职能.70二、预算管理工作重点.71三、核算管理.74四、其他相关工作.79第五章第五章项目工程管理项目工程管理.8181一、基础概念的解释说
5、明.81二、施工进度计划的编制.82三、现场勘定的内容：.84四、工程项目成本控制.85五、工程质量的控制.85第六章第六章销售管理销售管理.8787一、销售进度计划的编制.87二、销管的工作流程.89三、实现销售回款条件：.96四、成本测算中，销售费用的制定以及如何分摊.96第七章第七章土地上限价格与现金流量分析土地上限价格与现金流量分析.9999一、编制现金流量表的目的与重要性.99二、编制现金流量表前提条件.99三、项目总体开发节奏的把握.99四、项目开发计划的制定.100五、现金流量表的完善：.103六、相关附件.103天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地
6、产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材4第一章第一章项目规划项目规划资料来源：王海鹏（地产研发部）资料来源：王海鹏（地产研发部）资料来源：王海鹏（地产研发部）资料来源：王海鹏（地产研发部）一、规划知识一、规划知识1.1.1.1.建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。2.2.2.2.日照系数：日照系数：多层条形居住建筑间距：高层建筑与居住建筑的间距：高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西 30以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的 1.2 倍，改造
7、区为 1.0 倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西 30以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的 1.0 倍，改造区为 0.8 倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的 0.5 倍，间距不小于 14 米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑；多层建筑是指建筑高度小于或等于 24 米的各类建筑；建筑高宽比小于 1.0 的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。3.3.3.3.建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。4.4.4.4
8、.建筑退线要求：建筑退线要求：被遮挡建筑南偏东、南偏西角度所建地区南偏东或南偏西030南偏东或南偏西30以上改造区片1.21.1新建区片1.51.0建筑主体高度道路宽度小于或等于 24 米大于24米小于或等于 50 米大于 50 米小于或等于 20 米3610大于 20 米51015天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材55.5.5.5.道路红线道路红线boundaryboundaryboundaryboundarylineslineslineslineso
9、fofofofroadsroadsroadsroads规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。6.6.6.6.建筑红线建筑红线buildingbuildingbuildingbuildinglinelinelineline城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。7.7.7.7.建筑密度建筑密度buildingbuildingbuildingbuildingdensity,building
10、density,buildingdensity,buildingdensity,buildingcoveragecoveragecoveragecoverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积8.8.8.8.绿地率绿地率greeninggreeninggreeninggreeningraterateraterate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。9.9.9.9.容积率容积率plotplotplotplotratioratioratioratio,floorfloo
11、rfloorfloorareaareaareaarearatioratioratioratio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为 1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积10.10.10.10.什么是确定规划设计要求什么是确定规划设计要求任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主
12、管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建规划设计要求是审查设计方案和核发建设设工程规划许可证的重要依据。工程规划许可证的重要依据。同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。提供规划设计要求，一般应包括以内容：（1）给定与建设项目有关的道路红线；（2）给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求；天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集
13、团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材6（3）建设工程的高度要求（或层数要求），长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间距要求等；（4）城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺；（5）涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见；（6）建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求；（7）临街建筑的退让道路红线要求；（8）必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等；（9）其
14、他要求。11.11.11.11.规划设计条件包括哪些内容规划设计条件包括哪些内容城市规划法第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申城市规划法第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划设设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括：计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括：（1 1 11）该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。该建设用地的现状地形图（城市规划
15、行政主管部门认可的地形图）。（2 2 22）根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。（3 3 33）综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。（4 4 44）该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境境要求等。要求等。（5 5 55）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。（6 6 66）提出规划设计要点，包括建筑、密度、容
16、积率、建筑层数、高度、体量、提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。（7 7 77）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。（8 8 88）有关的特别要求，如人防、净空限制等。有关的特别要求，如人防、净空限制等。城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便据据此进行拟建设项目总平面布置设
17、计。此进行拟建设项目总平面布置设计。天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材7附图 1：12.12.12.12.各种建筑类型容积率对比：各种建筑类型容积率对比：独栋别墅：0.3 0.4联排别墅：0.6 0.8多层住宅：小于 1.5天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材8二、建筑部分二、建筑部分1.1.1.1.建筑类别与层数建
18、筑类别与层数2.基座面积估算阶段经济范围：基座面积估算阶段经济范围：3.3.3.3.电梯的设置：电梯的设置：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16以上的住宅必须设置电梯。4.4.4.4.双电梯的设置：双电梯的设置：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。5.5.5.5.封闭楼梯间：封闭楼梯间：是指设有能阻挡烟气的楼梯间。封闭楼梯间的门应为乙级防火门。6.6.6.6.防烟楼梯间：防烟楼梯间：建筑类别层数区间别墅，TOWNHOUSE2.53.0洋房4.5多层公寓5.56.0小高层7.09.0高层10 层以上超高层100 米以上建筑
19、形式基座尺寸或面积建筑面积双拼；TOWNHOUSE6.0 x(4.0+15.0+6.0)180；200；220洋房24.5x(11.0+6.0)600多层公寓；板高(45.050.0)x(12.013.0)基座 x 层数点高450650M2基座 x 层数地下车库车位35-40 M235(40)x 车位数地上车位25 M225x 车位数天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材9是指在楼梯间入口处设有前室(面积不小于 6m2，并设有防排烟设施)或设专供排烟用的阳台
20、、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。7.7.7.7.关于连廊：关于连廊：板式高层从十层起连接两个相邻单元的水平通廊三、结构部分三、结构部分1.1.1.1.结构形式的确定结构形式的确定一般情况下根据建筑物不同的层数来确定结构形式，有时也要根据功能及布置来确定。以天津地区为例（除宁河、汉沽抗震设防烈度为 8 度外，其他地区均为 7.5度）（1）7 层（6.5 层计为 7 层）：一般采用砖混结构（8 度区为6 层）（2）12 层：一般采用框轻结构（部分省市不允许采用框轻结构，如北京，在此地区，可以考虑采用框架结构或剪力墙结构）（3）16 层：一般采用短肢剪力墙结构（4）16 层：
21、一般采用剪力墙结构以上为一般规定，但是也有例外，如半岛豪庭项目，它的施工图设计时间为旧的框轻规范废止，新的框轻规范尚未颁布期间，所以采用了短肢剪力墙结构；还有根据产品形式划分，一般独体别墅、TOWNHOUSE 采用框轻结构（虽然层数不多，但是平面布置相对不规整，不宜采用砖混结构，但在半岛蓝湾中采用了剪力墙结构，这是因为施工图设计方为北京的设计院，不认同框轻结构）。2.2.2.2.建筑物高度的成本界限：建筑物高度的成本界限：从成本因素考虑，建筑物总高度有个成本的界限，当高度超过此界限值，土建成本增长较为明显。对于框架结构 30m 为界限，对于剪力墙结构 80m 为界限（此限值尤为突出，亦即当总高
22、稍稍超过 80m 时，不经济，要么控制总高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超过 100m 或 120m）注：100m 为 7 度区带转换层剪力墙结构规范规定高度不能突破的限值，120m为 7 度区普通剪力墙结构的限值，如突破此值则为超限建筑，成本、设计施工难度、周期将大幅度增加，在我们的项目操作中应不予考虑）天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材103.3.3.3.建筑形体要求：建筑形体要求：在土地阶段的地块建筑物初步布置中，应该充分考虑建筑物的高度
23、、长度、宽度的比例关系，这在结构规范中有明确规定：6、7 度地区4.4.4.4.施工图设计周期：施工图设计周期：在本项中以一个假设项目举例说明施工图设计时间。假设项目 A 总建筑面积为15 万平米，分三期开发，一期均为五层半的砖混结构住宅，二期均为 9 层的框轻结构住宅，三期均为 24 层剪力墙结构点式高层住宅，各期建筑面积均为 5 万平米，且假设每期中的所有单体的施工图设计均全面展开（考虑施工图设计院配备足够的设计人）。（1）一期施工图设计时间大约为 35 天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后 10 天后可完成基础图（如需打桩，则完成桩位图，再 7天后完成基础图）。（2）二期施
24、工图设计时间大约为 45 天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后 15 天后可完成桩位图（在天津地区，此层数建筑一般需要考虑做桩基础），再 10 天后完成基础图。（3）三期施工图设计时间大约为 60 天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后 15 天后可完成桩位图，20天后完成基础图（含地下室结构图纸）。注：如打桩、试桩总共时间少于 20 天，可在完成桩位图设计 10 天后，完成基础底板结构图纸，供施工现场进行底板施工。高度与宽度的比值长度与宽度的比值6、7 度区8 度区6、7 度区8、9 度区砖混结构2.52无伸缩缝单体长度不超过50m框架结构4365剪力墙结构65天津
25、顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材11第二章第二章运营与土地判断运营与土地判断资料来源：郑东旗（地产运营部）资料来源：郑东旗（地产运营部）资料来源：郑东旗（地产运营部）资料来源：郑东旗（地产运营部）一、运营的定位和职能一、运营的定位和职能运营是地产公司四条管理主线之一，关注项目的前期预测及项目操作的过程控制。二、运营与战略拓展的关系二、运营与战略拓展的关系1.工作重心是项目前后两个阶段；2.土地获取质量是项目成败的关键；3.土地成本成为项目直接成本的最主要组
26、成部分；4.运营通过经济技术指标量化为土地获取提供重要依据；5.运营通过项目操作过程控制为项目前期预测提供重要依据。三、保证经济指标准确性的意义三、保证经济指标准确性的意义1.使经济技术指标真正成为土地判断的重要依据。2.保证公司资源的优化配置。3.使经济技术指标真正成为指导项目操作的考核指标。四、四、确定经济技术指标的重要依据确定经济技术指标的重要依据1.项目成本构成、售价及其责任部门(见附表 1：项目经济技术指标明细表)2.土地成本及规划用地条件3.规划方案应尽可能详实4.开发配套收费标准应尽可能与相关政府部门落实5.主体装修配套标准及环境方案应结合当地实际情况确定6.当地重要优惠政策应落
27、实天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材127.掌握重要影响成本的环境因素8.营销方案应建立在充分的市场调研及对方案理解的基础上。五、项目经济指标明细详细分解说明五、项目经济指标明细详细分解说明1.1.1.1.工程造价的两种含义工程造价的两种含义（1）第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开工或实际开支的全部固定资产投资费用。这一含义是从投资者业主的角度来定义的。在投资活动中所支付的全部费用形成了固定资产和无形资产。从这个意义上说，工程造价就是工程投资费用
28、。（2）第二种含义：工程造价是指工程价格。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。（3）工程造价两种含义最主要的区别在于需求主体和供给主体在市场追求的经济利益不同，因而管理的性质和管理目标不同。区别工程造价的两种含义的意义在于，为投资者和以承包商为代表的供应商在工程建设领域的市场行为提供理论依据。2.2.2.2.工程项目开发成本的组成工程项目开发成本的组成项目开发成本由工程直接成本和工程间接成本两大部分构成，也称为工程完全成本等。（1 1 11）工程直接成本工程直接成本工程直接成本由土地及大配套费、前期费
29、用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息六大项组成。（2 2 22）工程间接成本工程间接成本销售费用、管理费用、营业税以及不可预见费组成工程间接成本。工程直接成本是项目开发成本的主体，也是工程费用控制的重点。在项目操作的过程中，有些费用是不以人们的主观意志为转移的，仅与国家的政策法规的导向有关，不同地区的材料和人工、机械费用的差别是客观存在的，但是对工程造价的影响并不是占完全主导地位的。3.3.3.3.各项费用所占比例各项费用所占比例天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓
30、展体系培训教材拓展体系培训教材13参考北岸华庭成本组成分细表（见附表 2），我们可以看出土地费和建安工程分别占完全成本的 28.9%和 40.73%，两者之和占到 69.63。间接成本也占到了 11.65%的比例，因此这三项费用是我们控制的重点。现对于我们发展部来讲，我们是根据成本来反测土地成本的，大配套等费用又同当地政府的规定有关，因此我们只能从控制建安成本、前期费用和间接成本等着手。在表中我们可以看出对我们利润率有影响的关键因素是建安成本和间接成本，和销售均价。建安成本及间接成本的降低，以及销售价格的提高，是我们地价提高的基础。从部门费用比例来看，在土地款一定的条件下，工程部和开发部等是我
31、们控制费用的重点。六、建安及部分成本估算六、建安及部分成本估算1.不同地区建安工程造价简单对比表2.关于经济指标明细中供水、供电、燃气和供热费用一般均由当地水、电、气、热公司根据实际工程量来确定费用，有的城市也有包干收费的文件规定。3.小配套费用是指小区内的非经营性公建，如小学、幼儿园等。4.地基处理费用同项目所处地理位置、地质情况、场地现状和产品形式有关。5.人防费是由政府部门收取，根据项目形式决定交费或者修建人防地下室。比如一般人防标准地下室大概 20002400 元/m2，交费标准根据当地标准具体确定。类型北京天津石家庄郑州成都南京低层1200-1500800-1100800-11008
32、50-1000700-900750-1000多层1000-1200650-850650-850600-750550-750650-800高层1500-18001200-15001500-18001000-12001200-16001200-1400天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材146.绿化与道路根据产品定位和市场竞争程度、成熟度等确定。高档绿化及道路 250350 元/m2（指绿化面积）中档绿化及道路 150250 元/m2（指绿化面积）一般绿化及道
33、路 80120 元/m2（指绿化面积）7.规划、施工图、环境设计费由研发中心确定。8.车库成本的处理需根据产品的类型具体确定。9.贷款利息根据项目资金需求情况和在此期间银行有关政策确定。通常假定当年借款按半年计息,以前年度借款按全年计息,计算公式为:各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)年利率10.中水费用中水设备一般包括中水处理装置、消毒加药装置、加压、稳压及提升泵、玻璃钢水箱、过滤器及池槽等，目前国产设备约为 1220 元/m2（其中设备费占 8085，管道及安装费 1520）七、应注意的问题七、应注意的问题1.土地判断所依据的可行性研究报告及经济技术指标必须能真正指导项目操作
34、全过程。2.可行性研究报告及经济技术指标应由专业部门、人员或组织专业部门人员制定。3.制定可行性研究报告及经济技术指标应关注已有项目操作中偏差及原因。4.制定经济技术指标应提高动态预测能力。八、相关附件八、相关附件1.附表 1：项目经济指标明细表2.附表 2：各项费用统计情况对比表天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材15第三章第三章前期开发与配套前期开发与配套资料来源：王艳（地产开发部资料来源：王艳（地产开发部资料来源：王艳（地产开发部资料来源：王艳（地产
35、开发部）第一节第一节前期开发前期开发一、一、开工开工1.1.1.1.投资计划投资计划2.2.2.2.建设用地规划许可证建设用地规划许可证3.3.3.3.国有土地使用证国有土地使用证4.4.4.4.建设工程规划许可证建设工程规划许可证5.5.5.5.施工许可证施工许可证二、二、开盘开盘销售许可证销售许可证三、三、入住入住住宅准许使用证住宅准许使用证四、四、清盘清盘分户土地证分户土地证天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材16五、五、项目开发前期流程项目开发前期
36、流程（一）（一）签定土地出让合同签定土地出让合同【办理单位】【办理单位】土地交易中心【所需材料】【所需材料】无【时间周期】【时间周期】1 个工作日【所需费用】【所需费用】土地出让金：政府净收益（评估地价 20%）土地交易费：成交总价*千分之六（招、拍、挂）评估地价*千分之六（协议出让）土地契税：（出让金+土地补偿+大配套费）*3%【取得材料】【取得材料】土地出让合同（3 本：1 正 2 副）（二）（二）办理用地规划许可证办理用地规划许可证【办理单位】【办理单位】土地交易中心规划局【所需材料】【所需材料】1.土地出让合同2.土地出让金、交易费交费证明【时间周期】【时间周期】5 个工作日【所需费用
37、】【所需费用】无【取得材料】【取得材料】建设工程用地规划许可证（三）（三）土地确权土地确权【办理单位】【办理单位】各区规划处地政科【所需材料】【所需材料】1.年度投资计划2.建设用地规划许可证3.原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）4.土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）5.公建拆迁补偿协议6.土地出让合同7.核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图8.交费证明天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材179.项目规划要点（规划条件）10.1：500 现
38、状地形图 3 份（反楼座）11.详规【时间周期】【时间周期】7 个工作日【所需费用】【所需费用】无【取得材料】【取得材料】在 1：500 地形图上签发土地确权意见加盖章（四）（四）国有土地使用证国有土地使用证【办理单位】【办理单位】各区规划处地政科【所需材料】【所需材料】1.土地出让合同2.交费证明3.建设用地规划许可证4.地籍图 4 份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明【时间周期】【时间周期】30 个工作日【所需费用】【所需费用】1000 平方米以下：100+20（工本费）1000 平方米以上：（总建筑面积-1000）500
39、40 元/平方米+120元【取得材料】【取得材料】国有土地使用证（五）（五）规划方案的报审规划方案的报审【办理单位】【办理单位】规划局建管处【所需材料】【所需材料】1.设计方案（含总平面方案）申报表2.土地出让合同3.修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份（注：规划方案审定前，提交10 本规划设计方案，电子文件 1 份）4.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】【时间周期】8 个工作日（公示、上报市政府的时间不算在内）天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材
40、拓展体系培训教材18【所需费用】【所需费用】无【取得材料】【取得材料】规划方案审定通知书【备注】【备注】在方案审批阶段需同时完成公示会及方案上报市政府审批工作此项工作需时间：14 个工作日（六）（六）市政工程规划方案报审市政工程规划方案报审【办理单位】【办理单位】规划局市政处【所需材料】【所需材料】1.市政工程规划设计方案申报表2.市政工程规划设计要求审定通知书3.规划设计方案 2 份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案）4.相关协议及配套证明5.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】【时间周期】8 个工作日【所需费用】【所需费用】无【取得材料】【取得材料】
41、市政方案审定通知书（七）（七）规划设计成果报审规划设计成果报审【办理单位】【办理单位】规划局建管处【所需材料】【所需材料】1.详细规划（10 本）2.详细规划光盘（1 张）3.A3 规划总平图（白图）【时间周期】【时间周期】6 个工作日【所需费用】【所需费用】无【取得材料】【取得材料】规划成果（3 本）及审定通知书（八）（八）办理项目建设投资计划办理项目建设投资计划【办理单位】【办理单位】市建委房地产处【所需材料】【所需材料】1.申请年度投资计划书面报告及申请表2.与土地行政管理部门签订的国有土地有偿使用合同或国有土天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发
42、展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材19地使用证3.规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书4.项目资本金证明。银行出具的建设单位存款证明，总规模 5 万平方米以上的项目存款额度不得低于年度建设面积投资的 35%5.现状地形图复印件6.城乡结合部需提供配套管理部门出具的配套论证意见请申报7.申报建设投资计划时，需在房地产管理网上填报网址： 个工作日。【取得材料】【取得材料】项目建设投资计划【备注】【备注】请申报单位按照上述要求，带材料原件，收复印件（资金证明除外）（九）（九）办理项目地名手续办理项目地名手续【办理单位】【办理单位】
43、区地名办【所需材料】【所需材料】1.地名命名更名申报表一式两份2.建设用地规划许可证复印件两份，同时交验原件3.经批准的规划总平面图复印件两份，同时交验原件4.建筑位置示意图一式三份5.大型建筑物、有特色的居民区建设项目，还需提交建筑景观图一式两份6.地名定性词语与事实相符的证明文件7.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书8.法律、法规、规章规定的其他材料【时间周期】【时间周期】1.区地名主管部门及区政府或管委会共 15 个工作日2.市规划和国土资源局 15 个工作日3.上报市政府审批的时限不包含在内【所需费用】【所需费用】地名标志费：0.7 元/平方米，公告费 4000 元【取得材料】
44、【取得材料】地名使用证（十）（十）办理项目环保手续办理项目环保手续天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材20【办理单位】【办理单位】市环保局【所需材料】【所需材料】1.立项阶段（1）项目建议书（2）立项批复文件2.二、可行性研究阶段可行性研究报告3.三、初步设计阶段初步设计或扩初设计4.四、施工阶段施工单位在工程开工 15 日前，向工程所在地区环保局办理施工环境保护申报登记手续，经同意后方可施工。5.五、竣工验收阶段（1）建设项目投入试生产之日起 3 个月内
45、，建设单位向有审批权的环保行政主管部门申请建设项目竣工环境保护验收。（2）环境保护验收前，建设单位应提交建设项目环境保护执行报告，同时，对应编制环境报告书、环境影响报告表或环境影响登记表的建设项目，提交“建设项目竣工环境保护验收申请报告”，“建设项目竣工环境保护验收申请表”或“建设项目竣工环境保护验收申请登记表”。【时间周期】【时间周期】1.环评申报表批复（10 天）2.环评报告表撰写（20 天）3.环评报告书撰写（45 天）4.环评报告书专家上会（30 天）5.环评报告表需区环保局监测（时间待定）【所需费用】【所需费用】估算投资额（亿元）估算投资额（亿元）咨询服务项目咨询服务项目0.30.3
46、 以下以下0.320.32210210105010505010050100100100 以上以上编制环境影响报告书（含大纲）编制环境影响报告书（含大纲）565661561515351535357535757511075110110110天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材21（十一）（十一）大配套证明大配套证明【办理单位】【办理单位】市配套办【所需材料】【所需材料】1.申请2.年度投资计划3.规划成果【时间周期】【时间周期】7 个工作日【所需费用】【所需费
47、用】商品房：165 元/平方米公建：210-280 元/平方米【取得材料】【取得材料】大配套证明/协议（十二）（十二）小配套证明小配套证明【办理单位】【办理单位】区建委配套办【所需材料】【所需材料】1.年度投资计划2.规划成果【时间周期】【时间周期】7 个工作日【所需费用】【所需费用】70 元/平方米【取得材料】【取得材料】小配套证明/双方协议（十三）（十三）报审项目建筑设计方案报审项目建筑设计方案【办理单位】【办理单位】规划局建管处【所需材料】【所需材料】1.建筑设计方案申报表2.1/500 现势地形图 1 份3.土地出让合同4.详规5.投资计划6.建筑设计方案 3 份（含建筑效果、总平面、
48、各层平面、立面、剖面编制环境影响报告表编制环境影响报告表1212242447477 7 以上以上评估环境影响报告表（含大纲）评估环境影响报告表（含大纲）0.81.50.81.51.531.53373779799139131313 以上以上评估环境影响报告表评估环境影响报告表0.50.80.50.80.81.50.81.51.51.5222 2 以上以上天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心天津顺驰地产集团战略发展中心拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材拓展体系培训教材22图等）、重要项目需提交模型7.申报单位（人）委托代理的，需提交授权
49、委托书【时间周期】【时间周期】9 个工作日【所需费用】【所需费用】无【取得材料】【取得材料】建筑设计方案审定通知书（十四）（十四）报审消防证明报审消防证明【办理单位】【办理单位】市消防局【所需材料】【所需材料】（一）新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目1.立项、审查、批复等文件2.设计单位消防设计专篇（说明），工程总平图、建筑设计施工图；消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明；审核中需要涉及的其他图纸资料及说明。3.国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇，总平图布局及书面申请报告等资料。4.建设单位应将
50、报送的图纸资料装订成册，规格为 A4 大小，且均为正式施工图，并加盖设计单位图章。5.工程项目方案、初步设计可以提前咨询，但不作为正式进件。（二）建筑内部装修消防设计的审核1.建筑装修单位申请报告2.装修（装饰）工程防火设计、施工做法说明3.建筑总平图、装修（装饰）部位平面图，室内展开立面、剖面、顶面图、装修效果图4.装修、装饰材料说明及检测证明5.消防设施系统、灭火器配置设计说明及图纸资料6.与消防有关的电器、暖通、空调、防排烟等设计说明及图纸资料7.建设单位应将报送的图纸资料装订成册，规格为 A4 大小【时间周期】【时间周期】15 个工作日【所需费用】【所需费用】无天津顺驰地产集团战略发展