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1、22年物业管理师考试历年真题精选7章22年物业管理师考试历年真题精选7章 第1章 业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权( )以上通过。A1/2B1/3C2/3D1/5正确答案：A为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购的物业经营管理服务的形式是()A:高品质、高标准、高质量B:高标准、高质量、专业化C:高效率、高质量、专业化D:高品质、高效率、高质量答案：B解析：由于写字楼的业主或投资者通常不是物业经营管理的行家，为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。统计的职能主要包括（）职能。A:信息、咨询
2、、监督B:预测、监督、分析C:信息、预测、监督D:管理、沟通、预测答案：A解析：根据相关法律规定，下列要约中不得撤销的有()。A:重要约人已为履约做了准备的要约B:要约人明确规定了承诺期限的要约C:要约人明确表示不可撤销的要约D:重要约人有理自认为不可撤销的要约，并已经为履行合同作了准备工作E:已经到达重要约人但受要约人尚未承诺的要约答案：B,C,D解析：要约的撤销，是指要约人在要约生效后，重要约人发出承诺的通知之前，撤销要约的通知到达重要约人，使要约的法律效力归于消灭。但是有下列情形之一的，要约不得撤销：要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销，重要约人有理自认为要约是不可撤销的，
3、并已经为履行合同作了准备工作。 物业可以获取的最大租金收入称为( )。A净运营收益B有效毛收入C潜在毛租金收入D准备租金正确答案：C合同的订立中，要约应以()为目的。A:达成共识B:缔结合同C:签订意向D:遵守承诺答案：B解析：合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。其中，要约是指方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件、希望对方当事人接受的意思表示。在商业活动及对外贸易中，要约常被称作发价、发盘、出盘、报价等。 下列物业租赁方式中，会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是( )租赁。A周期性B.私房C定期D意愿正确答案：D物业服务企业可以
4、于年度终了，按照年末应收账余额的( )计提坏账准备金，计入管理费用。A:0.3%以下B:0.05%C:0.3%0.5%D:0.5%以上答案：C解析：22年物业管理师考试历年真题精选7章 第2章 房屋租赁的标的是作为( )的房屋。A同类物B待定物C特定物D异类物正确答案：C 房地产转让除可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质之外，其他转让房地产的合法方式主要有( )。A以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的B一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的C因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的D以房地产抵债的E按照出让合
5、同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取提土地使用权证书的正确答案：ABCD关于建筑给水方式的说法，错误的是()。A:直接给水方式是最简单、经济的给水方式B:设水箱的给水方式易产生水质污染问题C:相比直接给水，采用水泵给水时用水的压力和流量基本不受给水管网的影响D:高层建筑采用分区给水只是因为给水水压不足，无法满足高层用户使用的要求答案：D解析：给水方式即指建筑内部给水系统的供水方案。给水方式应根据建筑物高度、用水量、配水点布置以及入管所能提供的水压、水量等因素选定。常用的给水方式有直接给水、水箱给水、水泵给水、水泵和水箱联合给水、气压给水和分区给水。直接给水：当室外给水管网的压力和水量能满足
6、室内用水要求时，应采用这种给水方式，水箱给水：室外给水管网供水压力周期性不足时采用水箱给水；水泵给水：在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时，可采用水泵给水方式；水泵和水箱联合给水：在室外给水管网压力低于或经常不满足建筑内给水管网所需的水压，且室内用水不均匀时采用水泵和水箱联合给水方式，气压给水：在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用气压给水，分区给水：对于多层或高层建筑，建筑外管网的水压往往只能满足下几层的供水要求。另外，若建筑内管网的水压过高，又会损坏用水器具和管道。为此，可将建筑物在竖向上分为两个或两个以上的供水区。有别于
7、为单一客户提供的特约服务，而是为某一特定社会群体提供服务，体现物业管理服务的()特点。A:公共性B:综合性C:广泛性D:普遍性答案：A解析：物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。 物业管理在社会经济中的地位与作用体现在( )。A有利于促进经济增长B有利于提高人民群众居住质量C有利于增加就业D有利于全面建设小康社会E有利于推动房地产业的良性发展正确答案：ABCE 物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业( )决定。A所处子市场的价格政策B所处子市场的供求关系C可供出售面积D.租赁方式正确答案：B 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资
8、者目标收益率为12%，则该投资项目的动态投资回收期为( )年。A4.84B4C5.12D4.75正确答案：A由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权时()。A:应征得业主委员会的同意B:应受到定限制C:不得损害其他业主的合法权益D:不得危及建筑物安全E:应当征得相邻业主的同意答案：B,C,D解析：自于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到定限制，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建
9、筑物的安全，损害其他业主的合法权益。22年物业管理师考试历年真题精选7章 第3章零售商业物业开办费主要包括的内容有()A:办公设备购置费B:小型工具购置费C:设施维护费D:绿化及清洁费E:招聘费答案：A,B,E解析：零售商业物业开办费主要包括以下几项内容：(1)筹备期工资和奖金；(2)招聘费用；(3)小型工具购置费；(4)办公设备购置费；(5)成品保护费；(6)安保费用；(7)工服制作费；(8)必要的交通办公费用等。 下列选项中，市场营销组合的特点包括( )。A市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”B市场营销组合是一个复合结构C市场营销组合是一个动态组合D市场营销组合不受企业市场定位战略的
10、制约E根据市场定位战略设计，安排相应的市场营销组合正确答案：ABCE 物业管理条例在立法过程中，主要遵循的基本原则为( )。A建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制B从实际出发，实事求是的原则C现实性与前瞻性有机结合的原则D维护全体业主合法权益的原则E物业管理权利和财产权利相对应的原则正确答案：BCDE 表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据的是( )。A建筑平面图B建筑立面图C建筑侧面图D建筑结构详图正确答案：B物业管理绩效评价指标体系中，资产负债率指标属于()A:财务效益状况指标B:资产营运状况修正指标C:偿债能力状况指标D:发展能力状况评议
11、指标答案：C解析：偿债能力状况指标包括：(1)资产负债率；(2)利息保障倍数。 业主委员会的每次会议均应当做好( )记录，由主持会议的委员签字后存档。A录音B视频C书面D口头正确答案：C物业管理条例颁布后，我国物业管理制度建设的特点不包括()A:经验性B:配套性C:针对性D:操作性答案：C解析：在物业管理制度建设的新高潮阶段，物业管理政策法规主要体现出以下特点：(1)配套性，主要是以物业管理条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实物业管理条例为基本指针；(2)经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；(3)操作性，主要是将物业管理条例中的基本制度和原则规定予以细
12、化，使其在现实操作层面上得以实施。 物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（ ），在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。A期间费用B递延资产C经营管理费用D财务费用正确答案：B22年物业管理师考试历年真题精选7章 第4章 下列关于房屋租赁的说法不正确的是( )。A房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照 民法规定遵循自愿、平等、互利的原则B公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法 出租C住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策D.房屋租赁是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人不再享有对房
13、屋的处分权，不可以出售、交换其所有的房屋正确答案：D 守则构成一般由（ ）三部分组成。A正文B签署C标题D称呼E落款正确答案：ABC某房地产公司开发了万嬉小区。由于是分期开发，分期入住的方式，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司管理。但随后开发商接到居民投诉，指责物业公司人员经常不到位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并无任何明显改善。于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，由物业公司赔偿损失。问题：开发商与物业公司之间的合同是否有效？为什么？开发商与物业公司之间的合同有效，具体分析如
14、下：合同是否有效，要视合同的订立情况。如果订立的合同不存在主体不合格，无效代理，意思表达不真实，内容不合法等四种情况，则合同有效。但只要出现了这四种情况中的任何一种，则该合同无效。该开发商与物业服务公司签订的合同满足合同成立的条件，因此合同有效。答案：解析：保险合同中，要求()必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。A:保险人B:投保人C:被保险人D:受益人答案：B解析：投保人是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。投保人必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。物业项目的出入管理，要结合物业的类型和档次，制订相应的方案，实现( )等出入的有效管理。A:人员、车辆B:物品、车辆
15、C:人员、物品、机动车D:人员、物品、车辆答案：D解析：根据城市房地产抵押管理办法第八条规定，不得设定抵押的是()。A:权属有争议的房地产B:用于公共福利事业的房地产C:列入文物保护的建筑物D:共有房地产E:出租的房地产答案：A,B,C解析：城市房地产抵押管理办法第八条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。房屋经鉴定为危险房屋的，鉴定费用由()承担。A:申请人B:房屋管理部门C:使用
16、人D:所有人答案：D解析： 清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为( )。A联合作业B综合管理C外包管理D委托管理E自行作业正确答案：CE22年物业管理师考试历年真题精选7章 第5章 房地产投资的特性是指( )。A位置固定性B寿命周期长C适应性、相互影响性D各异性E政策影响性正确答案：ABCDE城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，不包括()。A:房地产价格申报制度B:房地产价格评估制度C:房地产价格评估人员资格认证制度D:房地产租赁制度答案：D解析：城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。有关收益性物业的投
17、资价值和市场价值，说法正确的是()A:某一物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值B:某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的消费者的价值C:投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值D:在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同答案：D解析：某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而
18、投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。 在物业管理条例出台前，一般将物业服务合同称之为( )。A“前期物业服务合同”B“物业管理合同”C“前期物业管理服务合同”D“物业管理服务合同”E“前期物业管理合同”正确答案：BD下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是()。A:服务制度B:服务质量C:服务程序D:服务标准答案：B解析：本题考核的知识点为感性评价的内容。服务满意度是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。主要有六个方面的区分：快与慢之分（服务效率）；热
19、与冷之分（服务态度）；好与坏之分（服务质量）；全与缺之分（服务制度）；有与无之分（服务程序）；明与暗之分（服务标准）。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。 物业管理投标的主要风险来自于( )。A招标人和招标物业B投标人C竞争对手D企业自身条件的分析E业主的需求正确答案：ABC 业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要由( )来实现。A物业管理企业B业主C民主协商的机制D大众正确答案：C讨论确定投标项目管理总体思路，这是物业服务企业投标（
20、 ）阶段的工作内容。A.前期准备 B.标书准备C.答辩 D.总结答案：B解析：物业服务企业投标中，标书准备阶段的工作内容包括：（1）讨论确定投标项目管理总体思路；（2）分组起草、准备；（3）讨论确定预算；（4）讨论确定物业管理费价位；（5）统稿、修改、定位； （6）电脑投影资料准备；（7）标书印刷、包装。22年物业管理师考试历年真题精选7章 第6章业主大会和业主委员会，有权要求对损害他人合法权益的行为人()。A:停止侵害B:消除危险C:排除妨害D:限期搬离E:赔偿损失答案：A,B,C,E解析：本题考核的知识点为业主大会和业主委员会的处置权。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声
21、、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。服务式办公室客户类型一般不包括()。A:小企业主B:开拓外地市场者C:办公空间暂时紧缺者D:中间过渡使用者答案：B解析：服务式办公室客户类型：(1)小企业主；(2)开拓本地市场者；(3)办公空间暂时紧缺者；(4)中间过渡使用者；(5)特定项目需求者。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第三节。 物业管理条例的立法指导思想，主要表现在( )方面。A强调业主对建筑物拥有充分的所有权B强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共
22、同利益关系C强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系D强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项E强调业主之间平等关系，少数服从多数的原则正确答案：BCD 物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作的情况可分为( )。A由建设单位将新建物业移交给物业服务企业B由物业服务企业将新建项目移交给建设单位C在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，物业产权单位将物业移交给物业服务企业D在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会将物业移交给物业服务企业E在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服
23、务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业正确答案：ACDE关于单利利息和复利利息的表述，正确的有()。A:在投资分析中，一般采用单利计息B:复利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息C:复利计息是按本金加上先前利息周期所累计的利息进行计息D:我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算答案：B,C,D解析： 城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，其中( )。A确定了物业管理活动的主管部门、确定了物业管理工作的基本内容B明确了社会化、专业化的物业管理模式、确定了业主选举产生物业管理委员会制度C明确了管理委员会的权利与义务、明确
24、了物业管理企业的权利与义务D确定了物业管理服务的合同制度与备案制度、针对业主的主要违规行为提出管理措施E针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施正确答案：ABCDE物业服务企业接受委托代收水、电、燃气等费用的，可向委托单位收取手续费，不得向()收取手续费等额外费用。A:业主B:使用人C:承租人D:居委会答案：A解析：物业服务收费管理办法第十七条规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收这些费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。集体土地转为国有土地后，地上房屋纳人城市房屋管理范围所进行的登记是
25、（ ）登记。 A.初始 B.转移C.变更 D.原始答案：A解析：初始登记一般有三种情况：（1）新建房屋进行的初始登记；（2）集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；（3）城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。22年物业管理师考试历年真题精选7章 第7章在以IT行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是()。A:品牌服装B:电子邮件C:打字复印D:送餐答案：D解析：此题教材上没有原话，需要我们自己分析，B、C首先可以排除，因为IT企业自己就能做到这些，不需这类服务；结合常识，可以排除A，故D正确。 2022年8月的一天深夜
26、，王某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。2小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其力应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应 的赔偿。法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系
27、，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持。请分析后回答以下问题：说说你对此事的看法。正确答案：解决该问题的关键：电梯是由谁来负责，是电梯公司？还是物业服务公司？首先要看电梯的质量问题。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电
28、梯公司承担。不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业服务公司承担。 建筑区划内的事项需由业主共同决定的有( )。A制定和修改法律法规B制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C选举业主委员会和更换业主委员会成员D选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员E筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金正确答案：BCDE 下列不属于避免政策风险方法的是( )。A选择政府鼓励的项目投资B选择有收益保证的项目投资C选择有税收优惠政策的项目投资D选择开发建设成本由国家支付重要部分的项目投资正确答案：D下列关于学校物业对假期活动管理的说法，错误的是()。A:要事先做好预案，合理安排服务人员B:加强与活动主
29、办方的沟通和协调C:实行前置设防D:全权交给活动主办方答案：D解析：学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期，借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括：防火，防盗，防踩踏事故；防止迷路。对此物业管理团队要事先做好预案，合理安排服务人员，加强与活动主办方的沟通和协调，实行前置设防，防止各类安全事故的发生。作为经营内容之一，物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售。这既方便了用户，又增加了企业的利润。业主委员会有权对()的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教
30、育、责令限期改正，并依照管理规约的规定进行处理。A:物业管理条例B:管理规约C:临时管理规约D:业主大会颁布的条例答案：B解析：管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照管理规约的规定进行处理。统计具有信息、咨询和()等主要职能。A:抽样B:排序C:监督D:调查答案：C解析：统计具有信息、咨询和监督三大职能。合同的生效的要件包括()。A:行为人具有相应的行为能力B:意思表示真实C:不违反法律或者社会公共利益D:行为人具有完全行为能力E:合同标的须确定和可能答案：A,B,C,E解析：一个合同，应当符合以下要件，方为有效：(1)行为人具有相应的行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益；(4)合同标的须确定和可能。