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1、物业管理师考试真题及答案6卷物业管理师考试真题及答案6卷 第1卷业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情形有()。A:20%以上业主提议召开业主大会临时会议B:10%以上业主提议召开业主大会临时会议C:一半以上业主提议召开业主大会临时会议D:发生重大事故或者紧急事件需要及时处理E:业主大会议事规则或者管理规约规定的特定情况答案：A,D,E解析：当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 临时管理规约具有( )。A广泛性B持续性C长期性D过渡性正
2、确答案：D 关于物业价格特征的说法，错误的是（ ）。A物业价格受区位影响大B物业价格实质上是物业权益价格C物业价格容易受交易者的个别因素影响D物业价格形成的时间较短正确答案：D 下列关于投资价值和市场价值的说法中，错误的是( )。A.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税B.评估市场价值时，对未来净收益的估计要客观C评估投资价值所采用的最低报酬率，一般高于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率D.物业的投资价值大于或等于其市场价格，是投资者投资行为（或交易）能够实现的基本条件正确答案：C 是一种常见的管理服务行为，也是物业客户管理的一个重要组成部分。A沟通B交流C交谈D管理正确答案：A
3、物业管理师考试真题及答案6卷 第2卷房地产市场需求分析时一般从()等方面进行。A:需求预测B:市场占有率分析C:竞争分析D:吸纳率分析E:市场租户对产品功能需求答案：A,D,E解析：房地产市场需求分析从以下几方面进行：需求预测，具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析，分析建设和运营中的主要物业项目，吸纳率分析；市场租户对产品功能需求，业主及租户对物业服务产品的需求。两个性质不同，但有一定联系的总量指标数值之比是()。A:比例相对数B:比较相对数C:强度相对数D:结构相对数答案：C解析：强度相对数是两个性质不同，但有一定联系的总量指标数值之比。强度相对数=某一指标数值/另一性质不同但有
4、联系的指标数值在地面与墙脚交接处，通常按地面做法进行处理，即作为地面的延伸部分。这部分称踢脚线，也有的称踢脚板。其高度一般为()mm。A:1050B:50100C:100150D:150200答案：C解析：踢脚线，又称踢脚板。踢脚线的主要功能是保护墙面，以防止墙面团受外界的碰撞而损坏，或在清洗地面时，弄脏墙面。踢脚线的高度般为100150mm。其材料可与地面一致或按装修档次确定。构造也分层制作。通常实出墙面46mm。共用题干某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应
5、，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。为业主提供满意的服务是物业公司的重要职责，那么，在物业管理中，其核心是()。A:服务B:管理人员C:态度D:业主答案：A解析：
6、情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面
7、：客户服务，内部管理，公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，移情效应，是指将
8、对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。 某建筑物的建筑面积200m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，已使用年限20年，判定建筑物剩余经济寿命20年，残值率为5%，则其现值为( )元。A5000B45 000C50 000D55 000正确答案：D物业管理师考试真题及答案6卷 第3卷根据普通住宅小区物业管理服务等级标准，所有服务等级都必须做到( )。A:载人电梯24小时正常运行B:每年至少1次征询业主的意见，满意率80%以上C:消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通D:容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施E:对可能发生的各种突发设备故障有应急方案答案
9、：C,D,E解析：下列物业服务企业统计所得到的相对指标中，属于结构相对指标的有()A:物业价格上涨率B:居住物业、写字楼物业、商业物业面积之比C:绿化完好率D:物业家庭户主文化程度为研究生以上占比E:管理居住物业所占比例答案：C,D,E解析：结构相对数是表明总体内部各个组成部分在总体中所占比重的相对指标，用来分析现象总体的内部构成情况。物业服务企业实际工作中常用的物业管理费收费率、投诉处理率、物业设备数量完好率等都是结构相对数。物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的()表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。A:营业增长率B:资本积累率C:资产负债率
10、D:利息保障倍数答案：B解析：资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。它是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。资本积累率表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。 物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以()为依据。A.企业的规章制度B.业主委员会章程C.上级行政部门的指示D.法律、法规正确答案：D以下关于大数据的特点，说法错误的是()。A:数据类型繁多B:价值密度高C:处理速度快D:数据体量巨大答案：B解析：大数据的特点：(1)数据体量巨大；(2)数据类型繁多；(3)价值密度低；(4)
11、处理速度快。该考点来自教材的第十章“物业经营管理的未来发展”中的第三节。物业管理师考试真题及答案6卷 第4卷共用题干某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例如下表若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，则该现象属于“市场失灵理论”()问题。A:外部性B:垄断的存在C:公共产品D:非对称信息答案：D解析：民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能其有效作用
12、的情况称之为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。业主怀疑物业管理公司“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况，属于非对称信息所导致的市场失灵问题。抗辩权是在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：同时履行抗辩权：是指双务合同的双方当事人互负债务且应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝对方相应的履行请求。先履行抗辩权：是指当事人互负债务，且有先后履行顺序，先履行一方未履行情务而请求后履行方履行情务，
13、后履行一方有权拒绝其请求。不安抗辩权：是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。案例中，部分业主认为物业公司维修服务偷工减料、质次价高，没有按照物业服务合同履行义务，而业主是在下个月交纳上个月的物业服务费，因此综上可知，业主行使的抗辩权应是“先履行抗辩权”。公共责任保险又称普通责任保险、第三者责任险，被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，自于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应自被保险人承担经济赔偿责任。责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依
14、法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任。物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于（ ）。A:物业服务企业开展多种经营收入的盈余B:业主缴纳的住宅专项维修资金C:住房公积金D:物业服务费答案：D解析：物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险，一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业（财产）的()A:责任险B:信用险C:农业险D:综合险答案：D解析：对物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风
15、、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业（财产）的综合险。 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A提高抵押贷款利率B降低抵押贷款利率C降低首期付款比例D通货膨胀率上升正确答案：A人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()A:80%B:60%C:30%D:90%答案：A解析：最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价
16、的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。物业管理师考试真题及答案6卷 第5卷物业共用设施设备承接查验的主要内容有()。A:低压配电设施、柴油发电机组B:电气照明、插座装置，防雷与接地C:给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统D:排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调E:停车场、物业大门、治安岗亭、运动场地答案：A,B,C,D解析：物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信
17、网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。E项属于其他公共配套设施。物业企业自行组建经营管理团队，对写字楼项目实施经营管理的模式是（）A:自主经营型B:联合经营型C:委托经营型D:专业经营型答案：A解析： 公司支付离退休职工的退休金属于( )。A.劳动保险费B.待业保险费C劳动保护费D公司经费正确答案：A 物业管理招标文件的重点是( )的编制和标底的确定。A招标公告B招标书C投标须知D投标书编制要求正确答案：B 下列选项中，( )服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖。A.合同B超值C约定D.合同外正确答案：A物业管理师考试真题及答案6卷
18、 第6卷 下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是（ ）。A控制责任中心的业绩考评B利用物业管理周期理论进行成本控制C严格实施预算的凭证控制D建立健全费用开支与报销审批制度正确答案：A 写字楼物业管理的质量会影响到其（ ）。A功能差异和市场价值B租金水平和市场价值C使用方式和市场价值D使用方式和租金水平正确答案：B某物业管理公司对管理的各种物业均采用统一的规范化管理程序和模式，并据此参与市场竞争，这种目标市场选择策略为()。A:集中目标市场选择策略B:差异目标市场选择策略C:无差异目标市场选择策略D:集团化目标市场选择策略答案：C解析：无差异目标市场选择策略指企业并不对市场进行细分，而是将整个市场都作为个目标市场，寻求各类消费者需求中相同的部分，提供单一的产品，采取相同的营销方案。该策略强调消费者的共同需要，忽视其差异性。下列有关业主权利的说法，不正确的是()。A:业主享有提议召开业主大会会议的权利。B:业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地享有使用权（名师解读：知情权和监督权）C:业主享有对业主委员会的工作行使监督权D:业主享有提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议的权利答案：B解析： 按( )划分，财产保险分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险。A保险标的的内容B.保险保障的范围不同C.保险标的的性质D保险价值的确定方式正确答案：B