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1、房地产投融资实务房地产投融资实务房地产投融资实务房地产投融资实务中国房地产培训网中国房地产培训网http:/http:/http:/http:/房地产全业务模块实战培训房地产全业务模块实战培训房地产全业务模块实战培训房地产全业务模块实战培训2序言序言本讲义供房地产开发企本讲义供房地产开发企业和房地产金融业的高业和房地产金融业的高级经理人员培训参考。级经理人员培训参考。本讲义从房地产开发项本讲义从房地产开发项目贷款评估角度讲述房目贷款评估角度讲述房地产投融资的基本条件、地产投融资的基本条件、基本程序和基本要求。基本程序和基本要求。本人多年从事房地产投本人多年从事房地产投融资的实务研究，拥有融资的
2、实务研究，拥有多项职务发明，是多项多项职务发明，是多项房地产信贷规章制度的房地产信贷规章制度的起草和推行者，主要成起草和推行者，主要成果见房地产投融资实果见房地产投融资实务新编。务新编。3内容提要内容提要第一部分房地产投融资第一部分房地产投融资顾问策划顾问策划第二部分房地产开发项目贷款评估第二部分房地产开发项目贷款评估第三部分房地产开发项目融资案例第三部分房地产开发项目融资案例4第一部分房地产投融资顾问策划第一部分房地产投融资顾问策划一、房地产投融资顾问一、房地产投融资顾问二、房地产融资方案策划二、房地产融资方案策划三、房地产贷款融资策划三、房地产贷款融资策划5一、房地产投融资顾问一、房地产投
3、融资顾问一、房地产投融资顾问一、房地产投融资顾问1.1.1.1.注重房地产业融资环境研究注重房地产业融资环境研究2.2.2.2.注重房地产企业关系战略研究注重房地产企业关系战略研究3.3.3.3.注重发展房地产投融资顾问业务注重发展房地产投融资顾问业务61.1.1.1.1.1.1.1.注重房地产业融资环境研究注重房地产业融资环境研究注重房地产业融资环境研究注重房地产业融资环境研究72.2.2.2.2.2.2.2.注重房地产企业关系战略研究注重房地产企业关系战略研究注重房地产企业关系战略研究注重房地产企业关系战略研究企业、银行、客户关系战略的调整内容可以从以下几个方面考虑：企业、银行、客户关系战
4、略的调整内容可以从以下几个方面考虑：企业调整企业调整房地产开发企业对内完善专家经营管理机制；对外建立房地产开发企业对内完善专家经营管理机制；对外建立战略伙伴关系，可采取投融资顾问管理方式。战略伙伴关系，可采取投融资顾问管理方式。银行调整银行调整商业银行的房地产融资要控制总量，调整结构，择优限商业银行的房地产融资要控制总量，调整结构，择优限劣，全面落实差别化经营管理。防范房地产信贷风险，主要是防假贷款、劣，全面落实差别化经营管理。防范房地产信贷风险，主要是防假贷款、真欺诈。真欺诈。客户调整客户调整城镇居民要正视城镇居民要正视“居者有其屋居者有其屋”，应量力而行，就是量人、，应量力而行，就是量人、
5、量财、量房、量质而行，不可能短时期内达到人人都买房住，可聘请理量财、量房、量质而行，不可能短时期内达到人人都买房住，可聘请理财顾问设计分别解决方案。财顾问设计分别解决方案。83.3.3.3.3.3.3.3.注重发展房地产投融资顾问业务注重发展房地产投融资顾问业务注重发展房地产投融资顾问业务注重发展房地产投融资顾问业务受受理理协协调调诊诊断断开开发发项项目目诊诊断断企企业业财财务务初初步步诊诊断断与与建建议议策策划划与与评评估估企企业业贷贷款款和和按按揭揭方方案案阶阶段段诊诊断断与与建建设设整整理理专专案案材材料料向向商商业业银银行行推推荐荐存存档档保保密密可行可行不可不可行行落实落实未落未落实
6、实9二、房地产融资方案策划二、房地产融资方案策划二、房地产融资方案策划二、房地产融资方案策划1.1.1.1.房地产融资方式与风险房地产融资方式与风险2.2.2.2.房地产融资方式与操作房地产融资方式与操作101.1.1.1.1.1.1.1.房地产融资方式与风险房地产融资方式与风险房地产融资方式与风险房地产融资方式与风险1111一般企业融资方式一般企业融资方式2222房地产企业融资方式房地产企业融资方式1111111111一般企业融资方式一般企业融资方式一般企业融资方式一般企业融资方式1222222222房地产企业融资方式房地产企业融资方式房地产企业融资方式房地产企业融资方式.企业内部融资企业内
7、部融资.企业外部融企业外部融资资13.企业内部融资企业内部融资企业内部融资企业内部融资内部融资内部融资现现 金金应收账款应收账款其他速动资产其他速动资产预收款预收款14.企业外部融资企业外部融资企业外部融资企业外部融资外 部 融 资外 部 融 资主 权 性 融 资主 权 性 融 资债 务 性 融 资债 务 性 融 资上 市 融 资上 市 融 资合 作 开 发 融 资合 作 开 发 融 资房 地 产 投 资 信 托房 地 产 投 资 信 托首 次 发 行 上 市首 次 发 行 上 市上 市 后 在 融 资上 市 后 在 融 资买 卖 上 市买 卖 上 市合 资合 资前 沿 货 币 合 约前 沿
8、货 币 合 约房 地 产 辛 迪 加房 地 产 辛 迪 加直 接 债 务 融 资直 接 债 务 融 资间 接 债 务 融 资间 接 债 务 融 资工 程 承 包 融 资工 程 承 包 融 资租 赁 融 资租 赁 融 资回 租回 租回 买回 买企 业 债 券企 业 债 券银 行 贷 款银 行 贷 款夹 层 融 资夹 层 融 资其 他 融 资其 他 融 资机 构 贷 款机 构 贷 款出 租 人 的 房 地 产出 租 人 的 房 地 产承 租 人 的 房 地 产承 租 人 的 房 地 产房 地 产 保 险 公 司房 地 产 保 险 公 司房 地 产 抵 押 公 司房 地 产 抵 押 公 司房 地 产
9、 基 金 管 理房 地 产 基 金 管 理公 司公 司房 地 产 财 务 公 司房 地 产 财 务 公 司152.2.2.2.2.2.2.2.房地产融资方式与操作房地产融资方式与操作房地产融资方式与操作房地产融资方式与操作16三、房地产贷款融资策划三、房地产贷款融资策划三、房地产贷款融资策划三、房地产贷款融资策划1.1.1.1.贷款融资的主体资格贷款融资的主体资格2.2.2.2.贷款融资的基本条件贷款融资的基本条件3.3.3.3.贷款融资的基本材料贷款融资的基本材料4.4.4.4.贷款融资程序与时机贷款融资程序与时机171.1.1.1.1.1.1.1.贷款融资的主体资格贷款融资的主体资格贷款融
10、资的主体资格贷款融资的主体资格企（事）业法人：凡经工商行政管理机关（或主管机企（事）业法人：凡经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的单位。建设经济适用住房的单位。房地产开发企业应具备以下条件：房地产开发企业应具备以下条件：应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担房地产项目开发建设资格；书或具有承担房地产项目开发建设资格；实行独立核算，有健全的管理机构；实行独立核算，有健全的管理机构；(见下页）见下页）18（接上页）（接上页）按规
11、定办理年检合格手续；按规定办理年检合格手续；如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设项目合同。主单位正式签订房地产开发建设项目合同。事业法人单位：经主管机关核准登记，具有事业法人资事业法人单位：经主管机关核准登记，具有事业法人资格；实行独立核算，有健全的管理机构；按规定办理格；实行独立核算，有健全的管理机构；按规定办理年检合格手续。年检合格手续。192.2.2.2.2.2.2.2.贷款融资的基本条件贷款融资的基本条件贷款融资的基本条件贷款融资的基本条件1111贷款融资的基本要求贷款融资的基本要求2222贷款融资
12、的企业条件贷款融资的企业条件3333贷款融资的项目条件贷款融资的项目条件201111贷款融资的基本要求贷款融资的基本要求贷款融资的基本要求贷款融资的基本要求 产品有市场；产品有市场；市场经营有效益；市场经营有效益；不挤占挪用信贷资金；不挤占挪用信贷资金；恪守信用等基本条件。恪守信用等基本条件。212222贷款融资的企业条件贷款融资的企业条件贷款融资的企业条件贷款融资的企业条件 有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；以开立基本帐户或一般存款帐户；以开立基本帐户或一般存款帐户；提供真实的、全面的（经过审计的）财务报表、报告，提供真实的、全面的（经过审计
13、的）财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的本权益性投资累计额不超过其净资产总额的5050；申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的资本金比例。的资本金比例。223333贷款融资的项目条件贷款融资的项目条件贷款融资的项目条件贷款融资的项目条件 贷款项目经可行性研究
14、论证，能够有效满足当地住房开发市场的需贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；求，市场前景较好；贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；真实、有效，能够进行实质性开发；贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；可预见等原因追加预算
15、的需要；贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用；入正常使用；贷款项目的自有资金投入不少于总投资的贷款项目的自有资金投入不少于总投资的3030；单位职工集资建房，；单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的集资额达到项目总投资的3030以上，并已存入银行专户。以上，并已存入银行专户。233.3.3.3.3.3.3.3.贷款融资的基本材料贷款融资的基本材料贷款融资的基本材料贷款融资的基本材料资格类材料资格类材料财务类材料财务类材料项目类材料项目类材料24资格类材料：资格类材料：资格类材料：资格类材料：营业执照
16、营业执照 法人代码证书法人代码证书 法定代表人身份证法定代表人身份证 贷款证（卡）贷款证（卡）企业资质证书企业资质证书 项目批准文件项目批准文件 公司合同或章程公司合同或章程 授权委托书、董事会决议及主要负责人签字样本授权委托书、董事会决议及主要负责人签字样本25财务类材料财务类材料财务类材料财务类材料：最近的财务报表及财政、会计（审计）师事务所核准的前最近的财务报表及财政、会计（审计）师事务所核准的前3 3个年度及上个月财务报表和审计报告。成立不足三年的企个年度及上个月财务报表和审计报告。成立不足三年的企业提交自成立以来的年度和近期报表；业提交自成立以来的年度和近期报表；建设项目的自有资金落
17、实的证明文件、资料；建设项目的自有资金落实的证明文件、资料；项目租售方案及有效收益分配协议；项目租售方案及有效收益分配协议；如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供有权如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明；部门批准的可用于还款的其他资金来源证明；申请政策性房地产开发类贷款的企事业法人，还应提供住申请政策性房地产开发类贷款的企事业法人，还应提供住房资金管理中心出具的给贷款银行的委托贷款通知书。房资金管理中心出具的给贷款银行的委托贷款通知书。26项目类材料：项目类材料：项目类材料：项目类材料：项目建议书项目建议书 可行性研究报告及批准文件可
18、行性研究报告及批准文件 项目年度投资计划项目年度投资计划 扩初设计及批准文件扩初设计及批准文件 项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证、建设工程开工许可证、证、拆迁许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用证及商品房销（预）售许可证国有土地使用证及商品房销（预）售许可证等文件等文件274.4.4.4.4.4.4.4.贷款融资程序与时机贷款融资程序与时机贷款融资程序与时机贷款融资程序与时机1111企事业法人申请贷款企事业法人申请贷款商业银行受理商业银行受理商业银行调查评商业银行调查评价价商业银行审批授信商业银行审批授信商业银行发放贷款商业银行
19、发放贷款企事业企事业法人按规定用款法人按规定用款企事业法人按计划还款。企事业法人按计划还款。2222为加快项目建设进度，在前期工程阶段（七通一平）到为加快项目建设进度，在前期工程阶段（七通一平）到房屋建设阶段（主体结构封顶）之间选择融资（贷款）房屋建设阶段（主体结构封顶）之间选择融资（贷款）进入时间，把握最佳时机，尽量压缩融资（贷款）成进入时间，把握最佳时机，尽量压缩融资（贷款）成本，提高投融资效益。本，提高投融资效益。28第二部分房地产开发项目贷款评估第二部分房地产开发项目贷款评估一、房地产贷款项目评估简介一、房地产贷款项目评估简介二、借款人资信评估二、借款人资信评估三、项目概况和建设情况评
20、估三、项目概况和建设情况评估四、项目市场情况评估四、项目市场情况评估五、项目财务效益评估五、项目财务效益评估六、银行效益与风险评估六、银行效益与风险评估七、项目评估结论与贷款建议七、项目评估结论与贷款建议29一、房地产贷款项目评估简介一、房地产贷款项目评估简介一、房地产贷款项目评估简介一、房地产贷款项目评估简介房地产贷款项目评估是指在房地产贷款决策之前，在房地产贷款项目评估是指在房地产贷款决策之前，在借款人取得建设用地规划许可证和建设工程规划借款人取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，完成项目立项、策划、项目可行性研究的基许可证，完成项目立项、策划、项目可行性研究的基础上，对借款人的盈利
21、水平、偿债能力和拟开发项目的础上，对借款人的盈利水平、偿债能力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程。的工作过程。（见下页）（见下页）30房地产贷款项目评估原则：客观、公正、科学。房地产贷款项目评估原则：客观、公正、科学。房地产贷款项目评估内容及步骤：房地产贷款项目评估内容及步骤：借款人资信评估项目概况和建设情况评估项目市借款人资信评估项目概况和建设情况评估项目市场情况评估项目财务效益评估银行效益与风险防场情况评估项目财务效益评估银行效益与风险防范措施评估评估结论及贷款建议。范措施评估评估结论及贷款建议。（接上页
22、）（接上页）31二、借款人资信评估二、借款人资信评估二、借款人资信评估二、借款人资信评估1.1.1.1.借款人基本情况借款人基本情况2.2.2.2.借款人经营情况借款人经营情况3.3.3.3.借款人财务状况借款人财务状况4.4.4.4.借款人融资记录借款人融资记录321.1.1.1.1.1.1.1.借款人基本情况借款人基本情况借款人基本情况借款人基本情况借款人名称；借款人名称；法定代表人；法定代表人；经营范围；经营范围；开发资质；开发资质；信用等级；信用等级；注册资本；注册资本；各股东单位投资等各股东单位投资等基本情况基本情况。332.2.2.2.2.2.2.2.借款人经营情况借款人经营情况借
23、款人经营情况借款人经营情况 单位：万元、平方米单位：万元、平方米项目名称项目名称 总投资总投资 建筑面积建筑面积 开发时间开发时间 可销售面积可销售面积 已销售面积已销售面积 回笼资金回笼资金1 12 23 3借款人开发项目情况表借款人开发项目情况表借款人开发项目情况表借款人开发项目情况表借款人近三年主要开发项目的运作情况借款人近三年主要开发项目的运作情况（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的项目情况）；的项目情况）；逐个分析项目销售及资金回笼情况及项逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训。目经营的经验和教训。343.3.3.3.3.3.3.3
24、.借款人财务状况借款人财务状况借款人财务状况借款人财务状况单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元财务指标财务指标财务指标财务指标上二上二上二上二年末年末年末年末上年上年上年上年末末末末目前目前目前目前财务指标财务指标财务指标财务指标上二上二上二上二年末年末年末年末上年上年上年上年末末末末目前目前目前目前流动资产流动资产流动资产流动资产长期借款长期借款长期借款长期借款 货币资金 货币资金 货币资金 货币资金负债总额负债总额负债总额负债总额 应收帐款净值 应收帐款净值 应收帐款净值 应收帐款净值所有者权益所有者权益所有者权益所有者权益 预付货款 预付货款 预付货款 预付货款 实收资本 实收资本
25、实收资本 实收资本 存货 存货 存货 存货 资本公积 资本公积 资本公积 资本公积长期投资长期投资长期投资长期投资经营收入经营收入经营收入经营收入固定资产净值固定资产净值固定资产净值固定资产净值利润总额利润总额利润总额利润总额资产总额资产总额资产总额资产总额净利润净利润净利润净利润流动负债流动负债流动负债流动负债资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率 短期借款 短期借款 短期借款 短期借款流动比率流动比率流动比率流动比率 应付帐款 应付帐款 应付帐款 应付帐款速动比率速动比率速动比率速动比率 其他应收款 其他应收款 其他应收款 其他应收款销售利润率销售利润率销售利润率销售利润率 预收货款 预
26、收货款 预收货款 预收货款借款人近三年的财务状况借款人近三年的财务状况 35对借款人财务报表进行分析对借款人财务报表进行分析 资产：说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，资产：说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力。况，重点是这些资产的质量和变现能力。负债：负债方主要科目的情况，特别是预收账款、应付账负债：负债方主要科目的情况，特别是预收账款、应付账款、其他应收款的情况，重点是这些商业负债的支付压款、其他应收款的情况，重点是这些商业负债的支付压力。力。有关财
27、务指标：分析有关财务指标，对借款人长期偿债能有关财务指标：分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力做出分析判断。力、短期偿债能力和盈利能力做出分析判断。（接上页）（接上页）364.4.4.4.4.4.4.4.借款人融资记录借款人融资记录借款人融资记录借款人融资记录单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元贷款行贷款行贷款行贷款行起止时间起止时间起止时间起止时间金额金额金额金额余额余额余额余额利率利率利率利率贷款形态贷款形态贷款形态贷款形态担保方式担保方式担保方式担保方式借款人银行贷款情况表借款人银行贷款情况表借款人银行贷款情况表借款人银行贷款情况表分析借款人在银行间的融资记
28、录，说明借款人融分析借款人在银行间的融资记录，说明借款人融资能力、条件和信誉。资能力、条件和信誉。37三、项目概况和建设情况评估三、项目概况和建设情况评估三、项目概况和建设情况评估三、项目概况和建设情况评估1.1.1.1.项目基本情况项目基本情况2.2.2.2.项目建设条件评估项目建设条件评估3.3.3.3.项目建设进程评估项目建设进程评估4.4.4.4.项目的设计、施工、监理单位评估项目的设计、施工、监理单位评估381.1.1.1.1.1.1.1.项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况说明项目的地理位置、用途、主要建设说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期。指标、总
29、投资和开发期。392.2.2.2.2.2.2.2.项目建设条件评估项目建设条件评估项目建设条件评估项目建设条件评估调查项目建设是取得政府有关部门批准调查项目建设是取得政府有关部门批准文件的名称、时间及主要内容，明确土文件的名称、时间及主要内容，明确土地使用权的获取方式（如协议转让、竟地使用权的获取方式（如协议转让、竟拍、与其他客户合作等）及土地款的支拍、与其他客户合作等）及土地款的支付情况和资金来源。付情况和资金来源。403.3.3.3.3.3.3.3.项目建设进程评估项目建设进程评估项目建设进程评估项目建设进程评估调查项目的实际进展情况，并对工程资调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形
30、象进度、时间进度计划和实金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况进行分析。际进展情况进行分析。414.4.4.4.4.4.4.4.项目的设计、施工、监理单位评估项目的设计、施工、监理单位评估项目的设计、施工、监理单位评估项目的设计、施工、监理单位评估主要分析上述单位的资质、业绩，并对主要分析上述单位的资质、业绩，并对本项目设计水平、施工质量等做出分析本项目设计水平、施工质量等做出分析预测。预测。42四、项目市场情况评估四、项目市场情况评估四、项目市场情况评估四、项目市场情况评估1.1.1.1.项目投资环境评估项目投资环境评估2.2.2.2.项目市场定位评估项目市场定位评估3.3.3.3.项
31、目租售情况评估项目租售情况评估431.1.1.1.1.1.1.1.项目投资环境评估项目投资环境评估项目投资环境评估项目投资环境评估主要对项目所在地区有关房地产开发的主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况，以及周边政策、发展规划和发展状况，以及周边自然和人文环境、教育条件、城市基础自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等情况进设施及物业配套的计划和进度等情况进行分析。行分析。442.2.2.2.2.2.2.2.项目市场定位评估项目市场定位评估项目市场定位评估项目市场定位评估根据房地产项目的用途、未来获取收益根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地
32、区的具体情况，评价项的方式及所在地区的具体情况，评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次目市场定位的准确性，判断项目的档次及其面向的主要消费群体。及其面向的主要消费群体。453.3.3.3.3.3.3.3.项目租售情况评估项目租售情况评估项目租售情况评估项目租售情况评估总体供求情况总体供求情况分析项目所在区域同类物业的总体供求情况。分析项目所在区域同类物业的总体供求情况。周边主要竞争项目情况周边主要竞争项目情况对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况
33、进行分析，并选择至少三个同类物业，列表反映其租售行分析，并选择至少三个同类物业，列表反映其租售情况情况。46（接上页）接上页）单位：平方米、元单位：平方米、元/平方米平方米楼盘楼盘名称名称地址地址建设建设规模规模可租售可租售面积面积结构结构交易交易时间时间住宅住宅均价均价其他物其他物业均价业均价项目项目A A A A项目项目B B B B项目项目C C C C表表表表1 1 1 1：项目周边物业情况表：项目周边物业情况表：项目周边物业情况表：项目周边物业情况表47（接上页）接上页）3333项目竞争能力分析项目竞争能力分析与本区域同类项目做比较，分析本项目的优势和劣势。与本区域同类项目做比较，分
34、析本项目的优势和劣势。4444销售方式分析销售方式分析开发商自己销售，还是委托销售代理公司销售，开发商以开发商自己销售，还是委托销售代理公司销售，开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩。往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘和业绩。48（接上页）接上页）5555销售前景分析销售前景分析 说明意向定购情况及滚动开发项目前一期开发和销售以说明意向定购情况及滚动开发项目前一期开发和销售以及资金回笼情况；及资金回笼情况；根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学计划，包括租售时间、租售价格、租
35、售率等做出科学合理的判断（经济适用房项目要注意考虑价格上限限合理的判断（经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素）；制的因素）；49（接上页）（接上页）单位：平方米、元单位：平方米、元单位：平方米、元单位：平方米、元/平方米、万元平方米、万元平方米、万元平方米、万元序号序号序号序号预测指标预测指标预测指标预测指标1 1 1 12 2 2 23 3 3 3合计合计合计合计1 1 1 1住宅销售面积住宅销售面积住宅销售面积住宅销售面积2 2 2 2住宅销售价格住宅销售价格住宅销售价格住宅销售价格3 3 3 3住宅销售收入住宅销售收入住宅销售收入住宅销售收入4 4 4 4其他物业销售面积其他物业销
36、售面积其他物业销售面积其他物业销售面积5 5 5 5其他物业销售价格其他物业销售价格其他物业销售价格其他物业销售价格6 6 6 6其他物业销售收入其他物业销售收入其他物业销售收入其他物业销售收入7 7 7 7可出租面积可出租面积可出租面积可出租面积8 8 8 8出租价格出租价格出租价格出租价格9 9 9 9出租率出租率出租率出租率10101010租金收入租金收入租金收入租金收入11111111经营收入经营收入经营收入经营收入表注：表注：表注：表注：表：项目租售预测表表：项目租售预测表表：项目租售预测表表：项目租售预测表1 1 1 1、销售（出租）面积、价格依据企业租售计划及市场预测情况而得；、
37、销售（出租）面积、价格依据企业租售计划及市场预测情况而得；、销售（出租）面积、价格依据企业租售计划及市场预测情况而得；、销售（出租）面积、价格依据企业租售计划及市场预测情况而得；2 2 2 2、3 3 3 31 1 1 1 2 2 2 2；6 6 6 64 4 4 4 5 5 5 5；101010107 7 7 7 8 8 8 8 9 9 9 9；111111113 3 3 36 6 6 610101010；3 3 3 3、根据房地产项目经营特点，为方便评估计算，将预收面积视为实际销售面、根据房地产项目经营特点，为方便评估计算，将预收面积视为实际销售面、根据房地产项目经营特点，为方便评估计算，
38、将预收面积视为实际销售面、根据房地产项目经营特点，为方便评估计算，将预收面积视为实际销售面积，将预售收入视为实际销售收入。积，将预售收入视为实际销售收入。积，将预售收入视为实际销售收入。积，将预售收入视为实际销售收入。在此基础上列表逐年测算项目租售收入在此基础上列表逐年测算项目租售收入50五、项目财务效益评估五、项目财务效益评估五、项目财务效益评估五、项目财务效益评估1.1.1.1.项目总投资预测分析项目总投资预测分析2.2.2.2.项目资金来源预测分析项目资金来源预测分析3.3.3.3.项目财务损益预测分析项目财务损益预测分析4.4.4.4.项目投融资计划预测分析项目投融资计划预测分析5.5
39、.5.5.项目有关财务指标项目有关财务指标511.1.1.1.1.1.1.1.项目总投资预测分析项目总投资预测分析项目总投资预测分析项目总投资预测分析单位：万元单位：万元单位：万元单位：万元序号序号序号序号项目名称项目名称项目名称项目名称投资额投资额投资额投资额估算说明估算说明估算说明估算说明1 1 1 1土地费用土地费用土地费用土地费用2 2 2 2前期工程费用前期工程费用前期工程费用前期工程费用3 3 3 3基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费4 4 4 4建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费5 5 5 5公共配套设施建设费公共配套设施建设费公共配套
40、设施建设费公共配套设施建设费6 6 6 6开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用7 7 7 7管理费用管理费用管理费用管理费用8 8 8 8财务费用财务费用财务费用财务费用9 9 9 9销售费用销售费用销售费用销售费用10101010开发期税费开发期税费开发期税费开发期税费11111111其他费用其他费用其他费用其他费用12121212不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费13131313项目总投资项目总投资项目总投资项目总投资表表表表3 3 3 3：项目投资估算表：项目投资估算表：项目投资估算表：项目投资估算表表注：表注：表注：表注：131313131 1 1 12 2 2 23
41、 3 3 31111111112121212522.2.2.2.2.2.2.2.项目资金来源预测分析项目资金来源预测分析项目资金来源预测分析项目资金来源预测分析分析项目资金来源渠道及可靠性。分析项目资金来源渠道及可靠性。评估内容包括：该项目的总投资，其中的自有资金、自筹资金、预售评估内容包括：该项目的总投资，其中的自有资金、自筹资金、预售收入、银行贷款、此次申请建行贷款、其他资金来源。收入、银行贷款、此次申请建行贷款、其他资金来源。自有资金：指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，并说明自有资金：指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，并说明自有资金投入的方式自有资金投入的方式现金还是
42、土地等其他形式的资产。现金还是土地等其他形式的资产。其他自筹资金：详细说明借款人其他楼盘可实现的销售收入，在建的其他自筹资金：详细说明借款人其他楼盘可实现的销售收入，在建的其他楼盘还需要多少资金，能够用于本项目的资金是多少。其他楼盘还需要多少资金，能够用于本项目的资金是多少。预售收入：指本项目在建设期可实现的预售收入。预售收入：指本项目在建设期可实现的预售收入。本项目银行贷款：说明本项目需要贷款量，本次申请贷款量，及各笔本项目银行贷款：说明本项目需要贷款量，本次申请贷款量，及各笔贷款的商洽落实情况。贷款的商洽落实情况。其他资金来源：外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿其他资金来源：外
43、部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金。资金。533.3.3.3.3.3.3.3.项目财务损益预测分析项目财务损益预测分析项目财务损益预测分析项目财务损益预测分析按照表按照表2 2各年份经营收入占总经营收入的比例，各年份经营收入占总经营收入的比例，将表将表3 3项目总投资分摊进各年的房地产开发成项目总投资分摊进各年的房地产开发成本；本；根据此表测算项目损益（详见表根据此表测算项目损益（详见表4 4），得出项目），得出项目的利润总额和净利润。的利润总额和净利润。（接下页（接下页）54单位：万元序号序号序号序号指标指标指标指标第一年第一年第一年第一年第二年第二年第二年第二年第三年第三年第
44、三年第三年合计合计合计合计1 1 1 1经营收入经营收入经营收入经营收入2 2 2 2房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本3 3 3 3经营费用经营费用经营费用经营费用4 4 4 4经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加5 5 5 5利润总额利润总额利润总额利润总额6 6 6 6税前弥补亏损税前弥补亏损税前弥补亏损税前弥补亏损7 7 7 7应税所得额应税所得额应税所得额应税所得额8 8 8 8所得税所得税所得税所得税9 9 9 9净利润净利润净利润净利润表注：表注：4 4 4 4、按照现行财务制度的规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利、按照现行
45、财务制度的规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补。润弥补；下一年度利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补。表表表表4 4 4 4：项目损益表：项目损益表：项目损益表：项目损益表1 1 1 1、经营收入来源于附表、经营收入来源于附表2 2 2 22 2 2 2、经营费用主要包括出租部分经营所需的运营费用、修理费用、管理费用等、经营费用主要包括出租部分经营所需的运营费用、修理费用、管理费用等3 3 3 3、4 4 4 41 1 1 15.5%5.5%5.5%5.5%；5 5 5 51 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 4；
46、7 7 7 75 5 5 56 6 6 6；8 8 8 87 7 7 733%33%33%33%；9 9 9 95 5 5 56 6 6 68 8 8 8（接上页接上页接上页接上页）55（接上页）接上页）接上页）接上页）利润总额的计算公式：利润总额的计算公式：利润总额经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用利润总额经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税；经营税金及附加土地增值税；经营收入销售收入租金收入自营收入；经营收入销售收入租金收入自营收入；销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入；销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入；租金收入出租房租金收
47、入出租土地租金收入；租金收入出租房租金收入出租土地租金收入；经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加；经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加；经营成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本经营成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本。出租房经营成本。564.4.4.4.4.4.4.4.项目投融资计划预测分析项目投融资计划预测分析项目投融资计划预测分析项目投融资计划预测分析根据项目投资计划及企业融资计划，制定项目分年度资金来源及运用表。根据项目投资计划及企业融资计划，制定项目分年度资金来源及运用表。单位：万元单位：万元序号序号序号序号指标指标指标指标第一年第一年
48、第一年第一年第二年第二年第二年第二年第三年第三年第三年第三年合计合计合计合计1 1 1 1资金来源资金来源资金来源资金来源 1.1 1.1 1.1 1.1自有资金自有资金自有资金自有资金 1.2 1.2 1.2 1.2其他自筹资金其他自筹资金其他自筹资金其他自筹资金 1.3 1.3 1.3 1.3经营收入经营收入经营收入经营收入 1.4 1.4 1.4 1.4本笔贷款本笔贷款本笔贷款本笔贷款 1.5 1.5 1.5 1.5其他贷款其他贷款其他贷款其他贷款 1.6 1.6 1.6 1.6其他资金来源其他资金来源其他资金来源其他资金来源2 2 2 2资金运用资金运用资金运用资金运用 2.1 2.1
49、 2.1 2.1项目建设总投资项目建设总投资项目建设总投资项目建设总投资 2.2 2.2 2.2 2.2经营费用经营费用经营费用经营费用 2.3 2.3 2.3 2.3经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加经营税金及附加 2.4 2.4 2.4 2.4所得税所得税所得税所得税 2.5 2.5 2.5 2.5税前弥补亏损税前弥补亏损税前弥补亏损税前弥补亏损3 3 3 3资金节余资金节余资金节余资金节余4 4 4 4偿还其他贷款利息偿还其他贷款利息偿还其他贷款利息偿还其他贷款利息5 5 5 5偿还本笔贷款利息偿还本笔贷款利息偿还本笔贷款利息偿还本笔贷款利息6 6 6 6偿还其他贷款本金偿还其他
50、贷款本金偿还其他贷款本金偿还其他贷款本金7 7 7 7偿还本笔贷款本金偿还本笔贷款本金偿还本笔贷款本金偿还本笔贷款本金8 8 8 8年末本笔贷款余额年末本笔贷款余额年末本笔贷款余额年末本笔贷款余额表表表表5 5 5 5：项目资金来源及运用表：项目资金来源及运用表：项目资金来源及运用表：项目资金来源及运用表57（接上页）接上页）表注：表注：1.11.1至至1.21.2，1.51.5至至1.61.6数据根据企业资金筹措计划填列；数据根据企业资金筹措计划填列；2.12.1“项目建设总投资项目建设总投资”根据项目年度投资计划填列；根据项目年度投资计划填列；1.31.3，2.22.2至至2.52.5的数