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1、优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科 服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 风险提示：1）假设后续收购标的估值持续走高且整合难度加大，第三方外拓难度提升，存在市场化发 展不及预期风险；2 ）由于人工本钱刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，假设科技赋能降本增效 不及预期，基础物管服务面临盈利能力下行风险；3）社区增值服务开展仍处量变积累过程中，细分 领域盈利模式跑通尚需时日，存在推进进程不及预期风险。组建小区业委会，建立并完善物企招投标信用制度：业委会为物业管理区域内业主形成的重要民间 组织，肩负聘请
2、物管公司并监督其履约、物业纠纷调解等重要职能。针对当前成立业委会的小区仍 有限的现状（如旭辉永升服务截至公司上市前，仅有34.7%的在管住宅小区设立业委会），政府在，十 四五”规划中提及，将催促业委会履行职责，改进社区物业服务管理；北京首次明确物管会“五步 走”的组建流程，以列举方式明确物管会的具体职责。同时十部委发文，将完善物业管理招标投标制 度并建立物企信用管理制度，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业、政府采购 等方面的应用。多地亦明确表示将建立物企信用监督体系，为物业工程招投标搭建信用评估标准。 优质物管公司有望顺应政策倡导，在更加规范化的市场环境中，把握招投标等市场化外
3、拓机遇。图表12物管行业市场化相关鼓励政策时间公布部 门政策名称主要内容要点中央2021 年1月住房和 城乡建 设部等 10部门关于加强和改进住 宅物业管理工作的通 知完善物业服务价格形成机制；物业服务价格主要通过 市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合 同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因 素动态调整；提倡酬金制计费方式；引导业主与物业 服务企业通过合同约定物业服务价格调整万式。物业 服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部 门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动 幅度，建立动态调整机制。提倡酬金制计 费方式，建立物 业费动态调整机制2021 年3月中央中华人
4、民共和国国 民经济和社会开展第 十四个五年规划和 2035年远景目标纲要完善城市社区居委会职能，催促业委会和物业服务企 业履行职责，改进社区物业服务管理。催促业委会洵 行职责地方2020 年11月青岛住 建局关于支持物业服务 企业开展中介服务 促进房地产中介服务 行业健康开展有关意 见的通知（征求意见 稿）完善物业中介活动信用评价制度,逐步构建以信用为 基础的新型监管机制。建立物企信用 体系2021 年 3月安徽省 住房和 城乡建 设厅关于贯彻落实住房 和城乡建设部等部门 要求加强和改进住宅 物业管理工作的通知物业服务收费标准应当遵循合理、公开以及质价相符 的原那么，主要通过市场竞争形成，由业
5、主与物业服务 企业在物业服务合同中约定。物业费标准应 当遵循质价相 符的原那么，由市 场兄手形成2021 年 3月北京市 住房和 城乡建 设委员 会北京市物业管理委 员会组建方法首次明确物管会的五步走”组建流程同时以列举的方式明确物管会的具体职责。明确物管会组 建流程及职责2021 年3月哈尔滨市住房关于印发哈尔滨市 物业服务企业信用评建立物业服务企业红黑名单”制度；年度 信用等 级评定为AAA级的物业服务企业,列入老实守信 红建立物业服务 企业 红黑 名和城乡 建设局价管理方法的通知名单，报送市信用管理部门实施联合奖励；年 度实行一票否决的物业服务企业，列入严重失信企 业 黑名单“ ，2年内
6、不得参与物业工程招投 标活动，报送市信用管理部门实施联合惩戒。单制度2021 年 4月江西省 丰城市 人民政 府关于进一步加强物 业管理工作的实施意 见完善物业服务价格形成机制；物业服务价格主要通过 市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合 同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因 素动态调整；提倡酬金制计费方式；建立物业服务企 业信用管理制度。物业费由市场 竞争形成，提倡 酬金制，建立物 企信用管理制 度2021 年4月北京市 人民政 府完善物业服务市场机制，提高物业费缴费率；物业收 费实行市场调节价，主管部门或行业协会定期发布成 本监测和计价规那么；完善物业企业退出机制，支持物
7、 业企业兼并重组，推动品牌化、规模化经营。物业收费实行 市场调节价，支 持物企兼并重 组2021 年6月上海市 房屋管 理局关于印发关于进一 步贯彻实施上海市 住宅物业管理规定 的假设干意见的通知物业服务收费实行市场调节价物业费实行市 场调节价2021 年 6月山西政 府办公厅山西省加强和改进 住宅物业管理工作三 年行动计划(2021-2023年)完善物业价格形成机制.物业服务价格主要通过市场 竞争形成，由业主与物业服务企业约定,可根据服务标 准和物价指数等因素动态调整提倡酬金制计费方 式，建立动态调整机制，物业行业协会要监测并定期 公布物业服务本钱信息和计价规那么，供业主和物业服 务企业协商
8、物业费时参考；优化市场竞争环境，建立服务信息公示制度；完善企业信用管理制度。物业费由市场 竞争形成，提倡 酬金制，完善企 业信用管理制 度2021 年7月湖北住 建厅关于进一步加强住 宅小区物业管理工作 的通知加强业主委员会自身建设，提升业主委员会履职能 力；住宅前期物业服务收费实行政府定价，收费标准 由价格主管部门会同同级住建主管部门制定并公布 基准价及浮动幅度，建立动态调整机制；建立信用管 理和信息公开公示制度，建立物业服务企业、物业服 务工程经理信用信息管理制度；建立物业费动 态调整机制，建 立物业服务企 业、物业服务项 目经理信用信 息管理制度资料来源：各地政府官网,2.2城市服务迈向
9、纵深，物企打造差异化竞争优势拥抱城市服务蓝海，物管融入社会基层治理：目前城市服务的主要内容包括市政园林、城乡环卫、 市政设施管护、环境治理、老旧小区改造、后勤服务等；公建物业市场化亦是近年政策支持的重要 方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理、高校后勤市场化等，公共管理服务 将通过政府采买方式逐步走向社会化、市场化、专业化，为物管公司释放广阔的公建物业蓝海。主 流物管公司深入城市服务各有多长，典型如碧桂园与央企合作，承接三供一业”工程，2020年营 收贡献占比已达17.3% ,并收购环卫公司切入城市服务蓝海；保利物业作为央企龙头，响应国豕乡 村振兴”战略,成立“镇兴中国”服务
10、模式，已在城镇景区管理、社会基层治理等方面积累丰富经 验。图表14 保利物业公建物业在管面积占比已过半保利物业在管面积构成图表15 2020年碧桂园三供一业营收占比已达17.3%碧桂园服务收入构成资料来源：公司公告，100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%城市服务社区增值服务7.7%10.5%81.5%2017资料来源：公司公告，三供一业其他非业主增值物业管理服务8.9%15.7%9.0%5.7%16.9%14.7%73.7%59.6%17.3%11.1%8.8%55.2%201820192020图表13中央及地方鼓励老旧小区配套物业服务、三供一业”移交社会化管理政策
11、资料来源：各部门官网，时间公布部门政策名称主要内容中 央2016 年 6月国务院办 公厅关于国有企业职工 家属区 三供一 业别离移交工 作指导意见的通知2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业） 职工家属区三供一业别离移交工作，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区三供一业承当相关费用。2021 年 6月国家开展 和改革委 员会关于印发十四 五民政事业开展规划 的通知推进老旧城区、已建成居住（小）区基本补齐社区养老服务设施， 加强社区养老服务设施用途管理，支持将社区养老服务设施低偿或无偿 用于普惠型养老服务。2021 年 7月国务院办
12、公厅关于全面推进城镇 老旧小区改造工作的 指导意见建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制,促进小 区改造后维护更新进入良性轨道。地 方2021 年 4月北示市住 房和城乡 建设委员 会关于印发关于引入 社会资本参与老旧小 区改造的意见的通 知鼓励物业服务企业、养老机构、家政企业等参与老旧小区改造:明确要通 过多种方式引入社会资本参与并加大对社会资本参与老旧小区改造的 财税和金融支持。2021 年 4月河北省住 房和城乡 建设厅河北省城镇住宅小 区物业服务监管办 法引导老旧小区居民通过集中连片管理模式选聘物业服务企业，平衡物业 服务企业收益，提高整体服务水平。2021 年 7月
13、湖北住建 厅关于进一步加强住 宅小区物业管理工作 的通知进一步加强和改进住宅小区物业管理工作，鼓励物业服务企业统一管理 在管工程周边老旧小区图表16主流物管公司收并购环卫公司，涉足城市服务领域公司名称收并购环卫标的龙光智慧服务奇岭环境世茂服务深圳深兄环境雅生活集团北京慧丰陕西明堂大连明日安徽宇润中航环卫碧桂园服务满国康洁福建东飞资料来源：公司公告,三、鼓励：开展物业+模式，打造智慧型服务探索“物业+”模式，鼓励开展增值服务鼓励开展多元增值服务，社区养老被屡次提及：2020年年底以来，中央及地方屡次出台政策推动物 企扩大经营边际，探索“物业服务+生活服务物业服务+养老服务”等模式，鼓励有条件的物
14、企 向养老、托幼、家政、房屋经纪、快递收发、前置仓等领域延伸，促进线上线下服务融合开展。其 中社区居家养老服务被单独提及屡次，涉及补齐居家社区养老服务设施短板、促进养老产业联动发 展等方面，在人口老龄化及养老压力加大背景下，社区居家养老为传统家庭养老及机构养老的有力 补充，后续或出台相关措施完善监督管理并实施激励扶持。从政策倾向看，物业在社区单位中的重 要性愈加凸显，政策倾向帮扶物企做大生活服务业，为增值服务翻开新方向，促使物企重新审视住 宅物业的商业模式及开展潜力。图表17物管行业增值服务等方面的鼓励政策时间公布部门政策名称主要内容要点中央2019 年4月国务院关于推进养老服务 开展的意见探
15、索物业服务+养老服务模式，支持物企开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老 服务。探索 物业服务+养老 月艮务模式2020 年 11月住建部关于推动物业服务 企业开展居家社区养 老服务的意见推行 物业服务+养老服务” 居家社区养 老模式；支持参与提供医养结合服务；支持开展老 年人营养服务和健康促进，促进养老产业联动发 展，积极推进智慧居家社区养老服务鼓励物企开 展居家养老 服务2020 年12月住房和城 乡建设部 等部门住房和城乡建设部 等部门关于推动物业 服务企业开展居家社 区养老服务的意见补齐居家社区养老服务设施短板；推行物业服务+养老服务” 居家社区养老模式；丰富居家社 区养老服务内容；积
16、极推进智慧居家社区养老服芬/兀善监督管理和激励扶持措施鼓励物企开 展居家养老 服务2021 年 3 月全国人大中华人民共和国国 民经济和社会开展第 十四个五年规划和 2035年远景目标纲要大力开展普惠型养老服务，支持家庭承当养老功能， 构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老 服务体系。完善社区居家养老服务网络，推进公共 设施适老化改造，推动专业机构服务向社区延伸， 整合利用存量资源开展社区嵌入式养老。完善社区居 家养老服务 网络2021 年 1 月住房和城 乡建设部 等10部门关于加强和改进住 宅物业管理工作的通 知鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、 健康、房屋经纪、快递收发等
17、领域延伸。鼓励物企开 展生活服务2021 年 5 月商务部等 12部门关于推进城市一刻 钟便民生活圈建设的 意见鼓后有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动物业服务+生活服务，提升消费便利化、品质化水 平。鼓励物企开 展生活服务地方2020 年11月青岛住建 局关于支持物业服务 企业开展中介服务 促进房地产中介服务 行业健康开展有关意 见的通知（征求意见 稿）鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式开 展房地产中介服务，开展一批以品牌为龙头；支持物 业服务企业实现线上交易服务鼓励物企开 展房产中介 服务2021 年 1 月四川省住 房和城乡 建设厅等 部门关于
18、加快物业服务 业转型升级开展助推 城市基层治理能力提 升的指导意见支持物业企业立足住宅物业服务，向商业、写字楼、 产业园区、学校、医院等物业服务延伸；支持物业 企业利用现代科技和服务现场等资源，大力拓展家 政、养老、电子商务、教育培训等服务，强化针对 性、个性化的增值服务，增加社会服务供给，加快 形成完备的现代物业服务业产业体系。鼓励物企向 非住业态延 申，开展增值 服务2021 年 2 月山东省住 房和城乡 建设厅关于转发住房和城 乡建设部等部门关于 推动物业服务企业发 展居家社区养老服务 的意见的通知从2021年开始，省级每年确定10家物业服务企业， 开展居家社区养老服务试点，推动物业服务
19、企业发 展居家社区养老服务工作取得实效。开展物企居 家社区养老 服务试点2021 年 3 月安徽省住 房和城乡 建设厅将物业服务业纳入现代服务业开展范畴。支持物业 企业利用现代科技和服务现场等资源，大力拓展家 政、养老、生活服务、电子商务、教育培训等服务， 强化针对性、个性化的增值服务，增加社会服务供 给，加快形成完备的现代物业服务业产业体系。鼓 励利用服务业领域相关专项资金，支持物业企业的 品牌建设、人才培养、标准化和信息化建设等工程。将物业服务 业纳入现代 服务业开展 范畴，开展增 值服务2021 年 3 月青岛市住 房和城乡 建设局关于支持物业服务 企业开展房地产中介 服务有关意见的通知
20、鼓励并规范物企开展房地产中介服务；支持物企开 展线上交易服务鼓励物企开 展房产中介 服务2021 年 3 月山东省住 房和城乡 建设厅关于转发住房和城 乡建设部等部门关于 推动物业服务企业加 快开展线上线下生活推动物业服务企业开展线上线下生活服务推动物企发 展线上线下 生活服务服务的意见的通知2021 年 4 月北京市人 民政府探索 物业+ ” 等模式，为社区服务提供有 益补充。探索 物业+等模式2021 年 7 月 I J1 J I 1湖北住建 厅J 1关于进一步加强住 宅小区物业管理工作 的通知促进线上线下服务融合开展，探索将物业服务业作 为生活服务业，纳入现代服务业开展范围。将物业服务
21、业纳入现代 服务业开展 范畴I资料来d物企围绕社区资源及业主资产，多维度推进增值服务产品：从主流物管公司的收入构成上看，社区增 值服务已成为物管公司营收的重要组成局部，占比呈逐年上升趋势，其中世茂服务2020年社区增值服 务营收占比已达32% , 13家主流物管公司社区增值服务营收占比均值已从2017年的8.2%提升至 2020年的15%o物企积极围绕社区资源和业主资产，从需求、产品、渠道等多维度开展增值服务业 务，并将收并购触角延伸至增值服务领域。目前物管公司增值服务已涉及社区零售、美居、传媒、家 政、房屋经纪、文化教育等多方面，从服务类型上看，仍以社区生活服务、业主资产运营服务、社区 空间
22、运营服务为主，2020年百强物企3种增值服务营收占比分别为23.5%、29.3%、28.8%。社区养老服务方面,多数物管公司尚处于起步探索阶段，从收入贡献占比看，2020年百强物企养老 服务仅占社区增值服务总营收的1.5%。但以碧桂园服务、保利物业、绿城服务为代表的龙头物管公 司，已率先开启养老服务探索，树立社区养老品牌，从养老产业链条的多环节切入开展多元化经营。图表18主流物管公司提供增值服务类型（截至2020年）资料来源：公司公告,社区零售 （含团购）美 居社区传媒及 社区空间运 营社区家政车位管 理销售房屋 经纪团膳文化 教育旅行社校园增 值服务新城悦服务VV77VV永升生活服务VVVV
23、V中海物业VVVV绿城服务VVVVVV滨江服务VVVVV雅生活服务VVVVVVV保利物业VVVVVV碧桂园服务VVVVV时代邻里VVVVV世茂服务VVVVV金科服务VVVVVV融创服务VVVVVV恒大物业VVVV7V图表 192020年重点物管标的各局部营收占比其他专业服务I社区增值服务非业主增值服务基础物管服务100%80%60%40%20%14%25%17%44%00%18%18%8%25%74%56%15%22%64%32%10%58%11%65%17%22%62%8% / 1)7011% 11%55%57%14%32%12%54%60%36%4%60%28%12%60%恒大物业 融创服
24、务 金科服务 世茂服务 时代邻里 碧桂园磐 保利物业 雅生活磐 滨江服务 绿城服务 中海物业 永升生活服务 新城悦服务资料来源公司公告,图表20 2020年百强物企社区增值服务收入占比情况35%30%25%20%15%10%5%0%35%30%25%20%15%10%5%0%S社区空回暮028.8%18.4%资料来源.中指院，图表21物管公司收并购延伸至增值服务领域企业收并购标的标的领域碧桂园服务文津国际社区保险业务碧桂园服务合富辉煌房地产代理服务碧桂园服务城市纵横电梯广告绿城服务MAG教育资料来源：公司公告，图表22物管公司养老业务实践典型物企典型物企养老业务实践密料来源：公司公告.绿城服务
25、较早打造长者服务体系长城物业与国外专业非医疗养老服务企业HISC合作，以特许经营加盟方式品牌化运作保利物业成立专业的养老公司一保利和悦似微小机构为切入点，展开养老服务.碧桂园服务发起碧桂园凤凰到家助老公益活动，提供个性化生活服务永升生活服务针对社区老年人日常娱乐、社交需求开设兴趣课堂等之平物业与政府共建社区日间照料中心卓达物业推出全龄化社区养老模式开元物业开展离家型机构养老、近家型日照中心、在家型居家服务二大版块彩生活成立安康年老年服务中心,同时引入福泰年云健康智慧平台和福临老年公寓等产品大力开展智慧服务，促进线上线下融合加强智慧物业管理建设，促进线上线下服务融合：随着物企在住宅、城市服务、增
26、值服务等领域的 持续深入，物管行业作为典型的人力密集型行业，数字化、智能化转型已是大势所趋，政策亦屡次 引导物企构建并通过智慧物业管理服务平台提供服务，推动物业服务线上线下融合。打造科技化、 数字化的智慧物业平台，一是可减少人工依赖，提升管控效率，进一步强化精细管理，实现降本增 效；二是智能化建设与增值服务结合紧密，物企可基于互联网与大数据物联网等技术，构建“线上 平台+线下空间，相融合的服务新生态。由于智慧平台搭建需在技术和资金方面持续投入，因此物企 也将智能化投入列为IPO募集资金的重要使用用途之一。图表23物管行业智慧化服务相关鼓励政策时间公布部门政策名称主要内容中央2020年11月住建
27、部关于推动物业服务 企业开展居家社区养 老服务的意见积极推进智慧居家社区养老服务：建设智慧养老信 息平台；配置智慧养老服务设施；丰富智慧养老服 务形式；创新智慧养老产品供给。2020年12月住建部等部门住房和城乡建设部 等部门关于推动物业 服务企业开展居家社 区养老服务的意见积极推进智慧居家社区养老服务；完善监督管理和 激励扶持措施2021年1月住建部等10部 门关于加强和改进住 宅物业管理工作的通 知引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提 供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务 上门。2021年4月住建部关于加快开展数字 家庭提高居住品质的指导意见推进数字家庭系统基础平台与智慧物
28、业管理等平台 的对接，完善标准体系建设地方2021年6月山西政府办公厅山西省加强和改进 住宅物业管理工作三 年行动计划(2021 -2023年)加强智慧物业管理服务能力建设，推动住宅小区管 理智能化，推动物业服务线上线1、融合。2021年7月湖北住建厅关于进一步加强住 宅小区物业管理工作 的通知构建智慧物业管理服务平台，提升设施设备智能化 管理水平，促进线上线下服务融合开展。资料来源：各地政府官网,图表24 2020年新上市物管公司IPO募资使用计划数字智能化投入收并购及战略投资价拓展增值服假设及员工开展运营及其他用途资料来源.中指院，四、投资建议我们认为从年初的十部委发文到7月住建部等八部门
29、联手整治行业乱象，中央及地方频频出台物管 政策旨在规范服务标准，提升行业市场化程度，解决存盘盈利及物企信用体制等诸多痛点，致力于 行业中长期的可持续开展；同时出台诸多鼓励性政策，增厚物企服务内容，推动科技应用，翻开行 业拓展空间，或将进一步加速行业优胜劣汰，巩固品牌物管的优势地位。投资建议方面，我们持续 看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及 资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、 金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。五、风险提示1）假设后续收购标的估
30、值持续走高且整合难度加大，第三方外拓难度提升，存在市场化开展不及预期 风险；2）由于人工本钱刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，假设科技赋能降本增效不及预期，基础物 管服务面临盈利能力下行风险；3）社区增值服务开展仍处量变积累过程中，细分领域盈利模式跑通尚需时日，存在推进进程不及预 期风险。正文目录前言5-、规范：健全行业规范标准，提升业主满意度6中央及地方联手打击行业乱象，提升物业服务规范度61.1 行业加速优胜劣汰，品牌物管相对优势凸显9市场化：倡导物业费动态调整，完善物企信用体系102.1 打通单盘盈利曲线，搭建招投标信用评级标准 10城市服务迈向纵深，物企打造差异化竞争优势 12二、
31、 鼓励：开展“物业+”模式，打造智慧型服务14探索“物业+”模式，鼓励开展增值服务143.1 大力开展智慧服务，促进线上线下融合18投资建议19三、 风险提不19图表目录图表1全国物管行业管理规模逐年攀升5图表2 物管行业上市热潮如火如荼5图表32021年以来物管行业中央重要政策 5图表4 疫情过后，约32%的小区正在考虑更换物业公司 6图表5 规范物管行业的中央重要政策（2021年至今）7图表6 规范物管行业的地方政策（2021年至今）7图表7 极端假设下，社保规范化于品牌物管全年收益影响仅12% （以融创服务为例）.9图表8 物管行业龙头市占率仍较低（按面积计算）9图表9 201 7-20
32、20年物管行业有效收并购事件数量攀升9图表1020172020年百强物企收缴率、续约率均在90%以上，业主满意度较高 10图表1120172020年百强物企住宅物业费略有下降10图表12物管行业市场化相关鼓励政策11图表13中央及地方鼓励老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理政策13图表14保利物业公建物业在管面积占比已过半13图表152020年碧桂园“三供一业”营收占比已达17.3% 13图表16主流物管公司收并购环卫公司，涉足城市服务领域14图表17物管行业增值服务等方面的鼓励政策14图表18主流物管公司提供增值服务类型（截至2020年）16图表19社区增值服务收入为物管公司收入
33、重要组成局部17图表202020年百强物企社区增值服务收入占比情况17图表21物管公司收并购延伸至增值服务领域17图表22物管公司养老业务实践17图表23物管行业智慧化服务相关鼓励政策18图表242020年新上市物管公司IPO募资使用计划 19当前物业公司已不再是依赖地产母公司的附属板块，处于快速开展的野蛮生长期，正大力开展市场 化外拓，拓展服务边界。随着资本聚焦在物业，物业服务的价值逐渐被公众及社会认可，2020年以 来物业重要性被疫情再次放大，物管行业迎来多个重量级政策，为物企创造更好的政策开展环境， 其中融入基层治理、生活服务、智能化建设等相关内容，对物管业务开展提出新要求并指明开展方
34、向。近期资本市场方面，物管板块或受其他行业监管政策错杀影响，出现股价扰动，引发市场对行业监 管趋严担忧。但我们认为八部委提及的社保规范、公共收益整治等方面，意在规范行业开展，政策 鼓励风向并未转变，对于品牌物管公司收益冲击有限。同时近期物管公司已相继发布中报盈喜预告， 行业及龙头物管基本面仍延续向好。本篇报告梳理了 2020年以来物管行业的主要政策，从规范行业开展、引导行业市场化、鼓励支持服 务拓展等角度，观察并理清政策风向。图表1全国物管行业管理规模逐年攀升图表2物管行业上市热潮如火如荼资料来源：中指院,资料来源：中指院，注：已交表未上市企业统计时间截至2027H7图表32021年以来物管行
35、业中央重要政策政策类型时间发文部门政策文件政策内容规范类 政策2021 年1月住建部等十 部门关于加强和改进住宅物业管 理工作的通知从提升物业管理服务水平、强化物业服务监督管理等6 个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。2021 年7月住建部等八 部门关于持续整治规范房地产市 场秩序的通知重点整治物业服务等房地产相关领域的突出问题。支持类 政策2021 年3月十三届全国 人大 四次会议中华人民共和国国民经济和 社会开展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要文件6次提及物业,1次提及小区,25次提及社区。2021 年 3月国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚 成果同乡村振兴有效衔接的意 见提
36、升安置区的社区管理服务水平。2021 年3月商务部流通 开展司关于公开征求城市一刻钟便民 生活圈建设指南（征求意见稿） 意见的通知鼓励由物业公司、居民代表等组成社区商业管理机构或 自律组织，建立多方共商共管机制。2021 年4月住建部等关于加快开展数字家庭提局 居住品质的指导意见推进数字家庭系统基础平台与智慧物业管理等平台的对 接,完善标准体系建设。2021 年6月发改委民政 部关于印发十四五民政 事业开展规划的通知规划中社区治理体系和社区养老成为重点工程。资料来源：各部门官网，-、规范：健全行业规范标准，提升业主满意度中央及地方联手打击行业乱象，提升物业服务规范度行业仍存乱象，亟需规范性政策
37、清除监管死角：当前物管行业仍存在费用收益不透明、业委会难 成立、服务内容不规范，物管公司到期不退场等诸多行业乱象，存在监管的“灰色地带飞根据2020 物业服务消费意愿调查显示，疫情后约32%的小区正在考虑更换物业公司，侧面反映物管行业乱 象已在一定程度上折损业主满意度。随着业主法治教育加强，业主在社区的权力边界越创造确，维 护和行使权力的主动性逐步提升，因物业不规范而导致的矛盾纠纷事件层出不穷。图表4 疫情过后,约32啕勺小区正在考虑更换物业公司资料来源中央重拳发文整治，地方已有效跟进落实：2021年1月十部委发文要求，城市住建部门需公布物业 服务清单，明确物业服务内容和标准，物业行业协会监测
38、并定期公布物业服务本钱信息和计价规那么， 供业主和物业服务企业协商物业费时参考。年初以来，四川、陕西、安徽、河北等地相继出台相关 政策，涉及健全物业行业机制与标准，公共收益、经费开支、维修资金使用等规范透明化，完善物 企退出机制等内容，为此前十部委发文的有效落实跟进。7月住建部等八部门再次对物业服务中的 乱象进行总结，明确需要整改的各项细节问题。图表5规范物管行业的中央重要政策（2021年至今）资料来源：住建部官网，时间公布部门政策名称主要内容要点2021年1月住房和城乡建设 部等10部门关于加强和改进住 宅物业管理工作的通 知完善物业服务价格形成机制；城市住房和 城乡建设部门要公布物业服务清
39、单，明确 物业服务内容和标准。物业行业协会要监 测并定期公布物业服务本钱信息和计价 规那么，供业主和物业服务企业协商物业费时经考。完善物业服务价格形成 机制，明确物业服务内 容和标准2021年7月住房和城乡建设 部等8部门关于持续整治规范 房地产市场秩序的通 知重点整治物业服务等的突出问题；因城施 策突出整治：未按照物业服务合同约定内 容和标准提供服务；未按规定公示物业服 务收费工程标准、业主共看局部的经营与 收益情况、维修资金使用情况等相关信 息；超出合同约定或公示收费工程标准收 取费用才亶自利用业主共有局部开展经营 活动，侵占、挪用业主共有局部经营收益； 物业服务合同依法解除或者终止后，无
40、正 当理由拒不退出物业服务工程。整治物业服务中的突出 问题图表6规范物管行业的地方政策（2021年至今）时间公布部门政策名称主要内容要点2021年1月四川省住房和 城乡建设厅等 部门关于加快物业服务 业转型升级开展助推 城市基层治理能力提 升的指导意见推动完善物业服务业产业体系；完善党建引 领社区物业自治机制；加强党建引领社区物 业服务开展；构建物业服务社区管理监督机 制；强化物业服务事中事后监管机制；制定 完善物业服务法规,健全物业服务行业标准；开展物业服务业开展跟踪监测；健全物业行业机制与标 准2021年2月陕西省人民政 府关于加强社区物业 党建联建提升物业管 理服务水平的指导意 见把社区
41、物业党建联建纳入城市基层党建四级 联动体系，形成治理合力;街道党组织推进综 合执法力量常态化进网格、进小区，解决违法 建设、噪音污染等问题,街道、社区党组织加 强对住宅小区公共收益管理使用等情况的监 督。加强社区物业党建及公 区收益监督2021年2月成都市住建局 等7部门成都市物业行业党 建示范建设实施方案重点在组建物业行业党委、完善物业行业党 委工作机制、开展党的组织和工作覆盖攻坚 等四个方面发力，着力健全物业行业党的组 织体系。健全物业行业党组织体 系2021年3月安徽省住房和 城乡建设厅关于贯彻落实住房 和城乡建设部等部门定期公布小区公共收益、经费开支、维修资 金使用等事项。推进物业服务
42、事项公开。公共收益、经费开支、维修资金使用等透明化要求加强和改进住宅 物业管理工作的通 知2021年4月河北省住房和 城乡建设厅河北省城镇住宅小 区物业服务监管办 法进一步加强和规范城镇住宅小区物业服务工 作，提升物业服务行业监管水平，切实改善 人居环境；引导老旧小区居民通过集中连片 管理模式选聘物业服务企业，平衡物业服务 企业收益，提高整体服务水平；强化以合同为基础的物业监管内容2021年4月北京市人民政 府主管部门或行业协会定期发布物业费用本钱 监测和计价规那么；完善物业企业退出机制； 规范物业企业服务，保洁、安保、公共空间 与绿化维护等基本工程必须做好。对履约不 到位、未按规定公示、收费
43、不规范等行为及 时催促整改。对严重违法违规、情节恶劣的， 依法清出市场。推进设立物业行业党委，发 挥物业行业协会作用，加强行业自律。加强物业费用监测，完 善物企退出机制2021年7月厦门建设局物业服务企业侵占 小区业主公共收益专 项整治实施方案重点整治物业侵占公共收益，建立完善长效 机制，要将公共收益纳入日常物业管理监督 检查内容；鼓励业主委员会制订住宅小区公 共收益具体使用管理方法，并经业主大会表 决通过。提倡公共收益单独列账，并按规定 公布账目。鼓励业主大会引入第三方代理记 账机构实施公共收益记账制度，代理记账费 用口从公共收益中列支。加强公共收益监管2021年7月漳州市城管局 等五部门关
44、于开展全市范围 内物业服务企业侵占 住宅小区业主公共收 益专项整治的实施方案对物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益 或公共收益收入、分配不公开等问题制定整 治措施。整治公共收益侵占问题2021年7月西安住建局关于规范物业服务 公开公示制度的通 知规范物业服务行为，增强物业服务透明度， 保障业主知情权，公示内容包括物业服务合 同、服务标准、收费工程、收费标准、收费 依据、收费方式等。规范物业服务行为，增 强物业服务透明度2021年7月厦门市物业管理综合 平台厦门上线 厦门市物业管理综合平 台”,业主可查看日常专项维修资金及小 区公共收益公示情况、住宅小区物业服务质 量星级、物业服务企业及工程经理信用等级公示情况等增强物业服务透明度1.1 行业加速优胜劣汰，品牌物管相对优势凸显公共收益及社保规范对上市物管冲击有限,中小物管或加速出清：上市