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1、2022房地产经纪人考试真题6卷2022房地产经纪人考试真题6卷 第1卷合同法规定，房屋租赁合同期限不得超过（ ）年，超过此年限超过部分无效。A.10B.15C.20D.30答案：C解析：房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。在某项目投资分析中，假定折现率i1=11时，财务净现值为0.668万元；折现率i2=12时，财务净现值为-7.24万元，则该项目的内部收益率最接近（）。A、11、08B、11、5C、12、84D、1
2、9、44答案：A解析： 资金时间价值换算中的假设条件包括（）。A.资金时间价值换算中采用的是复利B.本年的年末为下一年的年初C.将来值F是在当前以后的第n年年初发生的D.年金A是在每年均匀发生的E.现金P是在当前年度开始时发生的 答案：A,B,E解析：资金时间价值换算中的假设条件包括：资金时间价值换算中采用的是复利；利率的时间单位与计息周期一致，为年；本年的年末为下一年的年初；现值P是在当前年度开始时发生的；将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；年金A是在每年年末发生的。在地震多发地区，建筑物钢筋混凝土楼板通常采用（）的施工方式。A.现浇B.预制C.叠合D.装配答案：A解析：钢筋混凝土楼板坚
3、固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好，目前应用比较普遍。钢筋混凝土楼板根据施工方式，分为预制和现浇。在地震易发地区，宜采用现浇钢筋混凝土楼板。我国物权法规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照（ ）。A.成交价格B.市场价格C.销售价格D.平均价格答案：B解析：物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。房地产转让合同的内容一般包括()。A:房地产周边配套设施
4、B:房地产的使用性质C:房地产交付使用的时间D:土地宗地号E:土地使用权取得的方式答案：B,C,D,E解析：2022房地产经纪人考试真题6卷 第2卷开发企业在交付房屋的时候，买方需要预交管理费、水电费、电视初装费等，开发企业同时代收（ ）。A.印花税B.土地使用税C.房屋契税D.房地产交易中介费答案：C解析： 房屋交付时的费用有以下两种情况：无需交付任何费用；预付费用，是指开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。 关于企业所得税减免的表述，错误的有（）。A、在中国境内设立机构、场所的非居民企业从
5、居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益需按20%的税率征收企业所得税B、符合条件的技术转让所得，减按20的税率征收企业所得税C、符合条件的小型微利企业，减按20的税率征收企业所得税D、国家需要重点扶持的高新技术企业，减按20的税率征收企业所得税E、符合条件的非营利组织的收入，减按20的税率征收企业所得税 答案：A,B,D,E解析：企业的下列收入为免税收入：国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收入。企业的下列所得，可
6、以免征、减征企业所得税：从事农、林、牧、渔业项目的所得；从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得；从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得；符合条件的技术转让所得；符合条件的小型微利企业，减按20的税率征收企业所得税；国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税。针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（ ）。(2022年真题)A.长期培养B.重点跟踪C.保持一般性沟通D.不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B
7、类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；经济条件好，购房支付能力较强；较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。在承购房屋经纪服务中，若承购的房屋是住宅的话，房地产经纪机构应了解（）。A、住房面积B、临路状况C、小区环境D、商业配套E、委托人的意向区域答案：A,C,D,E解析：房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机
8、构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。周委托房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李经过比较，推荐了房地产开发公司开发的内销商品住宅，周同意购买。于是李与房地产开发公司于2022年4月12日签订市内销商品房预售合同。周将佣金交给李，并将全部购房款交给房地产开发公司，该开发公司于2022年10月18将周所购商品住房交付其使用。周与房地产经纪公司之间的业务关系属于（ ）。A.代理B.居间C.经纪D.代办答案：A解析：代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，
9、活动结果由被代理人承受的一种法律行为。例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相对人。运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括（）等。A.与估价对象类似的房地产B.成交日期与估价时点接近C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格E.与估价对象位于同一街区的关联交易案例答案：A,B,C,D解析：参见第3题解析。2022房地产经纪人考试真题6卷 第3卷房地产经纪的（）是根据交易标的金额的一定比例来确定的。A、销售收入B、经营收入C、信息费D、佣金答案：D解析：房地产经
10、纪的佣金是根据交易标的金额的一定比例来确定的。由于房地产的价值高昂，房地产交易的标的额通常都是很高的，因此房地产经纪人员的单笔业务收入相对较高。不适合房地产产品引入期的策略是（ ）。A.适当低价、薄利为其宗旨B.加强市场调查与预测C.加强售前、售中、售后服务D.可用广告、新闻发布等方式大力推销、宣传答案：C解析：引入期是指一种新型的房地产，初次进入房地产市场。这时期应采取的策略有：在价格上要适当低一些，以薄利为宗旨；在推销手段上，可采取广告、新闻发布会等来扩大影响；加强对市场的调查和预测；对在调查中得到的关于产品设计方面的缺陷，及时进行反馈和修改，以迎合顾客的需求。C项是成长期应采取的策略。对
11、新建商品房销售人员上岗考核的内容通常有（ ）。(2022年真题)A.项目竞争对手的情况B.项目开发企业的相关背景C.项目销售接待流程D.房地产经济学知识E.项目销售口径答案：A,B,C,E解析：销售人员上岗前需要进行系统的上岗考核。考核内容主要包括：项目产品知识考核；项目竞争对手与市场情况考核；项目开发企业与合作单位相关背景考核；项目销售人员在岗行为指引考核；项目销售口径考核；项目销售接待流程考核。 房地产经纪人在进行房源和客源配对时，应注意的三个问题是房源信息、客户信息和（）A.盈利空间B.升值空间C.工作效率D.委托人满意度正确答案：C建造于20世纪90年代的某六层写字楼，为钢筋混凝土框架
12、结构，设楼梯间两个，内外墙体由普通砖砌成，外墙黏轴面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2022年末对该写字楼以综合线系统为基础，利用现代技术手段进行楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，经维修后就能恢复。.4.该写字楼实现了（）管理。A、 人工智能B、 通信自动化C、 楼宇自动化D、 办公自动化答案：C解析：楼宇自动化主要是对建筑物内的所有机电设施和能源设备实现高度自动化和智能化管
13、理，以中央计算机或中央监控系统为核心，对建筑物内设置的各种设备的运行情况，进行集中监测控制和科学管理，创造和提供一个人们感到适宜的温度、湿度、照明和空气清新的工作和生活环境。一般情况下，房地产经纪机构的公司总部业务部门，可以根据（）进行不同的设置A、物业类别B、物业水平C、业务类型D、业务区域范围E、业务规模答案：A,C,D解析：一般情况下，公司总部的业务部门可以根据需要进行不同的设置：根据物业类别不同进行设置。可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门，如住宅部、办公楼部、商铺部等。根据业务类型不同进行设置。如根据业务类型不同可以划分为买卖业务部、租赁部等部门。根据业务区域范围进行设置
14、。如根据业务覆盖区域不同划分为东区业务部、西区业务部、南区业务部、北区业务部等。2022房地产经纪人考试真题6卷 第4卷 销售人员在签署房地产认购协议书时应向购房者作的提示有（）。A、签订房地产认购协议书后是否可换房B、签订房地产买卖合同后是否可更名C、应提示购房者认真阅读房地产买卖合同的所有内容D、房地产认购协议书所指的单价是以套内面积还是建筑面积定价E、应提示购房者在确认购买前需了解的后续将要签署的相关文件及各项法律文书 答案：A,D,E解析：销售人员在签署房地产认购协议书时应向购房者作如下提示：签订房地产认购协议书后是否可更名；签订房地产认购协议书后是否可换房；房地产认购协议书所指的单价
15、是以套内面积还是建筑面积定价；应提示购房者认真阅读房地产认购协议书的所有内容；应提示购房者在确认购买前需了解的后续将要签署的相关文件及所展示的各项法律文书。#甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。(2022年真题)乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括（ ）等。A.建设用地规划许可证B
16、.施工许可证C.建设工程规划许可证D.房屋拆迁许可证答案：B,C解析：城市商品房预售管理办法规定，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料有：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质等级证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案；其他有关资料。 新建商品房交付的条件有（）。A、房屋实体交付给买受人B、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件C、该商品房已取得房屋测绘报告D、相关设施设备具备交付条件、相应的使用标准E、所有权转移给
17、买受人 答案：B,C,D解析：新建商品房交付应具备一定的条件。商品房买卖合同示范文本GF20220172对商品房交付条件作了详细规定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；商品房相关设施设备要具备交付条件、相应的使用标准。扣除了价格因素后的价格为（ ）。A.名义价格B.实际价格C.理论价格D.市场价格答案：B解析： 未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。名义价格是表面上的价格。实际价格通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。王先生有一套房屋，2022年可以售出价格为145万元，2022年可以售出价格为160万元。2022年5月王先生急
18、需一笔资金，只得以142万元成交。引起该套房屋价格最终变化的是（）。A.市场信息B.出售心态C.新旧程度D.市场供求答案：B解析：房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始委托价是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。房地产经纪机构制定薪酬制度的原则有（）。A.底薪与奖金分离B.简明扼要，易于执行C.公平合
19、理兼顾激励D.适时动态调整E.按需分配答案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构薪酬制度是在房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系的基础上建立的。薪酬制度的制定要遵循以下的原则：底薪与奖金分离；简明扼要，易于执行；管理方便，符合经济原则；公平合理，有激励作用；在同行业中有竞争力；适时动态调整；在机构内部各类、各级职务的奖酬基准上，适当地拉开差距。2022房地产经纪人考试真题6卷 第5卷房地产经纪机构发布所代理的（）广告时，应当提供业主委托证明。A、 公有住房项目B、 新建商品房项目C、 二手房房源D、 存量房房源答案：B解析：房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明
20、。承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。房地产抵押担保的范围包括（）。 A:主债权及利息B:违约金C:定金D:损害赔偿金E:实现抵押权的费用答案：A,B,D,E解析：影响建筑物实际使用年限的因素有（ ）。(2022年真题)A.建筑设计标准B.实际建筑设计水平C.工程施工质量D.房屋使用维护状况E.建筑规模大小答案：A,B,C,D解析：决定建筑物实际使用
21、年限的因素，除了建筑物的设计使用年限，还有所用的建筑材料及其质量、建筑施工质量、使用和维护状况等。经纪活动主体的（）是经纪活动本身的必然要求。A.中介性B.服务性C.专业性D.地域性答案：C解析：经纪活动主体的专业性是经纪活动本身的必然要求。经纪活动实际上是一种交易的辅助活动，它存在的前提是：一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要他人辅助达成交易。因此，经纪活动的主体必然是专业化的主体。下列对于商品价值的认知功能的表述错误的是（）。A.价格围绕价值上下波动，并趋向于价值B.商品价格是价值的货币表现C.商品价值是价格的内在尺度D.商品价格是消
22、费者比拟社会地位、经济地位、文化修养、生活情操的途径答案：D解析：根据经济学原理，商品价格是商品价值的货币表现，商品价值是商品价格的内在尺度，价格围绕着价值而上下波动，并趋向于价值。因而使得价格成为消费者衡量商品质量和价值高低的尺度。D项属于商品价值的自我意识比拟功能。关于法律行为的有效要件，下列说法错误的是（ ）。A.法律行为的有效要件就是指形式要符合要求B.行为人的意思表示真实C.无民事行为能力人不能独立实施民事法律行为D.法律行为的形式包括推定形式答案：A解析：本题考核点是法律行为的有效要件。法律行为的有效要件分为形式有效要件和实质有效要件，所以选项 A 错误。2022房地产经纪人考试真
23、题6卷 第6卷黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。相对于等额本金还款法，等额本息还款法具有（）的特点。A.借款人的前期压力大B.借款人的前期压力小C.操作复杂D.操作简单答案：A,C解析：等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种
24、还款方式下借款人可准确掌握收支预算。室外装饰装修的基本要求不包括（）。A.保护墙体、装饰立面B.与周围环境协调统一C.为了突出建筑物特点，与整体环境尽量区别开来D.满足人们对建筑物的精神需要和艺术欣赏要求答案：C解析：室外装饰装修的基本要求包括：保护墙体、装饰立面；与周围环境协调统一；满足人们对建筑的艺术欣赏需要。在购房活动中，属于个性心理倾向的心理现象有（）。A:购房需要B:购房动机C:购房兴趣D:购房目标追求E:购房观察力答案：A,B,C,D解析：关于我国住房公积金存贷款利率政策的说法中，正确的是()。A:职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息B:每年6月30日为结息日C:遇
25、法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息D:贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定E:职工上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存利率计息答案：A,B,C,D解析：在商业消费者行为调查项目中，人口结构调查的内容有（ ）。A.教育程度B.职业调查C.家庭成员年龄D.人口密度E.收入水平答案：A,B,C解析：人口结构调查除了要了解目前的人口结构外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀速度等方面的情况，并要对将来人口结构的变迁进行预测，同时将人口结构依行业、职业、年龄、教育程度等进行分类整理，以便做进一步的深入分析。关于房屋登记费的表述中，正确的有（
26、 ）。A.房屋登记费按件或房屋的面积收取B.房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费C.房屋登记费向申请人收取D.房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费E.向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书，每增加一本证书加收证书工本费10元答案：B,C,D,E解析：A项，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。C项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。BE两项，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。D项，因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的属于只收取不动产权属证书工本费的情形。