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1、书书书!#全国房地产估价师执业资格考试历年试题精析及模拟试卷精选房地产开发经营与管理曲卫东!主!编!本书是针对参加全国注册房地产估价师资格考试的备考者!根据考试指定辅导教材的体例编写而成全书分为三个部分第一部分为练习题!第二部分精选了三套模拟题!练习题和模拟题都给出了参考答案!供考生检查复习效果最后!本书选编了注册房地产估价师自!#!$年以来的历年考试真题!以供备考者进一步巩固和检查复习效果本书的特色是紧密围绕注册房地产估价师考试大纲!复习题涵盖了指定考试辅导教材的全部内容!覆盖了全部考点!并突出重点!图书在版编目!$%&数据!%全国房地产估价师执业资格考试历年试题精析及模拟试卷精选&房地产开
2、发经营与管理#曲卫东主编&北京$中国电力出版社!%!()*+%,-%-.,#-.#/.-+!0!%!#0曲%!$0%房地产-价格-评估-中国-资格考核-解题&房地产-开发-资格考核-解题房地产-经济管理-资格考核-解题!(0 1!+0!#0.-2 2!中国版本图书馆3 4数据核字&!%第!.$#+号中国电力出版社出版发行北京三里河路$号!/2 2!5 6 6 7$#888&9:7 7&9;&9=责任编辑$张鹤凌!梁!瑶!责任印制$陈焊彬!责任校对$罗凤贤航远印刷厂印刷(各地新华书店经售!%年2月第/版(第/次印刷%,%/+!/#/$(/0%.印张(!$千字定价$!(元!敬告读者本书封面贴有防伪
3、标签!加热后中心图案消失本书如有印装质量问题!我社发行部负责退换!版权专有!翻印必究本社购书热线电话&/-,#,$,.言前!房地产估价是房地产经济中一个重要的专业领域!对房地产经济的顺利运行起着不可低估的作用同时!房地产估价对市场经济的其他要素也具有重要影响社会经济生活的方方面面都需要房地产估价例如!房地产交易双方需要经过房地产估价确定交易房地产的交易价格)国家改造旧城区的时候!需要对被拆迁改造的房地产进行评估)消费者通过抵押贷款方式购买房地产时!需要提供房地产估价中介机构出具的房地产估价报告书)房地产在遗赠的时候!同样需要专业的估价报告)企业在资产重组的过程中!厂房和土地需要经过科学的评估!
4、避免国有资产收益的流失%诸如此类!经济和社会生活中需要房地产估价的领域非常之多房地产估价既是科学!又是艺术房地产估价首先是一门科学!具有系统的估价方法体系!特定的估价方法适用于不同的房地产类型针对不同的房地产类型!在估价时应该选取相应的参数这些方方面面都体现了房地产估价的科学性其次!房地产估价又是一门艺术!具有很强的实践性在评估房地产时!估价师需要根据自身的经验选择适当的估价方法和参数!例如!针对房地产风险级别!确定房地产资本还原利率的大小等由于描述房地产现状的语言很难通过数学方法量化处理!因此!评估师要发挥自身经验!通过*感觉+处理这些问题!这些方面体现了估价的艺术特点为了保证估价的质量!促
5、进房地产市场的发展!要求建立一支具有丰富经验的房地产估价师队伍!房地产估价职业资格认证制度应运而生自/+#年建立此项制度至今已经经过了十几个春秋!通过国家注册房地产估价师考试获得房地产估价执业资格的从业人员的数量已经达到了一定规模自/+.年首次举办全国性的考试以来!目前已经获得注册房地产估价师资格的人员有!万多名相信这种资格认证制度经过持续实施!不仅会不断壮大估价师队伍!而且会提升估价师的执业质量不断发展的国民经济和日渐透明健康的房地产市场!需要更多高水准的注册房地产估价师的参与随着未来新型估价业务的开展!例如房地产课税估价,房地产抵押贷款评估等!势必需要更多估价师的参与因此!我们完全可以相信
6、!还会有更多的人员投入到房地产估价这个专业中介领域中来注册房地产估价师考试难度大,范围广!这令很多报考者在繁重的工作压力之下无所适从为了帮助考生更好地复习和准备考试!我们应中国电力出版社之邀!编写了这本辅导教材这本书在编写的过程中!对历年考试大纲和试题进行了系统分析研究!并总结考生的考试心得体会在此基础上!我们编制出了大量的考试复习练习题这些练习题涵盖了全部考点!是经过本书编委反复斟酌和细致推敲所得出来的编者力求通过这本书的编/写!能够强化考生对知识点的记忆!深化考生对知识的理解!在缩短备考时间的同时!提高考试成绩本书由中国人民大学公共管理学院土地管理系曲卫东副教授主持编写!刘正浩,朱敏,王小
7、雨,张丽华,韦晶磊,胡玉亭,宋艳艳等同志参加了编写工作由于时间仓促!加之编者水平所限!书中不足之处在所难免!甚至可能存在纰漏!在此恳请读者批评指正编者!录目前言第一部分!考试要点及练习题/!第/章!房地产投资与投资风险/!一,考试要点/!二,练习题/!第!章!房地产市场及其运行规律/!一,考试要点/!二,练习题/!第#章!房地产开发的程序/+!一,考试要点/+!二,练习题/+!第2章!房地产市场调查与市场分析!%!一,考试要点!%!二,练习题!%!第.章!现金流量与资金时间价值#2!一,考试要点#2!二,练习题#2!第$章!经济评价指标与评价方法2!一,考试要点2!二,练习题2!第%章!风险与
8、不确定性分析2,!一,考试要点2,!二,练习题2,!第,章!房地产开发项目可行性研究.$!一,考试要点.$!二,练习题.$!第+章!房地产金融与项目融资$#!一,考试要点$#!二,练习题$#!第/章!物业资产管理%/!一,考试要点%/!/!二,练习题%/!习题参考答案%+!第二部分!全真模拟试题/2!房地产开发与经营模拟试题&一/2!房地产开发与经营模拟试题&二/!房地产开发与经营模拟试题&三/,!模拟试题参考答案/!.!第三部分!)!*年房地产估价师考试试题及参考答案/#!#年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产开发经营与管理/#!2年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产开发经营与管理/
9、#.!.年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产开发经营与管理/2!$年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产开发经营与管理/2+!试题参考答案/.$!第一部分考试要点及练习题第!章!房地产投资与投资风险一!考试要点!相关概念!投资固定资产投资流动资产投资房地产投资房地产开发投资房地产投资风险投资组合#相关分类!投资的分类房地产投资的分类房地产投资风险的分类$相关特性!投资的特性房地产投资的特性%另需掌握投资的特性和作用#熟悉房地产投资的形式及利弊#了解房地产对投资者行为的影响二!练习题!一单项选择题!房地产的经济寿命是指物业开始使用至$!%的时刻&收益不为零!产生的收益超过其使用成本(收益为
10、零!)收益率小于基准收益率#以下投资方式#不属于固定资产投资的是$!%&新建房地产项目 购买机器设备(购买生产原料)市政工程建设$按固定资产的使用构成#投资可以分为$!%&建筑安装工程设备和工器具购置和其他费用 基本建设投资和房地产开发投资(土地投资和房屋投资)国内投资和外商投资%以下不属于投资特性的有$!%&时间性 收益性(风险性)公共性*根据投资的对象#房地产投资可以分为$!%&房地产开发投资和置业投资 土地投资和房屋投资!(建筑材料投资和土地投资)生产投资和经营投资+$!%是将资金投入与房地产相关的证券市场的行为&房地产直接投资 房地产间接投资(房地产混合投资)房地产有效投资,房地产开发
11、投资通常属于$!%#它形成了房地产市场的增量供给&长期投资 短期投资(中期投资)中长期投资-$!%是指面向现有运行中的房地产资产#以获取物业所有权或使用权为目的的投资&房地产开发投资 房地产经营投资(房地产置业投资)房地产管理投资.以下投资类型#不属于间接投资的是$!%&房地产抵押支持证券 购买房地产企业股票(购买房地产投资信托公司股份)合伙开发房地产项目!/中国房地产市场的发展急需扩展房地产$!%渠道#以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面&间接融资 直接融资(基金融资)债券融资!房地产投资信托公司在投资活动中发挥$!%的作用&投资主体 投资代理(投资顾问)投资咨询!#长期利率下调预期房地产投资风
12、险降低会导致房地产投资需求$!%&上升 下降(不变)不确定!$物业甲为写字楼项目#/$年末价值为!/万元#预计#/%年末价值为!/万元的可能性为*/0价值为./万元的可能性为*/0#则#/%年该物业的价值的标准差为!/0物业乙为高尔夫球场项目#/$年末价值为!/万元#/%年末价值为!#/万元的可能性为*/0价值为-/万元的可能性为*/0#则#/%年该物业的标准差为#/0&由以上资料可知#$!%投资风险更大&物业甲 物业乙(一样大)无法判断!%写字楼经营者与甲公司签定了#/年的租赁合同#租金%/元($1#)年%#则其面临$!%&市场供求风险 周期风险(变现风险!)通货膨胀风险!*通货膨胀风险会$
13、!%房地产投资的实际收益率&提高 降低(无影响)以上答案均不准确!+如果整个投资市场的平均收益率为#/0#国家债券的收益率!/0#而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为/%#房地产投资评估的模型所用的折现率为$!%&-0%0(!%0)!#0!,购买住房抵押贷款证券在市场经济条件下$!%是不正确的说法&随着中国住房体制改革的深化#住房金融市场亟待发展#在中国推行抵押贷款证券化正逐渐成为各界人士的共识 所谓抵押贷款证券化#就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款证券#然后通过出售证券融通资金#购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者(住房抵押贷款证券化主要的做法就是将个人住
14、房抵押贷款汇集重组成抵押贷款集合#通过政府担保公司担保#转成高级证券售给投资者)购买抵押贷款证券的投资者可以直接地获得房地产投资的收益!-以下关于房地产投资特性的描述中#错误的是$!%&房地产的各异性是指房地产市场上不可能存在两宗完全相同的房地产 房地产的适应性是指房地产投资者可以调整房地产的使用功能#使之适应房地产市场的需要(政策影响性是指房地产投资容易影响政府的产业政策)专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动!.以下房地产投资的风险类型中#属于系统风险的是$!%&时间风险 比较风险(变现风险)资本价值风险#/政府有关房地产投资的政策中#不包括$!%&土地供应政策 金融政策(
15、社会保障政策)税收政策#!以下物业类型#属于经营性物业的有$!%&!别墅写字楼#购物中心$仓储用房%高尔夫球场&酒店出租商住房&!#&!#$&(#%&)#&#房地产投资最重要的一个特征是$!%&能从周围社区环境的改善中获得利益 附加收益性(位置的固定性或不可移动性)不一致性#$!%是指投资者从购买土地使用权开始#通过在土地上的进一步投资活动#即经过规划设计和工程建设等过程#建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品#然后推向市场销售#并以此获得利润的过程&房地产开发投资 房地产直接投资(房地产置业投资)房地产间接投资#%$!%是指投资者将资金投入房地产后#失去了其他投资机会#同时也失去相应可能收
16、益的风险&时间风险 比较风险(机会成本)资本价值风险#*$!%是指与房地产投资持有时间相关的风险&持有期风险 时间风险(资本价值风险)比较风险#+房地产投资的缺点是$!%&相对较高的收益水平 易于获得金融机构的支持(抵消通货膨胀的影响)投资回收期较长#,某投资商欲进行写字楼置业投资&其目标收益率为!#0#当前整个市场的平均收益率为!*0#国家债券的收益率为$*0&此时#该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是$!%&/*,!/,%(/-/!)!/%#-假设某段时间内房地产业的预期收益率为!*0#国债的投资收益率为!/0#市场整体的平均收益率为#/0#则房地产业的系统性市场风险系数是$!
17、%&/#*!/*/(!*!)#/#.某城市规划将火车站由该城市的&区迁至区#则区的商业物业投资将会增加#这主要是由于房地产投资具有$!%&位置固定性 各异性(适应性!)相互影响性!二多项选择题!投资的作用$!%&投资是国民经济增长的基本动力 投资可以促进人民生活水平提高(投资有利于国内稳定和国际交往)跨国投资影响本国投资经济稳定2 投资与企业发展密切相关#房地产开发投资应包括$!%&商品房的建设投资 土地开发投资(商品房的买卖投资)取得土地的投资2 买卖房地产资产支持的股票投资$从物理形态上分#作为投资对象的房地产资产#主要可以分为$!%&$&土地 建成后的物业(在建工程)地下设施2 商用物业
18、%房地产开发投资较置业投资$!%&投资回收期长!风险较大(提高投资者资信等级!)回报丰厚2 能抵消通货膨胀的影响*房地产投资的形式包括$!%&房地产直接投资 房地产间接投资(房地产混合投资)房地产有效投资2 房地产开发投资+房地产投资信托公司的类型#包括$!%&权益型房地产投资信托 收益型房地产投资信托(混合型房地产投资信托)抵押型房地产投资信托2 基金型房地产投资信托,以下属于房地产投资优点的有$!%&投资收益水平相对较高 易获得金融机构的支持(能抵消通货膨胀的影响)可以避税2 不需要专门的知识和经验-以下属于房地产投资特性的是$!%&变现性差!投资数额大(投资回收快!)专业性强2 风险较小
19、.关于房地产投资的风险#$!%的说法是正确的&风险意味着对于可能的情况无法估计其可能性大小 风险为投资的实际收益与预期收益的偏差(实际收益低于预期收益时#投资面临风险损失)风险可以用各种可能收益与均值偏离的程度来描述2 标准方差越大#风险就越小!/进行物业投资时#物业资本价值估计不准确的原因包括$!%等&政策因素 市场因素(通货膨胀)持有期2 不可预知风险因素!下列选项中$!%属于房地产间接投资&购买房地产投资企业的债券或股票 购买住房抵押贷款证券(购买国库券等国家债务证券%)房地产置业投资2 投资于房地产投资信托公司!#房地产投资者可以控制的风险包括$!%&利率风险 政策性风险(资本价值风险
20、)持有期风险2 通货膨胀风险!$利率提高#对房地产投资的影响有$!%&导致房地产实际价值的折损 导致房地产实际价值的提高(加大投资者的债务负担)减缓投资者的债务负担2 导致房地产市场价格下降!%以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述#正确的是$!%&由于通货膨胀的影响#房地产的重置成本不断上升#从而导致房地产价值的上升#所以说房地产投资具有保值性 从中国房地产市场价格的历史变化来看#房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致(由于房地产投资周期长#因此只要存在通货膨胀因素#投资者就面临通货膨胀的风险)由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率#因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影
21、响2 按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者#实际上承担了本来应由承租人承担的风险!*在房地产投资中#政府的$!%等一些政策#均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响#从而给投资者带来风险&!建筑规范政策政府的土地供给政策#地价政策$税费政策%住房政策&价格政策金融政策(环境保护政策)城市绿化政策&!#%#%($&()$()2$!+不论开发投资#还是置业投资#都面临着收益现金流风险&对于开发投资者来说#$!%会对开发商的收益产生巨大影响&房地产市场销售价格 开发建设成本(房地产市场吸纳能力)购房者的偏好2 房地产空置率的变化!,运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是$!%&在固定的
22、预期收益率下使风险最低 使收益率最高(在一个预设可接受的风险下使收益最大化&)减少投资2 提高投资安全性和收益的稳定性!-房地产资产的不可移动性#要求房地产所处的区位必须对$!%都具有吸引力&置业投资者!开发商(承包商!)租客2 购房者!.以下有关房地产投资的描述#属于房地产投资的优点的是$!%&房地产投资具有相对较高的收益率 房地产投资变现能力强(房地产投资需要专门的知识和经验)房地产投资能够提高投资者的资信等级2 易于获得金融机构的支持#/下列投资项目中属于特殊物业的是$!%&轻工业厂房的投资物业!高尔夫球场的投资物业(汽车加油站的投资物业!)飞机场或桥梁等物业2 超市和购物中心#!从物理
23、形态上划分#作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有$!%&商住楼 土地(在建工程)写字楼2 建成后的物业#一般来说#资本化率的确定所需要考虑的方面不包括的选项为$!%&预期租金的下降率!经济活动中的长期利率(与租金收入流量相关的风险!)投资企业对国家税收政策或法规的接纳度2 通货膨胀率!三判断题!房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税#而降低税赋&$!%#投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定&$!%$投资仅仅指金融资产及经济概念上的*资本+#不包括具有创造生产能力的其他类型的有形资产和无形资产&$!%投资是一个行为过程#这个过程越长#未来报酬的获得越稳
24、定#风险也就越小&$!%*从静态的角度考虑#投资是为了获得未来的报酬而采取的经济行为从动态的角度考虑#投资是现在垫付一定量的资金&$!%+投资可以不考虑时间性#只要期末获得的收益大于期初的投资即可&$!%,在我国#单纯的土地或房地产资产交易活动不纳入房地产开发投资的统计中&$!%-购买房地产企业发行的股票债券以及购买房地产企业支持债券或证券等活动不属于房地产投资&$!%.房地产投资具有收益保值增值和消费四方面特性&$!%!/位置固定性或不可移动性#是房地产资产最重要的一个特性&$!%!房地产的经济寿命与其使用性质没有关系&$!%!#房地产市场上存在两宗完全一样的房地产&$!%!$直接投资包括从
25、购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资&$!%!%购买房地产投资信托公司的股份属于直接房地产投资的范畴&$!%!*房地产企业在资本市场上直接融资可以降低融资成本&$!%!+某居民购买了一套二手房用于出租#房地产投资的形式属于间接投资&$!%!,应用科学的投资组合理论#可以大幅度降低个别风险#也可以使系统风险有一定程度的降低&$!%!-房地产投资能够得到税收方面的好处#但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外&$!%!.时间风险又称机会成本风险#是指投资者将资金投入房地产后#失去了其他投资机会#同时也失去了相应可能收益的风险&$!%#/房地产投资中#风险最大的要算零售商业用房&这是因为零售
26、商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的&$!%#!工业物业一般都是用来自主经营#从生产的商品出售生产的收益来达到投资目的#一般交易量庞大#交易规模较大&$!%#商业物业的购买者大都是以投资收益为目的#靠物业出租或出售经营的收入来回收投资并赚取投资收益#另一部分是为了自用的目的&$!%#$为避免风险#分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据&对于易变或把握低的数据#最好能就其在风险的条件下#对反映项目投资经济效果的主要指标的影响进行分析#以供决策参考&$!%#%投资银行或国家债券通常情况下没有任何风险&$!%#*投资者将资金投入房地产后#就失去其他投资机会#同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益
27、&这就是房地产投资的比较风险&$!%#+一个完整的房地产市场是由市场主体客体价格资金运行机制等因素构成的一个系统&$!%#,目前我国政府不能作为城市房屋的拆迁人#所以政府不能作为土地一级开发者&$!%#-开发商进行房地产开发投资#是其积累固定资产的重要方式&$!%#.房地产开发投资项目用于出租或自营时#其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值&$!%(!四计算题假设投资于房地产&的报酬为)&#投资于房地产的报酬率为)#每种投资都存在三种可能的报酬率$参见下表%#求这两个房地产的期望投资报酬率和风险大小,房地产&房地产概率*+报酬率+0!-0!($!/0-0!(#!#0+0
28、!(+,第章!房地产市场及其运行规律一!考试要点!相关概念!房地产市场各供给指标的含义各个需求指标的含义房地产市场周期循环房地产泡沫#相关分类房地产的市场结构分类房地产市场的细分方式供给指标分类需求指标分类$相关特性!房地产市场的特性房地产市场周期循环特性%掌握房地产市场结构细分方式#以及反映和描述房地产市场状况的指标熟悉房地产市场的含义#房地产市场的功能#房地产市场与资本市场的关系#房地产市场中的泡沫与过热问题了解房地产市场的运行环境影响因素和主要参与者#了解政府干预房地产市场的原则手段和措施二!练习题!一单项选择题!房地产是一种特殊的商品#$!%是其与劳动力资本以及其他类型商品的最大区别&
29、专业性 各异性(不可移动性)适应性#以下属于房地产市场的运行环境的是$!%&!社会环境区域环境#经济环境$资源环境%技术环境&软环境法律制度环境(金融环境)政治环境*国际环境&!#*$%&*(!#$%()*)!#$%&()*$以下不属于房地产市场专业顾问的有$!%&建筑师 精算师(工程师)律师%$!%通常协助买卖双方办理出租出售手续#同时还协助委托方制定与实施租售策略确定租售对象与方法预测租售价格&物业代理 律师(会计师)房地产估价师*按照-中华人民共和国城市房地产管理法.的规定#房地产交易包括房地产买卖房地产租赁和房地产抵押&这是依$!%划分的&-!&房地产交易方式!房地产交易顺序(购买房地
30、产目的!)房地产类型+房地产市场结构包括$!%&!总量结构垂直结构#区域结构$产品结构%供求结构&投资结构消费结构&#$%$(!#$%&)!#$%&,$!%是指针对某一物业类型#分析其市场内部不同档次物业的供求关系并从市场发展的实际情况出发#判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态&房地产产品结构 房地产供求结构(房地产投资结构)房地产总量结构-$!%是指从房地产市场整体出发#分析开发和销售之间的数量结构关系#考察房地产供求之间的总量差距&房地产数量结构 房地产供求结构(房地产投资结构)房地产总量结构.根据各地房地产收益水平#同类型的物业都存在一个适当租金售价比例#一般情况下#住宅的售价大
31、约相当于$!%的租金&*/个月!/个月(!/个月)!/年!/以下关于房地产市场指标的叙述#错误的是$!%&在中国#空置量是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分#可按物业类型分别统计 中国竣工量统计指标是竣工面积#指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工#达到入住和使用条件#经验收鉴定合格$或达到竣工验收标准%#可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和(平均建设周期指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度)可供租售量指报告期可供销售或出租房屋的数量#单位为建筑面积或套数!房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感&建筑业房地产业常常被政府用来作为一个*经济调节器+#$!%
32、又是中央政府财政收入的一个重要来源&农业经济税收 工业生产带来的利润(商业经济经营带来的巨大财富)与房地产有关的收入!#根据$!%的不同#可将房地产市场划分为销售市场租赁市场抵押市场和保险市场&房地产交易方式 房地产交易顺序!(购买房地产目的)房地产类型!$将存量房屋市场分为租赁转让抵押等子市场的划分方式是$!%&按照房地产的用途和等级划分 按照房地产的交易形式划分(按照地域范围划分)按照房地产购买者的目的划分!%在房地产市场的分类中#一级市场是指$!%&土地使用权转让市场 新建商品房租售市场(土地使用权出让市场)土地使用权出让市场和新建商品房租售市场!*以下关于房地产市场特性的描述#错误的是
33、$!%&房地产商品的不可移动性#使房地产价格与其所处的地理位置关系极大 由于房地产市场上的商品本身不能移动#交易是房地产产权的流转及其再界定(由于人口的不断增长和社会经济的不断发展#房地产价格总体上呈向上波动的趋势)由于房地产相关法律法规较健全#房地产交易费用相对来说还是比较低的!+$!%导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同&土地出让制度 土地转让制度(房地产登记制度)土地储备制度!,在我国#城市土地属于国家所有#这就为政府通过制定科学的$!%来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证&土地供应计划 城市规划(国民经济发展计划)土地需求计划!-以下不是房地产市场发生周期性波动的原
34、因的是$!%&非理性预期 价格机制(容积率控制)生产的时间落差!.以下不属于现代房地产周期研究结论的是$!%&经济扩张与创造就业不再是线性关系 经济复苏不会立即导致新建筑的产生(房地产市场呈现自我修正的周期性)就业机会增加与空间需求不再同比增长#/$!%是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度#出现了空置率上升物业价格和租金下降的情况&房地产泡沫 房地产市场中的过度开发(房地产适度经营)房地产过剩#!政府对房地产市场进行宏观调控的手段包括$!%&!土地供给计划城市规划#地价的杠杆作用$税收功能%租金的控制&房地产价格的干预金融杠杆的作用(住房政策的影响!&!$(!$(#%&)!#$%(#
35、$!%指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分#可按物业类型分别统计&空置量 空置率(存量)流量#$房地产市场中销售和出租住宅#引起需求增加或减少的主要原因不包括$!%&未来的预期收益变化 购买者的个人爱好和其亲人的建议(收入水平变化或消费品味变化)原用于其他方面资金的介入和土地供给的市场变化#%对房地产市场功能的论述正确的是$!%&调节房地产市场出现的不均衡现象 配置存量房地产资源和利益#显示房地产市场需求变化(使购买者成为房地产*专家+)确保投资者能够获取收益#*随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展#房地产业的发展与社会经济发展息息相关#其中影响房地产市场转变的主要社会经济力
36、量不包括的一项是$!%&金融业的发展 信息通信技术水平的提高(生产方式和工作方式的转变)经济巨头市场投资的变动#+需求增长比供给增长快#空置率继续下降#租金增长率上涨#这种状况发生在房地产市场自然周期的$!%&第一阶段 第二阶段(第三阶段)第四阶段#,房地产市场按市场交易形式细分时#新建成的房地产产品交易不包括$!%子市场&租赁!销售(保险!)抵押#-要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化#就需要对房地产市场的特性进行分析&房地产市场的特性主要表现方面不包括$!%&固定的投资市场 房地产市场是房地产权益的交易市场(要求高素质的专业顾问服务)易于出现市场的不均衡和垄断!二多项
37、选择题!-中华人民共和国城市房地产管理法.中指出#房地产交易包括$!%&房地产转让 房地产抵押#!(土地权属流转)房屋租赁2 土地抵押#以下属于房地产市场运行的社会环境的有$!%&基础设施状况 人口数量和结构(居民思想观念)宏观金融政策2 产业与结构布局$影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括$!%&自然环境和人文环境的变化!一般商品市场的发展(信息通信技术水平的提高!)生产方式和工作方式2 金融业的发展%房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增加&影响房地产市场发展的社会经济因素有$!%&社会因素 政策因素(历史因素)经济因素2 环境因素*下列有关房地产市场的含义及相关方面理解#正确的
38、选项是$!%&房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商品#巨大的投资利润是其与劳动力资本以及其他类型的商品的最大区别 虽然土地和地上建筑物不能移动#但它可以被某个人或机构拥有#并且给拥有者或机构带来利润#因此就产生了房地产交易行为(房地产市场有时是正式的#有时是非正式的&事实上#要想准确把握买卖双方是通过什么市场途径获得信息并达成交易是很困难的)由于房地产市场的地区性和随时间变化的特点#我们所说的房地产市场通常还要有地域和时间范围#从这种意义上来说#房地产市场可被认为是房地产买卖双方在某个特定的地理区域内于某一特定时间段内达成所交易的总和2 一个完整的房地产市场是由市场主体客体价格资金运行机制等
39、因素构成的一个系统+房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是$!%&支付土地出让金的贷款 支付开发费用的短期资金或*建设贷款+(用于土地储备的贷款)项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或*抵押贷款+2 支付各种专业顾问费用,政府及政府机构在房地产市场的运行中#产生的影响有$!%&制定规则的权利 监督和管理(提供相关服务)参与项目运作2 作为*经济调节器+$!-市场所包括的地域范围越大#其研究$!%&深度就越浅 深度就越深(对深度没有影响)研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小2 研究成果对房地产投资者的实际意义也就越大.以下关于房地产市场的说法正确的有$!%&由于不同类型的房
40、地产在投资决策规划设计工程建设产品功能面向客户的类型等方面均存在较大差异#因此需要按照房地产的用途#将其分解为若干子市场 从市场营销的角度出发#房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档中低档中档中高档和高档物业市场(根据研究和决策的需要#可以将不同的房地产市场细分方法叠加起来#得到更细的子市场)市场所包括的地域范围越广#其研究的深度就越浅#研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小2 房地产市场由参与房地产交换的当事者房地产商品房地产交易需求交易组织机构等要素构成!/按用途的不同#房地产市场可分为$!%&居住物业市场!商业物业市场(工业物业市场!)出租物业市场2 特殊物业市场!以下关于房地产
41、供给的描述#正确的有$!%&由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减#因此市场供给缺乏弹性 由于土地的有限性不可再生性#以及房地产投资规模巨大#使房地产具有较高的垄断性#从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分不广泛(由于房地产建设周期较短#因此房地产供给具有及时性)由于房地产的位置环境数量档次的差异#市场供给具有异质性2 由于房地产市场上的商品本身不能移动#交易是房地产产权的流转及其再界定!#以下情况能引起房地产市场需求增加的是$!%&未来预期收益的增加 收入水平的提高(边际税率的降低)土地供给的减少2 随着建筑技术的发展#建筑成本不断降低!$房地产供给的变化可能的影响因素有$!%&金融
42、政策的变化 建设新的房地产项目(改变原有物业的使用方式%!)某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化2 消费者收入变化或品位变化!%房地产市场属于耐用品#兼有消费品和投资品的双重特征&因此#房地产市场存在$!%两个层面&资产市场 消费品市场(投资品市场)空间市场2 产品市场!*下列有关房地产市场的叙述正确的是$!%&在房地产空间市场上#房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间 对于企业#空间是生产要素之一对于家庭#空间是其消费的商品(资产市场上的需求者是需求使用房地产空间的家庭和企业#供给则来源于房地产空间市场#即目前所存在的房地产资产的数量)家庭和企业既可以通过租赁房地产#也可以通过拥有房地
43、产来获得空间带给他们的效用#相应地需要支付租金和住房所有权成本2 在房地产资产市场上#房地产作为一种资产被家庭和企业持有和交易#其目的是获取投资收益!+有关房地产空间市场和资产市场的描述正确的有$!%&空间市场的供求关系决定了房地产租金水平 房地产租金水平决定了房地产的收益率(空间市场的需求又是由资产市场决定的)房地产资产市场中的需求影响房地产资产的收益率2 房地产空间市场和资产市场相互之间没有影响!,传统的房地产周期理论主要包括$!%&在市场供求平衡的前提下#房地产市场会正常运作#且这种平衡会持续一定的时期 房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性#且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也
44、有较大的区别(在房地产每一个运行周期中#均经过扩张缓慢萧条调节复苏和再扩张的过程)房地产市场处于平衡状态下#投入资金的利润预期保持不变#投资者具有自我调节投资量的能力2 不论供给是短缺还是过剩#需求是超过还是少于现存的供给数量#市场的机制总能在市场周期运动中找到一个供求平衡点#即长期平均空置率!-从供需相互作用的的特性出发#房地产市场自然周期可以分为四个阶段&以下相关说法错误的是$!%&自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底#由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩#所以谷底的空置率达到了低谷&!自然周期的第二阶段#需求继续以一定的速度增长#形成了对额外房屋的需求(自然
45、周期的第三阶段始于供求转折点#此时由于房地产空置率低于合理空置率&由于需求增长速度高于供给增长速度#空置率回升并逐渐接近合理空置率水平)自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下#此时供给高增长#需求低增长或负增长&市场下滑过程的时间长短#取决于市场供给超过市场需求数量的大小2 当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候#由于空置率低于平衡点水平#投资者将继续购买存量房地产并继续开发新项目!.一般来说#房地产泡沫的成因包括$!%&土地的有限性和稀缺性!投机需求的膨胀(金融机构的过度放贷)政府的监管2 房地产市场中的过度开发#/以下情况#能造成房地产市场中的过度开发的是$!%&开发商对市场预测
46、的偏差 资金的易得性(开发商之间的博弈和非理性行为)国家的投资重点集中在基础设施和房屋建设中2 政府监管不力#!政府干预房地产市场的原则包括$!%&政策的针对性和导向性 政策的时效性(政策的连续性与协调性)政策的公平性和效率2 目标的确定性#在房地产市场中#除价格外#对市场的供求都产生影响因素包括$!%&收入的变化 对未来的预期(政策变化)可替代商品价格2 建筑成本的变化#$根据 房 地 产 市 场 自 然 周 期 的 理 论#商 品 房 租 金 增 长 率 上 升 是 处 于 自 然 周 期的$!%&第一阶段 第二阶段初期(第二阶段后期)第三阶段2 第四阶段!三判断题!一个完整的房地产市场是
47、由市场主体客体价格资金运行机制等因素构成的一个系统&$!%#房地产的价格是由市场决定的#因此#金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格&$!%$由于我国实行土地的社会主义公有制#除划拨国有土地使用权外#国家依法实行!国有土地有偿有期限使用制度&因此#土地使用者才是房地产市场的参与者#而土地所有者则不是&$!%房地产投资专业性强#因此#在房地产开发过程中#开发商必须聘请专业的顾问机构提供服务&$!%*在房地产市场中#消费者即买家的交易取向是*物有所值+#用适当的货币资金换取使用或拥有房地产的满足感或效用&$!%+一般来说#房地产市场是一个完全竞争的市场&$!%,房地产市场的不平衡是绝对的#平
48、衡是相对的和短暂的&$!%-房地产市场可以与证券市场外汇市场及期货市场一样#能在短时间内达到市场供求平衡&$!%.当房地产市场处于均衡状态时#房地产价格等于重置成本#新增量和折旧量相等#房地产资产存量保持不变&$!%!/房地产自然周期自然形成#资本流动对其影响较小&$!%!投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化#在其他阶段则超前于市场自然周期的变化&$!%!#房地产是实物资产#不是虚拟资产#因此不会产生泡沫&$!%!$过度开发是反映市场价格和实际价值之间的关系#泡沫反映市场上的供求关系&$!%!%房地产泡沫和过度开发#都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值
49、的偏离#是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现#这是二者的共同点&$!%!*房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提#而且可以成为微观管理的枢纽#诸多宏观政策房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施&$!%!+在我国#当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场#对有关土地的交易有着至关重要的作用&$!%!,许多小型开发商大都是将开发的物业出售#以迅速积累资本#而随着其资本的扩大#这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者#即经历所谓的*资产固化+过程#逐渐向中型大型开发商过渡&$!%!-政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中#有制定规则的权利#但没有监督管理的职能#在有些
50、方面还会提供有关服务&$!%!.房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大#可以自己支付&$!%#/与房地产投资有关的银行贷款大多可以用来抵押房地产#金融机构所承担的风险很大#因此国外金融机构所多不用房地产作抵押贷款&$!%#!当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时#市场上的投资者将迅速增加&$!%#服务市场是指已经购买了某种产品#需要提供后续服务的消费者集合&$!%(!第#章!房地产开发的程序一!考试要点!相关概念!房地产开发土地收购储备公开招标邀请招标质量控制进度控制#相关分类!物业代理的分类$掌握房地产开发主要程序和各阶段的主要工作内容熟悉投资机会选择与决策分析的方法#土