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1、国家开放大学电大专科物业管理实务（1）判断题简答题题库及答案（试卷号：2225）国家开放高校电大专科物业管理实务(1)推断题简答题题库及答案（试卷号：2225） 盗传必究 一、推断题 1物业是房屋建筑与土地的统一体。( ) 2物业管理公共服务是一项特别服务业务。( ) 改正：“特别服务”改为“基本的服务”。3因事设职原则要求做到人人有事做。( ) 改正：“人人有事做”改为；“事事有人做”。4物业服务企业是物业管理托付合同的执行者，它必需根据托付人的意志办事。( ) 5房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得肯定期限内房屋的全部权而付给房屋全部人的经济补偿。( ) 改正：“全部权”改为“运用权
2、”。6住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。( ) 7物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿运用费，经业主委员会或物业产权人、运用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分修理基金和共用设施设备修理基金。( ) 8物业管理资金的筹措，应实行“谁全部”、“谁负责”的原则。( ) 9顾客对服务产品质量的推断取决于体验质量与实际质量的对比。( ) 改正：“实际质量”改为“预期质量”。10物业管理虽然采纳企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 11.修改后于2007年10月1日实施的国务院物业管理条例将物业管理企业改为物业服务公司。
3、( ) 改正：将“物业服务公司”改为“物业管理服务企业”。 12.专有全部权的内容是指区分全部权人作为专有全部权人所享受的权利与担当的义务。( ) 13.房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋修理。( ) 改为：房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。 14.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价，详细定价形式由省、自治区、直辖市的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。( ) 改正：将“政府指导价”改为“政府指导价和市场调整价”。 15.房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得肯定期限内房屋的全部权而付给房屋全部人的经济补偿。( ) 改为：“全部权”改为“
4、运用权”。 16.提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。( ) 17.针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。 18.将在某方面具有肯定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团，这是一种自主式社区文化建设的模式。( ) 改为：将“自主式”改为“自助式”。 19.质量是物业管理服务的重要主导因素，有服务就必需有质量。否则，就是一种“占用”业主管理费的行为，损害业主利益。( ) 20.物业管理虽然采纳企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 21修改后于2007年10月1日实施的国务院
5、物业管理条例将物业管理企业改为物业服务公司。( ) 改正：将“物业服务公司”改为“物业管理服务企业” 22现代区分全部建筑物的管理只针对物的管理，不包含人的管理。( ) 改正：现代区分全部建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。 23房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋修理。( ) 改为：房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。 24物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满意物业服务企业的盈利为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。( ) 改为：“物业服务企业的盈利”改为“满意业主及非业主运用人的需求”。 25房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得肯定期
6、限内房屋的全部权而付给房屋全部人的经济补偿。( ) 改为：“全部权”改为“运用权” 26房屋的租赁管理，必需把维护承租者的合法运用权，为居民或承租单位服务的宗旨放在首位。( ) 27针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。 28文化活动的亲善原则就是要在文化活动中体现“新”、“行”、“情”、“心”、“亲”五个特色。( ) 改为：将“情”改为“全”。 29质量是物业管理服务的重要主导因素，有服务就必需有质量。否则，就是一种“占用”业主管理费的行为，损害业主利益。( ) 30所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不
7、作对称分布的有关某些事务的学问或概论分布。( ) 31专有全部权的内容是指区分全部权人作为专有全部权人所享受的权利与担当的义务。( ) 32管理规约是区分全部权人团体的最高法治规则，区分全部权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触。 ) 改正：管理规约是区分全部权人团体的最高自治规则，区分全部权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触。 33物业租赁事实上是物业全部权人（业主）或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是全部权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是运用权。 ( ) 34物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满意物业管理企业的盈利为
8、目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。 ( ) 改为：物业经营管理是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满意业主及非业主运用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。 35房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得肯定期限内房屋的全部权而付给房屋全部人的经济补偿。 ( ) 改为：房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得肯定期，限内房屋的运用权而付给房屋全部人的经济补偿。 36人力资源安排是指在企业的评估和预言的基础上，对将来肯定时期内人力资源状况的假设。 ( ) 改为：人力资源预料是指在企业的评估和预言的基础上，对将来肯定时期内人力资源状况的假设。 37物业管理企业支
9、付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿运用费，经业主委员会或物业产权人、运用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分修理基金和共用设施设备修理基金。 ( ) 38所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事务的学问或概论分布。 ( ) 39针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。 ( ) 改为：针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于全员培训。 40物业管理虽然采纳企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 41依据中华人民共和国物权法的有关规定，国务院确定对物业管理条例进行了修改，如将“物业
10、管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。( ) 42“空间”作为物，可成为区分全部权的客体。( ) 43管理规约是区分全部权人团体的最高法治规范。( ) 改正：“法治”改为“自治”。44在停车场交通组织规划时，必需将车的活动放在首位。( ) 改为：“车的活动” 改为“人的活动”。 45物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素养及业主委员会的自治实力，并丰富和发展了物业管理交易市场。( ) 46物业管理招标投标实质上是围绕物业全部权的一种交易方式。( ) 改为：“全部权”改为“服务权”。 47物业
11、竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主托付管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构平安和满意运用功能为主要内容的再检验。( ) 改为：“物业竣工验收”改为“承接查验”。 48针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。 49服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。( ) 改为：将“也可以”改为“难以”。 50.物业管理虽然采纳企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 51共用部分持分权（共有全部权）和成员权两项权利单独登记，其大小取决于其自身价值( )的大
12、小。改正：共用部分持分权（共有全部权）和成员权两项权利不单独登记，其大小取决于专有全部权的大小。52基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理全部权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 ( ) 53消防设备的修理须要特地的技术，特殊是一些关键设备，一般应聘请经政府认可的、持有合格消防牌照的专业公司来修理。 ( ) 54物业租赁事实上是物业全部权人（业主）威授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是全部权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是运用权。 ( ) 55物业管理在商品社会中，本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经
13、济( )活动。 56物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿运用费，经业主委员会或物业产权人、运用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分修理基金和共用设施设备( )修理基金。 57针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。 ( ) 改为：针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于全员 培训。58顾客对服务产品质量的推断取决于体验质量与实际质量的对比。 ( ) 改为：顾客对服务产品质量的推断取决于体验质量与预期质量的对比。 59物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。 ( ) 改为：物业管理企业的规模越接近经
14、济规模，单位管理成本就越低。 60.所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事务的学问或概论分布。 ( ) 二、简答题 1.物业管理处（中心）主任（经理）的基本素养要求如何？ 答：物业管理处（中心）主任（经理）的基本素养要求如下： (1)服务意识。 (2)沟通技巧。 (3)职业道德。 (4)自我完善实力。 2前期介入有什么作用？ 答：物业管理企业提前介入的主动作用可体现在以下几个方面： (1)完善物业的运用功能。 (2)改进物业的详细设计。 (3)能更好地监理施工质量。 (4)为竣工验收和接管验收打下基础。 (5)便于日后对物业的管理。 3编写物业管理投标书有哪些要求？
15、 答：物业管理企业为了使自己投标书能胜利竞标，特殊留意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点： (1)针对性。 (2)可操作性。 (3)体现企业的优势和专业水平。 (4)深刻理解业主的意愿。 4物业管理的含义是什么？怎么理解？ 答：综观国内外物业管理活动的实践，物业管理有广义和狭义之分。 广义的物业管理泛指受业主托付所进行的开展旨在物业合理运用和保值、增值而供应的服务与经营活动。 狭义的物业管理主要指物业服务企业接受业主的托付，根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (1)物业管理是由业主通过选聘物业服务企业或其
16、他管理的方式供应的专业的物业管理活动。 (2)物业管理的对象是物业。 (3)物理服务企业所供应的是有偿的、无形的商品劳务。 (4)物业管理的目标是为了发挥物业的最大运用功能，并使其保值增值，并为物业全部人和运用人创建整齐、文明、平安、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。 5物业设备管理制度有哪些？ 答：物业设备管理制度有： (1)物业设备承接查验制度； (2)物业设备预防性安排修理保养制度； (3)物业设备的运行管理制度； (4)值班制度； (5)交接班制度； (6)报告记录制度。 除了上述设备管理制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存制度、设备更新
17、、改造、报废规划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任制度、设备清点、盘点制度等一系列物业设备管理制度体系，从而有效实行专业化、制度化的管理。 6环境卫生的管理工作有哪些内容？ 答：(1)明确环境卫生管理的工作范围。 (2)环境卫生管理制度建设。 (3)加强卫生设施建设。 (4)严格监督检查。 (5)加强环境卫生的宣扬教化。 7简述前期物业管理的托付方式。 答：前期物业管理托付方式，通常有以下几种方式： (1)顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运作供应顾问指导。 (2)合作管理。开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作，管
18、理机构一般由专业管理企业托付人员主持工作。 (3)全权托付管理。开发建设单位全权托付专业管理企业负责物业管理，他们不参加任何实际的管理运作。了解双方的合作意向，确定合适的托付方式，是前期物业管理权托付胜利的前提。 8简述物业管理招标投标的原则。 答：物业管理招标必需贯彻“公允、公开、公正和诚恳信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己志向的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必需公允、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。 (1)公允的原则。 (2)公开的原则。 (3)公正的原则。 (4)诚恳信用原则。 9物业管理服务有哪些质量特征
19、？ 答：物业管理服务质量特征有： (1)内樯的广泛性。 (2)评估的差异性。 (3)限制的难度大。 不同的服务产品具有不同的质量特性。 同一服务产品也具有其内在的各种特性。 10物业管理处（中心）主任（经理）的基本素养要求如何？ 答：物业管理处（中心）主任（经理）的基本素养要求如下： (1)服务意识。 (2)沟通技巧。 (3)职业道德。 (4)自我完善实力。 11如何做好交楼工作？ 答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必需做好策划。 (1)文件的打算。 (2)形象的设计、环境的营造。 (3)
20、交楼的组织打算。交楼过程还须要做好时间的支配和人员的组织打算。 (4)交楼工作中应留意的问题。交楼时应让业主清晰物业各部分或设施的保质期限和详细范围，以确保业主应得的权益。交楼时管理人员应站在业主的立场上，依据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪伴业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必需记录下来，待征询后明确答复。假如确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要刚好通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。 12编写物业管理投标书有哪些要求？ 答：物业管理企业为了使自己投标书能胜利竞标，特殊留意投标书的质量，在编
21、写的过程中应做到以下几点： (1)针对性。 (2)可操作性。 (3)体现企业的优势和专业水平。 (4)深刻理解业主的意愿。 13物业管理的基本环节有哪些？ 答：物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺当启动和正常进行，从规划设计起先到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括： (1)物业管理的策划阶段。这一阶段的工作包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业管理企业等3个基本环节。 (2)物业管理的前期打算阶段。物业管理的前期打算工作包括物业管理企业内部的机构设置与拟定人员编制；物业管理人员的
22、选聘与培训；规章制度的制定；物业租售的介入等四个基本环节。 (3)物业管理的启动阶段。物业管理的全面正式启动以物业的接受验收为标记，从物业的接管验收起先到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户人住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。 (4)物业管理的日常运作阶段。物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理和系统的协调两个环节。 14区分全部建筑物管理方式有哪些？ 答：共有部分为全体或一部分区分全部权人共有，因而应由全体或一部分区分全部权人共同管理，而这种共同管理在看法的形式与费用的分担上较难达到共识，特殊是数十户、数百户等较大规模的区分全
23、部建筑物更是如此。因此，而生产的各种各样的管理方式，归纳起来有：(1)自主管理方式与托付管理方式。所谓自主管理，是指区分全部权人自行执行管理业务或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。托付管理是指区分全部权人将管理业务托付管理公司或第三人管理。 (2)管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式，反之为非管理人方式。 (3)法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分全部权人在共同关系上而结成为管理团体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。 15简述治安管理的基本原则。答：(1)坚持“预防为主、防治结合”的治安防范管理
24、方针。治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安员应时刻提高警惕，防止可疑人员进入住宅区域或综合大楼，防止各类刑事案件和治安事故的发生。 (2)坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相结合的原则。物业管理企业属下的保安部应与当地公安机关保持亲密的联系，刚好了解社会治安状况，驾驭犯罪分子动向，主动协作公安部门搞好物业四周的治安工作；打击不法分子的违纪乱纪行为，确保物业的平安，为社会治安工作作出贡献。 (3)坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨。管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必需紧紧围绕努力为用户供应尽善尽美的服务这一中心开展治
25、安管理工作，既要有公安人员的警惕性，又要有物业管理人员的服务性；既要坚持原则，按制度办事，又要时刻替用户着想，主动帮助用户们解决困难；既要与违法犯罪分子坚决斗争，又要为用户供应热忱，周到的服务。 (4)坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。一方面要抓好保安队伍建设，仔细完善各项治安防范制度，落实治安防范措施；另一方面，要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立并完善电视监控系统、消防报警系统等，应购置足够的对讲机、巡更器及其他保安工作所需的设备等。 16简述物业管理的作用。 答：物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有非常重要的作用。 (1)完善的物业管理可以使
26、物业保值、增值； (2)物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量； (3)物业管理维护了社区的安定团结； (4)有利于改善经济结构和扩大就业； (5)物业管理利于推动社区文化建设； (6)物业管理有利于形成良好的社会秩序。 17简述建筑物区分全部权的特征。 答：建筑物区分全部权具有以下特征： (1)复合性。即建筑物区分全部权的内部是由专有全部权、共用部分持分权（共有全部权）和成员权所构成。 (2)专有全部权的主导性。在以上三项权利构成中，专有全部权占主导地位。即区分全部权人只有取得了专有全部权，才能取得共有全部权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有全部权的大小。
27、(3)-体性。专有全部权，共有全部权和成员权必需结为一体，不行分别。在转让、处分、抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。 (4)登记公示性。建筑物区分全部权作为不动产全部权的一种，须要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。 (5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分全部权是由专有全部权，共有全部权和成员权等权利构成。因此，区分全部权人的身份具有多重性，即专有全部权人、共有全部权人和成员权人。 18物业承接查验中应留意哪些问题？ 答：依据物业承接查验方法的有关规定，在物业承接查验中留意以下问题： (1)建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用
28、设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。 (2)现场查验应当综合运用核对、视察、运用、检测和试验等方法、，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和运用功能。 (3)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复状况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参与查验的人员签字确认。 (4)现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当刚好解决并组织物业服务企业复验。 (5)建设单位应当委派专业人员参加现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。 (6)物业承接查验协议应当对物业承接查验基本状况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。另外，现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交有关资料。