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1、房地产项目投资分析方法及相关工具的实践应用房地产项目投资分析方法及相关工具的实践应用课前讨论：课前讨论：A项目成本利润率150%，B项目成本利润率50%，所以A项目经济效益优于B项目？通过经济测算能够推出最佳容积率？2我们研究的经济测算实质上是投资估算，发生在工程建设的项目建议书和可行性研究阶段，是项目最前期的造价文件我们研究的经济测算实质上是投资估算，发生在工程建设的项目建议书和可行性研究阶段，是项目最前期的造价文件 投资估算一般是指在工程项目前期策划决策阶段（项目建议书、可行性研究）为估算投资总额而编制的造价文件；投资估算是论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件，是决策、筹资和控制造价的主
2、要依据；投资估算3项目建议书和可行性研究阶段初步设计阶段技术设计阶段施工图设计阶段招投标阶段合同实施阶段竣工验收阶段投资估算概算造价修正概算造价预算造价合同价结算价竣工决算建设工程造价类型：4经济测算的目的经济测算的目的房地产开发投资项目经济评价的目的有两个，分别是考察项目的盈利能力盈利能力和清偿能力清偿能力；目前我们在项目实操中主要关注的是项目盈利能力指标；目前我们在项目实操中主要关注的是项目盈利能力指标；5经济测算的作用经济测算的作用项目的开发次序、进度安排项目的开发次序、进度安排项目投资的可行性项目投资的可行性项目可以承受的地价项目可以承受的地价项目合理的规划指标项目合理的规划指标经济测
3、算经济测算项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。6一些基本概念资金的时间价值一些基本概念资金的时间价值资金的时间价值概念资金的时间价值概念资金是有时间价值的，资金的价值会随着时间发生变化这种价值的变化并不是由于通胀通缩引起的今天的100元的价值要大于明天、后天同样数量资金的价值0204060801000204060801002010年2011年2012年2013年100元资金在不同时间点的价值2010年2011年2012年2013年100元资金在不同时间点的价值资金实际价值资金实际价值在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法
4、与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现形式，利率是资金时间价值的一种标志。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现形式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。一些基本概念实际利率与名义利率（1）一些基本概念实际利率与名义利率（1）7当利率表明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别：理论上我们都是以年作为计息周期的，但在实际经济活动中，计息周期有年、季度、月、周、日等，也就是说，计息周期可能短于一年；实际利率i与名义
5、利率r的关系：一些基本概念实际利率与名义利率（2）一些基本概念实际利率与名义利率（2）我们通常选取的基准收益率都是按照年度来计算的（例如某项目年基准收益率取10%），但我们在考察现金流量的时候很多按季度来考虑，这就需要将年基准收益率换算成季度（实际）收益率；这就需要将年基准收益率换算成季度（实际）收益率；P(1+10%)=P(1+i)4(1+10%)=(1+i)4(1+10%)(1/4)=1+ii=(1+10%)(1/4)-1=2.41%假设基准收益率取10%，换算为季度收益率：年基准收益率与季度收益（折现）率的换算：年基准收益率与季度收益（折现）率的换算：实际折现率r=（1+年基准收益率）（
6、1/4）-1一些基本概念常用公式与系数一些基本概念常用公式与系数已知终值F和利率i时，可以得到复利计息条件下现值P的计算公式：在“现金流量表”中计算“财务净现值”时用此公式一次支付现值系数等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A：在“来源与运用表”中计算“净转售收入”时用此公式等额序列支付现值系数一次支付现金流量图等额序列支付现金流量图10一些基本概念动态与静态指标一些基本概念动态与静态指标资金时间价值使得经济测算的评价指标分为两大体系静态和动态资金时间价值使得经济测算的评价指标分为两大体系静态和动态静态指标税前成本利润率税后成本利润率税前投资利润率税后投资利润
7、率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期动态指标静态指标适用于销售类物业的项目，如住宅，商铺等的经济评价动态指标适用于经营类物业的项目，如酒店，集中商业等和开发周期较长的项目的经济评价不考虑资金时间价值不考虑资金时间价值考虑资金时间价值考虑资金时间价值动态经济指标财务净现值动态经济指标财务净现值财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和；基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）；如果FNPV大于等于0，说明该项目的获利能力达
8、到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。理论计算公式：动态经济指标财务内部收益率动态经济指标财务内部收益率财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标；内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率i将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic c比较，当FIRR大于i比
9、较，当FIRR大于ic c时，则认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于i时，则认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic c，则项目不可接受；，则项目不可接受；财务内部收益率的计算：财务内部收益率的计算：（年度）财务内部收益率=（1+IRR（Ax：Ay，r）4-1其中：r为季度基准收益率（年度）财务内部收益率=IRR（Ax：Ay，i）其中：i为年度基准收益率理论计算公式：Excel表中计算公式：动态经济指标动态投资回收期动态经济指标动态投资回收期动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目
10、来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份；对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份；计算公式：动态投资回收期的计算：动态投资回收期的计算：（净现值出现正值的期数-1+ABS（上期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值）/4注：最后/4是要由季度转换为年度静态经济指标成本利润率静态经济指标成本利润率成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标；项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于
11、开发建设投资，包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用等；成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入；成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年
12、成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入；计算公式：成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关；一般来说，对于一个开发周期为成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关；一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为年的商品住宅
13、开发项目，其目标成本利润率大体应为35%-45%；成本利润率可分为税前成本利润率和税后成本利润率，其差别在于利润中所得税是否扣除；成本利润率可分为税前成本利润率和税后成本利润率，其差别在于利润中所得税是否扣除；静态经济指标投资利润率静态经济指标投资利润率投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率；对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率；计算公式：在财务评价中，将投资利
14、润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平；投资利润率可分为税前投资利润率和税后投资利润率，其差别在于利润中所得税是否扣除；在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平；投资利润率可分为税前投资利润率和税后投资利润率，其差别在于利润中所得税是否扣除；注意：投资利润率注意：投资利润率成本利润率成本利润率/开发经营期年数正常情况下是大于；投资利润率是根据“项目总投资”计算的，而成本利润率是根据“项目总成本”计算的，开发经营期年数正常情况下是大于；投资利润率是根据“项目总投资”计算的，而成本利润率是根据“项目总成
15、本”计算的，其差别在于项目总投资不含“财务费用”，而总成本中包含“财务费用”；其差别在于项目总投资不含“财务费用”，而总成本中包含“财务费用”；静态经济指标资本金（净）利润率静态经济指标资本金（净）利润率资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本；计算公式：17经济测算的基本流程经济测算的基本流程测算前提和限制条件的确定测算前提和限制条件的确定开发资金的投入安排开发资金的投入安排物业面市的时间、价格确定物业面市的时间、价格确定现金流模拟现金流模拟财务
16、指标分析财务指标分析开发成本构成分析开发成本构成分析敏感性分析敏感性分析18测算前提和限制条件的确定测算前提和限制条件的确定测算前提和限制条件的确定是经济测算中非常关键重要的一步，任何的经济测算都不是无的放矢，都是建立在一定的限制条件之上的前提和限制条件我们与委托方共同沟通确定的结果，既包含有项目的特殊条件，也有开发商对于项目的投资限制和回报期望合理、明确的前提和限制条件是经济测算成功的一半前提和限制条件一般包含有开发的时间进度安排物业租售价格变化情况开发自有资金的投入比例融资的成本和时间投资回报的期望值项目其他的特殊情况19开发成本构成分析开发成本构成分析从哪里获取准确的建安成本从哪里获取准
17、确的建安成本直接问委托方访谈当地的工程造价站当地建设工程造价网站（造价指数）注意哪些因素注意哪些因素建筑物的层数：超高层比高层建筑成本一般上升25%地质工程的复杂性项目所在地的特殊情况土地获取成本土地获取成本前期工程成本前期工程成本建安工程成本建安工程成本其他相关费用其他相关费用征地拆迁费用地价五通一平费用勘察测量费用规划设计费用土方及基础费用主体工程费用水电、设备安装费用配套工程费用管理费用不可预见费用监理报建费用20开发进度的安排开发进度的安排要分清哪些工程是一定要有先后顺序的，哪些是可以同时进行的前期工程的时间要跟委托方沟通，在获取了土地后到正式开工起码要半年的时间各地的施工速度有所不同
18、，最好能问清楚当地建筑工程商一般每年可以完成多少面积常见建筑工程工期预估速查常见建筑工程工期预估速查结构部分结构部分建筑基础首层标准层（每层）顶层屋顶构造别墅10天15天10天15天15天多层14天7天5天7天15天小高层1月10天5天7天15天高层2-3月10天5天7天15天超高层3-6月15天6天10天15天建筑部分建筑部分电梯安装基本不占用工期管线敷设基本不占用工期门窗安装平行展开基本需1-3月建筑内外墙粉刷基本需2-3月园林绿化园林绿化管线敷设工期，一般3周左右造景工期，一般可按6周左右绿化工期，一般2周左右举例：某28层建筑，地下2层，有常规的园林举例：某28层建筑，地下2层，有常规
19、的园林结构（7-8月）：基础2-3月，首层10天，标准层5天26层，顶层7天，屋顶构造15天，建筑（4月）：门窗安装1-3月，建筑粉刷2-3月，园林（2-3月）：管线3周，造景6周，绿化2周，工期：结构（7-8月）建筑（4月）园林（2-3月）=13-15月工期：结构（7-8月）建筑（4月）园林（2-3月）=13-15月22根据开发进度安排，投资资金的分期投入根据开发进度安排，投资资金的分期投入投资资金投入的变化只会对后期的动态体系的指标有影响，如果只是进行静态的经济分析，不需要追求工序时间安排先后的正确性尽管目前普遍存在工程垫支的情况，但遵循谨慎原则，当期发生的费用应记到当期计算期的界定计算期
20、的界定24物业租售计划的安排（面市时间、价格）物业租售计划的安排（面市时间、价格）售价、租金的确定售价、租金的确定确定的售价、租金要和委托方充分沟通确定了初始的售价租金后，应根据面市的时间考虑后面的价格增长价格的增长率应通过详细的市场调研获取，不同的产品应区分。增长率可在测算前期中提出推出时间的确定推出时间的确定推出时间应该根据开发进度的时间，一般主体完工后可推出出售，出租经营物业在装修后可投入运营推出时间还要结合整个项目的开发次序和推盘的策略，这些都要和委托方沟通清楚重要重要25物业租售计划的安排（面市时间、价格）物业租售计划的安排（面市时间、价格）物业租售计划许多因素的确定都是要通过详细的
21、市场调研来决定的，因此在市调中要留意这些因素的调查可以结合宏观市场情况、区域竞争项目和项目自身情况决定推出时间和价格这些因素确定的合适与否是专业能力的体现，应增强经验积累消化量的确定消化量的确定消化量的确定一定要基于可靠的市场调查宏观的可调查吸纳率，销售量、预售量等微观的可调查一个项目的销售周期销售经营税费的确定销售经营税费的确定各地的涉及的税费都大同小异，绝大部分都归地税局管理，可向当地地税部门查询要清晰税费的基础是什么，当地有哪些特殊税费重要重要26现金流模拟现金流模拟现金流入、现金流出各项应与前述的开发成本，租售收入等一一对应，切忌前后不一致现金流模拟可以看出项目什么时候出现资金的缺口，
22、以便安排银行贷款现金流模拟就是将前述的开发投资安排，物业租售计划安排结合一起，模拟出不同时间节点现金流入流出的过程项目名称合计（万元）项目名称合计（万元）第一年第二年第三年第四年第五年现金流入7000800080001500010000销售收入30001500010000自有资金7000银行贷款80005000现金流出600074005400750500开发投入18000600070005000相关税费150750500还本付息400250净现金流量1000600260014250950027财务指标分析静态体系财务指标分析静态体系静态体系的基本原理静态体系的基本原理总收入总收入销售收入租赁收
23、入其它收入开发成本税费成本财务成本总成本总成本利润利润总额利润总额主要的评价指标主要的评价指标净利润：利润总额 所得税成本利润率（税前/税后）：利润总额（净利润）/总成本投资利润率（税前/税后）：年均利润额（净利润）/总投资28财务指标分析静态体系财务指标分析静态体系A:采用哪一个指标来评价项目Q:相对于成本利润率，投资利润率反映年均的情况，对项目更有参考意义A:对于开发经营期长的项目，是否能采用静态指标衡量Q:静态指标只适宜短期开发销售的项目，对于开发周期长的项目没有什么意义。一个10年项目利润率比5年项目利润率高，并不代表10年项目经济收益比5年的好29财务指标分析动态体系财务指标分析动态
24、体系动态体系的基本原理动态体系的基本原理将每期发生的现金流折算到现在的这个时间节点，去衡量项目的收益。是以现在的标准去看未来。主要的评价指标主要的评价指标财务净现值：各期净现金流折算到现在时点的现值之和财务内部收益率：各期净现金流量现值累计等于零的折现率动态投资回收期：考虑现金流折现，项目净收益抵消全部投资需要的时间30财务指标分析动态体系财务指标分析动态体系A:以什么样的标准把各期的现金流折算到现在Q:是委托方对于类似投资项目的一般性回报预期，也就是基准收益率。基准收益率的设定是动态投资测算的基础。基准收益率与投资风险正相关，收益率越大意味着承受的风险也越大基准收益率与投资风险正相关，收益率
25、越大意味着承受的风险也越大A:如何通过这三个指标衡量项目经济收益，他们的含义是什么Q:财务净现值表示的是项目的盈利能力，这个值一定要大于零，项目才可行（能实现盈利）；内部收益率表示项目的投资回报率，一定要大于设定的基准收益率，才认为项目可以接受。另外，它也代表了项目可以承受的最高贷款利率动态投资回收期是项目的回现能力，越短越好房地产开发项目的内部收益率一般在房地产开发项目的内部收益率一般在12%以上！酒店物业的投资回收期较长，五星级酒店投资回收期一般在以上！酒店物业的投资回收期较长，五星级酒店投资回收期一般在1015年以上。年以上。TIPSTIPS资本化率的选取资本化率的选取资本化率是影响经济
26、评价结果最主要的因素之一，其稍有变动，将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值。在利用折现现金流分析法进行项目评估时，行业内部收益率或目标收益率，也在很大程度上影响着项目的投资决策；众所周知，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到；现假定某项目年净租金收入期望为众所周知，项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到；现假定某项目年净租金收入期望为100万元，若进行市场调查与分析后认定资本化率为万元，若进行市场调查与分析后认定资本化率为7%，与认定为，与认定为8%，两者相差，两者相差1%，但所求得的项目资本价值相差，但所求得的
27、项目资本价值相差1428万元万元-1250万元万元=178万元；万元；目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率；32敏感性分析敏感性分析敏感性分析非常重要，因为项目未来面临的风险有许多是不可控的，测试项目的抗风险能力有利于更全面的评价项目敏感性分析的目的敏感性分析的目的是考量项目抵御风险的能力，即对未来可能发生变化的因素进行不同的假设变化，观察其对项目收益的影响项目收益项目收益租售价格地价成本建安成本盈亏平衡点分析盈亏平衡点分析是敏感性分析的一种，测试项目能够保本的租售价格是多少33盈亏平衡分析可以解决那些
28、疑问？盈亏平衡分析可以解决那些疑问？盈亏平衡分析盈亏平衡分析最低租售价格分析最低租售价格分析最低租售价格低于预测租售价格越多，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。最低租售数量分析最低租售数量分析最低销售量低于可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。最高运营费用比率最高运营费用比率最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。最高购买价格最高购买价格最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。最高土地取得价格最高土地取得价格最高土地取得价格高出实际估测土地取得价格之间的数额越大，开发项目承受土地取得价格风险的能
29、力越强。最高工程费用最高工程费用最高工程费用高出预测可能的工程费用之间的数额越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。34盈亏平衡分析示例保本点分析盈亏平衡分析示例保本点分析项目利润为零时的初始销售价格成本变化对税前利润的影响某房地产开发项目选用了出售方案，两图分别显示了当初始销售价格和总开发成本变化时，开发项目税前利润为零所对应的盈亏平衡状态。当初始售价下降35%、平均单方成本上升64%时，本开发项目的税前利润为零。表明本项目抵抗售价和成本变动风险的能力较强。35盈亏平衡分析示例临界点分析盈亏平衡分析示例临界点分析出租率变化对投资收益水平的影响租金变化对投资收益水平的影响某房地产开发
30、项目选用了出租方案，两图分别显示了租金和出租率变化对利润的影响。从中可以看出，该项目的最低租金为26.5美元/，最低出租率为62%。因为当项目的初始月租金水平下降约32%即为26.5美元/、出租率下降至62%时，本项目的税后财务内部收益率接近目标收益率18%，使项目达到决策的临界点。表明本项目抵抗租金和入住率变动风险的能力也较强。36敏感性分析概念及其步骤敏感性分析概念及其步骤敏感性分析的目的在于：敏感性分析的目的在于：找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；研究不确定性因素变动引起
31、项目经济效益值变动的范围或极限值，研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。1234确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。确定不确定性因素可能的变动范围。计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。37敏感性分析示例敏感性分析示例从计算结果可知，
32、租金售价降低15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。已知影响某房地产开发项目经济效益的主要不确定性因素为已知影响某房地产开发项目经济效益的主要不确定性因素为开发项目总投资开发项目总投资和和销售价格销售价格。试针对该项目全部投资的主要评价指标，在总投资和销售价格分别变化15%、10%、5%时，对其进行敏感性分析(为节省篇幅，略去了原始数据，只展示敏感性分析结果的表达方式)。试针对该项目全部投资的主要评价指标，在总投资和销售价格分别变化15%、10%、5%时，对其进行敏感性分析(为节省篇幅，略去了原始数据，只展示敏感性分析结果的表达方式)。什么项目
33、，对什么敏感？什么项目，对什么敏感？38高地价，楼面地价高对地价敏感；地价低，售价低对建安成本敏感；普遍现象售价在3000以上，有一定的利润空间，对售价敏感，我们往往称作“溢价型市场”。2013/10/2939经济测算中的各种税金经济测算中的各种税金土地增值税的计算土地增值税的计算土地增值税扣除项目=【开发成本+财务费用利息+（开发成本-管理费用-不可预见费）*20%】*总销售率+销售费用+销售税金及附加销售面积比（总销售率）=已售面积/可售面积土地增值额=经营收入-扣除项目土地增值率=土地增值额/扣除项目40增值率50%，税率30%，速算扣减系数为0；增值率50%，税率30%，速算扣减系数为
34、0；50%增值率1，税率40%，速算扣减系数5%；50%增值率1，税率40%，速算扣减系数5%；1增值率2，税率50%，速算扣减系数15%；1增值率2，税率50%，速算扣减系数15%；增值率0，税率0.增值率0，税率0.应纳增值税应纳增值税=增值额增值额*适用税率适用税率-扣除项目扣除项目*速算扣除系数速算扣除系数所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。土地增值税结转土地增值税结转=应缴增值税应缴增值税-预征土地增值税当期土地增值税结转预
35、征土地增值税当期土地增值税结转=当期销售收入当期销售收入/销售收入销售收入*土地增值税结转土地增值税结转2010年6月,国税总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知要求,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%；深圳从2010年8月1日开始调整土地增值税预征率，调整后普通标准住宅按销售收入2%预征,别墅为4%,其他类型房产为3%；持有物业不转让不收取土地增值税，可以成为重要的避税手段。持有物业不转让不收取土地增值税，可以成为重要的避税手段。销售/经营税金及附加销售/经营税金及附加销售税金及附加：营业税=销售收入*5%；教育费附
36、加=营业税*3%；城市建设维护税=营业税*7%（市区7%，县城5%，乡镇1%）；印花税=销售收入*0.05%；出租经营税金及附加：营业税（租金的5%）教育附加（营业税的3%）城市建设维护税(营业税的1%)印花税（租金的0.1%）房产税（租金的12%）讨论：关于地税的计算（从地方政府角度某项目开发能够为地方实现多少税收）讨论：关于地税的计算（从地方政府角度某项目开发能够为地方实现多少税收）42开发建设阶段开发建设阶段两税一费：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；（计算基数可以参考项目总造价）城市建设配套费；销售阶段销售阶段两税一费：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；（计算基数为项目总销
37、售收入）预征土地增值税；2013/10/2943通过经济测算确定最佳容积率的案例通过经济测算确定最佳容积率的案例招商局双鱼岛项目招商局双鱼岛项目44入岛大桥客运码头高端滨海住宅区容积率的确定高端滨海住宅区容积率的确定除游艇别墅外，本项目可开发用地约755亩，根据地块海景资源的不同，可开发多种类型住宅产品；从降低市场风险、满足多重需求的角度考虑，可以开发双拼、联排、花园洋房（4-5层）、多层（6-7层）、小高层等产品类型，可依据距离海景的远近依次排布，充分利用海景资源；高尚住宅区容积率建议高尚住宅区容积率建议建议双鱼岛滨海住宅区容积率取1.0-1.5；在多种物业类型同时存在的情况下，如何确定最佳
38、的整体容积率以及如何确定最佳的物业配比，科学解决开发强度和价值最大化的关系？在多种物业类型同时存在的情况下，如何确定最佳的整体容积率以及如何确定最佳的物业配比，科学解决开发强度和价值最大化的关系？44123低密度项目对应容积率的一般规律和世联经验厦门湾高端滨海住宅区案例总结：除纯别墅项目外，容积率范围大都在低密度项目对应容积率的一般规律和世联经验厦门湾高端滨海住宅区案例总结：除纯别墅项目外，容积率范围大都在1.5-2.5的范围区间内；双鱼岛本体条件：遵循低密度开发的原则，不走厦门湾目前的主流路线，降低整体容积率，树立双鱼岛滨海居住区的高端形象；的范围区间内；双鱼岛本体条件：遵循低密度开发的原则
39、，不走厦门湾目前的主流路线，降低整体容积率，树立双鱼岛滨海居住区的高端形象；45高尚住宅区整体容积率和物业配比研究技术思路：高尚住宅区整体容积率和物业配比研究技术思路：45确定住宅区面积确定住宅物业类型确定单项物业类型容积率不同整体容积率下的经济测算方案比选物业销售价格预测确定住宅区面积确定住宅物业类型确定单项物业类型容积率不同整体容积率下的经济测算方案比选物业销售价格预测确定最佳容积率和物业配比确定最佳容积率和物业配比独栋？双拼？联排？独栋？双拼？联排？洋房？多层？洋房？多层？小高层？高层？小高层？高层？双拼别墅双拼别墅0.4 0.5 联排别墅联排别墅0.6 0.8 花园洋房花园洋房1.0
40、1.2 多层多层1.2 2.0 小高层小高层1.6 2.2 中高层中高层2.2 2.8 高层高层 2.8 4.5 Add your text in here Add your text in here Add your text in here 方案一：容积率方案一：容积率0.8 方案二：容积率方案二：容积率1.0 方案三：容积率方案三：容积率1.246入岛大桥客运码头计算物业配比中的关键性经济指标假设计算物业配比中的关键性经济指标假设1.测算地块如图所示，总占地面积取755亩（约50万）。2.建议住宅产品涵盖双拼、联排、花园洋房（4-5层）、多层（6-7层）、小高层（8-12层），根据世联经
41、验和厦门房地产市场的实际情况，确定双拼+联排、花园洋房+多层、小高层的容积率分别为0.6、1.2和2.0。3.各种物业类型的开发建设成本参考漳州市的建筑造价规范。4.在测算各种物业类型之间的配比关系和最佳容积率过程中，所有物业价格以第一期销售价格计算。中低密度项目类型对应容积率中低密度项目类型对应容积率一般的双拼、联排别墅项目一般的双拼、联排别墅项目0.5-0.7一般的花园洋房（4-5层）、多层（6-7层）项目一般的花园洋房（4-5层）、多层（6-7层）项目0.8-1.5一般的小高层（8-12层）项目一般的小高层（8-12层）项目1.6-2.2项目类型及其对应容积率一般规律4647计算过程中各
42、物业价格的假设计算过程中各物业价格的假设本测算价格预定主要从三方面考虑：1.厦门典型楼盘的平均物业价格和各物业的价格梯度2.市场竞争因素，即厦门市场中在售的各种物业类型的平均价格3.本项目自身情况，即区域价值、项目地块价值、物业排布4.价格的未来发展趋势根据厦门市场各种物业类型的平均价格水平，假定价格年增长率为10%，初步估测本项目的双拼/联排、花园洋房/多层、小高层的第一期销售价格为30000、23000、15000元/平方米，作为测算的价格参考价格假设的出发点：兼顾销售过程中各种物业之间的价格梯度、销售吸纳率，三者之间应有合理的价格梯度。双拼/联排：30000元/花园洋房/多层：23000
43、元/小高层：15000元/4748物业类型确定前提下的用地面积理论公式推导物业类型确定前提下的用地面积理论公式推导a+b+c=m0.6a+1.2b+2c=mn0.6a:1.2b:2c=x:y:zx+y+z=100%40%y70%，10%x30%x=0.6a/mn=10/7-5y/7-6/7nz=2c/mn=6/7n-2t/7-3/7其中：a、b、c分别代表双拼/联排、花园洋房/多层、小高层的用地面积；m代表住宅总用地面积；n代表住宅区的综合容积率；x、y、z代表物业类型的配比，即某类物业体量占住宅区总建筑面积的比例，和为100%；前提假设：这里研究的住宅区不含游艇别墅区部分；考虑到双鱼岛要开发
44、游艇别墅区，我们在住宅区不再开发大量别墅，建议体量占住宅区总建筑面积的10%-30%；考虑到双鱼岛低密度开发，住宅区不能以（小）高层为主体；我们假设花园洋房/多层为主体物业类型，占住宅区总建筑面积的40%-70%；48490.8容积率下的物业配比和预期净利润分析0.8容积率下的物业配比和预期净利润分析在0.8容积率下，净利润和成本利润率随着花园洋房/多层规模比例的递增而单调递增；根据前提假设限制条件，双拼/联排所占比例过高（超过50%），无方案符合；在0.8容积率下，总建面37.33万，小高层比例较低，从方案3开始，无法继续组合小高层产品，预期税后净利润为整体较低，但税后成本利润率相对较高。-
45、50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%349,000350,000351,000352,000353,000354,000355,000356,000357,000358,000双拼/联排52.86%51.43%50.00%48.57%47.14%45.71%44.29%花园洋房/多层40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%小高层7.14%3.57%0.00%-3.57%-7.14%-10.71%-14.29%净利润352,065354,425356,785成本利润率177.22%178.42%179.62%12
46、3456749500.9容积率下的物业配比和预期净利润分析0.9容积率下的物业配比和预期净利润分析在0.9容积率下，净利润和成本利润率随着花园洋房/多层规模比例的递增而单调递增；根据前提假设限制条件，双拼/联排规模比例均高于30%，无方案符合；在0.9的容积率下，总建面42.00万，双拼/联排的规模比例相对较高，虽然净利润整体偏低，但税后成本利润率保持较高水平。-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%360,000365,000370,000375,000380,000385,000390,000双拼/联排40.95%39.52%38.10%36.67%3
47、5.24%33.81%32.38%花园洋房/多层40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%小高层19.05%15.48%11.90%8.33%4.76%1.19%-2.38%净利润369,534372,189374,844377,499380,154382,809385,464成本利润率172.69%173.94%175.19%176.44%177.69%178.94%180.19%123456750511.0容积率下的物业配比和预期净利润分析1.0容积率下的物业配比和预期净利润分析在1.0容积率下，净利润和成本利润率随着花园洋房/多层规模比例的递增而
48、单调递增；根据前提假设限制条件，方案2-7符合，其中方案7在1.0的容积率下实现了最高的净利润和成本利润率；在方案7中，总建面46.67万，双拼/联排、花园洋房/多层、小高层的建面占比分别为23%、70%和7%，预期税后净利润为40.47亿元，税后成本利润率为176.53%。0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%200.00%375,000380,000385,000390,000395,000400,000405,000410,000双拼/联排31.43%30.00%28.57%27.14%25.71%
49、24.29%22.86%花园洋房/多层40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%小高层28.57%25.00%21.43%17.86%14.29%10.71%7.14%净利润387,004389,953392,903395,853398,803401,753404,703成本利润率168.76%170.05%171.35%172.64%173.94%175.24%176.53%123456751521.1容积率下的物业配比和预期净利润分析1.1容积率下的物业配比和预期净利润分析0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%12
50、0.00%140.00%160.00%180.00%200.00%390,000395,000400,000405,000410,000415,000420,000425,000430,000双拼/联排23.64%22.21%20.78%19.35%17.92%16.49%15.06%花园洋房/多层40.00%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%小高层36.36%32.79%29.22%25.65%22.08%18.51%14.94%净利润404,473407,718410,963414,208417,453420,697423,942成本利润率165.32