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1、21年房地产估价师预测试题8篇21年房地产估价师预测试题8篇 第1篇产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。A、 广告费B、 销售费用C、 促销费用D、 不可预见费用答案：B解析：因为广告费和促销费用包括销售费用之中。 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（）答案：对解析：本题考查的是生产理论。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的
2、，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价档案保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果该笔住房抵押贷款期限为20年，则该笔住房抵押贷款服务的估价档案应保存20年以上。对保存期限届满的估价档案，需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（）。A.告知评估价B.公布保留价C.给出起拍价D.竞买人报价答案：D解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。某
3、房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投
4、资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。21年房地产估价师预测试题8篇 第2篇房地产估价机构管理办法规定，一级房地产估价中，从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构（）年以上。A.半 B.1 C.2 D.3答案：D解析：本题考查的是房地产估价机构等级。一级资质时间要求：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上。房地产估价活动主
5、要由( )来完成。A.房地产经纪人B.房地产估价机构C.房地产估价师D.房地产估价师和房地产估价机构答案：C解析：房地产估价业的主要业务是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。房地产估价业是知识密集型行业。我国发行的股票中，可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制的是（）。A.B股 B.H股 C.N股 D.A股答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认
6、购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制。 差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 正常成交价格的形成条件包括（ ）。A公开市场，交易对象本身也具备市场性B理性的经济行为C适当的期间完成交易D买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量正确答案：ABCD买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格 都没有控制的力量，没有显著的影响力。 某市2022年
7、住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为075，利用指数平滑法预测的该市2022年住宅销售量为（ ）万。A5000B5375C6125D6500正确答案：C21年房地产估价师预测试题8篇 第3篇收益法适用的条件是房地产的（）。A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其中之一可以量化 D.收益和风险均能量化答案：D解析： 本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，可以转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.未取得土地使用权证书的答案：A解析：本题考查
8、的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。参见教材P122。支出法计算GDP计算公式是工资利息租金间接税企业转移支付折旧。（）答案：错解析：本题考查的是国民收入核算体系。用收入法核算的GDP应包括以下一些项目：工资、利息、租金、利润、企业转移支付及间接税、资本折旧等。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用的修正率为（）。A.深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。下列选项中，
9、不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想 B.项目可行性研究 C.细化投资设想 D.寻找和筛选投资机会答案：B解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。 收益性物业管理中净经营收入可等于( )。A有效毛收入-经营费用B潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用C有效毛收入+其他收入-空置和收租损失D潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用E有效毛收入-潜在毛租金收入-经营费用正确答案：AB答案 AB 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
10、。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入，即：净经营收入=有效毛收入-经营费用。21年房地产估价师预测试题8篇 第4篇只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。 ( )答案：错解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。下列属于住宅使用说明书包括内容的
11、有（）A.勘察单位 B.结构类型 C.装修.装饰注意事项 D.设计单位 E.配电负荷答案：B,C,D,E解析：本题考查的是商品房交付使用。住宅使用说明书一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。 某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。A158
12、B156C176D178正确答案：D10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离答案：B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。房地产估价机构的不良行为也作为该机构（）的不良行为记入其信用档案。A法定代表人或者执行合伙人B全体股东或全体合伙人C全体注册房地产估价师D全体董事答案：A解析：房地产估价机构管理办法和注册房地产估价师管理办法对房地产估价信用档案做出明确要求，房地产估价机构要按照要求提供
13、真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于答案：A解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。21年房地产估价师预测试题8篇 第5篇成本法中的“开发利润”是指（）。A、开发商所期望获得的利润B、开
14、发商所能获得的最终利润C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税前利润E、开发商所能获得的税后利润答案：C,D解析： 本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。开发利润是所得税前的利润。 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B重新购建价格是在估价时点的价格C重新购建价格是客观的价格D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：B
15、CD （三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A 市场价格上升 B 广市场价格下降C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定正确答案：D房地产开发费用不包括（）。A.运营费用 B.财务费用 C.管理费用 D.销售费用答案：A解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（）现金流量表。A资本金B财务计
16、划C项目投资D投资者各方答案：C解析：按投资计算基础的不同，现金流量表分为：项目投资现金流量表；资本金金流量表；投资者各方现金流量表。其中，项目投资现金流量表，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。 人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D竞买人正确答案：A21年房地产估价师预测试题8篇 第6篇房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系？答案：解析：房地产投资项目可行性分析也是房地
17、产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。二者的联系在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值
18、时通常不扣除所得税D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估答案：A,C,D,E解析：B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关参数的取值。例如折现率，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。房地产开发企业的利润可分为4个
19、层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A、利润总额B、投资利润C、税后利润D、可分配利润答案：A解析：考点:营业收入、利润和税金。利润总额营业利润+营业外收支净额。 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A 经济技术开发区。耕地占用税的适用税额可以适当提高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%25% B.25%35% C.35%45% D.45%50%答案：C解析：本
20、题考查的是成本利润率与销售利润率。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%。21年房地产估价师预测试题8篇 第7篇担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的（）。A.10% B.15% C.20% D.30%答案：C解析：本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A、流动比率 B、偿债备付率 C、利息备付率 D、资产负债率答案：D解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指
21、标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。 可行性研究报告中，一般不包括（ ）。A封面B摘要C初步设计方案D附表正确答案：C初步设计在可行性研究阶段后。 在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在可比实例的成交日期至估价时点期间无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的特性。房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转
22、移，房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。P9。21年房地产估价师预测试题8篇 第8篇 按照行政审批制度改革及贯彻行政许可法的要求，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ ）。A房屋所
23、有权初始登记B房屋所有权更正登记C房屋所有权转移登记D房屋抵押权登记正确答案：CD 某商业店铺地购买价格为60万元，其中40万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为（ ）A17%B12.0%C13.1%D19.1%正确答案：D运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A、使用性质相同B、区位相近C、价格相同D、交易日期与价值时点相近E、权利性质相同答案：A,B,D,E解析：本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法估价，选取可比实例的数量要
24、求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182183。 报建审批管理主要包括审批核发（ ）。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证正确答案：ABC城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 （ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组 成部件。A全面覆盖B大量定制C市场专业化D产品专业化正确答案：B采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。