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1、21年房地产估价师每日一练7篇21年房地产估价师每日一练7篇 第1篇某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。关于承接本征收项目价款评估的估价机构，表述错误的为（ ）。A.由被征人与征收部门协商确认B.甲估价机构的等级至少为二级C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认答案：A,B解析：本题考查的是房屋征收
2、评估机构选定及委托。甲估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。P61。一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性 B.决策参与性 C.流动性 D.安全性 E.收益性答案：A,C,D,E解析：一般来说，债券具有以下特征：偿还性。收益性。流动性。安全性。 房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。房屋征收估价委托书由（）出具。A.被征收人 B.估价机构 C.房屋征收部门 D.公安机关答
3、案：C解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m2。A2139B2146C2651D2659正确答案：D依题意，可根据公式：卖方实际得到的价
4、格正常成交价格应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费，代人数值可得。21年房地产估价师每日一练7篇 第2篇收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用( B )方式设置调查项目表。A.判断提问 B.多项选择 C.单向选择 D.书面提问答案：B解析：调查项目是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。设置调查项目必须注意以下几点：对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；所问的问题应便于被调查者回答；备选项目必须互不相容；调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；问题的形式不宜太难和过于复杂；问题不宜太长。一定时期内，一种房地产供给量的
5、相对变化对于该种房地产价格的相对变化会有一定反应，用以衡量这种反应程度的指标是( )。A.房地产价格弹性 B.房地产需求弹性C.房地产供给弹性 D.房地产供求弹性答案：C解析：供给弹性是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量答案：B解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项A、C、D属于供给分析。从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表 B.地上空间 C.地下空间 D.权益空间 E.区位空间答案：A,B,C解析：本题考查的是房地
6、产的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。措施项目费的内容包括（）。A.安全文明施工费 B.夜间施工增加费 C.二次搬运费 D.冬雨季施工增加费 E.社会保险费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手
7、架工程费等。选项E，属于规费。21年房地产估价师每日一练7篇 第3篇下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A、胶合板 B、塑料壁纸 C、铝合金门窗 D、天然大理石 E、氯化橡胶涂料答案：A,B,E解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。 个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。A预交款B预订金C订金D保证金正确答案：D 通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为468
8、2元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（ ）元/。A5362B5374C5532D5702正确答案：C2022年王某缴纳“两税一费”的合计税率为5.4%。据此可知其所在地位于( )。A.城市市区B.民独立工矿区C.县城D.建制镇答案：C解析：本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。此题有争议。营业税税率为5%，城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：（1）纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；（2）在县城、建制镇的，税率为5%；（3）不在城市市区、县城、建
9、制镇的，税率为1%。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。教育费附加率为3%，以各单位和个人缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。本题中，弱“两税一费”的合计税率为5.4%，合计税率=营业税税率+营业税税率城建税税率+营业税税率教育费附加税率，（1）若在市区，则合计税率=5%+5%7%+5%3%=5.5%；（2）若在县城、建制镇，则合计税率=5%+5%5%+5%3%=5.4%；（3）若不在城市市区、县城、建制镇，则合计税率=5%+5%1%+5%3%=5.2%。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人
10、账户。缴存基数是（）。A、职工本人上一年度月平均工资B、职工本人上一季度月平均工资C、职工所在企业上一年度月平均工资D、职工所在企业上一季度月平均工资答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。21年房地产估价师每日一练7篇 第4篇登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）内不起诉，异议登记失效。A.5日B.7日C.15日D.30日答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，
11、申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。对于资金供给者来说，间接融资比直接融资的风险大。（）答案：错解析：本题考查的是金融活动。对于资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大。运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况答案：A,D,E解析：本题考查的是适用于新幵发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因
12、素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P286。 根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。A缓刑期未满的人员B现职公务员C年龄超过65周岁的人员D具有完全民事行为能力的人员E申请在2个房地产估价机构执业的人员正确答案：ABCE 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A物业托管B物业服务C物业管理D物业委托正确答案：B21年房地产估价师每日一练7篇 第5篇三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续( )年以上。A.2B.3C.4D.6答案：C解析：取得三级房地产估价机构后从事房地产估价活动连续4 年以
13、上； 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析正确答案：C建设单位在取得（）后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。A.选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建筑工程施工许可证 D.建设工程规划许可证答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
14、B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析： 本题考查的是后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。 拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师每日一练7篇 第6篇 某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每
15、年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。A0.21B1.23C2.01D3.23正确答案：B在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A规避估价风险B保护估价师和估价机构C使评估价值更接近实际成交价格D告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E使委托人能得到其预期的估价结果答案：A,B,D解析：合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。建设工程监理是监理单位代表政府实施监督的
16、一种行为答案：错解析：建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询。建设监理机构，指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。其受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施监理活动。比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格，（）答案：对解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况倜整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。参见教材P195。 按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性B用途
17、C市场性D地段正确答案：B居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。21年房地产估价师每日一练7篇 第7篇 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过( )。A半年B1年C1年半D2年正确答案：D答案 D 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。A、住宅项目B、写字楼项目C、商业购物中心项目D、工业或仓储项目答案：B解析：考点:房地产市场分析的内容。写字楼项目首先
18、要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。下列行为中，属于单务行为的是( )。A.房地产抵债双务行为B.房地产作价入股双务行为C.房地产遗赠D.房地产互换答案：C解析：房地产买卖，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。( )答案：错解析：知识点 影响房地产价格的经济因素我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取（）列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的（）后可不再提取。A.5；30 B.10；30 C.10；50 D.20；50答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50后可不再提取。