《某物业管理服务公司管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某物业管理服务公司管理制度.docx（103页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第102页 共103页xx物业管理服务有限公司业务手册目 录第一章 前期介入管理制度4一、接管验收工作规程（需要细化内容，是否考虑分为三个内容，第一管理处前期成立准备程序、交接管理规定和验收管理制度？(可以)）4二、钥匙管理规定（接收后的钥匙管理程序？(接管验收后钥匙管理)）6第二章 入伙租赁管理制度7一、住户入伙管理规程（是否等于业主收楼？(对)）7二、住户搬入/搬出管理规定8三、租赁服务管理规定9第三章 住户服务、管理制度9一、住户资料管理规程（是否需明确首次业主档案建立和更改的程序？(在接管验收程序与业主入伙程序中已明确)
2、）9二、住户回访规程10三、车辆出入IC卡办理规程11四、住户智能卡办理规程12五、智能卡挂失/报损/补办规程12六、业委会成立程序（增加）13第四章 装修管理制度13一、装修管理规程13二、商业网点广告招牌管理规程15三、二次装修安管部监管规程(是否统一为一次、二次装修？(业主收楼后的装修行为统称:二次装修)16第五章 治安保卫管理制度17一、安管队员安全防范管理要求17二、安管队员工作巡查规定18三、安管队员工作执勤规定18四、安管员岗位纪律要求19五、安管部交接班管理要求19六、外来人员出入管理规定20七、安管队员巡逻签到规定21八、紧急集合管理规程22九、安管部培训管理规程23十、安管
3、部日常工作检查规定24十一、安管部对讲机使用管理规程(是否只有安管员使用对讲机？(可以将此制度调整为“对讲机管理规程”)25十二、监控室操作管理规程25第六章 消防安全管理制度26一、消防安全管理规程26二、消防栓保养规程27三、火灾应急处理程序28四、火灾预防措施及消防检查规程30五、消防设施器材管理保养规程31第七章 车辆管理制度32一、交通车辆管理规程32二、停车场管理规程33三、车辆出入处理规程34第八章 卫生保洁制度35一、楼层保洁操作规程35二、平面保洁操作规程36三、玻璃材质物品保洁操作规程38四、地毯保洁操作规程38五、瓷片(砖)保洁操作规程39六、天台/天沟保洁操作规程40七
4、、宣传栏/雕塑/喷水池保洁操作规程40八、梯间灯具/路灯保洁操作规程42九、游乐场所保洁操作规程42十、值班室/岗亭保洁操作规程43十一、垃圾桶/车/中转站保洁操作规程44十二、洗手间保洁操作规程45十三、地下管井/排水沟保洁操作规程46十四、样板房保洁操作规程47十五、办公室保洁操作规程48十六、保洁服务检验规程49十七、有偿保洁服务操作规程50十八、防疫消杀操作规程52十九、防疫消杀药品使用管理规程54二十、白蚁防治管理规程55第九章 绿化操作管理制度55一、草坪养护规程55二、乔灌木养护规程57三、花卉养护规程59四、小区绿化检验规程61第十章 维修保养管理制度63一、供水系统维护保养规
5、程63二、公共照明系统维护保养规程65三、低压配电柜(箱)、开关保养规程65四、变压器保养规程67五、高压配电柜配电操作规程68六、设备重大故障维修规程69七、维修安全管理规程70八、房屋维修管理规程72九、供水系统维护管理规程74十、电梯机房巡查规程74十一、水泵房巡查规程75十二、机电设备管理规程76十三、设施设备大修管理规程77十四、变压器室巡查规程77十五、电梯机房管理规程78十六、柴油发电机安全运行管理规程79十七、发电机安全操作规程79十八、发电机房管理规程80十九、柴油发电机维修保养规程81二十、给水系统维修保养规程82第十一章 突发事件应急管理制度82一、突发事件的处理工作规程
6、82二、停水停电管理规程87三、供电系统突发性事故应急规程88四、供水系统突发性事故应急规程91五、电梯困人救援操作规程91第一章 前期介入管理制度一、接管验收工作规程（需要细化内容，是否考虑分为三个内容，第一管理处前期成立准备程序、交接管理规定和验收管理制度？）（可行，您将内容再组合补充即可）1.目的：确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设施设备等方面的验收。 3.职责：相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。4.程序：4.1接管验收前的准备工作4.1.1接管验收定义根据开发商对物业公司的委托合同，在楼宇各项竣工验收全部合格的基
7、础上，以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。4.1.2成立物业管理处在小区入住前三个月，(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行)，成立管理处，管理处经理、主任、物业助理和维修人员到位(其他管理人员分步到岗)，落实管理用房和职工宿舍。4.1.3组织验收小组由管理处客户部牵头,组织开发商相关部门及人员和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作:(1)提前派出维修技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道道路（删）的铺设位置
8、及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。(2)主动与开发商工程部门和施工单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。(3)与开发商工程部门、施工承建单位三方共同制定验收方案，统一验收标准。(4)准备竣工验收的表格资料：A.房屋接管验收单；B.房屋接管验收整改项目统计表；C.公共设施接管验收单；D.公共设施接管验收整改项目统计表；E.公共设备接管验收单；F.公共设备接管验收整改项目统计表；G.接管验收资料交接表；H.接管验收资料不合格整改单；I.接管验收不合格整改通知单；4.2接管楼宇资料的验证及部份移交的资料4.2.1产权资料:(1)建筑用地规划许可证；(2)建筑工程规
9、划许可证；(3)建筑工程施工许可证；(4)建筑设计审批意见书；(5)业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单、购房合同复印件。4.2.2政府验收合格资料：(1)建筑工程竣工验收合格证书；(2)公安消防局建筑消防验收意见书；(3)建筑工程竣工档案验收证书；(4)燃气工程监督质量等级证书；(5)房屋建筑测绘报告；(6)建筑工程环保验收合格证书；(7)人防工程验收证书；(8)用电许可证；(9)供用电协议书；(10)卫星地面接收设施许可证；(11)电梯使用合格证；(12)电子防盗监控系统验收合格证书。注：煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。4.2.3工程技术资料(1)竣工图；包括总平面图、建
10、筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；(2)地质勘察报告；(3)工程合同及开、竣工报告；(4)工程预决算分项清单；(5)图纸会审记录；(6)工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)；(7)隐蔽工程验收签证；(8)沉降观察记录；(9)竣工验收证明书；(10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；(11)新材料、构配件的鉴定合格证书；(12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；(13)砂浆、混凝土试块试压报告；(14)供水、供暖的试压报告。4.2.4资料的存放 上述资料必须存放在开发商或物业管理公司专职管理的档案室内（公司存放正本，管理处存放副本），以便随时查阅。(是否需要明确开
11、发商和管理处的职能？)4.2.5必须移交物业管理公司的原件资料：(1)电梯使用合格证；(2)供用电协议书；(3)用电许可证；(4)用水申请审批表及月供水计划执行表；(5)卫星电视地面接收设施许可证；(6)燃气管道使用许可证。4.2.6复印件及图纸(是否需要管理处接收存档？此处所指为：管理处存档)：(1)业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单；(2)参与建设该小区的设计，工程监理及所有施工队伍(含分包队伍)等单位的名称，负责人，联系人，联系电话清单；(3)建筑工程竣工验收备案表；(4)公安消防局建筑消防验收意见书；(5)建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图；(6)机电设备单台说明
12、书、调试、订购合同。4.3楼宇接管验收程序4.3.1开发商通知物业管理公司接管验收。4.3.2物业管理公司按4.1及4.2进行核对。具备条件的应在15日内发验收复函并约定验收时间。4.3.3物业管理公司会同开发商工程部门、建筑施工人员共同对房屋质量、使用功能及外观质量、公共配套设施设备等作初步检验。4.3.4对初步检验中发现的问题，由验收小组填写遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复核。4.3.5对无明显不合符检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房屋待整改验收合格后才接管钥匙。4.3.6业主(住户)入住时，
13、由管理处物业管家陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其通知施工队限期返修整改，经管理处或业主(住户)验收后消项。4.3.7在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理处人员发现的由于建筑施工或制造上的缺陷时，联络开发商工程部查验证实后，由其责令施工队更换或返修。4.3.8在保修期过后，在取得物业管理公司认可后才向建筑商(施工队？开发商？小区所有建筑及设备设施的建设单位)支付保证金或工程余款。4.4房屋接管验收标准及检验办法参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主(住户)的合理要求。45公共设施接管验收标
14、准及检验办法参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。5.支持性文件和记录：5.1接管验收资料交接表KH-01-R01； 5.2接管验收资料不合格整改单KH-01-R02； 5.3房屋接管验收单KH-01-R03； 5.4公共设备接管验收单KH-01-R04； 5.5公共设施接管验收单KH-01-R05； 5.6房屋接管验收整改项目统计表KH-01-R06； 5.7公共设备验收整改项目统计表KH-01-R07； 5.8公共设施验收整改项目统计表KH-01-R08；5.9接管验收不合格整改通知单KH-01-R09；二、钥匙管理规定（接收后的
15、钥匙管理程序？接管验收后及管理处自行配备的钥匙）1.目的：确保钥匙管理有序，使用方便。2.适用范围：物业管理处内部。3.方式和过程控制： 3.1公司的各类钥匙由物业助理管理控制；3.2公共设施、设备钥匙由维修部保管；3.3所有钥匙应分类，贴上标签，整齐定位挂放于钥匙柜中；3.4重点门房钥匙一旦丢失，管理人员应立即向管理处经理汇报，同时调整门锁；3.5钥匙应严格保管，未经批准许可，不得随意借给非管理处人员；3.6管理处员工未经管理处经理许可，不得私自配置公房钥匙；3.7在钥匙使用当中，使用人应妥善保管钥匙；3.8非正常上班时间，钥匙的管理由物业管理处负责，交接班时应查点清楚；3.9值班人员因故离
16、开物业管理处时，应委托其他同事代为保管；3.10借用钥匙时，物业助理应做好登记；3.11对客户签署托管门匙责任声明书后托管的钥匙，应妥善保管。4.支持性文件和记录：4.1托管门匙责任声明书KH-03-R05；4.2钥匙借用登记表KH-10-R01；第二章 入伙租赁管理制度一、住户入伙管理规程（是否等于业主收楼？（业主办理收楼）1.目的：让住户便捷办理入伙手续。2.适用范围：管理处物业部。3.职责：3.1物业部负责物业入伙的办理及档案的建立。3.2其它部门负责协助。4.程序：4.1物业入伙程序：4.1.1验证并存档客户的相关资料：(1)入伙通知书；(2)购房合同书原件，留存复印件； (3)业主身
17、份证或营业执照原件，留存复印件；(4)若业主委托他人办理入伙，需提供客户委托书、业主身份证原件及被委托人身份证原件及复印件。4.1.2领取入伙资料袋：(1)业主登记表；(2)业主公约一式两份；(3)前期物业管理服务协议一式三份；(4)房屋装修申请书；(5)房屋使用说明书及房屋质量保证书；(6)室内管线分布图(含电、给排水平面图)；(7)入伙收费一览表；4.1.3业主办理相关手续(1)填写业主登记表,签订业主公约；(2)客户部相关人员收表；(3)客户缴纳相关入伙费用；(4)物业助理和维修技工陪同业主验收房屋，验房时若业主提出质量问题，应记录在房屋交接验收表上，由客户在表单中签字确认。(5)物业助
18、理负责汇总、整理房屋问题，联系相关单位进行整改。(6)整改完毕由物业助理把结果反馈给客户，由客户在房屋交接验收单上确认签名；(7)合格及整改合格后，向客户发放该单位钥匙，并请客户在业主登记表中的钥匙栏中签字,如客户需管理处托管钥匙,填写托管门匙责任声明书；(8)办理住户智能卡；(9)签订相关协议。4.1.4整理客户资料并存档，并将客户资料录入电脑。4.1.5在客户服务中心墙上装修入伙进度表上贴上标签。5.支持性文件和记录：5.1业主登记表；5.2业主公约；5.3前期物业管理服务协议；5.4房屋验收交接表KH-03-R01；5.5机动车停车位申请表KH-03-R02；5.6入伙客户情况登记表KH
19、-03-R03；5.7住户智能卡办理申请表KH-03-R04；5.8托管门匙责任声明书KH-03-R05；二、住户搬入/搬出管理规定1.目的：确保小区内公共秩序井然,住户财产有所保障。2.适用范围：物业管理处内部 3.方法和过程控制：3.1.住户搬入：3.1.1住户搬入小区是指迁入小区居住；3.1.2租户迁入小区居住需按照入伙规程到物业管理处登记备案，办理相关手续后物业助理在入伙客户情况登记表上填写入住日期；3.1.3 租户办理迁入手续时，该单元业主必须在场。3.2住户搬出： 3.2.1 住户搬出是指住户将物品搬出小区或迁出小区居住； 3.2.2住户将物品搬出小区，需提前到物业管理处办理手续；
20、由物业管理处验证和开具放行条； 3.2.3 若为迁出小区居住，住户应提前三天到物业管理处办理水、电、管理服务费结算手续，物业管理处开具放行条并按要求填写客户搬出登记表，若为租户搬出必需经业主签确同意，并查实搬出物品无误后物业管理处开具放行条并按要求填写客户搬出登记表； 3.3住户搬入/出时若需使用电梯，应尽量避免电梯使用高峰期，同时物件不得堆放在过道上，以免影响他人使用电梯和行走。 3.4搬运过程当中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则照价赔偿。 3.5搬运过程当中，应注意保持环境卫生，同时不得大声喧哗，以免影响小区的整洁和其他客户的正常生活。3.6在搬运过程中，安管部应派员进行检查
21、。4.支持性文件和记录：4.1放行条KH-09-R02；4.2客户搬出登记表KH-15-R01；三、租赁服务管理规定1.目的：规范物业租赁工作，维护公司与住户利益。2.范围：物业管理处内部3.职责：物业部负责物业租赁的代办理4.程序：4.1物业的租赁委托及出租洽谈：4.1.1住户若委托管理处出租房屋需到物业管理处签署物业租赁委托书；4.1.2物业管理处根据房屋委托的条件及数量进行刊登招租广告；4.1.3物业管理处根据委托房屋的条件与来访的意向承租人洽谈；4.1.4尽量要求意向承租人留下联系方式并作相关记录，物业管理处负责跟踪直至租赁成功或取消意向租赁；4.1.5意向承租人若要求现场看房物业管理
22、处需安排人员陪同看房；4.1.6已委托租赁的房屋锁匙需要作好标识妥善保管。4.2达成协议4.2.1物业管理处根据与意向承租人洽谈达成的条件拟定租赁合同；4.2.2由房屋业主与承租人签订租赁合同； 4.2.3承租人向房屋业主缴纳相关费用；4.2.4管理处向客户收取房屋租赁佣金。4.3出租房屋交付使用4.3.1物业管理处向承租人交付租赁房屋的锁匙，租户按入伙要求办理有关登记备案手续；4.3.2填写出租房屋验收交接单，并存档保留。4.4合同的变更、终止4.4.1合同的变更应由承租人与客户双方协商，并将结果知会管理处；4.4.2合同的终止应按合同的具体条文进行；租赁期满后，承租人若想搬迁，应要取得客户
23、同意后，物业管理处方可开具放行条。5.支持性文件和记录：5.1意向承租人登记表KH-09-R01；5.2放行条KH-09-R02；5.3房屋租赁委托书KH-09-R03；5.4租赁合同；第三章 住户服务、管理制度一、住户资料管理规程（是否需明确首次业主档案建立和更改的程序？（在入伙管理程序中明确，如有需要请另立项）1.目的：加强住户资料的管理，建立准确、详实的客户档案。2.适用范围：物业管理处内部3.定义：住户资料变更包括业主所属物业发生产权转让，导致住户资料变更，住户家庭人员的自然增减；住户将所属物业转租他人，而导致资料档案的增加。4.方法和过程控制：4.1住户所属物业的产权转让；4.1.1
24、合同双方需到公司（管理处）（管理处）办理相关手续；4.1.2提供产权转让合同原件及复印件，公证书原件及复印件；4.1.3原业主退还相关资料及物品：(1)业主公约、房屋使用说明书、房屋质量保证书；(2)已办理的全部住户智能卡、车辆出入IC卡；(3)缴清有关水、电、气及管理服务费；(4)档案资料存档或销毁；(5)购买车位的住户应退还车位，并结清相关费用。4.1.4现物业所有权人按住户入伙作业指导书办理入伙手续。4.2住户家庭人员的自然增减，按正常申报程序到管理处办理。4.3住户将其所属物业转租：4.3.1租赁双方到管理处办理相关手续；4.3.2提供租赁合同原件及复印件；4.3.3明确管理服务费、水
25、、电、煤气费的承担方；4.3.4租户按住户入(退)伙作业指导书填写有关资料，缴纳有关费用；4.3.5申请住户卡按住户智能卡相关程序办理。5.支持性文件和记录：5.1办理入伙手续所需各类表格。二、住户回访规程1.目的：加强与住户之间的沟通，促进公司管理服务品质的提高。2.适用范围：物业管理处内部 3.职责：由管理处物业部进行回访工作，必要时管理处经理需亲自回访。4.方法和过程控制：4.1专项回访：住户正式入住小区，经理应组织对客户进行拜访； 4.1.1推行新的管理服务措施；4.1.2增加新的服务收费项目；4.1.3开展重大的质量活动；4.2日常回访：物业部每月应对小区内住户中抽3-5户进行管理服
26、务品质的回访，征询客户对物业管理工作意见；维修类的回访率为30%。4.3重大事故回访：4.3.1住户家中一旦发生事故，管理处人员接报后应迅速赶到现场，进行各种紧急情况的应急处理； 4.3.2住户家中事故处理完毕后，物业助理应积极上门回访，根据实际情况做好各类善后及防范工作；如：积极调查事故原因，对住户开展安全教育宣传，检查其他隐患并处理，帮助解决一些实质性困难，协调各方面关系等； 4.3.3物业管理处应分析事故原因，根据情况制定相应的预防措施。5.回访方式：对住户的回访形式应该是多样化的，常用的包括：电话回访、上门回访、书信回访、口头回访等，还包括采用调查表的形式。 6.回访记录：对住户的一切
27、回访应认真做好记录(文字形式或图片形式)，以备追溯。7.支持性文件和记录：7.1客户投诉处理记录表KH-07-R01； 7.2回访记录表KH-08-R01；三、车辆出入IC卡办理规程1.目的：方便客户日常生活，有效的管理小区内的车辆停泊秩序。2.适用范围：物业管理处内部3.过程控制：3.1专用车位办理3.1.1申请人到管理处前台办理停车位车辆出入IC卡时需出示本人身份证明，车辆行驶证，车辆的保险证明原件，并需提供复印件；3.1.2管理处前台受理人员核实申请资料后，申请人填写机动车停车位申请表；3.1.3申请人到管理处物业部收款员交纳相关费用,物业助理将资料输入系统，并对IC卡授权有效使用。3.
28、1.4每月15日和30日物业助理将停车位租赁合同书、摩托车停车位租用/固定情况登记表、汽车停车位租用情况登记表、汽车固定车位办理情况登记表存档。3.2 租用车位临时卡办理3.2.1申请人到管理处物业管理处办理停车位车辆出入IC卡时需出示本人身份证明，车辆行驶证，车辆的保险证明原件，并需提供复印件；3.2.2管理处物业部受理人员核实申请资料后，申请人需填写机动车停车位申请表；3.2.3申请人根据停车场车位分布图，选择适合的车位；3.2.4申请人需签订停车位租赁合同书，合同期限最高为一年；3.2.5申请人到物业管理处物业部收款员交纳相关费用,物业前台将资料输入收费系统,将申请资料交与财务部.3.2
29、.6财务部(开发商还是物业公司的财务部（管理处财务出纳）)根据申请资料的内容核对收费系统，由管理处经理签核后，交于管理处前台将IC卡授权，物业助理通知业主领取车辆出入IC卡，并做好相关的记录摩托车停车位租用/固定情况登记表、汽车停车位租用情况登记表3.3摩托车位办理 3.3.1摩托车位租用办理，与租用车位办理程序相同。3.4办理原则3.4.1租用停车位出入IC卡办理：一车位一车一出入IC卡。3.4.2已购车库停车位出入IC卡办理：(1)第一种：一车位一车一出入IC卡。(2)第二种：一车位多车多出入IC卡一张车位停放卡(如：业主3部车，需提供3套车辆资料，可办理两张出入IC卡临时卡，1张车位停放
30、卡，并输入电脑资料)。第一部车进入小区未出小区时，而第二部车又进入小区时，则第二部车要收费。3.5收费办法3.5.1车辆出入IC卡需交纳 20 元/张工本费；3.5.2临时车位：地下车位租金 250 元/月，摩托车：地下车位租金 30 元/ 月。(是否改为根据实际情况制定（可加备注：各小区的标准可根据物价部门审批文件确定)3.5.3固定车位需交纳车位管理费 元/月。4.挂失/报损/补办车辆出入IC卡方法:客户到管理处物业部填写智能卡挂失/报损申请书,缴纳相关费用,物业助理将资料交给财务部,完成相关缴费手续后，进行重办卡的操作。5.支持性文件和记录：5.1机动车停车位申请表KH-03-R02；5
31、.2停车位租赁合同书KH-12-R02；5.3摩托车停车位租用/固定情况登记表KH-12-R03；5.4汽车停车位租用情况登记表KH-12-R04；5.5汽车固定车位办理情况登记表KH-12-R05；5.6智能卡挂失/报损申请书KH-14-R01；四、住户智能卡办理规程1.目的：配合小区的智能化管理，方便住户的日常生活。2.适用范围：管理处物业部3.方法和过程控制：3.1住户到管理处前台申请办理住户智能卡，并填写住户智能卡办理申请表。3.2申请人如实填写其他需办理住户智能卡人员与其本人的关系。3.3住户卡一律由住户本人申请办理，一经办理均为永久性住户卡智能。3.4住户智能卡办理数量限制：3.4
32、.1如需办理人员均为住户之直系亲属，办理智能住户卡的数量不予限制。3.4.2如需办理人员中出现一名非直系亲属，将受制规定配额的限制(配额按所属房屋面积计算)。(1)每户最多可申办7张住户智能卡；3.5住户智能卡计收每张 20 元工本费。3.6住户智能卡经客户本人签收后，方可发放。4. 支持性文件和记录：4.1住户智能卡办理申请表KH-03-R04；4.2住户智能卡统计表KH-13-R01；五、智能卡挂失/报损/补办规程1.目的：通过住户智能卡的挂失及报损，有效的避免住户智能卡遗失及损坏后所造成的后果及损失；对住户智能卡进行授权，有效地控制住户智能卡的使用。2.适用范围：管理处内现启用的“住户智
33、能卡”、“车辆出入卡”等。3.方法和过程控制：3.1智能卡的挂失/损坏补办流程： 3.1.1 持卡人遗失/损坏住户智能卡；3.1.2 原持卡人须亲临管理处物业部填写智能卡挂失/报损申请书；3.1.3 管理处物业部人员需查询所遗失智能卡内的消费余额，在持卡人认同后，对该卡挂失并填写挂失记录，物业管理处人员进行审核；3.1.4管理处物业部对遗失智能卡下载权限，停止该卡的一切用途，并填好智能卡挂失/报损操作记录；3.1.5 如持卡人遗失或人为损坏智能卡需补办新卡，必须交纳人民币 20 元工本费(旧卡由管理处物业部收回)；3.1.6住户智能卡挂失/报损申请书、智能卡挂失/报损操作记录经管理处主任审核后
34、，再补办新卡参照住户智能卡办理规程；3.1.7管理处物业部对新卡授权并做好记录；3.1.8管理处物业部通知持卡人取卡，并核查是否已交新卡工本费；3.1.9持卡人核实新卡余额，无意见后签收新卡；3.1.10管理处物业部将住户智能卡挂失/报损申请书及操作记录编号存档；4.支持性文件和记录：4.1智能卡挂失/报损申请书KH-14-R01；4.2智能卡挂失/报损操作记录KH-14-R02；4.2住户智能卡办理规程KH-13；六、业委会成立程序（增加）如有需要你根据这个进行修订，各地成立业委会的程序可能略有差异：中山市首次业主大会及成立业主委员会规程指引各镇区建设所、城管办、市房地产开发企业、物业管理公
35、司的会员单位：为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，现根据全国物业管理条例、业主大会规程、广东省物业管理条例等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引，供你们在组织筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中参考。一、业主：物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人为业主，是物业的主人。二、业主大会：一个物业管理区域成立一个业主大会。三、业主大会的性质：业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。四、第一次业主大会召开（或者业主大会成立）的条件：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门的指导
36、下成立业主大会，并选举产生业主委员会。省物业管理条例规定：“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会”。当具备召开首次业主大会的条件后，在当地建设行政主管部门的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。（一）筹备工作包括：1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2、参照示范文本，拟定业主大会会议议事规则（草案），业主公约（草案）；3、确认业主身份，确定业主投票权数。（住宅按每一户为一投票权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算投票数，多
37、少建筑面积为一票，筹备组可根据实际情况商定）4、确定业主委员会候选人产生办法及名单（选出的委员人数为单数，一般在5-7人，面积大的小区可适当增加人数）；筹备工作的内容要以书面形式在物业管理区域内公告。（二）业主大会或业主代表大会代表的产生：业主大会会议“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”；“业主较多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议”。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议的前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如
38、实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。（三）业主大会的形式：可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（四）业主委员会候选人的产生：一般用协商、推荐的方式在物业管理区域内的业主产生业主委员会候选人。（五）业主委员会委员的条件1、应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；3、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织能力和具备必要的工作时间的业主担任。业主委员会自选举产生之日起3日内，召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1-2人。按照中山目前的情况，业主委员
39、会人数的设置一般在5-9人之间（含正、副主任），个别的超过10人。五、第一次业主大会召开的程序。为完成第一次业主大会的各项任务，会议一般按照以下程序进行：（一）由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。（二）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，也可以由候选人自我介绍。（三）通过业主委员会任期年限（一般是2-3年）；审议通过业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程。（四）选举产生业主委员会委员。（五）审议通过与物业管理有关的重大事项。（六）在第一次业主大会上，建设单位还应当作物业管理前期工作报告，物业管理企业还应当作物业承接验收情况的报告。六、业主委员会备案资料。业主委员会应
40、当自选举产生之日起30日内，到市房地产业协会备案。备案资料包括：1、备案申请书（业主大会成立情况，业主委员会选举形式、结果）；2、业主大会议事规则（草案）；3、业主公约（草案）；4、业主委员会名单（按备案表填写）；5、业主委员会章程。 中山市房地产业协会 二四年四月十三日第四章 装修管理制度一、装修管理规程1.目的：规范装修管理，维护小区安全，维护业主利益。2.适用范围：小区首次装修管理。3.职责：3.1物业部负责装修管理工作。4.程序：4.1装修申报及审核4.1.1申报：房屋进行装修须由业主、承建商提前到物业管理处申请，并按流程如实提交房屋装修书及相关资料；4.1.2审核：申请人应向物业管理
41、处提供施工单位的营业执照副本、资质证书、该单位施工图(包括总平面图、电气图、给排水图等，比例1：100)。4.2费用收取4.2.1装修前须向物业管理处缴纳装修保证金2000 元/户；(是否统一？)4.2.2装修施工人员出入证工本费 10 元/张，出入证押金 50 元/张；4.3装修时间（4.2.1 4.2.2 项的收取标准各小区可能会存在差异）4.3.1小区每日装修时间为上午8：00-12：00，下午14：00-18：00，节假日9：00之前不得进行有噪音施工。管理处有权根据管理需要调整施工和审批时间；4.3.2装修期限不超过60天。因特殊原因延长工期的，须到物业管理处办理延期手续，无正当原因
42、拖延工期、又未办理延期手续，每超过审批期限一天将按50元/天/户的标准扣除装修违约金。4.4承重结构4.4.1房屋承重结构(包括承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度、负荷都是经过严格计算得出，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门；4.4.2在装修过程中，沙石、水泥等材料必须分散堆放，不得超出楼面活荷载设计值1.5KN/,地面装修材料不得超过5cm 。4.5煤气管道4.5.1室内的燃气管道不得随意更改，如需改动，需书面报管理处、相关主管部门,经核准后方可实施,其施工由具备专业施工资质的施工单位进行。4.5.2所有煤气开通点火，须报请煤气公司实施，热水器、灶台、厨柜安装及使用须遵守国家有
43、关规范。4.6电气线路电线的铺设和电器的安装，必须聘请持有操作证的专业人员进行施工，安全用电按规范操作；4.6.1电器的总容量不应大于原设计的负荷(： KW)删；(小区不区,户型不同会存在差异)4.6.2安装家居智能系统及设施，须在装修前布线，并保证弱电系统及管线完好，未经批准不得随意更改；4.6.3可视对讲器四周应预留5cm位置，以便日后安装。4.7给排水4.7.1给排水管道的改造和施工必须先向物业管理处报批方可施工，并且要保证小区公共用水及相邻住户家中管道的正常使用；4.7.2装修时应对卫生洁具、地漏、下水道等采取有效的防护措施，对厨房、洗手间、阳台(阳台地面的装饰不得高于门窗轨道)等部位
44、，施工时应注意防水处理。如因施工原因破坏防水层造成楼板及墙体渗漏水，由业主、施工单位负责修复并承担一切费用；4.7.3严禁凿打管道井及排烟道，由施工原因导致管道堵塞、渗漏，承建商必须承担相应责任及一切费用；4.7.4严禁将生活污水排入雨水管道，所有排污水管检查口、清扫口、必须预留活动检查口。4.8装修材料4.8.1装修材料须采用防火、环保材料,凡离开梁位的新砌墙体必须用轻质材料；4.8.2所有装修用砂石、砖等装饰材料袋装后方可进入物业单位(包括装修垃圾的清运),若装修材料在运送过程中损坏公共设施，承建商需在指定时间修复，同时需承担一定数额违约金,装修散料必须堆放小区指定点；4.8.3所有载货车辆必须状况良好、外观整洁，不得有碍整个小区的观瞻；搬运装修材料必须使用管理处指定的电梯上下。4.9外部装修4.9.1为维护物业整体美观，按政府法规，本小区所有房屋不能安装户外防盗网、防盗门,不得搭建露台、阳台、底层花园，不得改变其功能、外观及风格；4.9.2外墙门窗不得改